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Deutsche EuroShop im Überblick the sMALL life – Das Magazin Editorial sMALL treasures sMALL talks Das habe ich mir 2024 gekauft sMALL time-out sMALL revolution Unsere Shoppingcenter Unsere Shoppingcenter Aktionen in den Centern Neue Konzepte Food Garden Center-Übersicht ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2024 Der Vorstand Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes Bericht des Aufsichtsrats Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 Investor Relations Die Shoppingcenter-Aktie Online-Kanäle Brief an die Aktionäre Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns Wirtschaftsbericht Nachtragsbericht Prognosebericht Risikobericht Chancenbericht Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen Übernahmerelevante Angaben Erklärung zur Unternehmensführung Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Konzernabschluss Konzernbilanz Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern- Gesamtergebnisrechnung Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung Konzern- Kapitalflussrechnung Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 Information und Service Anteilsbesitz Versicherung des gesetzlichen Vertreters Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Berichterstattung nach EPRA Mehrjahresübersicht Glossar Kontakt und Impressum 1 8 6 8 16 24 28 36 46 47 58 60 62 64 76 90 99 104 106 111 118 118 126 128 132 134 136 150 150 152 159 160 160 161 162 166 168 170 171 172 174 175 206 208 209 210 216 226 228 232

s theMALL life Magazin: 12 Kleine Shopping- schätze, große Leidenschaften Die Gründer der innovativen Stores „Bavarian Caps“ und „Mein Fischer“ teilen ihre spannenden Hintergrund- geschichten mit uns. Zeit, etwas Neues zu erleben Mit vielseitigen Eventideen wie Schwarzlicht-Minigolf schaffen unsere Center neue Besuchsanreize für alle Generationen. Ein Blick nach Viernheim. 32 20 Gespräche machen den Unterschied Ein guter Schminktipp bei Douglas oder eine kurze Auskunft am Infopoint: So wertvoll ist der Austausch mit Kunden, Mitarbeitern und Mietern vor Ort. 40 Die Zukunft der Customer Experience Visionäre Ausblicke des österreichischen Architekten und Universitätsprofessors Christoph M. Achammer und des Ladenbau-Experten Wolfgang Gruschwitz.

Deutsche EuroShop im Überblick Kennzahlen in Mio. € / je Aktie in € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis1) EBT (ohne Bewertungsergebnis1) Bewertungsergebnis1 Konzernergebnis FFO je Aktie Ergebnis je Aktie EPRA Earnings je Aktie Eigenkapital2 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %2 LTV-Verhältnis in % EPRA LTV in %3 Liquide Mittel Net Tangible Assets (EPRA) Net Tangible Assets je Aktie (EPRA) Dividende je Aktie 2024 271,4 217,4 216,3 -51,1 165,2 -14,6 123,5 2,06 1,62 2,10 2.145,7 2.218,7 4.364,4 49,2 39,2 41,1 212,4 2.198,0 29,02 1,004 2023 273,3 214,9 212,7 -43,2 169,5 -209,1 -38,3 2,28 -0,51 2,29 2.379,0 2.081,2 4.460,2 53,3 33,2 34,8 336,1 2.414,4 31,58 2,60 +/- -1 % 1 % 2 % -18 % -3 % 93 % - -10 % - -8 % -10 % 7 % -2 % -37 % -9 % -8 % - 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital 3 EPRA LTV: Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigen genutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilien- vermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. 4 Vorschlag UMSATZ IN MIO. € EBIT IN MIO. € EBT (OHNE BEWERTUNGS- ERGEBNIS) IN MIO. € FFO JE AKTIE IN € 273,3 271,4 212,8 216,3 212,7 169,5 165,2 152,4 130,2 2,28 2,11 2,06 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 1

Unsere Werte Wir sind Deutschlands einzige Aktien - gesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Nur ausgewählte Immobilien sind für uns Investitionsobjekte. Ein hoher Qualitätsanspruch und große Flexibilität sind für uns ebenso wichtig wie eine nachhaltige Ertragsentwicklung durch indexierte und umsatzgebundene Mietverträge. Hinzu kommen ein überdurchschnittlich hoher Vermietungs- stand und ein professionelles Centermanagement. Das sind die Grundwerte unseres Erfolgs. Unsere Ziele Für die Deutsche EuroShop zählt nicht der schnelle Erfolg, sondern eine dauerhaft stabile Wertentwicklung des Portfolios. Unser Ziel ist die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüber- schusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, um unseren Aktionären eine attraktive Dividende ausschütten zu können. Mit unseren Investments konzentrieren wir uns auf große, hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die als lebendige Marktplätze führend in ihren Einzugsgebieten sind. Shoppingcentern in fünf Ländern beteiligt … Norderstedt 5 8 9 Hamburg 19 Danzig Polen Wir sind an 21 1 Main-Taunus-Zentrum 2 A10 Center 3 Altmarkt-Galerie 4 Rhein-Neckar-Zentrum 5 Herold-Center 6 Rathaus-Center 7 Allee-Center 8 Phoenix-Center 9 Billstedt-Center 10 Saarpark-Center 11 Forum 12 Allee-Center 13 City-Galerie 14 City-Arkaden 15 City-Point 16 Stadt-Galerie 17 Stadt-Galerie 18 Olympia Center 19 Galeria Bałtycka 20 City-Arkaden 21 Árkád 2 Wolfsburg 13 7 Hameln 17 Hamm 12 14 2 Wildau/Berlin Magdeburg 6 Dessau 3 Dresden Wuppertal 15 Kassel Wetzlar 11 1 Sulzbach/Frankfurt 4 Viernheim/ Mannheim 10 Neunkirchen 18 Brünn Tschechien 16 Passau Klagenfurt Österreich 20 21 Pécs Ungarn

Deutsche EuroShop 6 8 16 24 28 36 Das Magazin Editorial sMALL treasures sMALL talks Das habe ich mir 2024 gekauft sMALL time-out sMALL revolution rund500 Tsd. Besucher erleben täglich in unseren Shopping centern kleine große Momente 5

Editorial Liebe Freunde unserer Shoppingcenter, kennen Sie das auch? Sie hören ein Stich- wort, und im Bruchteil einer Sekunde entstehen in Ihrem Kopf unzählige ver- traute Bilder. So ging es mir vor eini- gen Wochen. Ich saß mit meinem IR- Team zusammen, um den Prozess für das Reporting 2024 zu besprechen. Wir waren gerade bei der Frage des Leit- themas angekommen, da stand plötz- lich „sMALL Life“ im Raum. sMALL Life. Zwei Worte nur. Aber diese drücken so viel von dem aus, was ein Shoppingcenter ausmacht: Es ist eine Welt mit unzähligen Facetten: mit Din- gen, die wir sehen, kaufen und erleben können. Und mit Dingen, um die sich andere kümmern, wenn wir längst wie- der zuhause sind. Mit geplanten Erledi- gungen und zufälligen Begegnungen. Das ganze Leben in einer „kleinen Stadt“ eben, irgendwie zusam mengehört. in der alles Schon immer habe ich gerne Zeit in Shoppingcentern verbracht. Ich erin- nere mich z. B. an mein früheres Berufs- leben in Paris. Ich arbeitete dort bei Société Générale im Geschäftsviertel La Défense, dessen zentraler Mittelpunkt damals wie heute ein großes Shopping- center ist. Und ich gestehe: Allein und auch gemeinsam mit meiner Frau habe ich dort geplant und un ge plant so man- chen Euro ausgegeben. Damals habe ich nicht geahnt, dass ich irgend- wann einmal Vorstand bei der Deutsche EuroShop sein würde. Aber ich wusste bereits, was ein gutes Shoppingcenter ausmacht: Es ist ein Ort, der eine Lösung für alle Bedürfnisse des Alltags und darüber hinaus bereithält. Die Reinigung, der Supermarkt, das Bekleidungsgeschäft, Kino, Restaurants und vieles mehr – alles, was ich damals gesucht habe, war da. Heute weiß ich: Diese selbstverständliche Prä- senz der Dinge und Orte ist das Ergebnis har- ter Arbeit. Dafür braucht es Menschen, die sich tagtäglich darüber Gedanken machen. So wie wir das zusammen mit unserem starken Part- ner ECE tun, der für uns seit langer Zeit das Asset- und Centermanagement übernimmt. Ich bin froh, dass wir uns in unseren 21 Shopping- centern auf die Expertise unseres Partners ver- lassen können. Mit ihren über 3.000 Mitarbeitern und 200 Shoppingcentern im Management bringt die ECE ein Vielfaches mehr an Erfahrung in unsere Immobilien ein, als jeder andere in Europa es könnte. Gemeinsam arbeiten wir laufend daran, dass in unseren Shoppingcentern der Mix stimmt. Wir achten darauf, dass auch kleinere Laden- konzepte ihren Platz finden, auch wenn sie viel- leicht weniger Miete bezahlen. Auch für lokale 6

Deutsche EuroShop s theMALL life Hans-Peter Kneip, Vorstand (CEO/CFO) Anbieter sehen wir regelmäßig Flächen vor. Ein Drittel inter- national, ein Drittel national und ein Drittel regional – mit der Ausrichtung an dieser Faustregel erzielen wir die optimale Mietermischung und daraus resultierend hohe Besucher- frequenzen, Umsätze und Mieten. Dass Mieter auch (mal) wechseln, ist übrigens wichtig. Denn nichts wäre schlimmer, als wenn das Angebot den Anschluss an den Zeitgeist verlieren würde. Es braucht immer Raum für Neues. Ich sage sogar: Ein Shoppingcenter ist per Definition immer im Wandel. Mit einer Fluktuation von um die 5 % lässt sich der Weg in die Zukunft sehr gut gestalten. Und das ist nicht unbedeutend: Denn die Welt des Konsums wird komplexer und die Erwartungen der Kunden werden anspruchsvoller. Schon lange ist das Shoppingcenter nicht mehr nur der Ort, an dem man seine Einkäufe erledigt. Es ist heute – und morgen noch viel mehr – eine Stätte, an der man gerne auch länger verweilt. Die Atmosphäre steht im Mittel- punkt. Sie bestimmt in hohem Maße die Aufenthaltsqualität. Entertainment und Gastronomie sind zwei zentrale Kompo- nenten, die ein Shoppingcenter heute im Kern zusammen- halten – übrigens über alle Altersgruppen hinweg. Unser Rhein-Neckar-Zentrum bietet den Besuchern deshalb z. B. Indoor-Skydiving und ein Jump House für die ganze Familie. Und für denjenigen, der die Bewegung lieber draußen mag, bietet ein großer Bike-Laden ein breites Angebot an Fahr- rädern. Wer gutes Essen liebt, sollte den Food Garden im Main-Taunus-Zentrum besuchen. Hier warten auf die Kunden acht Restaurants mit einer Angebotsqualität, die man in der Form normalerweise nur in der Innenstadt findet. Liebe Leserinnen und Leser, im Unterhaltungsteil dieses Berichts warten auf Sie span- nende Beiträge über die Welt, in der auch Sie sicher gern zuhause sind – manchmal als Profi und sicherlich immer als Privatmensch. Ich wünsche Ihnen eine anregende Unter- haltung. Ihr 7

MALLeasures FÜNF JUNGS AUF DEM OKTOBERFEST. Die Stimmung ist ausgelassen – die Outfits mit Lederhosen, Trachtenhemden und hohen Wollstrümpfen zünftig. So weit, so normal für junge Leute, die ihre Heimat lieben. Plötzlich ist er da, der zündende Gedan- ke. Privat tragen die Freunde gern Caps, warum nicht auch auf der Wiesn? Eine neue Geschäftsidee war geboren. Eine mutige obendrein: Erfahrung mit Mode oder Retail hatte bislang keiner von ihnen. Zusammenhalt und Leidenschaft waren am Anfang die Zutaten für den Erfolg. Zehn Jahre ist das jetzt her. Heute bie- tet Bavarian Caps eine ganze Markener- lebniswelt, die sogar Menschen aus Asien und den USA in den Bann zieht, wenn sie Bayern besuchen.  Mieter in Shoppingcentern haben viele Geschichten zu erzählen: von kreativen Gründungen bis hin zu fortgeführten Familien- traditionen. Wir erzählen zwei davon. 2von 5 Bavarian-Caps- Stores befinden sich in Shoppingcentern „Am Anfang war der Erfolg gar nicht das Ziel. Wir wollten einfach die erste Trachten-Cap erfinden.“ Peter Schels, Mitgründer, Bavarian Caps 9

