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DES GB2014 D

60 GESCHÄFTSBERICHT 2014Deutsche EuroShop LAGEBERICHT Finanzierungsanalyse: Zinskonditionen verbessert Zum 31. Dezember 2014 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkenn- zahlen aus: in Mio.€ 2014 2013 Ver- änderung Bilanzsumme 3.492,2 3.394,9 +97,3 Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) 1.751,2 1.642,4 +108,8 Eigenkapital- quote in% 50,1 48,4 +1,7 Nettofinanz- verbindlich- keiten 1.371,8 1.445,9 -74,1 Loan to value in% 40 43 -3 Das wirtschaftliche Eigenkapital des Kon- zerns in Höhe von 1.751,2 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (1.524,4 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (226,8 Mio. €) zusam- mensetzt, stieg gegenüber dem Vorjahr um 108,8 Mio.€. Die Eigenkapitalquote lag mit 50,1% über dem Vorjahr (48,4%). FINANZVERBINDLICHKEITEN in Mio.€ 2014 2013 Wandelanleihe 95.264 93.556 Langfristige Bankverbindlichkeiten 1.279.539 1.295.996 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten 55.282 97.207 Summe 1.430.085 1.486.759 Liquide Mittel -58.284 -40.810 Netto- finanzverbindlichkeiten 1.371.801 1.445.949 Die kurz- und langfristigen Finanzverbind- lichkeiten verminderten sich im Berichts- jahr von 1.486,8 Mio.€ um 56,7 Mio.€ auf 1.430,1 Mio. €. Demgegenüber erhöhten sich die liquiden Mittel um 17,5 Mio.€, so- dass die Nettofinanzverbindlichkeiten per Saldo um 74,1 Mio.€ von 1.445,9 Mio.€ auf 1.371,8 Mio.€ reduziert wurden. Die zum Jahresende bestehenden Netto- finanzverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermögens- werte. Damit waren im Berichtsjahr 40% des langfristigen Vermögens fremdfinanziert. Dem Konzern steht eine Kreditlinie in Höhe von 150 Mio.€ bis Ende 2016 zur Ver- fügung. Zum Bilanzstichtag waren hiervon 35,5 Mio.€ in Anspruch genommen. Insgesamt waren die Fremdfinanzierungs- konditionen (einschließlich Wandelanleihe) zum 31. Dezember 2014 noch für durch- schnittlich 6,6 Jahre (2013: 7,0 Jahre) zu 3,76% p.a. (2013: 3,88% p.a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält Kreditverbin- dungen zu 20 Banken. Dabei handelt es sich ausschließlich um deutsche Kreditinstitute. Von 19 Darlehen im Konzern sind bei zwölf Darlehen Kreditauflagen mit den finan- zierenden Banken vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 18 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zins- zahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Miet- einnahmen und zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwert (LTV). Alle Auflagen wurden eingehalten. Auf Basis der Planzahlen ist auch im laufenden Geschäftsjahr von einer Einhaltung der Auflagen auszugehen. Im Geschäftsjahr 2015 erfolgen planmäßi- ge Tilgungen, die aus dem laufenden Cashflow finanziert werden, in Höhe von 18,6 Mio.€. In den Jahren 2016 bis 2019 wird die durch- schnittliche Tilgungsleistung bei 18,0 Mio.€ p.a. liegen. Im Geschäftsjahr 2015 laufen zwei Darle- hen über 61,6 Mio.€ aus, die bereits prolongiert wurden. Wir rechnen mit einem Zinssatz von unter 2% p.a. bei zehnjähriger Zinsfestschrei- bung. Im Jahr 2016 steht dann ein Darlehen in Höhe von 77,3 Mio.€ zur Prolongation an. Im Jahr 2017 ist die Wandelanleihe zurückzuzah- len, sofern die Wandelanleihegläubiger bis da- hin nicht von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch gemacht haben. 