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Schon beim Parken beginnt es. Ein leichtes Kribbeln. Ein inneres Aufatmen. Dann: Licht, Bewegung, Stimmen, Duft. Im Shoppingcenter kommt alles zusammen: Menschen, Erlebnisse, Genuss und natürlich Shopping. Unser Körper kann um- schalten, geht in den Happy-Modus, Glückshormone fluten die Synapsen, heben die Stimmung und lassen uns strahlen und entspannen. Und während wir uns treiben lassen, probieren, genießen und entdecken, wächst dieses gute Gefühl in uns: Feel the Shopamin!
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 1 Deutsche EuroShop im Überblick DIE ENTDECKUNG Editorial „Shoppingcenter sind mein Happy Place“ DIE AUSLÖSER – Unsere Shoppingcenter Unsere Shoppingcenter Aktionen in den Centern Neue Konzepte Center-Übersicht DIE WIRKUNG – Erlebnisse & Besucher SHINE FLOW RELAX JOIN Das habe ich mir 2025 gekauft DER KONTEXT – ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2025 Der Vorstand Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes Bericht des Aufsichtsrats Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 DIE RESONANZ – Geschäftsentwicklung Die Shoppingcenter-Aktie Zusammengefasster Lagebericht Konzernabschluss Information & Service 02 08 10 16 20 22 38 43 46 58 62 66 70 74 78 82 97 107 114 116 122 136 138 152 196 241
2 Deutsche EuroShop im Überblick in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis¹) EBT (ohne Bewertungsergebnis¹) Bewertungsergebnis¹ Konzernergebnis FFO² je Aktie Ergebnis je Aktie EPRA Earnings³ je Aktie Eigenkapital⁴ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %⁴ LTV-Verhältnis in % EPRA LTV in %⁵ Liquide Mittel Net Tangible Assets (EPRA) Net Tangible Assets je Aktie (EPRA) Dividende je Aktie 2025 270,4 213,6 214,4 -66,7 147,8 14,4 215,1 1,95 2,84 1,92 2.170,1 2.433,7 4.603,8 47,1 41,3 43,4 387,4 2.154,6 28,45 1,00⁶ 2024 271,4 217,4 216,3 -51,1 165,2 -14,6 123,5 2,14 1,62 2,12 2.145,7 2.218,7 4.364,4 49,2 39,2 41,1 212,4 2.198,0 29,02 2,65 +/- -0,4 % -1,7 % -0,9 % -30,4 % -10,5 % 198,5 % 74,1 % -8,9 % 75,3 % -9,4 % 1,1 % 9,7 % 5,5 % 82,4 % -2,0 % -2,0 % ¹ Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt ² Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an- gepasst. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider. ³ Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. ⁴ Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital ⁵ EPRA LTV: Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilien- vermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. ⁶ Vorschlag
4 Unsere Werte Wir sind Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shopping center an erstklassigen Standorten investiert. Nur ausgewählte Immo- bilien sind für uns Investitionsobjekte. Ein hoher Qualitätsanspruch und große Flexibilität sind für uns ebenso wichtig wie eine nachhaltige Ertragsentwick- lung durch indexierte und umsatzgebundene Mietverträge. Hinzu kommen ein überdurchschnittlich hoher Vermietungsstand und ein professionelles Center- management. Das sind die Grundwerte unseres Erfolgs. Unsere Ziele Für die Deutsche EuroShop zählt nicht der schnelle Erfolg, sondern eine dauer- haft stabile Wertentwicklung des Portfolios. Unser Ziel ist die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, um unseren Aktionären eine attraktive Dividende ausschütten zu können. Mit unseren Investments konzentrieren wir uns auf große, hoch- wertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die als lebendige Marktplätze führend in ihren Einzugsgebieten sind. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € FFO je Aktie in € 273,3 271,4 270,4 212,7 216,3 214,4 169,5 165,2 147,8 2,28 2,14 1,95 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025
6 Unsere Center Norderstedt 5 8 9 Hamburg 19 Danzig Polen Wolfsburg 13 7 Hameln 17 Hamm 12 14 1 Wildau/Berlin Magdeburg 6 Dessau 3 Dresden Wuppertal 15 Kassel Wetzlar 11 2 Sulzbach/Frankfurt 4 Viernheim/ Mannheim 10 Neunkirchen 18 Brünn Tschechien 16 Passau Klagenfurt Österreich 20 21 Pécs Ungarn 1 A10 Center 2 Main-Taunus-Zentrum 3 Altmarkt-Galerie 4 Rhein-Neckar-Zentrum 5 Herold-Center 6 Rathaus-Center 7 Allee-Center 8 Phoenix-Center 9 Billstedt-Center 10 Saarpark-Center 11 Forum 12 Allee-Center 13 City-Galerie 14 City-Arkaden 15 City-Point 16 Stadt-Galerie 17 Stadt-Galerie 18 Olympia Center 19 Galeria Bałtycka 20 City-Arkaden 21 Árkád > 135 Mio. Besucher haben 2025 das Center-Gefühl erlebt.
2.673 Geschäfte 95,7 % Vermietungsstand > 1 Mio. m2 Mietfläche 4,1 % Freizeit und Unterhaltung 4,4 % Drogerie- und Verbrauchermärkte 5,7 % Gastronomie 7,5 % Gesundheitssektor 2,0 % Dienstleistungen Branchenmix in % der Fläche 47,1 % Bekleidung 18,9 % Hartwaren/Elektronik 10,3 % Lebensmittel und Supermärkte Allee-Center Hamm
10 Die Entdeckung . Editorial 25 JAHRE DEUTSCHE EUROSHOP AN DER BÖRSE „Wir stehen für stabile Wertent- wicklung, leben Transparenz und halten unsere Versprechen.“ Hans-Peter Kneip, Vorstand (CEO/CFO)
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 11 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, verehrte Geschäftspartner, der 29. Januar dieses Jahres war für mein Team und mich ein ganz besonderer Tag. Gemeinsam mit dem Auf- sichtsrat, ehemaligen Kollegen und langjährigen Wegbe- gleitern haben wir uns dorthin begeben, wo vor 25 Jahren unser Weg als börsennotiertes Unternehmen begann: in den Handelssaal der Deutschen Börse in Frankfurt. Wir läuteten die Opening Bell und blickten mit Stolz auf das zurück, was wir im vergangenen Vierteljahrhundert erreicht haben. Seit 2001 steht die Deutsche EuroShop über unterschied- liche Marktphasen hinweg für ein klares Geschäftsmodell, langfristiges Denken und Verlässlichkeit gegenüber unse- ren Investoren. Wir stehen für stabile Wertentwicklung, leben Transparenz und halten unsere Versprechen. An die- sem Maßstab werden wir uns auch künftig messen lassen. Dafür haben wir auch im Jahr 2025 wieder viel getan. Gesamtökonomisch war es erneut kein einfaches Jahr: Rezession, geopolitische Unsicherheiten und zahlreiche Konfliktherde prägten das wirtschaftliche Umfeld und boten Rahmenbedingungen, unter denen sich die Immo- bilienbranche bzw. der Handel ungern bewegen. Umso erfreulicher ist es, dass wir unseren EPRA-Vermietungs- stand um 1,7 Prozentpunkte auf 95 % ausbauen konnten. Bei leicht rückläufiger Besucherfrequenz nahmen die Handelsumsätze um 2,2 % zu. Dies zeigt, dass unsere Immobilien auch unter schwierigen Bedingungen ausge- zeichnet bewirtschaftet werden. Unsere Ertragszahlen für 2025 lagen sämtlich innerhalb des geplanten Zielkorridors und bewegten sich erwar- tungsgemäß unter dem Vorjahr. Der Umsatz sank um 0,4 % auf 270,4 Mio. €, das EBIT um 0,9 % auf 214,4 Mio. € und das EBT ohne Bewertungsergebnis um 10,5 % auf 147,8 Mio. €. Die FFO erreichten 147,6 Mio. € (-9,2 %). Zu den ertragsmindernden Einflussfaktoren, geprägt durch einige Sondereffekte, zählten geringere Erlöse, Mietanrei- ze – etwa in Form von Baukostenzuschüssen – sowie höhere operative Aufwendungen in den Centern. Insbe- sondere mit Blick auf die herausfordernden ökonomi- schen Rahmenbedingungen sind wir mit dem wirtschaft- lich Erreichten sehr zufrieden. Wie zu Beginn meiner Amtszeit angekündigt, haben wir die Kapitalstruktur der Deutsche EuroShop in den letzten drei Jahren schrittweise angepasst. Inzwischen haben wir die geplante Kapitalstruktur erreicht, verbunden mit einem soliden Investment-Grade-Profil. Das LTV-Verhältnis lag Ende 2025 bei 41,3 % und soll sich künftig in einer Spanne zwischen 40 und 50 % bewegen. Damit sind wir flexibel aufgestellt und verfügen über Spielraum für weitere In- vestitionen und zukünftiges Wachstum. Dass wir mit unserem Geschäftsmodell auch am Kapital- markt ein attraktiver Partner sind, zeigt die erfolgreiche Platzierung eines Green Bond über 500 Mio. € mit einem Kupon von 4,5 %. Unsere erste Anleihe mit einer Laufzeit bis Oktober 2030 war siebenfach überzeichnet. Wir bieten Stabilität, in guten wie in schlechten Zeiten. Gerade in den Jahren seit dem Ausbruch der Pandemie haben wir dies in besonderem Maße unter Beweis gestellt. Dies würdigen offenbar auch unsere Anleger. Was mich zum Dividenden- vorschlag bringt: Er beträgt 1,00 € je Aktie. Das Thema Nachhaltigkeit hat für uns einen hohen Stellenwert. Das belegen nicht nur unser Green Bond und das im Vorfeld entwickelte Green Finance Framework, sondern auch unsere konkreten Maßnahmen im operati- ven Alltag. So haben wir 2025 zur Stärkung unserer Nach- haltigkeitsstrategie ESG-Policies eingeführt, die einen ver- bindlichen Rahmen für eine verantwortungsvolle Unter- nehmensführung und nachhaltiges Wirtschaften schaffen. Damit einher gehen nachhaltige und substanzstärkende Investitionen in unseren Bestand. 2025 beliefen sich diese auf mehr als 32 Mio. €. Diese Investitionen zahlen sich aus: Alle unsere Shoppingcenter wurden in den vergangenen zwei Jahren von der Deutschen Gesellschaft für Nachhal- tiges Bauen („DGNB“) erfolgreich rezertifiziert – mit Gold und in einem Fall mit Platin. Was darf ich Ihnen für 2026 versprechen? Kontinuität, operativ wie wirtschaftlich. In diesem Sinne wünsche ich Ihnen auf den nachfolgenden Seiten eine gute Lektüre. Hamburg, im April 2026 Ihr Hans-Peter Kneip (CEO/CFO)
12 Die Entdeckung . Interview Die Redaktion im Gespräch mit Hans-Peter Kneip über Shopping-Emotionen und ihre Auslöser. Herr Kneip – „Feel the Shopamin.“ Das Thema des Geschäftsberichts scheint Ihnen wie auf den Leib geschnitten. Ja, das stimmt. Nicht nur, weil ich mich beruflich intensiv mit diesem Thema befasse, sondern auch, weil ich privat einen hohen Anspruch an das Einkaufserlebnis habe. Für mich geht die Qualität von Shopping stark über Emotio- nen: Ich betrete ein Shoppingcenter oder ein Kaufhaus in der High Street und finde etwas gut, ohne dass ich es zunächst erklären kann. Erst im zweiten Schritt setzt dann der Kopf ein und ich sehe: Hier hat sich jemand Gedanken gemacht und viel gearbeitet, damit ich mich wohlfühle. Was gehört dazu, damit Sie sich in einem Shoppingcenter wohlfühlen? Ein guter Coffee-Shop. Entspannte Musik. Schöne und zur Jahreszeit passende Aktionen. Natürlich sollte das Shoppingcenter auch gut besucht sein. Denn nicht nur das Angebot, sondern auch die Menschen schaffen Atmosphäre. Zudem freue ich mich, wenn ich etwas Neues entdecken kann. Ich bin sehr gerne in der Shop- ping-Welt unterwegs. Umso schöner ist es für mich, wenn ich erlebe: Der Ort, an dem ich mich gerade befin- de, bietet mir etwas Besonderes. Wie gelingt es Ihnen dabei, den „Analytiker“ in Ihrem Kopf auszuschalten? Das möchte ich gar nicht. Auch das Erkennen und Hinter- fragen ist für mich etwas Bereicherndes: Warum kommt jemand hierher? Wie machen es die anderen? Für mich ist es spannend, die Dinge von zwei Seiten betrachten zu können. Im Berufsalltag bedeutet das, dass ich nicht selten mit Ideen an die Centermanager herantrete – um oben: Der neue Food Garden im Main-Taunus- Zentrum ist ein parkähnliches Areal zum Verweilen zwischen, vor und nach dem Shoppingerlebnis. unten: Seit November 2025: Willkommen im Food & Fun Park des Rhein-Neckar-Zentrums in Viernheim. Ob im Jump House Trampolinpark oder beim Shopping, es gibt viele Möglichkeiten für eine gute gemeinsame Zeit.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 13 mir dann sagen zu lassen, dass man diese Idee schon mehrfach überprüft und jedes Mal verworfen hat. Für mich ist das aber völlig in Ordnung. Denn es gibt auch die Momente, in denen für eine bereits verworfene Idee plötz- lich der richtige Zeitpunkt gekommen ist. Mehr Erlebnis. Mehr Freizeitwert. Mehr Atmosphäre. Mit welchen Strategien erreicht man das? Wie immer im Leben sind es die kleinen und großen Dinge. Beim Kaffeetrinken z. B. ist es schön, wenn es die Gele- genheit gibt, das Handy aufzuladen. Natürlich können wir den Einzelhändlern nicht vorschreiben, wie sie ihre Läden zu designen haben. Was wir aber tun können, ist, bei der Auswahl der Mieter darauf zu achten, dass sie das aus unserer Sicht passende Mindset mitbringen. Ein weiteres Beispiel ist das Schaffen temporärer High- lights auf den Gemeinschaftsflächen, etwa in Form von Oster- oder Weihnachtsaktionen. Wenn Kinder im Dezem- ber in einer Weihnachtsgondel ihre Wünsche aufschreiben und dem Weihnachtsmann übergeben können, erfreut das die Familie und den Handel. An einem anderen Ort kann es auch die Austragung einer Jobbörse sein. Solche Ereig- nisse schaffen Anknüpfungspunkte für zukünftige Lauf- bahnen und werden zudem gerne von der Presse und in sozialen Medien aufgegriffen. Zu den großen Dingen zählen gezielte Baumaßnahmen. Ein Paradebeispiel ist der Food Garden im Main- Taunus- Zentrum, wo wir ein parkähnliches Areal entwickelt haben, in dem sich die Besucher parallel zum Einkauf entspannen können. Neben gastronomischer Vielfalt, Aktionen und Musik gibt es dort auch mal einen Tanz- kurs. Durch den Food Garden hat sich die Besucherzahl im Center um 12 % erhöht. Im Rhein-Neckar-Zentrum hat die Deutsche EuroShop dies in anderer Form ebenfalls umgesetzt. Stimmt. Den Food & Fun Park im Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim konnten wir im vergangenen November fer- tigstellen. Auch hier kommen die Menschen von weit her, verbringen viel Zeit z. B. im Jump House Trampolinpark und verbinden dies mit einem Besuch der vielen Geschäf- te. Durch die jüngsten Investitionen haben wir eine Vollver- mietung des Rhein-Neckar-Zentrums erreicht. Welche Rolle spielt die Gastronomie in heutigen Shoppingcentern? Sie ist für das Aufenthaltskonzept moderner Shopping- center ein sehr wichtiger Baustein. Wir denken, dass langfristig ein gastronomischer Anteil von bis zu 10 % eine gute Quote ist. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass mit der Gastronomie auch aufwendigere Technik- und Logistik anforderungen verbunden sind. Mit dem Food Garden im Main-Taunus-Zentrum und der L‘Osteria im Rhein-Neckar-Zentrum haben wir in den letzten Jahren gezeigt, wohin die Reise auch in unseren anderen Centern gehen kann. Über Gastronomie lässt sich zudem sehr gut der regionale Bezug stärken, etwa indem man in Süddeutschland und Österreich Leberkäs oder Kaiserschmarrn auf die Speisekarte setzt. Der Faktor Raum spielt heute für das Wohlfühlen eben- falls eine wichtige Rolle. Während Kunden sich früher häufig durch enge Gänge bewegen mussten, prägen heute großzügige Wegeführungen und weitläufige Präsentationsflächen das Einkaufserlebnis… Das kann man von zwei Seiten sehen: Unsere Shopping- center sind keine riesigen Tempel, in denen man sich als Besucher verliert. Man hat sie in einer bestimmten Zeit so gebaut und sich dabei etwas gedacht. Diese proportionier- ten Dimensionen haben auch ihr Gutes: Mit Kreativität und einfachen Mitteln lässt sich hier schnell eine angenehme Atmosphäre herstellen. Zu eng ist genauso schwierig wie zu weit. Wichtig ist, dass in einer Mall auch Raum zum Verweilen ist und Platz für individuelle Anregungen, z. B. durch Aktions- stände. Im Main-Taunus-Zentrum überarbeiten wir gerade die Mall mit ihren Sitzgelegenheiten. Mit Verweilinseln und Bäumen schaffen wir dort eine noch angenehmere Atmosphäre. Sie schauen auch international auf das Geschäft. Wo sehen Sie die Unterschiede? Natürlich gibt es Unterschiede. In Deutschland befinden sich Shoppingcenter in der Innenstadt, am Stadtrand oder irgendwo dazwischen und stehen in der Regel im Wettbe- werb mit anderen Anbietern. Das ist in vielen Regionen der Welt nicht so. In zahlreichen osteuropäischen Städten
14 Die Entdeckung . Interview beispielsweise ist die Innenstadt kein Einzelhandelsplatz, weil sie einen engen historischen Kern hat. Im Nahen Osten und in Asien ist zudem das Klima ein wesentli- cher Faktor. Dort werden Handelsaktivitäten vielerorts in gigantischen Konsumtempeln gebündelt – ein Konzept, das in Deutschland wenig Chancen hätte. Unabhängig davon bin ich überzeugt, dass man ein Shop- pingcenter immer aus dem regionalen Kontext heraus weiterentwickeln muss. Es muss zur Umgebung und zu den Menschen passen, die dort leben. Dafür braucht es sowohl die großen globalen Retail-Unternehmen mit lang- fristigen Verträgen als auch kleine inhabergeführte Fami- lienbetriebe. Deshalb haben wir inzwischen ein regionales Tenant-Management etabliert, das aktiv auf lokale Einzel- händler zugeht. Für ein gutes Shoppingcenter ist es auch wichtig, Trends aufzugreifen. Unbedingt. Und die Taktung der Trends wird immer schneller. Deshalb müssen wir als Eigentümer eine ge- wisse Flexibilität zeigen. So können wir auch mal kurzfris- tig spannende neue Konzepte ansiedeln, die gerade einen Hype erleben. Das erfordert von uns manchmal auch eine gewisse Portion Mut. Ein schönes Beispiel sind die Bava- rian Caps in unserem Passauer Center. Dort sind ein paar bayerische Jungs auf die einfache Idee gekommen, coole T-Shirts, Socken und Caps mit Sprüchen zu versehen und zu vermarkten. Heute läuft das Konzept wirtschaft- lich sehr gut. Mittlerweile sind die Bavarian Caps in fünf Städten in der Region vertreten. Ich freue mich sehr für die Jungs und hoffe, dass das so bleibt. Angebote wie diese sorgen dafür, dass ein Shoppingcenter angesagt bleibt. So manches Konzept ist vielleicht nach zwei Jahren wieder verschwunden, aber das Center erhält einen extra Frequenzschub. Typische Trendangebote in der Gastronomie sind zurzeit Bubble Tea, Cookies oder Cinnamon Rolls. Gibt es in einem Shoppingcenter auch so etwas wie Pflichtbausteine? Ein Shoppingcenter ist ein Ort, an dem Besucher selten nur einen einzigen Laden aufsuchen. Sie kommen auch wegen Alltagsbedarfen. Deshalb ist es wichtig, dass sie diese dort ebenfalls befriedigen können. Der Schlüssel- dienst und die Schuhreparatur gehören genauso dazu wie die Hemdenreinigung oder die inhabergeführte Apotheke. Diese Angebote sind unspektakulär und zahlen vielleicht nicht unbedingt die höchsten Mieten. Aber sie sorgen für eine ausgewogene Mischung, strahlen eine gewisse Ver- lässlichkeit aus und sorgen dafür, dass unser Shopping- center langfristig relevant bleibt. Die Mischung macht es also. Unbedingt. Würde man bei jeder Nachvermietung immer mit dem höchstbietenden Mieter zusammenkommen, würde das über kurz oder lang zu ungünstigen Konstel- lationen im Shoppingcenter führen. Deshalb betrachten wir bei jeder Nachvermietung auch die Wechselwir- kungen zwischen den Mietern. Zudem haben wir stets im Blick, wohin wir uns mit dem jeweiligen Center strategisch entwickeln wollen. Dafür schauen wir auch auf das lokale Umfeld. So kann es sein, dass wir heute einen Top-Mieter in der Nachbarschaft beobachten, der momentan noch beim Wettbewerber gebunden ist, sich aber in fünf Jahren sehr gut in unser Shoppingcenter einfügen würde. Der digitale Handel nimmt heute viel Raum ein. Sehen Sie darin eine Bedrohung? Nicht wirklich. Auch in einer digitalen Welt besitzen unsere Shoppingcenter eine hohe Anziehungskraft. Ich glaube sogar, dass das Analoge mit zunehmender Digitalisierung eher an Bedeutung gewinnt. Schauen wir etwa auf die junge Generation: Sie lebt überwiegend digital, doch die Sorge, dass die Shoppingcenter sie als Kundengruppe verlieren, hat sich nicht im Ansatz bestätigt. Auch junge Menschen besuchen unsere Einkaufsstätten gerne – nur eben aus teilweise anderen Gründen. Shopamin – solange wir dieses besondere Erlebnis- versprechen sorgsam pflegen, werden Shoppingcenter Einkaufs- und Begegnungsorte für alle Generationen blei- ben. Der Vorteil der analogen Welt ist, dass hier alle Sinne angesprochen werden: visuelle, haptische, olfaktorische. Sie schaffen eine unverwechselbare Atmosphäre, die man immer wieder gerne aufsucht.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 15 oben: Shoppen, gutes Essen und Strom tanken: Immer mehr Besucher kommen mit ihren E-Autos ins Parkhaus. Die Infrastruktur für E-Mobilität wird auch in unseren Centern schrittweise aufgebaut. unten: In Shoppingcentern reale Erlebniswelten zu schaffen – das war schon vor über zehn Jahren das Live-vor-Ort-Konzept des jungen Labels Bavarian Caps. Eine Strategie, mit der die Selfmade-Gründer erfolgreich wurden. 2025 feiern sie dieses Kapitel mit einer Jubiläumscap und blicken auf ein Jahrzehnt Markengeschichte zurück. Oft wird behauptet, dass z. B. stationäre Reisebüros keine Zukunft hätten… Der Alltag zeigt genau das Gegenteil. Einige Reisebüros zählen in unseren Shoppingcentern zu den Hidden Cham- pions. Sie erzielen hohe Umsätze und zahlen gute Mieten. Jeder kann sich heute an den Computer setzen und auf verschiedensten Plattformen Angebote und Preise für Flüge, Hotels und Erlebnisse vergleichen. Tatsächlich aber fängt das Urlaubserlebnis für viele Kunden auch heute noch bei dem Service an, den sie im Reisebüro erleben. Dienstleistung, Service und dem Kunden das Leben leich- ter machen – das ist auch in den klassischen Fashion- Geschäften ein erlebter Vorteil. Die Website sagt nicht: „Oh, das steht Ihnen gut“ oder „Vielleicht probieren Sie mal das. Ich habe es Ihnen einmal herausgesucht.“ So entsteht Bindung – und so kommen Kunden wieder. Inwiefern verändern Digitalisierung und neue Kunden- gewohnheiten den Alltag in Shoppingcentern? Die meisten unserer Mieter sind längst hybrid unterwegs. Das heißt: Sie haben Websites, veröffentlichen News letter, sind bei Social Media präsent und bilden die gesamte Logistikkette im Omnichannel ab – mit umfassenden Be- stell-, Abhol- und Rückgabemöglichkeiten. Für uns als Eigentümer sind heute Themen wie Energie und Logistik sehr wichtig. Mit der E-Mobilität kommen im- mer mehr Besucher mit dem Elektrofahrzeug zu uns und wünschen sich, dass sie ihr Auto während des Aufenthalts mit Strom tanken können. Dafür bauen wir schrittweise eine entsprechende Infrastruktur auf – mit innovativen, nachhaltigen und kundenfreundlichen Konzepten. Inzwi- schen bieten unsere Shoppingcenter bereits fast 150 Lade- säulen. Dieses Angebot werden wir nachhaltig ausbauen. Daneben beschäftigen wir uns mit den dem Thema Pack- stationen. Wo möglich, sollen Besucher ihre Pakete von unseren Standorten aus verschicken bzw. an unseren Standorten abholen können. Wie so oft klingt das zunächst einfach. Bei der Umsetzung sind dann aber zahlreiche Aufgaben zu lösen. So sind bei den Paketstationen viele Anbieter auf dem Markt, und es gilt, die passenden zu finden. Aber auch hier finden wir – wie bei all unseren Projekten – eine gute Lösung. □
16 Die Entdeckung . Shopamin „Shopping- center sind mein Happy Place.“ Was wir fühlen, wenn wir shoppen.
Erleben, entdecken, verweilen. Und sich richtig gut fühlen. 17 City-Arkaden, Klagenfurt: Marken und Märkte für Shopamin-Momente. W ir hatten da so ein Gefühl. Und als wir ihm nachgingen – vom Unter- bis ins Oberge- schoss –, wurde es größer. So groß, dass uns dafür zunächst die Worte fehlten. Was wir spürten, war vielschichtiger als reine Shopping freude. Es war auch eine Form von sozialem Glück – ein emotiona- les Hoch, das entsteht, wenn Menschen gemeinsam erleben, entdecken, verweilen. Die Glücksforschung bestä- tigt, dass es im Shoppingcenter um mehr geht als Glück, verpackt in Tüten. Soziale Verbundenheit zählt weltweit zu den stärksten Treibern subjektiven Wohlbefindens.1 Shoppingcenter sind ein idealer Resonanzraum für „ Social Support“. Sie bündeln soziale Nähe, multisensorische Reize, Bewegung, Belohnung und Überraschung. Eine Kombination, die unser neurobiologisches Belohnungs- system maximal aktiviert. In solchen Umgebungen schüttet unser Gehirn ein ganzes Orchester an Glücks- botenstoffen aus: Dopamin für Motivation und Vorfreude, Serotonin für Zufriedenheit, Oxytocin für soziale Bindung und Endorphine für Entspannung und Euphorie. 1 (vgl. World Happiness Report 2018, Kapitel/Einleitung zu den sechs Schlüsselvariablen)
19 „Vergnügen“ lässt uns lieber und länger verweilen.2 Studien zeigen, dass geteilte Erlebnisse emotional stär- ker wirken als materieller Besitz, weil sie Identität, Zuge- hörigkeit und Erinnerung stiften. Gemeinsam Kaffee trin- ken, bummeln und Menschen beobachten: All das erzeugt emotionale Mikro-Momente, die sich zu einem nachhalti- gen Glückserleben verdichten. Das Shoppingcenter wird so zum Katapult für gute Gefühle. Ein Ort, an dem im Idealfall alle bekannten Glückhormone ihre Bühne bekommen. Maximaler Botenstoff-Boost. Wir haben für dieses große, vielschichtige Gefühl einen Namen gesucht. Einen, der all diese neurobiologischen, emotionalen und sozialen Effekte in einem Wort vereint. Einen eigenen Glücksbotschafter. Und wir haben ihn gefunden: Feel the Shopamin! Shopamin ist natürlich eine Erfindung. Unverkäuflich, aber auch unbezahlbar. Denn es steht für das Zusammenspiel all unserer Glückssysteme. Für diesen besonderen Mo- ment, wenn Dopamin auf Begegnung trifft, Oxytocin auf Erlebnis, Serotonin auf Entspannung. Ein Regenbogen gebündelter Emotionen, der sich über unsere Shopping- center-Experience spannt und uns strahlen, entschleunigt und zugehörig fühlen lässt. Shopamin wirkt bei jedem anders, doch alle können es im Shoppingcenter fühlen, mit jedem Shop mehr. Es löst genau jene Glücksmuster aus, die individuell bedeutsam sind: beim Anprobieren, beim spontanen Caffè Latte oder beim gemeinsamen Entdecken. □ Wollen wir los? 2 (vgl: Donovan, R. J., Rossiter, J. R., Marcoolyn, G., & Nesdale, A. (1994). Store Atmosphere and Purchasing Behavior. Journal of Retailing, 70(3), 283–294 und Donovan, R. J., & Rossiter, J. R. (1982). Store Atmosphere: An Environmental Psychology Approach. Journal of Retailing, 58(1), 34–57.)
20 DIE AUSLÖSER Unsere Shopping- center „Shopamin“ wirkt sofort: beim Entdecken neuer Stores, beim Genuss im Food Garden, beim Bestaunen einer Ausstellung in der Mall. Unsere Shoppingcenter sind Bühne für Marken, Ideen und Begegnungen. Mit neuen Konzepten, vielfältiger Gastronomie und immer wieder frischen Impulsen schaffen wir Erlebnisorte, die Menschen anziehen – und gerne länger bleiben lassen.
22 Unsere Shoppingcenter 38 Aktionen in den Centern 43 Neue Konzepte 46 Centerübersicht 21 Stadt-Galerie Hameln
22 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Billstedt-Center, Hamburg: Optimale Erreichbarkeit gehört zu den Erfolgsfaktoren unserer Center. In Billstedt befindet sich die U-Bahn-Station gleich nebenan. In unserem Portfolio liegt der Erfolg unserer Gesellschaft begründet. Es be- steht aus 21 Shoppingcentern, jedes für sich ein Unikat. 17 davon befinden sich in Deutschland und je eines in Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn. Zusam- men verfügen sie über 2.673 Geschäfte auf 1.074.400 m² Fläche. Inland Ausland Gesamt Anzahl Center 17 4 21 Mietfläche in m² 868.400 206.000 1.074.400 Anzahl Geschäfte Vermietungsstand1 Einwohner im Einzugsgebiet in Mio. 2.030 95 % 13,9 643 98 % 3,4 2.673 96 % 17,3 1 bezogen auf die vermietbare Fläche, Stand: 31. Dezember 2025
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 23 A10 Center, Wildau/Berlin: direkt an der A10, vor den Toren der Metropole gelegen, eine eigene Erlebnis- und Shoppingwelt. Dabei sind wir auch in diesen nach wie vor für den Einzel- handel herausfordernden Zeiten mit einem Vermietungs- stand von durchschnittlich 96 % zum Jahresende 2025 zufrieden und blicken optimistisch in die Zukunft. Diese Kennzahl veranschaulicht besonders in der aktuellen Lage die Qualität unseres Portfolios. Seit dem Bestehen der Deutsche EuroShop lag dieser Wert konstant auf einem sehr hohen Niveau. Unser Investitionsschwerpunkt liegt mit einem Anteil von 80 % klar in Deutschland. Erfolgsfaktor Lage Die Mehrzahl unserer Objekte befindet sich mitten in den Innenstädten und damit an dem Ort, an dem sich die Men- schen seit Jahrhunderten treffen, um zusammenzu kommen und um Handel zu betreiben. In vielen Fällen sind die Center direkt an die lokale Fußgängerzone angeschlossen. Außerdem gehören zu unserem Portfolio Shoppingcenter an etablierten Standorten außerhalb der Stadtgrenzen. Diese Center mit ihrer exzellenten Verkehrsanbindung sind für unsere Besucher und Kunden seit vielen Jahren eine Abwechslung, in vielen Fällen aber auch ein Ersatz für den Einkaufsbummel in der Innenstadt und haben häufig eine starke überregionale Bedeutung. Immobilien und Lage – diese beiden Begriffe sind schon seit jeher untrennbar miteinander verbunden. Denn natür- lich möchten unsere Mieter da sein, wo ihre Kunden sie erwarten. Dabei können sich unsere Mieter und Besucher darauf verlassen, dass jedes unserer 21 Shoppingcenter für sich eine 1a-Lage darstellt. Optimale Erreichbarkeit Egal ob in der Innenstadt oder vor den Stadttoren: Ein besonderes Augenmerk legen wir auf die Verkehrsan- bindung unserer Objekte. In der City sind wir dabei sehr gerne in der Nähe der Knotenpunkte des öffentlichen
24 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Billstedt-Center, Hamburg: 1.500 Parkmög- lichkeiten, die das Ankommen schon zum entspannten Teil der Shopping- tour machen. Gut ankommen Der erste und letzte Berüh- rungspunkt beim Center- Besuch ist das Parkhaus. Unser Car Finder bietet hier eine bessere Orientierung: Der Kunde scannt einfach den QR-Code auf einem Car-Finder- Schild in Fahrzeugnähe und speichert damit die Parkposition in seinem Smartphone. Nach dem Einkauf kann er einen weiteren QR-Code an einem der Kassenautomaten scannen und sich bequem zu seinem Auto zurückführen lassen. Personennahverkehrs. In Hameln und Passau sind unsere Center beispielsweise direkter Nachbar der zentralen Omnibusbahnhöfe. Unsere Objekte in Norderstedt und Hamburg-Billstedt befinden sich zusätzlich direkt über bzw. neben U-Bahn-Stationen. In Brünn bieten wir unseren Besuchern einen Shuttlebus, der mehrfach täglich zwi- schen der Innenstadt und dem Olympia Center verkehrt. Zusätzlich ist jedes unserer Center mit eigenen Parkplät- zen ausgestattet, die unseren Kunden auch in der Innen- stadt komfortables Parken zu günstigen Konditionen er- möglichen. Damit ist eine optimale Erreichbarkeit mit dem Auto gewährleistet. Unsere Objekte außerhalb der Innen- städte bieten in großer Anzahl kostenlose Parkplätze an. Diese Autofahrerstandorte liegen jeweils bequem erreich- bar an Autobahnen, wie z. B. das A10 Center in Wildau an der A10 (Berliner Ring) oder das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach an der A66. Behinderten-, Familien-, Frauen- und Komfortparkplätze gehören bei allen unseren Shoppingcentern zum Service- angebot. Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind ein
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 25 links: Allee-Center, Magdeburg: Aus allen Richtungen mit der Straßenbahn erreichbar. unten: Statt anonymen Online-Shopping: Echte Shoppingzeit zu zweit genießen. Beispiel dafür, dass wir auch hier immer an morgen denken. Zudem statten wir nach und nach immer mehr unserer Parkplätze in den Centern mit LED- Stellplatzanzeigern oder Parkleitsystemen aus, die es den Besuchern ermöglichen, deutlich schneller einen günstig gelegenen freien Parkplatz zu finden. QR-Code -basierte Leitsysteme führen unsere Besu- cher auch nach einem ausgedehnten Bummel schnell wieder zum Parkplatz zurück. Erfolgreiches Zusammenspiel Jedes unserer 21 Shoppingcenter hat eine einzigartige Mieterstruktur, die jeweils das Ergebnis eines langen, intensiven und stetig fortgesetzten Prozesses ist. Hierbei geht es besonders in einer Zeit des weiterhin zunehmenden Onlinehandels darum, den Wünschen der Kunden entgegenzukommen und das Angebot der jeweiligen Innenstadt gezielt zu ergänzen – und natürlich auch, immer etwas Besonderes und Neues zu bieten. Dabei ist es stets unser Ziel, zusammen Umwelt mitgedacht Schon bei der Anfahrt können unsere Kunden etwas für die Umwelt tun: Alle unsere Cen- ter bieten einen Anschluss an den öffentlichen Personen- nahverkehr.
26 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Altmarkt-Galerie, Dresden: Ein historisches Bauwerk mit Denkmalschutz trifft auf barrierefreie Center-Architektur. mit den Händlern in unserer Nachbarschaft den Standort attraktiver zu machen. Denn so können wir die Zugkraft der gesamten Innenstadt erhöhen und gemeinsam davon profitieren. Unsere Center beteiligen sich oftmals aktiv am Stadt- marketing und Citymanagement der jeweiligen Stadt – finanziell wie auch durch personellen und kreativen Input. Dabei legen wir stets Wert auf eine faire und partner- schaftliche Zusammenarbeit. Architektur, die es in sich hat Bei der Konzeption eines Standortes hat die Architektur immer einen besonderen Einfluss. Die vorgegebenen Grundstücksverhältnisse spielen dabei genauso eine Rolle wie die funktionalen Bedürfnisse unserer Mietpartner. Darüber hinaus möchten wir stets unserer Verantwortung der Stadt und ihrer Einwohner gegenüber gerecht werden. Dazu gehört eine bestmögliche städtebauliche Integration, verbunden mit den auch äußerlichen Ansprüchen an eine moderne Architektur. Hier arbeiten wir eng mit den zu- ständigen Behörden der Städte zusammen. Die Ergebnisse lassen sich sehen: Es entstehen oftmals architektonische Schmuckstücke, bei denen nach Möglich- keit auch historische Bauwerke liebevoll in das Center integriert werden, wie z. B. beim denkmalgeschützten ehe- maligen Intecta-Kaufhaus, das heute baulicher Bestandteil der Altmarkt-Galerie Dresden ist. Auch die inneren Werte zählen: Hier gilt es, zu überzeu- gen und dabei unseren Besuchern und Kunden in erster Linie ein angenehmes Einkaufs- sowie ein besonderes Raumerlebnis zu vermitteln. Hierfür setzen wir auf eine schlichte und zeitlose Architektur, bei der edle Materia- lien zum Einsatz kommen, die oftmals ihren Ursprung in der Region haben. Ruhezonen, liebevolle Bepflanzun- gen und Brunnenanlagen laden zum Verweilen ein. Ein innovatives und energiesparsames Beleuchtungskonzept sorgt je nach Tageszeit für eine passende Stimmung in der Mall, modernste Klimatechnik garantiert über das ganze Jahr ein angenehmes „Einkaufsklima“ sowie saubere und sichere Luft. Alles ist darauf ausgelegt, dass sich jeder Besucher gerne im Center aufhält und wiederkommt. Die Werterhaltung und Wettbewerbsfähigkeit werden dabei durch eine kon-
27 tinuierliche Modernisierung und Optimierung garantiert. Mit „At your Service“ haben wir gemeinsam mit unserem Centermanagementpartner ECE eine groß angelegte Initiative gestartet, um alle Serviceaspekte unserer Center zu untersuchen, die vorhandenen Services noch klarer herauszustellen und diese – wo sinnvoll und nötig – zu optimieren und zu ergänzen. Hierzu gehören z. B. eine deutliche Verbesserung der Ausschilderung innerhalb des Centers, die Beleuchtung sowie neue Farbkonzepte in den Ladenstraßen. Sitz- und Loungebereiche mit Lade- funktionen für das Smartphone sorgen für die notwendige Entspannung zwischendurch. Für unsere kleinsten Gäste stehen moderne Kinderspielflächen bereit. Bei uns soll sich jeder Besucher wohlfühlen – ganz un- abhängig vom Alter. Selbstverständlich sind unsere Center für eine generationsübergreifende Nutzung gestaltet. Breite Ladenstraßen, Rolltreppen und Aufzüge machen es ohne große Mühe möglich, jeden Winkel des Centers auch mit Kinderwagen, Rollatoren oder Rollstühlen zu erkunden. Nachhaltigkeit als Selbstverständlichkeit Seit 2025 beziehen alle unsere 21 Shoppingcenter aus- schließlich Ökostrom und haben dazu Lieferverträge mit Versorgern, die regenerative Energiequellen wie z. B. Wasserkraft zur Stromerzeugung nutzen. Zudem möchten wir den Energieverbrauch unserer Objekte insgesamt und damit auch den CO₂-Ausstoß kontinuierlich weiter sen- ken. Hierfür setzen wir hochmoderne Technologien wie Wärmetauscher und LED-Beleuchtungssysteme ein. Des Weiteren suchen wir fortlaufend das Gespräch mit unse- ren Mietpartnern, um gemeinsam mit ihnen den Energie- verbrauch in den einzelnen Geschäften zu senken. Der Müll in unseren Centern wird nicht nur nach Papier/Pappe, Leichtstoffverpackungen, Glas sowie weiteren Wertstoffen, sondern auch nach Speiseresten und Restmüll getrennt. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat 20 der 21 Shoppingcenter aus unserem Portfolio mit angesehenen Nachhaltigkeitszertifikaten in Gold ausgezeichnet. Die Stadt-Galerie Passau erhielt ein Zertifikat in Platin, was der bestmöglichen Auszeichnung entspricht. Besser barrierefrei Shopping ohne Grenzen – für alle. Stufenlose Zugänge, breite Türen und große Bewegungs- flächen ermöglichen auch Men- schen mit Handicap maximale Mobilität in unseren Centern. Altmarkt-Galerie, Dresden: Von außen ein Schmuckstück mit Kaufhaus-Geschichte, innen klares, zeitloses Design und viel Raum für ein einladendes Einkaufsklima.
28 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Smart gebaut Wenn es Nacht wird, kommt Bewegung in die Dächer unserer Center. Intelligente Steuerungssysteme öffnen Klappen, über die warme Luft entweicht und kältere einströmt. Eine mechanische Kühlung wird dadurch nicht mehr benötigt. Das spart eine Menge Energie. Viele zusätzliche Informationen rund um das Thema Nachhaltigkeit in unseren Shoppingcentern finden Sie ab Seite 82 im ESG-Teil. Galeria Baltyka, Danzig: Auf 43.000 m2 Verkaufsfläche ist viel Platz für innovative Ladenkonzepte und smarte Technologien, die Energie einsparen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 29 Volle Flexibilität für eine sichere Zukunft Einzelhandel ist immer mit Veränderung verbunden. Eine besondere Herausforderung für uns als Vermieter ist hier- bei, auf die sich häufig wandelnden Anforderungen und Wünsche der Mieter eingehen zu können. Einige Mieter erweitern dabei ihre Verkaufsflächen und schaffen aus einem vormals reinen Verkaufsraum einen wahren Erlebnisort. Der Kunde soll mehr und mehr die Möglichkeit haben, das gewünschte Produkt in Ruhe und ausgiebig vor Ort zu testen. Hierzu gehören ebenfalls immer intensivere Beratungsgespräche. All dies sind Fak- toren, die besonders in Zeiten des zunehmenden Online- handels eine immer wichtigere Rolle spielen. Der Nachfrage nach immer unterschiedlicheren Flächen entgegnen wir mit maßgeschneiderten Lösungen: In unseren Centern können wir jedem Mieter nahezu immer exakt den Grundriss bieten, den er zur Umsetzung seines Konzepts benötigt. Und dabei können wir auch reagie- ren, wenn es darum geht, eine Verkaufsfläche im Nach- hinein anzupassen. Ohne großen Aufwand ist es durch eine Verschiebung der Innenwände möglich, nahezu jede Verkaufsfläche zu justieren, ob größer oder kleiner. Ein Verkleinerungswunsch eines Mietpartners kann so z. B. die Chance ergeben, an dieser Stelle ein neues Konzept in das Center anzusiedeln. Genau bei diesem Faktor unterscheiden sich unsere Einkaufszentren stark von einer traditionellen Geschäfts- straße, die auch heute größtenteils nur starre Grundrisse bietet, die so hingenommen werden müssen, wie sie sind. Teilweise kommt es sogar vor, dass bestimmte Einzel- händler den Markteintritt in eine Stadt erst wagen, wenn ihnen die passende Fläche in einem Shoppingcenter angeboten wurde, da sie zuvor erfolglos auf der Suche in der klassischen Fußgängerzone waren. Von der dadurch erreichten Ausweitung der Vielfalt profitiert der gesamte innerstädtische Einzelhandel. Allee-Center, Hamm: Unsere Center wachsen vom Verkaufsraum zum Erlebnisort mit individuellen Flächen für unsere Mietpartner. 138 Millionen Besucher 2025 Über 17 Millionen Menschen leben in den Einzugsgebie- ten unserer Shoppingcenter, knapp 14 Millionen davon in Deutschland. Das entspricht ca. 17 % der bundesdeut- schen Bevölkerung. Das Einzugsgebiet eines Standortes ist für uns bei der Auswahl eines Investments von be- sonderer Bedeutung: Es wird nach einheitlichen Regeln und in regelmäßigen Abständen für jedes Shopping center ermittelt und umschreibt die Gesamtheit potenziell er- reichbarer Einwohner um den jeweiligen Standort herum. Im Jahr 2025 konnten unsere 21 Objekte insgesamt ca. 138 Millionen Besucher begrüßen. Unsere Top-10-Mieter Mit einem Anteil von 2,6 % unserer Mieterlöse ist H&M, einer der weltweit bedeutendsten Textil-Einzelhändler, unser größter Mietpartner. Darauf folgen der Schuhhänd- ler Deichmann, zu dem auch die Sneakers-Kette Snipes gehört, sowie C&A mit jeweils 2,5 %.
30 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Dabei ist unser Mietvertragsportfolio sehr diversifiziert aufgestellt: Die Top 10 unserer Einzelhandels-Mieter sind lediglich für ca. 22 % unserer Mieteinnahmen verantwort- lich. Damit bestehen keinerlei größere Abhängigkeiten von einzelnen Mietern. Langfristige Mietverträge Die Mietverträge, die wir mit unseren Mietpartnern ab- schließen, sind überwiegend mittel- und langfristig. Per 31. Dezember 2025 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in unserem Portfolio 4,9 Jahre. 41 % unserer Mietverträge sind bis mindestens 2031 gesichert. Unser Partner für das Centermanagement Das Management unserer 21 Shoppingcenter ist an unse- ren Partner ECE Marketplaces ausgelagert. Die ECE Marketplaces ist führender Dienstleister in Europa für das Management von Shoppingcentern und bietet als Teil der im Immobilien- und Investmentgeschäft aktiven ECE Group umfassende Kompetenz und über 60 Jahre Erfahrung im professionellen Betrieb und bei der Ver- marktung und Vermietung von Einkaufszentren sowie ihrer stetigen Weiterentwicklung zu lebendigen Marktplät- zen und attraktiven Stadtquartieren. Europa weit betreut die ECE Marketplaces rund 200 Einkaufszentren. Wir als Deutsche EuroShop profitieren von dieser Erfah- rung im In- und Ausland. Mit unserer schlanken Struk- tur können wir uns damit auf unsere Kernaufgabe und - kompetenz konzentrieren: das Portfoliomanagement. www.ece.com 2,6 % H&M 2,5 % Deichmann 2,5 % C&A 2,4 % Ceconomy1 2,3 % New Yorker Die zehn größten Mieter Anteil in % der Mieterträge 2,3 % P&C Düsseldorf 2,3 % Bestseller2 1,9 % Douglas 1,8 % TK Maxx 1,7 % dm drogerie-markt 1 Mit den Marken MediaMarkt und Saturn 2 Mit den Marken Jack & Jones, Vero Moda, Name it, JIXX und Only Stand: 31. Dezember 2025 Summe der Top-10-Mieter: 22,3 % Übrige Mieter: 77,7 %
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 31 Mietoptimierung statt Mietmaximierung Eine der Hauptaufgaben des Centermanagements ist die Zusammensetzung einer speziell auf das Objekt und seine Umgebung abgestimmten Mischung von Geschäften. Die- ser Mieter- und Branchenmix wird jeweils genau auf den Standort zugeschnitten und ständig verfeinert. Er ist das Ergebnis einer jeweils sorgfältigen Analyse des örtlichen Einzelhandels. Dabei geht es auch darum, die Wünsche und Bedürfnis- se der Kunden zu erkennen. So siedeln wir in unseren Centern auch gerne Einzelhändler aus Branchen an, die aufgrund des Mietniveaus in 1a-Lagen nahezu nicht mehr in den Innenstädten zu finden sind, z. B. Spielwaren- und Porzellanfachgeschäfte. Wir unterscheiden uns hier in einem wesentlichen Punkt von den meisten Hauseigentümern in der Fußgängerzone: Als langfristige Investoren ist unser Ziel eine dauerhafte Optimierung und nicht die kurzfristige Maximierung der Mieten. Unseren Kunden und Besuchern soll eine attraktive Mischung geboten werden. Dabei steht nicht jede einzelne Ladenfläche für sich, sondern die Immobilie als Ganzes im Vordergrund. Die Berechnung jeder einzelnen Miete beruht vor allem auf der Leistungsfähigkeit der Branche, der der Mieter angehört, sowie der Lage innerhalb des Shopping- centers. Auch Existenzgründern und Nischenkonzepten können wir damit eine Chance geben. 11 % 2026 11 % 2027 10 % 2028 14 % 2029 Restlaufzeit der abgeschlossenen Mietverträge 41 % 2031 ff 13 % 2030 Anteil in % der Mieterträge Stand: 31. Dezember 2025 Allee-Center, Magdeburg: Gastronomie nutzt anteilig wenig Fläche, verlängert aber die Aufenthaltsdauer unserer Kunden und stärkt das Einkaufserlebnis.
32 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Food Garden im Main-Taunus- Zentrum, Sulzbach/Frankfurt: 2025 eröffnet, bieten fünf freistehende und nachhaltig konzipierte Restaurant gebäude Platz für acht Gastronomie- konzepte. Dieses System bietet allen Seiten Vorteile: Als Vermieter können wir so eine auf langfristige Zusammenarbeit und Vertrauen ausgerichtete Beziehung mit unseren Mietpart- nern aufbauen. Unsere Mieter profitieren von hohen Be- sucherfrequenzen, die durch den vielfältigen Angebotsmix erzielt werden. Und unsere Kunden freuen sich über eine sehr reichhaltige Auswahl. Diese reicht von verschiedenen Modekonzepten über Accessoires sowie Drogerie- und Lebensmittelmärkte bis hin zu Dienstleistungen wie Textil- reinigungen sowie Bank- und Postfilialen. Kulinarischer Genuss Umfragen zeigen, dass das gastronomische Angebot eine immer wichtigere Rolle bei der Entscheidung der Kun- den über den Besuch eines Centers spielt. Und nicht nur deshalb wollen wir den Gaumen unserer Besucher etwas Besonderes bieten: So sorgen z. B. Cafés, Schnellrestau- rants und Eisdielen für eine Erfrischung oder Stärkung zwischendurch. Das Phoenix-Center in Hamburg-Har- burg, der City-Point in Kassel sowie die Galeria Bałtycka in Danzig besitzen eigene Food-Courts, bei denen sich eine große Anzahl an Gastronomen mit einer Auswahl ver- schiedener Küchen und diversen Ländereinschlägen einen Sitzbereich teilen, sodass sich Freunde oder Familien für unterschiedliche Anbieter entscheiden und gleichzeitig ge- meinsam essen können. Im Main-Taunus-Zentrum haben wir 2025 den „Food Garden“ eröffnet, ein hochwertiges und abwechslungsreiches Gastronomie-Angebot mit fünf freistehenden Restaurantgebäuden, teils überdachten, teils offenen Terrassen, begrünten Außenflächen und an- spruchsvoller Architektur.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 33 7,5 % Gesundheitssektor 5,7 % Gastronomie 4,4 % Drogerie- und Verbrauchermärkte 4,1 % Freizeit und Unterhaltung 2,0 % Dienstleistungen Branchenmix in % der Fläche 47,1 % Bekleidung 18,9 % Hartwaren/Elektronik 10,3 % Lebensmittel und Supermärkte 2.700 Geschäfte 95,7 % Vermietungsstand > 1 Mio. m² Mietfläche Retailtainment Der Begriff „Retailtainment“ ist wortwörtlich eine Ver- schmelzung der Begriffe „Retail“ und „Entertainment“, also von Einzelhandel und Unterhaltung, und bedeutet de facto auch die Kombination dieser beiden Konzepte. Echte Erlebnisse in den Geschäften können das Ein- kaufen von der „lästigen Aufgabe“ zu einer attraktiven sozialen Aktivität, bewusstem Stressabbau und zu einer angenehmen Art der Freizeitgestaltung machen. Mit cleveren Ideen kann man Kunden nachhaltig be- geistern und stetig wachsende Umsätze generieren. Spannende Beispiele hierfür in unserem Portfolio sind das „Indoor Skydiving“ im Rhein-Neckar-Zentrum, wo man dank starker Turbinen in einer Glasröhre das Ge- fühl echter Schwerelosigkeit erleben kann. Oder das „Hole in One Schwarzlicht Minigolf“ in der Freizeitwelt des A10 Center, wo 18 verschiedene Bahnen in sechs spektakulär gestalteten Themenräumen jeden zum Staunen bringen. Schwerpunkt Mode Der Bereich Mode bildet mit fast 50 % den Schwer- punkt in unserem Branchenmix. Die hohe Modekom- petenz unserer Center bestätigt sich immer wieder bei Kundenumfragen. Sie ist mit dafür verantwortlich, dass die Kunden teilweise weite Anfahrtswege aus dem Umland in Kauf nehmen, um in den Genuss der großen Auswahl sowie der Qualität der Beratung zu kommen. Der jeweilige Mietermix gibt jedem unserer Center eine ganz individuelle Note. In unseren Shoppingcen- tern achten wir immer auf eine gesunde Mischung aus regionalen und örtlichen Händlern sowie nationalen und internationalen Filialisten. Die bunte Struktur unserer Center bietet den Besuchern jedes Mal aufs Neue Abwechslung und die Möglichkeit, die verschie- denen Konsumbedürfnisse zu befriedigen.
34 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Entspannt geleitet Gerade in großen Shopping- centern ist es wichtig, den Kunden vielfältige Orientierungsangebote zu bieten. Die modernen, digitalen 3-D-Wegeleitsysteme helfen da- bei, genau das zu finden, wonach man sucht: ob Shop, Produkt, Geldautomat oder Toilette. Die Wegeführung wird dabei in einer authentischen, dreidimensiona- len Ich-Perspektive dargestellt. Darüber hinaus kann man sich die Navigation über einen QR- Code vom Wege leitsystem auf das persönliche Smartphone laden. Digitale Touchpoints erweitern das analoge Shoppingerlebnis vor Ort um Kunden services, die für zusätzliche Orientierung und Information sorgen.
35 Digitale Zukunftsfähigkeit Der Einfluss des Internets auf den Wandlungsprozess des Einzelhandels hält unvermindert an bzw. hat sich infol- ge der Corona-Pandemie beschleunigt. Wir möchten in unseren Centern das Beste aus beiden Welten, also offline und online, miteinander verknüpfen und dabei die Trümpfe unserer Mieter in den Vordergrund stellen: Atmosphäre, Beratung, Anprobe, sofortige Verfügbarkeit der Waren. Nicht umsonst lernen immer mehr reine Onlinehändler, dass reine Markenbildung größtenteils offline erfolgt und der direkte und persönliche Kontakt zum Kunden oftmals die beste Voraussetzung selbst für einen späteren Kauf im Internet ist. Auch das Multichannel-Marketing hat hierbei seinen Ein- fluss: Dabei kombinieren unsere Mieter die unterschied- lichen Kommunikations- und Vertriebswege: So werden beispielsweise Produkte, die im Laden nicht in der ge- wünschten Größe oder Farbe vorrätig sind, dem Kunden direkt nach Hause geliefert. Oder aber der Kunde bestellt seine Waren zu Hause via Internet und holt sie in der Filia- le unseres Mieters im Center ab. Unser Partner ECE Marketplaces hat sich über die per- sönliche Kundeninteraktion hinaus das Ziel gesetzt, die Kundenbeziehung zu digitalisieren, Kundendaten daten- schutzkonform zu sammeln und dadurch ein besseres Verständnis für die Kunden zu entwickeln. Dafür baut er aktuell ein „Consumer Ecosystem“ auf, das ein Newsletter- Angebot, eine Verbraucher-App sowie Personalisierungs- funktionen auf den Center-Websites umfassen und auch für unser Centerportfolio genutzt wird. Auf diese Weise werden Kundenbeziehungen zusätzlich digitalisiert und wird mit datenschutzkonform gesammelten Daten ein noch besse- res Verständnis der Kunden und ihrer Wünsche gewonnen. Allee-Center, Magdeburg: Liebevoll gestaltete Ruhezonen garantieren ein Shoppingerlebnis, das dazu einlädt, immer wieder zu kommen. Erfolgreiche Mietpartner Einer unserer maßgeblichen Erfolgsfaktoren sind unsere Mieter. Hierzu zählen z. B. Aldi, Apple, Bijou Brigitte, Birkenstock, Boss, Breuninger, C&A, Christ, Deutsche Post, Deutsche Telekom, dm drogerie-markt, Douglas, Fielmann, H&M, Jack&Jones, JD Sports, Lego, MediaMarkt, Mister Spex, Nespresso, New Yorker, Reserved, REWE, Rituals, Saturn, Sephora, Søstrene Grene, s.Oliver, Subway, Superdry, Thalia, TK Maxx, Vero Moda, Vodafone und Zara. Einheitliche Öffnungszeiten Bei einem Besuch unserer Center können sich die Be- sucher auf einheitliche Kernöffnungszeiten verlassen, ganz im Gegensatz zur klassischen Innenstadt, bei der jeder Einzelhändler für sich selbst entscheidet, wie lange er geöffnet hat. Egal ob Friseur, Optiker oder Reisebüro – jeder Mieter steht den Besuchern über die volle Öffnungs- zeit zur Verfügung. Auch dies ist ein strategischer Vorteil, der besonders von Kunden mit längeren Anfahrtswegen geschätzt wird.
36 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter City-Arkaden, Wuppertal: Lichtkonzepte, Leitsysteme, digitale Touch-Points – ein moderner Marktplatz ist mehr als eine Einkaufsstraße. Gemeinsam sind wir stark Im Center steht der Service immer im Vordergrund. Ser- vice-Points mit freundlichen Mitarbeitern stehen in vielen Centern bei Fragen rund um das Angebot zur Verfügung. Oftmals besteht die Möglichkeit, Kinderwagen auszuleihen. Digitale Touch-Points bilden die perfekte Ergänzung zur klassischen Kundeninformation. An modernen Automaten können zudem Geschenkgutscheine erworben werden. schaft plant gemeinsam mit dem Centermanagement Veranstaltungen. Dabei wird das Shoppingcenter zu einem lebendigen Marktplatz: Modenschauen, Bilder- und Kunstausstellungen, Länderwochen und Informationsver- anstaltungen zu den unterschiedlichsten Themen sorgen bei den Besuchern immer wieder für neue Eindrücke und Erlebnisse. Wegweisend sind unsere 3D-Wayfinder, die dem Nutzer den Weg zum gewünschten Shop in einer authentischen 3D-Perspektive zeigen oder auf das persönliche Smart- phone geladen werden können. Durch den Einsatz von diskret agierendem Wachpersonal können sich die Kunden immer sicher fühlen. Wickelräume, moderne Kunden-WCs und SB-Bankautomaten runden das Ange- bot ab. Sauberkeit und Hygiene sind eine Selbstverständ- lichkeit. Jeder unserer Mietpartner ist automatisch auch Mitglied in der Werbegemeinschaft des jeweiligen Centers. Dies bedeutet, dass er an den Marketingkosten des Centers beteiligt wird und aktiv in einem Ausschuss an der Marketingstrategie mitarbeiten kann. Die Werbegemein- Auch lokale Vereine und die Verwaltungen der Städte werden mit in die Planungen eingebunden und erhalten die Möglichkeit, sich im Center darzustellen. Die aufwen- digen Centerdekorationen zur Oster- und Weihnachtszeit gehören ebenfalls zu den Projekten der Werbegemein- schaften. Schwerpunkte der Arbeit liegen auf der Koordination eines einheitlichen Social-Media- sowie Werbeauftritts für das ganze Center. Radio-Spots, Werbung auf und im öffentli- chen Personennahverkehr und City-Light-Werbeplakate sorgen für eine hohe Reichweite der Werbemaßnahmen. Im Social-Media-Bereich werden auch verstärkt Koope- rationen mit sogenannten Influencern als Multiplikatoren eingegangen, insbesondere auf Instagram. □
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 37 Forum, Wetzlar: Aus allen Perspektiven Shoppingvergnügen gedacht – Sichtachsen beruhigen das Auge, breite Wege sorgen für Orientierung.