Deutsche EuroShop MALL s treasures GRÜNDUNG BRAUCHT VIEL RESILIENZ Immer am Ball bleiben Bavarian Caps hat heute nicht nur Caps im Sortiment. AM ANFANG DOMINIERTE DIE EUPHORIE. Was folgte, ist harte Realität mit viel Bürokratie. Bavarian Caps überwand sie und wuchs danach organisch: Lokale Fußballvereine und Brauereien stiegen als Partner ein. Ein Gründervater war praktischerweise Braumeister. Derlei glückliche Fügungen beschleunigten, für langfristigen Erfolg brauchte es aber auch den Willen, Krisen zu überstehen. Kurz vor dem Corona-Lockdown eröffnete der erste Store. Aber die Freunde hielten zusammen (durch).  11

DIE ERSTEN ENTSCHEIDUNGEN SIND DIE WICHTIGSTEN. Sind die anfänglichen, organisatorischen Hürden über- wunden und ist erst einmal eine Ladenfläche bezogen, kann er losgehen: der Selfmade-Traum vom Unternehmer- tum. Bei Bavarian Caps kamen die Gründer aus komplett unterschiedlichen Bereichen. Kein Manko, wie sich schnell herausstellte. U. a. betrachteten ein Jurist, ein Wirtschafts- informatiker und ein Lehrer die Dinge aus anderen Pers- pektiven. Dieser interdisziplinäre Blick half bei allem, was anstand. Die Liste der zu treffenden Entscheidungen war gerade zu Beginn besonders lang. Angefangen beim Marken- schutz: Die spezielle Bavarian Cap-Form musste marken- rechtlich geschützt werden. Überhaupt das Thema Marke: Vor der ersten Ladeneröffnung galt es, eine klare Philo- sophie zu definieren und diese im Store erlebbar zu machen. Bavarian Caps sollten hauptsächlich verwurzelt, frisch und hochwertig rüberkommen. Das Andocken an etablierte Marken wie die bayerische Comic-Kultfigur „Pumuckl“ in Form von Cap-Sondereditionen erwies sich dabei als kluger Schachzug. Bis heute sind sie ein Ver- kaufsschlager. Spätestens als die ersten Prominenten anfingen, Bilder von sich mit Bavarian Caps auf Social Media zu posten, war klar: Diese bayerische Erfolgs- geschichte war nicht mehr aufzuhalten. Heute beschäftigt das Unternehmen 70 Mitarbeitende und begeistert ein jüngeres Zielpublikum an fünf Standorten. In München und Umgebung versteht sich. 2025 ist eine Jubiläums-Edition der ersten Trachten-Cap erhältlich – exakt zehn Jahre nach der Gründung. 12 Kreativ-Sessions am Chiemsee: Hier entwickelten die Gründer neue Ideen für das Sortiment, um frische Impulse zu setzen.

Deutsche EuroShop MALL s treasures „Zusätzlich zu jedem Kauf erhält man ein lokales Getränk geschenkt. So etwas kommt einfach super an und spricht sich rum.“ Peter Schels, Mitgründer, Bavarian Caps 28 Brauereien arbeiten mitt- lerweile mit Bavarian Caps zusammen ERFOLGSGESCHICHTEN SIND KEINE BLAUPAUSEN. Anders gesagt: Der Weg von Bavarian Caps ist ein Unikat. Wenn es überhaupt so etwas wie allgemein- gültige Erfolgsfaktoren für Gründungen gibt, dann sind es unternehmerische Tugenden wie: an sich selbst und die Geschäftsidee zu glauben, immer wie- der neue Impulse zu setzen und auch mal gegen den Strom zu schwimmen. Die Macher der Bavarian Caps haben z. B. vor rund zehn Jahren damit begonnen, Läden zu eröffnen, als gerade der Online-Handel boomte. Sie gingen diesen Weg ganz bewusst, um in Shoppingcentern reale Erlebnis- welten für ihre junge, frische Marke zu schaffen. Auch das direkte Live- Kundenfeedback war ihnen wichtig. Eine Gesamtstrategie, die mit stetigen Wachstumserfolgen belohnt wurde.  13 Die Gründer von Bavarian Caps: Peter Schels, Johannes Sänger, André Lang und Sebastian Kolbinger

SICH ALS GAST FÜHLEN. Das Modehaus Mein Fischer, dessen Gründung bis ins Jahr 1832 zurückreicht, steht wie kaum ein anderes für Kontinuität. Es wird in sechster Generation von Ulrich Fischer geführt, der einen klaren Kompass hat: Langfristigkeit. Nichts ist auf den schnellen Erfolg aus- gerichtet. Jede Maßnahme dient dem Zweck, längere Beziehungen zu den Gäs- ten aufzubauen. Richtig gelesen: Mein Fischer bezeichnet Kunden als Gäste. Wer bei ihnen, z. B. im Rathaus-Center Dessau, zu Gast ist, soll eine schöne Zeit haben, die volle Auf- merksamkeit genießen und sehr gern wiederkommen. Diese Philosophie zieht sich wie ein roter Faden durch die Fir- mengeschichte. Auf der Vergangenheit ausgeruht wurde sich nie. Dafür war sie viel zu bewegt. „Man redet viel über KI, Prozesse und Co.: Am Ende müssen immer Menschen die richtigen Entscheidungen treffen.“ Ulrich Fischer, Geschäftsführer, Mein Fischer 19 in Ostdeutschland99 Euro kostet eine Styling-Beratung bei Mein Fischer Filialen besitzt Mein Fischer 14 Mein Fischer Store im Rathaus-Center Dessau

Als Traditionsunter- nehmen erfolgreich zu bleiben, braucht Wandelbarkeit. Deutsche EuroShop MALL s treasures NIEMALS STEHEN BLEIBEN. Keine Frage: Start-ups haben es nicht leicht. Angesichts dessen, was Mein Fischer in seiner fast 200-jährigen Geschichte zu meistern hatte, erscheinen Gründungssorgen schon fast banal. Zwei Welt- kriege waren zu überwinden. Die Verhinderung der Enteignung zu DDR-Zeiten. Ein politischer Systemwechsel nach der Wende und der damit verbundene Eintritt in neue marktwirtschaftliche Strukturen. Wer angesichts dieser Rahmenbedingungen heute mit 19 Filialen im ost- deutschen Raum zu den beliebtesten Modehäusern zählt, muss einiges richtig gemacht haben. Ein Erfolgsgeheim- nis: sicherlich der planvolle und harmonische Übergang von der einen Familiengeneration zur nächsten. Und die ständige Bereitschaft, sich weiterzuentwickeln. Die Gästebedürfnisse haben sich gerade im Modeseg- ment in den letzten Jahren sehr verändert. Bereits vor mehr als 13 Jahren hat Mein Fischer mit Dienstleistungen und Events dafür gesorgt, dass die Marke zur Faszination in Ostdeutschland wurde. Stores wurden als emotionale Bühnen inszeniert: mit terminierten Styling-Beratungen, inspirierenden Modenschauen und exzellenter Beratungs- qualität zu kuratierten Modewelten. All das sorgt bis heute für besondere Momente unter den Gästen, die so eine große Markentreue entwickeln konnten. Auch das Thema Digitalisierung wurde früh in vielen Facetten angepackt, u. a. mit einer Business Intelligence, die die Gästeklientel und deren Wünsche bestens kennt. Dieses Unternehmen ist eben immer mit der Zeit gegangen. Die Fähigkeit zur Anpassung hat bei Mein Fischer viele Ursachen. Junge Talente werden z. B. mit erfahrenen Mitarbeitenden zusam- mengebracht, und die Unterneh- menskultur wird kontinuierlich, aber sensibel an neue interne wie externe Bedürfnisse angepasst. Fest verankert: der kontinuierliche Wille zur Innovation. Hinzu kommen flache Hierarchien und schnelle Entscheidungswege. 15

MALL Jeden Tag finden Menschen beim Einkaufen in unter- schiedlichsten Situationen zusammen. Ein ewiger Kreislauf voller kleiner Geschichten und schöner Augenblicke. DIE REINIGUNGSKRÄFTE machen den An- fang. Ein erster gemeinsamer Kaffee, bevor es an die Arbeit geht. Stunden später zeigt sich dann das pralle Leben. Bei Douglas beginnen ab 9 Uhr die ersten Make-up-Coachings. „Natural oder Gla- mour?“, fragt die Beauty-Expertin die Kun- din zu Beginn nach ihrem favorisierten Style. Kurz danach erzählt man sich vom Lieblingsparfüm. Von den Männern und Kindern zuhause. Vom letzten Urlaub. Zwei Menschen, für einen charmanten Moment vereint. Derlei Begegnungen und Gespräche gibt es jeden Tag unzählige in Shopping- centern. Ein Glück! Sozialer Austausch tut unserer Seele gut – und bereichert die Arbeitsatmosphäre und das Einkaufs- erlebnis gleichermaßen.  5Uhr morgens: Das Shoppingcenter erwacht ... „Vor Dienstantritt sage ich erst einmal allen Leuten Hallo. So starten wir alle gut in den Tag.“ Tanya Ciesla, Receptionist, Phoenix-Center Hamburg

AUSTAUSCH ENTSTEHT SCHNELL. Ob beim Brötchenkauf, beim Anprobieren einer Hose oder beim Buchtipp der Ver- käuferin: In Shoppingcentern gibt es unzählige Situatio- nen, in denen ein kleiner charmanter sMALLtalk entstehen kann. Für viele ist es genau das, was einen Einkauf aus- macht. Das Persönliche. Das Miteinander. Nicht selten ent- stehen über die Jahre kostbare Vertrauensverhältnisse und damit Stammkundschaften. Ältere Damen haben z. B. ihren Lieblings-Verkäufer. Nur er darf sie beraten. Lebens- geschichten werden ausgetauscht. Schöne wie traurige. Ein Herzensverhältnis. Davon gibt es in Deutschlands Shoppingcentern Tausende. Eine herrlich zwischen- menschliche Welt, die im digitalen Zeitalter einen wohl- tuenden Gegenpart darstellt. GELEBTER ZUSAMMENHALT. Auch hinter und vor den Kulissen menschelt es. Jeden Tag geben mehrere Hundert Angestellte alles dafür, dass Kundinnen und Kunden eine gute Zeit haben. Vom Reinigungs- und Sicherheits- personal über die Verkaufsteams in den Shops und die Servicekräfte in der Gastronomie bis hin zu den Mit- arbeitenden im Centermanagement. Für einen kurzen Austausch untereinander ist immer Zeit. Man fühlt sich durch den gemeinsamen Arbeitsplatz verbunden, hilft sich im Alltag, erzählt sich die eine oder andere Anekdote von verrückten Kundenwünschen. Auch von einem Gefühl von Heimat berichten viele. Eine weitere Kostbarkeit in bewegten Zeiten wie diesen. Im Phoenix-Center Hamburg wurde vor Kurzem ein Heiratsantrag gemacht – mit positiver Reaktion. Ein Ehepaar aus Viernheim hat sich vor 50 Jahren im Rhein-Neckar-Zentrum kennengelernt. Noch heute gehen sie dort gemeinsam bummeln. 20

Deutsche EuroShop s MALL talks Viele Etagen, viel Fläche: Und doch findet Nähe im Shoppingcenter statt. BELIEBTER AUSGANGSPUNKT. Diejenigen, die am Infopoint in Shoppingcentern den Besuchern weiterhelfen, sind mittendrin im Geschehen. Ihnen entgeht (fast) nichts. Sie kennen alle Läden, den kürzesten Weg zu den Toiletten und wissen, was zu tun ist, wenn etwas vermisst oder gefunden wird. Wer erfahren will, was gerade im Shopping- center los ist, ist bei ihnen ebenfalls in besten Händen. Wenn die Gerüchteküche – wie in jeder größeren Firma – brodelt, sind sie meist gut informiert. Die drei Hauptaufgaben der sogenannten Recep- tionists: ein Warm Welcome schenken, immer Bescheid wissen, gern weiterhelfen. Und immer bereit sein für einen sMALLtalk. Klingt nach einem schönen Job.  21

VERSTECKTE MIETER-MIKROKOSMEN. Dieses Produkt läuft bei uns im Moment besonders gut. Ach, ihr sucht gerade je- manden für den Verkauf? Was sagst du zu den Fußballergebnissen vom Wochen- ende? Wer jeden Tag Tür an Tür in einem Laden im Shoppingcenter arbeitet, kommt schnell ins Gespräch. Manchmal bleibt es bei sMALLtalk, oft wird sich auch konkret geholfen. Z. B. mit Personal, Deko-Acces- soire – oder auch mal mit einem mit- gebrachten Coffee to go aus dem Café um die Ecke. Konkurrenzdenken? Gibt es in der Regel nicht. Man unterstützt sich und baut über die Jahre ein nachbarschaftliches, fast freundschaftliches, Verhältnis auf. Für Kundinnen und Kunden sind diese Be- ziehungen meist unsichtbar, für Mieter im Alltag sehr kostbar. 22 Ob zwischen Mietern, Mitarbeitenden oder Kunden: Raum für Austausch über dies und das ergibt sich immer im Alltag eines Shoppingcenters. 90 % der Belegschaft bei Douglas sind Frauen

