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DES GB2013 D

DEUTSCHEEUROSHOPGESCHÄFTSBERICHT2013/KONZERNLAGEBERICHT 132 MARKT- UND BRANCHENRISIKEN Durch ein sich wandelndes Nachfrageverhalten und veränderte Ange- botsformen hat sich der Einzelhandel in den letzten Jahren struktu- rell gewandelt. Erfolgreich sind vor allem großflächige Einzel- handelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot bieten können. Die Deutsche EuroShop profitiert mit ihrem Geschäfts- modell von dieser Entwicklung, zumal die Erlebniskomponente des Einkaufengehens an Bedeutung gewonnen hat und ein Trend zum Vergnügungs- oder Lifestyleshopping zu beobachten ist. Die Umsätze im stationären Einzelhandel konnten 2013 nominal um 1,4% und real um 0,1% (2012: +1,9% nominal, -0,3% real) gesteigert werden. Für 2014 erwartet der Handelsverband Deutschland (HDE) ein nominales Umsatzwachstum von 1,5% auf 439,7 Mrd.€. Das Internet und der Onlinehandel sind mittlerweile wichtige Bestand- teile unserer Wirtschaft. Die stationären Einzelhändler müssen sich mit den damit verbundenen Fragestellungen und Herausforderungen auseinandersetzen. Die Entwicklung und der immer größere Erfolg des E-Commerce werden nach und nach zu einem weiteren Struktur- wandel im stationären Einzelhandel beitragen, denen die Händler u.a. mit veränderten Preismodellen, Sonderaktionen und vor allem dem Aufbau einer eigenen Internetpräsenz begegnen können. Mittelfristig wird aber auch das Standortnetz auf den Prüfstand gestellt werden müssen. Dabei können die Standorte in 1A-Lagen von dieser Entwick- lung profitieren. Der Online-Handel ist im Jahr 2013 um 12% auf 33,1 Mrd.€ gestiegen. Der Handelsverband Deutschland rechnet für das kommende Jahr noch einmal mit einem Anstieg um weitere 17% auf dann 38,7 Mrd.€. Wir minimieren Markt- und Branchenrisiken durch intensive Markt- beobachtungen und durch Abschluss langfristiger Verträge mit boni- tätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente. Die Deutsche EuroShop AG ist mit Blick auf ihr Geschäftsmodell, der langfristigen und inflationsgesicherten Vermietung von Einzelhan- delsflächen sowie den damit verbundenen Risiken nicht so stark von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig wie Unternehmen anderer Branchen. Längerfristige Trends wie die wachsende Bedeu- tung des Online-Handels für den stationären Einzelhandel werden sich aber mittelfristig auf unser Geschäft auswirken. Die Entwicklun- gen der Vergangenheit haben bisher gezeigt, dass wir mit der Ansied- lung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen und mit einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center auch in stagnie- renden Phasen Geschäftserfolge erzielen können. Sofern der statio- näre Einzelhandel beginnt, sein Standortnetz aufgrund des zuneh- menden Online-Handels zu überprüfen und sich auf die starken Standorte zu konzentrieren, könnten unsere erstklassigen Shopping- center-Standorte gestärkt aus dem Strukturwandel hervorgehen. MIETAUSFALLRISIKO Es ist möglich, dass bestehende Mietverträge durch Mieter nicht mehr erfüllt oder bei Neu- und Anschlussvermietungen die bisherigen Mieten nicht mehr erzielt werden können. In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell Ausschüt- tungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungs- leistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Die Umsatzentwicklung der Mieter und die Entwicklung der Außenstände werden diesbezüglich regelmäßig analysiert und bei auftretenden Negativentwicklungen werden frühzeitig Nachvermie- tungsmaßnahmen ergriffen. Für das Ausfallrisiko stellen die Mieter entsprechende Mietsicherheiten. Darüber hinaus werden im Einzelfall Wertberichtigungen bei der Bilanzierung berücksichtigt. KOSTENRISIKO Ausgaben für laufende Instandhaltungen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als aufgrund von Erfahrungswerten kalku- liert. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitions- projekten werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungs- phase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden Bauauf- träge grundsätzlich nur an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die von uns beauftrag- ten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewähr- leistet. Kostenüberschreitungen für laufende Bauprojekte können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. BEWERTUNGSRISIKO Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, der Entwick- lung des langfristigen Kapitalmarktzinses und dem allgemeinen Zustand der Immobilie abhängt. Eine Verringerung der Mieteinnahmen oder eine Verschlechterung des Standortrisikos hat zwangsläufig einen niedrigeren Ertragswert zur Folge. So wird die Wertentwicklung der Immobilien maßgeblich auch von verschiedenen gesamtwirt- schaftlichen oder regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Ent- wicklungen beeinflusst, die nicht vorhersehbar oder von der Gesell- schaft beeinflussbar sind. Die beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entspre- chend den Vorgaben des IAS 40 im Konzernabschluss ergebniswirk- sam erfasst und können daher zu einer höheren Volatilität des Kon- zernergebnisses führen.

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