38 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Aktionen in den Centern St. Martin in Wildau Am 7. November 2025 verwandelte sich das A10 Center in eine stimmungsvolle Landschaft aus Licht und Wärme. Das St. Martinsfest vereinte traditionelle Elemente mit einer einladenden Atmosphäre und sorgte für ganz be- sondere Momente für Besucher jeden Alters. Als Höhepunkt des Abends führte der Spielmannszug Mittenwalde den festlichen Laternenumzug musikalisch an und sorgte mit seinen Klängen für eindrucksvolle Gänsehautmomente. Im Zentrum des Geschehens stand ein großes Lagerfeuer, das eine besondere, fast magische Stimmung verbreitete. Die jüngsten Gäste konnten zuvor beim kostenlosen Lampionbasteln ihre Kreativität ent- falten und später ihre selbst gestalteten Laternen stolz präsentieren. Regionale Grillspezialitäten setzten kulinarische Akzen- te, während ein imposantes Feuerwehrauto neugierige Blicke auf sich zog und zum Entdecken einlud. Ein beson- derer Höhepunkt war der Besuch von St. Martin hoch zu Pferd, der alle Gäste begrüßte und dem Fest eine feier- liche Note verlieh. Mit leuchtenden Laternen, schöner Musik und vielen strahlenden Kinderaugen entstand eine unvergessliche Atmosphäre - warm, gemeinschaftlich und voller beson- derer Momente. a10center.de
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 39 ForLupid maiorro tem que doluptam, volorpore sam fu- gias alica ForLupid maiorro tem que doluptam, volorpore sam fugias alica Klettern an der Ostsee Vom 31. Juli bis 24. August 2026 wurde die Galeria Bałtycka täglich zu einem lebendigen Schauplatz sportli- cher Aktivitäten und toller Familienunterhaltung. Im Mittel- punkt stand dabei eine elf Meter hohe Kletterwand, die sich vom Untergeschoss bis zum Glasdach erstreckte und von jeder Etage aus gut einsehbar war. Dadurch entstand eine mitreißende Atmosphäre, in der die Besucher auf allen Ebenen staunen und die Kletternden anfeuern konnten. Die sechs farbenfrohen Parcours boten unterschiedliche Schwierigkeitsgrade und waren auch für Kinder eine echte Attraktion – besonders beliebt war dabei eine Wand, die wie ein großer Käse gestaltet war. Professionelle Kletter- lehrer sorgten für die notwendige Sicherung und begleite- ten die Teilnehmer während des Aufstiegs.
40 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Hoch hinaus mitten im Center – die Kletteraktion in der Galeria Bałtycka begeistert Tausende Besucher und macht Sport zum gemeinsamen Erleb- nis über alle Etagen hinweg. Mehr als 4.000 Besucher nutzten die Gelegenheit zum Klettern und nahmen dafür auch gerne längere Wartezei- ten aufgrund des Andrangs in Kauf. Der große Erfolg zeigt die hohe Anziehungskraft interaktiver Sportangebote. Daher ist bereits eine Wiederholung der Aktion geplant – für weitere Momente voller Bewegung, Spaß und gemein- samer Erlebnisse. galeriabaltycka.pl
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 41 30 Jahre Rathaus-Center Dessau Vom 25. September bis 4. Oktober 2025 feierte das Rat- haus-Center Dessau seinen 30. Geburtstag mit einem abwechslungsreichen Jubiläumsprogramm. Den Auftakt am 25. September machte der feierliche Anschnitt einer imposanten Geburtstagstorte. Diese besondere Aufgabe übernahm der Gewinner eines zuvor veranstalteten Wett- bewerbs, bei dem persönliche Erinnerungen und Ge- schichten aus drei Jahrzehnten Rathaus-Center gesucht wurden. Anschließend wurden insgesamt unglaubliche 3.000 Kuchenstücke an die Besucher verteilt. Ein tägliches Gewinnspiel in der Mall sorgte zusätzlich für Spannung: Unter farbenfrohen Luftballons und einem leuchtenden LED-Geschenke-Cube konnten Teilnehmer hochwertige Sach- und Gutscheinpreise erspielen. Am 2. Oktober fand das große Finale mit der Verlosung der Hauptpreise statt. Der 4. Oktober gehörte den Familien. Radio Teddy beglei- tete den Tag live, zahlreiche Mitmachangebote wie Bobby- car-Parcours, Bastel- und Spielstationen sowie Popcorn und Glitzertattoos boten beste Unterhaltung. Für strahlen- de Kinderaugen sorgten beliebte Maskottchen – darunter Sandmännchen, Pittiplatsch, Benjamin Blümchen und Olaf mit Schneekönigin. Und als besonderes Highlight erhielt jedes Kind an diesem Tag eine Kugel Eis geschenkt. Ein Jubiläum voller Freude, Begegnung und lebendiger Center-Atmosphäre. www.rathauscenter- dessau.de
42 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter „So Fashion!“ im Saarpark-Center Im Oktober 2025 präsentierte das Saarpark-Center die große Modenschau „So Fashion!“ und verwandelte die Mall in eine stilvolle Inspirationsfläche. Auf sechs liebevoll gestalteten Modeinseln wurden rund 60 aktuelle Herbst- looks aus den Center-Stores gezeigt – von eleganten Klassikern über moderne Casual-Outfits bis hin zu natür- lichen Styles. Echte Pflanzen und Naturelemente sorgten für ein besonderes Ambiente, das Mode und Saison harmonisch verband. Ein besonderer Blickfang war ein Rolls-Royce Silver Cloud III, ein seltener Klassiker aus den 1960er-Jahren, der mit seiner zeitlosen Eleganz und der ikonischen Kühler- figur „Spirit of Ecstasy“ viele Besucher faszinierte und ein beliebtes Fotomotiv darstellte. Die Modenschau bot nicht nur Inspiration, sondern auch unmittelbare Einkaufserlebnisse: Besucher konnten die präsentierten Looks direkt in den teilnehmenden Stores anprobieren. Eine aufmerksamkeitsstarke Marketing- kampagne mit Radiospots und großformatigen Werbe- flächen im gesamten Saarland begleitete die Aktion und setzte zusätzliche Akzente für Modebegeisterte. Ganze vier Wochen lud das Center dazu ein, in die Herbst- trends einzutauchen, neue Lieblingsstücke zu finden und die Saison in all ihren Facetten zu genießen. Ein gelunge- nes Modeerlebnis für Besucher jeden Alters. saarpark-center.de
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 43 Neue Konzepte Ein Ort für alle Tageszeiten: Wilma Wunder bringt frischen Genuss, regionale Handschrift und neue Aufenthaltsqualität ins Rhein-Neckar-Zentrum. Wilma Wunder Ein neuer Lieblingsplatz im Rhein-Neckar-Zentrum Mit Wilma Wunder hat im Rhein-Neckar-Zentrum in Viern- heim Anfang Dezember 2025 ein neuer gastronomischer Wohlfühlort eröffnet. Auf über 700 m² lädt die modern gestaltete Fläche dazu ein, den ganzen Tag über einzu- kehren – vom ersten Kaffee am Morgen bis zum ent- spannten Drink am Abend. Im Innenbereich stehen fast 200 Sitzplätze zur Verfügung, hinzu kommt bei Sonnen- schein eine großzügige Außenterrasse. Das Konzept von Wilma Wunder ist bewusst vielseitig angelegt und begleitet die Gäste durch den Tag. Früh- stück, Mittag- und Abendessen sowie eine Auswahl an Getränken greifen ineinander und bieten immer Anlass für einen Besuch. Die Küche verbindet regionale und deutsche Klassiker mit frischen, zeitgemäßen Ideen – darunter auch viele vegetarische Gerichte und saisonale Spezialitäten. Ein besonderes Augenmerk liegt auf handwerklicher Qualität: Brot und Kuchen werden überwiegend von traditionellen Bäckereien bezogen und teilweise sogar frisch vor Ort ge- backen. Ergänzt wird das Angebot durch hausgemachte Li- monaden und Eistees, ausgewählte Weine aus Deutschland sowie Cocktails, Aperitifs und Speisen zum Mitnehmen.
44 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter adidas Sportliche Markenwelt im Herzen Dresdens Auch Regionalität spielt eine wichtige Rolle. Auf der Speise karte finden sich gezielt Produkte und Spezialitäten aus der Umgebung, die den lokalen Bezug stärken und das kulinarische Profil des Standortes abrunden. Damit knüpft Wilma Wunder an eine Philosophie an, die Genuss, Ge- meinschaft und einen bewussten Umgang mit Ressourcen miteinander verbindet. Die Gestaltung des Restaurants setzt auf helle Farben, wohnliche Elemente und eine persönliche Note. So entsteht eine Atmosphäre, die zum Verweilen einlädt und das Res- taurant zu einem Treffpunkt für die ganze Familie macht. Als ganztägig nutzbares Gastronomiekonzept steigert der neue Mieter die Aufenthaltsqualität im Rhein-Neckar- Zentrum und ergänzt den Nutzungsmix um ein attraktives, frequenzstarkes Angebot. Mit dem neuen adidas Store hat die Altmarkt-Galerie Dresden ihr Angebot um eine international etablierte Sport- und Lifestyle-Marke erweitert. Der Store präsen- tiert sich seit August 2025 auf über 600 m² mit einem modernen Markenauftritt, der Performance-Sport, urbane Mode und Freizeitgestaltung miteinander verbindet und damit ganz unterschiedliche Zielgruppen anspricht – von aktiven Sportlern bis hin zu lifestyle-orientierten Kunden. Auf der attraktiv gestalteten Verkaufsfläche bietet adidas eine Auswahl aus den Bereichen Sport- und Freizeitbe- kleidung, Schuhe und Accessoires. Neben funktionaler Sportausstattung sind auch Produkte aus der Linie adidas Originals Teil des Sortiments, die sportliche Klassiker mit modischen Akzenten verbinden. Klare Strukturen, eine übersichtliche Warenpräsentation und moderne Gestal- tungselemente sorgen insgesamt für ein besonderes und modernes Einkaufserlebnis.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 45 Als international bekannte Marke mit hoher Wieder- erkennbarkeit trägt adidas zur weiteren Profilierung der Altmarkt-Galerie bei. Der Store stärkt insbesondere das Segment Sport und Freizeit und spricht sowohl Dresdner als auch Besucher der Stadt an. Damit ergänzt der neue Mieter den bestehenden Branchenmix zielgerichtet und wirkt frequenzfördernd über verschiedene Kundengrup- pen hinweg. Mit der Ansiedlung des adidas Stores unterstreicht die Altmarkt-Galerie ihren Anspruch als zentraler Shopping- standort in Dresden und als Plattform für relevante Marken, die Sport, Lifestyle und Urbanität miteinander verbinden. □
46 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter Center- Übersicht Norderstedt 5 8 9 Hamburg 19 Danzig Polen Wolfsburg Hameln 12 17 Hamm 13 7 1 Wildau/Berlin Magdeburg 6 Dessau 3 Dresden 14 Wuppertal 11 2 15 Kassel Wetzlar Sulzbach/Frankfurt 4 Viernheim/ Mannheim 10 Neunkirchen 18 Brünn Tschechien 16 Passau Klagenfurt Österreich 20 21 Pécs Ungarn 2.673 Shops im Portfolio
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 47 1 A10-Center — Wildau/Berlin 2 Main-Taunus-Zentrum — Sulzbach/Frankfurt Beteiligung 100 % Mietfläche 121.000 m2 davon Verkaufsfläche 66.000 m2 Stellplätze 4.000 Anzahl der Geschäfte 200 Vermietungsstand 90 % Einzugsgebiet 1,2 Mio. Einwohner Ankauf Januar 2010 Eröffnung 1996 Eröffnung Freizeitwelt 1999 Umstrukturierung/Modernisierung/Erweiterung 2010–2011 Letzte Modernisierung 2024 Ankermieter Bauhaus, C&A, H&M, New Yorker, Kaufland, Peek & Cloppenburg, SportScheck, TK Maxx, Media Markt Besucher 2025 5,0 Mio. Adresse Chausseestraße 1, 15745 Wildau a10center.de Facebook A10Center / 28.000 Fans Instagram @a10centerwildau / 10.800 Follower Google 4,4 Sterne Beteiligung 52 % Mietfläche 113.000 m2 davon Verkaufsfläche 91.000 m2 (zzgl. C&A) Stellplätze 4.500 Anzahl der Geschäfte 170 Vermietungsstand 98 % Einzugsgebiet 2,1 Mio. Einwohner Ankauf September 2000 Eröffnung 1964 Umstrukturierung 2001 Umstrukturierung/Erweiterung 2004 Erweiterung 2011 Umstrukturierung 2025 Letzte Modernisierung 2025 Ankermieter Anson‘s, Appelrath Cüpper, Apple, Breuninger, Galeria, H&M, Intersport, MediaMarkt, Zara Besucher 2025 8,6 Mio. Adresse Am Main-Taunus-Zentrum, 65843 Sulzbach (Taunus) main-taunus- zentrum.de Facebook MainTaunusZentrum / 35.800 Fans Instagram @maintaunuszentrum / 27.400 Follower Google 4,5 Sterne
48 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter 3 Altmarkt-Galerie — Dresden 4 Rhein-Neckar-Zentrum — Viernheim/Mannheim Beteiligung 100 % Mietfläche 77.000 m2 davon Verkaufsfläche 44.000 m2 Stellplätze 500 Anzahl der Geschäfte 200 Vermietungsstand 93 % Einzugsgebiet 1,4 Mio. Einwohner Ankauf September 2000 Eröffnung 2002 Erweiterung 2011 Umstrukturierung 2012 Letzte Modernisierung 2019 Ankermieter Apple, Hollister, H&M, New Yorker, REWE, Saturn, Sinn, SportScheck Besucher 2025 12,0 Mio. Adresse Webergasse 1, 01069 Dresden altmarkt-galerie-dresden.de Facebook altmarkt.galerie / 83.700 Fans Instagram @altmarktgaleriedresden / 10.200 Follower Google 4,5 Sterne Beteiligung 100 % Mietfläche 68.300 m2 davon Verkaufsfläche 60.000 m2 (zzgl. Galeria und C&A) Stellplätze 3.800 Anzahl der Geschäfte 110 Vermietungsstand 96 % Einzugsgebiet 1,6 Mio. Einwohner Ankauf September 2000 Eröffnung 1972 Erweiterung 2011 Umstrukturierung/Erweiterung 2003 Umstrukturierung 2014 und 2024 Letzte Modernisierung 2025 Ankermieter Aldi, Engelhorn Active Town, H&M, Hugendubel, Müller Drogerie, Peek & Cloppenburg, TK Maxx, B.O.C., Jump House Besucher 2025 8,5 Mio. Adresse Robert-Schumann-Straße 8a, 68519 Viernheim rhein-neckar-zentrum-viernheim.de Facebook RheinNeckarZentrumViernheim / 61.000 Fans Instagram @rheinneckarzentrum_viernheim / 38.400 Follower Google 4,4 Sterne
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 49 5 Herold-Center — Norderstedt 6 Rathaus-Center — Dessau Beteiligung 100 % Mietfläche 54.300 m2 davon Verkaufsfläche 26.000 m2 (zzgl. Rusta und Saturn) Stellplätze 850 Anzahl der Geschäfte 140 Vermietungsstand 93 % Einzugsgebiet 0,5 Mio. Einwohner Ankauf Januar 2013 Eröffnung 1971 Umstrukturierung/Erweiterung 1995 und 2003 Letzte Modernisierung 2018 Ankermieter C&A, H&M, Peek & Cloppenburg, REWE Besucher 2025 9,3 Mio. Adresse Berliner Allee 38-44, 22850 Norderstedt herold-center.de Facebook HeroldCenter.Norderstedt / 28.000 Fans Instagram @heroldcenter / 6.500 Follower Google 4,1 Sterne Beteiligung 100 % Mietfläche 52.500 m2 davon Verkaufsfläche 32.900 m2 Stellplätze 850 Anzahl der Geschäfte 90 Vermietungsstand 95 % Einzugsgebiet 0,3 Mio. Einwohner Ankauf November 2005 Eröffnung 1995 Erweiterung 2023 Letzte Modernisierung 2019 Ankermieter H&M, Modehaus Fischer, REWE, Thalia, TK Maxx, MediaMarkt, Rusta Besucher 2025 5,0 Mio. Adresse Kavalierstraße 49, 06844 Dessau-Roßlau rathauscenter-dessau.de Facebook rathauscenterdessau / 19.100 Fans Instagram @rathauscenterdessau / 16.400 Follower Google 4,2 Sterne
50 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter 7 Allee-Center — Magdeburg 8 Phoenix-Center — Hamburg Beteiligung 100 % Mietfläche 51.300 m2 davon Verkaufsfläche 35.000 m2 Stellplätze 1.300 Anzahl der Geschäfte 150 Vermietungsstand 97 % Einzugsgebiet 0,9 Mio. Einwohner Ankauf Oktober 2011 Eröffnung 1998 Erweiterung 2001 und 2006 Umstrukturierung 2018 Letzte Modernisierung 2019 Ankermieter H&M, REWE, MediaMarkt, Sinn, SportScheck Besucher 2025 8,2 Mio. Adresse Ernst-Reuter-Allee 11, 39104 Magdeburg allee-center-magdeburg.de Facebook AlleeCenterMD / 52.000 Fans Instagram @alleecentermagdeburg / 9.900 Follower Google 4,4 Sterne Beteiligung 75 % Mietfläche 43.400 m2 davon Verkaufsfläche 29.000 m2 Stellplätze 1.400 Anzahl der Geschäfte 130 Vermietungsstand 96 % Einzugsgebiet 0,6 Mio. Einwohner Ankauf September 2003 Eröffnung 2004 Umstrukturierung/Erweiterung 2016 Letzte Modernisierung 2020 Ankermieter C&A, H&M, MediaMarkt, New Yorker, REWE, Sinn, SportScheck, TK Maxx Besucher 2025 7,3 Mio. Adresse Hannoversche Straße 86, 21079 Hamburg phoenix-center-harburg.de Facebook PhoenixCenterHarburg / 25.800 Fans Instagram @phoenixcenterharburg / 7.500 Follower Google 4,2 Sterne
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 51 9 Billstedt-Center — Hamburg 10 Saarpark-Center — Neunkirchen Beteiligung 100 % Mietfläche 42.500 m2 davon Verkaufsfläche 29.500 m2 (zzgl. Primark) Stellplätze 1.500 Anzahl der Geschäfte 110 Vermietungsstand 98 % Einzugsgebiet 0,8 Mio. Einwohner Ankauf Januar 2011 Eröffnung 1969 Umstrukturierung 1977 und 1996 Letzte Modernisierung 2019 Ankermieter C&A, MediaMarkt, REWE, TK Maxx, Action Besucher 2025 10,0 Mio. Adresse Möllner Landstraße 3, 22111 Hamburg billstedt-center.de Facebook Billstedtcenter / 20.900 Fans Instagram @billstedtcenter_hamburg / 8.100 Follower Google 4,0 Sterne Beteiligung 95 % Mietfläche 35.600 m2 davon Verkaufsfläche 33.500 m2 Stellplätze 1.600 Anzahl der Geschäfte 115 Vermietungsstand 95 % Einzugsgebiet 0,7 Mio. Einwohner Ankauf Oktober 2016 Eröffnung 1989 Erweiterung 2011 Umstrukturierung 2009 und 2020 Letzte Modernisierung 2020 Ankermieter C&A, H&M, Müller Drogerie, Peek & Cloppenburg, TK Maxx Besucher 2025 4,9 Mio. Adresse Webergasse 1, 01069 Dresden altmarkt-galerie-dresden.de Facebook altmarkt.galerie / 44.800 Fans Instagram @altmarktgaleriedresden / 13.400 Follower Google 4,3 Sterne
52 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter 11 Forum — Wetzlar 12 Allee-Center — Hamm Beteiligung 100 % Mietfläche 34.500 m2 davon Verkaufsfläche 23.500 m2 Stellplätze 1.700 Anzahl der Geschäfte 110 Vermietungsstand 96 % Einzugsgebiet 0,5 Mio. Einwohner Ankauf Oktober 2003 Eröffnung 2005 Umstrukturierung 2015 und 2020 Letzte Modernisierung 2020 Ankermieter Kaufland, MediaMarkt, Thalia, TK Maxx, Kaps Besucher 2025 7,3 Mio. Adresse Am Forum 1, 35576 Wetzlar forum-wetzlar.de Facebook ForumWetzlar / 19.300 Fans Instagram @forumwetzlar / 5.400 Follower Google 4,3 Sterne Beteiligung 100 % Mietfläche 34.000 m2 davon Verkaufsfläche 21.000 m2 Stellplätze 1.300 Anzahl der Geschäfte 90 Vermietungsstand 99 % Einzugsgebiet 0,4 Mio. Einwohner Ankauf April 2002 Eröffnung 1992 Umstrukturierung/Umbau 2003 und 2009 Letzte Modernisierung 2023 Ankermieter C&A, H&M, Peek & Cloppenburg, MediaMarkt, TK Maxx Besucher 2025 4,8 Mio. Adresse Richard-Matthaei-Platz 1, 59065 Hamm allee-center-hamm.de Facebook AlleeCenterHamm / 30.000 Fans Instagram @alleecenterhamm / 8.500 Follower Google 4,2 Sterne
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 53 13 City-Galerie — Wolfsburg 14 City-Arkaden — Wuppertal Beteiligung 100 % Mietfläche 30.800 m2 davon Verkaufsfläche 20.000 m2 Stellplätze 800 Anzahl der Geschäfte 100 Vermietungsstand 93 % Einzugsgebiet 0,5 Mio. Einwohner Ankauf September 2000 Eröffnung 2001 Umstrukturierung 2013 Letzte Modernisierung 2023 Ankermieter Hempel, New Yorker, REWE, MediaMarkt, TK Maxx Besucher 2025 5,8 Mio. Adresse Porschestraße 45, 38440 Wolfsburg city-galerie-wolfsburg.de Facebook city.galerie.wolfsburg / 13.200 Fans Instagram @citygaleriewolfsburg / 10.200 Follower Google 4,2 Sterne Beteiligung 100 % Mietfläche 28.700 m2 davon Verkaufsfläche 20.000 m2 Stellplätze 650 Anzahl der Geschäfte 80 Vermietungsstand 96 % Einzugsgebiet 0,7 Mio. Einwohner Ankauf September 2000 Eröffnung 2001 Umstrukturierung 2011 Letzte Modernisierung 2023 Ankermieter Akzenta, H&M, Reserved, Thalia Besucher 2025 7,7 Mio. Adresse Alte Freiheit 9, 42103 Wuppertal city-arkaden-wuppertal.de Facebook CityArkadenWuppertal / 11.700 Fans Instagram @cityarkadenwuppertal / 4.400 Follower Google 4,2 Sterne
54 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter 15 City-Point — Kassel 16 Stadt-Galerie — Passau Beteiligung 100 % Mietfläche 27.800 m2 davon Verkaufsfläche 20.000 m2 Stellplätze 220 Anzahl der Geschäfte 60 Vermietungsstand 88 % Einzugsgebiet 0,6 Mio. Einwohner Ankauf September 2000 Eröffnung 2002 Umstrukturierung 2009 und 2015 Letzte Modernisierung 2025 Ankermieter H&M, New Yorker, Saturn, tegut, Bershka Besucher 2025 7,1 Mio. Adresse Königsplatz 61, 34117 Kassel Beteiligung 100 % Mietfläche 27.700 m2 davon Verkaufsfläche 21.000 m2 Stellplätze 500 Anzahl der Geschäfte 90 Vermietungsstand 93 % Einzugsgebiet 0,8 Mio. Einwohner Ankauf Dezember 2006 Eröffnung 2008 Umstrukturierung 2018–2020 Letzte Modernisierung geplant für 2026 Ankermieter C&A, MediaMarkt, Thalia, TK Maxx Besucher 2025 6,4 Mio. Adresse Bahnhofstraße 1, 94032 Passau city-point-kassel.de Facebook CityPointKassel / 49.500 Fans Instagram @CityPointKassel / 10.900 Follower Google 4,3 Sterne stadt-galerie-passau.de Facebook StadtgaleriePassau / 35.900 Fans Instagram @stadtgalerie_passau / 20.100 Follower Google 4,4 Sterne
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 55 17 Stadt-Galerie — Hameln Auch international sind wir an erstklassigen Standorten vertreten Beteiligung 100 % Mietfläche 26.000 m2 davon Verkaufsfläche 19.000 m2 Stellplätze 500 Anzahl der Geschäfte 85 Vermietungsstand 85 % Einzugsgebiet 0,3 Mio. Einwohner Ankauf November 2005 Eröffnung 2008 Umstrukturierung 2018 und 2024 Letzte Modernisierung 2024 Ankermieter Müller Drogerie, New Yorker, Thalia, Action Besucher 2025 4,9 Mio. Adresse Pferdemarkt 1, 31785 Hameln stadtgaleriehameln.de Facebook StadtGalerieHameln / 13.000 Fans Instagram @stadtgaleriehameln / 4.900 Follower Google 4,2 Sterne
56 Die Auslöser . Unsere Shoppingcenter 18 Olympia Center — Brünn, Tschechien 19 Galeria Bałtycka — Danzig, Polen Beteiligung 100 % Mietfläche 85.000 m2 davon Verkaufsfläche 71.000 m2 Stellplätze 4.000 Anzahl der Geschäfte 200 Vermietungsstand 98 % Einzugsgebiet 1,2 Mio. Einwohner Ankauf März 2017 Eröffnung 1999 Umstrukturierung 2014–2016 und 2021 Letzte Modernisierung 2025 Ankermieter Albert, H&M, Intersport, Peek & Cloppenburg, Primark Besucher 2025 8,2 Mio. Adresse U Dálnice 777, 664 42 Modřice, Brno, Tschechien olympia-centrum.cz Facebook olympiabrno / 54.600 Fans Instagram @olympiacentrumbrno / 20.800 Follower Google 4,5 Sterne Beteiligung 100 % Mietfläche 48.700 m2 davon Verkaufsfläche 43.000 m2 Stellplätze 1.050 Anzahl der Geschäfte 193 Vermietungsstand 100 % Einzugsgebiet 1,1 Mio. Einwohner Ankauf August 2006 Eröffnung 2007 Umstrukturierung 2017 Letzte Modernisierung 2022 Ankermieter Carrefour, H&M, MediaMarkt, Peek & Cloppenburg, Reserved, Zara Besucher 2025 7 Mio. Adresse al. Grunwaldzka 141, 80-264 Gdańsk, Polen galeriabaltycka.pl Facebook galeriabaltycka / 70.200 Fans Instagram @galeriabaltycka / 8.000 Follower Google 4,5 Sterne
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 57 20 City Arkaden — Klagenfurt, Österreich 21 Árkád — Pécs, Ungarn Beteiligung 50 % Mietfläche 36.900 m2 davon Verkaufsfläche 30.000 m2 Stellplätze 880 Anzahl der Geschäfte 120 Vermietungsstand 98 % Einzugsgebiet 0,4 Mio. Einwohner Ankauf August 2004 Eröffnung 2006 Ankermieter Billa, C&A, H&M, Müller Drogeriemarkt, Peek & Cloppenburg, TK Maxx, Zara Besucher 2025 4,7 Mio. Adresse Heuplatz 5, 9020 Klagenfurt, Österreich city-arkaden-klagenfurt.at Facebook cityarkadenklagenfurt / 22.400 Fans Instagram @cityarkadenklagenfurt / 14.000 Follower Google 4,4 Sterne Beteiligung 50 % Mietfläche 35.400 m2 davon Verkaufsfläche 33.500 m2 Stellplätze 850 Anzahl der Geschäfte 130 Vermietungsstand 99 % Einzugsgebiet 0,7 Mio. Einwohner Ankauf November 2002 Eröffnung 2004 Letzte Modernisierung 2025 Ankermieter C&A, H&M, MediaMarkt, Müller, New Yorker, P&C Besucher 2025 9,9 Mio. Adresse Bajcsy Zs. U. 11/1, 7622 Pécs, Ungarn arkadpecs.hu Facebook arkadpecs / 44.000 Fans Instagram @arkad_pecs / 5.200 Follower Google 4,3 Sterne
60 62 SHINE. Tanya und ihr strahlender Moment 66 FLOW. Karen und die Leichtigkeit des Shoppens 70 RELAX. Luca und die entspannte Center-Zeit 74 JOIN. Julian und das Gefühl mittendrin. 78 Das habe ich mir 2025 gekauft In der Mall aktiviert jeder Schritt individuelle Glücks- hormone: Tanya erlebt beim Rascheln schöner Tüten kleine Dopamin-Kicks, Karen spürt den Flow, wenn Wege, Cafés und Shops perfekt aufeinander abgestimmt sind. Luca genießt das entspannte Ankommen, gutes Essen und übernimmt gut gelaunt das Tütentragen – Oxytocin für Wohlbefinden inklusive. So wird Shopping zu einem multisensorischen Erlebnis, das Stimmung, Motivation und Belohnungssystem gleichermaßen stimuliert.
Der Spiegel hat Tanya zugenickt. Und sie strahlt, denn dieses Glücks- gefühl lässt sich einpacken und mitnehmen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 63 Es ist Samstag. Und der hat in deutschen Haushalten eine Tradition. Samstag ist Shoppingtag. Durchschnittlich 45 Minuten unseres Wochenendes verbringen wir in einem Shoppingcenter und bereuen nicht eine davon.1 Denn: „Shopping macht happy“, sagt Tanya. Vielleicht nicht ein Leben lang, aber doch immer wieder. E ine Studie der University of Michigan2 kommt schon 2014 zu dem Ergebnis, dass das Aus- wählen eines Produkts Käufer glücklich macht und sie positive Gefühle empfinden, wenn sie über ihren letzten Kauf nachdenken. Vor allem, wenn der Kauf durch den Wunsch motiviert war, sich gut zu fühlen und sich etwas zu gönnen. So wie bei Tanya. Sie fühlt sich sommerlich mitten im Winter. Denn das neue Kleid trägt sich schon in der Tüte wunderbar. „Gib mir gerne mehr Seidenpapier“, strahlt sie die Ver- käuferin an. Und für genau diesen Moment muss Seiden- papier erfunden worden sein. Die hochwertige Verpackung unserer Einkäufe, sei es Parfüm, Schmuck, eine Tasche oder Tanyas neues Sommerkleid, ist echte Psychologie mit Falz und Sticker. Und nicht einfach eine Hülle. Eine hoch- wertige Verpackung erfüllt für uns Funktionen weit über den Schutz des Produkts hinaus. Denn der echte Wert ent- steht im Moment des Öffnens. Studien zeigen, dass I E N H S 1 Gabot.de/Shopping Report „Deutschland kauft samstags ein“, 2019 https://www.gabot.de/ansicht/shopping-report-deutschland-kauft-samstags- ein-401103.html 2 https://www.independent.co.uk/news/uk/home-news/say-buy-buy-to-the- blues-picking-goods-and-paying-for-them-really-does-banish-sadness-says-a- study-into-retail-therapy-9085509.html
64 Die Wirkung . Shine bereits der Akt des Öffnens einer Verpackung einen eigenen Belohnungswert besitzt und Produkte attraktiver erscheinen lässt.3 Unser Gehirn bewertet nicht objektiv, sondern kontextuell. Mit einer hochwertigen Verpackung steigt die wahrgenommene Produktqualität, bevor wir uns wieder mit dem Kleid im Seidenpapier beschäftigen. Außerdem rechtfertigen wir damit auch den Preis. Tanya z. B. liebt das Kleid schon in der Tragetasche. Und wohl auch wegen der Tragetasche. Mobile Markenkommuni- kation quasi. Oft sind die Tüten, Boxen, Cases, die getra- gen, gezeigt und fotografiert werden, mehr im Fokus als das Produkt selbst. Denken wir nur an das Tiffany-Blue, Hermès-Orange oder die weißen Apple-Kartons. Wenn Tanyas Shoppingsamstag endet, dann hat sie das Glücksgefühl mit eingepackt. Zuhause wird es ausge- packt. „Unboxing“, das mit jeder Lage Seidenpapier und aufwendigen Schleifen den Kauf rechtfertigt und be- stätigt. In der Markenpsychologie wird daraus abgelei- tet: Je stärker und aufwendiger das Öffnungserlebnis inszeniert ist, desto höher ist die antizipative Spannung vor dem eigentlichen Produktkontakt. Und genau diese Verzögerung kickt wieder unser Glücksgefühl. Es ist also wie beim Auspacken von Geschenken. Und ein guter Grund, warum Tanya strahlt. □ Feel the Shopamin! 3 Sun, Y., Hou, Y., & Wyer Jr, R. S. (2015). Decoding the opening process. beim-oeffnen-kommt-freude-auf). Journal of Consumer Psychology, 25(4), 642-649. Zusammengefasst in: „Beim Öffnen kommt Freude auf“, https://de.in-mind.org/blog/post/ Tanya Sie genießt ihre neue Freiheit: Die Kinder sind aus dem Haus, der Alltag gehört ihr. Entspannt bummelt sie durch Shoppingmalls, entdeckt Schönes und gönnt sich gerne das Besondere. Hochwertige Verpackungen liebt sie und exklusive Einkaufstaschen werden zu kleinen Sammlerstücken.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 65 Phoenix-Center Hamburg: 29.000 m2 Verkaufsfläche – und das eine Kleid, das einen strahlen lässt. „Heute finde ich das schönste Bild von mir selbst.“
66 Die Wirkung . Flow „Ich betrete den Laden nicht, ich schwebe hinein.“ Karen hat die Leichtigkeit des Shoppings in der Mall entdeckt. Alles an einem Ort – das ist ihr perfekter Flow.
67 W O L F Karen ist im Flow. Völlig drin im Shoppingerlebnis. „Das Handeln wird als ein einheitliches ‚Fließen‘ von einem Augenblick zum nächsten erlebt“, sagt die Wissenschaft. „Herrliches Gefühl“, sagt Karen. Denn sie hat beim Shopping in der Mall ihre Leichtigkeit entdeckt. Alles an einem Ort, maximal eine Kaffee- länge auseinander, liegt Geschäft neben Geschäft. „Schon erledigt“ ist ihr Flow, der sie durch die Mall schweben lässt.
68 Die Wirkung . Flow Karen Sie balanciert Job und Familie mit zwei Kindern. Beim Shopping liebt sie es unkompliziert: alles an einem Ort, schnell und effizient. Gleichzeitig sucht sie kleine Auszeiten für einen Kaffee, den einen Moment Ruhe, für ein entspanntes Erlebnis zwischen Alltag und Anspruch.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 69 U nd tatsächlich: Der Flow beim Einkaufen wird wissenschaftlich als ein hedonistisches Vertiefen in den Shoppingprozess betrachtet. Kunden sind fokussiert, verlieren teilweise das Zeitgefühl, empfinden den Aufenthalt als spielerisch und angenehm und nicht primär als „Abarbei- ten“ einer Besorgungsliste. Weitere Untersuchungen zu Einkaufszentren zeigen, dass das Flow-Erleben durch bestimmte Faktoren begünstigt wird. Das Erlebnis im Shoppingcenter ist dabei ganz entscheidend: Die Unterhal- tungsangebote, die Atmosphäre und die Inszenierung vor Ort sorgen für gesteigerten Shoppingspaß, Gesamtzufrie- denheit, Wiederbesuchsabsicht und Loyalität. Soziale Aspekte wie Shoppen mit Freunden oder Familie können das Flow-Erleben zusätzlich verstärken. Zwischen Bummeln, Gastronomie und Entertainment wird die Mall zum sogenannten „Third Place“. Nicht zuhause. Nicht Arbeit. Sondern der Raum dazwischen, in dem Sitzinseln mit Grün, offene Cafés, Events und saisonale Inszenierung Aufenthaltsqualität schaffen. Karen spürt diese Atmosphäre. Sie entdeckt neue Stores, bleibt an Concept-Flächen hängen. Große Marken geben Struktur und machen die Hauptachsen klar, kleine Konzepte sorgen für Überraschung. Kino, Serviceange- bote und Gastronomie erweitern den Shoppingauftrag zur Freizeit. Und damit Karen nicht ihren Flow verliert, trifft sie an allen Knotenpunkten auf digitale Touch- Points, die Orientierung über alle Ebenen schaffen. So entsteht für Karen ihr „herrliches Gefühl“: aus Orientie- rung, Erlebnis, Entdeckung und Entspannung. Das Shoppingcenter als ein Ort, an dem man nicht nur konsumiert, sondern gerne verweilt. Mitten im Flow. □ Feel the Shopamin! 1 Csikszentmihalyi, M./Schiefele, U. (1993): Die Qualität des Erlebens und der Prozess des Lernens, in: Zeitschrift für Pädagogik, 39(2), S. 207-221, S. 209 2 Vgl. Csikszentmihalyi, M. (2000): Das Flow-Erlebnis. Jenseits von Angst und Langeweile: im Tun aufgehen. 8. Aufl. Stuttgart: Klett-Cotta, S. 74
„Easy”, findet Luca. Der Besuch im Shoppingcenter – für ihn eine sehr entspannte Art, Zeit gemeinsam zu verbringen.
71 X A L E R Jana liebt Shopping, Luca schätzt einen entspannten Tag. Im Shoppingcenter geht beides. „Lass machen“, sagt er zu seiner Frau. Denn das Shoppingcenter ist auch für ihn eine gute Art des Ankommens. Mit der Einfahrt ins Parkhaus wechselt Luca in den Ruhe- und Regenerationsmodus und der Alltagsstress lässt nach. D as Nervensystem meldet Entspannung, der Cortisolspiegel sinkt und der Parasympathikus ist in bester Stimmung. Ein Zustand, den wir subjektiv als sicher, frei von Druck erleben. Kein Wunder, der Parkplatz ist auch sofort gefunden. Sie strahlt, Luca lässt die Jacke im Auto und atmet tief durch. Er trägt ab jetzt nur noch ihre Tüten und ein Grinsen im Gesicht. „Quality Time“, finden beide und genießen die Entschleunigung. Genuss ist in den nächsten Stunden Lucas Strategie. Er liebt die Foodie-Hotspots im Shoppingcenter und setzt sich leckere Anker zum Relaxen und Geduldigsein.
Der perfekte Shoppingtag endet für Luca und Jana mit Lieblingskäufen im Kofferraum und mit einem entspannten Lächeln im Gesicht. Er ist hier gerne entspannter Begleiter und gönnt sich Mikro-Fluchten in den Sneaker-Store und ins Technikland. „Fünf Minuten für mich“ reichen Luca, dazwischen Street- food und Caffè Latte mit ihr. Die Wohlfühlhormone steigen mit dem Flanieren und den kleinen Belohnungen zwi- schendurch. Oxytocin, das Bindungshormon, versendet ein liebevolles „Alles gut“. Entspanntes Shoppen ist ein emo- tionaler Austausch und die Shoppingmall als Retailkon- zept wird zum Resetknopf vom Alltag. Eine Studie der Universität Graz formuliert u. a. die These, dass „Einkaufserfahrungen, welche von positiven Emotio- nen geprägt sind“, einen maßgeblichen „Einfluss auf die Zufriedenheit mit dem Besuch einer Einkaufsstätte“ haben. Klingt logisch, aber viel wichtiger: „Eine Shopping- begleitung kann in diesem Zusammenhang das Einkaufs- erlebnis positiv beeinflussen.“1 Und Luca? Hat gerade ganz entspannt die Tüten im Kofferraum verstaut. Bis zum nächsten Mal in der Mall: □ Feel the Shopamin! 1 Schneider, Heidemarie. Flow-Erleben in Shopping-Centern: eine empirische Untersuchung unter der Shoppingbegleitung. 2020.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 73 „Ausatmen, Caffè Latte, einatmen.“ Sie shoppt, er genießt die Foodie-Hotspots. Im Shoppingcenter finden beide ihre Art der Entspannung. Luca Er ist Vater von drei Kindern und arbeitet für die Stadtverwaltung. Seine Familie steht für ihn im Mittelpunkt. Ein Ausflug ins Shoppingcenter mit seiner Frau ist für ihn echte „Quality Time“: einfach parken, ankommen, wohlfühlen. Gute Cafés und Essen gehören dazu.
74 74 Die Wirkung . Join „Echte Menschen, echte Momente. Spür‘ ich!“ I N O J Die Mall sagt „Hallo“, wenn Julian sie betritt. Auf verschiedensten Ebenen nimmt sie ihn sofort an die Hand: mit dem durchdachten Lichtkonzept, der Musik, den Sitzmöglichkeiten und dem bunten Shoppingerleben um ihn herum. Die ganze Architektur ist eine Einladung an Julian, Teil des Erlebnisses zu sein. Er bewegt sich auf breiten Gängen, die Staus vermeiden. Er orientiert sich mü- helos, intuitiv, entlang gut erfassbarer Wege, und spürt Gesellschaft ohne ein einziges Müssen. So viel echter als jeder Klick online. Nicht isoliert wie im Feed oder von der ablaufenden Zeit getrie- ben wie im Warenkorb.
Julian ist mittendrin – in der Sekunde, in der er die Mall betritt. Unter Menschen, mitten im Erlebnis statt allein vor dem Screen.
76 Die Wirkung . Join G enau darin liegt die Stärke des stationären Handels. In einer Sony-Studie von 20241 zei- gen Untersuchungen, dass es vor allem auf das „Erlebnis ankommt, um jüngere Men- schen wieder in den stationären Handel zu bringen“.1 Der analoge Raum bietet, was digital fehlt – physische Erfahrung. Julian möchte Produkte sehen, Materialien fühlen, Qualität prüfen. Und sich direkt ent- scheiden. Mit diesem Bedürfnis ist er auch gar nicht allein, wie eine Appinio-Studie2 belegt: Hier gibt es sogar eine Überschneidung bei der Generation Z (16- bis 24-Jährige) und den Baby-Boomern (55- bis 65-Jährige): Beiden Altersgruppen ist es wichtig, die Produkte vor dem Kauf zu sehen und anfassen zu können (51 bzw. 53 %). Doch für Julian geht es um mehr als Ware. Er sucht im Shoppingcenter auch Präsenz. Das gute Ge- fühl, Teil von etwas zu sein. Er entscheidet sich bewusst dafür, unter und mit Menschen zu sein. Denn das macht ihn nachweislich glücklicher. Neurobiologisch ist das gut erklärbar. Soziale Nähe aktiviert in unserem Gehirn groß- zügig Botenstoffe wie Oxytocin, Serotonin und Dopamin – sie fördern Vertrauen, Verbundenheit und Wohlbefin- den. Der World Happiness Report von 2025 ergänzt dazu: Gemeinschaft gibt uns ein Gefühl von Zugehörigkeit und Bedeutung. Dieses Erleben von „Ich gehöre dazu“ ist ein zentraler Baustein von Lebenszufriedenheit, besonders bei jungen Erwachsenen.3 Gemeinschaft wirkt positiv auf uns, wenn sie freiwillig gewählt ist. Denn Experience- Sampling-Studien zeigen auch: Soziale Interaktion stei- gert das Glück nur dann, wenn sie den eigenen Bedürf- nissen entspricht.4 Julian Er ist gerade mit der Schule fertig. Unterwegs zwischen Übergang und Aufbruch. Julian folgt Impulsen statt Routinen und liebt das echte Shopping- Erlebnis mit spontanen Entdeckungen und Optionen. Und der Chance auf neue Begegnungen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 77 Saarpark-Center, Neunkirchen: 33.500 m² vielfältige Erlebnisfläche statt dem einen Klick aufs Smartphone beim Online-Shopping. Genau das ist die Qualität der Shoppingcenter. Nicht eine reine Konsumfläche, sondern ein sozialer, diverser Raum mit Aufenthaltsqualität. Als Julian die Mall verlässt, hat er nicht nur eingekauft. Er hat etwas erlebt. Und dieses Gefühl wird ihn zurückbringen. □ Feel the Shopamin! 1 Sony Professional Displays and Solutions: ‘State of Retail Technology Report 2024 https://www.sony.de/presscentre/sony-einzelhandelsstudie-nachteile- im-online-shopping-als-chance-fur-stationaren-handel 2 https://www.appinio.com/de/blog/insights/ladengeschaeft-vs-online-shop- ping-statistiken 3 World Happiness Report 2025, Kapitel 5: Pei, R., & Zaki, J. (2025). Connecting with others: How social connections improve the happiness of young adults. In J. F. Helliwell, R. Layard, J. D. Sachs, J.-E. De Neve, L. B. Aknin, & W. Wang (Hrsg.), World Happiness Report 2025 (Kapitel 5). 4 Krämer, Michael Dominik: Social Relationships, Personality, and Subjective Well-Being: Investigating Social Processes Across Different Methods and Tem- poral Resolution, 2023
78 Die Wirkung . Das habe ich mir 2025 gekauft Das habe ich mir 2025 gekauft. In der „Meet the Team: Baby-Edition“. Im Jubiläumsjahr unseres Börsengangs blicken wir zusammen zurück – nicht nur auf den Lieblings- kauf des Geschäftsjahres, sondern diesmal auch mit einem Augenzwinkern rund 25 Jahre weiter. Inspiriert vom Social-Media-Trend „Meet the Team: Baby Edition“ laden wir zu einer kleinen Zeitreise mit unserem Team ein. Viel Vergnügen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 79 Er ist heute Mitglied des Vorstands und navigiert auch beim Wandern mühelos. Hans-Peter Kneip: „Mein Kauf des Jahres war eine GPS-Smartwatch, die im letzten Sommer beim Wandern im franzö- sischen Mont-Blanc-Massiv bereits beste Ortskenntnisse bewiesen hat. Die übermittelten Fitness- werte hingegen zeigten noch etwas Optimierungspotenzial – allerdings auf meiner Seite.“ Nicolas Lissner: „Nach vielen Jahren war bei mir mal wieder eine neue Schwimm- brille fällig. Die Biofuse 2.0 von Speedo sitzt sehr gut und dichtet perfekt ab, ohne dabei zu drücken. Und das praktisch ohne zu beschlagen.“ Er ist heute Senior Manager Investor & Public Relations mit viel Durchblick auch unter Wasser. Sie ist heute Senior Finance Manager und hat ihr Portemonnaie immer schön verpackt. Britta Behrmann: „In diesem Jahr habe ich mir in Eckernförde eine neue Handtasche mit dem passenden Portemonnaie gekauft. Meine Taschen kaufe ich seit sehr vielen Jahren in diesem einen kleinen Ledergeschäft an der Ostsee. Der Laden wird von den Inhabern geführt und hat sich in den letzten 35 Jahren nicht verändert. Ich liebe es, bei jedem Besuch zu schauen, zu stöbern, und auch ohne etwas zu kaufen, gibt es immer freundliche und nette Gespräche und selbstver- ständlich eine sehr gute Beratung, wenn gewünscht.“
80 Die Wirkung . Das habe ich mir 2025 gekauft Christoph Rinck: „Mein Kauf des Jahres war ein Milantoast Kontaktgrill bei Manufactum, der ein Stück Grillerlebnis in die Küche bringt, wenn man mal nicht den Grill draußen anschmeißen will. Von leckeren Sandwiches über Steaks bis zu sonstigem Grillgut gelingt alles schnell, einfach und vor allem lecker.” Er ist heute Head of Accounting & Controlling mit voller Kontrolle auch am Kontaktgrill. Er ist heute Head of Investor & Public Relations und gibt auf dem Hometrainer Gas. Patrick Kiss: „Mein Kauf 2025 – ein Hometrainer. Er erinnert mich täglich daran, dass gute Vorsätze nicht bloß Theorie bleiben sollten. Am Lenker befestigt: mein iPad - für die perfekte Kombination aus Bewegung und Serienabend. Während die Handlung Fahrt aufnimmt, erhöhe ich das Tempo. Am Ende bleiben verbrannte Kalorien, ein gutes Gewissen und die beruhigende Erkenntnis: Binge-Watching funktioniert auch in Bewegung.“
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 81 Er ist heute Head of Corporate Finance und trainiert Reaktionsfähigkeit mit dem Padel. Mathis Freundl: „Mein Kauf des Jahres war ein adidas DRIVE 2026 Padelschläger: Padel ist die perfekte Mischung aus Schnelligkeit, Taktik und sozialem Austausch. Genauso wie in unseren Shoppingcentern kommt es hier auf die richtige Frequenz und das perfekte Zusammenspiel an. Birgit Schäfer: „Ich trinke sehr gerne gepressten Orangensaft – am liebsten zum Früh- stück. Deshalb habe mir eine elektri- sche Zitruspresse gekauft. Sie ist nun regelmäßig im Einsatz und hat mir besonders in den Wintermonaten den Start in den Tag versüßt.“ Sie ist heute Vorstandssekretärin und startet gerne frisch in den Tag. Gwendolin Tommalla: „Mein Kauf des Jahres war eine neue Spülmaschine – schlicht aus dem Grund, dass die alte den Dienst quittiert hat. Die neue macht zuverlässig, leise und vor allem gründlich, was sie soll. Kein großes Theater, dafür spürbar weniger Aufwand im Alltag. Man merkt schnell: Wenn etwas einfach funktioniert, ist das schon ziemlich viel wert.“ Sie ist heute Director Asset & Portfolio Management und gibt ihrer Spülmaschine die beste Bewertung.
82 DER KONTEXT ESG Report „Shopamin“ entsteht dort, wo sich Menschen wohlfühlen. Deshalb übernehmen wir Ver- antwortung – für unsere Center, für ihre Umgebung und für die Zukunft. Mit klaren ESG-Zielen, nach- haltigen Maßnahmen und verantwortungsvollem Handeln schaffen wir lebendige Handelsorte, die nicht nur im Moment begeistern, sondern auch zukunftsfähig sind. So wird aus einem guten Gefühl ein nachhaltiges Prinzip.
97 Bericht EPRA sBPR – 2025 107 Der Vorstand 114 Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes 116 Bericht des Aufsichtsrats 122 Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025
84 ESG-Bericht . Unsere Nachhaltigkeitsstrategie Unsere Nachhaltigkeitsstrategie Die 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen (UN Sustainable Development Goals, SDGs) sind ein wichtiger internationaler Referenzrahmen unserer integrierten Nachhaltigkeitsstrategie. Auf Basis unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir diejenigen SDGs identi- fiziert, zu denen die Deutsche EuroShop einen messbaren und direkten Beitrag leisten kann. Dazu gehören SDG 7 – Bezahlbare und saubere Energie, SDG 11 – Nachhaltige Städte und Gemeinden sowie SDG 13 – Maßnahmen zum Klimaschutz. Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen (ESG) sind inte- graler Bestandteil unserer Unternehmensstrategie. Wir betrachten das aktive Management von nachhaltigkeits- bezogenen Risiken und Chancen als wesentlich für den langfristigen Erfolg unseres Portfolios und unserer Investitionen. Unzureichende ESG-Praktiken können ope- rative, ökologische und soziale Risiken nach sich ziehen, die dem Ruf und/oder den Vermögenswerten unseres Unternehmens potenziell dauerhaften Schaden zufügen. Der Wert der Shoppingcenter der Deutsche EuroShop hängt langfristig davon ab, dass sie von Menschen gern aufgesucht, von Mietern erfolgreich genutzt und von Kom- munen als Teil ihres urbanen Gefüges und Aufwertung ihrer Lagen akzeptiert werden. Diese Abhängigkeiten – Besucherfrequenz, Mieterqualität, gesellschaftliche Legitimität – sind keine weichen Faktoren, sondern direkte Werttreiber. Unsere Nachhaltigkeitsstrategie adressiert sie systematisch. Unsere Nachhaltigkeitsaktivitäten richten wir an inter- national anerkannten Rahmenwerken wie den Standards der European Public Real Estate Association (EPRA) oder der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) aus. Diese und andere Rahmenwerke sowie unsere eige- nen ESG-Policies unterstützen unseren strategischen Ansatz. Insgesamt stärken wir durch unsere integrierte Nachhaltigkeitsstrategie die Resilienz und Zukunftsfähig- keit unseres Geschäftsmodells.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 85 Grundlagen unserer Strategie Die Grundlage für unsere strategischen Schwerpunkte bildet unsere von Dezember 2024 bis März 2025 durchgeführte Doppelte Wesentlichkeitsanalyse (DMA). In dieser Analyse führten wir einen mehrstufigen Prozess zur Identifizierung, Bewertung und Priorisierung unserer wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Bereich Nachhaltigkeit durch. Dabei hat sich unser internes DMA-Team an den Empfehlungen der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) orientiert. Umwelt Unsere Shoppingcenter verbrauchen Energie und Ressour- cen, erzeugen Emissionen und Abfälle und können physi- schen Klimarisiken ausgesetzt sein. Dies ist für uns nicht nur aus Gründen des Klima- und Umweltschutzes, sondern auch aus unternehmerischer Sicht relevant: als Kosten- faktor, als regulatorisches Risiko und im Hinblick auf die langfristige Versicherbarkeit und Finanzierbarkeit unseres Portfolios. Im Kern konzentrieren wir uns auf die folgenden Handlungsfelder, wobei wir eng mit unseren Mietern und Geschäftspartnern zusammenarbeiten: Green-Lease-Verträge: Ausweitung unserer Green-Lease-Verträge, um Nachhaltigkeitskriterien verstärkt in unseren Mietverhältnissen zu berücksichtigen und klare Anforderungen für eine energie- und ressourcenschonende Nutzung der vermieteten Flächen festzulegen. Ökologisch effizienter Betrieb: Senkung des Energie- und Wasserverbrauchs durch den Einsatz moderner Gebäudetechnik, nachhaltiger Materialien und intelligenter Steuerungssysteme. Risikomanagement physischer und Ganzheitliches Abfall- und transitorischer Klimarisiken: Regelmäßige Überprüfung der Standorte von Shoppingcentern im Hinblick auf extreme Wetterereignisse (z. B. Starkregen, Hitzewellen) sowie fortlaufende Beobachtung regulatorischer und marktbezogener Entwicklungen (z. B. CO₂-Bepreisung), um frühzeitig auf potenzielle Risiken reagieren zu können. Grüne/Blaue Infrastruktur: Integration grüner und gegebenenfalls auch blauer Elemente (z. B. begrünte Dächer und Fassaden, Wasserflächen, naturnahe Außenanlagen, Bienenstöcke), um im Rahmen unserer Möglichkeiten die Aufenthaltsqualität, das Mikroklima und die Artenvielfalt zu fördern bzw. zu verbessern und einen Beitrag zur Klimaanpassung zu leisten. Kreislaufwirtschaftskonzept: Steigerung der Recyclingquoten unserer Mieter durch geeignete und differenzierte Entsorgungsmöglichkeiten. Strategien für nachhaltiges Bauen und Sanieren: Planung und Umsetzung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung ressourcenschonender Baustoffe mit dem Ziel einer langen Lebensdauer, einer flexiblen Nutzung und einer geringen Umweltbelastung. Nachhaltige Mobilität: Förderung umweltschonender Mobilitätsformen durch Anreize für den öffentlichen Nahverkehr, den Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge und die Bereitstellung umfangreicher Fahrradabstellmöglichkeiten. Weiterführende Informationen zu unseren klima- und umweltschutzbezogenen Steuerungsgrundlagen befinden sich in unseren themenspezifischen Policies zu Klima- schutz & Energie, Wasser sowie Umweltschutz & Abfall.