Deutsche EuroShop s MALL talks MIT GESPRÄCHEN BEGINNT ES. Jeder Laden, jede Filiale hat eigene kleine und große Rituale als Team. In einer Hamburger Douglas-Filiale beginnt der Arbeitstag z. B. so. 9 Uhr: Zeit für die Tagesinfo. Was lief gestern gut? Wo ist noch Optimierungspotenzial? Unter den 42 Mitarbeitenden sind 90 % Frauen. Die jüngste ist 17 Jahre alt, die älteste 66 Jahre. Ein bunter Haufen aus verschiedensten Alters- gruppen, Kulturen und Arbeitszeitmodellen. Das Motto im Team: Wir reden miteinander, nicht übereinander. Damit fährt man hier seit Jahren sehr gut. Neulich war tatsäch- lich eine Kundin in der Filiale und hat gefragt, wo denn hier im Shoppingcenter die Parfümerie sei. Sachen gibt´s ... Von solchen Anekdoten erzählt man dann gern zuhause nach der Arbeit. So unterschiedlich die Angebote und Mitarbeitenden in den verschiedenen Läden auch sind: Alle wollen im Ser- vice mit Persönlichkeit begeistern. Mit Menschen, die authentisch sind, ihren Job lieben und mit Kundinnen und Kunden gern ins Gespräch gehen wollen. sMALLtalks ent- stehen dann fast ganz automatisch. Und damit ein gutes Gefühl, beim Gegenüber in den richtigen Händen zu sein. Fazit: Gespräche bringen Menschen in unterschied- lichsten Konstellationen auf natürliche Art zusammen und schaffen ein gegenseitiges Vertrauensfundament. Und das Schöne ist: Shoppingcenter sind voll von dieser Art von Gesprächen. Jeden Tag aufs Neue. „Wenn mir Kundinnen ihre Lebensgeschichte erzählen, höre ich mir das gern an. Das ist für mich auch ein Zeichen von Vertrauen.“ Morten Hausotte, Store-Manager, Douglas Ein kleines Experiment: Schlendern Sie beim nächsten Besuch doch mal mit anderen Augen durch Ihr Shoppingcenter. Wer spricht mit wem? Wo spielen sich gerade schöne Szenen ab? Sie werden sicher schnell fündig. Und wenn Sie selbst Lust auf ein bisschen sMALLtalk haben: einfach ansprechen! 23

Das habe ich mir 2024 gekauft Hans-Peter Kneip, Vorstand Als Freund handschriftlicher Notizen und zugleich des papierlosen Büros für mich ideal: Das „Montblanc Aug- mented Paper“ bringt beide Welten zusammen, indem es als klassisches Notizbuch meine Handschrift lesen kann. Über die dazugehörige App wer- den meine auf Papier geschriebenen Notizen automatisch digitalisiert und synchronisiert und können dann ganz einfach weiterbearbeitet wer- den. Entdeckt habe ich es bei einem Besuch des MONTBLANC HAUSES am Stammsitz der Firma in Hamburg. Eine echte Empfehlung für einen kleinen Ausflug mit einer interessanten Aus- stellung, bei der es eben nicht nur um Füllfederhalter geht. 24 . t l l e t s r e p o h s o t o h P e b o d A e w o s ) E L L A D i · , T P G t a h C ( z n e g i l l e t n i I r e h c i l t s n ü K n o v z t a s n E r e t n u s s i K k c i r t a P n o v n e d r u w s l e t i p a K s e s e d n e g n u d l i b b A e D i i

Patrick Kiss, Head of Investor & Public Relations Ich habe 2024 strategisch investiert: in ein neues Sofa – vor Ort nicht nur günstiger als online, sondern auch mit dem entscheidenden Vorteil des Probesitzens. Es zahlt sich jeden Abend aus: mit hoher Dividende in Form von Bequemlichkeit und aus- gezeichneter Performance beim Nichtstun. Britta Behrmann, Senior Finance Manager Nachdem ich dringend neue Laufschuhe brauchte, habe ich mich ausführlich in einem Sport fach geschäft in einem Ham- burger Shoppingcenter beraten lassen. Als Langstrecken- läufer konnte mir der Verkäufer wertvolle Tipps geben und hat nach einer kurzen Laufanalyse sofort gesehen, welchen Schuh ich benötige. Das Ergebnis war ein Paar einer für mich bisher unbekannten Marke, plus Lauftights und Shirts für Sommer und Winter. Die neuen Sachen passen perfekt und haben sich auf meinen Läufen bereits bewährt. Und mit Sicherheit werde ich auch zukünftig wieder auf die Beratung im Fachgeschäft setzen. Christoph Rinck, Head of Accounting & Controlling Mein Kauf des Jahres waren Chinos von Brax, die sich durch einen sehr hohen Tragekomfort sowie eine individuelle Passform auszeichnen. Damit bin ich perfekt für berufliche und private Anlässe ausgestattet. Im Shoppingcenter wurde ich nicht nur ordentlich beraten, sondern konnte die Hosen auch direkt anprobieren und mitnehmen.  25

Das habe ich mir 2024 gekauft Mathis Freundl, Head of Corporate Finance In einer alteingesessenen Ham- burger Kaffeerösterei habe ich einen tollen neuen Espresso mit Bohnen aus Brasilien, Indien und Indonesien für unsere Siebträger- maschine zuhause entdeckt. Durch die Kombination von milden und kräftigen Kaffees entsteht ein ganz besonderer Geschmack, der nun jeden Morgen bei mir für einen guten Start in den Tag fast wie in Süditalien sorgt. 26 Gwendolin Tommalla, Director Asset & Portfolio Management Ich bin ein großer Fan meines neuen Airfryers. Er ist sehr vielseitig, äußerst energieefizient und sorgt für leckere Ergebnisse bei weniger Zeit- und Fett- einsatz im Vergleich zur Pfanne oder dem Backofen. Und dank der einfachen Reinigung ist er auch sehr praktisch.

Birgit Schäfer, Vorstandssekretärin Mein Kauf des Jahres war ein Sahnespender zum Aufschäumen von Sahne, Soßen und Cremes. Eine aufgeschäumte, selbst gemachte Sauce Hollandaise ist dabei bisher mein kulinarisches Highlight. Sie ist leicht und fluffig und passt hervorragend zu Spar- gel und anderem Gemüse, aber auch zu Rinderfilet. Nicolas Lissner, Senior Manager Investor & Public Relations Seit einem Jahr kann ich ein Ruder- gerät des Brandenburger Start-ups Augletics, das praktisch überall Platz findet und sich mit wenigen Hand- griffen schnell auch wieder verstauen lässt, mein Eigen nennen. Über einen Monitor kann man dabei jede Woche eine neue Ruderstrecke erkunden und sich dabei theoretisch auch virtuell mit Mitruderern verabreden. Toll ist, dass dabei ganze 85 % der Körpermuskeln involviert werden und das Gerät stän- dig meine Rudertechnik mit Sensoren überwacht. 27

Deutsche EuroShop Die Grenzen zwischen Einzelhandel und Entertainment verschwimmen. Es geht um mehr als Einkaufen: die Veredelung von Zeit. Mit neuen Erlebnissen im realen Raum. OB SCHWARZ- LICHT-MINIGOLF, Open-Air-Kino oder Kunstaus- stellung: Shopping- center werden zu Orten für besondere Momente. Heute sind kreative Konzepte für neue Bedürfnisse gefragt. 30 %der globalen Shoppingcenter nutzen Retailtainment* EIN LAUER SOMMERABEND. Die ersten Szenen von „Der Nachname“ flimmern über die wetterfeste 100-Quadratmeter-Leinwand. Kein Platz bleibt leer beim Kino-Open-Air im Rhein-Neckar-Zentrum vor dem Kinopolis. Ein Meer aus Menschen in Liege- stühlen. Viele sind barfuß, der Sand unter ihnen ist angenehm warm. Alles passt: Tonqualität, Security – und Popcorn und Getränke schmecken. Sogar das Wetter spielt mit. Ein tolles (kostenloses) Erlebnis für alle. Vorher gab es einiges zu organisieren. Aber der Center manager hat gemeinsam mit zuverlässigen Partnern aus sei- nem Netzwerk für alles eine Lösung gefunden. Sogar über die Sandbeschaffenheit hat er mit Lieferanten philosophiert. „Beim Kino-Open-Air planen wir jedes Detail. Sogar, wie sich der Sand unter den Füßen anfühlen soll.“ Dani Marquardt, Centermanager, Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim * Quelle: Forbes 29

Deutsche EuroShop s MALL time -out VOM WANDEL DER BEDÜRFNISSE Mehr als Shopping erwarten WAS MACHT DIE MAGIE EINES SHOPPINGCENTERS EIGENT- LICH AUS? Klar, es ist ein sicherer, sauberer und wetterun- abhängiger Ort, an dem Menschen jeden Alters ihre Einkäufe dank kurzer Wege schnell erledigen können. Aber die Zeiten ändern sich – und damit die Bedürfnisse. Mit den Jahren wuchs die Sehnsucht nach neuen kreativen Angeboten jen- seits des Shoppings. Ein harmonisches Ganzes aus Archi- tektur, Gastronomie und inspirierenden Events musste her, um die Verweilqualität zu erhöhen.  Erlebnis-Architektur par excellence 31

Die Generation Z entdeckt die Lust am echten Leben wieder. Freunde im realen öffentlichen Raum zu treffen, steht hoch im Kurs. SEHNSUCHT NACH MOMENTUM. Wie können Shopping- center diesem immer stärker werdenden Kundenbedürf- nis gerecht werden? Auf jeden Fall mit viel Leidenschaft und Eigeninitiative. Denn zusätzliche große Events bedeutet vor allem eines: Netzwerken. Ist die Idee geboren, braucht es zuverlässige Partner-Unternehmen, die die einzelnen Gewerke von Bühnenbau bis Security abdecken. Zum anderen müssen Unterstützer und Sponsoren gefunden werden, die die budgetäre Machbarkeit sicher- stellen. Nicht zu vergessen die Kontakte zu regionalen Behörden für Genehmigungsverfahren und der stetige Austausch mit den Händlern, um deren Partizipation und Mehrwerte sicherzustellen. Aber es lohnt sich: Mit Erleb- nis-Angeboten können Shoppingcenter ihre Rolle als Besuchsmagnet in der Region untermauern, neue Ziel- gruppen gewinnen und frequenzsteigernd für Mieterinnen und Mieter wirken. WAS ZÄHLT – WAS GEHT. Was in einem Shoppingcenter die Massen begeistert, kann woanders zum Flop werden. Entscheidend ist es, die Menschen im Einzugsgebiet und ihre Bedürfnisse genau zu kennen, bevor es in die Planung geht. Wichtig ist auch, alle Generationen gleichermaßen zu bedienen. Und dann? Dann geht eigentlich (fast) alles. Von Autokino und Drohnen-Show über Public Viewing und Musikkonzerte bis hin zu einem Winterdorf zu Weih- nachten. Mit inspirierenden Live-Veranstaltungen sich gegenüber dem Onlinehandel als emotionaler Erlebnisort positionieren: was für eine Chance! Eine Cosplay Convention: erst- malig geplant im Sommer 2025 im Rhein-Neckar- Zentrum Viernheim. 32

„Jung wie Alt sollen sagen: Immer wieder schön, zu euch zu fahren. Dieser Anspruch treibt mich an, auch mal etwas ver- rückt zu denken.“ Dani Marquardt, Centermanager, Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim Deutsche EuroShop s MALL time -out Die Generation Z mag es beim Shoppen inspirierend. NÄHE ZUR ZIELGRUPPE SUCHEN. Erleb- nisse kreieren – das klingt erst einmal groß. Nach Aufwänden und Kosten. Nach viel Planung und zahlreichen Gesprächen. Aber manchmal können auch einfache, kleine Aktionen eine große Wirkung ent- falten. Eine Schultüten-Aktion, an der sich Mieter mit Spenden beteiligen können, lässt sich z. B. gut über Social Media be- werben und bietet Kindern, Eltern und Großeltern generationsübergreifend ein tolles emotionales gemeinsames Erlebnis. Auch eine Kooperation mit regional bekannten Influencern, die in sozialen Netzwerken auf besondere Aktionen im Shoppingcenter aufmerksam machen, ist im Aufwand überschaubar und richtet sich gezielt an die Generation Z. Und die sind für smarte, neue Ideen immer zu haben.  33

