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DES GB2012 D

MARKT- UND BRANCHENRISIKEN Durch ein sich wandelndes Nachfrageverhalten und veränderte Ange- botsformen hat sich der Einzelhandel in den letzten Jahren strukturell gewandelt. Erfolgreich sind vor allem großflächige Einzelhandelsein- richtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot bieten können. Die Deutsche EuroShop profitiert mit ihrem Geschäftsmo- dell von dieser Entwicklung, zumal die Erlebniskomponente des Ein- kaufengehens an Bedeutung gewonnen hat und ein Trend zum Ver- gnügungs- oder Lifestyleshopping zu beobachten ist. Wir sehen in dieser Entwicklung daher eher eine Chance als ein Risiko, weil ein gesamtwirtschaftlich rückläufiges Konsumverhalten sich nicht zwingend negativ auf die Umsätze der Einzelhändler in unseren Shoppingcentern auswirken muss. Dagegen ist dem Online-Handel ein besonderes Augenmerk zu wid- men. 2012 stieg der Umsatz im Handel über das Internet um 13% auf 29,5 Mrd.€ . Der Handelsverband Deutschland (HDE) rechnet 2013 mit einem erneuten Umsatzwachstum um 12%. Einhergehend mit diesen Veränderungen bei den Absatzkanälen sind auch auf Seiten der Mieter vermehrt sogenannte Multi-Channel-Konzepte zu erwar- ten, die eine Integration der On- und Offline-Kanäle (Internet und stationärer Handel) ermöglichen. Die Umsätze im Einzelhandel entwickelten sich 2012 nominal um +1,9% (real -0,3%) und damit schwächer als im Vorjahr (+2,7% nominal, +1,1% real). Der HDE erwartet ein Umsatzwachstum von 1,0% auf 432,1 Mrd.€ . Wir gehen ebenfalls davon aus, dass die Bin- nennachfrage nach wie vor robust bleibt. Wir minimieren Markt- und Branchenrisiken durch intensive Markt- beobachtungen und durch Abschluss langfristiger Verträge mit boni- tätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente. MIETAUSFALLRISIKO Es ist möglich, dass bestehende Mietverträge durch Mieter nicht mehr erfüllt oder bei Neu- und Anschlussvermietungen die bisheri- gen Mieten nicht mehr erzielt werden können. In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell Aus- schüttungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Die Umsatzentwicklung der Mieter und die Ent- wicklung der Außenstände werden diesbezüglich regelmäßig analy- siert und bei auftretenden Negativentwicklungen werden frühzeitig Nachvermietungsmaßnahmen ergriffen. Für das Ausfallrisiko stellen die Mieter entsprechende Mietsicherhei- ten. Darüber hinaus werden im Einzelfall Wertberichtigungen bei der Bilanzierung berücksichtigt. KOSTENRISIKO Ausgaben für laufende Instandhaltungen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als aufgrund von Erfahrungswerten kalku- liert. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitions- projekten werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungs- phase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden Bauauf- träge grundsätzlich nur an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die von uns beauftrag- ten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewähr- leistet. Kostenüberschreitungen für laufende Bauprojekte können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. BEWERTUNGSRISIKO Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits von Faktoren wie der Höhe der jährli- chen Mieteinnahmen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, der Entwicklung des langfristigen Kapitalmarktzinses und dem allge- meinen Zustand der Immobilie abhängt. Eine Verringerung der Mieteinnahmen oder eine Verschlechterung des Standortrisikos hat zwangsläufig einen niedrigeren Ertragswert zur Folge. So wird die Wertentwicklung der Immobilien maßgeblich auch von verschiede- nen gesamtwirtschaftlichen oder regionalen Faktoren sowie objektspe- zifischen Entwicklungen beeinflusst, die nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar sind. Die beschriebenen Faktoren flie- ßen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vorgaben des IAS 40 im Konzernabschluss ergeb- niswirksam erfasst und können daher zu einer höheren Volatilität des Konzernergebnisses führen. Dies hat aber in der Regel keinen Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit des Konzerns. WÄHRUNGSRISIKO Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum statt. Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrech- nungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko könnte entstehen, wenn Mieter durch einen abrupten Kursverfall des ungarischen Forint oder des polnischen Zloty nicht mehr in der Lage wären, die dann deut- lich höheren Fremdwährungsmieten zu zahlen. DES GESCHÄFTSBERICHT 2012 { 135 } KONZERNLAGEBERICHT Risiko- und Chancenmanagement, Internes Kontrollsystem

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