86 ESG-Bericht . Unsere Nachhaltigkeitsstrategie Soziales Governance Unsere Shoppingcenter sind barrierefreie und lebendige Orte der Begegnung, an denen sich Besucher sicher und wohlfühlen, Einkäufe tätigen und soziale Kontakte pflegen können. Als wichtiger Bestandteil des öffentlichen Raums übernehmen wir Verantwortung für die lokalen Gemein- schaften, in denen wir tätig sind. Eine hohe gesellschaft- liche Qualität unserer Center wirkt sich positiv auf unsere Besucherfrequenz aus und stärkt unsere Wettbewerbs- position gegenüber dem Online-Handel. Folgende Hand- lungsfelder sind für uns von besonderer Bedeutung: Eine inklusive Gestaltung unserer Center, um allen Besuchern ein gleichermaßen zugängliches und komfortables Shoppingerlebnis zu bieten. Teilhabeorientierte Angebote, die speziell auf die Bedürfnisse von Familien, älteren Menschen und Menschen mit Behinderung zugeschnitten sind. Soziale und kulturelle Angebote, beispielsweise in Form von Veranstaltungen, Märkten oder gemeinnützigen Kooperationen. Verhaltenskodizes, die verbindliche Standards für unsere Belegschaft, Mieter und Geschäftspartner setzen. Gerechte, sichere und gesunde Arbeitsbedingungen für alle Mitarbeiter. Kontinuierliche Monitoring- und Verbesserungsprozesse auf Basis der DGNB-Kriterien für soziokulturelle und funktionale Qualität – validiert durch den jährlichen Zertifizierungsprozess. Insgesamt legen wir großen Wert darauf, sowohl die Zugänglichkeit unserer Center als auch die Zufriedenheit und das Wohlbefinden unserer Besucher, Mieter und Geschäftspartner fortlaufend sicherzustellen. Nachhaltigkeit ist in unseren Steuerungsstrukturen ver- ankert – in der Vorstandsvergütung, in unseren Zerti- fizierungsstandards und in den Anforderungen an Geschäftspartner und Lieferanten. Diese Verankerung ist kein Selbstzweck. Unser Ziel ist eine dauerhaft stabile Wertentwicklung unseres Shoppingcenter-Portfolios bei gleichzeitig hohem Liquiditätsüberschuss. Um die Integrität und den guten Ruf der Deutsche EuroShop zu wahren und zu fördern, haben wir verbindliche Ver- haltenskodizes formuliert. Sie dienen dazu, Orientierung für unser tägliches Handeln zu bieten. Zudem unter- streichen die Kodizes unsere dauerhafte Verpflichtung, sämtliche geltenden Gesetze einzuhalten und Ver- antwortung zu übernehmen – sowohl für den Schutz der Umwelt als auch für das Wohlergehen der Menschen, die mit und für uns tätig sind oder unsere Center besuchen. Durch integres und verantwortungsbewusstes Verhalten stärken wir das Vertrauen unserer Stakeholder – und sichern langfristig den Erfolg unseres Unternehmens. Das Ladekonzept für unser Portfolio Mindestens 1 % unserer Stellplätze sollen zukünftig mit einem Ladepunkt ausgestattet sein Zugang für E-Fahrzeuge aller Marken Lademöglichkeiten für mobilitätseingeschränkte Personen Vielfältige Zahlungsmöglichkeiten inkl. Ad-hoc-Zahlung Bedarfsgerechtes Ladeangebot für Dauerparker, Center-Kunden und „Charging-Kunden“
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 87 Ausgewählte Aktivitäten zur Strategieumsetzung Im Jahr 2025 haben wir unsere Strategie im Rahmen ver- schiedener Nachhaltigkeitsprojekte in unseren Shopping- centern konkret umgesetzt. Nachfolgend befindet sich eine exemplarische Auswahl unserer Aktivitäten: Green-Lease-Erhöhung in Stadt-Galerie Hameln: In der Stadt-Galerie Hameln konnten wir den Anteil der Green-Lease-Verträge zum Jahresende 2025 weiter auf 76,6 % der Mietflächen erhöhen (i. Vj. 72,3 %). Damit war die Stadt-Galerie Hameln im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut ganz oben auf der Liste der DES-Center. Es bleibt für uns ein fortlaufendes Ziel, jedes Jahr den Anteil der Green-Lease-Verträge in allen Centern weiter zu erhöhen. Dachbegrünung auf Billstedt-Center in Hamburg: Im Billstedt-Center in Hamburg haben wir im Sommer 2025 neue, innovative Gründachelemente gegen Extremwetter installiert. Die Elemente dienen u. a. als Starkregenschutz für das Gebäude und sorgen für eine Entlastung der Entwässerungssysteme. Zudem leisten sie einen Beitrag zur Kühlung des Centers sowie des umliegenden Stadtgebiets. Energieeinsparung im Olympia Center, Brünn, Tschechische Republik: In unserem Olympia Center im tschechischen Brünn haben wir 2025 mehrere Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz umgesetzt. Dazu gehörte insbesondere eine umfassende Optimierung der Lüftungstechnik. Darüber hinaus konnten an den Parkplätzen des Centers zahlreiche neue E-Ladesäulen installiert werden. Nachhaltige Holzbauweise im Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach/Frankfurt: Im Food Garden des Main-Taunus-Zentrums, der im Frühjahr 2025 eröffnet wurde, konnten alle fünf freistehenden Restaurantgebäude vollständig aus langlebigen, ressourcenschonenden Holzwerkstoffen errichtet werden. Dabei wurden rund 1.300 m² zertifiziertes Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft verwendet, wodurch etwa 130 Tonnen CO₂ gebunden und gespart werden konnten. Mehr als 80 % des Holzes stammten aus umliegenden, regionalen Wäldern in Hessen und Bayern, mit Transportwegen von weniger als 70 Kilometern. Mehr Vielfalt und Lebendigkeit am Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim: Angrenzend an das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim/Mannheim haben wir im Jahr 2025 das Freizeitareal weiterentwickelt. Durch den neuen Food & Fun Park @ RNZ wird die Vielfalt und Lebendigkeit des Standortes weiter erhöht. Insgesamt trägt das neue Areal zur weiteren Verbesserung der Aufenthaltsqualität und der Angebotsvielfalt im Center bei. Center mit Ladepunkten1 Objekt Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim Rathaus-Center, Dessau A10 Center, Wildau/Berlin Forum, Wetzlar Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Frankfurt Anzahl Ladepunkte 44 + 1 Wechselstation 4 22 4 22 + 1 Wechselstation Olympia, Brünn, Tschechische Republik 38 DC/AC ¹ Weitere Standorte befinden sich in der Planung. AC = Wechselspannung DC = Gleichspannung und höhere Leistung HPC = High-Power-Charging Anbieter/CPO Ladeart AC/DC/HPC Allego,Tesla, Nio AC DC/HPC AC AC/HPC Stadtwerke Dessau Allego,Tesla ECE Energy Symcharge, Tesla, Allego, Nio Tesla, E.ON Drive, Teplárny Brno
88 ESG-Bericht . Grüne Finanzierungen Grüne Finanzierungen Grüne Finanzierungen ermöglichen es uns, unsere Nach- haltigkeitsstrategie mit unserer Finanzierungsstrategie zu verbinden. Zudem können wir mithilfe grüner Finanzierun- gen die Erwartungen unserer Stakeholder, etwa unserer Besucher, Mieter, Geschäftspartner und Investoren, noch besser erfüllen. Vor diesem Hintergrund hat die Deutsche EuroShop im Jahr 2025 mehrere grundlegende Projekte im Zusammenhang mit grünen Finanzierungen umgesetzt. Green Finance Framework entwickelt Im ersten Quartal 2025 haben wir erstmals ein Rahmen- werk für grüne Finanzierungen, ein sogenanntes Green Finance Framework, entwickelt und veröffentlicht. Das Frame work wurde im Rahmen einer Second-Party Opinion von Sustainable Fitch als „Excellent“ bewertet, was dem höchsten Rating entspricht. Zudem bestätigte die Second- Party Opinion, dass Transaktionen gemäß dem Rahmen- werk mit den „Green Bond Principles“ der International Capital Markets Association sowie den „Green Loan Prin- ciples“ der Loan Market Association, der Loan Syndications and Trading Association und der Asia Pacific Loan Market Association im Einklang stehen. Sowohl das Green Finance Framework als auch die Second-Party Opinion von Sustai- nable Fitch stehen auf der Website der Deutsche EuroShop als Download zur Verfügung. Green Bond erfolgreich platziert Auf Grundlage unseres Green Finance Frameworks konn- ten wir bereits im Juni 2025 unseren ersten Green Bond platzieren. Die Anleihe hat ein Volumen von 500 Mio. €, einen jährlichen Zinssatz von 4,50 % und eine Laufzeit von 5,3 Jahren bis Oktober 2030. Sie wurde von S&P Global Ratings mit einem Rating von BBB- eingestuft, welches das starke Investment-Grade-Kreditprofil der Deutsche EuroShop reflektiert. Die Notierung erfolgte am Euro-MTF- Markt der Luxemburger Börse. Insgesamt stieß die Anleihe- emission auf großes Investoreninteresse und war sieben- fach überzeichnet. Im Rahmen der Emission verpflichtete sich die Deutsche EuroShop, einen Betrag in Höhe des Nettoerlöses zur Finanzierung oder Refinanzierung qualifizierter Projekte („Eligible Green Projects“) gemäß ihrem Green Finance Frame work zu verwenden. Um unsere Investoren trans- parent über die Verwendung und Wirkung der Mittel aus dem Green Bond zu informieren, haben wir nach erfolg- reicher Platzierung der Anleihe eine entsprechende Berichterstattung vorbereitet. So konzentrierten wir uns ab dem dritten Quartal 2025 auf die Erstellung eines sogenannten Green Finance Reports.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 89 Green Finance Report veröffentlicht Im April 2026 haben wir unseren ersten Green Finance Report plangemäß veröffentlicht und damit alle Reporting-Anforderungen aus unserem Green Finance Framework erfüllt. Diese hatten sich durch die erst- malige Nutzung grüner Finanzierungsinstrumente im Jahr 2025 neu ergeben. Ein Green Finance Report dient vor allem dazu, detaillierte Informationen bereit- zustellen, wie Erlöse aus grünen Finanzierungs- instrumenten eingesetzt wurden und welche positive Wirkung sie letztlich erzielt haben. Bei der Strukturierung und Aufbereitung unseres Green Finance Reports haben wir uns primär an den Empfehlungen des Harmonized Framework for Impact Reporting der International Capital Markets Associa- tion orientiert. Entsprechend wurde unter anderem der genaue Prozess und der aktuelle Stand der Mittel- allokation beschrieben. Zudem enthält der Report weiterführende Informationen zur konkreten, positiven Wirkung der Mittelverwendung auf Klima und Umwelt. Hierfür wurden insbesondere die Ergebnisse unserer Nachhaltigkeitszertifizierungen sowie einige aus- gewählte Fallbeispiele zur Veranschaulichung auf- genommen. Der Green Finance Report wurde mit Limi- ted Assurance durch unsere Wirtschaftsprüfer geprüft.
Verhaltenskodex Übergeordneter Rahmen Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten Klima- und umweltbezogene Policies Klimaschutz & Energie Wasser Umweltschutz & Abfall 90 ESG-Bericht . ESG-Policies ESG-Policies Als Ergebnis unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir im November 2025 ESG-Policies eingeführt, die verbindliche Verhaltens- und Nachhaltigkeitsstandards für unser Unter- nehmen und unsere Geschäftspartner definieren. Damit konnten wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie weiter stärken. ESG-Policies im Überblick Zu den ESG-Policies zählen ein Verhaltenskodex für Mit- arbeiter, ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten sowie themenspezifische Policies zu Klima- schutz & Energie, Wasser sowie Umweltschutz & Abfall. Die Policies definieren verbindliche Standards für ethi- sches Handeln, faire Zusammenarbeit und den umwelt- bewussten Betrieb unserer 21 Shoppingcenter im In- und Ausland. Sie sind jederzeit über unsere Unternehmens- website abrufbar und orientieren sich an gesetzlichen Vor- gaben sowie internationalen und nationalen Standards. Verhaltenskodex für Mitarbeiter In unserem Verhaltenskodex für Mitarbeiter definieren wir unsere Unternehmenskultur und bieten Orientierung für unser tägliches Handeln. Der Verhaltenskodex beschreibt zentrale Prinzipien unseres intern und extern praktizierten Geschäftsverhaltens und hilft uns, Nachhaltigkeitsaspekte und ESG-Kriterien in klare Governance-Strukuren zu inte- grieren. Damit liefert der Kodex allen Mitarbeitern der Deutsche EuroShop klare Leitplanken für akzeptables Ver- halten, auch in schwierigen Situationen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 91 Verhaltenskodex für Geschäfts- partner und Lieferanten In unserem Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten werden die grundsätzlichen Verhaltensweisen aufgelistet, die aus unserer Sicht mit einer ethischen, sozialen und ökologischen Verantwortung einhergehen. Die Deutsche EuroShop erwartet von ihren Geschäftspartnern und Lieferanten eine integre, faire und nachhaltige Umsetzung ihrer Geschäftsaktivitäten. Der Anwendungs- bereich dieses Verhaltenskodex umfasst alle Geschäfts- partner und Lieferanten der Deutsche EuroShop sowie deren Sublieferanten. Klima- und umweltschutz- bezogene Policies In unseren themenspezifischen Policies zu Klimaschutz & Energie, Wasser sowie Umweltschutz & Abfall definieren wir unsere entsprechend zugehörigen Handlungsgrund- sätze, Leitlinien und Verpflichtungen. Zudem werden unsere wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen sowie konkrete Ziele und Maßnahmen zur kontinuierlichen Verbesserung in den jeweiligen Handlungsfeldern beschrieben. Maßnahmen zur Umsetzung Klare Prozesse, ein systematisches Monitoring und umfassende Schulungen gewährleisten eine konkrete Umsetzung unserer ESG-Policies im Tagesgeschäft. U. a. absolvierte die gesamte Belegschaft der Deutsche EuroShop eine mehrstündige Schulung zu den Inhalten des Verhaltenskodex. Für die erfolgreiche Schulungsteilnahme erhielten 100 % der Mitarbeiter der Deutsche EuroShop ein eigenes Zertifikat von einem spezialisierten, externen Schulungsanbieter. Neben der Policy-Schulung absolvierten alle Mitarbeiter der Deutsche EuroShop auch ein umfassendes Training zur verantwortungsvollen Nut- zung von Künstlicher Intelligenz unter Berücksichtigung der europäischen KI-Verordnung. Mit der Einführung der neuen ESG-Policies erreichte die Deutsche EuroShop im Berichtszeitraum einen wichtigen Meilenstein, um Transparenz, Integrität und die Übernahme von Verantwortung gegenüber Umwelt, Gesellschaft und Investoren weiter zu fördern. Zugleich stärken die Policies auch die Resilienz der Deutsche EuroShop und leisten einen Beitrag zur langfristigen Sicherung der Zukunfts- fähigkeit.
92 ESG-Bericht . Ökostrom Ökostrom Alle unsere 21 Shoppingcenter hatten bereits Lieferver- träge mit Versorgern, die regenerative Energiequellen wie z. B. Wasserkraft zur Stromerzeugung nutzen. Ab 2025 beziehen jedoch alle 21 Center ausschließlich Ökostrom, und alle deutschen Center werden durch ein Power Purchase Agreement (PPA) mit Ökostrom versorgt. Unsere 21 Shoppingcenter bezogen 2025 insgesamt rund 76,4 Mio. kWh Ökostrom. Das entspricht 100 % des Strom- bedarfs für den Betrieb unserer Einkaufszentren. Der Kohlendioxid-Ausstoß hat sich dadurch nach vorsichtigen Berechnungen um rund 32.717 Tonnen reduziert – das ent- spricht dem CO2-Jahresausstoß von über 1.487 Zwei- personenhaushalten. Zusätzlich wird der Energieverbrauch unserer Shoppingcenter z. B. mit Wärmetauschern und LED-Lampen reduziert. Reduzierung des CO2-Ausstoßes und des Stromverbrauchs 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 Alle 21 Center beziehen zu 100% Ökostrom mit erneuerbaren Energiequellen wie Wind- und Wasserkraft oder auch Solarenergie, Biogas und Erdwärme. 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CO2-Reduzierung in t Verbrauch Ökostrom in MWh Verbrauch Strom gesamt in MWh
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 93 Wenn Dächer mehr können Klimaanpassung im Shoppingcenter Was passiert eigentlich auf den Dächern unserer Shopping- center? Im Billstedt-Center Hamburg wurde genau dort angesetzt – im Rahmen eines Forschungsprojekts mit dem Ziel, neue technische ESG-Lösungen zu entwickeln und Immobilien besser auf die Folgen des Klimawandels vor- zubereiten. Ausgangspunkt ist eine zentrale Herausforderung: Extre- me Wetterereignisse wie Hitzeperioden und Starkregen treten immer häufiger auf. Im Rahmen des Projekts wurde daher auf der Dachfläche des Centers erprobt, wie sich Gebäude und ihr Umfeld durch innovative, miteinander ver- netzte Maßnahmen widerstandsfähiger machen lassen. Ein wesentlicher Ansatz ist die gezielte Nutzung von Dach- flächen. Begrünte Dächer können Regenwasser auf- nehmen, speichern und durch Verdunstung zur Kühlung beitragen. So wird nicht nur das Mikroklima verbessert, sondern auch die Kanalisation bei Starkregen entlastet und die Artenvielfalt in urbanen Räumen gefördert. Darüber hinaus wurde untersucht, wie sich Dachflächen für die nachhaltige Produktion von Lebensmitteln nutzen lassen. Sogenannte Rooftop-Farms ermöglichen es, bis- lang ungenutzte Flächen sinnvoll einzubinden und gleich- zeitig regionale Wertschöpfung zu schaffen. Ein weiterer Bestandteil des Forschungsprojekts ist der Einsatz digitaler Steuerungssysteme. Sensoren erfassen Wetter- und Klimadaten und helfen dabei, Wasser und Küh- lung bedarfsgerecht zu steuern. Ziel ist es, Ressourcen effizient einzusetzen und gleichzeitig den Komfort für Besucher und Mieter zu erhöhen. Das Projekt dient dazu, neue Ansätze unter realen Bedingungen zu testen und weiterzuentwickeln. Die gewonnenen Erkenntnisse können künftig dazu beitragen, die Nachhaltigkeit und Klimaresilienz von Immobilien gezielt zu verbessern.
94 ESG-Bericht . Genuss trifft Verantwortung Genuss trifft Verantwortung Der Food Garden als nachhaltiger Lebensraum Mit dem Food Garden im Main-Taunus-Zentrum wurde ein Konzept realisiert, das ökologische, soziale und öko- nomische Aspekte systematisch miteinander verbindet. Bereits in der Planungs- und Bauphase standen Maß- nahmen im Fokus, die sowohl zur Reduktion von Umwelt- belastungen als auch zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels beitragen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Förderung der Bio- diversität. Die Auswahl von mehr als 70 heimischen Pflanzenarten schafft Lebensräume für Insekten und andere Tierarten und stärkt die ökologische Qualität des Standortes. Ergänzt wird dies durch gezielte Maßnahmen zum Artenschutz, etwa durch die Installation von Fleder- mauskästen. Ein wesentlicher Baustein ist die ressourcenschonende Bauweise. Die Gebäude wurden überwiegend in Holzbau- weise errichtet. Als nachwachsender Rohstoff bindet Holz CO2 und trägt damit zur Verbesserung der Klimabilanz bei. Gleichzeitig ermöglicht die Bauweise eine flexible und nachhaltige Nutzung der Flächen. Darüber hinaus wurde ein umweltfreundliches Beleuchtungskonzept umgesetzt. Warmweiße, dimmbare Lichtquellen mit reduziertem Blauanteil sowie bewusst eingeplante Dunkelbereiche tragen dazu bei, Licht- emissionen zu minimieren und den natürlichen Lebens- rhythmus nachtaktiver Tiere zu schützen. Auch im Bereich Wassermanagement wurden gezielte Maßnahmen umgesetzt. Regenwasser wird vor Ort zurück- gehalten, gespeichert und für die Bewässerung genutzt. Versickerungsfähige Flächen und eine angepasste Gestaltung tragen dazu bei, Abflussspitzen bei Starkregen zu reduzieren und die Kanalisation zu entlasten. Diese Maßnahmen unterstützen die Anpassung an zunehmende Extremwetterereignisse. In der Gesamtbetrachtung leisten diese Maßnahmen Bei- träge zu zentralen Umweltzielen, insbesondere in den Bereichen Klimaanpassung, Schutz von Ökosystemen und nachhaltige Ressourcennutzung. Der Food Garden zeigt damit exemplarisch, wie sich ESG-Anforderungen und Auf- enthaltsqualität in modernen Handelsimmobilien mit- einander verbinden lassen. Acht speziell installierte Fledermaus- kästen an der Fassade des Food Garden im Main-Taunus-Zentrum bieten bis zu 100 Tieren ein neues Zuhause und leisten einen Beitrag zur Förderung der Biodiversität am Standort.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 95 Soziales Engagement in den Centern Ergänzend dazu leisten zahlreiche Informations- und Bildungsformate einen Beitrag zur Sensibilisierung der Öffentlichkeit. Ausstellungen, Präventionskampagnen und interaktive Aktionen greifen Themen wie Gesundheit, Nach- haltigkeit oder soziale Verantwortung auf und machen diese für breite Zielgruppen zugänglich. Insgesamt zeigen die vielfältigen Maßnahmen, dass die Center über ihre klassische Handelsfunktion hinaus eine wichtige Rolle im gesellschaftlichen Leben ihrer Regionen einnehmen. Durch das Engagement vor Ort entstehen kon- krete Mehrwerte für die lokalen Gemeinschaften – von finanzieller Unterstützung über Sichtbarkeit für soziale Themen bis hin zur aktiven Einbindung der Besucher. Im Geschäftsjahr 2025 wurde das soziale Engagement in den Shoppingcentern weiter gezielt gestärkt. Die Aktivi- täten werden dabei maßgeblich durch das beauftragte Centermanagement vor Ort initiiert und umgesetzt. Die Center fungieren so als Plattformen für gesellschaftliche Teilhabe, lokale Vernetzung und konkrete Unterstützung im Alltag. Ein zentraler Erfolgsfaktor ist die konsequente Ausrichtung an lokalen Bedürfnissen. In enger Zusammenarbeit mit Vereinen, Initiativen und kommunalen Partnern wurden zahlreiche Projekte realisiert – von Spendenaktionen für bedürftige Kinder und Familien bis hin zur Unterstützung sozialer Einrichtungen und Bildungsangebote. Beispiele reichen von der Sammlung von Schulmaterialien für den Schulstart über Wunschbaumaktionen zur Weihnachtszeit bis hin zu gezielten Hilfsmaßnahmen für Einzelfälle, etwa bei schweren Erkrankungen. Darüber hinaus gelingt es, Besucher aktiv in das gesellschaftliche Engagement einzubinden. Formate wie spendenbasierte Aktionen oder Mitmachkampagnen ver- binden den Centerbesuch mit einem konkreten sozialen Beitrag. Initiativen wie „Shopping mit Herz“ zeigen, wie sich Konsum und Engagement sinnvoll verknüpfen lassen, indem Kunden selbst über die Verteilung von Spenden- geldern mitentscheiden und so lokale Projekte direkt unterstützen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Förderung von Ehrenamt und gesellschaftlichem Zusammenhalt. Charity- Events, Kooperationen mit Organisationen wie Lions Clubs oder Rotaract sowie Ehrenamtsbörsen schaffen Sichtbar- keit für freiwilliges Engagement und stärken die lokale Gemeinschaft. Gleichzeitig etablieren sich die Center zunehmend als Orte der Begegnung, an denen gesellschaft- liche Themen präsent sind und Austausch gefördert wird. #ichwerdelaut ist das Motto der bundesweiten COA-Aktionswoche (Children of Addicts), die auf die Notlage von mehr als 2,6 Millionen Kindern in Deutschland mit suchtkranken Eltern aufmerksam macht. Wir können in unseren Centern die Sichtbar- keit solch wichtiger Initiativen unterstützen.
96 ESG-Bericht . Hinweisgebersystem Hinweisgebersystem Was ist ein Hinweisgeber- system? Compliance kompakt Als börsennotiertes Unternehmen ist es – auch im Inte- resse unserer Aktionäre – unsere Pflicht, jede Form unrechtmäßigen oder gar kriminellen Handelns innerhalb des eigenen Einflussbereichs zu verhindern. Dazu gehört, Meldewege bereitzustellen, damit Mitarbeiter und externe Personen einfach und vertraulich Hinweise auf ein mög- liches Fehlverhalten geben können. Große Wirtschaftsskandale wie der Fall „Wirecard“ oder das sogenannte „Diesel-Gate“ sorgen dafür, dass sich das Thema „Whistleblowing“ in den Nachrichten hält und der Gesetzgeber weitere Regulierungen vorantreibt – zuletzt die EU-Whistleblowing-Richtlinie, die in Deutschland in das sogenannte Hinweisgeberschutzgesetz mündete. In die- sem Zusammenhang tauchen die Begriffe Whistleblowing- System oder Hinweisgebersystem häufig auf. Mittels eines Hinweisgebersystems können Whistleblower bzw. Hinweisgeber – beispielsweise Beschäftigte eines Unternehmens bzw. einer Organisation, Lieferanten oder Kunden – anonyme Hinweise über beobachtete Missstände oder Regelverstöße melden, ohne Angst vor negativen Kon- sequenzen haben zu müssen. Hinweisgeber müssen sich also nicht vor Kündigung, Diskriminierung am Arbeitsplatz oder Einschüchterung fürchten. Bei einem digitalen Hinweisgebersystem, so wie es die Deutsche EuroShop einsetzt, handelt es sich um eine Soft- ware (genauer gesagt um eine Software-as-a-Service- Lösung), über die Hinweisgeber eine Meldung auf unserer Website abgeben können. Das Meldesystem ist damit zu jeder Zeit und von jedem Ort aus erreichbar und liefert eine zentrale Anlaufstelle für Hinweisgeber. Beim Melden ist eine sogenannte Fallmaske auszufüllen, über die wichtige Informationen abgefragt werden. Dabei steht es dem Hinweisgeber frei, ob er seine persönlichen Daten hinterlässt oder ob er anonym meldet. In diesem Fall legt das Meldesystem ein Postfach an, über das der Fallbearbeiter mit dem Hinweisgeber weiter kommunizie- ren kann, ohne die Identität offenlegen zu müssen. Das System ist dabei leicht und intuitiv bedienbar. Geht ein Hin- weis beim Compliance Manager ein, prüft er den Fall und leitet weitere Schritte ein. Dabei ist nach Wunsch jederzeit eine vollständige Anonymität des Hinweisgebers gewähr- leistet. www.deutsche-euroshop.de/compliance „Whistleblower“ ist der englische Begriff für eine Person, die für die Öffentlichkeit wichtige Informationen aus einem geheimen oder geschützten Zusammenhang veröffentlicht.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 97 Bericht EPRA sBPR – 2025 Einführung Wir berichten über unsere Energie-, Treibhausgas-, Was- ser- und Abfallauswirkungen sowie über soziale und Governance-Maßnahmen in Übereinstimmung mit der vier- ten Ausgabe der Richtlinien aus den European Public Real Estate Association (EPRA) Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR). Unsere Berichterstattung ist in zwei Abschnitte unterteilt: 1. Übergreifende Empfehlungen 2. Kennzahlen zur Nachhaltigkeitsleistung Übergreifende Empfehlungen Organisatorische Grenzen Wir verwenden für unsere Datengrenzen den Ansatz der operativen Kontrolle. Dieser umfasst 21 Vermögenswerte. Zwischen 2024 und 2025 gab es keine Veränderungen in unserem Portfolio, sodass der Umfang der Vermögens- werte, die in unsere absoluten und flächenbereinigten Leistungskennzahlen einfließen, unverändert geblieben ist. Abdeckung Unser Bericht umfasst alle Immobilien innerhalb der oben definierten organisatorischen Grenzen, bei denen wir als Vermieter für den Einkauf von Versorgungsleistungen ver- antwortlich sind (siehe Grenzen – Berichterstattung über den Verbrauch von Vermietern und Mietern). Unsere EPRA- Angaben für 2025 umfassen 100 % des Portfolios. Schätzung des vom Vermieter erfassten Verbrauchs an Versorgungsleistungen Die geschätzten Daten unseres Verbrauchs an Versorgungs- leistungen teilen sich wie folgt auf: Strom (<4 %), Fernwärme (<2 %), Brennstoffe (0 %), Wasser (etwa 20 %) und Abfall (etwa 5 %). Für die Vollständigkeit der Berichterstattung füllen wir eventuell bestehende Datenlücken durch Berechnungen, die auf früheren Verbrauchszahlen basieren. Grenzen – Berichterstattung über den Verbrauch von Vermieter und Mietern Der angegebene Stromverbrauch umfasst nur den Strom, den wir als Vermieter kaufen, und bezieht sich auf die Gemeinschaftsbereiche. Bei einem Shoppingcenter umfassen die Stromverbrauchszahlen den Verbrauch des Vermieters sowie der Gemeinschaftsbereiche. Da es bei Brennstoff, Fernwärme und -kälte, Wasser und Abfall nicht möglich ist, den Verbrauch von Gemeinschafts- und Mieterbereichen zu trennen, sind die Daten der Mieter in den angegebenen Zahlen enthalten. Analyse – Normalisierung Bei der Berechnung der Intensitäten haben wir unter- schiedliche Methoden angewendet, weil wir davon über- zeugt sind, dass damit der Verbrauch unserer Shopping- center besser dargestellt wird. Wir berechnen die Energie- und Treibhausgasintensität auf Grundlage von Quadratmetern und die Wasserintensität auf Grundlage der Besucherzahl, da unser Wasserverbrauch stark von der Besucherzahl abhängt. Aus dem gleichen Grund berichten wir für unsere eigenen Büros über die Energie- und Emissionsintensität anhand der von uns genutzten Fläche, während die Wasserintensi- tät anhand der Gesamtzahl der Mitarbeiter berechnet wird. Analyse – Segmentanalyse (nach Objektart, geografischem Standort) Wir haben keine Segmentanalyse durchgeführt, da sich unser Portfolio aus Shoppingcentern zusammensetzt, die in ähnlichen Klimazonen liegen sowie ein ähnliches Alter und größtenteils eine ähnliche EPC-Bewertung aufweisen. Third Party Assurance (Bestätigung durch unabhängige Dritte) Wir haben keine Third Party Assurance. Offenlegung zu eigenen Büros Der Verbrauch für die von uns selbst genutzten Büros wird getrennt von unserem Portfolio ausgewiesen. Siehe Seite 104.
98 ESG-Bericht . Bericht EPRA sBPR – 2025 Leistungsnarrativ Portfolioleistung Energie Der Stromverbrauch reduzierte sich in absoluten Zahlen und auf vergleichbarer Fläche von 80,6 Mio. kWh im Jahr 2024 um 5,1 % auf 76,4 Mio. kWh im Jahr 2025. Diese Reduzierung erfolgte parallel zu den laufenden Energie- effizienzmaßnahmen, die in allen Zentren durchgeführt wurden. Wir haben den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien erhöht. Inzwischen stammen 100 % des Stroms für den Betrieb unserer 21 Shoppingcenter aus erneuer- baren Energien, während es 2024 noch 82 % waren. Der Fernwärme- und Fernkälteverbrauch stieg von 30,1 Mio. kWh um 11,9 % auf 33,6 Mio. kWh. Der Anstieg zeigte sich bei nahezu allen Objekten und ist primär auf wetterbedingte Einflüsse zurückzuführen. Für drei Zentren lagen uns keine Dezemberdaten vor, sodass wir diese anhand der Verbrauchsmuster des Vorjahresmonats extra- polieren mussten. Der Brennstoffverbrauch nahm vergleich- bar zu: um 10,5 % von 25,4 Mio. kWh auf 28,0 Mio. kWh. Die Energieintensität der Gebäude stieg geringfügig um 1,5 %, von 89,65 kWh/m² im Jahr 2024 auf 91,02 kWh/m² im Jahr 2025. Für die Berichterstattung 2025 sind wir dazu übergegangen, Emissionsfaktoren aus der GaBi-Datenbank zu verwenden. Die neuen Emissionsfaktoren basieren auf einer wissen- schaftlich präziseren, international anerkannten Methode, die eine höhere Transparenz und Datenqualität bietet. Diese Veränderung führte zu Abweichungen von den Vorjahres- berechnungen, da die neuen Faktoren für differenziertere und aktuellere validierte Emissionswerte sorgen. Wasser Der Wasserverbrauch reduzierte sich in absoluten Zahlen und auf vergleichbarer Fläche von 568.308 m³ im Jahr 2024 um 1,4 % auf 560.070 m³ im Jahr 2025. Dieser Rück- gang liegt im Rahmen der üblichen betrieblichen Schwankungen und ist auf eine Kombination aus Faktoren zurückzuführen, darunter geringere Kühlbedarfe sowie fortlaufende Effizienzmaßnahmen. Die Intensität des Wasserverbrauchs pro Besucher ging um 0,8 % von 0,00372 m³ auf 0,00369 m³ zurück. Fünf Zentren, in denen für das laufende Jahr keine Daten vorlagen, setzten den Vorjahresverbrauch an. Wo monat- liche Daten fehlten, wurden die monatlichen Verbrauchs- muster des Vorjahres angewendet. Weiterhin stammen 100 % unseres Wassers aus der kom- munalen Versorgung. Treibhausgasemissionen Abfall Wie im letzten Jahr haben wir sowohl marktbasierte als auch standortbezogene Scope-2-Treibhausgasemissionen gemeldet. Aufgrund des höheren Brennstoffverbrauchs stiegen die Scope-1-Emissionen von 5.151 tCO₂e im Jahr 2024 um 10,5 % auf 5.692 tCO₂e im Jahr 2025. Die indirekten, marktbasierten Scope-2-Treibhausgas- emissionen verringerten sich von 13.724 tCO₂e im Jahr 2024 um 45,3 % auf 7.512 tCO₂e im Jahr 2025. Dieser erhebliche Rückgang ist darauf zurückzuführen, dass nun alle Zentren zu 100 % mit Strom aus erneuerbaren Ener- gien versorgt werden. Die marktbasierte THG-Intensität verringerte sich von 0,0124 tCO₂e/m² im Jahr 2024 um 30,0 % auf 0,0087 tCO₂e/m² im Jahr 2025. Die standortbezogenen Scope-2-Emissionen stiegen um 5,7 % von 38.057 tCO₂e auf 40.229 tCO₂e. Die marktbasierte THG-Intensität erhöhte sich um 6,3 % von 0,0285 tCO₂e/m² auf 0,0303 tCO₂e/m². Wir arbeiten nach wie vor mit den Mietern zusammen, um Mülltrennung zu fördern und den Anteil der recycelten Abfälle zu erhöhen. Dazu führen wir laufend Abfallwirt- schaftsanalysen und Kommunikationsinitiativen durch. Der Abfall reduzierte sich in absoluten Zahlen und auf vergleichbarer Fläche von 9.772 t im Jahr 2024 um 3,4 % auf 9.444 t im Jahr 2025. Die Recyclingquote ging von 36 % auf 35 % zurück, wäh- rend sich die Kompostierung von 8 % auf 7 % verringerte. Dementsprechend wuchs der Anteil des Abfalls, der der Verbrennung zugeführt wurde, von 56 % auf 58 %. Für sieben unserer 21 Shoppingcenter liegen uns keine Daten zum Biomüll vor. In fünf Zentren wurden monatliche Prognosen für Abfallmengen erstellt. In einem der Zentren wurde der Mix aus Recycling- und organischem Abfall geschätzt. Die tatsächlichen Werte waren nach einem Dienstleisterwechsel nicht bekannt.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 99 Gebäudezertifizierung Im Jahr 2025 verfügten 100 % unseres Portfolios (nach Objekten) über Gebäudezertifizierungen. Nach Mietfläche erhielten 3 % des Portfolios die Platin-Zertifizierung der DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V.), 97 % verfügen über die Gold-Zertifizierung. Dies entspricht den Werten von 2024. Unsere Aufteilung für 2025 ist wie folgt: DGNB Platin: 1. Stadt-Galerie, Passau Andere erwähnenswerte ESG-Aktivitäten im Jahr 2025 Entwicklung eines Rahmenwerks für grüne Finanzierungen (Green Finance Framework) Im Jahr 2025 veröffentlichte die Deutsche EuroShop erst- mals ein Rahmenwerk für grüne Finanzierungen, das sogenannte Green Finance Framework. Das Rahmenwerk verbindet die Nachhaltigkeitsstrategie mit der Finanzierungsstrategie des Unternehmens und unter- streicht den Beitrag der Deutsche EuroShop zu über- geordneten Nachhaltigkeitszielen wie den Umweltzielen der EU und den UN-Zielen für nachhaltige Entwicklung (UN SDGs). Dies macht 3 % unseres Portfolios nach vermietbarer Fläche aus. Angebot grüner Anleihen (Green Bonds) DGNB Gold: Inland 1. A10 Center, Wildau 2. Allee-Center, Hamm 3. Allee-Center, Magdeburg 4. Altmarkt-Galerie, Dresden 5. Billstedt-Center, Hamburg 6. City-Arkaden, Wuppertal 7. City-Galerie, Wolfsburg 8. City-Point, Kassel 9. Forum, Wetzlar 10. Herold-Center, Norderstedt 11. Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Ts. 12. Phoenix-Center, Hamburg 13. Rathaus-Center, Dessau 14. Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim 15. Saarpark-Center, Neunkirchen 16. Stadt-Galerie, Hameln Ausland 1. Árkád, Pécs, Ungarn 2. City Arkaden, Klagenfurt, Österreich 3. Galeria Bałtycka, Gdansk, Polen 4. Olympia Center, Brünn, Tschechische Republik Im Juni 2025 emittierte die Deutsche EuroShop erfolgreich ihre erste grüne Anleihe und setzte damit einen wichtigen Meilenstein in der nachhaltigen Finanzierungsstrategie des Unternehmens. Die Anleihe mit einem Gesamtnennwert von 500 Mio. € hat eine Laufzeit von 5,3 Jahren bis Oktober 2030 und wird mit einer jährlichen Rate von 4,50 % ver- zinst. S&P Global Ratings bewertete die Anleihe mit dem Investment-Grade-Rating BBB. Der Nettoerlös wird zur Finanzierung oder Refinanzierung förderfähiger Umwelt- projekte im Einklang mit dem Rahmenwerk für das Green Finance Framework des Unternehmens eingesetzt, sodass nachhaltige Investitionen im gesamten Portfolio unter- stützt werden. ESG-Policies Infolge der Wesentlichkeitsanalyse und der erfolgreichen Emission ihrer ersten grünen Anleihe hat die Deutsche EuroShop ihre Nachhaltigkeitsstrategie um neue ESG- Policies erweitert. Diese beinhalten einen Verhaltenskodex, einen Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferan- ten sowie Policies zu Klimaschutz und Energie, Wasser, Umweltschutz und Abfall. Die ESG-Policies basieren auf gesetzlichen Anforderungen und internationalen Stan- dards und sind durch klare Prozesse, Schulungen und sys- tematische Überwachung fest im Tagesgeschäft verankert. Zusammen machen diese Zentren 97 % unseres Portfolios nach vermietbarer Fläche aus. Leistung der eigenen Büros Im Jahr 2025 ging der Stromverbrauch um 4 % zurück, von 20.642 kWh/m² im Jahr 2024 auf 19.842 kWh/m² im Jahr 2025.
100 ESG-Bericht . Bericht EPRA sBPR – 2025 Der Verbrauch von Fernwärme und Fernkälte stieg um 18 % von 36.890 kWh auf 43.674 kWh, wodurch die Energie- intensität der Gebäude um 10 % von 209,21 kWh/m² auf 230,99 kWh/m² stieg. In unseren Büros werden keine Brennstoffe verwendet. Wie bei unserem Portfolio berichten wir auch über die Leis- tung unserer eigenen Büros nach einem marktbasierten Ansatz. Der gesamte von uns bezogene Strom stammt aus erneuerbaren Energien, weshalb wir einen Emissions- faktor von 0 kg CO₂e/kWh verwenden. Da zum Zeitpunkt der Veröffentlichung keine marktbasierten Emissions- faktoren für Fernwärme verfügbar waren, wurden stand- ortbasierte Emissionsfaktoren verwendet. Die marktbasierten Scope-2-Emissionen stiegen durch die Zunahme des Fernwärmeverbrauchs von 7,51 tCO₂e um 32 % auf 9,92 tCO₂e. Standortbezogen stiegen die Scope- 2 -Emissionen von 14,80 tCO₂e um 20 % auf 17,78 tCO₂e. Die marktbasierte THG-Intensität stieg von 0,03 tCO₂e/m² um 32 % auf 0,04 tCO₂e/m². Der Wasserverbrauch ging im Jahr 2025 um 28 % von 35,58 m³ auf 25,76 m³ zurück. Ebenso sank die Intensität des Wasserverbrauchs in Gebäuden um 28 % von 4,40 m³ pro Person auf 3,20 m³ pro Person. Dieser Rückgang zeigt die bessere Wassereffizienz im gesamten Betrieb. Die Gesamtabfälle im Jahr 2024 beliefen sich auf 0,28 t, wovon 44 % recycelt und 56 % der Verbrennung zugeführt wurden. Die Abfalldaten für das Jahr 2025 befinden sich noch in der abschließenden Prüfung. Leistungskennzahlen Soziales und Governance Wir berichten über die sBPR-Kennzahlen der EPRA aus den Bereichen Soziales und Corporate Governance, die ange- sichts unseres Mitarbeiterprofils wesentlich sind und für die wir die erforderlichen Informationen erheben können. Die Deutsche EuroShop AG beschäftigt direkt sieben haupt- amtliche Mitarbeiter und unser Vorstand besteht aus neun Mitgliedern. Entsprechend dem deutschen Aktienrecht hat die Deutsche EuroShop AG eine duale Führungs- und Kontrollstruktur mit zwei Organen – Vorstand und Auf- sichtsrat. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, von denen drei unabhängig sind. Ohne den Vorstand sind 43 % unserer Mitarbeiter weiblich. Unsere Berichterstattung zur Geschlechtervielfalt steht im Einklang mit dem Deutschen Corporate Governance Kodex, und unser Ansatz sowie unsere Leistungen sind im Kapitel „Corporate Governance“ dieses Berichts ausführlich beschrieben (siehe Seite 122). Informationen über die Zusammensetzung unseres Aufsichtsrats, unsere Ver- fahren zur Nominierung und Auswahl von Mitgliedern und die Vermeidung von Interessenkonflikten sind ebenfalls in diesem Abschnitt enthalten. Im Jahr 2025 nahmen 71 % unserer Mitarbeiter an Schu- lungen mit einer durchschnittlichen Dauer von 13,8 Stun- den pro Person teil. Die Schulungen konzentrieren sich auf den Aufbau von Fähigkeiten und Kenntnissen, die wir zur Umsetzung unserer Geschäftsstrategie benötigen, sowie auf die Unterstützung der beruflichen Entwicklungsziele unserer Mitarbeiter. Emp-Dev ist als nicht zutreffend mar- kiert, weil zwar alle Mitarbeiter jährlich mit dem Vorstand zusammentreffen und somit die Möglichkeit zu einem offe- nen Gespräch haben, diese Treffen aber nicht Teil eines formellen Beurteilungsprozesses sind. Aufgrund der geringen Zahl an Mitarbeitern in Vollzeit (d. h. sieben Personen) gibt es keine separate Lohnpolitik zur Ver- meidung von Diversity Gaps. Unser Verhaltenskodex belegt jedoch unseren Einsatz für eine faire und angemessene Ver- gütung im Einklang mit gesetzlichen und tariflich verein- barten Bestimmungen. Da derzeit keine Funktion von mehr als einer Person wahrgenommen wird, gibt es bei der Deutsche EuroShop keine ungleiche Vergütung (Diversity Pay). Aus dem gleichen Grund ist eine Berichterstattung über Gesundheit und Sicherheit der Mitarbeiter (H&S-Emp) nicht sinnvoll. Dennoch können wir berichten, dass sich im Berichtszeitraum keine Arbeitsunfälle ereignet haben. Im Jahr 2025 sind keine neuen Mitarbeiter in das Unternehmen eingetreten und unsere Fluktuationsrate betrug 0 %, wäh- rend sie 2024 bei 15,38 % lag. Die ECE als beauftragter Manager aller Shoppingcenter des Portfolios der Deutsche EuroShop AG hat einen externen Dienstleister für Arbeitsschutz beauftragt, der sicherstellt, dass unsere Vermögenswerte alle gesetz- lichen Arbeitsschutzanforderungen erfüllen. Dieses Ziel wird erreicht, indem wir den Mitarbeitern umfangreiche Unterlagen, Richtlinien und Anweisungen zu Evakuierungs- maßnahmen im Brandfall zur Verfügung stellen, Ersthelfer und Brandschutzhelfer schulen und Anleitungen für
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 101 Krisenfälle wie Terroranschläge bereithalten. Der externe Anbieter führt Risikobewertungen, Gefährdungsanalysen und Begehungen der Shoppingcenter zur Kontrolle der Betriebsrisiken durch und wertet Statistiken sowie Unfall- berichte aus. Darüber hinaus bieten wir den Mitarbeitern auf freiwilliger Basis Unterstützung bei der Raucherentwöhnung, sport- liche Aktivitäten sowie psychologische Beratungsformate an. Gemeinsam mit den Mitarbeitern der ECE bildet der externe Anbieter eine Arbeitsschutzorganisation, die vierteljährlich eine entsprechende Sitzung abhält, bei der die oben genannten Themen besprochen werden. Im Hinblick auf H&S-Comp meldeten wir für die ECE Group insgesamt 84 Vorfälle. Vorfälle werden von den betroffenen Mitarbeitern digital über die Plattform Forms Query doku- mentiert. Zwei Wochen vor jeder Arbeitsschutzsitzung wird das Frageformular heruntergeladen und an unseren externen Arbeitsschutzdienstleister Argumed weiter- geleitet. Die Vorfälle werden dann in der gemeinsamen Sitzung des Arbeitsschutzausschusses (ASA) Sicherheit und Gesundheitsschutz besprochen. Argumed kontaktiert daraufhin das betreffende Shoppingcenter und erörtert gemeinsam mit den zuständigen Personen mögliche Maß- nahmen. Im Geschäftsjahr 2025 wurde das soziale Engagement in den Shoppingcentern zielgerichtet weiter verstärkt und es wurden zahlreiche Comty-Eng-Projekte durchgeführt. Diese Aktionen werden in erster Linie vom beauftragten Centermanagement vor Ort initiiert und umgesetzt. Damit dienen die Zentren als Plattformen für gesellschaftliche Teilhabe, lokale Netzwerke und praktische Unterstützung im Alltag. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist der konsequente Fokus auf lokale Bedürfnisse. Zusammen mit Vereinen, Initiativen und lokalen Partnern wurden zahlreiche Projekte realisiert – angefangen bei Spendenkampagnen für bedürftige Kin- der und Familien über die Unterstützung sozialer Ein- richtungen bis zu Bildungsprogrammen. Beispiele sind das Sammeln von Schulartikeln zum Start eines Schuljahres, ein „Wunschbaum“ an Weihnachten sowie zielgerichtete Hilfen in Einzelfällen, z. B. bei schweren Erkrankungen. Darüber hinaus binden alle Zentren erfolgreich ihre Besucher in das soziale Engagement ein. Formate wie spendenbasierte Projekte oder Kampagnen zur Mitge- staltung verbinden einen Centerbesuch mit einem spür- baren sozialen Beitrag. Initiativen wie „Einkaufen mit Herz“ zeigen, wie Konsum und soziales Engagement sinnvoll mit- einander verknüpft werden können. Die Initiativen ermög- lichen es Besuchern, Einfluss auf die Spendenverteilung zu nehmen und damit lokale Projekte direkt zu unter- stützen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Förderung von ehrenamtlicher Arbeit und sozialem Zusammenhalt. Wohl- tätigkeitsveranstaltungen, Partnerschaften mit Organisa- tionen wie den Lions Clubs oder Rotaract und Freiwilligen- austauschprogramme machen ehrenamtliche Arbeit sichtbarer und stärken die lokale Gemeinschaft. Gleich- zeitig etablieren sich die Zentren zunehmend als Treff- punkte, an denen soziale Themen angesprochen werden und zum Dialog angeregt wird. Zahlreiche Informations- und Bildungsangebote stärken zudem die öffentliche Wahr- nehmung. Themen wie Gesundheit, Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung werden durch Ausstellungen, Prä- ventionskampagnen und interaktive Aktionen aufgegriffen und damit einem breiten Publikum zugänglich gemacht. Diese verschiedenen Initiativen zeigen, dass die Zentren in ihren lokalen Gemeinschaften eine wichtige Rolle ein- nehmen, die über ihre herkömmliche wirtschaftliche Funk- tion hinausgeht. Das lokale Engagement schafft eine spür- baren Nutzen – von finanzieller Unterstützung über die Stärkung der Aufmerksamkeit für soziale Themen bis zur aktiven Einbindung der Besucher. EPRA-Kennzahlen zur Nachhaltigkeitsleistung nach Standort EPRA-Kennzahlen zur Nachhaltigkeitsleistung für unser Portfolio und unsere eigenen Büros finden Sie auf Seite 104 dieses Berichts.
102 ESG-Bericht . Bericht EPRA sBPR – 2025 Kennzahlen der Umweltleistung des Portofolios Indikator Stromverbrauch insgesamt Stromverbrauch Like-for-like EPRA Code Elec-Abs Elec-LFL Gesamtenergie verbrauch von Fernwärme und -kälte Like-for-like-Verbrauch von Fernwärme und -kälte DH&C-Abs DH&C-LFL Gesamtenergie verbrauch aus Brennstoffen Like-for-like-Verbrauch von Kraftstoff Energieintensität der Gebäude Direkte Treibhausgasemissionen (insgesamt) Scope 1 Fuels-Abs Fuels-LFL Energy-Int GHG-Dir-Abs Indirekte Treibhausgasemissionen (insgesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs Intensität der THG-Emissionen von Gebäuden Intensität der THG-Emissionen von Gebäuden Wasserverbrauch insgesamt Like-for-like-Wasserverbrauch Intensität des Wasserverbrauchs in Gebäuden GHG-Int GHG-Int Water-Abs Water-LFL Water-Int Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg (insgesamt) Waste-Abs Vergleichbares Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg Waste-LFL Maßeinheit kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh/m² tCO₂ tCO₂ (marktbasiert) tCO₂ (standortbezogen) tCO₂/m² (marktbasiert) tCO₂/m² (standortbezogen) Gesamt m³ m³ m³/Besucher Tonnen % recycelt % kompostiert % der Verbrennung zugeführt Tonnen % recycelt % kompostiert % der Verbrennung zugeführt % des Portfolios zertifiziert ODER Anzahl der zertifizierten Vermögenswerte Art und Anzahl der zertifizierten Vermögenswerte Cert-Tot % des Portfolios nach vermietbarer Fläche na = nicht zutreffend n/a = keine Angaben Die bisher verwendeten Emissionsfaktoren wurden durch CO₂e-Faktoren aus der GaBi-Datenbank ersetzt. Diese beruhen auf einer wissenschaftlich fundierteren, international anerkannten Methodik und bieten daher eine höhere Datenqualität und Transparenz. Diese Veränderung führte zu Abweichungen von den Vorjahresberechnungen, da die neuen Faktoren differenziertere und aktuellere validierte Emissionswerte enthalten. Infolgedessen weichen die berechneten Emissionen von den Vorjahreswerten ab. Stromverbrauch insgesamt: Der Stromverbrauch des Vorjahres wurde für ein Center angesetzt. Gesamtenergie verbrauch von Fernwärme und -kälte: Für drei Center fehlte der Dezember. In diesen Fällen wurde der monatliche Verbrauch des Vorjahres übernommen. Like-for-like-Verbrauch von Kraftstoff: Der Stromverbrauch des Vorjahres wurde für fünf Center angesetzt. Für zwei Center fehlte der Dezember, bei einem Center fehlten die Monate Oktober bis Dezember. In diesen Fällen wurde der monatliche Verbrauch des Vorjahres übernommen. Indirekte Treibhausgasemissionen (insgesamt) Scope 2: Rückgang, da alle Center inzwischen mit grüner Energie versorgt werden Intensität der THG-Emissionen von Gebäuden: Rückgang, da alle Center inzwischen mit grüner Energie versorgt werden Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg (insgesamt): In fünf Zentren wurden monatliche Prognosen für Abfallmengen erstellt. Für ein Center wurden die Fraktionen AzV und Bio durch das Center geschätzt, da die tatsächlichen Mengen aufgrund eines Dienstleisterwechsels nicht bekannt sind.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 103 2024 Abdeckung 2025 Abdeckung 80.556.728,60 82,26 % 80.556.728,60 30.052.836,00 n/a 30.052.836,00 25.360.427,71 0 25.360.427,71 90 5.151 13.724 38.057 0,012 0,028 568.307,95 568.307,95 0,004 9.772 36 8 56 9.772 36 8 56 100 % 3 % DGNB Platin 97 % DGNB Gold 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 76.412.490,67 100,00 % 76.412.490,67 33.628.383,38 n/a 33.628.383,38 28.019.725,21 0 28.019.725,21 91 5.692 7.512 40.229 0,009 0,030 560.070,00 560.070,00 0,004 9.444 35 7 58 9.444 35 7 58 100 % 3 % DGNB Platin 97 % DGNB Gold 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Änderung -5 % 22 % -5 % 12 % 12 % 10 % 10 % 2 % 10 % -45 % 6 % -30 % 6 % -1 % -1 % -1 % -3 % -3 % -13 % 4 % -3 % -3 % -13 % 4 % 0 %
104 ESG-Bericht . Bericht EPRA sBPR – 2025 Kennzahlen der Umweltleistung der eigenen Büros Indikator Stromverbrauch insgesamt Vergleichbarer Stromverbrauch EPRA Code Elec-Abs Elec-LFL Gesamtenergieverbrauch durch Fernwärme und -kälte DH&C-Abs Vergleichbarer Verbrauch von Fernwärme und -kälte DH&C-LFL Gesamtenergieverbrauch aus Brennstoffen Vergleichbarer Verbrauch von Kraftstoff Energieintensität der Gebäude Direkte Treibhausgasemissionen (insgesamt) Scope 1 Fuels-Abs Fuels-LFL Energy-Int GHG-Dir-Abs Indirekte Treibhausgasemissionen (insgesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs Intensität der THG-Emissionen von Gebäuden Wasserverbrauch insgesamt Vergleichbarer Wasserverbrauch Intensität des Wasserverbrauchs in Gebäuden GHG-Int Water-Abs Water-LFL Water-Int Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg (insgesamt) Waste-Abs Vergleichbarer Gewicht des Abfalls nach Entsorgungs weg Waste-LFL Art und Anzahl der zertifizierten Vermögenswerte Cert-Tot na = nicht zutreffend n/a = keine Angaben Maßeinheit kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh/m² tCO₂ tCO₂ (marktbasiert) tCO₂ (standortbezogen) tCO₂/m² (marktbasiert) m³ m³ m³/Arbeitnehmer Tonnen % recycelt % der Verbrennung zugeführt Tonnen % recycelt % der Verbrennung zugeführt % des Portfolios zertifiziert ODER Anzahl der zertifizierten Vermögenswerte Die bisher verwendeten Emissionsfaktoren wurden durch CO₂e-Faktoren aus der GaBi-Datenbank ersetzt. Diese beruhen auf einer wissenschaftlich fundierteren, inter- national anerkannten Methodik und bieten daher eine höhere Datenqualität und Transparenz. Diese Veränderung führte zu Abweichungen von den Vorjahresberech- nungen, da die neuen Faktoren differenziertere und aktuellere validierte Emissionswerte enthalten. Infolgedessen weichen die berechneten Emissionen von den Vorjahreswerten ab. In unserem Bürogebäude werden keine Brennstoffe verbraucht. Strom, Fernwärme und Abfall werden anhand der Zahlen für das gesamte Gebäude berechnet und dem Flächenanteil des DES-Büros zugerechnet (DES hat ein Büro von 275 m² in einem Gebäude von 6.088 m²) berechnet, da diese nicht separat gemessen werden. Stromverbrauch insgesamt: Der Verbrauch berücksichtigt sowohl den Eigenverbrauch in der Mietfläche als auch den Anteil am Verbrauch der Allgemeinflächen. Da für 2025 noch keine Daten zum Eigenverbrauch vorliegen, wurden die Daten aus 2024 verwendet. Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg (insgesamt): Das Abfallvolumen liegt noch nicht vor.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 105 2024 Abdeckung 2025 Abdeckung 20.642 100 % 20.642 36.890 n/a 36.890 n/a n/a n/a 209 0 7,51 14,80 0,027 35,58 35,58 4,4 0,28 44 56 0,28 44 56 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 19.847 100 % 19.847 43.674 n/a 43.674 n/a n/a n/a 231 0 9,92 17,78 0,036 25,76 25,76 3,2 0,28 44 56 0,28 44 56 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0 100 % 0 100 % Änderung -4 % 0 % -4 % 18 % 18 % 10 % 32 % 20 % 32 % -28 % -28 % -28 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
106 ESG-Bericht . Bericht EPRA sBPR – 2025 Leistungskennzahlen Soziales und Governance Indikator EPRA Code Maßeinheit Indikator Geschlechter- vielfalt Belegschaft Diversity- Emp % männliche und weibliche Mitarbeiter Mitarbeiterschu- lung und -wei- terbildung Emp- Training Durch- schnittliche Stunden zahl % der Mitarbeiter Leistungs- beurteilung der Mitarbeiter Neuein- stellungen & Fluktuation % der Gesamt- belegschaft Emp-Dev Emp- Turnover Gesamt zahl und Rate Zusammen- setzung des höchsten Leitungsorgans Gov-Board Gesamt zahl Verfahren zur Ernennung und Auswahl des höchsten Leitungsorgans Gov-Selec Narrative Be schrei bung Verfahren zum Umgang mit Interessens- konflikten Gov-COI. Narrative Be schrei bung na = nicht zutreffend. Bitte lesen Sie den Abschnitt zur Performance. Aufsichtsrat Vorstand Andere Mitarbeiter Durchschnittliche Anzahl der von den Mitarbeitern im Berichtszeit- raum absolvierten Schulungs- stunden Anzahl der Mitarbeiter % aller Mitarbeiter, die während des Berichtszeit- raums eine regelmäßige Leistungsbeurteilung und Laufbahnentwicklung erhalten haben Neueinstellungen Mitarbeiterfluktuation Anzahl der Vorstandsmitglieder Anzahl unabh./nicht geschäfts- führende Verwaltungsratsmit- glieder Durchschnittl. Dauer der Mitgliedschaft Anzahl der unabhängigen/nicht geschäftsführenden Verwaltungs- ratsmitglieder mit Kompetenzen in ökologischen und sozialen Themen Ernennungs- und Auswahl- verfahren für den Verwaltungs- rat und seine Ausschüsse sowie die spezifischen Kriterien für die Ernennung und Auswahl der Mitglieder des höchsten Leitungsorgans Verfahren, die sicherstellen, dass Interessenskonflikte vermie- den und im höchsten Leitungs- gremium gehandhabt werden sowie ihre Meldung 2024 33 % weiblich 67 % männlich 2025 22 % weiblich 78 % männlich 100 % männlich 100 % männlich 43 % weiblich 57 % männlich 43 % weiblich 57 % männlich 15,1 63% na 2 15 % 1 3 5,3 2 12,4 71% na 0 0 % 1 3 4,5 2 Abschnitt Corporate Governance (S. 124) Abschnitt Corporate Governance (S. 124) Abschnitt Corporate Governance (S. 124) Abschnitt Corporate Governance (S. 124)
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 107 Der Vorstand Hans-Peter Kneip, Vorstand (CEO/CFO) geb. am 11. Juli 1979 Hans-Peter Kneip hat 2004 sein Studium der Betriebswirt- schaftslehre an der European Business School in Oestrich- Winkel als Diplom-Kaufmann abgeschlossen. Er sammelte erste Berufserfahrung im Finanz- und Bankensektor, u. a. bei Merrill Lynch in New York und J.P. Morgan in Frankfurt, ehe er 2005 seine Laufbahn bei der französischen Groß- bank Société Générale in Paris begann. Dort war er im Corporate und Investment Banking tätig, zuletzt als Vice President im Bereich Equity Capital Markets und Strategic Equity Transactions. In dieser Zeit begleitete er ins- besondere Börsengänge, Kapitalerhöhungen und struktu- rierte Eigenkapitalfinanzierungen für deutsche sowie inter- nationale börsennotierte Unternehmen. Ab 2012 führte Herr Kneip als Bereichsleiter Corporate Finance das Finanzressort der im MDAX notierten Berliner GSW Immobilien AG und begleitete federführend den Zusammenschluss des Unternehmens mit der Deutsche Wohnen AG. Von 2014 bis 2020 war Herr Kneip beim MDAX-Unter- nehmen LEG Immobilien AG in Düsseldorf tätig, wo er zunächst den Bereich Corporate Finance verantwortete und später zusätzlich die Bereiche Treasury, Controlling und Risikomanagement übernahm. Nach dem Börsengang baute er dort die Kapitalmarktfinanzierung auf und war als Mitglied des Executive Managements zuständig für die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft sowie deren Immobilienportfolio. Bis 2021 war Herr Kneip Finanzvorstand des börsen- notierten Wohnimmobilienunternehmens Accentro Real Estate AG in Berlin. Bevor er zur Deutsche EuroShop AG wechselte, war er Geschäftsführer der Deutsche Teilkauf GmbH in Köln. Hans-Peter Kneip ist seit Oktober 2022 Mitglied des Vor- stands der Deutsche EuroShop AG. Er ist verheiratet und hat die deutsche Staatsbürgerschaft.