HINEIN INS WAHRE LEBEN. So tickt die Generation Z von heute. Die meisten ver- spüren eine große Lust auf analoges Sein: Freunde treffen, ein bisschen Sport, ab und zu shoppen gehen. Aber alles ganz easy. Bloß kein Stress, bitte. Social Media wird deshalb von vielen nur noch als Zeiträuber gesehen. Die eine oder der andere lässt sich aber natürlich schon noch gern von einer Influencerin inspirieren. Coolen Look gesehen? Dann auf ins Shoppingcenter und nachkaufen. Oder dort einfach mit Freunden treffen und zusammen ein biss- chen bummeln. Wenn dann noch bezahl- bare Essensangebote und ab und zu ein cooles Event geboten werden: Was will man mehr als Generation Z? Mit Gaming oder Challenges auf Social Media braucht man der Generation Z nicht mehr zu kommen. „Das ist etwas für meine jüngeren Geschwister“, hört man dann. 72 % der befragten Unternehmen gaben an, dass optimierte und einzigartige Erlebnisse in den Geschäften höchste Priorität haben Quelle: „Der Kunde der Zukunft“, Blake Morgan 250 Mrd. USD werden bis 2030 voraussicht- lich im Bereich „Erlebnis-Einzel- handel“ ausgegeben Quelle: McKinsey Quelle: Harris Group 74 % 77 % der Millennials geben Geld für Erlebnisse aus anstatt nur für materielle Dinge 34 der Verbraucher bevorzugen Erlebnisse gegenüber physischen Produkten Quelle: Eventbrite

Deutsche EuroShop s MALL time -out Junge Männer der Generation Z sind beim Einkaufen oft pragmatisch. Die trendigen Outfits der Models dieses Kapitels wurden vom Modehaus SiNN zur Verfügung gestellt. Vielen Dank! ÜBERRASCHT MICH. Wie gesagt, die Generation Z mag es vor allem entspannt. Shoppingcenter kommen ihnen da im Alltag ganz recht. Eine vertraute, erwartbare Welt, in der man bei großen Ketten immer etwas zu fairen Prei- sen findet. Meist hat jeder ein Lieblings-Shoppingcenter, das schnell und gut zu erreichen ist. Komplizierte Anfahrtswege? Keine Chance. Auf dieses Negativerlebnis hat die Generation Z wenig Lust. Da kann ein Event vor Ort noch so spannend sein: Es wird schlicht- weg ignoriert, wenn das Shoppingcenter schlecht von ihrem Wohnort aus zu erreichen ist. Andererseits: Wenn das Shoppingcenter in der Nähe mal etwas für junge Leute wie sie macht, dann sind sie gern dabei. Dafür ist diese Generation viel zu wissbegierig und allzeit bereit für Inspiration. Sie lechzen förmlich nach (neuen) Erlebnissen: nach Food-Trends, nach ungesehenen Marken und coolen Locations. Deswegen zieht es sie im Ausland auch meist sofort in die großen modernen Malls, um zu sehen, was sie noch nie gesehen haben. Fazit: Auch die Generation Z lässt sich definitiv für Erleb- nis-Angebote in Shoppingcentern begeistern, die Trends aufgreifen oder sogar setzen. Wichtig dabei: eine schnelle Umsetzung. Sonst ist der Hype schon wieder Geschichte. Nicht ohne Grund gibt es mittlerweile viele Kooperationen mit Influencern, denn die setzen ja bekanntermaßen die Trends. Shoppingcenter sind für sie vor allem praktisch. Wenn sie mal etwas brauchen, finden sie dort immer etwas. Auch der Lieblings-Dönerladen kann ausschlaggebend sein, um ein bestimmtes Shopping- center zu besuchen. Es muss also nicht immer das große Live-Event sein, um zu begeistern. Manchmal genügt einfach das richtige Angebot zur richtigen Zeit. Dani Marquardt, Centermanager, Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim 35

95 % aller Kauf entscheidungen werden laut wissen - schaftlicher Schätzungen unbewusst getroffen Produktpräsen- tation, Materialien, Lichtdesign, Musik und Düfte schaffen ganz- heitliche Erlebnis- welten, die zielgenau auf Marke und Stand- ort abgestimmt werden. re DER EINGANGSBEREICH ist hell erleuchtet. Das beschleunigt, sagen Lichtdesigner. Die Outfits des Verkaufsteams sind extravagant und bieten Identifikationsflächen. Ganz hin- ten im Laden locken die Sonderangebote. Wer zu ihnen möchte, muss einen Parcours des Begehrens durchlaufen. Ausgesuchte Highlight-Produkte buhlen in Glasvitrinen auf Griffhöhe um Aufmerksamkeit. Die sanft treibende Musik wirkt zusätzlich moti- vierend. Die KI steuert derweil die Raum- temperatur, die sich an klimatische Verhält- nisse automatisch anpasst. Ladenkonzepte sind heute das Ergebnis von Marken-Storytelling, technologischen Möglichkeiten und wachsenden Kunden- ansprüchen nach Erlebnissen. Entspre- chend filigran ist die Planung. 37

Deutsche EuroShop MALL s revolution IMPULSE DURCH DIE WISSEN- SCHAFT Baukonzepte simulieren Visionäre Ausblicke des österreichischen Architekten und Universitätsprofessors Christoph M. Achammer und des Ladenbau-Experten Wolfgang Gruschwitz IM INDUSTRIEBEREICH sind seit Jahren digitale Zwillinge üblich, die den Gebäudebau vorab durchspielen. Per „Building Infor- mation Modelling“ ist es u. a. möglich, Besucherströme zu analysieren und verschiedene Szenarien zu durchdenken. So können für wichtige architektonische Fragen bereits vor Baubeginn passende Lösungen gefunden werden. Im Ladenbau sind derlei Systeme bislang noch wenig verbreitet. Lange dau- ern wird es nach Einschätzung von Experten aber nicht mehr.  39

Dynamische Preisanpassung per KI: Bei hoher Besucher- frequenz wird es teurer, bei weniger Andrang günstiger. Touchscreens sind aus Hygiene- gründen out. Heute holt man sich wieder per QR-Code Informationen aufs eigene Smartphone, z.B. zu nachhaltigen Materialien. CUSTOMER EXPERIENCE – HOW TO WOW. Trotz aller technologischer Innovation: Alles beginnt bei der Marke. Wofür steht sie? Was hat sie zu erzählen? Storytelling ist und bleibt das emotionale Fundament im Ladenbau. Schon seit Jahren geht es um mehr als die Gestaltung von Verkaufsflächen. Es sind immersive Erlebnisräume gefragt, in denen Menschen sich wohlfühlen und jenseits von Social Media eine vertrauensvolle Beziehung zu Marken aufbauen können. Direkt mit der Marke verknüpft ist auch das Thema Stand- ort und damit die Frage: Wo soll der Laden entstehen? Eine bekannte Traditionsmarke aus dem Süden müsste im Norden z. B. erst einmal behutsam aufgebaut werden. Weiter geht die Analyse: Welche Zielgruppen sind im direkten Shoppingcenter-Umfeld zu erwarten? Müssen gegebenenfalls Hemmschwellen abgebaut werden? Wie- viele Emotionen sind beim Ladenbau überhaupt nötig? Ein Fanshop von Eintracht Frankfurt im Stadion müsste in jedem Fall anders aussehen als in einem Shoppingcenter, in dem das emotionale Umfeld der Fußballwelt fehlt. Die Antworten auf all diese Fragen bilden die Grundlagen, um eine Customer Experience zu kreieren, die ihrem Namen gerecht und zu einem wahrhaftigen, authenti- schen Erlebnis wird. Zwei bis drei Designvarianten sind im Ladenbau meist üblich, gestaffelt nach Budget. Look & Feel ist aber natürlich bei Weitem nicht alles, an das es zu denken gilt. 40 „In der digitalen Welt fehlt der Überraschungs- faktor. Im Handel erwarten Menschen das Unerwartete.“ Prof. Christoph M. Achammer, CEO, ATP architekten ingenieure

Deutsche EuroShop MALL s revolution „Wann lohnen sich Emotionen? Wo ist das Umfeld schon emotional genug? Diese Fragen müssen wir von Anfang an mitdenken.“ Wolfgang Gruschwitz, Gründer und Geschäftsführer, Gruschwitz GmbH EIN MIX AUS BEDÜRFNISSEN. Ladenbau ist vor allem eines: interdisziplinär. Dem Design fällt zwar eine Schlüsselfunktion zu, aber im Zuge der Konzeption werden unterschiedlichste Themen von Anfang an mitgedacht. Lüftung, Energieversorgung und Brand- schutz gehören dazu – und natürlich auch Nach- haltigkeit. Ein Must-have. Kunden erwarten es ein- fach. Es geht nicht mehr um die Frage, ob man nachhaltig ist, sondern nur noch wie. Gleiches gilt für das Prinzip der Einfachheit. Orientie- rung ist für Menschen das A und O, wenn sie einen Laden betreten. Klare Laufwege, übersichtliche Produktpräsentation, lieber zu wenig als zu viel: Bereits bei diesen Basics kann man viel falsch machen, sodass ein aufwendig inszeniertes Marken- Storytelling verpufft.  Ladenbauer Gruschwitz 41

WAS DEN KUNDEN WICHTIG IST So vielen von 100 Befragten sind die folgenden Bedingungen beim Einkaufen in Shoppingcentern und Fußgängerzonen wichtig: Viele Geschäfte ohne weite Wege Rabatte und Sonderangebote Ausreichend kostenlose Parkplätze 85 76 75 70 66 61 53 43 36 29 27 Flair/Atmosphäre Viele Anbieter aus der Region Keine überfüllten Geschäfte Gute Anbindungen an den ÖPNV Möglichst viele große Ketten Ein breites Gastronomieangebot Events und Aktionen Kostenloses WLAN Quelle: Studie „Zukunft des Konsums“, ECE, 2019 42 Nachhaltig und rentabel: Die Zeiten, in denen ganze Ladeneinrichtungen einfach nach zehn Jahren weggeworfen werden, sind vorbei. Heute wird recycelt und verbaute Materialien können mehr- fach genutzt werden. „teo“ im Main-Taunus-Zentrum SMART STORES. Standortwechsel sind für Läden heute schneller zu realisieren als noch vor einigen Jahren. Den Anfang haben klei- nere Pop-up-Stores gemacht, die mit rela- tiv geringem Aufwand und Budget für einen begrenzten Zeitraum eine Fläche beziehen, um Geschäftsmodell und Standortqualität zu tes- ten. Mittlerweile können auch größere Läden so konzipiert werden, dass sie relativ einfach umziehen können. Den Umzug von draußen nach drinnen in das Main-Taunus-Zentrum hat z. B. das Smart-Store-Konzept „teo“ erfolg- reich absolviert. Dank seiner einzigartigen Holzkonstruktion war der Laden ruckzuck an einer Stelle ab- und an anderer Stelle wieder aufgebaut. Nachhaltigkeits-Plus: Dafür muss- ten keinerlei Flächen versiegelt oder Wände gemauert werden.