2018 sind dann weitere Darle- hen in Höhe von 71,2 Mio.€ und in 2019 von 119,3 Mio.€ zu prolongieren. In der Bilanz werden zum Stichtag kurz- und langfristige Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 1.430,1 Mio.€ ausgewiesen. Bei der Differenz der Gesamtsumme zu den hier ange- gebenen Beträgen in Höhe von 2,3 Mio.€ han- delt es sich um abgegrenzte Zins- und Tilgungs- leistungen, die Anfang 2015 beglichen wurden. Investitionsanalyse: Investitionen unter Vorjahresniveau Im Geschäftsjahr 2014 lagen die Investitio- nen bei 9,7 Mio.€ nach 89,4 Mio.€ im Vorjahr. Sie betrafen fast ausschließlich die laufenden Investitionen in die Bestandsobjekte. Liquiditätsanalyse: Liquidität weiter erhöht Der operative Cashflow des Konzerns in Höhe von 133,3 Mio.€ (2013: 129,8 Mio.€) stellt den Betrag dar, den das Unternehmen nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen für die Anteilseigner erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG so- wie die Auszahlungen an Fremdgesellschafter zu finanzieren. Der Cashflow aus der betrieblichen Tätig- keit betrug 132,8 Mio.€ (2013: 99,4 Mio.€) und beinhaltet neben dem operativen Cash- flow auch die Veränderungen der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der sonstigen Verbindlichkeiten und der Rück- stellungen. Die Verminderung der Verbindlich- keiten ist im Wesentlichen auf die Zahlung von Steuern zurückzuführen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätig- keit ist von -136,8 Mio.€ auf -139,8 Mio.€ gestiegen. Der Mittelabfluss aus Finanzver- bindlichkeiten in Höhe von 58,4 Mio.€ resul- tiert zum einen aus der Rückführung einer im Vorjahr in Anspruch genommenen Kreditli- nie und zum anderen aus der Tilgung laufen- der Kreditverbindlichkeiten. Die Dividenden- zahlung an die Aktionäre betrug 67,4 Mio.€. An die Fremdgesellschafter wurden 14,0 Mio.€ ausgeschüttet. Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um 17,5 Mio.€ auf 58,3 Mio.€ (2013: 40,8 Mio.€). Vermögenslage Bilanzanalyse Die Bilanzsumme des Konzerns ist um 97,3Mio.€von3.394,9Mio.€auf3.492,2Mio.€ gestiegen. in T€ 2014 2013 Ver- änderung Kurzfristige Vermögenswerte 71.946 55.698 16.248 Langfristige Vermögenswerte 3.420.212 3.339.165 81.047 Kurzfristige Verpflichtungen 79.770 123.353 -43.583 Langfristige Verpflichtungen 1.888.046 1.842.561 45.485 Eigenkapital 1.524.342 1.428.949 95.393 Bilanzsumme 3.492.158 3.394.863 97.295 Kurzfristige Vermögenswerte etwas höher Die kurzfristigen Vermögenswerte beliefen sich zum Jahresende auf 71,9 Mio.€. Das ent- sprach einer Erhöhung von 16,2 Mio.€ gegen- über dem Vorjahr (55,7 Mio.€). Diese Erhö- hung resultiert aus den um 17,5 Mio.€ höheren liquiden Mitteln zum Bilanzstichtag. Die For- derungen aus Lieferungen und Leistungen hin- gegen lagen mit 4,5 Mio.€ um 1,1 Mio.€ unter dem Vorjahr (5,6 Mio.€). Die sonstigen Vermö- genswerte erhöhten sich leicht von 6,3 Mio.€ um 2,9 Mio.€ auf 9,2 Mio.€. Die liquiden Mittel betrugen am Bilanz- stichtag 58,3 Mio.€ (2013: 40,8 Mio.€). Langfristige Vermögenswerte höher durch Aufwertungen Im Berichtsjahr haben sich die langfristi- gen Vermögenswerte von 3.339,2 Mio.€ auf 3.420,2 Mio.