108 ESG-Bericht . Der Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat Name: Geburtsjahr: Wohnort: Nationalität: Im Aufsichtsrat seit: Gewählt bis: Ausschusstätigkeit: Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen: Position: Wesentliche berufliche Stationen: Peter Ballon (Vorsitzender) 1965 Toronto, Kanada britisch, kanadisch 27. Juni 2025 Hauptversammlung 2030 Vorsitzender des Präsidiums Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Cabot Properties, Inc., Boston (USA) President, Royal Hill Capital Inc., Toronto (Kanada) Bachelor of Commerce, McGill University, Toronto (Kanada) M.B.A., University of Western Ontario, London (Kanada) 1992-1993: Brookfield Properties, Montreal (Kanada) 1993-2001: TrizecHahn Corporation, Toronto (Kanada), davon: 2002-2007: PMB Advisors, Toronto (Kanada), Principal 2007-2024: CPP Investments (CPPIB), Toronto (Kanada) and London - 1993-1997: Director, Asset Management & Capital Markets - 1998-2001: Vice President, Corporate Development (Vereinigtes Königreich), davon: - 2007-2010: Director, Real Estate - Americas - 2010-2016: Head of Real Estate - Americas - 2016-2017: Head of Real Estate Investments - 2017-2024: Global Head of Real Estate seit 2024: Royalhill Capital Inc., Toronto (Kanada), President Kompetenzprofil: Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungslegung / Abschlussprüfung Finanzierung Kapitalmarkt Recht ESG Beziehung zu Hauptanteilseignern / Großaktionären bzw. zur Deutsche EuroShop AG: Deutsche EuroShop-Wertpapierbestand zum 31. Dezember 2025: keine 0 X X X X X
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 109 Chantal Schumacher (stellvertretende Vorsitzende) 1970 München luxemburgisch 2022 Hauptversammlung 2027 Vorsitzende des Prüfungsausschusses Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat (Spuerkeess), Luxemburg (Luxem- burg) (seit 1. April 2025) Selbstständige Unternehmensberaterin 1989-1994: Studium des Wirtschaftsingenieurwesens, Wirtschaftshochschule Solvay, Brüssel (Belgien) 1994-1997: Banque Générale du Luxembourg (Luxemburg), Finanz- Benjamin Paul Bianchi (bis 21.01.2026) 1975 London, Vereinigtes Königreich US-amerikanisch 2022 Hauptversammlung 2027 Mitglied des Präsidiums - Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, Lon- don (Vereinigtes Königreich) Studium der Ingenieurswissenschaften mit Doppelstudium (double major) in Mathematik und Bauingenieurswesen, Vanderbilt Universi- ty, Nashville, Tennessee (USA) analystin, Internationale Kredite und strukturierte Finanzierungen 1998-2001: Goldman Sachs Group, Inc. / Archon Group, Dallas (USA), 1997-1999: MBA-Studium an der University of Chicago, USA 1999-2022: Allianz Gruppe, München, davon: 1999-2001: Allianz SE, München, Assistentin des Vorstands, Asset Management 2001-2002: Fireman‘s Fund Insurance Company, Novato (USA), Ver- sicherungsmathematische Mitarbeiterin 2002-2004: Allianz of America Corp, Novato (USA), Controllerin 2004-2005: Allianz SE, München, Projektleiterin 2005-2015: Allianz Global Corporate & Specialty, München, Global Head of Planning & Performance Management 2015-2016: Allianz Partners SAS, Paris (Frankreich), Global Finance Director Travel & Assistance 2016-2018: Allianz Reinsurance, München, Chief Financial Officer (CFO) und Mitglied des Bereichsvorstands 2018-2020: Euler Hermes Group SAS, Paris (Frankreich), Group Chief Financial Officer (CFO) und Mitglied des Vorstands 2020-2022: Allianz SE, München, Global Program Director seit: 2023: Selbstständige Unternehmensberaterin Tokio (Japan), Seoul (Südkorea) und Bangkok (Thailand), Associate 2001-2005: Moore Capital Management / Moore SVP, Tokio (Japan), Senior Vice President 2005-2012: Deutsche Bank AG, London (Vereinigtes Königreich) und Hong Kong (SAR), davon: - 2005-2007: Director SSG Europe 2007-2009: Managing Director, Head of SSG Asia & Co-Head of CRE Asia 2009-2012: Managing Director, Global Head of Special Situations Group 2013: Highbridge Principal Strategies, New York (USA), Berater seit 2014: Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes König- reich) und New York (USA), davon: - 2014-2019: Managing Director, Mitglied des Investment Committee - seit 2019: Managing Director, Head of Europe X X X X X X X X keine 0 Aktionärsvertreter von Oaktree Capital Management 0
110 ESG-Bericht . Der Aufsichtsrat Name: Henning Eggers Geburtsjahr: Wohnort: Nationalität: Im Aufsichtsrat seit: Gewählt bis: Ausschusstätigkeit: Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen: 1969 Halstenbek deutsch 2019 Hauptversammlung 2029 Mitglied des Prüfungsausschusses ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg (bis 31.Dezember 2025) Position: Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg Wesentliche berufliche Stationen: 1990-1995: Studium der Betriebswirtschaftslehre, Universität Ham- burg, Diplom-Kaufmann 1999: Steuerberaterexamen 1995-2000: PKF Fasselt Schlage Wirtschaftsprüfungs-, Steuerbe- ratungsgesellschaft, Hamburg seit 2000: KG CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg (Family Office der Familie Otto) seit 2013: Mitglied der Geschäftsführung Kompetenzprofil: Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungslegung / Abschlussprüfung Finanzierung Kapitalmarkt Recht ESG Beziehung zu Hauptanteilseignern / Großaktionären bzw. zur Deutsche EuroShop AG: Deutsche EuroShop-Wertpapierbestand zum 31. Dezember 2025: X X X X X Aktionärsvertreter der Familie Otto 0.06 % (indirekt)
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 111 Dr. Henning Kreke 1965 Hagen/Westfalen deutsch 2013 Hauptversammlung 2028 Vorsitzender des Kapitalmarktausschusses Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz) Thalia Bücher GmbH, Hagen / Westfalen Encavis AG, Hamburg Axxum Holding GmbH, Wuppertal Noventic GmbH, Hamburg Perma-tec GmbH & Co., Euerdorf Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee Geschäftsführender Gesellschafter, Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen Betriebswirtschaftliches Studium (BBA und MBA) an der University of Texas at Austin, Austin (USA) Stuart Keith 1982 London, Vereinigtes Königreich britisch 2022 Hauptversammlung 2027 Mitglied des Kapitalmarktausschusses - Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Studium an der Edinburgh University, Edinburgh, Schottland (Ver- einigtes Königreich), MA International Business Promotion (politische Wissenschaften) an der Christian-Albrechts- 2005-2007: Robert W. Baird & Co, London (Vereinigtes Königreich), Universität, Kiel 1993-2016: Douglas Holding AG, Hagen/Westfalen, davon: seit 2016: Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/West- - 1993-1997: Vorstandsassistent - 1997-2001: Mitglied des Vorstands - 2001-2016: Vorsitzender des Vorstands falen, Geschäftsführender Gesellschafter Analyst, Mergers & Acquisitions 2007-2008: Goldman Sachs & Co, London (Vereinigtes Königreich), Analyst, Investment Banking 2008-2012: Arcapita Limited, London (Vereinigtes Königreich), Asso- ciate, Real Estate Private Equity 2012-2020: Partners Group, London (Vereinigtes Königreich), Vice President, Private Real Estate seit 2020: Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes König- reich), davon: - 2020-2022: Senior Vice President Real Estate - seit 2023: Managing Director X X X X X X X X X keine 0 Aktionärsvertreter von Oaktree Capital Management 0
112 ESG-Bericht . Der Aufsichtsrat Name: Geburtsjahr: Wohnort: Nationalität: Im Aufsichtsrat seit: Gewählt bis: Ausschusstätigkeit: Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen: Position: Wesentliche berufliche Stationen: Dr. Volker Kraft 1972 Hamburg deutsch 2022 Hauptversammlung 2027 Mitglied des Präsidiums, Mitglied des Kapitalmarktausschusses Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg 1993-1997: Studium der Betriebswirtschaftslehre, Universität St. Gallen, St. Gallen (Schweiz) 1997-2000: Promotion, Universität St. Gallen, St. Gallen (Schweiz) 2001-2008: Allianz Capital Partners GmbH, München, Direktor seit 2008: ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg, Geschäfts- führer Kompetenzprofil: Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungslegung / Abschlussprüfung Finanzierung Kapitalmarkt Recht ESG Beziehung zu Hauptanteilseignern / Großaktionären bzw. zur Deutsche EuroShop AG: X X X X X Mitglied der Geschäftsführung der ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg (Alexander Otto (Großaktionär) ist hier Gesellschafter des Gesellschafters) Deutsche EuroShop-Wertpapierbestand zum 31. Dezember 2025: 0.12 % (indirekt)
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 113 Todd Liker 1972 New York, USA US-amerikanisch 27. Juni 2025 Hauptversammlung 2030 Mitglied des Präsidiums Claudia Plath 1971 Hamburg deutsch 2019 Hauptversammlung 2029 Mitglied des Prüfungssausschusses Timbers Holdings, LLC, Orlando (USA) Thomas James Homes, LLC, Aliso Viejo (USA) MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf Managing Director, Portfolio Manager und Co-Head of Real Estate, Oak- tree Capital Management, New York (USA) 1990-1994: B.S.B.A., John M. Olin School of Business at Washington University, St. Louis (USA) 1994-1998: ABN AMRO, Chicago (USA) and Singapur (Singapur) 1998-2000: M.B.A., Tuck School of Business at Dartmouth, Hanover (USA) 2000-2008: J.P. Morgan Securities‘ Real Estate, New York (USA) und London (United Kingdom), Executive Director seit 2008: Oaktree Capital Management, New York (USA), Managing Director, Portfolio Manager and Co-Head of Real Estate Mitglied der Geschäftsführung, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg 1993-1996: Studium der Betriebswirtschaftslehre, Technische Uni- versität Berlin, Diplom-Kauffrau 1996-2020: Verwaltung ECE Projektmanagement G.m.b.H., Hamburg, davon: - 1996-2001: Controllerin - 2001-2003: Gruppenleiterin Controlling - 2004-2009: Bereichsleiterin Controlling - 2009-2010: Director Asset Management & Controlling (national) - 2010-2012: Senior Director Asset Management (national/inter- national) - 2013-2020: CFO seit 2021: ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg, Mitglied der Ge- schäftsführung X X X X X X X X X Aktionärsvertreter von Oaktree Capital Management Mitglied der Geschäftsführung der ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg (Alexander Otto (Großaktionär) ist hier Vorsitzender der Ge- schäftsführung) 0 260 Aktien + 0.06 % (indirekt)
114 ESG-Bericht . Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes Die Deutsche EuroShop ist Mitglied in verschiedenen Ver- bänden, deren Leitbilder wir ebenfalls verfolgen und mit deren Kodizes wir im Einklang handeln. GCSP ZIA Der ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist der Impulsgeber der deutschen Immobilienwirtschaft und Intermediär zu den politischen Entscheidungsträgern. Er fördert und begleitet geeignete Maßnahmen zum Erhalt und zur Verbesserung des wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und politischen Umfelds der Immobilien- wirtschaft. Die Mitglieder des ZIA wollen die gesellschaft- lichen Ziele durch wirksame Maßnahmen gemeinsam erreichen. Die Grundlage dafür ist die ZIA ESG Charta, zu der sich die Deutsche EuroShop bekennt. Die Charta macht Aussagen zur Bedeutung, zu den Selbstverpflichtungen, den Aktivitäten sowie zur Transparenz und zum Monitoring der Immobilienwirtschaft hinsichtlich der ESG-Themen. Zum Thema Diversity hat der ZIA einen Kodex entwickelt, dem auch die Deutsche EuroShop folgt. www.zia-deutschland.de ICG Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) setzt sich für werteorientierte, nachhaltige Unternehmensführung ein. Die Mitglieder des ICG teilen die Überzeugung, dass wirtschaftlicher Wert und Werte, Gesetzestreue und persönliche Integrität sowie wirtschaftliche, rechtliche und gesellschaftliche Ver- antwortung gemeinsam die Grundlage unternehmerischen Erfolgs und einer guten Reputation der Branche bilden. www.icg-institut.de Der German Council of Shopping Places (GCSP) ist der ein- zige bundesweite Interessenverband der Handels- immobilienwirtschaft. Rund 1.000 Mitgliedsunternehmen der Bereiche Entwicklung und Analyse, Finanzierung, Centermanagement, Architektur, Handelsimmobilien, Retail- und Marketing-Spezialisten bilden hier einen akti- ven Interessenzusammenschluss als ideale Networking- basis der Handelsimmobilienakteure. Mit rund einer Million Arbeitnehmern sowie direkt verbundenen Dienstleistern repräsentieren die Mitglieds unternehmen des GCSP einen bundesweit bedeutenden Wirtschaftszweig. www.gcsp.de EPRA Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel ist das Sprachrohr des börsennotierten europäi- schen Immobiliensektors. Börsennotierte Immobiliengesell- schaften sind die Hüter vieler der hochwertigsten Vermögens- werte in unseren Städten, von Bürokomplexen über Einkaufszentren bis hin zu Gesundheits- und Seniorenein- richtungen. Börsennotierte Unternehmen sind auch Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit in der bebauten Umwelt, um ihrer Verantwortung gegenüber den lokalen Gemeinschaften und den Forderungen der Aktionäre nach Zukunftssicherheit ihrer Investitionen angesichts der globalen Herausforderung des Klimawandels gerecht zu werden. EPRA fördert Investments in börsennotierte Immobiliengesellschaften durch die Bereit- stellung besserer Informationen für Investoren, die Ver- besserung der allgemeinen Rahmenbedingungen, die Unter- stützung von Best Practices und die Stärkung des Sektors. www.epra.com
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 115 ECSP Der European Council of Shopping Places (ECSP) ist die europäische Stimme einer Branche, die in ganz Europa Einkaufszentren plant, entwirft, finanziert, entwickelt, baut und verwaltet. Die Mitglieder des Verbands sind ein Kata- lysator für eine nachhaltige Stadterneuerung und erfüllen in praktisch jeder europäischen Gemeinde eine wichtige staatsbürgerliche Funktion. Der ECSP setzt sich auf euro- päischer Ebene für die entscheidende wirtschaftliche und soziale Bedeutung von Einzelhandels- und gemischt genutzten Standorten ein und bringt die gesamte Wert- schöpfungskette derjenigen zusammen, die in diese Orte und Ziele investieren, sie schaffen, verwalten und unter- stützen. Dabei fördert der Verband nachhaltige und gleiche Wettbewerbsbedingungen für alle Marktteilnehmer und Interessengruppen. www.ecsp.eu DIRK Der DIRK – Deutscher Investor Relations Verband ist der größte europäische Fachverband für die Verbindung von Unternehmen und Kapitalmärkten. Als unabhängiger Kompetenzträger optimiert er den Dialog zwischen Emit- tenten, Kapitalgebern sowie den relevanten Intermediären und setzt hierfür professionelle Qualitätsstandards. www.dirk.org EPRA-Nachhaltigkeits- berichterstattung Die Deutsche EuroShop wurde 2024 zum achten Mal in Folge mit dem EPRA sBPR Award in „Gold“ durch die Euro- pean Public Real Estate Association (EPRA) ausgezeichnet. Die EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) sollen die Standards und die Konsistenz der Nach- haltigkeitsberichterstattung für börsennotierte Immobilien- unternehmen in ganz Europa verbessern. Die EPRA zeich- net jedes Jahr Unternehmen aus, die den besten jährlichen Nachhaltig keitsbericht ihrer Klasse veröffentlicht haben. Basierend auf der Einhaltung der EPRA sBPR in ihrer Berichterstattung werden die Unternehmen mit Gold, Sil- ber oder Bronze ausgezeichnet. Mehr Informationen unter: www.epra.com/ sustainability/ sustainability-reporting/sbpr-awards Zertifikate Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat alle 21 Shoppingcenter der Deutsche EuroShop mit Nachhaltigkeitszertifikaten in Gold (20-mal) oder Platin (einmal) ausgezeichnet. Ratings Folgende Institutionen analysieren die Deutsche EuroShop regelmäßig bezüglich ihrer ESG-Faktoren: EthiFinance, ISS ESG, Moody‘s ESG Solutions, Morningstar Sustainaly- tics und S&P Global Corporate Sustainability Assessment.
116 ESG-Bericht . Bericht des Aufsichtsrats Bericht des Aufsichtsrats Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, als neuer Vorsitzender des Aufsichtsrats informiere ich Sie im Folgenden über die Arbeit des Gremiums im abgelaufenen Geschäftsjahr. Bis zum 27. Juni 2025 stand Herr Reiner Strecker dem Aufsichtsrat vor. Er leitete das Gremium 13 Jahre lang und prägte die Entwicklung der Gesellschaft in dieser Zeit maß- geblich. Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop dankt Herrn Strecker für sein langjähriges und erfolgreiches Engagement sehr herzlich. Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2025 wahr- genommen und die Entwicklung des Deutsche EuroShop Konzerns intensiv begleitet. Der Vorstand hat die strategi- sche Ausrichtung des Unternehmens mit dem Aufsichtsrat abgestimmt und regelmäßig über den Stand der Strategie- umsetzung berichtet. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand bei der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über den Geschäftsverlauf und die strategische Entwicklung unterrichtet. Darüber hinaus informierte er meinen Vorgänger im Amt des Aufsichtsratsvorsitzenden und mich unverzüglich über alle wesentlichen Ereignisse von besonderer Bedeutung für die Unternehmensführung und -überwachung. In regelmäßigen Telefonkonferenzen mit dem Vorstand wurde ich auch zwischen den Sitzungs- terminen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse fort- laufend ausführlich unterrichtet. Das Präsidium wurde 2025 fortlaufend über die aktuellen Entwicklungen und im Vorfeld über beabsichtigte, weiterreichende Ent- scheidungen des Vorstands informiert. Schwerpunkte der Beratungen In seinen regelmäßigen Beratungen befasste sich der Auf- sichtsrat detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanagement der Gesell- schaft. In diesem Zusammenhang prüfte er auch das Vor- liegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Überwachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurde der Aufsichtsrat fortlaufend informiert. Er beschäftigte sich mit der Entwicklung der Bestandsobjekte, insbesondere mit deren Umsatz-, Frequenz- und Mieten- entwicklung, den Außen- und Vermietungsständen, dem Zahlungsverhalten der Mieter sowie mit der Liquiditätslage des Unternehmens. Schwerpunkte der Beratungen im Geschäftsjahr 2025 lagen auf der Weiterentwicklung der Finanzierungsstrategie der Gesellschaft, insbesondere im Zusammenhang mit der erstmaligen Erlangung eines Credit Ratings und der Ausgabe einer Unternehmensan- leihe, sowie auf Entwicklungsmöglichkeiten für das Immobilienportfolio der Gesellschaft, insbesondere im Hin- blick auf zukünftiges Wachstum und ESG (Environmental, Social und Governance). Mit dem Vorstand hat der Aufsichtsrat regelmäßig über die Entwicklungen an den Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Einzelhandelsmärkten und die Auswirkungen auf die aktuelle und mittelfristige Situation der Gesellschaft gesprochen. Dabei wurden Finanzierungs- und Refinanzierungsmöglichkeiten erörtert. Regelmäßig wurde dem Aufsichtsrat über die Umsatzentwicklung bei den Mietern sowie über die Kreditpolitik der Banken berichtet. Vorstand und Aufsichtsrat haben zudem regelmäßig die Bewertung der Gesellschaft durch die Börse bzw. deren Teilnehmer diskutiert und Peergroup-Vergleiche angestellt. Auch im Berichtsjahr hat sich der Aufsichtsrat mit bereits in Kraft getretenen sowie mit absehbaren Gesetzes- änderungen befasst, die für die Gesellschaft von Bedeutung sind.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 117 Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsrats- präsidium haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf erörtert. In den regelmäßigen Sitzun- gen hat der Vorstand den Aufsichtsrat u. a. über die Folgen geopolitischer Krisen, politischer Unwägbarkeiten und der wirtschaftlichen Lage auf das operative Geschäft infor- miert. Im Vordergrund standen dabei die Auswirkungen auf Inflation und Zinsen sowie auf das Konsumverhalten. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines Ausschusses bedurften, hat dieser in den plan- mäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Zudem wurden für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vorstands bei Bedarf schriftliche Umlaufbeschlüsse vom Aufsichtsrat oder vom zuständigen Ausschuss gefasst. Alle Beschlüsse im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig. Zur Vermeidung von Interessenkonflikten enthielten sich die Betroffenen gegebenenfalls ihrer Stimme. In einzelnen Sitzungen hat der Aufsichtsrat zeitweise in Abwesenheit des Vorstands getagt. Sitzungen, Telefon- und Videokonferenzen Im Geschäftsjahr 2025 fanden vier ordentliche Aufsichts- ratssitzungen statt; davon wurden drei als Video- konferenzen und eine in Präsenz durchgeführt. Insbesondere im Zusammenhang mit einem Ratingprozess und einer erstmaligen Anleiheemission wurden darüber hinaus zwei außerordentliche Aufsichtsratssitzungen per Videokonferenz abgehalten. Außerhalb der Sitzungen wurden zwei Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst. Das Präsidium tagte einmal per Videokonferenz, der Prüfungsausschuss traf sich in Videokonferenzen fünfmal. Der Kapitalmarktausschuss tagte im Geschäftsjahr 2025 einmal per Videokonferenz. Es gab im Berichtsjahr kein Aufsichtsratsmitglied, das nur an der Hälfte oder an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrats und der Ausschüsse, denen es angehört, teilgenommen hat. Die individuellen Präsenzen der Aufsichtsratsmitglieder bei den Aufsichtsratssitzungen und den Sitzungen der Ausschüsse sind in der nach- folgenden Übersicht zu finden: Aufsichtsrat Peter Ballon (Vors.) (seit 27.06.2025) Reiner Strecker (Vors.) (bis 27.06.2025) Chantal Schumacher (Stv. Vors.) Benjamin Bianchi (bis 21.01.2026) Henning Eggers Lemara Grant (bis 27.06.2025) Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Todd Liker (seit 27.06.2025) Claudia Plath Mitglied seit Ablauf der Bestellung Plenum/ ordentlich und außer- ordentlich Präsidium Prüfungs- ausschuss Kapitalmarkt- ausschuss 2025 Hauptversammlung 2030 2012 Hauptversammlung 2025 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2019 Hauptversammlung 2029 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2013 Hauptversammlung 2028 2025 Hauptversammlung 2030 2019 Hauptversammlung 2029 3/3 3/3 5/6 6/6 5/6 3/3 6/6 5/6 6/6 3/3 6/6 - 1/1 - 1/1 1/1 - - - - - - - 3/3 5/5 - 5/5 - - - - - 2/2 - - - - - - 1/1 1/1 1/1 - 1/1
118 ESG-Bericht . Bericht des Aufsichtsrats Februar-Videokonferenz (außerordentlich) Die erste Aufsichtsratssitzung im Geschäftsjahr fand am 13. Februar 2025 als außerordentliche Sitzung in Form einer Videokonferenz statt. Der Aufsichtsrat befasste sich insbesondere mit der möglichen Erlangung eines Credit Ratings und erstmaligen Ausgabe einer Unternehmensan- leihe. Der Vorsitzende des Kapitalmarktausschusses berichtete über die Beratungen im Januar 2025 und die Empfehlung des Kapitalmarktausschusses hierzu sowie über alternative zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand die Chancen und Risiken des geplanten Vorhabens sowie daraus resul- tierende Anforderungen an die Gesellschaft und genehmigte anschließend die weiteren Vorbereitungen für einen Ratingprozess und eine mögliche Anleiheemission. März-Videokonferenz In der ersten ordentlichen Sitzung in Form einer Video- konferenz am 25. März 2025 erläuterten der Vorstand und die Vertreter des Wirtschaftsprüfers den Jahresabschluss 2024 für die Gesellschaft und den Konzern sowie die Prüfungshandlungen und -ergebnisse. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses berichtete über die Beratungen des Prüfungsausschusses hierzu und dessen zwei voran- gegangene Sitzungen im Januar und März 2025. Im Vorder- grund des Geschäftsjahres 2024 standen zusätzlich zum regulären Geschäftsverlauf strategische Investitions- projekte in mehreren Shoppingcentern sowie verschiedene Darlehensaufnahmen und -refinanzierungen. Der Vorstand erläuterte seinen Dividendenvorschlag von 1,00 € pro Aktie, dem der Aufsichtsrat zustimmte. Der Aufsichtsrat billigte den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss der Gesellschaft; damit ist der Jahresabschluss festgestellt. Er billigte zudem den Konzernabschluss. Der Vorstand präsentierte anschließend den aktuellen Projektstand des Rating- und Anleiheprozesses, ein ent- sprechendes Marktupdate und die Aussichten für eine zukünftige Anleiheemission. Der Vorstand berichtete weiterhin über die Entwicklungen im Shoppingcenter- portfolio und hier insbesondere über die Entwicklung wesentlicher operativer Kennzahlen wie Besucherzahlen, Mieterumsätze und Vermietungsquoten, welche sich infolge der jüngsten Investitionsprojekte verbesserten. Er thematisierte außerdem aktuelle Marktentwicklungen und das Konsumverhalten der Besucher. Vorstand und Auf- sichtsrat legten die vorläufigen Tagesordnungspunkte für eine Hauptversammlung im Juni 2025 fest, inkl. des vor- genannten Dividendenvorschlags, des erneuten Vorschlags zur Wahl von RSM Ebner Stolz als Abschlussprüfer, der Beschlussfassung über die Vergütungssysteme für Vor- stand und Aufsichtsrat sowie der geplanten Wahlen zum Aufsichtsrat. Der Vorsitzende des Präsidiums berichtete dem Aufsichtsrat über die Sitzung des Präsidiums im März 2025. Das Präsidium beschloss in seiner Funktion als Nominierungsausschuss mit Zustimmung des Aufsichts- rats, die Bestellung von Hans-Peter Kneip als Vorstand (CEO und CFO) bis zum 30. September 2028 zu verlängern. Juni-Videokonferenz (außerordentlich) In einer weiteren außerordentlichen Sitzung in Form einer Videokonferenz am 5. Juni 2025 befasste sich der Auf- sichtsrat erneut mit dem Ratingprozess und der möglichen Ausgabe einer Unternehmensanleihe. Der Vorstand prä- sentierte das zu erwartende Rating, die vorherrschenden Bedingungen am Anleihemarkt, den geplanten Green Bond sowie mögliche Finanzierungsalternativen. Er erläuterte außerdem die beabsichtigten Darlehensrückführungen, Dividendenzahlungen und Investitionen, für die der Emissionserlös aus der Anleihe verwendet werden soll. Nach eingehender Diskussion des Vorhabens im Aufsichts- rat stimmte dieser dem Beschluss des Vorstands zur Aus- gabe einer Anleihe mit einem Gesamtnennbetrag von bis zu 500 Mio. € mit einem Rating von BBB- durch Standard & Poor‘s zu. Schließlich befasste sich der Aufsichtsrat mit der Vorbereitung der Hauptversammlung am 27. Juni 2025, insbesondere mit den Vorschlägen zur Wahl von Herrn Todd Liker und Herrn Peter Ballon in den Aufsichtsrat. Der Einladung zu dieser Hauptversammlung hatte der Aufsichtsrat bereits am 14. Mai 2025 im Umlauf- verfahren zugestimmt. Juni-Videokonferenz Die ordentliche Sitzung am 30. Juni 2025 fand in Form einer Videokonferenz statt. Der Aufsichtsrat wählte Herrn Peter Ballon zum neuen Aufsichtsratsvorsitzenden, besetzte infolge der von der Hauptversammlung neu gewählten Aufsichtsratsmitglieder die Ausschüsse teil- weise neu und beschloss eine Änderung der Geschäfts- ordnung für den Aufsichtsrat. Das Gremium befasste sich mit den Ergebnissen der am 27. Juni 2025 stattgefundenen Hauptversammlung der Gesellschaft. Die Hauptver- sammlung nahm den von 1,00 € pro Aktie auf 2,65 € pro Aktie erhöhten Dividendenvorschlag an. Der Aufsichtsrat hatte am 19. Juni 2025 einem entsprechenden Beschluss des Vorstands im Umlaufverfahren zugestimmt. Der Vor- stand präsentierte dem Aufsichtsrat den planmäßigen Abschluss des Ratingprozesses sowie der Anleiheemission
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 119 von 500 Mio. € im Juni 2025, welche mit einem Kupon von 4,5 % bei rund 3,5 Mrd. € Investorennachfrage sehr erfolg- reich umgesetzt wurde. Der Vorstand stellte dem Auf- sichtsrat anschließend die Ergebnisse des ersten Quartals sowie eine Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2025 vor. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses informierte den Aufsichtsrat über die Inhalte der letzten Sitzung des Prüfungsausschusses im Mai 2025. Der Vorstand berichtete zu den jüngsten Entwicklungen im Einzelhandel sowie über Besucherfrequenzen, Handelsumsätze und Vermietungs- quoten im Shoppingcenterportfolio der Gesellschaft. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand aktuelle Investitionsprojekte, den Transaktionsmarkt für Einzel- handelsimmobilien und mögliche zukünftige Ankaufsop- portunitäten. Abschließend beriet der Aufsichtsrat über die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie über weitere rechtliche Entwicklungen, die zukünftig Rele- vanz für die Gesellschaft entfalten könnten. September-Videokonferenz Die ordentliche Sitzung des Aufsichtsrats am 30. Septem- ber 2025 fand erneut als Videokonferenz statt. Der Vor- stand erläuterte die Ergebnisse des ersten Halbjahres, die aktuelle Hochrechnung für das Gesamtjahr 2025 sowie die Bewertung des Immobilienportfolios zum 30. Juni 2025. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses unterrichtete das Gesamtgremium über die Themen der letzten Sitzung des Prüfungsausschusses im August 2025. Der Vorstand berichtete über die jüngsten Entwicklungen im operativen Geschäft sowie über wesentliche Vertragsverhandlungen im Portfolio. Weiterhin diskutierte der Aufsichtsrat mit dem Vorstand potenzielle Investitionsmaßnahmen, welche zur Gewinnung zusätzlicher attraktiver Mieter in den Shopping- centern der Gesellschaft beitragen sollen. Im Fokus der September-Sitzung stand außerdem ein Statusbericht zur Umsetzung der ESG-Strategie der Gesellschaft auf Port- folio- und Konzernebene. U. a. durch eine Wesentlichkeits- analyse, die Rezertifizierung der Shoppingcenter, ein Green Finance Framework, die Ausgabe eines Green Bonds, neue ESG-Policies sowie Prozessverbesserungen konnten wesentliche Fortschritte erzielt werden. Der Vorstand erläuterte dem Aufsichtsrat neben den Entwicklungen am Anleihemarkt die aktuelle Finanzierungsstruktur der Gesellschaft und diesbezügliche strukturelle Ver- besserungen, welche im Laufe des Geschäftsjahres erzielt werden konnten. Der Aufsichtsrat stimmte dem Beschluss des Vorstands über die Einziehung von 720.465 eigenen Aktien, resultierend aus einem Aktienrückkaufprogramm, zu. Abschließend befasste sich das Gremium mit der zukünftigen strategischen Entwicklung der Gesellschaft sowie mit organisatorischen Fragen. November-Sitzung (Präsenz) In der ordentlichen Sitzung am 25. November 2025, welche in Präsenz im Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim statt- fand, erörterte der Vorstand die Neunmonatsergebnisse und die Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2025. Zudem stellte er die Planung für die Geschäftsjahre 2026 bis 2030 vor, welche vom Aufsichtsrat anschließend genehmigt wurde. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses erläuterte die Themen der letzten Sitzung des Prüfungs- ausschusses im November 2025. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand wesentliche operative Themen und Kennzahlen, die aktuelle Asset- und Portfolio- strategie sowie für das kommende Geschäftsjahr geplante Projekte. Im Fokus der November-Sitzung standen außer- dem die neuen ESG-Policies der Gesellschaft, welche im November 2025 veröffentlicht wurden. Der Vorstand berichtete im Rahmen eines Finanzierungsupdates u. a. über die in der September-Sitzung beschlossene und zwischenzeitlich erfolgte Einziehung der eigenen Aktien der Gesellschaft und die erfolgreiche Rückzahlung der aus- gewählten Bankdarlehen im Zusammenhang mit der Anleiheemission im Juni 2025. Abschließend beschäftigte sich das Gremium mit der zukünftigen Organisation im Aufsichtsrat, u. a. mit der Besetzung des Aufsichtsrats- präsidiums sowie der Versammlungsleitung der nächsten Hauptversammlung. Gremien/Ausschüsse Der Aufsichtsrat hat mit dem Aufsichtsratspräsidium, dem Prüfungsausschuss und dem Kapitalmarktausschuss drei feste Ausschüsse gebildet. Die Ausschüsse sind mit drei bzw. bis zum 30. Juni 2025 mit vier (Kapitalmarktaus- schuss) Mitgliedern besetzt. Das Aufsichtsratspräsidium bildet gleichzeitig den Nominierungsausschuss. Die Anzahl der festen Ausschüsse und der Ausschussmitglieder erscheint dem Aufsichtsrat im Hinblick auf die Größe der Gesellschaft und die Anzahl der Mitglieder des Aufsichts- rats nach wie vor angemessen. Der Prüfungsausschuss erteilte den Prüfungsauftrag an den von der Hauptver- sammlung gewählten Abschlussprüfer, überwachte die von diesem erbrachten Leistungen und befasste sich mit der Kontrolle der Qualität der Abschlussprüfung.
120 ESG-Bericht . Bericht des Aufsichtsrats Das Präsidium in seiner gleichzeitigen Funktion als Nominierungsausschuss tagte am 24. März. Es fanden fünf Sitzungen des Prüfungsausschusses statt: am 20. Januar und 17. März zur Berichterstattung von Vorstand und Abschlussprüfer über den Jahresabschluss 2024 sowie am 12. Mai, 8. August und 10. November zur Erörterung der Zwischenberichte 2025 mit dem Vorstand. Am 2. Januar kam der Kapitalmarktausschuss zu einer Sitzung zusammen. Corporate Governance Im Februar 2025 und Februar 2026 hat der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand eine jeweils aktualisierte Entsprechens erklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG dauerhaft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Aufsichtsrats- und Vorstandsmitglieder haben am Jahresanfang 2026 schriftlich erklärt, dass keine Interessenkonflikte im Geschäftsjahr 2025 entstanden sind. Eine Kompetenzmatrix der Mitglieder des Aufsichtsrats ist in der „Erklärung zur Unternehmensführung“ veröffent- licht. Das Kompetenzprofil des Gremiums wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst. Der Aufsichtsrat hat im Jahr 2017 beschlossen, dass der Aufsichtsratsvorsitzende gemäß den Empfehlungen des DCGK und der „Leitsätze für den Dialog zwischen Investor und Aufsichtsrat“ Gespräche mit Investoren über aufsichts- ratsbezogene Themen führen kann. Im Geschäftsjahr 2025 wurden keine derartigen Gespräche geführt. Im Geschäftsjahr 2025 waren drei Mitglieder des Auf- sichtsrats unabhängig. Jahresabschluss der AG und des Konzerns zum 31. Dezember 2025 In der Prüfungsausschusssitzung am 13. März 2026 und in der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 30. März 2026 haben sich der Prüfungsausschuss bzw. der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und dem Konzernab- schluss nach den IFRS Accounting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, der Deutsche EuroShop AG, jeweils zum 31. Dezember 2025, sowie mit dem zusammen- gefassten Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2025 befasst. Weiterhin wurde dem Aufsichtsrat der Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen („Abhängigkeitsbericht“) für 2025 und der Vergütungsbericht für 2025 zur Prüfung vor- gelegt. Die aus Sicht des Abschlussprüfers besonders wichtigen Sachverhalte in der Prüfung des Jahres- und des Konzernabschlusses, des Abhängigkeitsberichts und des Vergütungsberichts wurden für den Aufsichtsrat gut nachvollziehbar erläutert. Der Aufsichtsrat teilt die Einschätzung des Abschlussprüfers zur Bedeutung dieser Sachverhalte für den Jahres- und Konzernabschluss, den Abhängigkeitsbericht und den Vergütungsbericht. Die Abschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss- prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden dem Aufsichtsrat rechtzeitig vorgelegt. Der von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 gewählte Abschlussprüfer RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuer- beratungsgesellschaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Abschlussprüfer hat dabei die Übereinstimmung der Bilanzierung, Bewertung und Konsolidierungsmaßnahmen im Konzernabschluss mit den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Darüber hinaus hat der Abschlussprüfer im Rah- men seiner Beurteilung des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat, um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, früh- zeitig zu erkennen. Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Beratung des Jahresabschlusses und des Konzern- abschlusses anlässlich der Prüfungsausschusssitzung am 13. März 2026 und der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 30. März 2026 teil und erläuterten die wesentlichen Ergebnisse. Der Aufsichtsrat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass keine Einwendungen gegen die Abschlüsse, den Abhängigkeits- bericht und Vergütungsbericht sowie die Prüfung durch den Abschlussprüfer zu erheben sind. Der zusammengefasste Lagebericht entspricht nach der Überzeugung des Auf- sichtsrats den gesetzlichen Anforderungen. Der Aufsichtsrat stimmt den Aussagen im Lagebericht zur weiteren Unter- nehmensentwicklung zu. Der Aufsichtsrat hat dem Ergebnis der Abschlussprüfung seine Zustimmung erteilt, den Jahresabschluss festgestellt und den Konzernabschluss gebilligt. Zudem hat sich der Aufsichtsrat dem Gewinn- verwendungsvorschlag des Vorstands angeschlossen,
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 121 wonach vom Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2025 in Höhe von 204.909.602,71 € ein Teilbetrag in Höhe von 75.743.854,00 € zur Ausschüttung einer Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Stückaktie verwendet und der verbleibende Teilbetrag von 129.165.748,71 € auf neue Rechnung vorgetragen werden soll. Auf Grundlage des aktuellen Marktumfelds blickt die Deutsche EuroShop optimistisch in die Zukunft. Wesent- liche Rahmenbedingungen wie Zinsen und Inflation haben sich weitgehend stabil entwickelt und befinden sich auf einem für das Geschäftsmodell der Gesellschaft förder- lichen Niveau. Zwar existieren weiterhin geopolitische Krisen, politische Unwägbarkeiten und Rezessionsängste, welche das Konsumverhalten dämpfen und den Einzel- handel vor Herausforderungen stellen. Die Besucherzahlen waren dementsprechend leicht rückläufig, wohingegen sich die Mieterumsätze im Shoppingcenterportfolio der Gesellschaft positiv entwickelt haben. Mit der gezielten Weiterentwicklung des Immobilienportfolios und einer auf Stabilität und Dauerhaftigkeit ausgerichteten Finanzierung wird die Resilienz der Gesellschaft gestärkt und die Grund- lage für eine nachhaltige Wertentwicklung geschaffen. Im Geschäftsjahr 2025 hat das Unternehmen wichtige Investitionsprojekte erfolgreich umgesetzt und zahlreiche neue Mieter für seine Shoppingcenter gewonnen. Mit der Erlangung eines Investment Grade Credit Ratings und der Ausgabe ihres ersten Green Bonds hat die Deutsche EuroShop neue Finanzierungsquellen erschlossen und die Kapital- und Finanzierungsstruktur weiter diversifiziert und optimiert. Bis Mitte des Jahres 2027 sind keine Refinanzierungen offen; gleichzeitig verfügt die Gesell- schaft über signifikante Liquiditätsreserven und damit über finanzielle Freiräume für zusätzliche Investitionen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Deutsche EuroShop für ihren Einsatz und die im Geschäftsjahr 2025 erzielten Ergebnisse. Hamburg, 30. März 2026 Peter Ballon, Vorsitzender
122 ESG-Bericht . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Die Deutsche EuroShop ist ein transparentes Unternehmen, dessen Handeln auf einen langfristigen Erfolg ausgerichtet ist. Diese Orientierung zur Beständigkeit ist wesentlicher Teil unserer Unternehmenskultur. Auf Basis der recht- lichen und unternehmensspezifischen Rahmen- bedingungen für die Führung eines börsennotierten Unter- nehmens wollen wir das Vertrauen von Investoren, Kreditgebern, Mitarbeitern, Geschäftspartnern und der Öffentlichkeit in die Leitung und Kontrolle unserer Gesell- schaft fördern. Dieses Ziel deckt sich mit den Anforderungen einer anspruchsvollen Corporate Governance. Der Vorstand berichtet in dieser Erklärung – zugleich auch für den Aufsichtsrat – gemäß Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie gemäß § 289f Abs. 1 HGB über die Unternehmensführung. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten bilden dabei die Grund- lage einer angestrebten hohen Visibilität und zugleich Rentabilität. Die Finanzierung bestehender und neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis erfolgen und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 50 % dauerhaft nicht übersteigen. Die Finanzierungsstrategie der Deutsche EuroShop stützt sich auf besicherte Darlehens- finanzierungen einerseits und unbesicherte Finanzierun- gen auf Basis eines Investment Grade Ratings anderer- seits. Im Sinne der Risikostreuung soll die Finanzierungsstruktur zukünftig weiter diversifiziert werden, sowohl im Hinblick auf die Finanzierungspartner als auch auf die genutzten Finanzierungsinstrumente. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Finanzierungen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten, bei gleichzeitig möglichst niedrigen Finanzierungskosten. Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio Die Deutsche EuroShop AG verfügt über ein diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shopping- centern. Bei Investitionen konzentrieren wir uns auf 1a-Lagen von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, um einen hohen Grad an Investitionssicherheit zu gewährleisten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen unserer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strate- gie legen wir stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit unseres Portfolios. Wir beobachten den Markt kontinuier- lich und nehmen durch Zu- und Verkäufe Portfolio- anpassungen vor, wenn sich entsprechende wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wett- bewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio, u. a. durch stetige Investitionen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 123 Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil unseres Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigen- tümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgen wir mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen branchen- und umsatz- abhängige Mieten, die während der Mietlaufzeit in der Regel durch indexierte Mindestmieten abgesichert sind. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement haben wir an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit rund 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Wir sehen in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Eine ausgewogene Mischung internationaler, nationaler und regionaler Konzepte trägt zu einem abwechslungsreichen Einkaufserlebnis bei. Im langfristigen Durchschnitt besuchen zwischen 400.000 bis 500.000 Menschen täglich unsere 21 Center und lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Themenwelten, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu lebendigen Marktplätzen, auf denen stets Neues und Besonderes geboten wird. Dazu kommen laufend neue Angebote und Serviceleistungen, die im Rahmen der ständig fort- schreitenden Integration des stationären Handels und des Online-Handels entstehen. Arbeitsweisen von Vorstand und Aufsichtsrat Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wird zwi- schen Vorstand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte zu unterrichten. Vorstand und Aufsichtsrat befassen sich in definierten Abständen und detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risiko- und Chancenmanagement der Gesellschaft. In diesem Zusammenhang werden die formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Steuerung und Über- wachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten überprüft. Die wesentlichen Ein- flussgrößen für das Geschäft werden vom Vorstand ermittelt und der Aufsichtsrat wird darüber informiert. Die Gremien beraten die Entwicklung der Bestandsobjekte, deren Umsatzentwicklung, Außen- und Vermietungs- stände, bauliche Maßnahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitionskostenentwicklung etwaiger Neubau- projekte. Die Umsatzentwicklung und das Zahlungsver- halten der Mieter werden im Detail beobachtet, um daraus gegebenenfalls frühzeitig Konsequenzen abzuleiten. Neue Investitionsmöglichkeiten werden vom Vorstand geprüft und gegebenenfalls dem Aufsichtsrat im Rahmen der turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen vorgestellt. Die Investitionsentscheidungen werden vom Vorstand getroffen und danach dem Aufsichtsrat im Rahmen einer Entscheidungsvorlage zur Zustimmung vorgelegt. Zudem wird zwischen Vorstand und Aufsichtsrat über die Entwicklung an den Kapital- und Kreditmärkten und die Auswirkungen auf die Strategie der Gesellschaft sowie die Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung diskutiert. Der Aufsichtsrat und die Ausschüsse erörtern mit dem Vorstand bei Bedarf weitere aktuelle Themen. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, werden regelmäßig in den planmäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Eine wesentliche Bedeutung in der Bericht- erstattung des Vorstands haben der Onlinehandel mit sei- nen Auswirkungen auf Frequenzen und Umsätze in den Centern sowie die eingeleiteten Schritte, um strategische Vorteile unserer Shoppingcenter mit den Chancen des E-Commerce bestmöglich zu verbinden. Im Geschäftsjahr 2025 haben für das operative Geschäft die Entwicklung der Inflation, der Zinsen und des Konsumverhaltens sowie die Weiterentwicklung unserer Shoppingcenter, u. a. durch Investitionsprojekte, im Vordergrund der Erörterungen und Entscheidungen gestanden. Daneben haben sich Vorstand und Aufsichtsrat intensiv mit der Optimierung der Kapital- und Finanzierungsstruktur des Unternehmens sowie mit der zukünftigen Strategie im Hinblick auf das Immobilien- portfolio, ESG (Environmental, Social und Governance) und die Finanzierung befasst. Für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vorstands werden auch Telefon- oder Videokonferenzen mit dem Aufsichtsrat oder den Ausschüssen durchgeführt und schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst.
124 ESG-Bericht . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Kapitaleinsatz tätigt. Vor diesem Hintergrund soll sich der Aufsichtsrat zusammensetzen aus mehrheitlich von der Gesellschaft und vom Vorstand unabhängigen Mitgliedern beiderlei Geschlechts, die über besondere Kenntnisse und Erfahrungen aus dem Einzelhandel, der Vermietung von Einzelhandelsflächen sowie im Management von Shopping- centern, aus der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung börsennotierter Immobiliengesellschaften sowie der Rechnungslegung und internen Kontrollverfahren nach deutschen und/oder internationalen Vorschriften, im Bereich Recht, ESG und der Unternehmensführung verfügen. Der Frauenanteil im Aufsichtsrat soll mindestens 30 % betragen. Die Altersgrenze für Mitglieder des Aufsichtsrats beträgt 70 Jahre. Der Aufsichtsrat ist zudem der Auffassung, dass für Aufsichtsratsmitglieder die wesentlichen Kriterien „Qualifikation“ und „Fähigkeit“ gelten sollen. Eine Regelgrenze für die Zugehörigkeits- dauer zum Aufsichtsrat ist daher nicht festgelegt. Welche Kompetenzen von den einzelnen Mitgliedern des Aufsichtsrats erfüllt werden, hat die Gesellschaft seit 2015 offengelegt. Corporate Governance 2025 Die Deutsche EuroShop AG entspricht allen Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der zum Zeitpunkt der Abgabe der aktuellen Entsprechens- erklärung am 11. Februar 2026 geltenden Fassung vom 28. April 2022 (Kodex 2022). Vorstand und Aufsichtsrat Vorstand und Aufsichtsrat haben die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2025 wahrgenommen. Die strategische Ausrichtung des Unter- nehmens wurde zwischen Vorstand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte und die Risikosituation infor- miert. Über die Schwerpunkte seiner Tätigkeit im Geschäftsjahr 2025 informiert der Aufsichtsrat ausführlich im Geschäftsbericht 2025 der Deutsche EuroShop AG. Im Geschäftsjahr 2025 existierten keine Berater- oder sonstigen Dienstleistungs- bzw. Werkverträge zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats und der Gesellschaft. Vergütungssystem und Vergütungsbericht Das geltende Vergütungssystem für die Mitglieder des Vor- stands gemäß § 87a Abs. 1 und 2 Satz 1 AktG, das von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 gebilligt wurde, sowie die von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 beschlossene Billigung des Vergütungsberichts für das Geschäftsjahr 2024 und der Vermerk über dessen Prüfung durch den Abschlussprüfer sind auf der Website der Deut- sche EuroShop AG unter www.deutsche-euroshop.de öffentlich zugänglich. Unter derselben Internetadresse werden der Vergütungsbericht über das Geschäftsjahr 2025 und der Vermerk des Abschlussprüfers gemäß § 162 AktG öffentlich zugänglich gemacht. Zusammensetzung und Vielfalt Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hat die im Jahr 2012 für seine Zusammen- setzung konkretisierten Ziele im Jahr 2015 um ein Diversi- tätskonzept ergänzt, 2017 beides bestätigt und zuletzt im Jahr 2019 aktualisiert. Es orientiert sich an den Bedürf- nissen einer börsennotierten Gesellschaft, die mit kleinem Personalstamm langfristige Investitionen mit hohem
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 125 Die Kompetenzmatrix zum Stichtag 31. Dezember 2025 sieht wie folgt aus: Kom pe tenzmatrix Peter Ballon (Vor sit- zender) Chantal Schumacher (stell- vertretende Vorsit zende) Benjamin Bianchi (bis 21.01.2026) Henning Eggers Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Todd Liker Claudia Plath X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X Name Kompetenzprofil Ein zel handel Im mo bi li en Un ter neh mens- führung Rech nungs le gung/ Ab schluss prüfung Fi nan zie rung Ka pi tal markt Recht ESG Der Deutsche Corporate Governance Kodex legt fest, dass ein Aufsichtsratsmitglied „dann als nicht unabhängig anzu- sehen (ist), wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesellschaft, deren Orga- nen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessen- konflikt begründen kann“. Drei der insgesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats sind sowohl von der Gesellschaft und vom Vorstand als auch vom kontrollierenden Aktionär unabhängig im Sinne des Corporate Governance Kodex. Dabei handelt es sich um Peter Ballon (seit 27. Juni 2025), Reiner Strecker (bis 27. Juni 2025), Chantal Schumacher und Dr. Henning Kreke. Der Aufsichtsrat hat bei der Beurteilung der Unabhängig- keit von Herrn Strecker und Herrn Dr. Kreke berücksichtigt, dass diese dem Aufsichtsrat seit mehr als zwölf Jahren angehörten bzw. angehören. Der vorgenannte vom Corpo- rate Governance Kodex empfohlene Zeitraum ist einer von mehreren Indikatoren, der allein betrachtet die ansonsten bestehende Unabhängigkeit von Herrn Strecker und Herrn Dr. Kreke nicht einschränkt, da sie in keiner persönlichen oder geschäftlichen Beziehung zur Gesellschaft oder zu deren Vorstand standen bzw. stehen, die einen wesent- lichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann. Herr Strecker und Herr Dr. Kreke zeigten bzw. zeigen durch ihre Amtsführung, dass sie weiterhin über die notwendige kritische Distanz zur Gesellschaft und deren Vorstand verfügen. Die Dauer der Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat liegt zwi- schen 0,5 und 12,5 Jahren, der Durchschnitt bei rund 4,5 Jahren (Stichtag 31. Dezember 2025).
126 ESG-Bericht . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Name Funktion erstmals seit Chantal Schumacher Benjamin Bianchi (bis 21.01.2026) Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Henning Eggers Claudia Plath Peter Ballon Todd Liker Durchschnitt: Stellvertretende Vorsitzende Vorsitzender 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 20.06.2013 12.06.2019 12.06.2019 27.06.2025 27.06.2025 Der Aufsichtsrat beurteilt seine Wirksamkeit und die seiner Ausschüsse (Selbstbeurteilung) regelmäßig auf der Grund- lage eines Fragenkatalogs. Die Aufsichtsratsmitglieder haben die Möglichkeit, Kritik zu äußern, Anregungen zu geben und Verbesserungen vorzuschlagen. Aus dieser Effizienzprüfung ergeben sich mögliche Konsequenzen, die im Aufsichtsrat diskutiert und gegebenenfalls in der Auf- sichtsratsarbeit umgesetzt werden. Die letzte Selbst- beurteilung erfolgte von Februar bis März 2024. Für die D&O-Versicherung des Aufsichtsrats ist kein Selbst- behalt vorgesehen. Ein Selbstbehalt hat nach Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat keine Auswirkungen auf das Verantwortungsbewusstsein und die Loyalität, mit denen die Gremienmitglieder die ihnen übertragenen Aufgaben und Funktionen wahrnehmen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat hat neun Mitglieder, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Der Aufsichtsrat hat die Informations- und Berichts- pflichten des Vorstands festgelegt. Neben einem aus drei Mitgliedern bestehenden Aufsichtsratspräsidium (gleich- zeitig Nominierungsausschuss) wurden ein aus drei bis zur HV, die über… beschließt HV im Jahr Zugehörigkeit zum Aufsichts- rat per 12/2025 in Jahren 2026 2026 2026 2026 2027 2028 2028 2029 2029 2027 2027 2027 2027 2028 2029 2029 2030 2030 3,5 3,5 3,5 3,5 12,5 6,5 6,5 0,5 0,5 4,5 Mitgliedern bestehender Prüfungsausschuss sowie ein aus vier (bis 30. Juni 2025) bzw. drei Mitgliedern bestehender Kapitalmarktausschuss gebildet. Dem Aufsichtsrat gehören bzw. gehörten an: Peter Ballon, Vorsitzender (seit 27. Juni 2025) Reiner Strecker, Vorsitzender (bis 27. Juni 2025) Chantal Schumacher, stellvertretende Vorsitzende Benjamin Bianchi (bis 21. Januar 2026) Henning Eggers Lemara Grant (bis 27. Juni 2025) Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Todd Liker (seit 27. Juni 2025) Claudia Plath
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 127 Dem Aufsichtsratspräsidium gehören Herr Ballon (seit 30. Juni 2025), Herr Dr. Kraft und Herr Liker (beide seit 25. November 2025) an. Vormals gehörten dem Präsidium Herr Strecker (bis 27. Juni 2025), Herr Bianchi und Herr Eggers (beide bis 25. November 2025) an. Vorsitzender des Präsidiums ist der Aufsichtsratsvorsitzende. Das Präsi- dium berät bei eiligen Geschäftsangelegenheiten und fasst entsprechende Beschlüsse. Zudem ist es für die Vorbereitung von Personalangelegenheiten des Vorstands zuständig. Das Aufsichtsratspräsidium nimmt gleichzeitig die Aufgaben eines Nominierungsausschusses wahr. Dem Prüfungsausschuss gehören Frau Schumacher als Financial Expert und Vorsitzende sowie Herr Eggers und Frau Plath (seit 30. Juni 2025) als weitere Financial Experts an. Herr Strecker gehörte dem Prüfungsausschuss bis zum 27. Juni 2025 an. Der Prüfungsausschuss ist für Fragen zur Rechnungslegung, Prüfung und Aufstellung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses zuständig. Er überwacht die Abschlussprüfung und beurteilt die Qualität der Arbeit des Abschlussprüfers. Weiterhin prüft er die Wirksamkeit der internen Kontroll- und Risikomanagementsysteme und die Corporate-Gover- nance-Grundsätze des Unternehmens. Ehemalige Vorstandsmitglieder der Gesellschaft und der Aufsichts- ratsvorsitzende übernehmen generell nicht den Vorsitz des Prüfungsausschusses, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Frau Schumacher qualifiziert sich als Finanzexpertin sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschluss- prüfung durch ihre Ausbildung (MBA mit Spezialisierung auf Finanzen im Jahr 1999) und ihre beruflichen Tätig- keiten im Allianz-Konzern (1999–2022), u. a. als Leiterin Controlling sowie Chief Financial Officer in verschiedenen Tochtergesellschaften des Konzerns. Von 2021 bis 2024 war Frau Schumacher Mitglied des Aufsichtsrats und Vor- sitzende des Prüfungsausschusses bei der Ratingagentur Scope SE & Co. KGaA, Berlin. Seit 2025 ist sie Mitglied des Verwaltungsrats und Vorsitzende des Prüfungsaus- schusses bei Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) und Mitglied des Verwaltungsrats bei Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat (Spuerkeess), Luxemburg (Luxemburg). Herr Eggers qualifiziert sich als Finanzexperte sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschlussprüfung durch seine Ausbildung (Steuerberater seit 1999) und seine berufliche Tätigkeit als Mitarbeiter und Steuerberater bei PKF Fasselt Schlage Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (1995–2000). Seit 2013 ist Herr Eggers Mitglied der Geschäftsführung der KG CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. und dort für Rechnungslegung und Finanzen zuständig. Frau Plath qualifiziert sich als Finanzexpertin sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschlussprüfung durch ihre Ausbildung (Diplom-Kauffrau im Jahr 1996) und ihre berufliche Tätigkeit in den Bereichen Controlling und Asset Management (1996-2012) sowie als Managing Director Finance und CFO (2013-2020) der ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co.KG. Seit 2021 ist Frau Plath als CFO der ECE Group Verwaltung G.m.b.H. tätig. Damit wird die Anforderung des Finanzmarktintegritäts- stärkungsgesetzes (FISG) erfüllt, wonach ein Ausschuss- mitglied über Erfahrung in der Rechnungslegung und ein weiteres Mitglied über Erfahrung in der Abschlussprüfung verfügen muss. Dem Kapitalmarktausschuss gehören die Herren Keith, Dr. Kreke und Dr. Kraft an. Frau Plath gehörte dem Kapital- marktausschuss bis zum 30. Juni 2025 an. Vorsitzender des Kapitalmarktausschusses ist Herr Dr. Kreke. Die dem Aufsichtsrat im Zusammenhang mit der Ausnutzung eines genehmigten und eines bedingten Kapitals zustehenden Befugnisse werden dem Ausschuss zur Entscheidung und Erledigung übertragen. Daneben werden diesem Aus- schuss auch die Entscheidungen über die Zustimmung des Aufsichtsrats bei Finanzierungsvereinbarungen über- tragen, wenn diese die Kriterien eines zustimmungs- pflichtigen Geschäfts erfüllen. Vorstand Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unter- nehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlich- keiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie, bei mehreren Vorstands- mitgliedern, in einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Zu den Geschäftsführungsaufgaben des Vorstands zählen in erster Linie die Führung des Konzerns, die Festlegung der strategischen Ausrichtung, die Planung sowie die Ein- richtung, Durchführung und Überwachung eines Risiko- managements. Die Bestellung und Abberufung von Mit- gliedern des Vorstands erfolgt auf Grundlage der §§ 84, 85 AktG. Das Diversitätskonzept des Aufsichtsrats für den Vorstand aus 2015 wurde im April 2017 konkretisiert und erweitert. Demnach soll sich der Vorstand zusammensetzen aus
128 ESG-Bericht . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Mitgliedern beiderlei Geschlechts mit einem Frauenanteil von mindestens 30 %. Die Zusammensetzung des Vor- stands soll sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft mit kleinem Personalstamm orientieren. Dabei sollten die Anforderungen an die Rechnungslegung bei hohem Kapitaleinsatz ebenso wie die weit überwiegend nationalen Aktivitäten bei der langfristigen Investition in Handelsimmobilien berücksichtigt werden. Von den Vor- standsmitgliedern werden Kenntnisse und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren nach deutscher und/oder inter- nationaler Rechnungslegung, im Einzelhandel sowie im Management von Shoppingcentern, in der Eigenkapital- und Fremdkapitalfinanzierung, im Kapitalmarkt, im Bereich ESG, der Unternehmens- und Personalführung, bei Unter- nehmenskäufen und -zusammenschlüssen sowie Immobilienkäufen und -verkäufen erwartet. Die Kenntnis- und Erfahrungsschwerpunkte sollen sich bei mehreren Vorstandsmitgliedern gegenseitig ergänzen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder beträgt 60 Jahre. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG bestand zum 31. Dezember 2025 aus einem Mitglied. Hans-Peter Kneip geb. am 11. Juli 1979 erste Bestellung: 1. Oktober 2022 bestellt bis: 30. September 2028 Hans-Peter Kneip wurde mit seinem Eintritt in die Deutsche EuroShop AG im Jahr 2022 Mitglied des Vorstands. Er fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop Konzern und ist im Vorstand auch für ESG-Fragen zuständig. Der Aufsichtsrat sorgt gemeinsam mit dem Vorstand für eine langfristige Nachfolgeplanung. Einem zeitlich ver- schobenen Ende der Bestellungszeiten von Vorstands- mitgliedern in Kombination mit deren jeweiligen Erfah- rungs- und Kenntnisschwerpunkten kommt hierbei eine besondere Aufmerksamkeit des Aufsichtsrats zu. Die Gespräche und Verhandlungen über eine mögliche Ver- längerung der Bestellung beginnen üblicherweise spätes- tens ein Jahr vor dem Ende der laufenden Bestellung, sodass interne und externe Nachfolgen möglich sind. Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2025 durch Hans- Peter Kneip als Alleinvorstand geleitet. Frauenquote Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben sich mit dem 2015 in Kraft getretenen Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst befasst und entsprechende Quoten festgelegt. Für den Aufsichtsrat wie auch für den Vorstand wurde eine Frauenquote von mindestens 30 % festgelegt. Der Vorstand hat die gleiche Zielgröße für die Führungsebenen unterhalb des Vorstands festgelegt. Aufgrund der Mitarbeiterzahl von sieben gibt es nur eine Führungsebene unterhalb des Vorstands. Für den neunköpfigen Aufsichtsrat wurde die Quote seit Festlegung 2015 mit drei weiblichen Mitgliedern bis zur Amtsniederlegung durch Lemara Grant zum Ablauf der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 erfüllt. Im Zusammenhang mit dem öffentlichen Übernahmeangebot auf die Aktien der Gesellschaft im Jahr 2022 hatten sich die die Hercules BidCo gemeinschaftlich kontrollierende
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 129 Oaktree Capital Group Holdings GP, LLC und die Kommandit- gesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. bilateral darauf verständigt, dass sie jeweils berechtigt sind, drei Mitglieder zur Wahl durch die Hauptversammlung vorzuschlagen. Da Lemara Grant Aktionärsvertreterin von Oaktree Capital Management war, wurde auf Wunsch von Oaktree Capital Management Todd Liker als Nachfolge- kandidat benannt und von der Hauptversammlung gewählt. Im Vorstand lag die Frauenquote zum 31. Dezember 2025 bei 0 %. Der Vorstand ist zum aktuellen Zeitpunkt nur mit einer Person besetzt. Die Einhaltung der Frauenquote wäre erst mit einer Ausweitung des Vorstands auf zwei oder drei Mitglieder angemessen und sinnvoll darstellbar. Die Frauenquote in der Führungsebene unterhalb des Vor- stands, die aus vier Personen besteht, lag zum 31. Dezem- ber 2025 bei 25 %. Aufgrund der geringen Zahl von (zudem teils langjährigen) Mitarbeitern in der Führungsebene unterhalb des Vorstands sowie der Gesellschaft insgesamt ist es der Gesellschaft nicht immer möglich, die ent- sprechende Zielgröße zu erreichen oder zu halten. Das zuletzt erfolgte Absinken innerhalb des Geschäftsjahres 2024 von 33 % auf 25 % und damit unter die Zielgröße ergab sich rechnerisch aus der Erhöhung der Zahl der Per- sonen in der Führungsebene von drei auf vier infolge der Neueinstellung eines männlichen Mitarbeiters, der sich aufgrund seiner Berufsausbildung und -erfahrung als beste Wahl durchgesetzt hat. Aktienbesitz Vorstand Der Vorstand hielt zum 31. Dezember 2025 15.144 Aktien und damit weniger als 1 % am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Aufsichtsrat Mitglieder des Aufsichtsrats hielten zum 31. Dezember 2025 260 Aktien sowie indirekte Beteiligungen im Umfang von insgesamt 0,24 % und damit in Summe weniger als 1 % am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Neben den allgemeinen rechtlichen Bestimmungen zur Information der Öffentlichkeit regeln zusätzlich die Geschäftsordnungen des Vorstands und des Aufsichtsrats die Berichtspflichten der Vorstands- und Aufsichtsrats- mitglieder bei Geschäften mit Aktien der Gesellschaft oder darauf bezogenen Erwerbs- oder Veräußerungsrechten sowie Rechten, die unmittelbar vom Börsenkurs der Gesell- schaft abhängen. Directors’ Dealings Der Deutsche EuroShop AG sind im Geschäftsjahr 2025 keine Wertpapiertransaktionen von Mitgliedern des Vor- stands oder des Aufsichtsrats bzw. von bestimmten, den Organmitgliedern nahestehenden Personen gemäß Art. 19 MAR gemeldet worden. Beziehungen zu den Aktionären In der Hauptversammlung üben die Aktionäre ihre Rechte in Angelegenheiten der Gesellschaft aus. Die Hauptver- sammlung wählt die Mitglieder des Aufsichtsrats und beschließt über die Entlastung des Vorstands und des Auf- sichtsrats. Sie entscheidet über die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über Satzungsänderungen der Gesellschaft. Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptver- sammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Ände- rungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Die Hauptversammlung, in der Vorstand und Auf- sichtsrat Rechenschaft über das abgelaufene Geschäfts- jahr ablegen, findet jährlich statt. Bei der Beschlussfassung in der Hauptversammlung gewährt jede Aktie eine Stimme („one share, one vote“). Jeder Aktionär ist berechtigt, an
130 ESG-Bericht . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Rechnungslegung und Abschlussprüfung Die Rechnungslegung des Deutsche EuroShop Konzerns erfolgt auf Grundlage des § 315a Handelsgesetzbuch (HGB) in grundsätzlicher Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS). Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB erstellt. Für die Aufstellung der Abschlüsse ist der Vorstand verantwort- lich. Die Beauftragung des Jahresabschlussprüfers über- nimmt die Vorsitzende des Prüfungsausschusses, wobei der Jahresabschlussprüfer zuvor von der Hauptver- sammlung gewählt wurde. Die erhöhten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Abschlussprüfers werden dabei erfüllt. Auf der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 wurde die RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, für das Geschäftsjahr 2025 erneut zum Abschluss- und Konzernabschlussprüfer gewählt. Die Prüfung des Jahres- abschlusses wird vom Wirtschaftsprüfer Till Kohlschmitt verantwortet. RSM Ebner Stolz hat im Geschäftsjahr 2025 andere Bestätigungsleistungen bezüglich der Erteilung eines Comfort-Letters und damit zusammenhängender Bestätigungen bezüglich Bescheinigungen im Zusammen- hang mit der Zinsschranke sowie bezüglich Prüfungs- leistungen für den Abschlussprüfer des übergeordneten Konzernabschlusses der Hercules Holding S.à. r.l., Luxem- burg (Stadt), erbracht. RSM Ebner Stolz hat im Geschäfts- jahr 2025 keine sonstigen Leistungen für die Gesellschaft erbracht. der Hauptversammlung teilzunehmen, dort zur Tages- ordnung zu sprechen und Fragen zu stellen. Nach Abklingen der Corona-Pandemie kehrte die Gesellschaft im Geschäfts- jahr 2023 zu einer Hauptversammlung in Präsenz zurück. Die Amtszeit von zwei Aufsichtsratsmitgliedern endete mit Ablauf der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 plan- mäßig für Herrn Reiner Strecker und durch Niederlegung ihres Aufsichtsratsmandats für Frau Lemara Grant. Dafür wurden Herr Todd Liker sowie Herr Peter Ballon von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 neu in den Aufsichts- rat gewählt. Herr Benjamin Bianchi hat sein Aufsichtsrats- mandat mit Wirkung zum 21. Januar 2026 niedergelegt. Viermal jährlich berichtet die Gesellschaft den Aktionären und der Öffentlichkeit nach einem Finanzkalender über die Geschäftsentwicklung sowie die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Daneben wird durch Mitteilungen direkt an die Öffentlichkeit und die Medien über Aktivitäten der Gesellschaft berichtet. Informationen, die den Aktien- kurs wesentlich beeinflussen können, werden nach recht- lichen Vorgaben als Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht. Im Rahmen der Investor-Relations-Aktivitäten präsentiert der Vorstand regelmäßig in physischen bzw. virtuellen Kon- ferenzen vor Analysten sowie auf Investorenver- anstaltungen. Analystenkonferenzen, z. B. anlässlich der Ergebnisveröffentlichungen, werden im Internet, für alle Interessenten zugänglich, übertragen. Zudem bietet die Deutsche EuroShop über ihre Internetseiten Finanz- informationen und weitere Informationen über den Deutsche EuroShop Konzern. Compliance Management Der Vorstand hat ein Compliance Management eingerichtet, welches für eine Holding zweckmäßig ist und die Anforderungen des Gesetzes und der Corporate Gover- nance bei einem wesentlichen, nahestehenden Dienst- leister angemessen berücksichtigt. Im Geschäftsjahr 2019 wurden das Compliance Management und das Interne Kontrollsystem (IKS) insbesondere an die Anforderungen des ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechte- richtlinie), welches am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, angepasst. Ein Hinweisgebersystem (sogenanntes Whistle- blower-System) für anonyme interne und externe Hinweise hat die Gesellschaft seit dem ersten Quartal 2018 ein- gerichtet. Das System wird laufend an die aktuellen Anforderungen angepasst.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 131 Entsprechenserklärung Im Februar 2026 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft gemeinsam ihre Entsprechenserklärung nach § 161 AktG zu den Empfehlungen der Regierungs- kommission Deutscher Corporate Governance Kodex abgegeben. Die Erklärung wurde auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.deutsche-euroshop.de dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht. Gemeinsame Erklärung des Vorstands und des Auf- sichtsrats der Deutsche EuroShop AG zu den Empfeh- lungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gemäß § 161 AktG Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG erklären, dass den Empfehlungen der „Regierungs- kommission Deutscher Corporate Governance Kodex“ in der Fassung vom 28. April 2022 ohne Ausnahme ent- sprochen wurde und wird. Hamburg, 11. Februar 2026 Vorstand und Aufsichtsrat Deutsche EuroShop AG
132 ESG-Bericht . GRI-Index GRI-Index Die Global Reporting Initiative (GRI) ist eine unabhängige, gemeinnützige Organisation, die weltweit anerkannte Stan- dards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung entwickelt. Die Deutsche EuroShop AG verwendet die GRI-Standards, um Nachhaltigkeitsinformationen transparent und vergleichbar offenzulegen. GRI-Standards und -Angaben Seitenzahl Erläuterung GRI-Anwendungserklärung: Die Deutsche EuroShop AG hat über die in diesem GRI-Index angegebenen Informationen für den Zeitraum vom 1. Janu- ar bis zum 31. Dezember 2025 unter Bezugnahme auf die GRI-Standards berichtet. Berichtszeitraum: jedes Jahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember Berichtshäufigkeit: jährlich Wertschöpfungskette: Die Beschreibung der Wertschöp- fungskette aus dem vergangenen Berichtszeitraum ist wei- terhin gültig. Sie befindet sich auf Seite 79 des Geschäfts- berichts 2024 der Deutsche EuroShop AG. GRI 1 GRI 2 Grundlagen 2021 Allgemeine Angaben 2021 GRI 2-1 GRI 2-2 Organisationsprofil Entitäten, die in der Nachhaltig- keitsberichterstattung der Orga- nisation berücksichtigt werden GRI 2-3 GRI 2-4 GRI 2-5 GRI 2-6 GRI 2-7 Berichtszeitraum, Berichtshäu- figkeit und Kontaktstelle Richtigstellung oder Neudarstel- lung von Informationen Externe Prüfung Tätigkeiten und Mitarbeiter Aktivitäten, Wertschöpfungsket- te und andere Geschäftsbezie- hungen Angestellte Unternehmensführung GRI 2-9 Führungsstruktur und Zusam- mensetzung GRI 2-10 GRI 2-11 Nominierung und Auswahl des höchsten Kontrollorgans Person mit dem Vorsitz des höchsten Kontrollorgans 144, 155-156, 270 205-206, 243 146, 270 207-209 120-121, 245-252 22-37, 155-156 100-101, 106 120-121, 124-129, 207-213, 106, 119- 120, 124- 129 108-113, 238-239
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 133 GRI-Standards und -Angaben Seitenzahl Erläuterung Rolle des höchsten Kontroll- organs bei der Beaufsichtigung der Bewältigung der Auswirkun- gen 86, 123 GRI 2-12 Delegation der Verantwortung für das Management der Aus- wirkungen Rolle des höchsten Kon- trollorgans bei der Nachhaltigkeitsbericht- erstattung GRI 2-13 GRI 2-14 GRI 2-15 Interessenkonflikte GRI 2-16 Übermittlung kritischer Anliegen GRI 2-17 GRI 2-18 Gesammeltes Wissen des höchsten Kontrollorgans Bewertung der Leistung des höchsten Kontrollorgans GRI 2-19 Vergütungspolitik GRI 2-20 GRI 2-22 Verfahren zur Festlegung der Vergütung Strategie, Richtlinien und Praktiken Anwendungserklärung zur Strategie für nachhaltige Ent- wicklung Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unseren ESG-Policies. Dazu zählen ein Verhaltenskodex für Mitarbeiter und ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten sowie themenspezifische Policies zu Kli- maschutz & Energie, Wasser und Umweltschutz & Abfall. 86, 155-156 120-121, 123 106, 108-113, 116-121, 124-129, 189-190, 237 116-121, 130 106, 124-129 120, 124-129 86, 124, 238-240 124 84-87 Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unseren ESG-Policies, insbesondere im Verhaltenskodex für Mitarbeiter. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unseren ESG-Policies, insbesondere im Verhaltenskodex für Mitarbeiter. Das geltende Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sind auf der Website der Deutsche EuroShop AG unter www.deutsche-euroshop.de öffentlich zugänglich. Weiterführende Informationen zum Verfahren zur Fest- legung der Vergütung befinden sich auf der Website der Deutsche EuroShop AG unter www.deutsche-euroshop.de.