Deutsche EuroShop MALL s revolution Anführer der sMALL revolution: Sportartikelhersteller DIGITALISIERUNG ALS INNOVATOR. Die wohl größte Aus- wirkung auf den Ladenbau werden die weiter voran- schreitenden technologischen Möglichkeiten in den Bereichen Digitalisierung und Künstliche Intelligenz haben. Es wird vermutlich künftig gelingen, Besucher durch multisensorische Erfassung immer besser kennen- zulernen, ihre Stimmungen zu antizipieren und ent- sprechend angepasste Angebote auf digitale Art in den Läden zu präsentieren. Interaktiv, erlebnisreich und auf den Punkt personalisiert. Entsprechende Abteilungen und Verantwortlichkeiten gibt es bereits auf Unternehmens- seite, die Hand in Hand mit der Ladenbaubranche zusammenarbeiten. Virtuelle Erlebnisräume, Beratungs-Avatare: Nichts ist undenkbar, (fast) alles wird in Zukunft wohl möglich sein. Nicht zum Selbstzweck, sondern stets zielgerichtet auf die jeweiligen Kundenbedürfnisse. Als der Wiener Archi- tektur-Visionär Victor Gruen (österreichischer Architekt und Stadtplaner) in den 1950er-Jahren in Minnesota das Prinzip der Shoppingcenter erfand, um eine „City in the City“ mit Kirche, Postamt, Restaurant und mehr zu schaf- fen, hätte er sich sicher nicht träumen lassen, vor welcher sMALL revolution die Shoppingcenter der Gegenwart durch die Digitalisierung heute stehen. Aber Victor Gruen hätte sicher seinen Spaß mit KI und Co. gehabt. Die sMALL revolution im Ladenbau hat begonnen Sie verläuft in Details, nutzt Möglichkeiten und Erkenntnisse aus Technologie und Wissen- schaft und greift auch Megatrends wie Nachhaltigkeit auf. Alles, damit neue, multisensorische Showrooms für Markenerlebnisse entstehen, die digitale Erleb- nisse im realen Raum inszenieren. Ein spannender Weg, der gerade erst begonnen hat. 43

Deutsche EuroShop 47 58 60 62 64 Unsere Shoppingcenter Aktionen in den Centern Neue Konzepte Food Garden Center-Übersicht 21Shoppingcenter gehören zu unserem europa weiten Portfolio 45

Unsere Shoppingcenter Deutsche EuroShop s theMALL life In unserem Portfolio liegt der Erfolg unserer Gesellschaft begründet. Es besteht aus 21 Shoppingcentern, jedes für sich ein Unikat. 17 davon befinden sich in Deutschland und je eines in Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn. Zusammen verfügen sie über 2.673 Geschäfte auf 1.085.400 m² Fläche. Dabei sind wir auch in diesen nach wie vor für den Einzel- handel herausfordernden Zeiten mit einem Vermietungs- stand von durchschnittlich gut 95 % zum Jahresende 2024 zufrieden und blicken optimistisch in die Zukunft. Diese Kennzahl veranschaulicht besonders in der aktuellen Lage die Qualität unseres Portfolios. Seit dem Bestehen der Deutsche EuroShop lag dieser Wert konstant auf einem sehr hohen Niveau. Unser Investitionsschwerpunkt liegt mit einem Anteil von 80 % klar in Deutschland. ERFOLGSFAKTOR LAGE Immobilien und Lage, diese beiden Begriffe sind schon seit jeher untrennbar miteinander verbunden. Sobald dann noch Einzelhandel mit ins Spiel kommt, ist die Lage Grundlage für den Erfolg. Denn natürlich möchten unsere Mieter da sein, wo ihre Kunden sie erwarten. Dabei können sich unsere Mieter und Besucher darauf verlassen, dass jedes unserer 21 Shoppingcenter für sich eine 1a-Lage darstellt. Die Mehrzahl unserer Objekte befindet sich mitten in den Innenstädten und damit an dem Ort, an dem sich die Men- schen seit Jahrhunderten treffen, um zusammenzukommen und um Handel zu betreiben. In vielen Fällen sind die Center direkt an die lokale Fußgängerzone angeschlossen. Anzahl Center Mietfläche in m² Anzahl Geschäfte Vermietungsstand* Einwohner im Ein- zugsgebiet in Mio. * bezogen auf die vermietbare Fläche Stand: 31. Dezember 2024 Inland Ausland 4 17 879.400 2.030 94 % Gesamt 21 206.000 1.085.400 2.673 95 % 643 98 % 13,9 3,4 17,3 A10 CENTER WILDAU/BERLIN 95 %Vermietungsstand* Außerdem gehören zu unserem Portfolio Shoppingcenter an etablierten Standorten außerhalb der Stadtgrenzen. Diese Center mit ihrer exzellenten Verkehrsanbindung sind für unsere Besucher und Kunden seit vielen Jahren eine Abwechslung, in vielen Fällen aber auch ein Ersatz für den Einkaufsbummel in der Innenstadt und haben häu- fig eine starke überregionale Bedeutung. 47 ###########################################################################BerlinBrandenburgSachsenSachsen-AnhaltPolandFrankfurtan der OderKostrzynHohenNeuendorfHennigsdorfLudwigsfeldeBernauFurstenwaldeStrausbergLubbenauEisenhuttenstadtForstGubenCottbusA103A100A113A10A114A11A12A111A115A15A10A13A13A15B96B87B112B179B1B246B167B115A10 CenterWildau beiBerlinEsri, Garmin, FAO, NOAACopyright © Esri. All rights reserved.

Unsere Shoppingcenter CITY- ARKADEN WUPPERTAL Der erste und letzte Berührungspunkt beim Center-Besuch ist das Parkhaus. Unser Car Fin- der bietet hier eine bessere Orientierung: Der Kunde scannt einfach den QR-Code auf einem Car-Finder-Schild in Fahrzeugnähe und spei- chert damit die Parkposition in seinem Smart- phone. Nach dem Einkauf kann er einen weite- ren QR-Code an einem der Kassenautomaten scannen und sich bequem zu seinem Auto zurückführen lassen. CITY-ARKADEN KLAGENFURT BILLSTEDT-CENTER HAMBURG Schon bei der Anfahrt können unsere Kunden etwas für die Umwelt tun: Alle unsere Center bieten einen An schluss an den öffentlichen Personennahverkehr. FORUM WETZLAR OPTIMALE ERREICHBARKEIT Egal ob in der Innenstadt oder vor den Stadttoren: Ein besonderes Augenmerk legen wir auf die Verkehrs- anbindung unserer Objekte. In der City sind wir dabei sehr gerne in der Nähe der Knotenpunkte des öffentlichen Personennahverkehrs. In Hameln und Passau sind unsere Center beispielsweise direkter Nachbar der zentralen Omnibusbahnhöfe. Unsere Objekte in Norderstedt und Hamburg-Billstedt befinden sich zusätzlich direkt über bzw. neben U-Bahn-Stationen. In Brünn bieten wir unseren Besuchern einen Shuttlebus, der mehrfach täglich zwi- schen der Innenstadt und dem Olympia Center verkehrt. Zusätzlich ist jedes unserer Center mit eigenen Parkplätzen ausgestattet, die unseren Kunden auch in der Innenstadt komfortables Parken zu günstigen Konditionen ermög- lichen. Damit ist eine optimale Erreichbarkeit mit dem Auto gewährleistet. Unsere Objekte außerhalb der Innenstädte bieten in großer Anzahl kostenlose Parkplätze an. Diese Autofahrerstandorte liegen jeweils bequem erreichbar an Autobahnen, wie z. B. das A10 Center in Wildau an der A10 (Berliner Ring) oder das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach an der A66. Behinderten-, Familien-, Frauen- und Komfortparkplätze gehören bei allen unseren Shoppingcentern zum Service- angebot. Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind ein Bei- spiel dafür, dass wir auch hier immer an morgen denken. Zudem statten wir nach und nach immer mehr unserer Parkplätze in den Centern mit LED-Stellplatzanzeigern oder Parkleitsystemen aus, die es den Besuchern ermög- lichen, deutlich schneller einen günstig gelegenen freien Parkplatz zu finden. QR-Code-basierte Leitsysteme führen unsere Besucher auch nach einem ausgedehnten Bummel schnell wieder zum Parkplatz zurück. 48

ERFOLGREICHES ZUSAMMENSPIEL Jedes unserer 21 Shoppingcenter hat eine einzigartige Mieterstruktur, die jeweils das Ergebnis eines langen, intensiven und stetig fortgesetzten Prozesses ist. Hierbei geht es besonders in einer Zeit des weiterhin zunehmenden Onlinehandels darum, den Wünschen der Kunden ent- gegenzukommen und das Angebot der jeweiligen Innen- stadt gezielt zu ergänzen. Und natürlich auch, immer etwas Besonderes und Neues zu bieten. Dabei ist es stets unser Ziel, zusammen mit den Händlern in unserer Nach- barschaft den Standort attraktiver zu machen. Denn so können wir die Zugkraft der gesamten Innenstadt erhöhen und gemeinsam davon profitieren. Unsere Center beteiligen sich oftmals aktiv am Stadt- marketing und Citymanagement der jeweiligen Stadt – finanziell wie auch durch personellen und kreativen Input. Dabei legen wir stets Wert auf eine faire und partner- schaftliche Zusammenarbeit. ALLEE-CENTER MAGDEBURG SAARPARK-CENTER NEUNKIRCHEN Deutsche EuroShop s theMALL life 49

Unsere Shoppingcenter ALLEE-CENTER MAGDEBURG Auch die inneren Werte zählen: Hier gilt es zu überzeugen und dabei unseren Besuchern und Kunden in erster Linie ein angenehmes Einkaufs- sowie ein besonderes Raum- erlebnis zu vermitteln. Hierfür setzen wir auf eine schlichte und zeitlose Architektur, bei der edle Materialien zum Einsatz kommen, die oftmals ihren Ursprung in der Region haben. Ruhezonen, liebevolle Bepflanzungen und Brunnenanlagen laden zum Verweilen ein. Ein innovatives und energiesparsames Beleuchtungskonzept sorgt je nach Tageszeit für eine passende Stimmung in der Mall, modernste Klimatechnik garantiert über das ganze Jahr ein angenehmes „Einkaufsklima“ sowie saubere und sichere Luft. Alles ist darauf ausgelegt, dass sich jeder Besucher gerne im Center aufhält und wiederkommt. Die Werterhaltung und Wettbewerbsfähigkeit werden dabei durch eine kontinuierliche Modernisierung und Optimierung garan- tiert. Mit At-your-Service haben wir gemeinsam mit unse- rem Centermanagementpartner ECE eine groß angelegte Initiative gestartet, um alle Serviceaspekte unserer Center zu untersuchen, die vorhandenen Services noch klarer herauszustellen und diese – wo sinnvoll und nötig – zu optimieren und zu ergänzen. Hierzu gehören z. B. eine deutliche Verbesserung der Ausschilderung innerhalb des Centers, die Beleuchtung sowie neue Farbkonzepte in den Ladenstraßen. Sitz- und Loungebereiche mit Lade- funktionen für das Smartphone sorgen für die notwendige Entspannung zwischendurch. Für unsere kleinsten Gäste stehen moderne Kinderspielflächen bereit. CITY-GALERIE WOLFSBURG ARCHITEKTUR, DIE ES IN SICH HAT Bei der Konzeption eines Standortes hat die Architektur immer einen besonderen Einfluss. Die vorgegebenen Grundstücksverhältnisse spielen dabei genauso eine Rolle wie die funktionalen Bedürfnisse unserer Mietpartner. Da- rüber hinaus möchten wir stets unserer Verantwortung der Stadt und ihrer Einwohner gegenüber gerecht werden. Dazu gehört eine bestmögliche städtebauliche Integration, verbunden mit den auch äußerlichen Ansprüchen an eine moderne Architektur. Hier arbeiten wir eng mit den zuständigen Behörden der Städte zusammen. Die Ergebnisse lassen sich sehen: Es entstehen oftmals architektonische Schmuckstücke, bei denen nach Möglich- keit auch historische Bauwerke liebevoll in das Center integriert werden, wie z. B. beim denkmalgeschützten ehe- maligen Intecta-Kaufhaus, das heute baulicher Bestandteil der Altmarkt-Galerie Dresden ist. ALTMARKT-GALERIE DRESDEN 50

