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DES GB2014 D

63GESCHÄFTSBERICHT 2014 Deutsche EuroShop LAGEBERICHT der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche Euro- Shop AG haben könnte. Die Entwicklungen der Vergangenheit ha- ben bisher gezeigt, dass wir mit der Ansiedlung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen und mit einer breiten Branchendiversifikati- on innerhalb der Center auch in wirtschaftlich schwierigeren Phasen Geschäftserfolge erzie- len konnten. Markt- und Branchenrisiken Durch ein sich wandelndes Nachfrageverhalten und veränderte Angebotsformen hat sich der Einzelhandel in den letzten Jahren strukturell gewandelt. Erfolgreich sind vor allem großflä- chige Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortiment bieten können. Die Deutsche EuroShop profitiert mit ihrem Geschäftsmodell von dieser Entwicklung zu- mal die Erlebniskomponente beim Einkauf an Bedeutung gewonnen hat, und ein Trend zum Vergnügungs- oder Lifestyleshopping zu be- obachten ist. Die Umsätze der stationären Einzelhändler konnten 2014 inklusive Onlinehandel nomi- nal um 1,7% und real um 1,4% (2013: +1,4% nominal, +0,1% real) gesteigert werden. Für 2015 erwartet der Handelsverband Deutsch- land (HDE) ein nominales Umsatzwachstum von 1,5% auf 466,2 Mrd.€. Das Internet und der Onlinehandel sind mittlerweile wichtige Bestandteile unserer Wirtschaft.Die stationären Einzelhändler müssen sich mit den damit verbundenen Fra- gestellungen und Herausforderungen ausein- andersetzen. Die Entwicklung und der immer größere Erfolg des E-Commerce werden nach und nach zu einem weiteren Strukturwandel im stationären Einzelhandel beitragen, denen die Händler u. a. mit veränderten Preismodel- len, Sonderaktionen und vor allem dem Aufbau einer eigenen Internetpräsenz begegnen kön- nen. Mittelfristig wird aber auch das Standort- netz auf den Prüfstand gestellt werden müssen. Dabei können die Standorte in 1a-Lagen von dieser Entwicklung profitieren. Der Online-Handel ist im Jahr 2014 um 17% auf 39 Mrd.€ gestiegen. Der Handelsver- band Deutschland rechnet für das laufende Jahr mit einem Anstieg um 12% auf 43,6 Mrd.€. Wir minimieren Markt- und Branchenrisiken durch intensive Marktbeobachtungen und durch Abschluss langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandels- segmente. Die Deutsche EuroShop AG kann sich län- gerfristigen Trends, wie z. B. die wachsende Bedeutung des Online-Handels für den stati- onären Einzelhandel, nicht gänzlich entziehen. Die Entwicklungen der Vergangenheit haben bisher gezeigt, dass wir mit der Ansiedlung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen und mit einer breiten Branchendiversifikati- on innerhalb der Center auch in stagnierenden Phasen Geschäftserfolge erzielen können. So- fern der stationäre Einzelhandel beginnt, sein Standortnetz aufgrund des zunehmenden On- Vorgaben des IAS 40 im Konzernabschluss er- gebniswirksam erfasst und können daher zu einer höheren Volatilität des Konzernergeb- nisses führen. Währungsrisiko Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im europäischen Wirt- schaftsraum statt. Überschaubare Währungs- risiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow- Risiken verbunden sind. Das operative Wäh- rungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko könnte entstehen, wenn Mieter durch einen abrup- ten Kursverfall des ungarischen Forint oder des polnischen Zloty nicht mehr in der Lage wären, die dann deutlich höheren Fremdwäh- rungsmieten zu zahlen. Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken Das Zinsänderungsrisiko wird bei neuen Im- mobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger Darlehen mit Zinsbin- dungsfristen von bis zu 20 Jahren reduziert. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Anschluss- finanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Die Zinshöhe wird maßgeblich von den volkswirtschaftli- chen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für uns nicht vorhersehbar. Auch ist nicht völlig auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Er- tragslage der Gesellschaft Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung oder Verlängerung von Kreditlinien bereit sind. Das Zinsumfeld wird eng überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen durch Finanzie- rungsalternativen oder gegebenenfalls Absi- cherungen reagieren zu können. Damit ist aus heutiger Sicht bei einem Durchschnittszinssatz von 3,76% (2013: 3,88%) im Konzern kein wesentliches Risiko verbunden, zumal die letz- ten Anschlussfinanzierungen zu niedrigeren Zinssätzen als die Ursprungsfinanzierungen und dem gegenwärtigen Durchschnittszinssatz abgeschlossen werden konnten. Die Deutsche EuroShop AG setzt deriva- tive Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäf- te werden aus variablen Zinsen feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungs- geschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten, Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszah- lungen sowie die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungs- geschäft und Grundgeschäft identisch sind, und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Die Zinsswaps stellen mit dem Grundgeschäft eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere Risiken beste- hen aus den Finanzinstrumenten nicht. Dem line-Handels zu überprüfen und sich auf die starken Standorte zu konzentrieren, könnten unsere erstklassigen Shoppingcenter-Stand- orte gestärkt aus dem Strukturwandel hervor- gehen. Mietausfallrisiko Es ist möglich, dass bestehende Mietverträge durch Mieter nicht mehr erfüllt oder bei Neu- und Anschlussvermietungen die bisherigen Mieten nicht mehr erzielt werden können. In der Folge würden die Einnahmen geringer aus- fallen als kalkuliert und eventuell Ausschüt- tungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Til- gungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Die Um- satzentwicklung der Mieter und die Entwick- lung der Außenstände werden diesbezüglich regelmäßig analysiert, und bei auftretenden Negativentwicklungen werden frühzeitig Nachvermietungsmaßnahmen ergriffen. Für das Ausfallrisiko stellen die Mieter ent- sprechende Mietsicherheiten. Darüber hinaus werden im Einzelfall Wertberichtigungen bei der Bilanzierung berücksichtigt. Kostenrisiko Ausgaben für laufende Instandhaltungen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als aufgrund von Erfahrungswerten kalkuliert. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei lau- fenden Investitionsprojekten werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kos- tenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden Bauaufträge grundsätzlich nur an bonitätsstarke General- unternehmen zum Festpreis vergeben. Baube- gleitend wird durch die von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektma- nagement gewährleistet. Kostenüberschrei- tungen für laufende Bauprojekte können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. Bewertungsrisiko Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der sei- nerseits von Faktoren wie der Höhe der jähr- lichen Mieteinnahmen, dem zugrunde ge- legten Standortrisiko, der Entwicklung des langfristigen Kapitalmarktzinses und dem allgemeinen Zustand der Immobilie abhängt. Eine Verringerung der Mieteinnahmen oder eine Verschlechterung des Standortrisikos hat zwangsläufig einen niedrigeren Ertragswert zur Folge. So wird die Wertentwicklung der Immobilien maßgeblich auch von verschiede- nen gesamtwirtschaftlichen oder regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwick- lungen beeinflusst, die nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar sind. Die be- schriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmo- bilien durch unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit ei- ner strengen Prüfung ihrer Vertragspartner. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen Siche- rungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt. Schadensrisiko Die Objektgesellschaften tragen das Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung der Objek- te. Die unter Umständen fälligen Leistungen der Versicherung könnten nicht ausreichen, um den kompletten Schaden zu ersetzen. Es ist denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden hinreichender Versiche- rungsschutz besteht oder die Versicherer ihre Leistungen verweigern. IT-Risiko Das Informationssystem der Deutsche Euro- Shop basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgt durch ein externes Dienstleis- tungsunternehmen. Ein Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Daten- verkehrs hinsichtlich versteckter und gefähr- licher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevan- ten Daten erfolgt täglich. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. Personalrisiko Mit Blick auf die geringe Mitarbeiteranzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüssel- positionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust von Know-how führen und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft temporär beeinträchtigen. Rechtliches Risiko Die Konzeption unseres Geschäftsmodells er- folgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern kann. Der Ge- sellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken be- kannt, die wesentlichen Einfluss auf die Ver- mögens- und Ertragslage haben könnten. Einschätzung der Gesamtrisikoposition Die Deutsche EuroShop hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete Maßnahmen getroffen, um bestands- gefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenzuwirken. Dem Vorstand sind keine Risiken bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden können. Vergütungs- bericht Das Vergütungsmodell der Deutsche Euro- Shop AG wurde 2010 vom Aufsichtsrat zuletzt überprüft und an das Gesetz zur Angemessen- heit der Vorstandsvergütungen (VorstAG) und den Corporate Governance Kodex angepasst. schnitt des Geschäftsjahres und der vorherge- henden zwei Geschäftsjahre. Dabei wird das Konzern-EBT (ohne Bewertungsergebnis) des Geschäftsjahres mit 60%, das des letzten Ge- schäftsjahres mit 30% und das des vorletzten Geschäftsjahres mit 10% in die Bemessungs- grundlage einbezogen. Von der Bemessungs- grundlage erhält Herr Böge 0,5 % und Herr Borkers 0,2% als Tantieme. Die Tantieme ist der Höhe nach begrenzt auf 150% der jährli- chen Grundvergütung. Die erfolgsunabhängige Jahresgrundver- gütung für Herrn Böge beträgt 300 T€ und für Herrn Borkers 168 T€. Für das Geschäftsjahr 2014 ergibt sich darüber hinaus für Herrn Böge eine Tantieme von 450 T€ (Tantiemegrenze) System der Vorstandsvergütung Die Vorstandsbezüge werden vom Aufsichtsrat festgelegt. Das Vergütungssystem sieht neben einer erfolgsunabhängigen Jahresgrundvergü- tung, die sich an den Aufgaben des jeweiligen Vorstandsmitglieds orientiert, eine erfolgs- bezogene Vergütungskomponente sowie Sachleistungen in Form eines Firmenfahr- zeuges und Beiträge für eine Altersvorsorge- versicherung vor. Die Tantieme als erfolgsbezogene Vergü- tungskomponente orientiert sich an der nach- haltigen Unternehmensentwicklung. Die Tantieme basiert auf dem gewichteten Durch- und für Herrn Borkers voraussichtlich von 241 T€. Die endgültige Höhe der Tantieme liegt erst mit Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat vor und gelangt dann zur Auszahlung. Sollte sich die Ertrags- und Vermögens- lage der Gesellschaft während der Laufzeit des jeweiligen Anstellungsvertrages so erheblich verschlechtern, dass die Weiterzahlung der Bezüge unbillig wäre, gelten die Regelungen des § 87 Abs. 2 AktG. Über den Umfang der Herabsetzung der Bezüge entscheidet der Auf- sichtsrat nach freiem Ermessen. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungsvertrags durch die Gesellschaft, ohne dass hierfür ein wichtiger Grund vorliegt,

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