134 ESG-Bericht . GRI-Index GRI-Standards und -Angaben Seitenzahl Erläuterung Verpflichtungserklärung zu Grundsätzen und Handlungs- weisen Einbeziehung der Verpflich- tungserklärungen zu Grundsät- zen und Handlungsweisen 90-91, 114-115, 130 90-91,130 GRI 2-23 GRI 2-24 GRI 2-25 GRI 2-26 GRI 2-27 GRI 2-28 Verfahren zur Beseitigung nega- tiver Auswirkungen Verfahren für die Einholung von Ratschlägen und die Meldung von Anliegen Einhaltung von Gesetzen und Verordnungen Mitgliedschaft in Verbänden und Interessengruppen Einbindung von Stakeholdern 84-87, 90-91, 130 130 130 114-115 GRI 2-29 Ansatz für die Einbindung von Stakeholdern 84-87, 90-91 GRI 2-30 Tarifverträge GRI 3 Wesentliche Themen 2021 100-101 GRI 3-1 Verfahren zur Bestimmung wesentlicher Themen 85 GRI 3-2 Liste der wesentlichen Themen 85 GRI 3-3 Management von wesentlichen Themen Unternehmenspolitik (ESRS G1) 84-87, 90-91 Weiterführende Informationen hierzu befinden sich im Ver- haltenskodex für Mitarbeiter und im Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich im Ver- haltenskodex für Mitarbeiter und im Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unseren ESG-Policies. Dazu zählen ein Verhaltenskodex für Mitarbeiter und ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten sowie themenspezifische Policies zu Kli- maschutz & Energie, Wasser sowie Umweltschutz & Abfall. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich im Ver- haltenskodex für Mitarbeiter und im Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unse- ren ESG-Policies. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unse- ren ESG-Policies. Im Hinblick auf die Einbindung von Stake- holdern bei unserer doppelten Wesentlichkeitsanalyse zur Optimierung unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist weiterhin die Beschreibung auf Seite 78 des Geschäftsberichts 2024 der Deutsche EuroShop AG gültig. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich im Ver- haltenskodex für Mitarbeiter und im Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten. Die Beschreibung des Verfahrens zur Bestimmung unserer wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen aus dem vergangenen Berichtszeitraum ist weiterhin gültig. Sie befindet sich auf den Seiten 78-81 des Geschäftsberichts 2024 der Deutsche EuroShop AG. Die Liste unserer wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen aus dem vergangenen Berichtszeitraum ist weiterhin gültig. Sie befindet sich auf Seite 81 des Geschäftsberichts 2024 der Deutsche EuroShop AG. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unseren ESG-Policies. Dazu zählen ein Verhaltenskodex für Mitarbeiter und ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten sowie themenspezifische Policies zu Kli- maschutz & Energie, Wasser sowie Umweltschutz & Abfall. GRI 204 Beschaffungspraktiken 2016 91 GRI 205 Antikorruption 2016 86,90-91, 130 Weiterführende Informationen hierzu befinden sich in unse- rem Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten. Weiterführende Informationen hierzu befinden sich im Ver- haltenskodex für Mitarbeiter und im Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 135 GRI-Standards und -Angaben Seitenzahl Erläuterung GRI 205-2 Kommunikation und Schulungen zu Richtlinien und Verfahren zur Korruptionsbekämpfung Klimawandel (ESRS E1) 90-91 GRI 302 GRI 302-1 Energie 2016 Energieverbrauch innerhalb der Organisation GRI 302-3 Energieintensität GRI 305 GRI 305-1 GRI 305-2 GRI 305-4 Emissionen 2016 Direkte THG-Emissionen (Scope 1) Indirekte energiebedingte THG- Emissionen (Scope 2) Intensität der Treibhausgas- emissionen Umweltverschmutzung (ESRS E2) Kreislaufwirtschaft (ESRS E5) 85, 87, 91, 92, 98-100 98-100, 102-105 98-100, 102-105 91, 98-100 98-100, 102-105 98-100, 102-105 102-105 GRI 306 GRI 306-1 Abfall 2020 Anfallender Abfall und erheb- liche abfallbezogene Auswir- kungen 91, 98-100 98-100, 102-105 GRI 306-2 Management erheblicher abfall- bezogener Auswirkungen GRI 306-3 Angefallener Abfall Wasser (ESRS E3) 91, 98-100 98-100, 102-105 GRI 303 Wasser und Abwasser 2018 91, 98-100 GRI 303-1 Wasser als gemeinsam genutzte Ressource GRI 303-3 Wasserentnahme 91, 98-100 98-100, 102-105 Weiterführende Informationen hierzu befinden sich im Ver- haltenskodex für Mitarbeiter und im Verhaltenskodex für Geschäftspartner und Lieferanten. Weiterführende Informationen zu unseren Handlungs- grundsätzen, Verpflichtungen und Auswirkungen sowie zu unseren Zielen und Maßnahmen befinden sich in unserer Policy zu Klimaschutz & Energie. Weiterführende Informationen zu unseren Handlungs- grundsätzen, Verpflichtungen und Auswirkungen sowie zu unseren Zielen und Maßnahmen befinden sich in unserer Policy zu Klimaschutz & Energie. Weiterführende Informationen zu unseren Handlungs- grundsätzen, Verpflichtungen und Auswirkungen sowie zu unseren Zielen und Maßnahmen befinden sich in unserer Policy zu Umweltschutz & Abfall. Details zum Management unserer abfallbezogenen Aus- wirkungen befinden sich in unserer Policy zu Umweltschutz & Abfall. Weiterführende Informationen zu unseren Handlungs- grundsätzen, Verpflichtungen und Auswirkungen sowie zu unseren Zielen und Maßnahmen befinden sich in unserer Policy zur Wassernutzung. Details zu unserer Wassernutzung befinden sich in unserer Policy zur Wassernutzung.
136 DIE RESONANZ Geschäfts- entwicklung „Shopamin“ steht für die Attraktivität unserer Center und damit auch für ihre wirtschaftliche Leistungs- fähigkeit. Konzernabschluss, Bilanz und zusammen- gefasster Lagebericht zeigen transparent, wie sich Strategie, Investitionen und operative Entwicklung im Geschäftsjahr finanziell auswirken. Sie machen transparent, wie aus Erlebnis und Attraktivität mess- bare Ergebnisse werden – und aus „Shopamin“ ein nachhaltiger Unternehmenserfolg.
139 140 Die Shoppingcenter-Aktie 148 Unsere Online-Kanäle 150 25 Jahre Deutsche EuroShop an der Börse
140 Investor Relations . Die Shoppingcenter-Aktie Die Shoppingcenter-Aktie Aktienkurs in € 23 22 21 20 19 18 17 Handelsvolumen in Mio € 600 500 400 300 200 100 0 Jan 25 Feb 25 März 25 Apr 25 Mai 25 Jun 25 Jul 25 Aug 25 Sep 25 Okt 25 Nov 25 Dec 25 Jan 26 Feb 26 März 26 Deutsche EuroShop Aktie Schlusskurs Handelsvolumen Ruhiges Kursbild mit temporärer Volatilität Der Schlusskurs der Deutsche EuroShop Aktie lag zum Ende des Geschäftsjahres 2024 bei 18,50 € (Xetra). Zu Beginn des Jahres 2025 bewegte sich der Kurs über- wiegend in einer Bandbreite zwischen 18,00 € und 19,00 €, die auch im weiteren Jahresverlauf über weite Strecken prägend blieb. Nach einem kurzzeitigen Ausbruch nach oben in der zwei- ten Märzhälfte folgte im Zuge globaler Marktunsicher- heiten eine deutliche Korrektur bis auf 17,26 € am 7. April 2025. In der Folge setzte eine dynamische Erholung ein, die im Vorfeld der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 ihren Höhepunkt erreichte und am 25. Juni 2025 zum Jahreshoch von 23,20 € führte. In der zweiten Jahreshälfte dominierte erneut ein ruhige- res Kursbild. Insgesamt notierte die Aktie an 176 von 254 Handelstagen zwischen 18,00 € und 19,00 € und schloss das Jahr 2025 bei 18,84 €. Die Marktkapitalisierung belief sich zum Jahresende auf rund 1,43 Mrd. €.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 141 Differenziertes Bild im Vergleich zu Benchmark und Peergroup Unter Berücksichtigung der am 2. Juli 2025 aus- geschütteten Dividende von 2,65 € je Aktie erzielte die Deutsche EuroShop Aktie im Jahr 2025 eine Gesamtper- formance von +15,3 %. Damit entwickelte sie sich besser als die europäische Benchmark für börsennotierte Immobilienunternehmen, der EPRA-Index (+7,5 %), blieb jedoch sowohl hinter der durchschnittlichen Kursent- wicklung der europäischen Peergroup1 (+22,5 %; Median: +21,4 %) als auch hinter dem SDAX, dem Benchmark-Index für kleinere Unternehmen (+25,3 %), zurück. Offene Immobilienfonds aus Deutschland haben im ver- gangenen Jahr eine durchschnittliche Performance von -1,6 % (2024: -0,6 %) erzielt und hatten Mittelabflüsse in Höhe von 7,7 Mrd. € (2024: -5,9 Mrd. €). Börsenentwicklung in % DES-Aktie DAX SDAX EURO STOXX 50 (Europa) Dow Jones (USA) Nikkei (Japan) 2025 +15,3 +23,5 +25,3 +19,0 +13,7 +28,1 2024 -0,3 +18,8 -1,8 2023 +13,9 +20,3 +17,1 +7,7 +19,2 +12,9 +19,2 +13,7 +28,2 in Mio € 2.000 1.500 1.000 500 Entwicklung von Aktienkursperformance und Marktkapitalisierung in % 60 40 20 0 -20 -40 2.086 2.098 1.566 1.632 1.724 57,5 1.367 1.415 1.427 1.140 904 10,4 13,9 15,3 -1,2 -8,6 -0,3 -21,8 -20,5 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 -30,2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 5 2 0 2 Marktkapitalisierung (Basis: Jahresschlusskurs) in Mio. € Jahresentwicklung inkl. Dividende 1 Carmila, Eurocommercial Properties, Hammerson, IGD, Klépierre, Mercialys, Unibail-Rodamco-Westfield, Wereldhave
142 Investor Relations . Die Shoppingcenter-Aktie Kurs im Vergleich 2025 in %, 100 % = 31. Dez. 2024 130 120 110 100 90 Jan 25 Mär 25 Apr 25 Jun 25 Aug 25 Okt 25 Dez 25 Feb 26 Apr 26 Deutsche EuroShop Aktie EPRA SDAX Kursverlauf 5-Jahres-Vergleich in %, 100 % = 31. Dez. 2020 175 150 125 100 75 50 März 21 Juni 21 Sep 21 Dez 21 März 22 Juni 22 Sep 22 Dez 22 März 23 Juni 23 Sep 23 Dez 23 März 24 Juni 24 Sep 24 Dez 24 März 25 Juni 25 Sep 25 Dez 25 März 26 Deutsche EuroShop Aktie EPRA SDAX
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 143 Investorenkreise. Im Laufe des Geschäftsjahres ist die Zahl unser Analysten stabil geblieben. Informationen zu den Empfehlungen erhalten Sie unter: www.deutsche-euroshop.de/analysen 748 020 / DE 000 748 020 4 DEQ 75.743.854,00 75.743.854 SDAX, CDAX, EPRA, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index Prime Standard Frankfurter Wertpapierbörse und Xetra Berlin-Bremen, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart Stabile Coverage der Aktie Fünf Analysten1 renommierter deutscher und inter- nationaler Institute2 beobachten derzeit regelmäßig unsere Aktie und erschließen mit ihren Empfehlungen neue Kennzahlen zur Deutschen EuroShop Aktie Stand: 31. Dez. 2025 WKN / ISIN Ticker-Symbol Grundkapital in € Anzahl der Aktien (nennwertlose Namensstückaktien) Indizes Amtlicher Handel Freiverkehr Die Analysten sehen die weitere Entwicklung der DES-Aktie aktuell mehrheitlich neutral1. Analystenempfehlungen der letzten 10 Jahre in %, Stand: 10. April 2026 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Q1 15 Q3 15 Q1 16 Q3 16 Q1 17 Q3 17 Q1 18 Q3 18 Q1 19 Q3 19 Q1 20 Q3 20 Q1 21 Q3 21 Q1 22 Q3 22 Q1 23 Q3 23 Q1 24 Q3 24 Q1 25 Q3 25 Q1 26 Negativ Neutral Positiv 1 Stand: 10. April 2026 2 Baader Bank, Bank of America, Berenberg Bank, Kepler Cheuvreux und Münchmeyer Petersen Capital Markets
144 Investor Relations . Die Shoppingcenter-Aktie Erneute Auszeichnungen für transparente Kapitalmarktkommunikation Die European Public Real Estate Association (EPRA) hat die Transparenz der Berichterstattung sowohl zu den sektor- spezifischen Finanzkennzahlen als auch im Bereich Nach- haltigkeit erneut jeweils mit einem Gold-Award aus- gezeichnet. Darüber hinaus wurde die Qualität der Investor-Relations-Arbeit im Jahr 2025 im Rahmen des Deutschen Investor Relations Preises gewürdigt. Weitere Auszeichnungen zur Kapitalmarktkommunikation sind unter www.deutsche-euroshop.de/Auszeichnungen abrufbar. Aktionärsstruktur mit geringen Veränderungen Die Zahl der Aktionäre1 ist im Jahr 2025 weiter gestiegen und liegt aktuell bei rund 10.700 (Vorjahr: 9.020). Die Aktionärsstruktur blieb insgesamt weitgehend stabil. Die Hercules BidCo hält mit 77,2 % weiterhin die Mehrheit der Anteile. Maren Otto ist mit 6,6 % beteiligt, während insti- tutionelle Investoren rund 2,2 % (Vorjahr: 3,3 %) und private Investoren 14,0 % (Vorjahr: 12,7 %) der Aktien halten. Der Streubesitz gemäß Definition der Deutsche Börse/Stoxx belief sich zum Jahresende 16,2 %. In der regionalen Verteilung ergaben sich nur geringfügige Veränderungen. 97,5 % (2024: 97,6 %) der Deutsche EuroShop Aktien werden in inländischen Depots gehalten, während 2,5 % (2024: 2,4 %) auf europäische und US- amerikanische Investoren entfallen. 77,17 % Hercules BidCo 14,00 % Private Investoren 6,61 % Maren Otto 2,22 % Institutionelle Investoren Aktionärs- struktur in % Regionale Aufteilung in % 97,5 % Deutschland 2,5 % restliche Welt 1 Stand: 10. April 2026
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 145 Dividendenvorschlag für das Geschäftsjahr 2025 Vorstand und Aufsichtsrat beabsichtigen, der Hauptver- sammlung am 18. Juni 2026 die Ausschüttung einer Divi- dende von 1,00 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2025 vor- zuschlagen. Dividende in € Aktienkurs in € 6 5 4 3 2 1 40,46 38,67 36,20 33,96 28,08 28,98 31,83 31,64 23,73 24,30 19,26 23,50 23,67 24,80 15,50 16,88 0,96 0,96 0,96 0,96 1,00 1,05 1,05 1,05 1,05 1,10 1,10 4,551 26,78 25,34 22,55 22,12 18,45 2,50 19,783 2,65 18,84 1,25 1,30 1,35 1,40 1,45 1,50 1,20 18,50 14,64 1,00 1,002 0,00 0,04 42 35 28 21 14 7 2 0 0 2 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 5 2 0 2 6 2 0 2 Deutsche EuroShop Aktie Schlusskurs Dividende (ausgeschüttet im Vorjahr) 1 = 1,95 € weitere Dividende für 2022 und 2,60 € Dividende für 2023 (jeweils je Aktie) 2 = Dividendenvorschlag 3 = Kurs vom 10.04.2026
146 Investor Relations . Die Shoppingcenter-Aktie Aktienkennzahlen in der 10-Jahres-Übersicht Marktkapitalisierung in Mio. € ( Basis: Jahresschlusskurs) Aktienzahl am Jahresende Gewichtete durchschnittliche Aktienzahl Höchstkurs in € Tiefstkurs in € Jahresschlusskurs (31.12.) in € Dividende pro Aktie in € Dividendenrendite (31.12.) in % Jahresentwicklung exkl./inkl. Div. Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag in Stück Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag in Stück inkl. Multilateral Trading Facilities EPS in € (unverwässert) ¹ ² Vorschlag Bloomberg, adjustierte Daten, Stand: 20. April 2026 2025 2024 2023 2022 1.427 75.743.854 75.743.854 23,20 (25.06.2025) 17,26 (07.04.2025) 18,84 1.00¹ 5,4 1,8 %/15,3 % 1.415 76.464.319 1.724 76.464.319 1.367 61.783.594 75.136.922 27,40 (15.08.2024) 18,06 (23.12.2024) 18,5 1 5,4 -18,0 %/-0,3 % 75.136.922 24,30 (16.08.2023) 17,14 (31.10.2023) 22,55 2,6 3,5 61.783.594 26,38 (15.08.2022) 14,02 (07.03.2022) 22,12 4,45 11,3 +1,9 %/+13,9 % +51,1 %/+57,5 % 17.770 19.715 14.751 145.982 >19.225² 2,84 >20.779 1,62 >15.540 -0,51 >336.666 0,35 Sie wünschen weitere Informationen? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir Patrick Kiss und Nicolas Lissner
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 147 2021 2020 2019 2018 2017 2016 904 61.783.594 61.783.594 21,30 (13.08.2021) 14,00 (13.12.2021) 14,64 1 6,8 -20,7 %/-20,5 % 1.140 61.783.594 61.783.594 26,50 (03.01.2020) 9,52 (25.09.2020) 18,45 0,04 0,2 -30,2 %/ - 1.632 61.783.594 1.566 61.783.594 2.098 61.783.594 2.086 53.945.536 61.783.594 27,44 (21.05.2019) 22,54 (16.08.2019) 26,42 0 0 4,3 %/10,4 % 61.783.594 33,90 (02.01.2018) 24,98 (27.12.2018) 25,34 1,5 5,9 -25,4 %/-21,8 % 58.248.007 39,32 (18.04.2017) 30,37 (25.10.2017) 33,96 1,45 4,3 -12,2 %/-8,6 % 53.945.536 42,52 (09.06.2016) 35,86 (11.02.2016) 38,67 1,4 3,6 -4,4 %/-1,2 % 148.159 153.503 149.891 192.835 212.422 142.133 >418.885 0,97 >455.895 -4,07 >458.797 1,81 >526.239 1,29 >533.866 2,31 >412.750 4,11 Finanzkalender 2026 21.01. 19.03. 31.03. 28.04. 29.04. 12.05. 18.06. 25.06. 13.08. 21.09. Kepler Cheuvreux German Corporate Conference, Frankfurt Bank of America EMEA Real Estate CEO Conference, London Finanzbericht 2025 Geschäftsbericht 2025 JP Morgan Fixed Income IG Real Estate Conference, London Quartalsmitteilung 3M 2026 Hauptversammlung, Hamburg Baader Small Cap Pearls Day, München Halbjahresfinanzbericht 2026 Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 21.-24.09. Baader Investment Conference, München 12.11. Quartalsmitteilung 9M 2026 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir.
148 Investor Relations . Unsere Online-Kanäle Unsere Online-Kanäle Website als zentraler Kanal mit wachsender Reichweite Die Website www.deutsche-euroshop.de ist ein zentraler Informations- und Kommunikationskanal der Deutsche EuroShop und wurde mehrfach für ihr Informationsan- gebot sowie ihre Benutzerfreundlichkeit ausgezeichnet. Im Berichtsjahr stieg die Zahl der Besucher um 29 %, wäh- rend die Seitenaufrufe um 16 % zurückgingen. Für 2026 ist ein umfassender Relaunch vorgesehen, mit dem die Website gestalterisch und funktional weiterentwickelt und noch stärker auf die Erwartungen ihrer Nutzer ausgerichtet werden soll. Besucher in Tausend 700 600 500 400 300 200 100 Aufrufe in Millionen 14 12 10 8 6 4 2 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 5 2 0 2 Besucher Seitenaufrufe Social Media als ergänzende Informations- und Dialogkanäle Soziale Medien haben sich auch im Kapitalmarktumfeld als etablierte Kommunikationsplattformen entwickelt. Die Deutsche EuroShop nutzt diese Kanäle seit vielen Jahren aktiv, um Investoren und Interessierte zeitnah über aktuelle Entwicklungen zu informieren und zusätzliche Einblicke in das Unternehmen zu geben. Gerne treten wir auch über diese Wege mit Ihnen in den Dialog und freuen uns, wenn Sie uns auf einer oder meh- reren Plattformen begleiten:
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 149 Instagram LinkedIn Fotos und Videos von der DES unter: www.instagram.com/deutscheeuroshop Folgen Sie uns auf LinkedIn: www.linkedin.com/company/deutsche-euroshop-ag Facebook SlideShare Werden Sie ein Fan auf Facebook: www.facebook.com/euroshop Unsere Präsentationen und Berichte auf SlideShare: www.slideshare.net/desag IR Mall YouTube Unser Investor-Relations-Blog: www.ir-mall.com Unsere Videos auf YouTube: www.youtube.com/DeutscheEuroShop Auf Instagram zeigen wir nicht nur Fotos und Videos aus unserem „Konzernalltag“, sondern in unserer Story auch regelmäßig spannende Eindrücke aus unseren 21 Centern wie Neueröffnungen von Mietern oder beeindruckende Aktionen: @ deutscheeuroshop WWW Tsd. Follower 3 Mio. Visits 84% davon mobil Newsletter 155 Tsd. Abonnenten 261 3 Tsd. Beiträge Tsd. Fans 763 4 360 Mio. erreichte Tsd. Beiträge Personen Top-10-Center auf Facebook Center Altmarkt-Galerie, Dresden Galeria Baltycka, Danzig, Polen Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim Olympia Center, Brünn, Tschechische Republik Allee-Center, Magdeburg City-Point, Kassel Saarpark-Center, Neunkirchen Árkád, Pécs, Ungarn Stadt-Galerie, Passau Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Frankfurt 2025 83.768 70.242 61.050 54.614 52.006 49.466 44.774 44.052 35.867 35.784
Ein Meilenstein: 25 Jahre Deutsche EuroShop an der Börse Mit dem 2. Januar 2026 erreichte die Deutsche EuroShop den 25. Jahrestag ihrer Börsennotierung an der Frank- furter Wertpapierbörse und damit einen bedeutenden Meilenstein in ihrer Unternehmensgeschichte. Seit dem Börsengang im Jahr 2001 steht das Unternehmen für ein klar fokussiertes Geschäftsmodell, eine konsequent langfristige Ausrichtung sowie ein hohes Maß an Verläss- lichkeit gegenüber seinen Investoren. Über verschiedene Marktphasen hinweg hat sich der Kapitalmarkt dabei als zentraler Partner erwiesen – als Plattform für Dialog, Transparenz und Vertrauen. Das Jubiläum bot Gelegenheit, auf das Erreichte zurück- zublicken, Dank an langjährige Wegbegleiter auszu- sprechen und zugleich den Blick auf die zukünftige Ent- wicklung zu richten. Der Rückblick ist Ausdruck des erreichten Erfolgs und zugleich Verpflichtung, ein- geschlagenen Kurs mit unver- änderter Klarheit, Disziplin und langfristiger Perspektive fortzu- führen. den
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 151 Januar 2026 Juni 2025 September 2024 Februar 2023 September 2022 Mai 2022 September 2019 November 2017 März 2017 Oktober 2016 August 2013 Mai 2013 November 2012 Dezember 2011 Oktober 2011 Jul 2011 Januar 2011 Dezember 2010 November 2010 Oktober 2010 Juli/August 2010 Februar 2010 Januar 2010 Juli 2009 August 2007 Dezember 2007 August 2006 April 2006 November 2005 September 2004 August 2004 Juli 2004 Januar 2004 Dezember 2003 Oktober 2003 August 2003 Juli 2003 April 2003 Feierlichkeiten zum 25-jährigen Börsenjubiläum auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse Platzierung eines Green Bonds (500 Mio. €) Wiederaufnahme in den SDAX Kapitalerhöhung (14.680.725 neue Aktien), Erhöhung der Beteiligungen am Alle-Center Magdeburg, Forum Wetzlar, Galeria Bałtycka, Phoenix-Center Hamburg, Saarpark-Center Neunkirchen sowie der Stadt- Galerie Passau Ausscheiden aus dem SDAX Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot durch Oaktree und CURA Aufnahme in den SDAX Wandlung der 100-Mio.-€-Schuldverschreibung in 3.378.598 Aktien Kapitalerhöhung (4.459.460 neue Aktien), Erwerb des Olympia Center Brünn, Tschechische Republik Erwerb einer 50 %-Beteiligung am Saarpark-Center, Neunkirchen Verkauf des Galeria Dominikanska Breslau, Polen Aufstockung der Anteile an der Altmarkt-Galerie Dresden auf 100 % Kapitalerhöhung (2.314.136 neue Aktien), Platzierung einer Wandelschuldverschreibung (100 Mio. €), Erwerb des Herold-Center Norderstedt Aufnahme in den EURO STOXX und STOXX Europe 600 Erwerb einer 50 %-Beteiligung am Allee-Center Magdeburg Aufstockung der Anteile an der City-Galerie Wolfsburg auf 100 % Aufstockung der Anteile an der Stadt-Galerie Hameln auf 100 % Erhöhung der Beteiligung am Main-Taunus-Zentrum Sulzbach/Frankfurt auf 52 % Kapitalerhöhung (5.736.822 neue Aktien) Erwerb des Billstedt-Center Hamburg Sachkapitalerhöhung (1.780.000 neue Aktien), Aufstockung der Anteile an den Shoppingcentern in Dresden, Kassel und Wuppertal Kapitalerhöhung (6.302.082 neue Aktien) Erwerb des A10 Center Wildau Kapitalerhöhung (3.437.498 neue Aktien) Aktiensplit im Verhältnis 1:2 Erwerb einer 75 %-Beteiligung an der Stadt-Galerie Passau, Verkauf des Centro Commerciale Tuscia in Viterbo, Italien Erwerb einer 74 %-Beteiligung an der Galeria Bałtycka in Danzig, Polen Verkauf des Centers Shopping Etrembières in Annemasse, Frankreich Erwerb einer 94,9 %-Beteiligung an der Stadt-Galerie Hameln, Kapitalerhöhung (1.562.499 neue Aktien), Erwerb einer 94,9 %-Beteiligung am Rathaus-Center Dessau Aufnahme in den MDAX Erwerb einer 50,0 %-Beteiligung an den City Arkaden Klagenfurt, Österreich Verkauf des Centro Commerciale Friuli im italienischen Udine Aufnahme in den EPRA-Index Erwerb einer 33,3 %-Beteiligung an der Galeria Dominikanska Breslau, Polen Erwerb einer 65 %-Beteiligung am Forum Wetzlar Erwerb einer 50 %-Beteiligung am Phoenix-Center Hamburg Aufnahme in den SDAX Aufnahme in das Segment Prime Standard der Deutsche Börse AG November 2002 Erwerb einer 50 %-Beteiligung an Árkád Pécs, Ungarn Februar 2002 März 2001 Januar 2001 September 2000 Erwerb der Mehrheitsbeteiligung des Allee-Centers Hamm Erwerb des Centro Commerciale Tuscia Viterbo, Italien Aufnahme der amtlichen Notierung Zulassung der Aktien zum amtlichen Börsenhandel, Erwerb der ersten acht Beteiligungen am Main-Tau- nus-Zentrum Sulzbach, an der Altmarkt- Galerie Dresden, dem City-Point Kassel, der City-Galerie Wolfsburg, dem Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim, den City-Arkaden Wuppertal, des Centro Commerciale Friuli in Udine, Italien und des Centers Shopping Etrembiéres in Annemasse, Frankreich.
153 155 Grundlagen des Konzerns 155 Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie 156 Steuerungssystem 157 Wirtschaftsbericht 157 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmen bedingungen 160 Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns 161 Ertragslage des Konzerns 167 Finanzlage des Konzerns 172 Vermögenslage des Konzerns 175 Nachtragsbericht 175 Prognosebericht 178 Risikobericht 178 Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems 179 Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem 179 Einschätzung der Gesamtrisikoposition 180 Darstellung wesentlicher Einzelrisiken 188 Chancenbericht 189 Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen 189 Übernahmerelevante Angaben 191 Erklärung zur Unternehmen sführung 191 Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 155 Grundlagen des Konzerns Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie Die Deutsche EuroShop AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands einzige Aktien- gesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erst- klassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop AG an 16 Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 % be teiligt ist. Weitere Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzern- anhang aufgeführt. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmens strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem we sent- lichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus- geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutsch- land. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten tragen zur Rentabilität bei. Der Deutsche EuroShop Konzern ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig seine Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel- gerichtet weiterentwickelt. Der Deutsche EuroShop Konzern finanziert seine Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unterschiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emission von Anleihen und vergleich- baren alternativen Instrumenten verfügt die Deutsche EuroShop AG über ein Investment Grade Rating. Ziel der Deutsche EuroShop AG ist es, dieses Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwankender Zinsen und tendenziell strengerer Kredit- auflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Deutsche EuroShop Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Markt- bedingungen, in einer Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen. Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio Der Deutsche EuroShop Konzern verfügt über ein aus- gewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und euro- päischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1-a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Ein- wohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicherheit bieten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstums- geschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolio- anpassungen vor, wenn sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungs- strukturen kann sich die Deutsche EuroShop AG auf unter- schiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wert- optimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio.
156 Zusammengefasster Lagebericht . Grundlagen des Konzerns Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchst- mögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management des Deutsche EuroShop Konzerns mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen- mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete zusammensetzt. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop AG an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg („ECE Market- places“), ausgelagert. Die ECE-Unternehmensgruppe ent- wickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Markt- führer. Die Deutsche EuroShop AG sieht in einem profes- sionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Täglich besuchen 400.000 bis 500.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop Center und lassen sich von der Branchen- und Gastro- nomievielfalt, dem Freizeitangebot sowie von Aktionen wie Modenschauen, Wissens- und Erlebnisausstellungen sowie Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Ein- kaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Omnichannel-Ansatz Die Deutsche EuroShop AG sieht eine immer engere Ver- bindung des stationären Handels mit dem Onlinehandel. Als Vermieterin von vielfältigen Flächen an erstklassigen Standorten fördert sie seit Jahren einen Omnichannel- Ansatz – für ihre Centerstandorte wie auch für ihre Mieter. Die Center des Portfolios sind die Kernelemente für die Einkaufserlebnisse der Gäste. Darüber hinaus fungieren sie als umfangreiches Warenlager. Die Betrachtung der Center als Micro-Hubs ermöglicht nicht nur einen höheren Absatz beim Einzelhändler und schnellere Lieferzeiten für Kunden, sondern leistet auch einen Beitrag zur CO₂- Reduktion durch verkürzte Transportwege. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäfts- ordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditäts- überschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirt- schaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungs- indikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations) je Aktie. Für den handelsrechtlichen Jahres- abschluss der Deut sche EuroShop AG sind die Beteiligungs- erträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungs- indikatoren. Auf Basis einer fünfjährigen Mittelfristplanung je Shop- ping center wird einmal jährlich eine aggregierte Konzern- planung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungs- größen werden festgelegt. Unterjährig (quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Umsätze unserer Mieter, Besucherfrequenzen sowie Vermietungsstand, überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erfor der liche Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Be stim mun- gen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstands- mitglieder und wesentliche Geschäfte des Vorstands be nötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden. Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 157 Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmen bedingungen Die deutsche Wirtschaft beendete das Jahr 2025 im Plus. Die Wirtschaftsleistung nahm nach zwei Rezessionsjahren wieder leicht zu. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2025 preisbereinigt um 0,2 % (2024: -0,2 %). Das Wachstum sei vor allem auf die gestiegenen Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates zurückzuführen. Demgegenüber gaben die Exporte erneut nach. Die Export- wirtschaft sah sich im Berichtsjahr heftigem Gegenwind ausgesetzt durch die höheren US-Zölle, die Euro-Auf- wertung und die stärkere Konkurrenz aus China. Zudem hielt die Investitionszurückhaltung an. Sowohl in Ausrüstungen als auch Bauten wurde 2025 weniger investiert als im Vorjahr. Die Bruttowertschöpfung des verarbeitenden Gewerbes nahm 2025 im dritten Jahr in Folge ab (-1,3 %), wenngleich weniger stark als in den beiden Vorjahren. Große Bereiche wie Maschi nenbau und Automobil hatten weiterhin Ein- bußen aufgrund stärkerer Konkurenz auf den Absatz- märkten zu verzeichnen. Für das Baugewerbe war 2025 erneut ein schwieriges Jahr. Die Bruttowertschöpfung nahm erneut ab (-3,6 %), während die Zahl der Insolvenzen weiter anstieg. Anhaltend hohe Baupreise bremsten insbesondere den Hochbau. Im Dienstleistungssektor zeigte sich ein gemischtes Bild. Während die preisbereinigte Bruttowertschöpfung der Unternehmensdienstleister (-0,8 %) und der sonstigen Dienstleister, etwa für Sport, Unterhaltung und Erholung, (-0,3 %) zurückging, stieg sie im Bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe an (+1,2 %). Zu diesem Anstieg trug insbesondere der Einzelhandel bei. Das Gastgewerbe erwirtschaftete hingegen weniger als im Vorjahr. Im Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesund- heit wuchs die Wertschöpfung ebenfalls erneut (+1,4 %). Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahres- durchschnitt 2025 gemäß Statistischem Bundesamt wie im Vorjahr um 2,2 %. Damit habe sich die Entwicklung der Verbraucherpreise stabilisiert. 2023 hatte die Preis- steigerung noch bei 5,9 %, 2022 sogar bei 6,9 % gelegen. Die Reallöhne setzten ihren positiven Trend auch im ver- gangenen Jahr fort: Im dritten Quartal 2025 lagen sie um 2,7 % höher als im Vorjahresquartal. Die privaten Konsumausgaben nahmen laut dem Statisti- schen Bundesamt preisbereinigt erneut leicht zu (+1,4 %). Am stärksten stiegen die Konsumausgaben für Gesundheit (+3,8 %) und Mobilität (+2,7 %), letzteres vor allem aufgrund gestiegener Pkw-Käufe. Für Gastronomie und Beherbergung gaben die Konsumenten dagegen erneut weniger aus (-0,6 %). Der Zuwachs des Staatskonsums fiel mit 1,5 % noch etwas stärker aus als der Zuwachs des privaten Konsums. Neben gestiegenen Ausgaben für soziale Sach- und Pflege- leistungen erhöhten sich vom Staat gezahlte Arbeit- nehmerentgelte. Die wirtschaftliche Schwäche Deutschlands wirkt sich gemäß Bundesagentur für Arbeit deutlich am Arbeitsmarkt aus. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland erhöhte sich im Jahresdurchschnitt 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 161.000 auf 2.948.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote stieg damit um 0,3 %-Punkte auf 6,3 % im Jahresdurch- schnitt gegenüber 2024. In Tschechien lag die Inflationsrate 2025 bei 2,5 % gegen- über 2,4 % im Vorjahr. Die Preise für Waren stiegen ins- gesamt um 1,1 % und die Preise für Dienstleistungen um 4,7 % im Jahr 2025. Die Verbraucherpreise in Polen stiegen im Dezember 2025 um 2,4 % gegenüber dem entsprechenden Monat des Vor- jahres (mit einem Anstieg der Preise für Dienstleistungen um 5,2 % und für Waren um 1,3 %). 2025 haben sich die polnischen Verbraucherpreise um 3,6 % gegenüber dem Vorjahr erhöht.
158 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Einzelhandel Immobilienmarkt Der Einzelhandel in Deutschland hat nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2025 real (preisbereinigt) 2,7 % mehr Umsatz erwirtschaftet als im Vorjahr. Gegenüber dem Jahr 2021, als der Einzelhandel den bisher höchsten Umsatz seit Beginn der Zeitreihe des Statistischen Bundesamtes im Jahr 1994 erzielt hatte, lag der Jahresumsatz 2025 nach den vorläufigen Ergebnissen real um 0,1 % niedriger. Gemäß HDE Handelsverband Deutschland stieg der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im Berichts- jahr um 3,0 % auf 683,7 Mrd. €. Der Umsatz im Online- handel stieg 2025 um 3,9 % auf 92,3 Mrd. €. Das entsprach einem Anteil von etwa 13,5 % (2024: 13,3 %) am gesamten Einzelhandelsumsatz. Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin wesentlich von folgenden Faktoren bestimmt: dem Onlinehandel, den innerstädtischen Geschäften und Einkaufszentren im unmittelbaren Einzugsgebiet und den innerstädtischen Centern benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wich- tige Wettbewerber dar. Hinzu kommt ein wachsender Wettbewerb durch die Ansiedlung oder Erweiterung von Factory-/Designer- Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese bzw. inzwischen auch in Stadtlagen. Aktuell gibt es Planungen, ein Designer-Outlet-Center im saarländischen Zweibrücken zu erweitern, das im Einzugsgebiet des Saarpark-Centers in Neunkirchen liegt. Weiterhin ist für 2027 die Eröffnung eines Outlet-Centers in Remscheid, im Einzugsgebiet der City-Arkaden Wuppertal, geplant. Der Umsatz im Einzelhandel stieg in Tschechien im Dezem- ber 2025 gegenüber dem Vorjahr real um 1,8 %; im Monats- vergleich sank er um 0,1 %. Für das gesamte Jahr 2025 stieg der Umsatz im tschechischen Einzelhandel um 3,5 %. Im Zeitraum Januar bis Dezember 2025 stiegen die Einzel- handelsumsätze in Polen im Vergleich zum Vorjahr preis- bereinigt um 4,3 %. Nach Berechnungen von JLL legte der deutsche Invest- mentmarkt für Handelsimmobilien 2025 mit einem leicht rückläufigen Transaktionsvolumen von 33,9 Mrd. € nach 35,4 Mrd. € im Vorjahr eine Pause ein (-4 %). Mit 10,2 Mrd. € entfielen wie im Vorjahr 30 % des Transaktionsvolumens auf den Wohnsektor. Mit mehr als 6,5 Mrd. € bzw. 19 % (Vorjahr: 16 %) des Transaktionsvolumens belegten Einzel- handelsimmobilien den zweiten Platz, gefolgt von Logistik- immobilien mit einem Volumen von knapp 6,5 Mrd. € bzw. 19 % (Vorjahr: 22 %) und von Büroimmobilien mit einem Volumen von rund 6,3 Mrd. € (19 %, Vorjahr: 15 %). Die Belebung bei Einzelhandelsimmobilien setzte sich fort. Das im Vergleich zum Vorjahr gestiegene Transaktions- volumen war 2025 getrieben von den beiden über alle Assetklassen hinweg größten Transaktionen – dem Verkauf des Warenhauses Oberpollinger in München für rund 380 Mio. € und des Designer Outlet Centers Neumünster für rund 350 Mio. €. Neben innerstädtischen Waren- und Geschäftshäusern machte sich die Belebung auch in einer nach wie vor konstanten Nachfrage nach Supermärkten und lebensmittelgeankerten Fachmärkten bemerkbar. Die internationale Handelspolitik hat sich laut JLL nach den Aufregungen und Diskussionen rund um die Zollpolitik der USA gegen Ende des Jahres 2025 wieder etwas beruhigt. Die Spitzenrenditen für Immobilien zeigten 2025 laut JLL nur wenig Veränderung. In einzelnen Assetklassen gab es uneinheitliche Bewegungen. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen unverändert zum Jahresende bei durchschnittlich 5,90 % (2024: 5,90 %). Das Neuvermietungsvolumen von Einzelhandelsimmo- bilien lag nach Berechnungen von JLL 2025 bei 519.500 m² und damit um 8,6 % über dem Vorjahr (478.300 m²). Die Zahl der Abschlüsse legte im Jahresvergleich von 932 auf 954 zu. Besonders bemerkenswert sei gemäß JLL die kon- stant hohe Bedeutung internationaler Konzepte für den deutschen Einzelhandelsmarkt. Die expansivste Mieter- gruppe waren erneut die Textilhändler, die ihre Spitzen- position beim Flächenumsatz im Gesamtjahr 2025 mit 136.878 m² erfolgreich behaupteten und damit etwa 26 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. In der Textil- branche entfiel davon auf den Bereich Young Fashion knapp die Hälfte des Anmietungsvolumens. Die Branche Gastro- nomie/Food belegte mit 113.293 m² (22 % des Gesamt- umsatzes) den zweiten Platz, was gemäß JLL die anhaltende Bedeutung des Lebensmitteleinzelhandels und der Gastro- nomie für die Belebung der Innenstädte unterstreicht.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 159 Entwicklung des Aktienkurses Der Jahresschlusskurs (Xetra) der Aktie der Deutsche EuroShop lag zum 31. Dezember 2024 bei 18,50 €. In den ersten Wochen des Jahres 2025 bewegte sich der Kurs ohne größere Ausschläge in einem engen Korridor zwi- schen 18,00 € und 19,00 €, den er in der zweiten Märzhälfte zunächst nach oben durchbrechen konnte. Im weiteren Verlauf kam es – wie bei vielen Aktien weltweit im Zuge der Diskussionen über mögliche US-Zölle – zu einer deut- lichen Abwärtsbewegung. Am 7. April 2025 erreichte die Aktie mit 17,26 € den niedrigsten Stand des Jahres. Im Anschluss setzte eine kräftige Erholung ein, die sich insbesondere in den zwei Wochen vor der Hauptver- sammlung der Deutsche EuroShop beschleunigte. Zu die- ser waren die Aktionäre am 27. Juni 2025 nach Hamburg eingeladen. In diesem Zeitraum markierte die Aktie am 25. Juni 2025 mit 23,20 € den höchsten Kurs des Jahres. In den darauffolgenden Monaten bewegte sich der Kurs erneut überwiegend in einer Bandbreite zwischen 18,00 € und 19,00 €. Zum Jahresende schloss die Aktie bei 18,84 €. Unter Berücksichtigung der am 2. Juli 2025 aus- geschütteten Dividende von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 ergibt sich für das Gesamtjahr 2025 eine Gesamtperformance von +15,3 %. Der Small-Cap- Index SDAX verzeichnete im gleichen Zeitraum eine Entwicklung von +25,3 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Jahresende 2025 auf rund 1,43 Mrd. €.
160 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns in Mio. € Umsatzerlöse¹ EBIT¹ EBT (ohne Bewertungsergebnis)¹ ² EPRA³ Earnings⁹ FFO¹ ⁴ Eigenkapitalquote in %⁵ LTV-Verhältnis in %⁶ EPRA³ LTV in %⁷ in € EPRA³ Earnings je Aktie⁶ ⁹ FFO je Aktie⁴ EPRA³ NTA je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien⁸ 01.01.- 31.12.2025 270,4 214,4 147,8 145,2 147,6 47,1 41,3 43,4 01.01.- 31.12.2025 1,92 1,95 28,45 75.743.854 01.01.- 31.12.2024 271,4 216,3 165,2 161,6 162,5 49,2 39,2 41,1 01.01.- 31.12.2024 2,12 2,14 29,02 76.090.428 ± -0,4% -0,9% -10,5% -10,1% -9,2% ± -9,4% -8,9% -2,0% -0,5% ¹ ² ³ ⁴ ⁵ ⁶ ⁷ ⁸ ⁹ Bedeutsame Leistungsindikatoren Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an ge- passt. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider. Inklusive Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Proper- ties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobi- lienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien der Vergleichsperiode berücksichtigt zeitgewichtet die erworbenen eigenen Aktien. Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der "Best Practice Recommendations" der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. Im Geschäftsjahr 2025 verlief das operative Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns stabil und erwartungsgemäß. Bei einer weiterhin leicht positiven Entwicklung der Umsätze unserer Mieter gingen die Besucherzahlen leicht zurück: Unsere Mieter konnten gegenüber der Vorjahresperiode eine Steigerung der Handelsumsätze um 2,2 % erzielen, während die Besucherfrequenz in unseren Shoppingcentern um -0,4 % sank. Der Vermietungsstand hat sich von 95,4 % im Vorjahr auf 95,7 % zum Bilanzstichtag erhöht und lag damit auf einem hohen Niveau. Der EPRA Vermietungsstand hat sich von 93,3 % auf 95,0 % erhöht. Die Prognose für das Geschäftsjahr 2025 wurde im letzt- jährigen Abschluss wie folgt benannt: Umsatz in einer Bandbreite von 268 bis 276 Mio. €, leicht rückläufiges EBIT im Korridor von 209 bis 217 Mio. €, operatives Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) in einer Spanne von 150 bis 158 Mio. € sowie FFO zwischen 145 bis 153 Mio. € bzw. 1,91 € bis 2,02 € je Aktie. Mit der Veröffent- lichung der Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 wurden die Prognosen in Anbetracht der Entwicklung im November wie folgt präzisiert: Umsatz: 268 bis 273 Mio. € EBIT: 211 bis 216 Mio. € EBT (ohne Bewertungsergebnis): 144 bis 149 Mio. € FFO: 146 bis 151 Mio. € Aufgrund von gewährten Mietanreizen, die über die Lauf- zeit zu verteilen sind (z. B. Baukostenzuschüsse und miet- freie Zeiten), sowie aufgrund von gesunkenen Umsatz-
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 161 erlösen aus Umlagen von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen waren die Umsatzerlöse planmäßig leicht rückläufig im Geschäftsjahr 2025 und lagen mit 270,4 Mio. € in der prognostizierten Bandbreite. Das EBIT des Geschäftsjahres 2025, das aufgrund von gestiegenen operativen Centeraufwendungen rückläufig zum Vorjahr war, lag mit 214,4 Mio. € ebenfalls innerhalb der Prognose. Das EBT (ohne Be wer tungs ergebnis) von 147,8 Mio. € sowie die FFO mit 147,6 Mio. € lagen ebenfalls innerhalb der prognostizierten Bandbreiten. Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns aus Sicht des Vorstands trotz der weiter anhaltenden Belastungs- faktoren des Geschäftsjahres (Rezession, geopolitische Unsicherheiten und Konflikte) operativ positiv entwickelt. Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns wertet der Vorstand bei einer Eigenkapitalquote von 47,1 % und einem LTV von 41,3 % weiterhin als sehr solide. Insgesamt ist der Vorstand mit dem operativen Geschäftsverlauf 2025 sehr zufrieden. Ertragslage des Konzerns in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI 01.01.- 31.12.2025 270.393 -49.584 -7.185 213.624 01.01.- 31.12.2024 271.403 -46.252 -7.731 217.420 Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) 10.937 -10.113 214.448 11.228 -2.613 34 8.649 -62.617 -14.589 -2.739 4.626 -66.670 9.074 -10.189 216.305 16.581 -8.231 474 8.824 -49.083 -14.397 -1.876 5.408 -51.124 ± -1.010 -3.332 546 -3.796 1.863 76 -1.857 -175 -13.534 -192 -863 -782 -15.546 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 147.778 165.181 -17.403 Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis 11.804 2.613 14.417 -7.228 60.117 -34 60.083 -22.870 8.231 -14.639 -8.115 -18.439 -474 -18.913 215.050 123.514 29.056 887 78.996 91.536 Veränderung in % -0,4 -7,2 7,1 -1,7 20,5 0,7 -0,9 -2,0 -27,6 -1,3 -46,0 -14,5 -30,4 -10,5 198,5 10,9 417,7 74,1
162 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Umsatzerlöse in Mio € 271,4 270,4 -0,4 % 2024 2025 Umsatzerlöse in T€ Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach Altmarkt-Galerie, Dresden A10 Center, Wildau Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim Allee-Center, Magdeburg Phoenix-Center, Harburg Saarpark-Center, Neunkirchen Billstedt-Center, Hamburg Herold-Center, Norderstedt Allee-Center, Hamm Stadt-Galerie, Passau Forum, Wetzlar City-Arkaden, Wuppertal Rathaus-Center, Dessau City-Galerie, Wolfsburg City-Point, Kassel Stadt-Galerie, Hameln DES Verwaltung GmbH Summe Inland Olympia Center, Brünn Galeria Bałtycka, Danzig Summe Ausland Summe Gesamt Umsatzerlöse leicht rückläufig Die Umsatzerlöse von 270,4 Mio. € (i. Vj. 271,4 Mio. €) reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,0 Mio. € (-0,4 % like-for-like). Während sich die Umsatzerlöse aus Mindestmieteinnahmen, u. a. aufgrund von gestiegenen Vertragsmieten, erhöht haben, waren die Umsatzmieten leicht rückläufig im Vergleich zum Vorjahr. Erlöse aus Umlagen von Grund- steuern und Versicherungsaufwendungen haben sich um 1,8 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grundsteuerreform überwiegend gesunkenen Grundsteuerbelastung der Shoppingcenter. 01.01.- 31.12.2025 37.572 24.370 17.889 17.192 16.656 12.347 11.596 11.100 10.920 10.384 9.849 8.793 8.301 7.574 7.558 5.985 5.127 1.484 224.697 26.486 19.210 45.696 01.01.- 31.12.2024 35.845 24.113 18.058 17.498 16.965 13.835 11.817 11.353 11.231 9.924 10.330 9.991 8.355 7.591 8.137 6.526 5.219 1.408 228.196 24.800 18.407 43.207 ± 1.727 257 -169 -306 -309 -1.488 -221 -253 -311 460 -481 -1.198 -54 -17 -579 -541 -92 76 -3.499 1.686 803 2.489 270.393 271.403 -1.010 Veränderung in % 4,8 1,1 -0,9 -1,7 -1,8 -10,8 -1,9 -2,2 -2,8 4,6 -4,7 -12,0 -0,6 -0,2 -7,1 -8,3 -1,8 5,4 -1,5 6,8 4,4 5,8 -0,4
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 163 Operative Centeraufwendungen über dem Vorjahr Finanzergebnis planmäßig niedriger Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -66,7 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-51,1 Mio. €), maß- geblich bedingt durch den um 13,5 Mio. € gestiegenen Zins- aufwand. Hier wirkten sich die im Juni 2025 begebene Anleihe sowie die Darlehenserhöhungen im Juni 2024 für das Allee-Center Hamm sowie für das Allee-Center Mag- deburg und die erstmalige Darlehensaufnahme im August 2024 für das Rathaus-Center Dessau aus. Die Zinserträge lagen mit 4,6 Mio. € leicht unter dem Niveau des Vorjahres (5,4 Mio. €). Die übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von 2,7 Mio. € (i. Vj. 1,9 Mio. €) resultierten aus der Ablösung von Swaps im Zuge der vorzeitigen Rückzahlung der zugrunde liegenden Darlehen für die Stadt-Galerie Hameln sowie für die Stadt-Galerie Passau 2025 bzw. resultierten im Vorjahr aus der Ablösung des Swaps im Zuge der lang- fristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für das Allee-Center Hamm zu verbesserten Konditionen. Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres von 49,6 Mio. € (i. Vj. 46,3 Mio. €), die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben- kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen um 7,2 % über dem Vor- jahr. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen bedingt durch Ein- malaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturmschaden. Erstattungsfähige Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt und die Erstattung in den sonstigen betrieb- lichen Erträgen erfasst. Die Grundsteueraufwendungen sind demgegenüber aufgrund der durch die Grundsteuer- reform gesunkenen Grundsteuerbelastung nachhaltig zurückgegangen. Geringerer Wertberichtigungsbedarf Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderun- gen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. € (7,1 %) auf 7,2 Mio. € (i. Vj. 7,7 Mio. €) reduziert. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf 10,9 Mio. € (i. Vj. 9,1 Mio. €) und lagen damit über dem Vor- jahr (1,9 Mio. €). Sie resultierten im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Miet- forderungen (2,6 Mio. €, i. Vj. 3,2 Mio. €), aus Erstattungen von Versicherungen (2,3 Mio. €, i. Vj. 0,8 Mio. €), aus der Auflösung von Rückstellungen (2,0 Mio. €, i. Vj. 1,5 Mio. €) sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkosten- abrechnungen (1,2 Mio. €, i. Vj. 1,4 Mio. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größten- teils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personal- kosten handelte, waren mit 10,1 Mio. € auf Vorjahresniveau (i. Vj. 10,2 Mio. €). EBIT leicht unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 214,4 Mio. € trotz gestiegener sonstiger betrieblicher Erträge leicht unter dem Vorjahr (216,3 Mio. €), was im Wesentlichen auf das gesunkene Nettobetriebsergebnis (NOI) im Zusammenhang mit gestiegenen operativen Centeraufwendungen zurückzuführen ist.