Deutsche EuroShop s theMALL life VOLLE FLEXIBILITÄT FÜR EINE SICHERE ZUKUNFT Einzelhandel ist immer mit Veränderung verbunden. Eine besondere Herausforderung für uns als Vermieter ist hier- bei, auf die sich häufig wandelnden Anforderungen und Wünsche der Mieter eingehen zu können. Einige Mieter erweitern dabei ihre Verkaufsflächen und schaffen aus einem vormals reinen Verkaufsraum einen wahren Erlebnisort. Der Kunde soll mehr und mehr die Möglichkeit haben, das gewünschte Produkt in Ruhe und ausgiebig vor Ort zu testen. Hierzu gehören ebenfalls immer intensivere Beratungsgespräche. All dies sind Fak- toren, die besonders in Zeiten des zunehmenden Online- handels eine immer wichtigere Rolle spielen. Der Nachfrage nach immer unterschiedlicheren Flächen entgegnen wir mit maßgeschneiderten Lösungen: In unse- ren Centern können wir jedem Mieter nahezu immer exakt den Grundriss bieten, den er zur Umsetzung seines Kon- zepts benötigt. Und dabei können wir auch reagieren, wenn es darum geht, eine Verkaufsfläche im Nachhinein anzupassen. Durch eine Verschiebung der Innenwände ist es möglich, nahezu jede Verkaufsfläche zu justieren, ob größer oder kleiner. Ein Verkleinerungswunsch eines Miet- partners kann so z. B. die Chance ergeben, an dieser Stelle ein neues Konzept in das Center anzusiedeln. Genau bei diesem Faktor unterscheiden sich unsere Ein- kaufszentren stark von einer traditionellen Geschäfts- straße, die auch heute größtenteils nur starre Grundrisse bietet, die so hingenommen werden müssen, wie sie sind. Teilweise kommt es sogar vor, dass bestimmte Einzel- händler den Markteintritt in eine Stadt erst wagen, wenn ihnen die passende Fläche in einem Shoppingcenter angeboten wurde, da sie zuvor erfolglos auf der Suche in der klassischen Fußgängerzone waren. Von der dadurch erreichten Ausweitung der Vielfalt profitiert der gesamte innerstädtische Einzelhandel. MEHR ALS 150 MILLIONEN BESUCHER 2024 Über 17 Millionen Menschen leben in den Einzugsgebieten unserer Shoppingcenter, knapp 14 Millionen davon in Deutschland. Das entspricht ca. 17 % der bundesdeutschen Bevölkerung. Das Einzugsgebiet eines Standortes ist für uns bei der Auswahl eines Investments von besonderer Bedeutung: Es wird nach einheitlichen Regeln und in regelmäßigen Abständen für jedes Shoppingcenter ermittelt und umschreibt die Gesamtheit potenziell erreichbarer Einwohner um den jeweiligen Standort herum. Im Jahr 2024 konnten unsere 21 Objekte ins- gesamt ca. 154 Millionen Besucher begrüßen. Bei uns soll sich jeder Besucher wohlfühlen – ganz unabhängig vom Alter. Selbstverständlich sind unsere Center für eine generationsübergreifende Nutzung gestaltet. Breite Ladenstraßen, Rolltreppen und Aufzüge machen es ohne große Mühe möglich, jeden Winkel des Centers auch mit Kinderwagen, Rollatoren oder Roll- stühlen zu erkunden. Shopping ohne Grenzen – für alle! Stufenlose Zugänge, breite Türen, große Bewegungsflächen ermöglichen auch Menschen mit Handicap maximale Mobilität in unseren Centern. NACHHALTIGKEIT ALS SELBSTVERSTÄNDLICHKEIT 2023 hatten alle unsere 21 Shoppingcenter Lieferverträge mit Versorgern, die regenerative Energiequellen wie z. B. Wasserkraft zur Stromerzeugung nutzen, 20 Center bezogen ausschließlich Ökostrom. Zudem möchten wir den Energieverbrauch unserer Objekte insgesamt und damit auch den CO2-Ausstoß kontinuierlich weiter senken. Hierfür setzen wir hochmoderne Technologien wie Wärme- tauscher und LED-Beleuchtungssysteme ein. Des Weiteren suchen wir fortlaufend das Gespräch mit unseren Miet- partnern, um gemeinsam mit ihnen den Energieverbrauch in den einzelnen Geschäften zu senken. Der Müll in unse- ren Centern wird nicht nur nach Papier/Pappe, Leichtstoff- verpackungen, Glas sowie weiteren Wertstoffen, sondern auch nach Speiseresten und Restmüll getrennt. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat 20 der 21 Shoppingcenter aus unserem Portfolio mit angesehenen Nachhaltigkeitszertifikaten in Gold aus- gezeichnet. Die Stadt-Galerie Passau erhielt ein Zertifikat in Platin, was der bestmöglichen Auszeichnung entspricht. Wenn es Nacht wird, kommt Bewegung in die Dächer unserer Center. Intelligente Steuerungssysteme öffnen Klappen, über die warme Luft entweicht und kältere ein- strömt. Eine mechanische Kühlung wird dadurch nicht mehr benötigt. Das spart eine Menge Energie. Viele zusätzliche Informationen rund um das Thema Nach- haltigkeit in unseren Shoppingcentern finden Sie ab Seite 76 im ESG Report. MAIN-TAUNUS-ZENTRUM SULZBACH/FRANKFURT 51

Unsere Shoppingcenter UNSERE TOP-10-MIETER Mit einem Anteil von 2,7 % unserer Mieterlöse ist H&M, einer der weltweit bedeutendsten Textil-Einzelhändler, unser größter Mietpartner. Darauf folgen der Schuhhändler Deichmann, zu dem auch die Sneakers-Kette Snipes gehört, sowie der Fashion Retailer New Yorker, mit jeweils 2,4 %. Dabei ist unser Mietvertragsportfolio sehr diversifiziert aufgestellt: Die Top 10 unserer Einzelhandels-Mieter sind lediglich für ca. 21 % unserer Mieteinnahmen verantwort- lich. Damit bestehen keinerlei größere Abhängigkeiten von einzelnen Mietern. BILLSTEDT-CENTER HAMBURG 2,7 % H&M 2,4 % Deichmann 2,4 % New Yorker 2,2 % P&C Düsseldorf DIE ZEHN GRÖSSTEN MIETER 1,6 % Thalia 1,6 % dm drogerie-markt 1,7 % TK Maxx 1,9 % Douglas 2,1 % C&A 2,2 % Ceconomy* * Hierzu zählen die Marken MediaMarkt und Saturn. Stand: 31. Dezember 2024 20,8 79,2 % Summe der Top-10-Mieter % übrige Mieter 52

Deutsche EuroShop s theMALL life LANGFRISTIGE MIETVERTRÄGE Die Mietverträge, die wir mit unseren Mietpartnern ab schließen, sind überwiegend mittel- und langfristig. Per 31. Dezember 2024 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in unserem Portfolio 4,7 Jahre. 40 % unserer Mietverträge sind bis mindestens 2030 gesichert. UNSER PARTNER FÜR DAS CENTERMANAGEMENT Das Management unserer 21 Shoppingcenter ist an unseren Partner ECE Marketplaces ausgelagert. Die ECE Marketplaces ist führender Dienstleister in Europa für das Management von Shoppingcentern und bietet als Teil der im Immobilien- und Investmentgeschäft aktiven ECE Group umfassende Kompetenz und 60 Jahre Erfahrung im professionellen Betrieb und bei der Vermarktung und Vermietung von Einkaufszentren sowie ihrer stetigen Weiterentwicklung zu lebendigen Marktplätzen und attrak- tiven Stadtquartieren. Europaweit betreut die ECE Market- places rund 200 Einkaufszentren. Wir als Deutsche EuroShop profitieren von dieser Erfahrung im In- und Ausland. Mit unserer schlanken Struktur können wir uns damit auf unsere Kernaufgabe und -kompetenz konzentrieren: das Portfoliomanagement. www.ece.com RESTLAUFZEIT DER ABGESCHLOSSENEN MIET- VERTRÄGE, ANTEIL IN % DER MIETERTRÄGE 40 % 2030 ff 5 % 2025 10 % 2028 Stand: 31. Dezember 2024 18 % 2029 15 % 2026 12 % 2027 MIETOPTIMIERUNG STATT MIETMAXIMIERUNG Eine der Hauptaufgaben des Centermanagements ist die Zusammensetzung einer speziell auf das Objekt und seine Umgebung abgestimmten Mischung von Geschäften. Dieser Mieter- und Branchenmix wird jeweils genau auf den Stand- ort zugeschnitten und ständig verfeinert. Er ist das Ergeb- nis einer jeweils sorgfältigen Analyse des örtlichen Einzel- handels. Optimierung und nicht die kurzfristige Maximierung der Mieten. Unseren Kunden und Besuchern soll eine attraktive Mischung geboten werden. Dabei steht nicht jede einzelne Ladenfläche für sich, sondern die Immobilie als Ganzes im Vordergrund. Die Berechnung jeder einzelnen Miete beruht vor allem auf der Leistungsfähigkeit der Branche, der der Mieter angehört, sowie der Lage innerhalb des Shopping- centers. Auch Existenzgründern und Nischenkonzepten können wir damit eine Chance geben. Dabei geht es auch darum, die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden zu erkennen. So siedeln wir in unseren Centern auch gerne Einzelhändler aus Branchen an, die aufgrund des Mietniveaus in 1a-Lagen nahezu nicht mehr in den Innenstädten zu finden sind, z. B. Spielwaren- und Porzellanfachgeschäfte. Wir unterscheiden uns hier in einem wesentlichen Punkt von den meisten Hauseigentümern in der Fußgängerzone: Als langfristige Investoren ist unser Ziel eine dauerhafte Dieses System bietet allen Seiten Vorteile: Als Vermieter können wir so eine auf langfristige Zusammenarbeit und Vertrauen ausgerichtete Beziehung mit unseren Miet- partnern aufbauen. Unsere Mieter profitieren von hohen Besucherfrequenzen, die durch den vielfältigen Angebots- mix erzielt werden. Und unsere Kunden freuen sich über eine sehr reichhaltige Auswahl. Diese reicht von ver- schiedenen Modekonzepten über Accessoires und Droge- rie- und Lebensmittelmärkte bis hin zu Dienstleistungen wie Textilreinigungen sowie Bank- und Postfilialen. 53

Unsere Shoppingcenter PHOENIX-CENTER HAMBURG CITY-POINT KASSEL GALERIA BAŁTYCKA DANZIG KULINARISCHER GENUSS Umfragen zeigen, dass das gastronomische Angebot eine immer wichtigere Rolle bei der Entscheidung der Kunden für den Besuch eines Centers spielt. Und nicht nur deshalb wollen wir den Gaumen unserer Besucher etwas Besonderes bieten: So sorgen z. B. Cafés, Schnell- restaurants und Eisdielen für eine Erfrischung oder Stär- kung zwischendurch. Das Phoenix-Center in Hamburg- Harburg, der City-Point in Kassel sowie die Galeria Bałtycka in Danzig besitzen eigene Food-Courts, bei denen sich eine große Anzahl an Gastronomen mit einer Auswahl verschiedener Küchen und diversen Ländereinschlägen einen Sitzbereich teilen, sodass sich Freunde oder Fami- lien für unterschiedliche Anbieter entscheiden und gleich- zeitig gemeinsam essen können. Im Main-Taunus-Zentrum haben wir im April 2025 den Food Garden eröffnet, ein hochwertiges und abwechslungsreiches Angebot mit acht Restaurants in fünf freistehenden Gebäuden, teils über- dachten, teils offenen Terrassen, begrünten Außenflächen und mit anspruchsvoller Architektur (mehr hierzu auf Seite 62). 54 RETAILTAINMENT Der Begriff „Retailtainment“ ist wortwörtlich eine Ver- schmelzung der Begriffe „Retail“ und „Entertainment“, also von Einzelhandel und Unterhaltung, und bedeutet de facto auch die Kombination dieser beiden Konzepte. Echte Erlebnisse in den Geschäften können das Einkaufen von der „lästigen Aufgabe“ zu einer attraktiven sozialen Aktivi- tät, bewusstem Stressabbau und zu einer angenehmen Art der Freizeitgestaltung machen. Mit cleveren Ideen kann man Kunden nachhaltig begeistern und stetig wach- sende Umsätze generieren. Spannende Beispiele hierfür in unserem Portfolio sind das „Indoor Skydiving“ im Rhein- Neckar-Zentrum, wo man dank starker Turbinen in einer Glasröhre das Gefühl echter Schwerelosigkeit erleben kann. Oder das „Hole in One Schwarzlicht Minigolf“ in der Freizeitwelt des A10 Center, wo 18 verschiedene Bahnen in sechs spektakulär gestalteten Themenräumen jeden zum Staunen bringen.