€ und somit um 81,0 Mio.€ erhöht. Die Investment Properties erhöhten sich dabei um 98,0 Mio.€. Während die Investiti- onskosten der Bestandsobjekte bei 9,7 Mio.€ lagen, ergaben sich aus der Bewertung des Im- mobilienbestandes Aufwertungen in Höhe von 88,3 Mio.€. Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen er- höhten sich von 341,9 Mio.€ um 17,5 Mio.€ auf 359,4 Mio.€. Dies ist ausschließlich auf die Differenz zwischen den anteiligen Ergebnis- sen und den Entnahmen des Geschäftsjahres zurückzuführen. Die übrigen Finanzanlagen verminder- ten sich per Saldo gegenüber dem Vorjahr um 34,4 Mio.€, was im Wesentlichen durch die Ausschüttung des Erlöses aus dem Verkauf der Galeria Dominikanska im Vorjahr an die Deut- sche EuroShop AG bedingt ist. Kurzfristige Verpflichtungen gesunken Die kurzfristigen Verpflichtungen sind um 43,6 Mio.€ von 123,4 Mio.€ auf 79,8 Mio.€ gesunken. Das ist insbesondere auf den Rück- gang der kurzfristigen Bankverbindlichkeiten (-41,9 Mio.€) zurückzuführen. Die übrigen kurzfristigen Verbindlichkei- ten verminderten sich per Saldo um 1,7 Mio.€. Langfristige Verpflichtungen angestiegen Die langfristigen Verpflichtungen erhöhten sich von 1.842,6 Mio.€ um 45,6 Mio.€ auf 1.888,0 Mio.€. Der Anstieg resultiert aus der Zuführung zu den passiven latenten Steuern (+ 29,0 Mio.€), aus um 13,4 Mio.€ gestiegene Abfindungsansprüchen der Fremdgesellschaf- ter sowie aus höheren sonstigen Verbindlich- keiten (+17,8 Mio.€). Diesen standen lediglich um 14,7 Mio.€ geringere Finanzverbindlich- keiten gegenüber. Eigenkapital Das Eigenkapital des Konzerns lag zum Ende des Berichtsjahres mit 1.524,3 Mio. € um 95,4 Mio.€ über dem Eigenkapital des Vor- jahres (1.428,9 Mio.€). Die Erhöhung im Berichtsjahr ergab sich im Wesentlichen aus der Differenz zwischen dem Konzernergebnis von 177,4 Mio.€ und der im Juni 2014 gezahlten Dividende von 67,4 Mio.€. Dagegen wirkte sich die Entwick- lung der Swaps mit 14,6 Mio.€ negativ auf das Eigenkapital aus. DARLEHENSSTRUKTUR PER 31. DEZEMBER 2014 Zinsbindung in% der Darlehen in Mio.€ Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in% bis 1 Jahr 54,1 1,0 1,49 1 bis 5 Jahre 435,1 3,7 4,14 5 bis 10 Jahre 790,9 7,3 3,59 über 10 Jahre 147,7 12,3 4,05 Gesamt 1.427,8 6,6 3,76 3,8 30,5 55,4 10,3 100,0 BILANZSTRUKTUR in Mio.€ 2014 2013 3.492,2 3.394,9 123,4 1.428,9 1.842,6 79,8 1.524,3 1.888,1 Passiva 2013 2014 3.394,9 3.492,2 3.339,2 55,7 3.420,2 72,0 Aktiva Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital in Mio.€ 20142013 Ver- Bilanzsumme 3.492,23.394,9 +97,3 gesellschafter) 1.751,21.642,4 +108,8 quote in% 50,148,4 +1,7 keiten 1.371,81.445,9 -74,1 in% 4043 -3 in Mio.€ 20142013 Wandelanleihe 95.26493.556 Bankverbindlichkeiten 1.279.5391.295.996 Bankverbindlichkeiten 55.28297.207 Summe 1.430.0851.486.759 finanzverbindlichkeiten 1.371.8011.445.949 in T€ 20142013 Ver- Vermögenswerte 71.94655.69816.248 Vermögenswerte 3.420.2123.339.16581.047 Verpflichtungen 79.770123.353 -43.583 Verpflichtungen 1.888.0461.842.56145.485 Eigenkapital 1.524.3421.428.94995.393 Bilanzsumme 3.492.1583.394.86397.295 54,11,01,49 435,13,74,14 790,97,33,59 147,712,34,05 Gesamt 1.427,86,63,76 20142013 3.492,23.394,9 20132014 3.394,93.492,2

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