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DES GB2013 D

DEUTSCHEEUROSHOPGESCHÄFTSBERICHT2013/KONZERNLAGEBERICHT 118 Grundlagen des Konzerns GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS, ZIELE UND STRATEGIE Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands einzige Aktiengesell- schaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Stand- orten investiert. Sie war am 31. Dezember 2013 an 19 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn beteiligt. Die ausgewie- senen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermie- teten Flächen in den Einkaufszentren. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist aufgrund der personell schlanken Struktur zentral organisiert. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstra- tegie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommu- nikation. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Die einzelnen Shop- pingcenter werden als eigene Gesellschaften geführt, diese werden je nach Anteil am Nominalkapital voll oder at-equity in den Konzern- abschluss einbezogen. Weitere Informationen zu indirekten oder direkten Beteiligungen sind im Konzernanhang aufgeführt. ZIELEUNDSTRATEGIE Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in quali- tativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwick- lung haben. Daneben gilt die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditäts- überschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, als wichtiges Anlageziel. Zur Erreichung dieser Ziele wird das Kapital der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen investiert; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebun- dene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwicklungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Ver- hältnis zueinander stehen und der Fremdfinanzierungsanteil im Kon- zern 55% dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. ERTRAGSSTARKES UND WERTBESTÄNDIGES PORTFOLIO Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1A-Lagen von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, um weiterhin einen hohen Grad an Investitions- sicherheit zu gewährleisten. GELEGENHEITEN NUTZEN, WERTE MAXIMIEREN Im Rahmen einer „Buy&Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und agiert als Käufer, wenn sich eine Gelegenheit ergibt. Durch kurze Entscheidungswege und hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf jede Wettbewerbssituation einstellen. Parallel dazu engagiert sich die Konzernleitung für die Wertoptimie- rung der vorhandenen Objekte im Portfolio. DIFFERENZIERTES MIETENSYSTEM Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differen- ziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immo- bilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandels- angebot entsteht), sorgt das Management der Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und lang- fristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchen- und umsatzabhängige Miete. In Schwächephasen sind die Erträge der Deutsche EuroShop AG durch indexierte Mindestmieten (Basis: Ver- braucherpreisindex) nach unten abgesichert. KONZEPT DES ERLEBNIS-SHOPPINGS Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfah- renen externen Partner, die Hamburger ECE Projektmanagement GmbH&Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit 189 Ein- kaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Die durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Menschen, die täglich die 19 DES-Center besu- chen, lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modeschauen und Kinderattraktio- nen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird.

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