Deutsche EuroShop s theMALL life SCHWERPUNKT MODE Der Bereich Mode bildet mit knapp 50 % den Schwerpunkt in unserem Branchenmix. Die hohe Modekompetenz unse- rer Center bestätigt sich immer wieder bei Kundenumfragen. Sie ist mit dafür verantwortlich, dass die Kunden teilweise weite Anfahrtswege aus dem Umland in Kauf nehmen, um in den Genuss der großen Auswahl sowie der Qualität der Beratung zu kommen. Der individuelle Mietermix gibt jedem unserer Center eine ganz individuelle Note. In unseren Shoppingcentern ach- ten wir immer auf eine gesunde Mischung aus regionalen und örtlichen Händlern sowie nationalen und inter- nationalen Filialisten. Die bunte Struktur unserer Center bietet den Besuchern jedes Mal aufs Neue Abwechslung und die Möglichkeit, die verschiedenen Konsum- bedürfnisse zu befriedigen. OLYMPIA CENTER BRÜNN RHEIN-NECKAR-ZENTRUM VIERNHEIM/MANNHEIM BRANCHENMIX in % der Fläche 2,0 % Dienstleistungen 3,5 % Freizeit und Unterhaltung 5,2 % Gastronomie 7,6 % Gesundheitssektor 10,8 % Lebensmittel und Supermärkte Stand: 31. Dezember 2024 47,6 % Bekleidung 19,1 % Hartwaren/ Elektronik 4,2 % Drogerie- und Verbrauchermärkte 55

Unsere Shoppingcenter DIGITALE ZUKUNFTSFÄHIGKEIT GEMEINSAM SIND WIR STARK Der Einfluss des Internets auf den Wandlungsprozess des Einzelhandels hält unvermindert an bzw. hat sich infolge der Corona-Pandemie beschleunigt. Wir möchten in unse- ren Centern das Beste aus beiden Welten, also offline und online, miteinander verknüpfen und dabei die Trümpfe unserer Mieter in den Vordergrund stellen: Atmosphäre, Beratung, Anprobe, sofortige Verfügbarkeit der Waren. Nicht umsonst lernen immer mehr reine Onlinehändler, dass reine Markenbildung größtenteils offline erfolgt und der direkte und persönliche Kontakt zum Kunden oftmals die beste Voraussetzung selbst für einen späteren Kauf im Internet ist. Auch das Multichannel-Marketing hat hierbei seinen Ein- fluss: Dabei kombinieren unsere Mieter die unterschied- lichen Kommunikations- und Vertriebswege: So werden beispielsweise Produkte, die im Laden nicht in der gewünschten Größe oder Farbe vorrätig sind, dem Kunden direkt nach Hause geliefert. Oder aber der Kunde bestellt seine Waren zu Hause via Internet und holt sie in der Filiale unseres Mieters im Center ab. Unser Partner ECE Marketplaces hat sich über die persön- liche Kundeninteraktion hinaus das Ziel gesetzt, die Kundenbeziehung zu digitalisieren, Kundendaten daten- schutzkonform zu sammeln und dadurch ein besseres Verständnis für die Kunden zu entwickeln. Dafür baut er aktuell ein „Consumer Ecosystem“ auf, das ein Newsletter- Angebot, eine Verbraucher-App sowie Personalisierungs- funktionen auf den Center-Websites umfasst und auch für unser Centerportfolio genutzt wird. Auf diese Weise wer- den Kundenbeziehungen zusätzlich digitalisiert und wird mit datenschutzkonform gesammelten Daten ein noch besseres Verständnis der Kunden und ihrer Wünsche gewonnen. ERFOLGREICHE MIETPARTNER Einer unserer maßgeblichen Erfolgsfaktoren sind unsere Mieter. Hierzu zählen z. B. Aldi, Apple, Bijou Brigitte, Birken- stock, Boss, Breuninger, C&A, Christ, Deutsche Post, Deut- sche Telekom, dm drogerie-markt, Douglas, Fielmann, H&M, Jack&Jones, JD Sports, Lego, MediaMarkt, Mister Spex, Nespresso, New Yorker, Reserved, REWE, Rituals, Saturn, Sephora, Søstrene Grene, s.Oliver, Subway, Superdry, Thalia, TK Maxx, Vero Moda, Vodafone und Zara. EINHEITLICHE ÖFFNUNGSZEITEN Bei einem Besuch unserer Center können sich die Besucher auf einheitliche Kernöffnungszeiten verlassen, ganz im Gegensatz zur klassischen Innenstadt, bei der jeder Einzel- händler für sich selbst entscheidet, wie lange er geöffnet hat. Egal ob Friseur, Optiker oder Reisebüro – jeder Mieter steht den Besuchern über die volle Öffnungszeit zur Ver- fügung. Auch dies ist ein strategischer Vorteil, der besonders von Kunden mit längeren Anfahrtswegen geschätzt wird. Im Center steht der Service immer im Vordergrund. Service- Points mit freundlichen Mitarbeitern stehen in vielen Cen- tern bei Fragen rund um das Angebot zur Verfügung. Hier können z. B. auch Geschenkgutscheine erworben werden. Oftmals besteht die Möglichkeit, Kinderwagen auszuleihen. Digitale Touch-Points, bei denen per Live-Video-Chat mit Servicemitarbeitern kommuniziert werden kann, bilden die perfekte Ergänzung zur klassischen Kundeninformation. Wegweisend sind unsere 3D-Wayfinder, die dem Nutzer den Weg zum gewünschten Shop in einer authentischen 3D-Perspektive zeigen oder auf das persönliche Smart- phone geladen werden können. Durch den Einsatz von diskret agierendem Wachpersonal können sich die Kunden immer sicher fühlen. Wickelräume, moderne Kunden-WCs und EC-Bankautomaten runden das Angebot ab. Sauber- keit und Hygiene sind eine Selbstverständlichkeit. Gerade in großen Shoppingcentern ist es wichtig, den Kunden vielfältige Orientierungsangebote zu bieten. Die modernen, digitalen 3D-Wegeleitsysteme helfen dabei, genau das zu finden, wonach man sucht: ob Shop, Pro- dukt, Geldautomat oder Toilette. Die Wegeführung wird dabei in einer authentischen, dreidimensionalen Ich-Per- spektive dargestellt. Darüber hinaus kann man sich die Navigation über einen QR-Code vom Wegeleitsystem auf das persönliche Smartphone laden. Jeder unserer Mietpartner ist automatisch auch Mitglied in der Werbegemeinschaft des jeweiligen Centers. Dies bedeutet, dass er an den Marketingkosten des Centers beteiligt wird und aktiv in einem Ausschuss an der Marketingstrategie mitarbeiten kann. Die Werbegemein- schaft plant gemeinsam mit dem Centermanagement Ver- anstaltungen. Dabei wird das Shoppingcenter zu einem lebendigen Marktplatz: Modenschauen, Bilder- und Kunst- ausstellungen, Länderwochen und Informationsver- anstaltungen zu den unterschiedlichsten Themen sorgen bei den Besuchern immer wieder für neue Eindrücke und Erlebnisse. Auch lokale Vereine und die Verwaltungen der Städte wer- den mit in die Planungen eingebunden und erhalten die Möglichkeit, sich im Center darzustellen. Die aufwendigen Centerdekorationen zur Oster- und Weihnachtszeit gehören ebenfalls zu den Projekten der Werbegemeinschaften. Schwerpunkte der Arbeit liegen auf der Koordination eines einheitlichen Social-Media- sowie Werbeauftritts für das ganze Center. Radio-Spots, Werbung auf und im öffentlichen Personennahverkehr und City-Light-Werbeplakate sorgen für eine hohe Reichweite der Werbemaßnahmen. Im Social- Media-Bereich werden auch verstärkt Kooperationen mit sogenannten Influencern als Multiplikatoren eingegangen, insbesondere auf Instagram. 56

Unsere Shoppingcenter Aktionen in den Centern Spannung in Pécs Arktisches aus Wuppertal AUS WUPPERTAL ZUM NORDPOL Im Dezember 2024 boten die City-Arkaden Wuppertal ein außergewöhnliches Weihnachtserlebnis: Besucher konn- ten in einer magischen Gondel eine virtuelle Reise zum Nordpol antreten. Nach dem Öffnen der Türen durch Elfen schwebten sie durch das Dach des Centers, glitten über verschneite Landschaften und landeten schließlich vor dem Haus des Weihnachtsmanns – begleitet von stimmungsvoller Weihnachtsmusik und kostenfrei für alle Gäste. In seiner gemütlichen Stube empfing der Weihnachtsmann die Reisenden persönlich, nahm Wunschzettel entgegen und verteilte süße Überraschungen. Die Aktion erfreute rund 3.000 Besucher und sorgte mit unzähligen Kinder- lächeln für eine zauberhafte Atmosphäre, die auch in den sozialen Medien große Resonanz fand. www.city-arkaden-wuppertal.de 58 GEBURTSTAGSPARTY MIT VIELEN GEWINNERN IN PÉCS Zum 20. Jubiläum der Árkád Pécs wurde 2024 eine ganz besondere Feier veranstaltet. Höhepunkt war ein großes Gewinnspiel im Oktober: Jeder Besucher, der für mindes- tens 15.000 Forint (ca. 37 €) im Center einkaufte, konnte an einem digitalen Glückskuchen drehen. Als Hauptpreise winkten vier Einkaufsgutscheine im Wert von je 1 Mio. Forint (ca. 2.500 €). Insgesamt wurden Preise im Gesamt- wert von 30 Mio. Forint (ca. 75.000 €) verlost. Zusätzlich erhielten alle Teilnehmer als Dankeschön ein Stück Kuchen in einem der Cafés des Centers. Die festliche Aktion wurde von einer farbenfrohen Dekoration begleitet und erfreute sich großer Beliebtheit bei den Besuchern. www.arkadpecs.hu

Deutsche EuroShop s theMALL life EIN BAUM VOLLER ERFÜLLTER WÜNSCHE IN WETZLAR Bereits zum 14. Mal stand im Dezember 2024 ein fest- licher Wunschbaum im Forum Wetzlar. An ihm hingen 120 Karten mit Weihnachtswünschen von Kindern und Jugend- lichen aus dem Albert-Schweitzer-Kinderdorf Wetzlar, einer heilpädagogisch-therapeutischen Einrichtung für junge Menschen mit schwierigen Lebensgeschichten. Die Besucher des Centers zeigten großes Engagement, sodass alle Wunschkarten bereits nach wenigen Tagen vergriffen waren. Kurz darauf wurden die liebevoll ver- packten Geschenke beim Centermanagement abgegeben. Die Freude war entsprechend groß, als Centermanager Enver Savkay und sein Team die Pakete – darunter Spiel- sachen, Bücher und Kosmetika – überreichten und damit zahlreiche Kinderaugen zum Leuchten brachten. www.forum-wetzlar.de WINTERFREUDEN ON ICE IN MAGDEBURG Seit vielen Jahren begeistert die Eislaufbahn des Allee- Centers Magdeburg Besucher in der Winterzeit. Von Ende November bis Mitte Januar zieht sie Kufenfans aus der gesamten Region an. Die feierliche Eröffnung am 21. November 2024 bot ein besonderes Highlight: Beliebte Magdeburger Maskott- chen traten in einem weihnachtlichen Wettbewerb gegeneinander an und sorgten für ausgelassene Stim- mung. Den krönenden Abschluss bildete ein beein- druckendes Feuerwerk. Auch in diesem Jahr erfreute sich die Eislaufbahn großer Beliebtheit, insbesondere die speziellen Angebote für Schulklassen wurden hervorragend angenommen. Zusätz- lich konnten gemütliche Pagodenzelte für Weihnachts- feiern angemietet werden, während kulinarische Angebote das winterliche Erlebnis abrundeten. www.allee-center-magdeburg.de Eisiges Vergnügen in Magdeburg Weihnachts- stimmung in Wetzlar 59

Unsere Shoppingcenter Neue Konzepte HOLE IN ONE IM A10-CENTER Minigolfen in leuchtenden 3D-Fantasywelten: inmitten einer Dünenlandschaft aus 1001 Nacht, zwischen Haien und Kraken und umgeben von magischen Wäldern und verwunschenen Schlössern. Genau hier können Sport- begeisterte seit Februar 2024 im A10 Center in Wildau/ Berlin unter Schwarzlicht den leuchtenden Minigolf- Schläger schwingen. In sechs unterschiedlichen Themenräumen und auf 18 ver- schiedenen Bahnen hat Unternehmensgründerin Andrea Karge mit „Hole in One“ eine neue Attraktion in der Frei- zeitwelt des A10 Centers geschaffen. Das Besondere dabei sind u. a. aufwendig und detailreich mit fluoreszierender Farbe gestaltete bunte Graffitis, die Wände und Böden zie- ren. Die leuchtenden Motive werden mithilfe von speziel- len Brillen sogar in 3D zum Leben erweckt, sodass Spie- lerinnen und Spieler im wahrsten Sinne des Wortes in die neonfarbigen Fantasiewelten eintauchen können. Bis zu sechs Teilnehmer können je Bahn gegeneinander antreten und ihr Geschick unter Beweis stellen. Rund 90 Minuten dauert es, bis alle Bahnen erfolgreich absolviert worden sind. Die Spielergebnisse lassen sich dabei ent- weder klassisch mit Block und Stift notieren oder direkt via QR-Code in einer digitalen Spielkarte hinterlegen, die die Auswertung am Ende des Parcours automatisch vor- nimmt und die Siegerin bzw. den Sieger kürt. Wem nach so viel Einsatz der Magen knurrt, der wird direkt vor Ort fündig: In der zugehörigen Sitzlounge erwartet die großen und kleinen hungrigen Minigolfer nach dem Spiel eine süße Stärkung in Form von Kaffee, Kuchen und diversen Softdrinks. Schwarzlichtgolf im A10 Center, Wildau/Berlin 60