164 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Anteilige und aufsummierte Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen in T€ City-Arkaden, Klagenfurt Árkád, Pécs Sonstige Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT Zinserträge Zinsaufwendungen Finanzergebnis Tatsächlicher Steueraufwand At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Latente Steuern Gewinn- oder Verlustanteil 01.01.- 31.12.2025 7.388 5.141 47 12.576 01.01.- 31.12.2024 6.950 5.027 41 12.018 -1.753 -274 10.549 332 -410 10.471 29 -1.325 -1.296 -492 8.683 2.579 -34 -1.673 -203 10.142 600 -298 10.444 56 -1.366 -1.310 -311 8.823 8.231 -474 11.228 16.580 Veränderung in % 6,3 2,3 14,6 4,6 -4,8 -35,0 4,0 -44,7 -37,6 0,3 -48,2 3,0 1,1 -58,2 -1,6 -68,7 92,8 -32,3 ± 438 114 6 558 -80 -71 407 -268 -112 27 -27 41 14 -181 -140 -5.652 440 -5.352 EBT (ohne Bewertungsergebnis) rückläufig Aufgrund des gesunkenen Finanzergebnisses sowie des leicht rückläufigen EBIT hat sich das EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) um 10,5 % auf 147,8 Mio. € reduziert (i. Vj. 165,2 Mio. €). Bewertungsergebnis Die Immobilienwerte haben sich 2025 leicht positiv ent- wickelt und resultierten inklusive der Investitionen in den Immobilienbestand in einem Bewertungsergebnis von 14,4 Mio. € (i. Vj. -14,6 Mio. €). Aufgrund steigender Ver- tragsmieten hat sich die Immobilienbewertung im Berichts- jahr stabilisiert und es erfolgte nach Jahren rückläufiger Bewertungen wieder eine leichte Aufwertung des Immobilienbestands. Vom Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens ent- fielen, nach Berücksichtigung des Anteils der Fremd- gesellschafter, 11,8 Mio. € (i. Vj. -22,9 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilien- vermögens und 2,6 Mio. € (i. Vj. 8,2 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurde das Immobilienvermögen im Ge schäfts jahr um 1,4 % aufgewertet (i. Vj. 0,7 %), maßgeb- lich bedingt durch laufende Investitionen in Höhe von 32,2 Mio. € in das im Konzern ausgewiesene Immobilienver-
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 165 EPRA Earnings in Mio € / in € je Aktie 122,0 129,6 172,4 161,6 145,2 1,97 2,10 2,29 2,12 1,92 2021 61,8 2022 61,8 2023 75,1 2024 76,1 2025 75,7 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. EPRA Earnings rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis aus- klammern, haben sich um 16,4 Mio. € auf 145,2 Mio. € bzw. um 0,20 € auf 1,92 € je Aktie verringert, ins- besondere aufgrund des rückläufigen EBIT sowie des gesunkenen Finanzergebnisses. mögen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertände- rungen von 14,9 Mio. € sowie durch laufende Investitionen in Höhe von 0,5 Mio. € in das Immobilienvermögen der nach at-equity bilanzierten Gemeinschafts unter nehmen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertän de rungen von 2,6 Mio. €. Die Bandbreite der Be wer tungs änderungen der Objekte lag zwischen -2,9 % und +10,0 %. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich aufgrund des leicht rückläufigen EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) auf 7,2 Mio. € (i. Vj. 8,1 Mio. €) verringert. Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at- equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, haben sich im Berichtsjahr als Folge der schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % bis 2027 auf 10 % ab 2032 um 60,1 Mio. € reduziert (i. Vj. um 18,9 Mio. € erhöht). Konzernergebnis deutlich verbessert Das Konzernergebnis lag aufgrund einmaliger Erträge aus der Auflösung von latenten Steuern sowie aufgrund des gestiegenen Be wer tungsergebnisses mit 215,1 Mio. € um 91,5 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (123,5 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich entsprechend von 1,62 € auf 2,84 €. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Einmaleffekte¹ ³ Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen² EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 01.01.-31.12.2025 01.01.-31.12.2024 in T€ 215.050 -14.417 2.739 -58.153 145.219 je Aktie in € 2,84 -0,19 0,04 -0,77 1,92 75.743.854 in T€ 123.514 14.639 1.876 21.556 161.585 je Aktie in € 1,62 0,19 0,02 0,29 2,12 76.090.428 ¹ ² ³ Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der "Best Practice Recommendations" der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen.
166 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Funds from Operations (FFO) in Mio. € 162,5 147,6 -9,2 % 2024 2025 Entwicklung der Funds from Operations Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finan- zierung unserer laufenden Investitionen in Bestands- objekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenaus- schüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, sowie nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO verringerten sich von 162,5 Mio. € auf 147,6 Mio. € bzw. von 2,14 € auf 1,95 € je Aktie. Funds from Operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen¹ ² Einmaleffekte¹ ² Latente Steuern² FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 01.01.-31.12.2025 01.01.-31.12.2024 in T€ 215.050 -14.417 4.280 2.739 -60.083 147.569 je Aktie in € 2,84 -0,19 0,05 0,04 -0,79 1,95 75.743.854 in T€ 123.514 14.639 3.528 1.876 18.913 162.470 je Aktie in € 1,62 0,19 0,05 0,03 0,25 2,14 76.090.428 ¹ ² Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an ge- passt. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 167 Ertragslage der Segmente In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal ein- bezogen. Dabei wird zwischen den Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Aus- land“) unterschieden (wir verweisen auch auf unsere Aus- führungen zur Segmentberichterstattung im Konzern- anhang): in T€ Umsatzerlöse - Inland - Ausland EBIT - Inland - Ausland EBT (ohne Bewertungsergebnis) - Inland - Ausland 01.01.- 31.12.2025 261.156 203.152 58.004 210.462 160.021 50.441 159.671 114.985 44.686 01.01.- 31.12.2024 262.144 206.961 55.183 213.130 164.970 48.160 169.625 128.119 41.506 ± -988 -3.809 2.821 -2.668 -4.949 2.281 -9.954 -13.134 3.180 Veränderung in % -0,4 -1,8 5,1 -1,3 -3,0 4,7 -5,9 -10,3 7,7 Finanzlage des Konzerns Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihre Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel- gerichtet weiterentwickelt. Die Gesellschaft finanziert ihre Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unter- schiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emis- sion von Anleihen und vergleichbaren alternativen Instru- menten verfügt die Deutsche EuroShop über ein Invest- ment Grade Rating. Ziel der Gesellschaft ist es, dieses Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwankender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen, in einer Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen. Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Die Deut sche EuroShop AG hat zudem Zugang zu kurzfristigen Finan zierungsin stru- menten, um unmittelbar auf Investitionsmöglichkeiten reagieren zu können. Nicht benötigte Liquidität wird – bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung lau- fender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden – kurz- fristig angelegt.
168 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Finanzierungsanalyse Zum 31. Dezember 2025 wies der Deutsche EuroShop Konzern folgende Finanzkennzahlen aus: in Mio. € Bilanzsumme Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter) Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverbindlichkeiten Loan to Value (LTV) in % 31.12.2025 4.603,8 2.170,1 47,1 1.704,0 41,3 31.12.2024 4.364,4 2.145,7 49,2 1.595,9 39,2 Veränderung 239,4 24,4 -2,1 108,1 2,1 Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.170,1 Mio. € (i. Vj. 2.145,7 Mio. €), das sich aus dem Eigen- kapital der Konzernaktionäre (1.901,5 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (268,6 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der im Juli 2025 gezahlten Dividende (200,7 Mio. €) ver- ringert. Die Bilanzsumme ist im Zusammenhang mit der am 18. Juni 2025 mit einem Nennbetrag von 500 Mio. € begebenen Anleihe (Green Bond) um 239,4 Mio. € gestiegen. Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd- gesellschaftern) von 47,1 % hat sich aufgrund der genannten Dividendenausschüttung sowie der begebenen Anleihe gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (49,2 %) ver- ringert. Sie lag damit aber weiterhin auf einem soliden Niveau. Finanzverbindlichkeiten in T€ Langfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Summe Abzüglich liquider Mittel Nettofinanzverbindlichkeiten 31.12.2025 1.938.879 152.536 2.091.415 387.405 1.704.010 31.12.2024 1.795.909 12.465 1.808.374 212.438 1.595.936 Veränderung 142.970 140.071 283.041 174.967 108.074 Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 1.808,4 Mio. € um 283,0 Mio. € auf 2.091,4 Mio. €, maßgeblich aufgrund der im Juni 2025 begebenen Anleihe. In diesem Zusammen- hang wurden Darlehen des Herold-Center Norderstedt und der Stadt-Galerie Hameln vollständig sowie Darlehen der Stadt-Galerie Passau und des City-Point Kassel anteilig getilgt. Trotz im Zuge der Begebung der Anleihe gestiegenen liquiden Mittel lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.704,0 Mio. € per Saldo um 108,1 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2024 (1.595,9 Mio. €). Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlich- keiten dienen ausschließlich der Finanzierung der lang- fristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 41,3 % (i. Vj. 39,2 %) des langfristigen Vermögens fremd- finanziert (LTV). Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Kon- zerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochter- unternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 43,4 % (i. Vj. 41,1 %).
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 169 EPRA Loan to Value (EPRA LTV) Werte quotal in T€ Bank- und Anleiheverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel Nettofinanzverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % 31.12.2025 2.013.192 166 9.440 -377.393 1.645.405 3.793.810 159 27 3.793.996 43,4 31.12.2024 1.731.232 230 8.495 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 12 3.744.490 41,1 Veränderung 281.960 -64 945 -176.211 106.630 49.555 -64 15 49.506 2,3 Die Konditionen der Finanzverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2025 waren durchschnittlich für 4,9 Jahre (i. Vj. 5,5 Jahre) zu 3,16 % p. a. (i. Vj. 2,60 % p. a.) gesichert. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält für die konso- lidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 18 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich um Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
170 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Finanzverbindlichkeitenstruktur per 31. Dezember 2025 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre Gesamt Anteil der Darlehen in % 6,6 50,8 42,6 100,0 Betrag in Mio. € 137,5 1.063,3 890,6 2.091,4 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 0,7 4,1 6,4 4,9 2,08 3,16 3,33 3,16 Finanzverbindlichkeitenstruktur per 31. Dezember 2024 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre Gesamt Anteil der Darlehen in % 0,0 38,3 61,7 100,0 Betrag in Mio. € 0,0 691,8 1.116,6 1.808,4 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 0,0 3,0 7,0 5,5 0,00 2,36 2,75 2,60 Die endfällige Anleihe hat eine feste Laufzeit bis zum 15. Oktober 2030 mit einem Coupon von 4,50 % p.a. Die in den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen sind Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal 60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe- Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungsgrad (Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 31. Dezember 2025 lagen der Anleihe-LTV bei 40,4 %, der Anleihe-Secured-LTV bei 28,6 % und der Anleihe-ICR bei 4,2. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauf- lagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene ein- zuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mietein- nahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2025 eingehalten. Die Anleihe- und Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2026 erfüllt.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 171 Im Geschäftsjahr 2026 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von 19,4 Mio. € für die zum 31. Dezember 2025 bestehenden Darlehen. In den Jahren 2027 bis 2029 wird die durchschnittliche Tilgungs- leistung für die bestehenden Darlehen bei 18,6 Mio. € p. a. liegen. Im Jahr 2026 sind Darlehen in Höhe von 135,9 Mio. € und im Jahr 2027 sind Darlehen in Höhe von 46,4 Mio. € zu prolongieren. Es besteht eine Darlehensvereinbarung für eine kurz- fristige Betriebsmittellinie in Höhe von 50,0 Mio. €, die zum 31. Dezember 2025 nicht in Anspruch genommen wurde. Investitionsanalyse Im Geschäftsjahr 2025 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 32,2 Mio. € nach 47,2 Mio. € im Vorjahr. 01.01.- 31.12.2025 132.927 -32.282 74.323 174.967 212.438 387.405 01.01.- 31.12.2024 160.433 -40.288 -243.778 -123.633 336.071 212.438 lichkeiten betrifft die im Juni 2025 begebene Anleihe. Im Mittelabfluss aus den Tilgungen sind neben der Regel- tilgung auf den Darlehensbestand die vorzeitigen Rück- zahlungen der Darlehen Herold-Center Norderstedt sowie Stadt-Galerie Hameln und die anteiligen Tilgungen der Darlehen Stadt-Galerie Passau sowie City-Point Kassel enthalten. Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um 175,0 Mio. € auf 387,4 Mio. € (i. Vj. 212,4 Mio. €), maßgeblich bedingt durch die begebene Anleihe. Liquiditätsanalyse in T€ Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Kon- zerns in Höhe von 132,9 Mio. € (i. Vj. 160,4 Mio. €) stellt den Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Zinsen und Tilgungen und Investitionen zu finanzieren. Investitionen Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cash- wirksamen in die Bestandsobjekte (32,2 Mio. €, i. Vj. 47,2 Mio. €) sowie im Vorjahr Einzahlungen aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen in Höhe von 6,9 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 74,3 Mio. € (i. Vj. -243,8 Mio. €) beinhaltete den Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 493,9 Mio. €, den Mittelabfluss aus Tilgungen der Finanzverbindlich- keiten von 208,5 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die Konzernaktionäre von 200,7 Mio. € (i. Vj. 346,6 Mio. €), die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 10,2 Mio. € (i. Vj. 10,2 Mio. €) sowie im Vorjahr die Aus- zahlung für den Erwerb eigener Anteile von 14,8 Mio. €. Der Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbind-
172 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Vermögenslage des Konzerns Bilanzsumme steigt leicht Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns erhöhte sich um 239,4 Mio. € auf 4.603,8 Mio. €. gegenüber dem letzten Bilanzstichtag im Wesentlichen aufgrund eines höheren Bestands an liquiden Mitteln sowie gestiegenen Investment Properties. Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva Passiva 4.364,4 244,0 4.120,4 4.603,8 425,9 4.177,9 4.603,8 4.364,4 202,2 2.231,5 2.151,5 67,2 2.170,1 2.145,7 2024 2025 2025 2024 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) in T € Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Bilanzsumme 31.12.2025 425.922 4.177.910 202.224 2.231.509 2.170.099 4.603.832 31.12.2024 244.048 4.120.357 67.198 2.151.511 2.145.696 4.364.405 Veränderung 181.874 57.553 135.026 79.998 24.403 239.427
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 173 Kurzfristige Vermögenswerte nach Anleihe- begebung deutlich erhöht Kurzfristige und langfristige Verpflichtungen steigen Zum Jahresende haben sich die kurzfristigen Vermögens- werte mit 425,9 Mio. € deutlich erhöht im Vergleich zum Vorjahr (244,0 Mio. €). Maßgebend hierfür war insbesondere der höhere Bestand an liquiden Mitteln (+175,0 Mio. €), der im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe abzüglich Darlehenstilgungen resultierte. Die liquiden Mittel mach- ten zum Bilanzstichtag 387,4 Mio. € (i. Vj. 212,4 Mio. €) aus. Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 1,5 Mio. € auf 16,3 Mio. € (i. Vj. 14,7 Mio. €) leicht gestiegen. Die kurzfristigen Verpflichtungen erhöhten sich ins- besondere aufgrund eines 2026 zur Verlängerung anstehenden Bankdarlehens um 135,0 Mio. € auf 202,2 Mio. €. Die langfristigen Verpflichtungen stiegen von 2.151,5 Mio. € um 80,0 Mio. € auf 2.231,5 Mio. € an, maßgeblich bedingt durch die begebene Anleihe, während sich die vollständige Tilgung der Darlehen des Herold-Center Norderstedt und der Stadt-Galerie Hameln sowie die anteilige Darlehens- tilgung der Stadt-Galerie Passau und des City-Point Kassel gegenläufig auswirkten. Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 16,9 Mio. € um 5,4 Mio. € auf 22,3 Mio. €. Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.170,1 Mio. € insbesondere auf- grund der ausgeschütteten Dividenden von insgesamt 200,7 Mio. € bei einem Konzernergebnis von 215,1 Mio. € um -24,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.145,7 Mio. €). Die Ver bindlichkeiten aus Kommanditein- lagen nicht be herr schender Gesellschafter waren mit 268,6 Mio. € insbesondere aufgrund von Bewertungs- gewinnen im Vergleich zum Vorjahr (261,2 Mio. €) leicht angestiegen. Langfristige Vermögenswerte steigen leicht Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögens- werte von 4.120,4 Mio. € um 57,6 Mio. € auf 4.177,9 Mio. € leicht erhöht. Mit 90,7 % (i. Vj. 94,4 %) stellten sie weiterhin den bedeutendsten Posten der Bilanzsumme dar. Die Investment Properties waren dabei mit 4.020,7 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen (3.966,7 Mio. €). Aus den Investitionskosten in die Bestandsobjekte resul- tierten Zugänge von 42,2 Mio. € und aus der Bewertung des Immobilienbestands Aufwertungen in Höhe von 11,8 Mio. €. Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen erhöhten sich ins- besondere im Zusammenhang mit Bewertungsgewinnen um 3,6 Mio. € auf 105,2 Mio. €.
Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 31. Dezember 2025 lagen bei 2.154,6 Mio. € gegenüber 2.198,0 Mio. € im Vorjahr. Aufgrund des gesunkenen Eigenkapitals, maß- geblich bedingt durch die Dividenden aus schüttung des Geschäftsjahres 2025, sanken die NTA je Aktie um 0,57 € von 29,02 € auf 28,45 € je Aktie (-2,0 %). 174 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht EPRA Net Tangible Assets in Mio € / in € je Aktie 2.374,4 2.335,9 2.414,4 2.198,0 2.154,6 38,43 37,81 31,58 29,02 28,45 2021 61,8 2022 61,8 2023 76,5 2024 75,7 2025 75,7 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. EPRA NTA Eigenkapital Negativer Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹ Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente¹ Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 01.01.-31.12.2025 01.01.-31.12.2024 in T€ 1.901.467 0 1.901.467 je Aktie in € 25,10 0,00 25,10 in T€ 1.884.540 3.128 1.887.668 je Aktie in € 24,88 0,04 24,92 304.900 -27 -51.719 2.154.621 4,03 0,00 -0,68 28,45 362.055 -12 -51.719 2.197.992 4,78 0,00 -0,68 29,02 75.743.854 75.743.854 ¹ Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 175 Nachtragsbericht Mit Vertrag vom 18. Februar 2026 wurde das Darlehen der Árkád Pécs bis 2031 verlängert. Darüber hinaus wurde die Finanzierung des Olympia Brno mit Vertrag vom 6. März 2026 bis 2031 verlängert. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss- erstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Prognosebericht Erwartete Entwicklung der Rahmen- bedingungen Nach mehreren Jahren mit einer teils rückläufigen, teils stagnierenden Wirtschaftsleistung zeichnet sich laut Jahreswirtschaftsbericht 2026 des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zum Jahreswechsel 2025/2026 eine schrittweise Erholung ab. Bestimmend für die Lage der deutschen Wirtschaft und die anhaltende Wachstums- und Investitionsschwäche wären weiterhin strukturelle Faktoren, wie Regulierungsdichte und Bürokratie, der Investitionsstau bei Infrastruktur und Digitalisierung, das rückläufige Erwerbspersonenpotenzial aufgrund des demografischen Wandels, die im internationalen Vergleich hohen Energiekosten sowie hohe Abgaben und Steuern. Auch befindet sich die Weltwirtschaft in einem tief- greifenden Wandel. Geopolitische und geoökonomische Spannungen, Protektionismus und die strategische Nut- zung von Ressourcen als machtpolitisches Instrument gewinnen seit Jahren zunehmend an Bedeutung, während multilaterale Institutionen und Regelwerke zunehmend herausgefordert werden. Hiervon ist die tief in inter- nationale Wertschöpfungsketten integrierte deutsche Wirt- schaft besonders betroffen. Die Bundesregierung geht daher für das Jahr 2026 von einem realen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Höhe von 1,0 % aus. Die Investitionen des Bundes wür- den im Vergleich zum Soll 2025 um 11,3 % auf insgesamt rund 128,7 Mrd. € ansteigen. Hiermit könne eine Ver- besserung der gesamtwirtschaftlichen Rahmen- bedingungen für alle Wirtschaftsakteure erreicht werden. Bei den Verbraucherpreisen erwartet die Bundesregierung eine Zunahme von 2,1 %, knapp oberhalb der Zielmarke von 2,0 %. Die Euro päische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinssätze auf ihrer ersten Sitzung des Jahres 2026 im Februar unverändert gelassen. Nach der letzten Zinssenkung im März 2025 blieben die Zinssätze damit zum fünften Mal in Folge unverändert. Die aktuelle Beurteilung der EZB würde erneut bestätigen, dass sich die Inflation auf mittlere Sicht bei dem Zielwert von 2 % stabilisieren dürfte. Die Wirt- schaft zeige sich in einem schwierigen globalen Umfeld nach wie vor robust. Die niedrige Arbeitslosigkeit, solide Bilanzen im privaten Sektor, die allmähliche Umsetzung der Pläne für öffentliche Ausgaben für Verteidigung und Infrastruktur sowie die stützenden Auswirkungen der ver- gangenen Leitzinssenkungen würden das Wachstum fördern. Zugleich sei der Ausblick nach wie vor von Unsicherheit geprägt, was insbesondere auf anhaltende globale handelspolitische Unsicherheiten und geopolitische Spannungen zurückzuführen sei. Auf dem Investmentmarkt erwartet JLL für 2026 ein Anziehen des Investmentgeschehens, gerade vor dem Hintergrund einer sich verbessernden Konjunktur und damit einer stärkeren Nachfrage auf den Vermietungs- märkten. Eine steigende Risikobereitschaft seitens der Investoren wird laut JLL nur in Ausnahmefällen zu sehen sein, gleichzeitig würde das Interesse an alternativen Anlagen wie Infrastruktur und Rechenzentren wachsen. Auf Jahressicht 2026 prognostiziert JLL ein Transaktions- volumen von bis zu 40 Mrd. €. Der Einzelhandel würde nach Ansicht des Handelsver- bands Deutschland (HDE) im Jahr 2026 vor einem heraus- fordernden Jahr stehen. Einzelhandelsumsätze prognos- tiziert der HDE auf 697 Mrd. €, was ein Umsatzplus von 2 % bedeuten würde. Für den Onlinehandel prognostiziert der Verband ein nominales Umsatzplus von 4,4 % % (real: 3,5 %). Die Rahmenbedingungen für den Konsum und den
176 Zusammengefasster Lagebericht . Prognosebericht Einzelhandel würden auch im Jahr 2026 schwierig bleiben. Um die Lage für die Handelsunternehmen zu verbessern, fordert der HDE die Politik auf, Kostentreiber wie die hohen Energiepreise abzusenken. Aber auch die Gewerkschaft ver.di sieht der Verband in der im April 2026 anstehenden Tarifrunde in der Verantwortung und warnt deshalb vor weiteren Belastungen durch unverhältnismäßige Forde- rungen. Das reale BIP-Wachstum Tschechiens wird sich gemäß Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen der Europäi- schen Kommission im Jahr 2026 voraussichtlich auf 1,9 % belaufen. Der Konsum der privaten Haushalte dürfte wäh- rend des Prognosezeitraums der wichtigste Wachstums- motor bleiben. Die Inflation wird für 2026 bei 2,1 % erwartet. Für 2026 wird gemäß Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen der Europäischen Kommission eine Beschleunigung des Wirtschaftswachstums in Polen auf 3,5 % prognostiziert. Der Beitrag des privaten Konsums dürfte weiterhin robust bleiben, jedoch aufgrund des lang- sameren Wachstums des verfügbaren Einkommens schwächer ausfallen als im Vorjahr. Die Inflationser- wartung für 2026 liegt bei 2,9 %. Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertrags- situation unseres Konzerns basiert auf a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren und b) der Annahme, dass es unter Berücksichtigung der vorgehend dargestellten Rahmenbedingungen im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen kann. Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop Konzerns für das Jahr 2026 beinhaltet keine zukünftigen Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren sind eben- falls nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorher- sehbar sind. Umsatz 2026 Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2025 von 270,4 Mio. € lagen leicht unter dem Vorjahr. Während sich die Umsatzerlöse aus Mindestmieteinnahmen (Anteil am Gesamtumsatz 94,5 %), u. a. aufgrund von gestiegenen Ver- tragsmieten, erhöht haben, waren die Umsatzmieten (Anteil am Gesamtumsatz 3,1 %) leicht rückläufig im Ver- gleich zum Vorjahr. Erlöse aus Umlagen von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen haben sich um 1,8 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grund- steuerreform überwiegend gesunkenen Grundsteuer- belastung der Shoppingcenter. Unter der Annahme leicht steigender Mindestmieteinnahmen sollte der Umsatz für 2026 in einer Bandbreite von 269 bis 277 Mio. € liegen. Operative Ergebnisse für 2026 Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 214,4 Mio. € war 2025 durch das leicht rückläufige NOI im Zu sammen- hang mit gestiegenen operativen Centeraufwendungen bei planmäßig zum Vorjahr rückläufigen Umsatzerlösen geprägt. Für 2026 erwarten wir ein gegenüber dem Berichtsjahr leicht steigendes EBIT zwischen 211 und 219 Mio. €. 2025 lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) bei 147,8 Mio. €. Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Effekten auf das EBIT wirkte sich das niedrigere Finanzergebnis aus. Für 2026 gehen wir aufgrund eines geplant höheren Zinsaufwands von einem leicht rückläufigen Niveau des EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) im Vergleich zum Geschäftsjahr 2025 aus. Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) wird in einer Bandbreite von 134 bis 142 Mio. € erwartet.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 177 Entwicklung FFO 2026 Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichts- jahr auf 147,6 Mio. € (i. Vj. 162,5 Mio. €). Der Rückgang zum Vorjahr war maßgeblich durch höhere Zinsaufwendungen geprägt. Für 2026 erwarten wir aufgrund der beim EBT beschriebenen Effekte die FFO zwischen 134 bis 142 Mio. € bzw. 1,77 € bis 1,87 € je Aktie1. Wir sehen der Entwicklung des Geschäftsjahres 2026 ins- gesamt positiv entgegen und rechnen mit einer leicht posi- tiven bzw. stabilen Entwicklung von Umsatz und EBIT. Für das EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO gehen wir aufgrund geplant höherer Zinsaufwendungen von einem leicht rückläufigen Niveau im Vergleich zum Geschäftsjahr 2025 aus. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € Funds From Operations in Mio. € Ziel 269– 277 Ziel 211– 219 216,3 214,4 271,4 270,4 Ziel 134– 142 165,2 147,8 Ziel 134– 142 162,5 147,6 2024 2025 2026 2024 2025 2026 2024 2025 2026 2024 2025 2026 Für das Geschäftsjahr 2025 hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen Liquidi- tät und des operativen Ausblicks beschlossen, der Haupt- versammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält sich vor, ihren Beschlussvorschlag vor oder spätestens in der Hauptversammlung anzupassen, falls sich dies auf- grund neu eingetretener Umstände für die Ausschüttung einer höheren Dividende als möglich und zweckmäßig erweisen sollte. Dividendenpolitik Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deut sche EuroShop AG gehört es, aus der langfristigen Vermiet ung von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditäts über - schuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige Dividen- den an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft laufend Möglichkeiten, ihre Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in hohem Maße von den vorherrschenden wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzie rungs- bedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab. 1 Aktienanzahl ohne Berücksichtigung eigener Aktien
178 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht Risikobericht Grundsätze des Risiko- managementsystems und des internen Kontrollsystems1 Die Strategie der Deutsche EuroShop AG zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nach- haltigen Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Über- wachung der Einhaltung der Strategie und, hierauf auf- bauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Über- wachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bil- den den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand ver- antwortlich ist. Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identi- fizierte Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems. Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrags für die Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmens- gefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren, welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung und Kontrolle der identifizierten Risiken. Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der Wirksamkeit oder auf die Unangemessenheit des internen Kontroll- systems bzw. des Risikomanagementsystems schließen ließen. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein internes Kontrollsystem, unabhängig von der Gestaltung, keine absolute Sicherheit dafür liefert, Fehler in unseren Geschäftsprozessen aufzudecken. Risikoanalyse Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazu- gehörigen Objektgesellschaften unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand über- prüft und analysiert diese Berichte, indem er u. a. folgende Informationen zur Risikoeinschätzung heranzieht: 1. Bestandsobjekte Entwicklung der Außenstände Entwicklung der Vermietungsstände Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern Abweichungen von geplanten Objektergebnissen Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen 2. Im Bau befindliche Objekte sowie größere Baumaßnahmen bei Bestandsobjekten Entwicklung der Vorvermietung Bautenstand Budgetstand Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von Auszahlungsvoraussetzungen Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzel- 1 Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch den Abschlussprüfer geprüft.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 179 Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten Organisati- ons-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die voll- ständige Erfassung, Aufbereitung und Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der Konzernrechnungslegung. Zur Vermeidung von Risiken aus dem Abschluss- erstellungsprozess sind insbesondere IT-gestützte sowie manuelle Plausibilitätsprüfungen, das Prinzip der Funktionstrennung sowie das „Vier-Augen-Prinzip“ imple- mentiert. Im Rahmen der Jahres- und Konzernabschluss- prüfung wird die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems vom Konzernabschlussprüfer eingeschätzt. Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG ein- bezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglich- keit verfügt, deren Geschäfts- und Finanzpolitik zu bestimmen. Einschätzung der Gesamtrisikoposition Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß der Risiko- Matrix wird auf Basis der Auswirkungen auf EBIT und FFO für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Für das Bewertungsrisiko werden darüber hinaus die bilanziellen Auswirkungen (Veränderung der Investment Properties bzw. Bilanzsumme) betrachtet. Es erfolgt eine konsolidierte Betrachtung des Schadensausmaßes. Mög- liche Einflüsse auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der Gesamtrisikoposition aufgrund anhaltender geopolitischer Konflikte sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzel- risiken und die Gesamtrisikoposition werden laufend über- wacht und regelmäßig neu bewertet. handelsumsätze fließen in das Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet. Risikoinventar Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahr- scheinlichkeiten unter Berücksichtigung von kompensie- renden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenario- rechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsent- wicklung) verändert werden, wie sich Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann. Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung. Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestand- teil des internen Kontrollsystems, deren Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei sollen Regelungen und Leitlinien die Ordnungs- mäßigkeit der internen und externen Rechnungslegung und die Einhaltung rechtlicher Vorschriften sicherstellen sowie Risiken aus der Rechnungslegung rechtzeitig identi- fizieren. Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Repor- tings erfolgen die Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware ConMezzo. Des Weiteren erfolgen manuelle Prozess- kontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung beauftragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Die Überwachung des internen Kontrollsystems erfolgt durch den Aufsichtsrat.
180 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht Risiko-Matrix € Bewertungsrisiko . i o M 0 5 > : h c o h Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Finanzierungs- risiken Vermietungsrisiko Markt- und Branchenrisiko Mietausfallrisiko Organisationsrisiko e h ö h s n e d a h c S € . i o M 0 5 – 5 : l e t t i i o M 5 s i b : g n i r e g m € Nachhaltigkeits- . risiken Rechtliches Risiko IT-Risiko Schadensrisiko Währungsrisiko gering: 0 – 25 % mittel: 25 – 50 % hoch: > 50 % Eintrittswahrscheinlichkeit Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete Maß- nahmen getroffen, um bestandsgefährdende Ent- wicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenzuwirken. Der Vorstand hat – wie in den Vorjahren – zur Beurteilung, in welchem Maße der Konzern einzelne Risiken bzw. das Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen kann, Simulationen anhand einer konsolidierten Liquidi- tätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach keine Risiken oder Risikoaggregationen bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden würden. Auch sieht der Vorstand den Konzern hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chan- cen nutzen zu können, ohne dabei unvertretbare Risiken eingehen zu müssen. Darstellung wesentlicher Einzelrisiken Bewertungsrisiko Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie, der Entwicklung der Kapitalmarkt- zinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beein- flusst. Diese Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrs- bewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein, die aufgrund der Anwendungen von IAS 40 direkte Auswirkungen auf den Bilanzansatz der Investment Properties sowie das Bewertungsergebnis hat. Steigende Kapitalmarktzinsen können sich nachteilig auf die Bewertung des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns auswirken, da die zur Berechnung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienportfolios ver- wendeten Abzinsungs- und Kapitalisierungszinssätze dadurch tendenziell steigen, während die für die Anteile an den Shoppingcentern gezahlten Marktpreise tendenziell sinken. Steigende Zinsen wirken sich daher in der Regel negativ auf den Marktwert des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns aus. Die bilanzielle Ver- änderung aus der Verkehrsbewertung kann sich auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierun- gen (beispielsweise Einhaltung von Verschuldungskenn- zahlen) sowie auf die Konditionen von Neu- und Anschluss- finanzierungen auswirken, da sinkende Verkehrswerte zu einem Anstieg der Verschuldungskennzahlen führen. Durch die Beauftragung von externen unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie durch die kritische Würdigung der Gutachten durch die Gesellschaft wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-, Kosten- und Vermietungs- management der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg, als europäischer Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten Allgemeinzustand gehalten werden. Die in die Bewertung des Immobilienportfolios ein- fließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze, Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachver- mietungszeiten, sind mit Unsicherheit behaftet.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 181 Geopolitische Konflikte, politische Unwägbarkeiten sowie Rezessionsängste können zu einer erhöhten Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung führen. Stei- gende Inflationsraten sowie ein höheres Zinsniveau können einen wesentlichen negativen Einfluss auf die Schätzpara- meter haben. Trotz der aktuell moderaten Inflationsrate sowie des sich stabilisierenden Zinsniveaus besteht weiterhin Unsicherheit über die künftige Entwicklung, sodass wesentliche Marktwertveränderungen nicht aus- geschlossen werden können. Eine Erhöhung des Kapitali- sierungszinsatzes um 25 Basispunkte hätte eine Abwertung des Immobilienbestands zum 31. Dezember 2025 um 94,7 Mio. € zur Folge. Wir verweisen diesbezüglich darüber hinaus auf die im Anhang dargestellten Sensitivitäten (Abschnitt „Investment Properties“ des Konzernanhangs). Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe des Bewertungsrisikos schätzen wir unver- ändert als hoch ein. Markt- und Branchenrisiken In Deutschland lag der Anteil der stationär getätigten Ein- käufe mit 86,5 % nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (86,7 %). Es ist zu erwarten, dass der Onlinehandel zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamt- einzelhandelsumsatz steigern wird. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Mode, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die insbesondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große Anziehungskraft auf Kunden aus. Steigende Besucherzahlen zeigen, dass attraktive, groß- flächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shoppingerlebnis bieten können, sich im Wettbewerb weiterhin nachhaltig behaupten und als resilient erweisen. Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Ver- mietungsmarkt angebotene zusätzliche Einzelhandels- mietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner- oder außerstäd- tischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären Einzelhandelsumsätze auf ins- gesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. So wurde beispielsweise in Hamburg durch Uni- bail-Rodamco-Westfield die großflächige Projektent- wicklung „Überseequartier“ realisiert, ein gemischt genutztes Center innerhalb der Hamburger HafenCity, das zu Beginn des zweiten Quartals 2025 eröffnet wurde. Aktu- ell ergeben sich daraus keine wesentlichen Effekte auf unsere Shoppingcenter in Hamburg und Norderstedt. Ein erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wett- bewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mög- liche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandels- umsätzen in den Onlinehandel und damit einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften Mietvertragskonditionen, beispielsweise auf- grund hoher Baukostenzuschüsse, abgeschlossen werden, wodurch EBIT und FFO sinken würden. Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem mög- lichen Druck auf die Raumleistungen begegnet der statio- näre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute Einzelhandelslagen, mit Sortiments- optimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von stationärem Han- del und Onlinewelt weiter an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit vorangekommen und erfolgreich. Die Ausrichtung auf Omnichannel-Konzepte des Handels nimmt kontinuierlich zu. Da die Präsenz vor Ort im Rahmen der Omnichannel- Ausrichtig essenziell für den Erfolg des Onlinehandels ist, bieten sich daraus Chancen für die Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns. Die Integration von Mietern, die Dienstleistungen erbringen, wie Ärzte, Friseure oder behördliche Einrichtungen, aber auch die Gastronomie, ist ein wichtiger Teil im Mietermix der Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns, da einerseits die Besucher ein entsprechendes Angebot an Dienstleistungen erwarten und andererseits diese Dienst- leistungen nur vor Ort erbracht werden können, sodass sie die Besucherfrequenz in den Shoppingcentern erhöhen. Der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center wird kontinuierlich weiter gestärkt. Hierzu gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomie- flächen weiterhin unsere Investitionsprogramme „At-your- Service“ und „Mall Beautification“. Ziel ist es, die Aufent- halts- und Servicequalität durch gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels Touchscreen- oder Smartphone-
182 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur Erhöhung der Centerattraktivität wird auch der Ausbau des Entertainmentangebots geprüft und vorangetrieben; bei- spielsweise wurde 2024 ein Trampolinpark-Konzept in unserem Rhein-Neckar-Zentrum erfolgreich umgesetzt und in dessen Nachbarschaft entstanden weitere attraktive Angebote im Bereich Entertainment sowie Gastronomie. Im Main-Taunus-Zentrum wurde der „Food Garden“ im zweiten Quartal 2025 eröffnet, der das kulinarische Angebot des Centers deutlich erweitert und die Besucher- frequenz erhöht hat. Solche und andere Investitionen ver- bessern zudem die überregionale Anziehungskraft der Standorte. Der Abschluss möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchen- risiken. Unsicherheiten aufgrund geopolitischer Konflikte, steigen- der Inflationsraten oder eines erhöhten Zinsniveaus kön- nen einen direkten negativen Einfluss auf den privaten Konsum haben. Darüber hinaus können hohe Energie- preise für den Einzelhandel zu einer massiven Belastung werden, wenn diese nicht vollständig an die Kunden weiter- gegeben werden können. Kostensteigerungen sowie even- tuelle Energieengpässe können zu Lieferschwierigkeiten bei den Herstellern führen und damit den Umsatz unserer Mieter nachhaltig belasten. Wir stufen die Schadenshöhe weiterhin als mittel ein, wäh- rend die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist. Vermietungsrisiko Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells des Deutsche EuroShop Konzerns hängt im Besonderen von der Ver- mietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung sta- biler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen ist der Deutsche EuroShop Konzern im Vergleich zu Unternehmensgruppen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt von der kurz- fristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der stärkeren Kon- junkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszu- schließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns haben könnte. Unsicherheit aufgrund unklarer politischer Verhältnisse, konjunkturelle Schwankungen sowie das globale Wirt- schaftswachstum haben neben den strukturellen Ver- änderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss auf Flä- chennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Weiterer Einfluss geht von Insolvenzen im Einzelhandel aus. Die Zahl der Firmeninsolvenzen ist laut Statistischem Bundesamt in Deutschland im Zeitraum Januar bis Novem- ber 2025 um 10,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen und wird für 2026 auf weiterhin hohem Niveau erwartet. Das Risiko besteht somit darin, dass Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen, beispielsweise hinsicht- lich Mietvertragslaufzeiten, Nebenkostenumlagen oder erforderlichen Baukostenzuschüssen, vermietet werden können. Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmiet- beteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Darüber hinaus kann sich der für die Ver- handlungen im Rahmen der Neuvermietung notwendige Zeitraum länger als in der Planung angenommen erstrecken. In der Folge würden die Einnahmen sowie das EBIT gerin- ger ausfallen als kalkuliert und eventuell aufgrund des verringerten FFO Ausschüttungsreduzierungen nötig wer- den. Zudem können geringere Mieteinnahmen Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzie- rungen sowie die Konditionen von Neu- und Anschluss- finanzierungen haben. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Ver- lust des gesamten Objekts führen. Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an pro- fessionelle und marktstarke Asset Manager, aktuell die ECE Marketplaces, sowie durch eine intensive Markt- beobachtung mit einem laufenden und frühzeitigen Moni- toring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger Vermietungen. Darüber hinaus schließt der Deutsche EuroShop Konzern, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und lang- fristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenver- einbarungen ab. Zinsen und Energiekosten beeinflussen die Flächennach- frage, Miethöhen und die Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Die Dauer für eine Flächenneuvermietung hat sich zusätzlich im Ver- gleich zu Vorjahren verlängert. Eine längere Nachver- mietungszeit kann sich auch negativ auf die Bewertung auswirken.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 183 Aufgrund weiterhin herausfordernder wirtschaftlicher und konjunktureller Rahmenbedingungen bleiben Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken auch in der Folge signifikant. Wir bewerten die Schadenshöhe weiterhin als mittel, wäh- rend die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist. Mietausfallrisiko Zum Ende des Geschäftsjahres 2025 hat die Anzahl von Firmeninsolvenzen deutlich zugenommen. Aufgrund von Insolvenzen oder aufgrund sich verschlechternder Per- formance und Bonität von Mietern, gegebenenfalls aus- gelöst durch schwere externe politische oder kon- junkturelle Schocks, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen. Das Risiko des Miet- ausfalls beinhaltet neben der vollständigen Miete die umlagefähigen Nebenkosten sowie etwaige Rechtsverfol- gungs- und Rückbaukosten, sodass sich eine Belastung des EBITs ergeben würde. Mietausfälle können darüber hinaus Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen haben. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern, insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und Außenstände der Mie- ter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachver- mietungsmaßnahmen bei auftretenden Negativent- wicklungen wird das Risiko reduziert. Zudem stellen die Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kom- pensieren können. Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten sich im Geschäftsjahr 2025 auf 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€). Höhere Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr 2026 sind in Anbetracht des Strukturwandels im stationären Einzel- handel sowie in Abhängigkeit von der konjunkturellen Ent- wicklung im Rahmen der derzeit schwierigen gesamtwirt- schaftlichen Rahmenbedingungen nicht auszuschließen und würden sowohl das EBIT als auch den FFO belasten. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird abweichend zum Vor- jahr, insbesondere aufgrund der allgemein deutlichen Zunahme von Firmeninsolvenzen als hoch eingeschätzt (i. Vj. mittel), während die Schadenshöhe im mittleren Bereich auf dem Niveau des Vorjahres bewertet wird. Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Ausgaben für Investitionsprojekte oder Instandhaltungs- maßnahmen können höher ausfallen als auf Basis von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel ergeben. Risiken aus Kosten- überschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen werden dadurch reduziert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in der Regel an bonitätsstarke Generalunter- nehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die von uns beauftragten Unternehmen ein profes- sionelles Projektmanagement gewährleistet. Kostenüber- schreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. Langfristig steigende Energiepreise, höhere CO₂-Kosten sowie strenge gesetzliche Vorgaben (z. B. CO₂-Bepreisung, Energieeffizienzanforderungen) erhöhen die Betriebs- kosten. Grundsätzlich kann ein Großteil der Nebenkosten an die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht unerheblicher Teil beim Vermieter, sodass sich hier Kosten- steigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die Belastungen aus den Kostensteigerungen dazu führen, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es sogar zur Beendigung von Mietverhältnissen kommt, mit der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und eventuell erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung des Kostenrisikos, insbesondere aufgrund steigender Energiepreise, werden unsere Shoppingcenter energetisch überprüft und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt. Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Recht- sprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen kön- nen. Neben dem finanziellen Schaden kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Basis aktu- eller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass
184 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Neben- kosten umgelegt werden können. Steigende Bewirtschaftungskosten würden zu einer Belastung des EBIT und in der Folge zu einem geringeren FFO führen, was das Ausschüttungspotenzial reduzieren würde. Wir bewerten die Schadenshöhe abweichend zum Vorjahr als mittel (i. Vj.: gering), während die Eintrittswahrschein- lichkeit weiterhin im mittleren Bereich liegt. Finanzierungsrisiken Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzern- finanzierungen überwiegend langfristige Kreditverträge sowie eine langfristige Unternehmensanleihe mit jeweils fixen Zinsvereinbarungen. Anschlussfinanzierungen wer- den aktuell für zwei Shoppingcenter verhandelt. Darüber hinaus stehen unmittelbar keine Neu- und Anschluss- finanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2027). Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zins- änderungen angemessen reagieren zu können. Das Finan- zierungsrisiko wird durch den Abschluss langfristiger Ins- trumente mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen von in der Regel fünf bis zehn Jahren und festen Zinssätzen redu- ziert. Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volks- wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorher- sehbar. Die zunehmende Volatilität der Kapitalmärkte, ins- besondere durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinflusst, wirkt sich dabei grundsätzlich risikoerhöhend aus. Es ist nicht auszuschließen, dass Anschluss- finanzierungen von Darlehen oder Unternehmensanleihen nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden können. Dies hätte einen negativen Effekt auf den FFO. Für zukünftige Refinanzierungen zu angemessenen Kon- ditionen, insbesondere im Hinblick auf unbesicherte Unter- nehmensanleihen, ist für die Deutsche EuroShop der Erhalt eines Investment Grade Ratings von wesentlicher Bedeutung. Verschlechterungen des Ratings könnten sich negativ auf die Konditionen von Refinanzierungen von aus- laufenden Unternehmensanleihen auswirken, was wiede- rum negative Auswirkungen auf den FFO zur Folge hätte. Im Zusammenhang mit der Unternehmensanleihe hat der Deutsche EuroShop Konzern Verpflichtungen, bestimmte Finanzkennzahlen (Financial Covenants: Net Loan-to-Value Ratio, Net Secured Loan-to-Value Ratio, Interest Coverage Ratio), Reporting-Verpflichtungen sowie weitere Ver- pflichtungen einzuhalten. Die Nichteinhaltung dieser Ver- pflichtungen kann zu Kündigungsrechten und Zahlungs- verpflichtungen in Bezug auf die Unternehmensanleihe führen. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Rege- lungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesell- schaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähig- keit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis von Darlehen zu Marktwerten (LTV). Diese Auflagen, die regelmäßig über- prüft werden, könnten die Fähigkeit des Deutsche EuroShop Konzerns einschränken, seine zukünftigen Betriebs- und Kapitalbedürfnisse zu finanzieren und Akquisitionen und andere Geschäftsaktivitäten zu verfolgen. Die Fähigkeit, diese Auflagen zu erfüllen, hängt von einer Reihe von Fak- toren ab, von denen einige außerhalb der Kontrolle des Konzerns liegen können, wie z. B. eine Verschlechterung der Branchen- und Immobilienmärkte oder eine Abweichung von den Annahmen in der Langzeitplanung und in der Prognose. Die Nichteinhaltung einer Finanzver- einbarung könnte schwerwiegende Folgen für den Deut- sche EuroShop Konzern haben. Sollten Tochterunter- nehmen der Deutsche EuroShop AG gegen finanzielle oder andere einschränkende Vereinbarungen verstoßen, könn- ten Kreditgeber unter bestimmten Umständen eine Sondertilgung eines bestimmten Prozentsatzes des Dar- lehensbetrags verlangen, Barabzüge vornehmen oder die jeweilige Finanzierung vorzeitig kündigen. Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanz- sektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabe- praxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauf- lagen deutlich verschlechtert oder die Ausgabe von Anleihen und alternativen Finanzierungsinstrumenten erschwert wird. Auch könnten Insolvenzen von Immobilien- gesellschaften das Vertrauen in den Immobiliensektor und damit die Kreditvergabepraxis der Banken und den Kapital- markt negativ beeinflussen. Dies hätte eine negative Aus- wirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft sowie auf den FFO. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Ver- schlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesell-
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 185 schaften oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschluss- finanzierung bereit sind. Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kre-ditverträge einerseits sowie der Nutzung des Kapital- marktes andererseits, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie ein solides Unternehmensrating und die Einhaltung angemessener Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält der Kon- zern in seinen Zielmärkten zu einer Vielzahl von Invest- ment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken sowie Kapital- marktinvestoren langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Finanzierungszugang ermöglichen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hat sich im Zusammenhang mit der zunehmenden Volatilität der Kapitalmärkte auf mit- tel erhöht (Vj. gering). Die Schadenshöhe des Risikos wird aufgrund des gestiegenen Volumens von Finanzverbind- lichkeiten und des in diesem Zuge gestiegenen LTV abweichend zum Vorjahr mit mittel bewertet (Vj. gering). Nachhaltigkeitsrisiken Deutschland hat sich mit dem Klimaschutzprogramm 2030 verpflichtet, ehrgeizige Klimaziele zu erreichen. Das Klima- schutzgesetz ist mit den gesetzlich verbindlichen nationa- len Klimazielen der Kern der deutschen Klimapolitik. Bis 2045 soll Deutschland treibhausgasneutral sein. Abweichend davon wird Hamburg nach dem Volksent- scheid im Oktober 2025 Klimaneutralität bis 2040 gesetz- lich festschreiben, was für unsere Shoppingcenter in Har- burg und Billstedt relevant sein wird. Die Immobilienbranche ist ein großer Energieverbraucher und da fast 40 % der globalen Kohlendioxidemissionen durch den Bau und Betrieb von Gebäuden verursacht werden, sind Eigentümer von Gewerbeimmobilien mit erheblichen Risiken durch den Klimawandel und potenziellen zukünftigen Kosten für die Reduzierung von Kohlendioxidemissionen und anderen damit verbundenen Umweltauswirkungen konfrontiert. Zehn Shoppingcenter aus dem Portfolio des Deutsche EuroShop Konzerns wurden vor der Jahrtausendwende errichtet, elf danach. Die älteren Shoppingcenter (der Altersmedian lag Ende 2025 bei 24 Jahren) wurden zwar größtenteils saniert und seitdem renoviert, es werden jedoch weitere Investitionen nötig werden, um beispiels- weise restriktivere Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Zur Erreichung dieses Ziels erforderliche Maßnahmen kön- nen dazu führen, dass der Deutsche EuroShop Konzern weitere erhebliche Investitionen in seine Shoppingcenter tätigen muss. Die Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns sind mit Gold bzw. in einem Fall Platin durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen („DGNB“) zertifiziert. Anpassungen der Kriterien der DGNB können für zukünftige Rezertifizierungen zusätzliche Investitionen und Verbesserungen der Shoppingcenter erfordern. Der Deutsche EuroShop Konzern könnte daher erheblichen Investitions- und Modernisierungskosten ausgesetzt sein. Die Nachfrage nach Immobilien mit erhöhten ESG-Stan- dards könnte weiter steigen und die Finanzierung oder Veräußerung von Immobilien in Zukunft erschweren. Die Nichteinhaltung von ESG-Maßnahmen und/oder neuen Energieeffizienzstandards oder ein Versäumnis des Deut- sche EuroShop Konzerns, seine ESG-Strategie anderweitig umzusetzen, könnte dem Deutsche EuroShop Konzern einen Reputationsschaden zufügen. Darüber hinaus könnte eine geringere Nachfrage von Banken und Investoren, die zunehmend nach ESG-konformen Vermögenswerten suchen, den Deutsche EuroShop Konzern daran hindern, Shoppingcenter zu finanzieren oder zu veräußern, die die- sen Standards nicht entsprechen, oder solche Finanzie- rungen oder Veräußerungen nur mit potenziell erheblichen Zugeständnissen ermöglichen. Steigende Erwartungen von Mietern, Investoren und Besuchern hinsichtlich Klima- und Energieleistungen sowie verändertes Verhalten aufgrund klimabezogener Sensibilisierung können die Attraktivität einzelner Standorte beeinflussen. Durch die frühzeitige Analyse und Planung der Umsetzung entsprechender Maßnahmen in unseren Shoppingcenter- immobilien sowie durch die Unterstützung durch quali- fizierte Asset Manager und Berater soll sichergestellt wer- den, dass die Anforderungen und Maßnahmen rechtzeitig und im richtigen Umfang effizient erfolgen. Die ent- sprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rah- men der Instandhaltungszyklen für die Center individuell geprüft, bewertet und die Investitionsbedarfe in die lang- fristigen Planungen für die Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiter- entwicklung der Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht. Die erfolg- reiche Rezertifizierung der Shoppingcenter durch die DGNB sowie die Platzierung des ersten Green Bond im Juni des Berichtsjahres, im Zusammenhang mit dem veröffent- lichten Green Finance Framework, zeigen den Erfolg der kontinuierlichen Umsetzung entsprechender Maßnahmen im Deutsche EuroShop Konzern. Darüber hinaus hat der Deutsche EuroShop Konzern die Nachhaltigkeitsstrategie weiter gestärkt und in diesem Rahmen ESG-Policies ein-
186 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht geführt, die einen klaren, strukturierten Rahmen für ver- antwortungsvolle Unternehmensführung und nachhaltiges Wirtschaften schaffen. ordnungsgemäß gekündigt werden) und überwiegend eine Kündigungsklausel aus wichtigem Grund, falls das Shoppingcenter an einen Dritten verkauft wird. Regulierungen und Anforderungen an die externe Bericht- erstattung im Zusammenhang mit der EU-Klima-Taxono- mie haben in den Vorjahren deutlich zugenommen. Diese Anforderungen bedingen zusätzliche Anforderungen an das interne Kontrollsystem sowie die Governance und das Monitoring sowie für die erforderliche externe Bericht- erstattung. Im Dezember des Berichtsjahres wurde auf EU-Ebene eine Einigung bezüglich des Omnibus-I-Pakets erzielt, mit dem Nachhaltigkeitspflichten für Unternehmen reduziert werden sollen. Der Deutsche EuroShop Konzern fällt dadurch aufgrund der Schwellenwerte aus dem Anwenderkreis der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) heraus. Im Kontext der erfolgreichen Schritte im Rahmen der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie des Deutsche EuroShop Konzerns sowie des Wegfalls der umfangreichen Berichtspflichten der CSRD bewerten wir die Eintrittswahr- scheinlichkeit abweichend zum Vorjahr als gering, wäh- rend die bilanzielle Schadenshöhe unverändert als gering eingeschätzt wird. Organisationsrisiko Aufgrund der schlanken Organisationsstruktur mit einem Vorstand und sieben Mitarbeitern ist der Deutsche EuroShop Konzern einerseits maßgeblich auf externe Dienstleister angewiesen und andererseits kurzfristig abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält Vertrags- beziehungen mit Dienstleistern wie Centermanagement- Gesellschaften im Rahmen des gewöhnlichen Geschäfts- betriebs. Das gesamte Centermanagement ist an die ECE Marketplaces ausgelagert. Die Dienstleistungen der ECE Marketplaces werden im Rahmen von Dienstleistungsver- trägen mit der jeweiligen Objektgesellschaft für jedes Shoppingcenter auf unabhängiger Basis erbracht. ECE Marketplaces ist im Rahmen dieser Verträge u. a. mit der Durchführung des Centermanagements beauftragt, das die Vermietung auf der Grundlage standardisierter Verträge umfasst, darüber hinaus Instandhaltung, Buchhaltung, Ver- trags- und Rechtsangelegenheiten sowie technische Pla- nung und Architekturangelegenheiten vorsieht. In der Regel haben diese Centermanagement-Verträge eine Lauf- zeit von zehn bis 15 Jahren (mit automatischer Ver- längerung um zwei bis fünf Jahre, sofern sie nicht Im Falle der Kündigung aller oder eines wesentlichen Teils dieser Verträge durch ECE Marketplaces wäre der Deutsche EuroShop Konzern gezwungen, entweder die Funktionen des Asset Managements zu internalisieren und eigene Res- sourcen aufzubauen, was voraussichtlich zu höheren Kos- ten führen würde, oder innerhalb eines relativ kurzen Zeit- raums und zu potenziell ungünstigeren Bedingungen Verträge mit anderen Dienstleistern hinsichtlich des Centermanagements und weiterer durch die ECE erbrachter Leistungen abzuschließen. Mit Blick auf die geringe Mitarbeiterzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft temporär beein- trächtigen. Aufgrund des weiter zunehmenden Fachkräfte- mangels steigt das Risiko, in angemessener Zeit Ersatz zu rekrutieren. Darüber hinaus ergeben sich insbesondere aufgrund steigender Komplexität von marktseitigen The- men erhöhte Anforderungen für neue Mitarbeiter, was die Ersatzrekrutierung zunehmend erschwert. Durch Ver- tretungsregelungen und die Dokumentation von wesent- lichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen so weit wie möglich reduziert. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird aufgrund des zunehmenden Fachkräftemangels sowie der steigenden Komplexität abweichend zum Vorjahr als mittel bewertet, während die bilanzielle Schadenshöhe unverändert als gering eingeschätzt wird. Währungsrisiko Die Aktivitäten des Deutsche EuroShop Konzerns finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen Union statt. Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weit- gehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen Kursverfall des ungarischen
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 187 Grunderwerbsteuergesetzes sowie der diesbezüglichen Verwaltungsauffassung nachträglich Steuerpflichten im Rahmen von Share Deals auslösen. In Pandemielagen oder anderen Krisensituationen besteht das Risiko, dass Gesetz- geber in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzes- änderungen vornehmen, die beispielsweise Mietern temporäre Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungs- verpflichtungen in behördlich angeordneten und pande- miebedingten Geschäftsschließungszeiträumen erlaubten. Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertrags- lage haben könnten. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. IT-Risiko Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgen durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detail- lierte Zugriffsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hin- sichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebs- relevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem Sys- tem sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der Lage sein könnten, die dann deutlich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. Schadensrisiko Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es kön- nen Kosten durch die Instandsetzung und Mietausfälle ent- stehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Ver- sicherungen weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw. ein hinreichender Ver- sicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darü- ber hinaus können Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Ver- sicherers zu möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltend- machung von Versicherungsschäden führen. Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätz- lich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und Einbruch- schutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert. Ein weiteres Risiko stellen zunehmende Extremwetter- ereignisse, wie beispielsweise extreme Stürme, Fluten, Hitze- oder Trockenperioden, dar, die zu Schäden an Gebäuden, Betriebsunterbrechungen oder erhöhtem Instandhaltungsaufwand führen können und sich damit sowohl auf unsere Mieter sowie deren Kunden, aber ins- besondere auch auf die Shoppingcenterimmobilien aus- wirken können. Dem Risiko möglicher Auswirkungen, wie Schäden, wird durch entsprechenden Versicherungsschutz sowie vorbereitende Maßnahmen begegnet. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. Rechtliches Risiko Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauf- fassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Beispielsweise können Änderungen des
fristig zu steigern. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft opportu- nistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können. Darüber hinaus können sich Chancen aus einem besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt sowie aus attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten ins- besondere in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen ergeben, die zu posi- tiven Effekten auf EBT und FFO führen können. 188 Zusammengefasster Lagebericht . Chancenbericht Chancenbericht Der Deutsche EuroShop Konzern ist Teil eines sich dyna- misch und strukturell wandelnden Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Heraus- forderungen des wachsenden Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Bereits vor der Pan- demie war ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filialnetz verschaffen. Hin- ter dieser Entwicklung steht die Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz wäh- rend der Schließungsphase der Pandemie in der Lage waren, zufriedenstellende Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und -service eröffnet und damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Trans- formation des Einzelhandels zu einem weitgehend integ- rierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch Shoppingcenter weiterhin eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung der Kunden- frequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns belegt dies. Darüber hi- naus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosten- effizienten Lieferservice an. Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erst- klassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Onlinehandel sowie der konzeptio- nellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der zunehmenden komple- mentären Bedeutung von Shop-Flächen für den Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können. Die Deutsche EuroShop AG hat Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven Inves titionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shopping- centern zu wachsen und die Erträge der Gesellschaft lang-
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 189 Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt, der folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechts- geschäften und anderen Maßnahmen nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechts- geschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat und dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unter- lassen wurden, nicht benachteiligt worden ist.“ Übernahmerelevante Angaben Die Aktien der Deutsche EuroShop AG werden u. a. an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt. Sie befanden sich am 31. Dezember 2025 zu 77,2 % (i. Vj. 76,4 %) im Besitz der Hercules BidCo GmbH, die aufgrund von Stimmbin- dungsvereinbarungen u. a. Alexander Otto zuzurechnen sind. Im Hinblick auf die Angaben zu direkten oder indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimm- rechte überschreiten, verweisen wir auf den Anhang und den Konzernanhang. Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2025 75.743.854 € (i. Vj. 76.464.319 €) und ist in 75.743.854 (i. Vj. 76.464.319) nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesell- schaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustanden. Der Auf- sichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirk- sam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „13. Eigenkapital und Rück- lagen“ im Konzernanhang. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vor- stands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der Satzung geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vor- stand aus einer oder mehreren Personen; im Übrigen bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstands- mitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt nach §§ 179, 133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Sat- zung ist der Aufsichtsrat ermächtigt, Änderungen und Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fas- sung betreffen. Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Auf- sichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapi- tal 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Er mächtigung kein Gebrauch gemacht. Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor- stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien über die Börse zurück- erworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 0,942 % am Bilanzstichtag. Im Jahr 2025 wurden keine
190 Zusammengefasster Lagebericht . Übernahmerelevante Angaben Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels. Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer Über- nahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG ent- halten, betreffen hauptsächlich die Unternehmensanleihe sowie Kreditfazilitäten bzw. Darlehensverträge. Im Über- nahmefall haben die jeweiligen Finanzierungsgeber gegebenenfalls das Recht, die Instrumente zu kündigen und fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung zu verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Drit- ter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein. weiteren eigenen Aktien erworben. Mit Wirkung zum 1. Oktober 2025 wurden 720.465 Stück eigene Aktien ein- gezogen und das Grundkapital entsprechend herabgesetzt. Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuldver- schreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Bar- leistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe- rer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver- schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer- den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Er mächtigung kein Gebrauch gemacht. Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of- Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden. Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert, ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz (WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Fall eine Einmalzahlung in Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit, maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 191 Erklärung zur Unternehmen sführung (§ 289f, § 315d HGB) Die gemeinsame Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum Corporate Gover- nance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop AG veröffentlicht unter: www.deutsche-euroshop.de/EZU Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesell- schaft verantwortlich für die Bereiche Unter nehmens- strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom Geschäftsverlauf der operativen Gesell- schaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risi- ken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchen- bezogene Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“, „Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zu sam- men gefassten Lagebericht. Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde.
192 Zusammengefasster Lagebericht . Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB) in T€ Sonstige betriebliche Erträge Personalaufwand Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen Beteiligungserträge Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresüberschuss Gewinnvortrag Entnahmen aus Kapitalrücklagen Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen 01.01.- 31.12.2025 977 -2.853 01.01.- 31.12.2024 233 -2.399 -9.688 52.433 -13.123 27.746 21.383 49.129 50.781 12.361 92.639 -3.169 61.448 -9.330 46.783 2.047 48.830 202.672 0 0 Bilanzgewinn 204.910 251.502 Veränderung in % 319 -19 -206 -15 -41 -41 945 1 100 100 ± 744 -454 -6.519 -9.015 -3.793 -19.037 19.336 299 -151.891 12.361 92.639 -46.592 Aufgrund über Plan liegender Beteiligungserträge bei gleichzeitig höheren Zinsaufwendungen im Zusammen- hang mit der Anpassung der Finanzierungsstruktur sowie in diesem Zusammenhang angefallener sonstiger betrieb- licher Aufwendungen lag das Ergebnis vor Steuern mit 27,7 Mio. € unter dem Vorjahr (46.783 T€), aber innerhalb der prognostizierten Bandbreite (25,0 Mio. € bis 31,0 Mio. €). Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belaufen sich auf Erträge in Höhe von 21,4 Mio. € gegenüber 2,0 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfielen 22,1 Mio. € auf latente Steuern (i. Vj. 4,1 Mio. €) sowie -0,7 Mio. € auf zu zahlende Steuern (i. Vj. -2,0 Mio. €). Die Erträge aus latenten Steuern stehen im Zusammehang mit dem Absinken des Körperschaft- steuersatzes von 15 % auf 10 %. Das Geschäftsjahr 2025 der Deutsche EuroShop AG war durch einen Rückgang der Beteiligungserträge, den Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen sowie ein gesunkenes Finanzergebnis geprägt. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 6,5 Mio. € erhöht. Maßgeblich hierfür waren insbesondere Aufwendungen für Provisionen sowie Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der im Juni 2025 begebenen Anleihe. Wesentliche Ertragskomponenten der Gesellschaft sind die Beteiligungserträge von 52,4 Mio. € (i. Vj. 61,4 Mio. €), die um 9,0 Mio. € unter dem Vorjahr, aber oberhalb der Prognose des Vorjahres (31 Mio. € bis 37 Mio. €) lagen. Das Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund von geringeren Aufwendungen für Investitionen in Miet- bereiche und Instandhaltungen besser als geplant ent- wickelt. Das Finanzergebnis ist durch Zinsaufwendungen in Höhe von 12,2 Mio. € aus der im Juni des Berichtsjahres begebenen Anleihe belastet. Darüber hinaus wurden Wert- berichtigungen auf die Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG in Höhe von 3,1 Mio. € (i. Vj. 9,3 Mio. €) erfasst.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 193 Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB) 31.12.2025 1.152.706 104 6.294 263.918 1.030 1.424.052 758.821 14.875 591.897 58.459 1.424.052 31.12.2024 1.049.221 66 4.329 33.401 0 1.087.017 910.414 7.013 89.055 80.535 1.087.017 Veränderung ± 103.485 38 1.965 230.517 1.030 337.035 -151.593 7.862 502.842 -22.076 337.035 in T€ Finanzanlagen Übriges Anlagevermögen Forderungen und übrige Vermögenswerte Kasse und Bankguthaben Aktive Rechnungsabgrenzung Aktiva Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Passive latente Steuern Passiva Der Anstieg der Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2025 betraf maßgeblich Zugänge aus Einlagen bei den Beteiligungsunternehmen aus Mitteln der Anleihe, zwecks Tilgung der Darlehen Norderstedt und Hameln sowie anteiliger Tilgung des Darlehens Passau auf Objektgesell- schaftsebene. Gegenläufig wirkten sich die getätigten Ent- nahmen in Höhe der freien Liquidität aus den Beteiligungs- gesellschaften gemindert um die anteiligen handelsrechtlichen Jahresüberschüsse 2025 sowie die Abschreibung auf Finanzanlagen aus. Der höhere Bestand an liquiden Mitteln resultiert im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe, abzüglich der Einlagen bei den Beteiligungsunternehmen sowie der Aus- schüttung an die Anteilseigner. Die auf der Hauptversammlung im Juni 2025 beschlossene Dividende von 200,7 Mio. € reduzierte das Eigenkapital ent- sprechend. Gleichzeitig stieg das Fremdkapital durch die im Juni 2025 in Höhe von 500 Mio. € begebene Anleihe. Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG verringerte sich dementsprechend auf 53,3 % (i. Vj. 83,8 %). Sie liegt damit weiterhin auf einem soliden Niveau.
194 Zusammengefasster Lagebericht . Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB) in T€ Jahresüberschuss Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen der Beteiligungsgesellschaften Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen Zahlungsunwirksame Aufwendungen aus Transaktionskosten Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern 1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit Auszahlungen aus zusätzlichen Pflichteinlagen Auszahlungen aus Darlehensgewährungen 2. Auszahlungen an Beteiligungsgesellschaften Ein-/Auszahlungen aus Unternehmensanleihen Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen 3. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 4. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen 5. Erwerb eigener Anteile 6. Dividende für das Vorjahr Liquiditätsbestand Jahresanfang Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestands (Zwischensumme 1.–6.) Liquiditätsbestand Jahresende 01.01.– 31.12.2025 49.129 84.570 3.074 5.000 -22.076 119.697 -183.517 -7.612 -191.129 493.855 0 493.855 8.815 0 -200.721 33.401 230.517 263.918 01.01.– 31.12.2024 48.830 250.801 9.331 0 -4.091 304.871 0 0 0 0 -341 -341 -2.150 -14.800 -346.609 92.430 -59.029 33.401 Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von 119,7 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr (304,9 Mio. €) verringert. Hier wirkten sich die im Vergleich zum Vorjahr geringeren Ergebnisse der Beteiligungen sowie die zusätz- lichen Ausschüttungen von Liquidität aus den Darlehens- erhöhungen für Passau, Magdeburg und Hamm des Vor- jahres aus. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 758,8 Mio. € von 8,4 % gegenüber 21,5 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie reduzierte sich von 4,01 € auf 1,58 €. Die Auszahlungen an Beteiligungsgesellschaften betreffen maßgeblich Einlagen bei den Tochterunternehmen zur voll- ständigen Tilgung der Darlehen Norderstedt und Hameln sowie zur anteiligen Tilgung des Darlehens Passau aus Mit- teln der begebenen Anleihe. Aus der im Juni des Berichtsjahres begebenen Anleihe resultierten Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von 493,9 Mio. €. Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im Geschäftsjahr 2025 ist aus Sicht des Vorstands als sehr zufriedenstellend zu beurteilen. Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB) Das Management erwartet, dass sich die wesentlichen Leistungsindikatoren wie folgt entwickeln: Beteiligungs- erträge von 43 Mio. € bis 49 Mio. € und damit unter dem Niveau von 2025 (52,4 Mio. €) sowie ein Ergebnis vor Steuern zwischen 14 Mio. € und 20 Mio. €, welches aufgrund der geplanten Zinsaufwendungen deutlich unter dem Wert von 2025 (27,7 Mio. €) liegen wird. Für das Geschäftsjahr 2026 sehen wir uns trotz der geplant rückläufigen Beteiligungserträge und des rückläufigen Ergebnisses vor Steuern weiterhin sehr gut aufgestellt. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ver- änderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein Liquiditätsendbestand von 263,9 Mio. €. Hamburg, 26. März 2026
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 195 Zukunftsbezogene Aussagen Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-).
197 198 Konzernbilanz 200 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 201 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 202 Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung 204 Konzern-Kapital flussrechnung 205 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
198 Konzernabschluss . Konzernbilanz Konzernbilanz Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Anhang 31.12.2025 31.12.2024 7. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 51.746 291 4.020.721 105.152 4.177.910 16.258 22.259 387.405 425.922 51.731 371 3.966.721 101.534 4.120.357 14.711 16.899 212.438 244.048 Summe Aktiva 4.603.832 4.364.405
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 199 Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Eigene Anteile Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen Summe Passiva Anhang 31.12.2025 31.12.2024 75.744 781.582 1.044.141 0 1.901.467 1.938.879 291.302 268.632 1.328 2.500.141 152.536 6.537 14.021 15.886 13.244 202.224 76.464 793.943 1.014.853 -720 1.884.540 1.795.909 350.887 261.156 4.715 2.412.667 12.465 7.349 16.876 12.669 17.839 67.198 4.603.832 4.364.405 13. 14. 16. 17. 15. 14. 15. 15. 18. 15.
200 Konzernabschluss . Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€), unverwässert Ergebnis je Aktie (€), verwässert Anhang 19. 20. 21. 10., 22. 23. 24. 9., 25. 26. 17. 27. 28. 29. 29. 01.01.- 31.12.2025 270.393 -34.051 -15.533 -7.185 213.624 01.01.- 31.12.2024 271.403 -31.350 -14.902 -7.731 217.420 10.937 -10.113 214.448 11.228 -62.617 -14.589 -2.739 4.626 -64.091 11.804 162.161 52.889 215.050 2,84 2,84 9.074 -10.189 216.305 16.581 -49.083 -14.397 -1.876 5.408 -43.367 -22.870 150.068 -26.554 123.514 1,62 1,62
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 201 Konzern- Gesamtergebnisrechnung in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre Anhang 01.01.- 31.12.2025 215.050 01.01.- 31.12.2024 123.514 13. 13. 3.129 -531 2.598 217.648 217.648 3.298 -530 2.768 126.282 126.282
202 Konzernabschluss . Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung Anzahl Aktien in T€ 01.01.2024 Gesamtergebnis Erwerb eigene Anteile Dividendenauszahlungen 31.12.2024 01.01.2025 Gesamtergebnis Einziehung eigene Anteile Entnahmen aus Kapitalrücklagen Dividendenauszahlungen 31.12.2025 Anhang 13. 13. 13. 13. 13. im Umlauf Gezeichnetes Kapital 76.464 76.455.319 0 0 0 76.464 75.743.854 -711.465 75.743.854 0 76.464 0 -720 0 0 75.743.854 75.744 Kapital rücklage 793.943 0 0 0 793.943 793.943 0 0 -12.361 0 781.582
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 203 Andere Gewinn rücklagen 1.252.635 123.514 -14.089 -346.609 1.015.451 Gesetzliche Gewinn rücklage 2.000 0 0 0 2.000 Gewinn rücklage Cashflow Hedges -5.366 2.768 0 0 -2.598 Eigene Anteile -9 0 -711 0 -720 1.015.451 215.050 0 12.361 -200.721 1.042.141 2.000 0 0 0 0 2.000 -2.598 2.598 0 0 0 0 -720 0 720 0 0 0 Summe 2.119.667 126.282 -14.800 -346.609 1.884.540 1.884.540 217.648 0 0 -200.721 1.901.467
204 Konzernabschluss . Konzern-Kapital flussrechnung Konzern-Kapital flussrechnung in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Investitionen in Investment Properties Verkauf von Investment Properties Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Erwerb eigene Aktien Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode Anhang 28. 7., 24. 27. 9. 10., 11. 18. 15. 26. 28. 8. 8. 14., 29. 14. 15. 13. 17. 13. 12. 12. 01.01.- 31.12.2025 215.050 01.01.- 31.12.2024 123.514 -52.889 64.091 151 -11.804 7.610 -12.504 3.217 -15.595 197.328 -57.618 4.626 -11.409 132.927 -32.196 0 -86 -32.282 493.855 -208.518 -104 0 -10.190 -200.721 74.323 174.967 212.438 387.405 26.554 43.367 140 22.870 7.801 -4.441 -4.453 -7.265 208.087 -44.855 5.408 -8.207 160.433 -47.179 6.906 -15 -40.288 158.428 -30.520 -103 -14.800 -10.174 -346.609 -243.778 -123.633 336.071 212.438
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 205 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Grundlagen des Konzernabschlusses 1. Allgemeine Angaben Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, Deutschland. Der Sitz der Gesell- schaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen. Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde in Übereinstimmung mit den IFRS Accounting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzu- wendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezem- VOLLKONSOLIDIERTE TOCHTERUNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2025 NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2025 NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2025 ber 2025 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 am 26. März 2026 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestand- teile die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang. Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€. Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs. Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. Dezember 2025, erstellt. 2. Konsolidierungskreis Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert: Inland ¹ Ausland ¹ Gesamt 15 0 0 4 4 1 19 4 1 ¹ Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
206 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Tochterunternehmen Assoziierte Unternehmen Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutter- unternehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie: Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert. Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen Beteiligungsunternehmen ausüben kann, schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann. Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben. Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus- Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übri- gen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 685.721 T€ (i. Vj. 670.721 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 27.528 T€ (i. Vj. 29.401 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten (ohne Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter) summierten sich auf 220.765 T€ (i. Vj. 220.359 T€), die kurzfristigen Schuld- posten beliefen sich auf 4.085 T€ (i. Vj. 4.958 T€). Die Gesell- schaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 37.572 T€ (i. Vj. 35.845 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kom- manditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von 16.390 T€ (i. Vj. 12.791 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 8.599 T€ (i. Vj. 7.910 T€) geleistet. Gemeinschaftsunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizu- legenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezem- ber 2025 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen. Anteilsbesitz Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteiligungsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochterunter- nehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahres- abschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben. 3. Konsolidierungsgrundsätze Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Ein- beziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögens- werten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge wer- den nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt. Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at- equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung, um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert. Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 207 4. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Rechnungslegungsstandards Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevan- ten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt: Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Keine wesentlichen Auswirkungen Keine wesentlichen Auswirkungen Keine wesentlichen Auswirkungen Erwarteter Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2026 Änderungen / Standard Verträge, die sich auf naturabhängigen Strom beziehen (Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7) 01.01.2026 Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten (Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7) Jährliche Verbesse- rungen an den IFRS Rechnungslegungs- standards (Band 11) 01.01.2026 Voraussichtliche Änderungen Klarstellung zur Anwendung der „own Möglichkeit, Verträge über Strom aus use exemption“ naturabhängigen erneuerbaren Energiequellen unter bestimmten Voraussetzungen als Sicherungsinstrument zu verwenden Zusätzliche Angabepflichten im Hinblick auf die Auswirkungen der Verträge auf finanzielle Leistungsfähigkeit und künftigen Cashflow Änderungen der Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte durch das sogenannte SPPI-Kriterium Definition nicht rückgriffsberechtigter Offenlegungspflichten für finanzieller Vermögenswerte Eigenkapitalinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet und als erfolgsneutral klassifiziert werden Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen durch einen Erstanwender (IFRS 1 - Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards) Angabe der abgegrenzten Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Transaktionspreis (IFRS 7 – Finanzinstrumente: Angaben) Ausbuchung von Leasingverpflichtungen durch den Leasingnehmer (IFRS 9 – Finanzinstrumente) Transaktionspreis Bestimmung eines „De-facto-Agenten“ (IFRS 10 – Konzernabschlüsse) Anschaffungskostenmethode (IAS 7 – Kapitalflussrechnungen)
208 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Erwarteter Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2027 Änderungen / Standard Darstellung und An- gaben im Abschluss (IFRS 18) Voraussichtliche Änderungen Vorgaben für die Gliederung der Entfall von Ausweiswahlrechten in der Kapitalflussrechnung für erhaltene und gezahlte Zinsen und Dividenden Gewinn- und Verlustrechnung Startpunkt der indirekten Methode der Kapitalflussrechnung ist zukünftig das Betriebsergebnis Vorgaben zu Anhangangaben bezüglich Management-defined Performance Measures (MPMs) sowie Aggregations- und Disaggregationsregeln für den Anhang Im Jahr der Erstanwendung sind die Vergleichszahlen entsprechend anzupassen. Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Nach IFRS 18 haben Gesellschaften mit einer „spezi- fischen Hauptgeschäftstätigkeit“ besondere Regelun- gen zu beachten, die insbesondere die Zuordnung von Aufwendungen und Erträgen zum operativen Bereich betreffen. Dazu gehören gem. IFRS 18 u. a. Unterneh- men, die in spezifische Vermögenswerte investieren, insbesondere „Investment Property Companies“. Da der Deutsche EuroShop Konzern ausschließlich in Shopping- centerimmobilien investiert (Investment Properties), fällt der Deutsche EuroShop Konzern unter die Regelungen der „spezifischen Geschäftstätigkeiten“ des IFRS 18. Der Deutsche EuroShop Konzern arbeitet derzeit daran, alle Auswirkungen der Änderungen auf die Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, die Kapitalflussrechnung sowie den Anhang des Konzerns zu ermitteln. Die zu- nächst erwarteten wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss sind wie folgt: Gewinn- und Verlustrechnung: Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden aufgrund der spezifischen Hauptgeschäftstätigkeit des Konzerns weiterhin in den Umsatzerlösen ausgewiesen. Das Bewertungsergebnis, das die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts der Investment Properties beinhaltet, wird zukünftig im operati- ven Bereich ausgewiesen. Zinserträge werden zukünftig im Investitions- bereich ausgewiesen. Die Ergebnisanteile der Kommanditisten (nicht beherrschende Anteile) werden zukünftig unter- halb der neu einzufügenden Summe „Jahres- ergebnis“ ausgewiesen. Bilanz: Der Geschäfts- und Firmenwert wird zukünftig als separater Posten ausgewiesen Kapitalflussrechnung: Erhaltene Zinsen und gezahlte Zinsen werden in der Kapitalflussrechnung jeweils den Investitionstätigkeiten und den Finanzierungstätigkeiten zugeordnet. Angaben: Es werden neue Angaben hinzugefügt: (a) Leistungskennzahlen Funds from Operations, EPRA Earnings, EPRA Loan-to-Value, EPRA Net Tangible Assets; (b) bestimmte Aufwendungen nach Art, wenn die Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung nach Funktionen dargestellt werden; und (c) eine Überleitung für jeden Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung zwischen den gemäß IFRS 18 neu dargestellten Beträgen und den zuvor gemäß IAS 1 dargestellten Beträgen. Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden. Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen. Schätzungen und Annahmen Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schät- zungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Ver- mögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und Schätzungen und Annahmen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen in Bezug auf zukünftige Ereig- nisse. Die Annahmen und Schätzungen, die Vermögensgegen- stände und Schulden am stärksten beeinflussen können, betreffen die Annahmen und Schätzungen im Rahmen der Ermittlung der Verkehrswerte der Investment Properties.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 209 Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 auf Basis eines Discoun- ted-Cashflow (DCF)-Verfahrens. Veränderungen der Markt- werte werden entsprechend erfolgswirksam erfasst im Bewertungsergebnis und mittelbar im at-equity-Ergebnis. Sie wirken sich auf die Ertragslage der Deutsche EuroShop AG aus. Die Einordnung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden in Kategorien kann ermessensbehaftet sein. Ermessensentscheidungen können in Bezug auf die Umsatzrealisierung nach IFRS 15 erforderlich sein, die sich auf die Höhe sowie die zeitliche Verteilung der Umsatz- erlöse auswirken können. Bei der Bewertung der Investment Properties bestehen wesentliche Schätzunsicherheiten. Insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor stellen wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Properties“). Ungewisse Steuerpositionen bei laufenden und latenten Steuern unterliegen Schätzungen und Annahmen bezüg- lich des Eintritts zukünftiger Ereignisse, die Einfluss auf die Höhe der Steueraufwendungen und Steuerschulden haben können. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden in dem Maße angesetzt, wie es wahrscheinlich ist, dass zukünftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, die gegen die Verlustvorträge verrechnet werden können. Zu jedem Stichtag erfolgt eine Über- prüfung der Annahmen und Schätzungen bezüglich der Wahrscheinlichkeit zukünftig zur Verfügung stehender zu versteuernder Ergebnisse im Hinblick auf die Verrechnung mit vorhandenen Verlustvorträgen. Darüber hinaus bestehen Annahmen und Schätzungen bei der Festlegung von Nutzungsdauern sowie bei der Bilan- zierung und Bewertung von Rückstellungen. Wahlrechts- und Ermessensausübungen Wahlrechts- und Ermessensausübungen, die die Beträge im Abschluss am stärksten beeinflussen können, sind folgende: Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 zum Verkehrswert. Eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten hätte einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte sowie die entsprechenden Ertrags- und Aufwandspositionen. Die Einordnung von Beteiligungen als nach der Equity- Methode zu bewertende Beteiligung basiert auf der Beurteilung des maßgeblichen Einflusses bzw. der gemein- schaftlichen Führung und kann ermessensbehaftet sein. Die Berücksichtigung von Kündigungs- und Verlängerungs- optionen bei der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS 16 kann ermessensbehaftet sein. Die Beurteilung von zukunftsbezogenen Informationen im Rahmen der Ermittlung von Wertberichtigungen auf Forderungen ist ermessensbehaftet. 5. Währungsumrechnung Berichtswährung des Konzerns ist Euro (€). Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungs- union gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Ein- heiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung auf- gestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funk- tionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unter- nehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt. Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungs- zeitpunkts umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stich- tagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgswirk- sam berücksichtigt.
210 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt: 1 € = Ungarischer Forint (HUF) Polnischer Zloty (PLN) Tschechische Krone (CZK) 6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Ertrags- und Aufwandsrealisation Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietver- trags erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher wer- den die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazu- gehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudever- sicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Auf- wendungen erfolgen über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis). Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inan- spruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Ver- ursachung ergebniswirksam gebucht. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden perioden- gerecht erfasst. Bestimmung beizulegender Zeitwert 31.12.2025 31.12.2024 Stichtags- kurs 385,40 4,23 24,25 Durch- schnittskurs 397,91 4,24 24,69 Stichtags- kurs 411,35 4,27 25,19 Durch- schnittskurs 397,07 4,31 24,73 der wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren sowie Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten. Basierend auf den in den Bewertungstechniken ver- wendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeit- werte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair- Value-Hierarchie eingeordnet: Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden. Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren. Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren. Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regel- mäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäfts- jahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2025 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwi- schen den Hierarchiestufen. Immaterielle Vermögenswerte Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finan- zielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige Überprüfung Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 211 Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver Unterschieds- betrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem bei- zulegenden Zeitwert angesetzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wert- minderungen), bilanziert. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegen- stände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen. Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittel- generierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezem- ber 2025 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungs- bedarf ergeben. Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Über- prüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus bei- zulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhalts- punkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Ver- mögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor. Investment Properties Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungs- kostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizu- legenden Zeitwerts) bilanziert werden. Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis aus- gewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungs- zwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzu- schreiben. Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell auf- genommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivier- baren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten die- ser Vermögenswerte hinzugerechnet. Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäfts- jahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind.
212 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Finanzinstrumente Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von zwölf Monaten erfolgen wird. Als höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde. Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Ver- äußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten aus- gewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten. Konzern als Leasingnehmer Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlich- keit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasing- verbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingver- hältnisses linear abgeschrieben. Die Leasingverbindlich- keit verringert sich durch die geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils. Zuwendungen der öffentlichen Hand Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hatte der Konzern 2022 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2,0 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung ver- bundenen Bedingungen erfüllen und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022 bewilligt und ausgezahlt. Die Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe wurde im Oktober 2023 eingereicht und im Juni 2025 bewilligt. Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden wer- den in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird. Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanz- instruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird. Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögens- werte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Stan- dard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremd- gesellschafter von Personenhandelsgesellschaften auf- grund eines möglichen Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäfts- jahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Rege- lung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rück- zahlungsbetrag zu bilanzieren ist. Finanzverbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten, die im Wesentlichen Bank- verbindlichkeiten und Unternehmensanleihen betreffen, werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt, unter Berücksichtigung von direkt zurechenbaren Transaktionskosten sowie Agien bzw. Dis- agien, was den Anschaffungskosten entspricht. In der Folge
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 213 Latente Steuern Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz latente Steuern bilanziert. Die Bewertung erfolgt anhand der Steuersätze, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zu erwarten sind. Dabei werden die Steuersätze und -vorschriften zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien sowie Finanzverbindlichkeiten und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein Steuersatz von 10 % bis 15 % Körperschaftsteuer, in Abhängigkeit von der Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steu- ern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern ein Steuersatz von 21 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern ver- rechnet. Sonstige Rückstellungen Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für als gegen eine Inanspruchnahme sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst. Eigene Aktien Eigene Aktien wurden mit dem geleisteten Entgelt, das direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten beinhaltete, direkt vom Eigenkapital abgesetzt. Der Nominalbetrag von 1,00 € je Aktie wurde vom Gezeichneten Kapital abgezogen und das Aufgeld vom Nominalbetrag als Reduzierung der anderen Gewinnrücklagen erfasst. Mit Wirkung zum 1. Okto- ber 2025 wurden die eigenen Aktien eingezogen und das Kapital entsprechend herabgesetzt. werden Finanzverbindlichkeiten mit den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzins- methode bewertet und ausgewiesen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt. Sonstige Verbindlichkeiten Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen. Derivative Finanzinstrumente Zinssicherungsgeschäfte wurden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen wurden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungs- geschäfts identisch waren, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wurde regel- mäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Ver- tragsmodalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben war, wurde das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultierte aus diskontierten Cash- flows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wur- den. Im Berichtsjahr wurden die verbliebenen Zins- sicherungsgeschäfte aufgrund der Rückzahlung der zugrunde liegenden Darlehen vorzeitig beendet. At-equity bilanzierte Finanzanlagen Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschafts- unternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unter- nehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern über- prüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vor- liegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
214 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Erläuterung zur Konzernbilanz 7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen in T€ Anschaffungskosten Stand 01.01. Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Abgänge Stand 31.12. Abschreibungen Stand 01.01. Zugänge Abgänge Stand 31.12. Buchwert 01.01. Buchwert 31.12. Geschäfts- oder Firmenwert Software und Softwarelizenzen Betriebs- und Geschäftsausstattung 2025 2024 2025 2024 2025 2024 53.867 53.867 0 0 0 53.867 -2.148 0 0 -2.148 51.719 51.719 0 0 0 53.867 -2.148 0 0 -2.148 51.719 51.719 148 0 29 0 177 -136 -14 0 -150 12 27 148 0 0 0 148 -125 -11 0 -136 23 12 1.381 1.343 0 57 0 1.438 -1.010 -137 0 -1.147 371 291 36 45 -43 1.381 -894 -129 13 -1.010 449 371 Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erst- konsolidierungszeitpunkt (29. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Werthaltigkeit des Firmenwerts ist realisierbar, sofern – im Falle einer Veräußerung – die derzeit bestehenden gesellschafts- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen weiterhin wie bisher nutzbar sind. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen von 202 T€ (i. Vj. 305 T€). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Lea- sing von Pkw. 8. Investment Properties in T€ Buchwert zum 01.01. Abgänge Veränderungen Mietanreize Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen Buchwert zum 31.12. 2025 3.966.721 0 6.923 32.196 14.881 4.020.721 2024 3.947.021 -6.300 4.744 47.179 -25.923 3.966.721 In den Investment Properties ist unverändert ein aktivier- tes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet. Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 215 Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2025 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Ins- titution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgut- achten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis. Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungs- mittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisier- ten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs- zinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewendet. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individu- ell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleich- barer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation sowie Miet- und Kostenent- wicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berück- sichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risiko- profil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören z. B. die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Ent- wicklung des Wettbewerbsumfelds. Die Diskontierungs- zinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Dif- ferenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen. Der Abgang des Vorjahres resultierte aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 31.12.2025 31.12.2024 Inland 1,64 11,50 7,01 5,74 Ausland 0,63 6,41 7,82 6,13 Gesamt 1,43 10,46 7,18 5,82 Inland 1,67 13,10 6,90 5,70 Ausland 0,93 7,50 7,63 5,96 Gesamt 1,52 11,96 7,05 5,75 Die Mietsteigerungsrate gibt dabei den gewichteten Durch- schnitt über die Immobilien an. Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte sowie politische Ver- änderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt wer- den, insbesondere in Verbindung mit steigender Inflation und sich erhöhender Marktzinsen. Es kann daher zu Markt- wertänderungen kommen. Etwaige Wertveränderungen werden kontinuierlich beobachtet und diese in unsere zukünftige Berichterstattung einbezogen. Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitäts- analyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basis- punkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungs- ergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
216 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,64 11,50 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 5,74 7,01 in Mio. € 99,1 -90,6 -33,8 34,6 -55,6 58,2 -77,2 85,4 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 0,63 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 6,41 7,82 6,13 in Mio. € 20,5 -19,0 -8,0 9,0 -14,0 14,0 -17,5 20,0 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,43 10,46 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 7,18 5,82 in Mio. € 119,6 -109,5 -41,8 43,6 -69,6 72,2 -94,7 105,4 in % 3,3 -3,0 -1,1 1,1 -1,8 1,9 -2,6 2,8 in % 2,6 -2,4 -1,0 1,2 -1,8 1,8 -2,2 2,6 in % 3,2 -2,9 -1,1 1,2 -1,8 1,9 -2,5 2,8
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 217 Im Vorjahr führte die Änderung der Parameter zu folgen- den Ergebnissen: Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,67 13,10 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 5,70 6,90 in Mio. € 98,3 -92,6 -35,4 32,0 -56,7 53,6 -79,8 83,8 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 0,93 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 7,50 7,63 5,96 in Mio. € 24,0 -21,0 -7,5 8,5 -14,0 14,0 -17,5 20,0 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,52 11,96 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 7,05 5,75 in Mio. € 122,3 -113,6 -42,9 40,5 -70,7 67,6 -97,3 103,8 in % 3,3 -3,1 -1,2 1,1 -1,9 1,8 -2,7 2,8 in % 3,1 -2,8 -1,0 1,1 -1,8 1,8 -2,3 2,6 in % 3,3 -3,0 -1,1 1,1 -1,9 1,8 -2,6 2,8
218 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen in T€ Buchwert zum 01.01. Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Anteiliges Ergebnis Zugänge 2025 101.534 -7.610 11.228 0 2024 92.741 -7.801 16.581 13 Buchwert zum 31.12. 105.152 101.534 Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity- Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shopping- center. Der Zugang im Vorjahr betraf eine unwesentliche Beteiligung an einer Komplementär-GmbH. Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,43 % angenommen (i. Vj. 1,52 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durch- schnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 10,46 % (i. Vj. 11,96 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 89,54 % (i. Vj. 88,04 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertbe- richtigungen) bei 18,3 % (i. Vj. 17,0 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2025 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,60 % gegenüber 6,61 % im Vor- jahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktions- kosten (Net Initial Yield) von 6,22 % gegenüber 6,24 % im Vorjahr. In dem Immobilienwert sind ausstehende und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilende gewährte Mieteranreize in Höhe von 41.577 T€ (i. Vj. 34.654 T€) ent- halten. Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2025 dargestellt: Hierarchiestufen IFRS 13 in T€ Investment Properties Level 1 Level 2 Level 3 0 0 4.020.721 Zwischen 2024 und 2025 erfolgten keine Wechsel zwischen den Hierarchiestufen. Die Objekte sind überwiegend grund- pfandrechtlich belastet. Es bestehen besicherte Finanz- verbindlichkeiten in Höhe von 1.593.730 T€ (i. Vj. 1.808.374 T€) sowie unbesicherte Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen in Höhe von 492.938 T€ (i. Vj. 0 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte lagen bei 270.393 T€ (i. Vj. 271.403 T€). Die direkt zurechen- baren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertbe- richtigungen) beliefen sich auf 49.584 T€ (i. Vj. 46.252 T€).
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 219 Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesent- lichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Kon- zern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt: in T€ Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresfehlbetrag/-überschuss Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Wien ¹ Hamburg ² 31.12.2025 218.923 3.919 2.773 84.926 84.926 2.384 580 31.12.2024 213.908 4.338 3.453 85.971 85.970 2.570 567 31.12.2025 106.026 5.489 4.166 0 0 36.743 24.450 31.12.2024 104.026 6.282 3.817 24.450 24.450 12.497 600 14.775 -1.931 10.706 4.570 0 15.276 0 15.276 13.899 -1.861 10.186 9.612 0 19.798 0 19.798 10.281 -707 7.578 655 -1.053 7.180 0 7.180 10.054 -736 8.075 6.851 -1.562 13.364 0 13.364 ¹ ² Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 882 T€ (i. Vj. 909 T€), das Jahresergebnis lag bei -46 T€ (i. Vj. 24 T€) Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 26 T€ (i. Vj. 26 T€), das Jahresergebnis lag bei -1 T€ (i. Vj. 1 T€)
220 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt: EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien Einkaufs- Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 60.119 9.899 5.093 4.806 0 -5.165 64.853 7.638 5.353 2.285 -4.725 32.622 6.682 4.038 3.425 13 -2.636 36.681 3.590 3.789 328 -2.885 In T€ Equity-Ansatz am 01.01.2024 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewer- tungsergebnis) davon Bewer- tungsergebnis Zugang Einlagen/Entnahmen Equity-Ansatz am 31.12.2024 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewer- tungsergebnis) davon Bewer- tungsergebnis Einlagen/Entnahmen Equity-Ansatz am 31.12.2025 Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Miet- abrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teil- weise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronats- erklärungen. Die Bewertung des Forderungsbestands zum 31. Dezem- ber 2025 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forde- rungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€). 11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte in T€ Sonstige Forderungen an Mieter Barkautionen Forderungen aus Ver- sicherungsschäden Forderungen aus Um- satzsteuer Vorausgezahlte Cen- termarketingkosten Übrige Vermögens- werte 31.12.2025 31.12.2024 7.258 4.054 1.647 261 146 3.787 3.906 609 586 691 8.893 22.259 7.320 16.899 67.766 37.386 Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten über- wiegend Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenab- rechnungen. 10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in T€ Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen zum 31.12. 2025 2024 32.555 29.831 Wertberichtigungen Stand 01.01. Verbrauch Veränderung der Wert- berichtigungen für erwartete Ausfälle Wertberichtigungen Stand 31.12. -15.120 2.773 -12.532 1.388 -3.950 -3.976 -16.297 -15.120 16.258 14.711 Forderungsspiegel In T€ Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Ver- mögenswerte (Vorjahres- werte) Gesamt 16.258 bis 1 Jahr 16.139 (14.711) 22.259 (16.899) 38.517 (14.697) 22.259 (16.899) 38.398 (31.610) (31.596) über 1 Jahr 119 (14) 0 (0) 119 (14)
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 221 Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im Wesent- lichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig. 12. Liquide Mittel in T€ Konten in laufender Rechnung Termin-/Festgelder kurzfristig Kassenbestände 31.12.2025 31.12.2024 317.603 115.437 69.800 2 97.000 1 387.405 212.438 Der deutliche Anstieg der liquiden Mittel im Vergleich zum Vorjahr steht im Zusammenhang mit dem im Juni 2025 begebenen Green Bond abzüglich Darlehenstilgungen. Die Termin- und Festgelder hatten und haben eine kurz- fristige Anlagedauer von weniger als drei Monaten. 13. Eigenkapital und Rücklagen Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigen- kapitalveränderungsrechnung ersichtlich. Das Grundkapital beträgt 75.743.854 € (i.Vj. 76.464.319 €) und ist in 75.743.854 (i. Vj. 76.464.319) nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustanden. Der Aufsichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirksam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor- stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Die Verwendungszwecke der aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien können dem Beschluss zu Punkt 10 der Tagesordnung der Haupt- versammlung vom 29. August 2023 entnommen werden. Die Aktien können u. a. unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre im Rahmen von Unternehmenszusammen- schlüssen und Unternehmenserwerben verwendet oder gegen Barzahlung an Dritte zu einem Preis veräußert wer- den, der den Börsenpreis zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet. Die Aktien können vom Aufsichtsrat im Rahmen der Festlegung der variablen Ver- gütung den Vorständen der Gesellschaft zugesagt und übertragen werden und ohne weiteren Hauptver- sammlungsbeschluss eingezogen werden. Die Ermächtigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels in eigenen Aktien genutzt werden. Auf die erworbenen Aktien dürfen zusammen mit eigenen Aktien, die sich bereits im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71d und 71e AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des jeweiligen Grund- kapitals der Gesellschaft entfallen. In Ausübung dieser Ermächtigung hat der Vorstand der Deutsche EuroShop AG mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollten bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grund- kapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) wurde auf 15,0 Mio. € festgelegt. Im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 11. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien zu einem Anschaffungspreis (ohne Anschaffungs- nebenkosten) von 15,0 Mio. € bei einem Durchschnittskurs von 20,82 € je Aktie über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 720.465 € bzw. 0,942 % am Bilanzstichtag. Mit Wirkung zum 1. Okto- ber 2025 wurden 720.465 Stück eigene Aktien eingezogen und das Grundkapital entsprechend herabgesetzt. Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ebenfalls ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023). Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuld-
222 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 verschreibungen oder eine Kombination dieser Instru- mente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe- rer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver- schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer- den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 251.502 T€ wurde mit Beschluss der Haupt- versammlung vom 27. Juni 2025 zur Ausschüttung einer Dividende von 2,65 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamt- dividende von 200.721 T€, verwendet und der Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 50.781 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen. Der Vorstand und der Aufsichtsrat planen, der Hauptver- sammlung im Juni 2026 vorzuschlagen, den Bilanzgewinn 2025 der Deutsche EuroShop AG von 204.910 T€ für eine Dividende in Höhe von 1,00 € je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 129.166 T€ auf neue Rechnung vorzutragen. Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrück- lage Kosten für die Kapitalerhöhungen (nach Steuern) ent- halten. Im Berichtsjahr wurden aus der Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB 12.361 T€ entnommen und den Gewinnrücklagen zugeführt. Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge. Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden Komponenten: 2025 in T€ Cashflow Hedges vor Steuern Steuern Netto 3.129 -531 2.598 2024 in T€ Cashflow Hedges vor Steuern Steuern Netto 3.298 -530 2.768 14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen Bei den Finanzverbindlichkeiten handelt es sich um Dar- lehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden, sowie um eine Unternehmensanleihe. Als Sicherheit für die Darlehen dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.593.730 T€ (i. Vj. 1.808.374 T€). Darüber hi- 31.12.2025 31.12.2024 langfristig 1.445.941 492.938 1.938.879 kurzfristig 147.789 4.747 langfristig 1.795.909 0 kurzfristig 12.465 0 152.536 1.795.909 12.465 naus bestehen branchenübliche Sicherheiten, wie die Abtretung von Mietforderungen oder die Verpfändung von Bankguthaben. Die Unternehmensanleihe ist unbesichert.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 223 wertänderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauf- lagen (beispielsweise LTV) auswirken können. Etwaige Wertveränderungen werden kontinuierlich beobachtet und diese in unsere zukünftige Berichterstattung einbezogen. Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resul- tieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen: in T€ Buchwert zum 01.01. Liquiditätswirksame Veränderungen Nicht liquiditätswirksame Veränderungen Buchwertänderung nach der Effektiv- zinsmethode 2025 1.808.374 2024 1.677.600 285.337 127.908 -2.296 2.866 Buchwert zum 31.12. 2.091.415 1.808.374 Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit 493.855 T€ (i. Vj. 158.428 T€) auf die Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 208.518 T€ (i. Vj. 30.520 T€) auf die Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten sowie Sondertilgungen im Rahmen von Refinanzierungen. Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten neben den im Jahr 2026 zur Refinanzierung anstehenden Dar- lehen den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2026 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungs- leistungen, die Anfang 2026 beglichen wurden. Der Rückgang der Bankverbindlichkeiten betrifft ins- besondere die außerplanmäßigen Tilgungen von Darlehen für das Herold-Center Norderstedt mit 119.214 T€, die Stadt-Galerie Passau mit 34.500 T€ sowie die Stadt- Galerie Hameln mit 23.750 T€. Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen betreffen die fortgeführten Anschaffungskosten des im Juni 2025 begebenen Green Bonds mit einem Nominalvolumen von 500 Mio. € und einem Coupon von 4,5 %. Die Laufzeit des Green Bonds endet am 15. Oktober 2030. Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebnis- wirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 29 T€ (i. Vj. 29 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsauf- wendungen für Bankverbindlichkeiten in Höhe von 62.617 T€ (i. Vj. 49.083 T€) im Finanzergebnis enthalten. Die in den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen sind Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal 60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe- Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungsgrad (Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 31. Dezember 2025 betragen der Anleihe-LTV 40,4 %, der Anleihe-Secured-LTV 28,6 % und der Anleihe-ICR 4,2. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungs- fähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Ver- hältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Zum 31. Dezember 2025 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2026 erfüllt. Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte sowie politische Ver- änderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt wer- den, insbesondere in Verbindung mit steigender Inflation und sich erhöhender Marktzinsen. Es kann daher zu Markt-
224 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten in T€ Mietkautionen Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern Umsatzsteuer Kreditorische Debitoren Leasingverbindlichkeiten Zinsswaps Übrige 31.12.2025 31.12.2024 langfristig 0 0 0 0 428 0 900 kurzfristig 4.181 3.976 2.678 1.434 99 0 877 langfristig 0 0 0 0 528 3.128 1.059 kurzfristig 6.030 3.762 2.533 4.553 103 0 858 1.328 13.245 4.715 17.839 Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvoraus- zahlungen. Die Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) wurden im Berichtsjahr aufgrund der vorzeitigen Rückführung der zugrunde liegenden Darlehen beendet. Im Vorjahr beliefen sich die Barwerte auf 3.128 T€. Verbindlichkeitsspiegel In T€ Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Gesamt 2.091.415 (1.808.374) 6.537 (7.349) 14.021 (16.876) 14.572 (22.554) 2.126.545 kurzfristig 152.536 (12.465) 6.537 (7.349) 14.021 (16.876) 13.244 (17.839) 186.338 langfristig 1.938.879 (1.795.909) 0 (0) 0 (0) 1.328 (4.715) 1.940.207 (Vorjahreswerte) (1.855.153) (54.529) (1.800.624)
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 225 16. Passive latente Steuern Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und Verlustvor- trägen: in T€ 31.12.2025 31.12.2024 Aktive latente Steuern 0 0 0 0 12.355 675 13.030 -13.030 0 Passive latente Steuern 278.471 21.025 4.835 0 0 0 304.332 -13.030 291.302 Aktive latente Steuern 0 0 0 531 9.451 675 10.657 -10.657 0 Passive latente Steuern 337.820 19.922 3.802 0 0 0 361.544 -10.657 350.887 Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 12.419 T€ (i. Vj. 8.107 T€) zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wur- den, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist. Die Gesellschaft hat aus der Anwendung des Gesetzes zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland einen steuerlichen Anpassungseffekt aus nunmehr sinkenden Steuersätzen von 82.693 T€ berechnet. Hierbei wurde ver- einfachend davon ausgegangen, dass Bewertungsunter- schiede bei den Immobilien erst ab dem Geschäftsjahr 2032 und damit mit 10 % realisiert werden. Für den Zeit- raum jährlich absinkender Steuersätze von 2028 bis 2032 wurden Differenzen bezogen auf die Effektivzinsmethode errechnet. Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Finanzverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) Verlustvorträge Übrige Latente Steuern vor Saldierung Saldierung Latente Steuern nach Saldierung Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der der- zeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden. Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 10 % bis 15 % kal- kuliert, aufgrund der schrittweisen Absenkung des Körper- schaftsteuersatzes von 15 % bis 2027 auf 10 % ab 2032. Weiterhin wurde der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt. Zum Bilanzstichtag bestehen gewerbesteuerliche Verlust- vorträge in Höhe von 81.278 T€ (i. Vj. 50.470 T€) sowie körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 16.545 T€ (i. Vj. 0 T€), für die aktive latente Steuern inso- weit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hin- reichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag 3.306 T€ (i. Vj. 3.837 T€) direkt gegen das Eigenkapital erfasst.
226 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 17. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter in T€ Abfindungsanspruch zum 01.01. Ergebnisanteile Anteiliges Bewertungsergebnis Auszahlungen Abfindungsanspruch zum 31.12. 2025 2024 261.156 14.589 259.380 14.397 3.077 -10.190 -2.447 -10.174 268.632 261.156 Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter beinhalten die Eigen- kapitalanteile der Fremdgesellschafter, die nach den Rege- lungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind. 18. Sonstige Rückstellungen in T€ Bereits erbrachte, noch nicht abgerechnete Instandhaltungs- und Bauleistungen Honorare Übrige Stand 01.01.2025 Verbrauch Auflösung Zuführung Stand 31.12.2025 2.333 2.297 8.039 12.669 2.009 936 5.192 8.137 246 392 759 1.397 2.851 1.784 8.116 12.751 2.929 2.753 10.204 15.886 Die übrigen Rückstellungen beinhalten wie im Vorjahr im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen Leistungen und Personalaufwendungen. Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 227 Erläuterung zur Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung 19. Umsatzerlöse in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieten Übrige davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare Mieteinnahmen 2025 255.445 2024 253.922 5.773 8.288 887 7.558 8.679 1.244 270.393 271.403 270.393 271.403 20. Grundstücksbetriebskosten in T€ Nicht umlegbare Nebenkosten Grundsteuer Centermarketing Instandhaltungen und Reparaturen Gebäudeversicherung Übrige davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2025 2024 16.053 5.158 4.368 2.637 2.619 3.216 11.174 8.276 4.612 2.484 2.526 2.278 34.051 31.350 34.051 31.350 Die Mindestmieteinnahmen sind gemindert durch gewährte Mietanreize, wie Baukostenzuschüsse oder mietfreie Zei- ten, die über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilen sind. In geringem Umfang betreffen die Mindestmieteinnahmen Umsatzerlöse aus der Mallvermietung. Bei den übrigen Umsatzerlösen handelt es sich im Wesent- lichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen. Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit lang- fristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasing- zahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf: Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesent- lichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Neben- kostennachzahlungen für Vorjahre. Der Anstieg ist im Wesentlichen bedingt durch Einmalaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturm- schaden. Die erstattungsfähigen Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt und sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst. Die Grundsteueraufwendungen sind demgegenüber auf- grund der durch die Grundsteuerreform gesunkenen Grundsteuerbelastung nachhaltig zurückgegangen. 21. Grundstücksverwaltungskosten in T€ Fälligkeit innerhalb eines Jahres Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre Fälligkeit nach 5 Jahren 2025 2024 246.603 237.388 571.478 145.003 569.347 144.978 963.084 951.713 in T€ Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten 2025 2024 15.533 14.902 davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 15.533 14.902 Die Centermanagement-/Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig.
228 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 22. Wertberichtigungen und Abgänge finan- zieller Vermögenswerte 24. Sonstige betriebliche Aufwendungen in T€ Wertberichtigungen Abgänge finanzieller Vermögenswerte davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2025 6.582 603 7.185 2024 7.047 684 7.731 7.185 7.731 Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. For- derungen aus Lieferungen und Leistungen“. 23. Sonstige betriebliche Erträge in T€ Auflösungen von Wertberichtigungen Erträge aus Versicherungs- leistungen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Erträge aus Nebenkosten- abrechnungen Vorjahre Übrige 2025 2024 2.557 3.188 2.287 796 2.018 1.454 1.184 2.891 10.937 1.414 2.222 9.074 Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadenersatz und sonstigen Erstattungen. in T€ Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten Personalaufwand Gutachterkosten Marketingkosten Finanzierungskosten Währungsverluste Aufsichtsratsvergütungen Abschreibungen Gebühren und Beiträge Übrige 2025 2024 2.953 2.854 1.044 914 618 245 188 151 111 1.035 3.128 2.399 2.016 718 335 178 188 140 140 947 10.113 10.189 In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzern- gesellschaften in Höhe von 687 T€ (i. Vj. 641 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet Löhne und Gehälter in Höhe von 2.711 T€ (i. Vj. 2.275 T€), soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 142 T€ (i. Vj. 124 T€), wovon im Vorjahr 1 T€ auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen. 25. Gewinn- oder Verlustanteile von assozi- ierten Unternehmen und Gemeinschaftsunter- nehmen, die nach at-equity bilanziert werden in T€ Ergebnisse aus Gemein- schaftsunternehmen Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen Ergebnisse aus at-equity- Gesellschaften 2025 2024 11.250 16.573 -22 8 11.228 16.581 Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von 2.613 T€ (i. Vj. 8.231 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 9.142 T€ (i. Vj. 9.134 T€).
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 229 26. Zinsaufwendungen Steuerliche Überleitungsrechnung in T€ Immobilienfinanzierungen und Unternehmensanleihen Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten Übrige 2025 2024 57.611 44.820 4.999 7 4.228 35 62.617 49.083 Die Zinsaufwendungen aus der Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten, die einerseits die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach der Effektivzins- methode im Zusammenhang mit Bewertungsunter- schieden aus der Erstkonsolidierung bei Bankverbindlich- keiten sowie andererseits die Abgrenzung von Transaktionskosten betreffen, sind nicht zahlungswirksam. 27. Bewertungsergebnis in T€ Unrealisierte Marktwert- veränderungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Gewinn aus der Veräußerung 2025 2024 14.881 -25.923 -3.077 2.447 0 606 11.804 -22.870 Der Gewinn aus der Veräußerung des Vorjahres resultierte aus einem Grundstücksverkauf in Polen. 28. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in T€ Tatsächlicher Steuer- aufwand Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland 2025 2024 -7.228 -8.115 63.850 -26.362 -3.733 52.889 7.923 -26.554 Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 52.889 T€ (i. Vj. -26.554 T€) leiten sich von einem erwarteten Ertrag- steueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet. in T€ Konzernergebnis vor Ertragsteuern Theoretische Ertragsteuer 32,28 % Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzern- unternehmen Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunter- nehmen Steuereffekt aus der Ände- rung von Steuersätzen Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilan- zierten Beteiligungen Aperiodischer Steuer- aufwand/-ertrag 2025 2024 162.161 150.068 -52.346 -48.442 6.655 9.510 15.757 13.051 82.693 0 -732 -327 862 0 -346 0 Tatsächliche Ertragsteuer 52.889 -26.554 Im Geschäftsjahr 2025 ergibt sich ein effektiver Ertrag- steuersatz von -32,6 % (i. Vj. 17,7 %). Die Steuersatzunter- schiede bei inländischen Konzernunternehmen sind vor allem auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zurückzuführen, weswegen die Objektgesellschaften teil- weise nicht gewerbesteuerpflichtig sind. Der Steuereffekt aus der Änderung von Steuersätzen betrifft die Auswirkungen der im Jahr 2025 beschlossenen schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % bis zum Jahr 2027 auf 10 % ab dem Jahr 2032 auf die latenten Körperschaftsteuern. Die um diesen Effekt bereinigte Steuerquote läge im Jahr 2025 bei 18,4 %.
230 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 29. Ergebnis je Aktie Anteil der Konzernaktionäre am Jahresergebnis (T€) Gewichtete Anzahl der im Umlauf befindlichen Stückaktien Unverwässertes und verwässertes Ergebnis je Aktie (€) 2025 2024 215.050 123.514 75.743.854 76.090.428 2,84 1,62 Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnitt- liche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Ver- wässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien des Vorjahres berücksichtigt zeitgewichtet die bis zum 31. Dezember 2024 erworbenen 711.465 Stückaktien. Das Ergebnis je Aktie ist durch den einmaligen Effekt aus der schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuer- satzes im Berichtsjahr beeinflusst.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 231 Segmentberichterstattung Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Aus- land“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Kon- zerns. Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzel- nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schul- den der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzern- anteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Auf- wendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: in T€ Umsatzerlöse Grundstücks- betriebskosten Grundstücks- verwaltungskosten EBIT¹ Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Kommanditisten zuste- hende Ergebnisanteile Zinserträge Zinsaufwendungen Bewertungsergebnis EBT (ohne Bewer- tungsergebnis)¹ Investment Properties Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilan- zierte Finanzanlagen Sonstiges Segment- vermögen Segmentvermögen Segmentschulden Inland 203.152 Ausland 58.004 Summe 261.156 Überleitung 9.237 29.524 3.959 33.483 13.053 160.021 2.115 50.441 15.168 210.462 568 365 3.986 x 01.01. - 31.12.2025 270.393 34.051 15.533 214.448 0 0 1.625 -43.921 5.462 0 0 272 -6.027 8.955 0 11.228 11.228 0 1.897 -49.948 14.417 -14.589 2.729 -12.669 -2.613 -14.589 4.626 -62.617 11.804 114.985 44.686 159.671 -11.893 147.778 3.015.350 778.460 3.793.810 226.911 31.12.2025 4.020.721 24.518 4.869 29.387 0 0 0 0 0 0 111.698 3.127.048 1.481.689 40.662 819.122 278.285 152.360 3.946.170 1.759.974 2.809 51.719 32.196 51.719 105.152 105.152 273.880 657.662 942.391 426.240 4.603.832 2.702.365 ¹ Die Beträge sind nicht überleitbar, da nur wesentliche Posten der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden.
232 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (ohne Bewer- tungsergebnis)¹ Investment Properties Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilan- zierte Finanzanlagen Sonstiges Segment- vermögen Segmentvermögen Segmentschulden Inland 206.961 164.970 0 3.339 -38.314 Ausland 55.183 48.160 0 409 -7.063 Summe 262.144 213.130 Überleitung 9.259 3.175 01.01. - 31.12.2024 271.403 216.305 0 3.748 -45.377 16.581 1.660 -3.706 16.581 5.408 -49.083 128.119 41.506 169.625 -4.444 165.181 2.980.295 763.960 3.744.255 222.466 31.12.2024 3.966.721 36.110 3.073 39.183 0 0 0 0 0 0 155.438 3.135.733 1.446.671 40.067 804.027 333.837 195.505 3.939.760 1.780.508 7.996 51.719 47.179 51.719 101.534 101.534 48.926 424.645 699.357 244.431 4.364.405 2.479.865 ¹ Der Betrag ist nicht überleitbar, da nur wesentliche Posten der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen wei- tere Angaben nach IFRS 8.33. Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Über- leitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell- schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Umsatz- erlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzern- internen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -4.923 T€ (i. Vj. -5.302 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -11.278 T€ (i. Vj. -4.149 T€) sowie im Segmentvermögen mit 271.452 T€ (i. Vj. 38.401 T€) und in den Segment- schulden mit 314.407 T€ (i. Vj. 3.288 T€) enthalten.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 233 SONSTIGE ANGABEN 30. Finanzinstrumente und Risikomanagement Wertansatz nach IFRS 9 Bewer- tungskate- gorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2025 Fort geführte Anschaf- fungskosten Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2025 AC AC AC 16.258 13.055 387.405 16.258 13.055 387.405 16.258 13.055 387.405 FLAC 2.091.415 2.091.415 2.029.656 FLAC 268.632 268.632 FLAC FLAC n. a. 6.537 8.598 0 6.537 8.598 268.632 6.537 8.598 0 0 in T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlichkeiten ² Verbindlichkeiten aus Kommandit- einlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte ²
234 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Wertansatz nach IFRS 9 Bewer- tungskate- gorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2024 Fortgeführte Anschaf- fungskosten Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2024 AC AC AC 14.711 8.607 212.438 14.711 8.607 212.438 14.711 8.607 212.438 FLAC 1.808.374 1.808.374 1.728.690 FLAC 261.156 261.156 FLAC FLAC 7.349 13.332 7.349 13.332 261.156 7.349 13.332 n. a. 3.128 3.128 3.128 In T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlichkeiten ² Verbindlichkeiten aus Kommandit- einlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssiche- rungsgeschäfte ² Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 ¹ ² ³ Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC) Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzier- ten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzan- lagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Ver- bindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Lauf- zeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buch- werte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizu- legenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden ver- bundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13). Der beizulegende Zeitwert der Unternehmensanleihe wurde aus öffentlich verfüg- baren Börsenkursen abgeleitet. Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zins- sicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Risikomanagement Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement soll gewährleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risiko- analyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 235 Marktrisiken _ Liquiditätsrisiko __ Die Liquidität des Deutsche EuroShop Konzerns wird fort- laufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können. Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungs- zahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2025 wie folgt dar: in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Wesentliche Änderungen der Zahlungsverpflichtungen können sich aus der Verletzung von Covenants ergeben. Bezüglich der Covenants wird auf die Angaben im Abschnitt „Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten“ verwiesen. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbind- lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil im Folgejahr fällig. _ Kredit- und Ausfallrisiko __ Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berück- sichtigung der durch den Mieter gestellten und wert- haltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertbe- richtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€) im Aufwand erfasst worden. Buchwert 31.12.2025 1.593.730 497.685 Kapitaldienst 2026 196.722 22.500 Kapitaldienst 2027–2030 766.835 585.253 Kapitaldienst ab 2031 850.003 0 2.091.415 219.222 1.352.088 850.003 Buchwert 31.12.2024 1.808.374 0 1.808.374 Kapitaldienst 2025 71.963 0 71.963 Kapitaldienst 2026–2029 899.392 0 899.392 Kapitaldienst ab 2030 1.116.271 0 1.116.271 Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 29.313 T€ (i. Vj. 23.318 T€). _ Währungs- und Bewertungsrisiko __ Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im euro- päischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken. Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Pro- perties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse. _ Zinsrisiko __ Die Darlehensverbindlichkeiten sowie die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen haben feste Zinskonditionen. Im Vorjahr waren Kredite von 59.000 T€ durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Die variabel verzinsten Kredite wurden im Berichtsjahr vorzeitig zurückgezahlt und die Zinsswaps abgelöst.
236 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 _ Kapitalmanagement __ Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungs- fähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jähr- liche Auszahlung einer Dividende ab. in T€ Eigenkapital Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverschul- dung 31.12.2025 2.170.099 31.12.2024 2.145.696 47,1 49,2 1.704.010 1.595.936 Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter. Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanz- verbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mit- tel. 31. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungs- strömen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cash- flow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit bzw. kurzfristig in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanz- stichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“). 32. Eventualschulden schätzungsweise 11 Mio. €, da eine zwischenzeitliche Inan- spruchnahme als nicht gänzlich unwahrscheinlich ein- geschätzt werden konnte. Unsicherheiten bestehen in Bezug auf die Höhe sowie den Zeitpunkt eines möglichen vorübergehenden Abflusses von Ressourcen. In einem denkbaren gerichtlichen Verfahren gehen wir in letzter Instanz davon aus, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht belastet zu sein. 33. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finan- zielle Verpflichtungen in Höhe von 39,0 Mio. € (i. Vj. 51,2 Mio. €). Für die Investitionsmaßnahmen, die 2026 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 8,9 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €). 34. Anzahl der Mitarbeiter Im Geschäftsjahr waren im Konzern wie im Vorjahr durch- schnittlich sieben Personen beschäftigt. 35. Honorar des Abschlussprüfers Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2025 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 612 T€ (i. Vj. 387 T€). Davon betreffen 432 T€ (i. Vj. 387 T€) Abschlussprüfungsleistungen und 180 T€ (i. Vj. 0 T€) andere Bestätigungsleistungen. Die anderen Bestätigungsleistungen entfallen auf die Erteilung eines Comfort-Letters und damit zusammenhängender Bestätigungen, Bescheinigungen im Zusammenhang mit der Zinsschranke sowie Prüfungsleistungen für den Abschlussprüfer des übergeordneten Konzernabschlusses der Hercules Holding S.à.r.l., Luxemburg (Stadt). 36. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenser- klärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Ver- öffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Corporate Gover- nance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden: Es bestehen Eventualverbindlichkeiten aus Grunderwerb- steuer im Zusammenhang mit dem Ankauf von weiteren Anteilen an einem Tochterunternehmen in Höhe von www.deutsche-euroshop.de/EZU
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 237 Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlust- rechnung ausgewiesen. Die ausgewiesenen nicht umlage- fähigen Anteile in Höhe von 27.788 T€ (i. Vj. 28.330 T€) sind im Wesentlichen in den Posten Grundstücksver- waltungskosten, Grundstücksbetriebskosten, Bewertungs- ergebnis sowie sonstige betriebliche Aufwendungen ent- halten. Dem standen Einnahmen, die insbesondere die Parkhaus- und Mallvermietungen betreffen, mit der ECE- Unternehmensgruppe in Höhe von 14.877 T€ (i. Vj. 14.304 T€) gegenüber, die im Posten Umsatzerlöse ent- halten sind. Die Forderungen gegen die ECE-Unter- nehmensgruppe, die im Posten Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen enthalten sind, beliefen sich auf 4.107 T€ (i. Vj. 5.729 T€) und die Verbindlichkeiten, die im Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten sind, auf 3.161 T€ (i. Vj. 2.575 T€). Im Vorjahr hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. einen Anteils- kaufvertrag über 50 % der Anteile an der Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg, gegen einen Kaufpreis von 13 T€ abgeschlossen. Die Bezüge des Vorstands inklusive Versorgungsaufwand belaufen sich für 2025 auf 865 T€ (i. Vj. 709 T€). Darin ent- halten sind T€ 149 für Long-Term-Incentive-Pläne. Die Rückstellungen für Long-Term-Incentive-Pläne für den Vorstand belaufen sich insgesamt auf 400 T€ (i. Vj. 239 T€), die Zuführungen belaufen sich auf 161 T€. Für den Short- Term-Incentive-Plan belaufen sich die Rückstellungen auf 133 T€ (i. Vj. 112 T€). Für ehemalige Vorstandsmitglieder sind im Berichtsjahr Pensionszahlungen in Höhe von 44 T€ (i. Vj. 40 T€) erfolgt. Die Bezüge des Aufsichtsrats belaufen sich Berichtsjahr wie im Vorjahr auf 188 T€. 37. Nahestehende Personen nach IAS 24 Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vor- stands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop AG und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichts- rats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prü- fung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätes- tens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Ein- ladung zur Hauptversammlung veröffentlicht. Die Hercules BidCo GmbH, Hamburg, hält zum Bilanzstich- tag 77,2 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemein- schaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Capital Group Hol- dings GP, LLC, Wilmington, DE (Vereinigte Staaten von Ame- rika) und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg. Letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihre Tochter- gesellschaften (zusammen im Folgenden „ECE-Unter- nehmensgruppe“) sowie die CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Gesellschaft verfügt über eine aufschiebend bedingte Kreditlinie beim nahestehenden Unternehmen Hercules BidCo GmbH. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein zinsloses Darlehen, wenn ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungs- beschluss auf einer künftigen Hauptversammlung der Gesellschaft zu einer Unterschreitung der jeweils gelten- den Mindestliquidität von derzeit 100 Mio. € führen sollte. Diese Kreditlinie beträgt zunächst bis zu 500 Mio. € und reduziert sich im Zeitablauf. Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme lagen im Geschäftsjahr 2025 nicht vor; wir verweisen für weitere Details auf unsere Ad-hoc-Mit- teilung vom 31. März 2023. Die Leistungsbeziehungen für Dienstleistungsverträge mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 54.684 T€ (i. Vj. 52.202 T€), die zum Teil als Betriebskosten umlagefähig auf Mieter sind. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen
238 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 38. Stimmrechtsmitteilungen Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mit- teilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen ent- nommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte: Aktionär Bestands- meldung zum Vorgang zur Schwellen… bzw. Grund der Mitteilung (in %) Neuer Stimm- rechts- anteil davon direkt (in %) davon zuzu- rechnen (in %) Oaktree Capital Group Hol- dings GP, LLC, Wilmington, DE, Vereinigte Staaten von Amerika 13.09.2023 CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg 13.09.2023 Alexander Otto Thomas Armbrust 13.09.2023 13.09.2023 Maren Otto 13.09.2023 ...überschreitung (75) Vollzug von Instrumenten Freiwillige Konzernmitteilung aufgrund Schwellenberührung eines Tochterunternehmens Vollzug von Instrumenten Freiwillige Konzernmitteilung aufgrund Schwellenberührung eines Tochterunternehmens Vollzug von Instrumenten ...unterschreitung (3) Freiwillige Konzernmitteilung aufgrund Schwellenberührung eines Tochterunternehmens 76,44 0,00 76,44 78,62 0,00 78,62 78,62 2,76 0,46 0,01 78,16 2,74 6,55 0,32 6,23 Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte. 39. Aufsichtsrat und Vorstand Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bilden- den Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und aus- ländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 239 President, Royal Capital Inc., Toronto (Kanada) Peter Ballon, Toronto (Kanada), Vorsitzender (seit 27. Juni 2025) Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Cabot Properties, Inc., Boston (USA) Selbstständiger Unternehmensberater Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender (bis 27. Juni 2025) Eckes AG, Nieder-Olm (Vorsitz) Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz) Storch-Ciret Holding GmbH, Wuppertal Chantal Schumacher, München, Stellv. Vorsitzende Benjamin Bianchi, London (Vereinigtes Königreich) (bis 21. Januar 2026) Henning Eggers, Halstenbek Lemara Grant, London (Vereinigtes Königreich) (bis 27. Juni 2025) Stuart Keith, London (Vereinigtes Königreich) Selbstständige Unternehmensberaterin Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat (Spuerkeess), Luxemburg (Luxemburg) (seit 1. April 2025) Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg (Vorsitz) (bis 31. Dezember 2025) Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring, Oaktree Capital Manage- ment, London (Vereinigtes Königreich) Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Dr. Volker Kraft, Hamburg Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg Geschäftsführender Gesellschafter, Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz) Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen) Encavis AG, Hamburg Axxum Holding GmbH, Wuppertal Noventic GmbH, Hamburg Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee Managing Director, Portfolio Manager und Co-Head of Real Estate, Oaktree Capital Management, New York (USA) Dr. Henning Kreke, Hagen/Westfalen Todd Liker, New York (USA) (seit 27. Juni 2025) Timbers Holdings, LLC, Orlando (USA) Thomas James Homes, LLC, Aliso Viejo (USA) Claudia Plath, Hamburg Mitglied der Geschäftsführung, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
240 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Vorstand Hans-Peter Kneip, Düsseldorf Die gewährten Zuwendungen an den Vorstand – ohne Ver- sorgungsaufwand – summierten sich auf insgesamt 833 T€ (i. Vj. 682 T€). Darin enthalten sind kurzfristige erfolgs- bezogene Zuwendungen (Short-Term Incentive) von 133 T€ (i. Vj. 112 T€). Für erfolgsbezogene Long-Term-Incentive- Pläne wurden Rückstellungen über insgesamt 400 T€ (i. Vj. 239 T€) für den Vorstand gebildet. Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separat auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht. 40. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Mit Vertrag vom 18. Februar 2026 wurde das Darlehen der Árkád Pécs bis zum Jahr 2031 verlängert. Darüber hinaus wurde mit Vereinbarung vom 6. März 2026 die Finanzie- rung des Olympia Brno bis 2031 verlängert. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss- erstellung sind darüber hinaus keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. 41. Konzernabschluss Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Hercu- les Holding S.à.r.l., Luxemburg (Stadt), einbezogen, der nach den gesetzlichen Vorschriften im RCS Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg (Stadt), Luxem- burg, veröffentlicht wird. Hamburg, 26. März 2026 Deutsche EuroShop AG Der Vorstand Hans-Peter Kneip
242 243 Anteilsbesitz (Anlage zum Konzernanhang) 244 Versicherung des gesetzlichen Vertreters 245 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 253 Berichterstattung nach EPRA 264 Mehrjahresübersicht 266 Glossar 270 Kontakt und Impressum
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 243 Anteilsbesitz (Anlage zum Konzernanhang) Angaben zum Beteiligungsbesitz gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2025: Name und Sitz des Unternehmens Vollkonsolidierte Unternehmen: DES Verwaltung GmbH, Hamburg DES Management GmbH, Hamburg DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg¹ ² DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg¹ A 10 Center Wildau GmbH, Hamburg Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg¹ ³ Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg¹ Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg¹ Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg¹ ² Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg¹ ² ³ Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg¹ ³ Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG, Hamburg¹ ³ Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG, Hamburg¹ Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg Assoziierte Unternehmen: EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich 1 2 3 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Lageberichts gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Anhangs gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Anteil am Eigenkapital in % 100 100 100 100 100 52,01 100 100 100 100 100 100 95,14 75 100 100 100 100 100 50 50 50 50 50
244 Information und Service . Versicherung des gesetzlichen Vertreters Versicherung des gesetzlichen Vertreters Ich versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzern- abschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammen gefassten Lage- bericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäfts- ergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Hamburg, den 26. März 2026 Hans-Peter Kneip Deutsche EuroShop
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 245 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Deutsche EuroShop AG, Hamburg Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zu- sammengefassten Lageberichts Prüfungsurteile Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2025, der Konzern-Gesamtergebnis- rechnung, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 sowie dem Konzern- anhang, einschließlich wesentlicher Informationen zu den Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den mit dem Lagebericht zusammengefassten Konzernlagebericht (nachfolgend: „zusammengefasster Lagebericht“) der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 geprüft. Die auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung (§§ 289f, 315d HGB), auf die im gleichnamigen Abschnitt im zusammengefassten Lagebericht verwiesen wird, sowie die Berichterstattung im Abschnitt „Risikobericht“ im Unterabschnitt „Grundsätze des Risikomanagement- systems und des internen Kontrollsystems“ des zusammengefassten Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhalt- lich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den vom International Accounting Standards Board (IASB) heraus - ge gebenen IFRS Accounting Standards (im Folgenden „IFRS Accounting Standards“), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2025 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 und vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum zusammengefassten Lagebericht erstreckt sich nicht auf die oben genannten nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des zusammengefassten Lageberichts. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungs- mäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Überein- stimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferver- ordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lage- berichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarecht- lichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und
246 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonsti- gen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise aus- reichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Konzernabschlusses Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernab- schlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernab- schlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar: Bewertung der Investment Properties a) Das Risiko für den Konzernabschluss Zum Abschlussstichtag weist die Konzernbilanz Investment Properties mit einem Buchwert von ins- gesamt EUR 4.021 Mio. (Vj. EUR 3.967 Mio.) aus. Dies entspricht 87,3 % (Vj. 90,9 %) der Bilanzsumme. Die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, bewertet die Invest- ment Properties in Übereinstimmung mit IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert (IFRS 13). Im Geschäftsjahr 2025 wird ein saldiertes Bewertungsergebnis in Höhe von EUR 11,8 Mio. (Vj. EUR -22,9 Mio.) ausgewiesen. Dieses hat somit das Konzernergebnis im Geschäfts- jahr 2025 (EUR 215,1 Mio.; Vj. EUR 123,5 Mio.) maß- geblich geprägt. Die Angaben des Konzerns zu den Investment Properties sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden“, „8. Investment Properties“ und „27. Bewer- tungsergebnis“ im Konzernanhang enthalten. Darüber hinaus erfolgen weitere Angaben im Abschnitt „Wirt- schaftsbericht“ des zusammengefassten Lage- berichts. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Investment Properties erfolgt durch den gesetzlichen Vertreter auf Grundlage von Gutachten durch einen externen, international renommierten Sachver- ständigen. Hierzu hat der Gutachter aktuelle Immobilien- und Mieterbestandslisten sowie Ertrags- und Instandhaltungsplanungen erhalten. Der Gut- achter ermittelt darauf aufbauend unter Verwendung aktueller Marktdaten mithilfe international aner- kannter Bewertungsverfahren den beizulegenden Zeitwert. Es kommen dabei Discounted-Cashflow- Verfahren zur Anwendung, mittels dessen künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines Shoppingcenters unter Anwendung eines markt- gerechten, objektspezifischen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes auf den Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 abgezinst werden. Im Geschäfts- jahr 2025 erfolgten durch den Gutachter physische Objektbegehungen bei neun Immobilien. In den letzten 36 Monaten wurden sämtliche Immobilien vom Sach- verständigen physisch in Augenschein genommen. Aus unserer Sicht war die Bewertung der Investment Properties im Rahmen unserer Prüfung von beson- derer Bedeutung, da die Bewertung dieses betrags- mäßig bedeutsamen Postens in einem hohen Maß auf Einschätzungen und Annahmen beruht. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Para- meter können zu wesentlichen Änderungen der bei- zulegenden Zeitwerte führen. Bedeutsame Parameter im abgelaufenen Geschäfts- jahr waren die Mietsteigerungsrate, die Kostenquote sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszins- satz. In deren Entwicklung spiegelt sich die unter- schiedliche Dynamik der Immobilienkaufpreis- und Mietpreisentwicklung wider, die einen wesentlichen Faktor für die Entwicklung der beizulegenden Zeit- werte zum 31. Dezember 2025 gegenüber dem Vorjahr darstellt. Darüber hinaus fordern IAS 40 und IFRS 13 eine Viel- zahl von Anhangangaben, deren Vollständigkeit und Angemessenheit sicherzustellen ist. b) Prüferisches Vorgehen und Schlussfolgerungen Unsere Prüfungshandlungen umfassten die Beurteilung des Bewertungsverfahrens im Hinblick auf die Konformität mit IFRS 13. Wir haben uns von der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 247 Immobilien- und Mieterbestände in Stichproben über- zeugt. Darüber hinaus haben wir bei ausgewählten Shoppingcentern die Ursachen von Wertverän- derungen im Vergleich zum Vorjahr nachvollzogen und hierbei insbesondere die Angemessenheit der heran- gezogenen bewertungsrelevanten Parameter, vor allem die Mietsteigerungsrate, die Kostenquote sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte beurteilt. Konkrete Sachverhalte haben wir mit dem Gutachter und dem Vorstand schriftlich, tele- fonisch und in persönlichen Gesprächen erörtert. Neben den aufgeführten einzelfallbezogenen Prüfungshandlungen haben wir die Kontrollen vom gesetzlichen Vertreter aufgenommen. Wir haben zwei Immobilien gemeinsam mit dem Gut- achter und weitere drei Immobilien gemeinsam mit den vor Ort verantwortlichen Centermanagern besucht. Wir haben uns zudem von der Unabhängigkeit und Qualifikation des beauftragten externen Gutachters überzeugt. Mit der Kenntnis, dass bereits kleine Ver- änderungen der bewertungsrelevanten Parameter wesentliche Auswirkungen auf die Höhe der Invest- ment Properties haben können, haben wir auch die vom externen Gutachter vorgenommenen Sensitivi- tätsanalysen und die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter gewürdigt. Ferner haben wir die Angemessenheit der zugehörigen Konzernanhangangaben beurteilt. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, hat unseres Erachtens ein sachgerechtes Bewer- tungsverfahren implementiert, das geeignet ist, bei- zulegende Zeitwerte im Einklang mit IFRS 13 zu ermitteln. Die der Bilanzierung zugrundeliegenden Ein- schätzungen des gesetzlichen Vertreters sind aus unserer Sicht hinreichend begründet und ermöglichen eine sachgerechte Abbildung im Konzernabschluss. Sonstige Informationen Der gesetzliche Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die bis zum Datum dieses Bestätigungsvermerkes erlangten sonstigen Informationen umfassen: die auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung, auf die im Abschnitt „Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB)“ des zusammengefassten Lageberichts verwiesen wird. die Berichterstattung im Abschnitt „Risikobericht“ im Unterabschnitt „Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems“ des zusammengefassten Lageberichts. den Bericht des Aufsichtsrats. die weiteren, zum Zeitpunkt dieses Bestätigungsvermerks bereits vorliegenden Teile des Geschäftsberichts („Deutsche EuroShop im Überblick“, „Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025“, „Berichterstattung nach EPRA“), aber nicht den Konzernabschluss, nicht die inhaltlich geprüften Angaben im zusammengefassten Lagebericht und nicht unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk und die Versicherung nach § 297 Abs. 2 Satz 4 HGB zum Konzernabschluss und die Versicherung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 315 Abs. 1 Satz 5 HGB zum zusammengefassten Lagebericht. Nach dem Datum dieses Bestätigungsvermerks werden uns voraussichtlich noch folgende sonstige Information zur Verfügung gestellt: die übrigen, bisher nicht veröffentlichten Teile des Geschäftsberichts Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats ver- antwortlich. Für die Erklärung nach § 161 AktG zum Deut- schen Corporate Governance Kodex, die Bestandteile der auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB) ist, ist der gesetzliche Vertreter und der Aufsichtsrat ver- antwortlich. Im Übrigen ist der gesetzliche Vertreter für die sonstigen Informationen verantwortlich.
248 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Konzernabschlussprüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonsti- gen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zu den inhaltlich geprüften Angaben im zusammengefassten Lagebericht oder zu unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage, der von uns zu den vor dem Datum dieses Bestätigungsvermerks erlangten sonstigen Infor- mationen durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Auf- stellung des Konzernabschlusses, der den IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deut- schen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernab- schluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tat- sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver- mögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen in der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irr- tümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses ist der gesetz- liche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Kon- zerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sach- verhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu. Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetz- lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vor- kehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als not- wendig erachtet hat, um die Aufstellung eines zusammen- gefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Auf- stellung des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zu- sammengefassten Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolo- sen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammen- gefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesent- lichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernab- schluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 249 Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deut- schen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Dar- stellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und wer- den als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaft- lichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prü fungs handlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten internen Kontrollen und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzugeben. beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rech nungs legungs - grundsatzes der Fortführung der Unter nehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. planen wir die Konzernabschlussprüfung und führen sie durch, um ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftsbereiche innerhalb des Konzerns einzuholen als Grundlage für die Bildung der Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchsicht der für Zwecke der
250 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Konzernabschlussprüfung durchgeführten Prüfungstätigkeiten. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile. beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten Lageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten Angaben im zusammengefassten Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwort- lichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeit- planung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest- stellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Ver- antwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sach- verhalte, von denen vernünftigerweise angenommen wer- den kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit aus- wirken, und sofern einschlägig, die zur Beseitigung von Unabhängigkeitsgefährdungen vorgenommenen Hand- lungen oder ergriffenen Schutzmaßnahmen. Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, die- jenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzern- abschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sach- verhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach § 317 Abs. 3a HGB Prüfungsurteil Wir haben gemäß § 317 Abs. 3a HGB eine Prüfung mit hin- reichender Sicherheit durchgeführt, ob die in der Datei „529900Y9QTEFHFEKQ736-2025-12-31-1-de.xbri“ ent- haltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts (im Folgenden auch als „ESEF- Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat („ESEF-For- mat“) in allen wesentlichen Belangen entsprechen. In Ein- klang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich diese Prüfung nur auf die Überführung der Informationen des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in das ESEF-Format und daher weder auf die in diesen Wiedergaben ent- haltenen noch auf andere in der oben genannten Datei ent- haltene Informationen. Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genannten Datei enthaltenen und für Zwecke der Offen- legung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in allen wesent- lichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses Prüfungs- urteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts“ enthaltenen Prüfungsurteile zum beigefügten Konzernabschluss und zum beigefügten zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 hinaus geben wir keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen Informationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthaltenen Informationen ab.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 251 Grundlage für das Prüfungsurteil identifizieren und beurteilen wir die Risiken Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Überein- stimmung mit § 317 Abs. 3a HGB unter Beachtung des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der Offen- legung erstellten elektronischen Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3a HGB (IDW PS 410 (06.2022)) durchgeführt. Unsere Ver- antwortung danach ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen“ weitergehend beschrieben. Unsere Wirtschaftsprüfer- praxis hat die Anforderungen an das Qualitätsmanagement des IDW Qualitätsmanagementstandards: Anforderungen an das Qualitätsmanagement in der Wirtschaftsprüfer- praxis (IDW QMS 1 (09.2022)) angewendet. Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für die ESEF-Unter- lagen Der gesetzliche Vertreter der Gesellschaft ist verantwort- lich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den elek- tronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 HGB. Ferner ist der gesetzliche Vertreter der Gesellschaft ver- antwortlich für die internen Kontrollen, die er als not- wendig erachtet, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Prozesses der Erstellung der ESEF-Unterlagen als Teil des Rechnungslegungsprozesses. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – Verstöße gegen die Anfor derungen des § 328 Abs. 1 HGB, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. gewinnen wir ein Verständnis von den für die Prüfung der ESEF-Unterlagen relevanten internen Kontrollen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Kontrollen abzugeben. beurteilen wir die technische Gültigkeit der ESEF-Unterlagen, d.h. ob die die ESEF-Unterlagen enthaltende Datei die Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der zum Abschlussstichtag geltenden Fassung an die technische Spezifikation für diese Datei erfüllt. beurteilen wir, ob die ESEF-Unterlagen eine inhaltsgleiche XHTML-Wiedergabe des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts ermöglichen. beurteilen wir, ob die Auszeichnung der ESEF-Unterlagen mit Inline XBRL-Technologie (iXBRL) nach Maßgabe der Artikel 4 und 6 der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der am Abschlussstichtag geltenden Fassung eine angemessene und vollständige maschinenlesbare XBRL-Kopie der XHTML-Wiedergabe ermöglicht. Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO Wir wurden von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 als Abschlussprüfer gewählt. Gemäß § 318 Abs. 2 HGB gelten wir als Abschlussprüfer des Konzernabschlusses, da kein anderer Prüfer bestellt wurde. Wir wurden am 14. September 2025 von der Vorsitzenden des Prüfungsaus- schusses beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2024 als Abschlussprüfer des Konzernabschlusses der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, tätig. Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk ent- haltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.
252 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Sonstiger Sachverhalt – Verwendung des Bestätigungsvermerks Unser Bestätigungsvermerk ist stets im Zusammenhang mit dem geprüften Konzernabschluss und dem geprüften zusammengefassten Lagebericht sowie den geprüften ESEF-Unterlagen zu lesen. Der in das ESEF-Format über- führte Konzernabschluss und zusammengefasste Lage- bericht – auch die in das Unternehmensregister einzu- stellenden Fassungen – sind lediglich elektronische Wiedergaben des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts und treten nicht an deren Stelle. Insbesondere sind der ESEF-Vermerk und unser darin enthaltenes Prüfungsurteil nur in Ver- bindung mit den in elektronischer Form bereitgestellten geprüften ESEF-Unterlagen verwendbar. Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Till Kohlschmitt. Hamburg, 27. März 2026 RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Florian Riedl Wirtschaftsprüfer Till Kohlschmitt Wirtschaftsprüfer
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 253 Berichterstattung nach EPRA Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel hat sich als Ziel gesetzt, die Transparenz und Vergleichbarkeit der veröffentlichten Reportings der europäischen börsennotierten Gesellschaften zu ver- bessern. Zu diesem Zweck hat die EPRA in ihren „Best Practices Recommendations“ Kennzahlen definiert. Die Deutsche EuroShop unterstützt als Mitglied der EPRA die- ses Ziel. EPRA Kennzahlen im Überblick Bei der Ermittlung der Kennzahlen wurden die „Best Prac- tices Recommendations“ der EPRA (im Folgenden „BPR“) in ihrer aktuellen Fassung1 verwendet. Im April 2024 wur- den die aktuellen, überarbeiteten BPR veröffentlicht, die als wesentliche Neuerung Ergänzungen bei der Berechnung der EPRA Earnings vorsehen. EPRA Earnings¹ EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA Loan-to-Value (EPRA LTV) EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsren- dite EPRA Kostenquote (inkl. direk- ter Leerstandskosten) EPRA Kostenquote (exkl. direk- ter Leerstandskosten) EPRA Leerstandsquote 31.12.2025 31.12.2024 Veränderung In T€ 145.219 2.402.458 2.154.621 1.893.372 je Aktie in € 1,92 31,72 28,45 25,00 In T€ 161.585 2.441.689 2.197.992 1.900.983 je Aktie in € 2,12 32,24 29,02 25,10 +/- in % -16.366 -39.231 -43.371 -7.611 in % -10,1 -1,6 -2,0 -0,4 31.12.2025 31.12.2024 Veränderung in % 43,4 5,9 5,9 22,6 21,6 5,0 in % 41,1 5,8 5,9 21,1 20,1 6,7 in %-Punkten 2,3 0,1 0,0 1,5 1,5 -1,7 1 Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. 1 Die aktuell gültige Fassung der „Best Practices Recommendations“ der EPRA findet sich unter: www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines
254 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA Überschuss Der EPRA Überschuss (EPRA Earnings) stellt das nach- haltige operative Ergebnis und damit die Basis für die Aus- schüttungsfähigkeit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten kor- rigiert, die keinen nachhaltigen und wiederkehrenden Ein- fluss auf die operative Leistungsfähigkeit haben. Die EPRA Earnings sind damit grundsätzlich vergleichbar mit der von uns genutzten Steuerungsgröße Funds from Opera- tions (FFO). Abweichend von den EPRA Earnings werden bei den FFO sämtliche nicht zahlungswirksame latente Steuern korrigiert. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungs- ergebnis Invest- ment Properties Bewertungs- ergebnis Invest- ment Properties (at-equity) -11.804 -2.613 Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Einmaleffekte¹ ² Latente Steuern in Be- zug auf Anpassungen¹ EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stück- aktien x 01.01. – 31.12.2025 01.01. – 31.12.2024 Veränderung in T€ 215.050 je Aktie in € 2,84 in T€ 123.514 je Aktie in € 1,62 je Aktie in € 1,22 in % 75,3 22.870 -8.231 -14.417 2.739 -58.153 145.219 -0,19 0,04 -0,77 1,92 14.639 1.876 21.556 161.585 0,19 0,02 0,29 2,12 -0,38 0,02 -1,06 -0,20 -200,0 100,0 -365,5 -9,4 75.743.854 76.090.428 1 2 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. EPRA Earnings in Mio € / in € je Aktie 122,0 129,6 172,4 161,6 145,2 1,97 2,10 2,29 2,12 1,92 2021 61,8 2022 61,8 2023 75,1 2024 76,1 2025 75,7 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 255 Net Asset Value EPRA Net Reinstatement Value („EPRA NRV“): Der EPRA NRV ermittelt einen langfristigen Netto ver- mögens wert, der erforderlich wäre, das Unternehmen in der bestehenden Form wiederherzustellen. Bei dieser Betrachtung werden Verkäufe von Vermögenswerten aus- geschlossen und folglich werden latente Steuern nicht mit- einbezogen. Die Erwerbsnebenkosten, die für die Wieder- herstellung aufzuwenden sind, werden mit ihrem Wert gemäß Gutachten wieder hinzugerechnet. EPRA NRV Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹ Latente Steuern auf Investment Properties und de- rivative Finanzinstrumente¹ Geschäfts- und Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern In Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten¹ EPRA NRV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanz- stichtag 31.12.2025 je Aktie in € 25,10 0,00 in T€ 1.901.467 0 31.12.2024 je Aktie in € 24,88 0,04 in T€ 1.884.540 3.128 304.900 4,03 362.055 -51.719 247.810 2.402.458 -0,68 3,27 31,72 -51.719 243.685 2.441.689 4,78 -0,68 3,22 32,24 75.743.854 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Net Tangible Assets („EPRA NTA“): Der EPRA NTA stellt den Nettovermögenswert auf Basis eines langfristig orientierten Geschäftsmodells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. Die Deutsche EuroShop bezieht keine latenten Steuern bei der Ermittlung des EPRA NTA ein, da das langfristige Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop auf die Erzielung von Mieterlösen und nicht auf den kurzfristigen Verkauf von Shoppingcentern ausgerichtet ist.
256 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA NTA EPRA NRV Erwerbsnebenkosten¹ Immaterielle Vermögenswerte EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanz- stichtag in T€ 2.402.458 -247.810 -27 2.154.621 31.12.2025 je Aktie in € 31,72 -3,27 0,00 28,45 75.743.854 in T€ 2.441.689 -243.685 -12 2.197.992 31.12.2024 je Aktie in € 32,24 -3,22 0,00 29,02 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Net Disposal Value („EPRA NDV“): Der EPRA NDV gibt den Nettovermögenswert an, der sich ergibt, wenn die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nicht bis zur jeweiligen Endfälligkeit gehalten werden. Dafür bezieht der EPRA NDV auch Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag mit ihrem Zeitwert ein, die sich bei einer langfristigen Betrachtung voraus- sichtlich nicht realisieren werden. Zudem wird unterstellt, dass sich latente Steuern aus der Bilanz und aus der Zeit- wertbetrachtung der Finanzverbindlichkeiten realisieren werden und daher abzuziehen sind. EPRA NRV/NTA/NDV in € je Aktie 42,10 38,43 32,37 41,49 37,81 34,49 34,78 31,58 28,39 32,24 29,02 25,10 31,72 28,45 25,00 in Mio. € EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV Anzahl der ausgegebenen Stück aktien am Bilanzstichtag in Mio. 2021 2.601,20 2.374,40 2.000,00 2022 2.563,30 2.335,90 2.130,70 2023 2.659,20 2.414,40 2.170,90 2024 2.441,70 2.198,00 1.901,00 2025 2.402,46 2.154,62 1.893,37 61,8 61,8 76,5 75,7 75,7
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 257 EPRA NDV EPRA NRV Erwerbsnebenkosten¹ Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹ Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbind- lichkeiten zu ihrem Buchwert¹ Latente Steuern auf Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert¹ Latente Steuern auf Investment Properties und de- rivative Finanzinstrumente¹ EPRA NDV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanz- stichtag 31.12.2025 je Aktie in € 31,72 -3,27 0,00 in T€ 2.402.458 -247.810 0 31.12.2024 je Aktie in € 32,24 -3,22 -0,04 in T€ 2.441.689 -243.685 -3.128 52.328 0,69 82.699 -8.704 -0,11 -14.537 -304.900 1.893.372 -4,03 25,00 -362.055 1.900.983 1,09 -0,19 -4,78 25,10 75.743.854 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
258 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA Loan-to-Value („EPRA LTV“) Der EPRA LTV gibt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum Immobilienvermögen an. Dabei werden die in die Berechnung eingehenden Vermögenswerte und Schulden mit ihrem Konzernanteil quotal einbezogen. Ein weiterer wesentlicher Unterschied zu den im Konzern berichteten LTV-Kennzahlen ist die Berücksichtigung der sonstigen Verbindlichkeiten beim EPRA LTV. EPRA LTV in T€ Bankverbindlichkeiten Wertpapiere Hybride Finanzinstrumente Anleihen Derivative Finanzinstrumente in Fremdwährung Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Eigengenutzte Immobilien (Verbindlichkeiten) Fremdkapital mit Eigenkapitalcharakter Abzüglich Liquide Mittel Nettoverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilien Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Im Bau befindliches Immobilienvermögen Immaterielle Vermögenswerte (ohne Geschäfts- und Firmenwerte) Sonstige Vermögenswerte (netto) Finanzielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % Konzern at-equity 31.12.2025 Anteil Fremdgesell- schafter Gesamt ( quotal) 1.593.730 0 0 497.685 0 12.499 166 0 -387.405 1.716.675 4.020.721 159 0 0 27 0 0 4.020.907 54.978 0 0 0 0 -691 0 0 -3.508 50.779 162.460 0 0 0 0 0 0 162.460 -133.201 0 0 0 0 -2.368 0 0 13.520 -122.049 -389.371 0 0 0 0 0 0 -389.371 1.515.507 0 0 497.685 0 9.440 166 0 -377.393 1.645.405 3.793.810 159 0 0 27 0 0 3.793.996 43,4 1 Die Sonstigen Verbindlichkeiten (netto) beinhalten die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Steuerverbindlichkeiten, sonstiger Rückstellungen sowie sonstiger kurzfristiger Verbindlichkeiten.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 259 Konzern at-equity 31.12.2024 Anteil Fremdgesell- schafter Gesamt ( quotal) 1.808.374 0 0 0 0 24.710 230 0 -212.438 1.620.876 3.966.721 223 0 0 12 0 0 3.966.956 55.793 0 0 0 0 -805 0 0 -3.675 51.313 158.960 0 0 0 0 0 0 158.960 -132.935 0 0 0 0 -15.410 0 0 14.931 -133.414 -381.426 0 0 0 0 0 0 -381.426 1.731.232 0 0 0 0 8.495 230 0 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 0 0 12 0 0 3.744.490 41,1
260 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA Nettoanfangsrendite und EPRA „Topped- up“ Nettoanfangsrendite Die EPRA Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield) ermittelt sich auf Basis der annualisierten Mieterträge zum Bilanz- stichtag abzüglich der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten, die ins Verhältnis zum Verkehrswert der Im mo bilien inklusive der Erwerbsnebenkosten gesetzt werden. Bei der EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite werden bei der Ermittlung der annualisierten Mieterträge ge währte Ver- mietungsanreize einbezogen. EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) und EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite in T€ Verkehrswert Investment Properties Verkehrswert Investment Properties (at-equity) Verkehrswert Investment Properties¹ Abzüglich Erweiterungsflächen¹ Hierbei in Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten¹ Verkehrswert Investment Properties (brutto) Annualisierte Mieteinnahmen¹ Nicht umlagefähige Immobilienaufwendungen¹ Annualisierte Nettomieterträge Mietanreize und sonstige Mietanpassungen¹ Annualisierte „Topped-up“ Nettomieterträge EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 31.12.2025 4.020.721 162.460 4.183.181 -8.860 247.810 4.422.131 291.460 -30.778 260.682 1.614 262.296 5,9 % 5,9 % 31.12.2024 3.966.721 158.960 4.125.681 -8.860 243.685 4.360.506 287.472 -32.989 254.483 1.949 256.432 5,8 % 5,9 %
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 261 EPRA Leerstandsquote EPRA Kostenquote Die EPRA Kostenquote setzt die Summe aus operativen Kosten und Verwaltungskosten ins Verhältnis zu den Miet- einnahmen und ermöglicht somit eine Einschätzung hin- sichtlich der Kosteneffizienz zwischen vergleichbaren Immobilienunternehmen. Die operativen Kosten und Ver- waltungskosten umfassen alle nicht umlegbaren oder weiter be lastbaren Aufwendungen aus der Bewirt schaf tung des Immobilienbestands (ohne Ab schrei bungen, Zinsen und Steuern) sowie die Konzernverwaltungskosten. Eine Aktivierung von Kosten erfolgt nicht. Die EPRA Leerstandsquote errechnet sich aus der Markt- miete für die Leerstandsflächen im Verhältnis zur Markt- miete des Gesamtportfolios zum Bilanzstichtag. EPRA Leerstandsquote in T€ Marktmiete für Leerstand¹ Marktmiete gesamt¹ EPRA Leerstandsquote 31.12.2025 31.12.2024 18.523 276.104 6,7 % 14.113 281.156 5,0 % 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Kostenquote in T€ Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten¹ Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen¹ Sonstige betriebliche Aufwendungen¹ ohne Finanzierungskosten Sonstige Erlöse aus Weiterberechnungen und Erstattungen¹ EPRA Kosten (inkl. direkter Leerstandskosten) Direkte Leerstandskosten¹ EPRA Kosten (exkl. direkter Leerstandskosten) Umsatzerlöse aus Vermietung (ohne Weiterberechnungen und Erstattungen)¹ EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten)² EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten)³ 01.01.- 31.12.2025 51.337 7.459 9.821 -6.128 62.489 -2.813 59.676 01.01.- 31.12.2024 47.925 7.934 10.152 -7.929 58.082 -2.821 55.261 276.841 275.492 22,6 % 21,6 % 21,1 % 20,1 % 1 2 3 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Die EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 19,9 % (i. Vj. 18,2 %) betragen. Die EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 18,9 % (i. Vj. 17,2 %) betragen.
262 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA Investitionen in das Immobilienvermögen Die getätigten Investitionen in das Immobilienvermögen des Konzerns betrugen: EPRA Investitionen Immobilienvermögen Akquisitionen Entwicklungen, Neubau Investment Properties Schaffung zusätzlicher Miet- flächen Ohne Schaffung zusätzlicher Mietflächen Mietincentives EPRA Investitionen Immobilienver- mögen¹ 31.12.2025 31.12.2024 at- equity 0 0 Gesamt 0 0 Konzern 0 0 0 737 347 0 0 32.933 7.270 47.179 4.744 at- equity 0 0 0 -13 -301 Gesamt 0 0 0 47.166 4.443 Konzern 0 0 0 32.196 6.923 39.119 1.084 40.203 51.923 -314 51.609 1 Die Investitionen 2025 und 2024 sind nahezu vollständig im betreffenden Jahr zahlungswirksam erfolgt. Die Investitionen in die Bestandsimmobilien resultieren aus Investitionen in die Centerinfrastruktur und in Mietbereiche sowie aus dem fortgeführten Investitionsprogramm „At- your-Service“. Zinsen wurden im Rahmen der Investitionen nicht aktiviert.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 263 EPRA like-for-like- Umsatzentwicklung Die EPRA like-for-like-Umsatzentwicklung zeigt die Ver- änderungen des Umsatzes aus dem bestehenden Immobilienportfolio. Akquisitionen oder Verkäufe des Be richtsjahres werden dabei nicht berücksichtigt. EPRA like-for-like-Umsatzentwicklung in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieteinnahmen Übrige Umsatzerlöse davon Inland Ausland 2025 255.445 5.773 8.288 887 270.393 like-for-like Veränderung 1.523 -1.785 -391 -357 -1.010 like-for-like Veränderung (in %) 0,6 -23,6 -4,5 -28,7 -0,4 2024 253.922 7.558 8.679 1.244 271.403 224.697 45.696 -3.499 2.489 -1,5 5,8 228.196 43.207
264 Information und Service . Mehrjahresübersicht Mehrjahresübersicht in Mio. € Umsatzerlöse¹ EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis²) EBT (ohne Bewertungsergebnis²) Bewertungsergebnis² Konzernergebnis Funds from Operations (FFO)³ FFO je Aktie in €³ Ergebnis je Aktie in €⁴ EPRA Earnings je Aktie in €⁵ Eigenkapital⁶ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %⁶ Liquide Mittel Net Tangible Assets (EPRA) Net Tangible Assets je Aktie (EPRA) Dividende je Aktie 2016 205,1 178,6 -44,1 134,5 145,5 221,8 129,9 2,41 4,11 2,29 2.240,7 1.873,8 4.114,5 54,5 64,0 2.332,6 43,24 1,40 2017 218,5 192,4 -39,1 153,3 12,9 134,3 148,1 2,54 2,31 2,42 2.574,9 2.052,1 4.627,0 55,6 106,6 2.668,4 43,19 1,45 2018 225,0 199,1 -38,2 160,9 -58,3 79,4 150,4 2,43 1,29 2,39 2.573,4 2.036,8 4.610,2 55,8 116,3 2.667,5 43,17 1,50 1 2 3 4 5 6 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Unverwässert Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital Im Jahr 2020 erfolgte eine Ausweisänderung bei den Umsatzerlösen mit Anpassung des Vorjahresvergleichswerts 2019. Ein Vergleich mit den Jahren 2013 bis 2018 ist daher nur eingeschränkt möglich. Beinhaltet die am 29. August 2023 und am 8. Januar 2024 für das Geschäftsjahr 2022 beschlossene Dividende in Höhe von 1,95 € bzw. 2,50 € je Aktie Vorschlag
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 2019 231,5 197,5 -34,3 163,1 -120,0 112,1 149,6 2,42 1,81 2,56 2.601,5 1.957,1 4.558,6 57,1 148,1 2.613,4 42,30 0,00 2020 224,1 161,2 -33,6 127,6 -429,6 -251,7 123,3 2,00 -4,07 2,02 2.314,8 1.922,6 4.237,4 54,6 266,0 2.309,7 37,38 0,04 2021 211,8 152,5 -26,9 125,6 -54,7 59,9 122,3 1,98 0,97 1,97 2.377,8 1.901,0 4.278,8 55,6 328,8 2.374,5 38,43 1,00 2022 212,8 152,4 -22,3 130,2 -106,4 21,4 130,1 2,11 0,35 2,10 2.343,4 1.864,7 4.208,1 55,7 334,9 2.335,9 37,81 4,45⁷ 2023 273,3 212,7 -43,2 169,5 -209,1 -38,3 171,3 2,28 -0,51 2,29 2.379,0 2.081,2 4.460,2 53,3 336,1 2.414,4 31,58 2,60 2024 271,4 216,3 -51,1 165,2 -14,6 123,5 162,5 2,14 1,62 2,12 2.145,7 2.218,7 4.364,4 49,2 212,4 2.198,0 29,02 2,65 265 2025 270,4 214,4 -66,7 147,8 14,4 215,1 147,6 1,95 2,84 1,92 2.170,1 2.433,7 4.603,8 47,1 387,4 2.154,6 28,45 1,00 Quartalszahlen 2025 in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis¹) EPRA Earnings² FFO³ EPRA Earnings je Aktie in €² FFO je Aktie in €³ 01.01.- 31.03.2025 66,3 53,1 53,4 39,7 38,5 38,3 0,51 0,51 01.04.- 30.06.2025 65,1 50,1 50,5 35,4 31,4 35,7 0,41 0,47 01.07.- 30.09.2025 66,0 52,3 51,5 32,4 31,0 34,8 0,41 0,46 01.10.- 31.12.2025 73,0 58,1 59,0 40,3 44,3 38,8 0,59 0,51
266 Information und Service . Glossar Glossar Ankermieter Cashflow je Aktie Auch „Magnetbetreiber“; der Mieter, mit dem andere Mieter angezogen werden sollen. Mit seiner hohen Kunden- frequenz sorgt er für eine Belebung des gesamten Shoppingcenters. Die kleineren Mieter, die sich um den Magnetmieter herum ansiedeln, profitieren von der hohen Kundenfrequenz des größeren. Die sinnvolle Struktur eines Centers hinsichtlich räumlicher Anordnung der Läden und Zusammenstellung des angebotenen Sortiments trägt ent- scheidend zu seinem Erfolg bei. Anzeigenäquivalenzwert Kennzahl, um einen redaktionellen Beitrag monetär zu erfassen. Grundlage hierfür ist der Anzeigenpreis des jeweiligen Mediums. Assetklasse Einteilung des Kapital- und Immobilienmarktes in unter- schiedliche Anlagesegmente. Benchmark Vergleichsmaßstab, z. B. ein Index, der als Orientierungs- größe dient. Bewertungsergebnis DES-Berechnung: Das Bewertungsergebnis beinhaltet die unrealisierten Marktwertveränderungen der als Finanz- investitionen gehaltenen Immobilien (Investment Proper- ties) vor Steuern. Dabei wird bei den vollkonsolidierten Gesellschaften der nicht dem Konzern zugehörende Anteil in Abzug gebracht. Das Bewertungsergebnis der nach at- equity bilanzierten assoziierten und Gemeinschaftsunter- nehmen ist im at-equity-Ergebnis enthalten. Der Cashflow je Aktie wird berechnet, indem der Cashflow durch die Anzahl der von einem Unternehmen aus- gegebenen Aktien geteilt wird. Der Cashflow je Aktie wird als Grundlage für die Berechnung des Kurs-Cashflow- Verhältnisses herangezogen. Collection-Ratio Die Collection-Ratio misst das Verhältnis von Zahlungsein- gängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern. Core Kennzeichnung eines Immobilienmarktes und/oder einer einzelnen Immobilie sowie Bezeichnung für einen Invest- mentstil. Der Begriff bezieht sich auf das Verhältnis von Risiko und Rendite. Unter Core versteht man reife, trans- parente und ausreichend große Märkte bzw. hochwertige, vollständig und langfristig vermietete Objekte in sehr guter Lage mit bonitätsstarken Mietern. Weitere Rendite-Risiko- Klassen sind Value-add(ed) und Opportunistic. Corporate Governance Regeln guter und wertorientierter Unternehmensführung. Ziel ist die Kontrolle des Unternehmensmanagements bzw. die Schaffung von Mechanismen, mit denen Führungs- kräfte angehalten werden, im Interesse der Aktionäre zu handeln. Covenants Nebenbestimmungen in Kreditverträgen, die bindende Zusicherungen des Kreditnehmers während der Laufzeit eines Kredits betreffen und diese vertraglich festlegen. Bewertungsergebnis (mit at-equity) DES-Berechnung: Bewertungsergebnis zuzüglich des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Bewertungsergebnisses. Coverage Abdeckung einer börsennotierten Aktiengesellschaft mit Studien und Analysen von Banken und Finanzanalysten. Bruttoinlandsprodukt (BIP) Wert aller Güter und Dienstleistungen, die in einer Volks- wirtschaft im Inland innerhalb eines bestimmten Zeit- raums erwirtschaftet, d. h. gegen Entgelt hergestellt bzw. erbracht, werden. DAX Wichtigster deutscher Aktienindex. Er wird von der Deut- sche Börse AG aus den Aktienkursen der 40 nach Markt- kapitalisierung und Börsenumsatz größten deutschen Unternehmen ermittelt, die im Prime Standard notiert sind.
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 267 Discounted-Cashflow-Methode (DCF) Methode zur Bewertung von Unternehmen, bei der die zukünftigen Zahlungsüberschüsse bestimmt und auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert werden. Dividende Anteil am ausgeschütteten Bilanzgewinn einer Gesell- schaft, der dem Aktionär entsprechend der von ihm gehaltenen Zahl von Aktien zusteht. Earnings per Share (EPS) Englische Bezeichnung für „Ergebnis je Aktie“. EBIT Earnings before Interest and Taxes: Ergebnis vor Zinsen und Steuern. DES-Berechnung: EBT ohne Finanz- und Bewertungsergebnis (siehe auch Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung). EBT Earnings before Taxes: Ergebnis vor Steuern. EBT (ohne Bewertungsergebnis) DES-Berechnung: EBT abzüglich des Bewertungsergeb- nisses (mit at-equity) und abzüglich der im at-equity- Ergebnis enthaltenen latenten Steuern. E-Commerce Unmittelbare Handels- oder Dienstleistungsbeziehung zwi- schen Anbieter und Abnehmer über das Internet. EPRA European Public Real Estate Association: EPRA ist eine Organisation mit Sitz in Amsterdam, die die Interessen der großen europäischen Immobiliengesellschaften in der Öffentlichkeit vertritt und die Entwicklung und Markt- präsenz der europäischen Immobilien-Aktiengesell- schaften unterstützt. EPRA Earnings Die EPRA Earnings stellen das nachhaltige operative Ergebnis und damit die Basis für die Ausschüttungsfähig- keit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten korrigiert, die keinen nachhaltigen und wiederkehrenden Einfluss auf die ope- rative Leistungsfähigkeit haben. Die DES-Berechnung erfolgt nach der aktuellen Fassung der EPRA Best Practice Recommendations, welche sich unter www.epra.com/ finance/financial-reporting/guidelines findet. EPRA NTA Der EPRA NTA stellt den Nettovermögenswert auf Basis eines langfristig orientierten Geschäftsmodells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. Immaterielle Vermögenswerte werden dabei eliminiert. Die DES-Berechnung erfolgt nach der aktuellen Fassung der EPRA Best Practice Recommendations, welche sich unter www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines findet. ESG Unter ESG versteht man das Engagement eines Unter- nehmens sowie dessen Auswirkungen in den Bereichen Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unter- nehmensführung (Governance). Fair Value Der Fair Value ist der Preis, der beim Verkauf eines Ver- mögenswerts oder bei Übertragung einer Verbindlichkeit im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag gezahlt würde (exit price). Finanzergebnis Das Finanzergebnis der DES setzt sich aus folgenden Posi- tionen der Gewinn- und Verlustrechnung zusammen: Gewinn- und Verlustanteil von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilan- ziert werden, Zinsaufwand und -ertrag, Kommanditisten zustehender Ergebnisanteil, Erträge aus Beteiligungen sowie übrige Finanzerträge und -aufwendungen. Food Court Gastronomiebereich eines Einkaufszentrums, in dem verschie dene Anbieter an Stationen rund um einen ge meinsamen Sitzbereich Speisen verkaufen. Freier Cashflow Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Liquiditätsüberschuss aus der betrieblichen Tätigkeit. Dies drückt die Innenfinanzierungskraft eines Unternehmens aus, die für Investitionen, die Tilgung von Schulden, Dividendenzahlungen und zur Deckung des Finanzierungs- bedarfs verwendet werden kann.
268 Information und Service . Glossar Funds from Operations (FFO) Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit, welcher der Finanzierung der laufenden Investitionen in die Bestands- objekte, planmäßigen Tilgungen der Bankdarlehen sowie der jährlichen Dividende dient. DES-Berechnung: Kon zern- er gebnis, bereinigt um das Bewertungsergebnis (mit at- equity), nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen sowie Einmaleffekte und den latenten Steueraufwand. Gearing Ratio, die das Verhältnis zwischen Verbindlichkeiten und Eigenkapital angibt. Grundkapital Das in der Satzung einer Aktiengesellschaft festgelegte Kapital. Die Satzung bestimmt auch, in wie viele Anteile das Grundkapital eingeteilt ist. In Höhe ihres Grundkapitals gibt die Gesellschaft Aktien aus. Hedge Accounting Bilanzielle Abbildung zweier oder mehrerer Finanz- instrumente, die in einem Sicherungszusammenhang ste- hen. ifo Geschäftsklimaindex Der ifo Geschäftsklimaindex ist ein wichtiger Frühindikator für die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland. Zur Berechnung des Index befragt das ifo Institut monatlich rund 7.000 Unternehmen nach ihrer Einschätzung zur Wirtschaftslage und ihrer kurzfristigen Unternehmens- planung. International Financial Reporting Standards (IFRS) Internationaler Rechnungslegungsstandard; IFRS ist die Bezeichnung für die vom International Accounting Stan- dards Board (IASB) herausgegebenen Standards und kol- lektiv auch für die bestehenden IAS des International Accounting Standards Committee (IASC). Die Anwendung von IFRS ist seit dem 1. Januar 2005 für börsennotierte Gesellschaften verpflichtend. Bei den IAS/IFRS steht die Informationsfunktion der Rechnungslegung im Mittelpunkt. Wesentliche Anforderung an den Jahresabschluss ist die faire Präsentation, die nicht durch Aspekte der Vorsicht und der Risikovorsorge eingeschränkt werden soll. Jahresabschluss Umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung, den Anhang und den Lagebericht eines Unternehmens. Bei einer Aktiengesellschaft wird er vom Vorstand aufgestellt, durch einen vereidigten Wirtschaftsprüfer auf seine Ordnungsmäßigkeit geprüft und durch den Aufsichtsrat festgestellt. Lebenshaltungskostenindex Auch „Preisindex für die Lebenshaltung“, der vom Statis- tischen Bundesamt monatlich berechnet wird. Wichtigste statistische Messzahl für die Veränderung der Preise im sogenannten Warenkorb zusammengefasster Güter inner- halb eines bestimmten Zeitraums und bezogen auf ein bestimmtes Basisjahr. Diese Veränderung wird auch als Inflationsrate bezeichnet. Loan to Value (LTV) Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbind- lichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Ver- mögens werten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Mall Ladenzeile in einem Shoppingcenter. Marktkapitalisierung Aktueller Kurswert einer Aktie, multipliziert mit der Anzahl der an der Börse notierten Aktien. Die Markt kapitalisierung wird für einzelne Unternehmen, aber auch für Branchen oder für gesamte Aktienmärkte ermittelt; dadurch werden diese miteinander vergleichbar. MDAX Deutscher Nebenwerteindex (Mid-Cap-Index). Enthalten sind die 50 wichtigsten Aktien nach den 40 DAX-Werten. Multichanneling Nutzung einer Kombination von Online- und Offline- Kommunikationsmethoden in der Wirtschaft. Net Asset Value (NAV) Wert des Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten. Bezogen auf eine Aktie stellt der NAV deren inneren Wert dar. Zieht man vom NAV die latenten Steuern ab, erhält man den Net Net Asset Value (NNAV).
Deutsche EuroShop . Geschäftsbericht 2025 269 Verkaufsfläche Fläche, die von einem Handelsbetrieb zum Verkauf in einem Gebäude und/oder auf einem Freigelände genutzt wird und den Kunden zugänglich ist. Betrieblich und gesetzlich notwendige Nebenflächen sowie Treppenhäuser und Schaufenster werden nicht dazugerechnet. Die Ver- kaufsfläche ist ein Teil der Mietfläche des Geschäfts. Volatilität Statistisches Maß für Kursschwankungen. Je stärker ein Wert schwankt, desto höher ist seine Volatilität. Xetra Elektronisches Börsenhandelssystem für den standort- unabhängigen Kassahandel. Das zentrale, offene Order- buch kann von allen Marktteilnehmern eingesehen werden und erhöht daher die Markttransparenz. Gehandelt wird zwischen 9.00 und 17.30 Uhr. Zinsswap Tausch von festen und variablen Zinsverpflichtungen auf zwei nominellen Kapitalbeträgen für einen festgelegten Zeitraum. Durch einen Zinsswap können Zinsänderungs- risiken aktiv gemanagt werden. Peergroup Vergleichsmaß für die Entwicklung von Aktienkursen branchenähnlicher Unternehmen. Sie wird nach individu- ellen Kriterien zusammengestellt. Performance Bezeichnung für die prozentuale Wertentwicklung eines Anlageobjekts oder eines Wertpapierdepots während eines bestimmten Zeitraums. Pro forma Pro-forma-Finanzinformationen ergänzen Jahres-, Kon- zern- oder Zwischenabschlüsse, um Transaktionen zu berücksichtigen, die während oder nach dem Berichtszeit- raum stattgefunden haben. Ihr Zweck ist es, die potenziel- len Auswirkungen dieser Transaktionen auf die histori- schen Abschlüsse darzustellen, wenn sie bereits zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung vorhanden gewesen wären. Prolongation Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Dar- lehens, auch Anschlussfinanzierung genannt. Die Zinsen werden lediglich neu angepasst, ein Wechsel des Dar- lehensgebers findet nicht statt. Roadshow Unternehmenspräsentationen vor institutionellen Inves- toren. SDAX Deutscher Nebenwerteindex (Small-Cap-Index). Enthalten sind die 70 Aktien nach den 40 DAX und 50 MDAX-Werten. Sparquote Anteil der Ersparnis am verfügbaren Einkommen der pri- va ten Haushalte. TecDAX Nachfolger des NEMAX 50, der die 30 nach Markt kapi- talisierung und Börsenumsatz größten Technologiewerte umfasst. Umsatzmiete Mietbetrag, der sich nicht auf die Mietfläche, sondern auf den Umsatz bezieht, der auf dieser Fläche erzielt wird.
270 Information und Service . Kontakt und Impressum Kontakt und Impressum Herausgeber Deutsche EuroShop AG Heegbarg 36 22391 Hamburg Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79-0 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79-29 www.deutsche-euroshop.de ir@deutsche-euroshop.de Redaktion Patrick Kiss (Chefredakteur) Nicolas Lissner (Redaktionsleitung) Verantwortlich für den redaktionellen Inhalt: Deutsche EuroShop AG, Hamburg DISCLAIMER Formulierungshinweis: Aus Gründen der besseren Les- barkeit des Textes wurde, sofern es sich nicht um Zitate handelt, auf genderbezogene Doppelformen verzichtet. Generell wurden stattdessen die Begriffe stets in der kür- zeren, männlichen Schreibweise (z. B. Mitarbeiter) ver- wendet. An dieser Stelle wird mit Gültigkeit für den gesam- ten Geschäftsbericht betont, dass dies als Synonym für die männliche und weibliche Form vereinfacht verwendet wurde und alle männlichen und weiblichen Personen gleichberechtigt angesprochen werden. Autorenbeiträge: Namentlich gekennzeichnete Texte geben nicht unbedingt die Meinung der Deutsche EuroShop AG wieder. Für den Inhalt der Texte sind die jeweiligen Autoren verantwortlich. Marken: Alle in diesem Geschäftsbericht erwähnten Mar- ken- und Warenzeichen oder Produktnamen sind Eigentum ihrer jeweiligen Inhaber. Dies gilt insbesondere für DAX, MDAX, SDAX und Xetra als eingetragene Warenzeichen und Eigentum der Deutsche Börse AG. Rundungen und Veränderungsraten: Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Konzept und Design Berichtsmanufaktur, Hamburg Fotos Axel Martens Deutsche EuroShop ECE Gabriele Dünwald (Bilder generiert mit künstlicher Intelligenz) iStock Manufactum Martin Joppen Robert Jentzsch Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Zukunftsbezogene Aussagen: Dieser Geschäfts- bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Ein- schätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vor- stands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeit- punkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zu - grunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Publikationen für unsere Aktionäre: Ge schäfts bericht (deutsch und englisch), Quartalsmit- teilung 3M, Quartalsmitteilung 9M und Halbjahresfinanz- bericht (deutsch und englisch). Geschäftsbericht im Inter- net: Der Geschäftsbericht der Deutsche EuroShop ist im Internet unter www.deutsche-euroshop.de als PDF-Datei und als ePaper abrufbar.