Deutsche EuroShop s theMALL life JUMP HOUSE IM RHEIN-NECKAR- ZENTRUM DEUTSCHLANDS MODERNSTE TRAMPOLINHALLE Flexible Ticketoptionen ermöglichen Zeitbuchungen von 60 bis 120 Minuten sowie spezielle Pakete für Kinder- geburtstage, Schulklassen und Firmenevents. Das Mini- JUMP-Programm führt Kleinkinder spielerisch an das Trampolinspringen heran. Seit September 2024 bietet das Jump House im Rhein- Neckar-Zentrum in Viernheim auf über 4.000 m² ein action- geladenes Trampolinerlebnis mit 18 verschiedenen Attrak- tionen für alle Altersklassen. Sicherheit hat oberste Priorität: Hochwertiges, gewartetes Equipment, individuelle Sicherheitseinweisungen und geschultes Personal gewährleisten ein sicheres Sprung- erlebnis. Neben dem großflächigen FreeJUMP-Bereich mit mehr als 40 Trampolinen sorgen Highlights wie ActionJUMP, SurvivalJUMP und VideoJUMP für sportliche Heraus- forderungen. Eine Deutschland-Premiere sind die „Action Slides“, auf denen Besucher aus sieben Metern Höhe in Luftkissen rutschen. Die Valo Arena bietet interaktive Gruppenspiele mit Augmented Reality, während die Battle Box zu einem humorvollen Gladiatoren-Wettkampf einlädt. Jump House ist in ein Gebäude gezogen, das ehemals von einem Baumarkt genutzt wurde. Es ist nun Nachbar des Fahrradspezialisten B.O.C., des italienischen Restaurants L’Osteria und des Indoor Skydivings. Impressionen aus dem Jump House im Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim 61

Unsere Shoppingcenter Food Garden FOOD GARDEN IM MAIN-TAUNUS- ZENTRUM ERÖFFNET Das Main-Taunus-Zentrum ist um eine Attraktion reicher: Am 10. April 2025 wurde in dem Shoppingcenter in Sulz- bach bei Frankfurt am Main nach rund 15-monatiger Bau- zeit pünktlich, wie geplant und vollvermietet der neue Food Garden eröffnet. Fünf eigens errichtete freistehende Restaurantgebäude bieten Platz für insgesamt acht Gastronomiekonzepte, einladende Außenterrassen und attraktiv gestaltete Grünflächen und bilden mit ihrem hochwertigen abwechslungsreichen Gastronomieangebot und der offenen Struktur einen zusätzlichen Anziehungs- punkt und eine optimale Ergänzung für den Mietermix in einem der umsatzstärksten und erfolgreichsten Shopping- center in Deutschland. Die neuen Gebäude wurden in nachhaltiger und ressourcenschonender Holzbauweise errichtet. In das Projekt zur strategischen Weiterentwicklung des Main-Taunus-Zentrums haben wir gemeinsam mit unse- rem Co-Investor, einem geschlossenen Immobilienfonds, rund 28 Mio. € investiert. Entwickelt, geplant, vermietet und umgesetzt hat das Projekt die ECE Marketplaces, die das Center auch betreibt. Ziel war es, mit dem erweiterten Gastronomieangebot im Food Garden, zusätzliche Besuchsanreize zu schaffen und neue Kundengruppen zu erschließen, die Aufenthalts- qualität und Verweildauer im Center weiter zu erhöhen und den Mietermix und das Nutzungskonzept konsequent weiterzuentwickeln: So ist der Food Garden anstelle einer ehemaligen Warenhausimmobilie entstanden und damit ein gutes Beispiel, wie sich Shoppingcenter flexibel und erfolgreich an veränderte Kundenwünsche und Markt- bedingungen anpassen können. 62

Deutsche EuroShop s theMALL life Wer gutes Essen liebt, sollte den neuen Food Garden im Main-Taunus-Zentrum besuchen. Acht großartige Restaurants bieten hier eine kulinarische Vielfalt auf einem Niveau, das sonst vor allem in Top-Innenstadtlagen zu finden ist. Die neuen Gastronomiemieter im Main-Taunus-Zentrum sind: das Steakhouse „The Ash“, das Pizza-Pasta-Konzept „L’Osteria“ und der Restaurant- und Bar-Betreiber „Alex“, die japanische Nudelbar „MoschMosch“, das indische Kon- zept „EatDOORI“ sowie die regionalen Anbieter Traumkuh, Vegabar und Umami. Das 1964 eröffnete MTZ ist eines der größten und umsatz- stärksten Shoppingcenter in Deutschland. Das Einkaufs- zentrum ist nahezu voll vermietet und verfügt über 170 Shops auf einer Verkaufsfläche von über 90.000 m², da runter Konzepte wie Apple, Anson’s, Breuninger, Hol- lister, MediaMarkt und Zara sowie ein Multiplex-Kino. 63

1 MAIN-TAUNUS-ZENTRUM Sulzbach/Frankfurt Beteiligung: 52 % Mietfläche: 124.000 m2 davon Verkaufsfläche: 91.000 m2 (zzgl. C&A) Stellplätze: 4.500 Anzahl der Geschäfte: 170 Vermietungsstand: 99 % Einzugsgebiet: 2,1 Mio. Einwohner Ankauf: September 2000 Eröffnung: 1964 Umstrukturierung: 2001 2 A10 CENTER Wildau/Berlin Beteiligung: 100 % Mietfläche: 121.000 m2 davon Verkaufsfläche: 66.000 m2 Stellplätze: 4.000 Anzahl der Geschäfte: 200 Vermietungsstand: 95 % Einzugsgebiet: 1,2 Mio. Einwohner Ankauf: Januar 2010 Eröffnung: 1996 Umstrukturierung/ Erweiterung: 2004 main-taunus- zentrum.de Facebook: MainTaunusZentrum 35.000 Fans Instagram: @maintaunuszentrum 15.300 Follower Google: 4,4 Sterne a10center.de Facebook: A10Center 27.600 Fans Instagram: @a10centerwildau 4.300 Follower Google: 4,4 Sterne Erweiterung: 2011 Umstrukturierung: 2025 Letzte Modernisierung: 2024 Ankermieter: Anson‘s, Appelrath Cüpper, Apple, Breuninger, Galeria, H&M, Hollister, Intersport, MediaMarkt, Zara Besucher 2024: 7,8 Mio. Adresse: Am Main-Taunus- Zentrum, 65843 Sulzbach (Taunus) Eröffnung Freizeitwelt: 1999 Umstrukturierung/ Modernisierung/ Erweiterung: 2010–2011 Ankermieter: Bauhaus, C&A, H&M, Hammer, Kaufland, MediaMarkt, Peek & Cloppenburg, SportScheck, TK Maxx, Besucher 2024: 4,7 Mio. Adresse: Chausseestraße 1, 15745 Wildau Deutsche EuroShop s theMALL life 65

Unsere Shoppingcenter 3 ALTMARKT-GALERIE Dresden Umstrukturierung: 2012 altmarkt-galerie- dresden.de Letzte Modernisierung: 2019 Facebook: altmarkt.galerie 85.700 Fans Ankermieter: Apple, H&M, Hollister, New Yorker, REWE, Saturn, Sinn, SportScheck Instagram: @altmarktgaleriedresden 7.300 Follower Google: 4,5 Sterne Besucher 2024: 12,0 Mio. Adresse: Webergasse 1, 01069 Dresden Beteiligung: 100 % Mietfläche: 77.000 m2 davon Verkaufsfläche: 44.000 m2 Stellplätze: 500 Anzahl der Geschäfte: 200 Vermietungsstand: 94 % Einzugsgebiet: 1,4 Mio. Einwohner Ankauf: September 2000 Eröffnung: 2002 Erweiterung: 2011 4 RHEIN-NECKAR-ZENTRUM Viernheim/Mannheim Beteiligung: 100 % Umstrukturierung/ Erweiterung: 2003 Mietfläche: 68.300 m2 davon Verkaufsfläche: 60.000 m2 (zzgl. Galeria und C&A) Stellplätze: 3.800 Anzahl der Geschäfte: 110 Vermietungsstand: 95 % Einzugsgebiet: 1,6 Mio. Einwohner Ankauf: September 2000 Eröffnung: 1972 66 Umstrukturierung: 2014 und 2024 Letzte Modernisierung: 2018 Ankermieter: Aldi, B.O.C., Engelhorn Active Town, H&M, Hugendubel, Jump House, Müller Drogerie, Peek & Cloppenburg, TK Maxx Besucher 2024: 8,4 Mio. Adresse: Robert-Schumann- Straße 8a, 68519 Viernheim rhein-neckar- zentrum- viernheim.de Facebook: RheinNeckarZentrum Viernheim 58.800 Fans Instagram: @rheinneckarzentrum_ viernheim 25.400 Follower Google: 4,4 Sterne

5 HEROLD-CENTER Norderstedt herold-center.de Facebook: Herold.Center. Norderstedt 28.400 Fans Instagram: @heroldcenter 3.700 Follower Google: 4,1 Sterne Umstrukturierung/ Erweiterung: 1995 und 2003 Letzte Modernisierung: 2018 Ankermieter: C&A, H&M, Peek & Cloppenburg, REWE Besucher 2024: 9,2 Mio. Adresse: Berliner Allee 38-44, 22850 Norderstedt Beteiligung: 100 % Mietfläche: 54.300 m2 davon Verkaufsfläche: 26.000 m2 (zzgl. Rusta und Saturn) Stellplätze: 850 Anzahl der Geschäfte: 140 Vermietungsstand: 93 % Einzugsgebiet: 0,5 Mio. Einwohner Ankauf: Januar 2013 Eröffnung: 1971 6 rathauscenter- dessau.de Facebook: rathauscenterdessau 18.900 Fans Instagram: @rathauscenterdessau 6.700 Follower Google: 4,2 Sterne RATHAUS-CENTER Dessau Beteiligung: 100 % Erweiterung: 2023 Letzte Modernisierung: 2019 Ankermieter: H&M, MediaMarkt, Modehaus Fischer, REWE, Rusta, Thalia, TK Maxx Besucher 2024: 5,0 Mio. Adresse: Kavalierstraße 49, 06844 Dessau-Roßlau Mietfläche: 52.500 m2 davon Verkaufsfläche: 32.900 m2 Stellplätze: 850 Anzahl der Geschäfte: 90 Vermietungsstand: 89 % Einzugsgebiet: 0,3 Mio. Einwohner Ankauf: November 2005 Eröffnung: 1995 Deutsche EuroShop s theMALL life 67

Unsere Shoppingcenter 7 ALLEE-CENTER Magdeburg Beteiligung: 100 % Mietfläche: 51.300 m2 davon Verkaufsfläche: 35.000 m2 Stellplätze: 1.300 Anzahl der Geschäfte: 150 Erweiterung: 2001 und 2006 Umstrukturierung: 2018 Letzte Modernisierung: 2019 Ankermieter: H&M, REWE, Saturn, Sinn, SportScheck Vermietungsstand: 97 % Besucher 2024: 8,5 Mio. Adresse: Ernst-Reuter- Allee 11, 39104 Magdeburg Einzugsgebiet: 0,9 Mio. Einwohner Ankauf: Oktober 2011 Eröffnung: 1998 8 PHOENIX-CENTER Hamburg Beteiligung: 75 % Umstrukturierung/ Erweiterung: 2016 allee-center- magdeburg.de Facebook: AlleeCenterMD 52.400 Fans Instagram: @alleecentermagdeburg 6.500 Follower Google: 4,3 Sterne phoenix-center- harburg.de Mietfläche: 43.400 m2 davon Verkaufsfläche: 29.000 m2 Stellplätze: 1.400 Anzahl der Geschäfte: 130 Letzte Modernisierung: 2020 Facebook: PhoenixCenterHarburg 25.900 Fans Ankermieter: C&A, H&M, MediaMarkt, New Yorker, REWE, Sinn, SportScheck, TK Maxx Instagram: @phoenixcenterharburg 4.900 Follower Google: 4,2 Sterne Vermietungsstand: 96 % Besucher 2024: 7,8 Mio. Adresse: Hannoversche Straße 86, 21079 Hamburg Einzugsgebiet: 0,6 Mio. Einwohner Ankauf: August 2003 Eröffnung: 2004 68

9 BILLSTEDT-CENTER Hamburg Beteiligung: 100 % Mietfläche: 42.500 m2 davon Verkaufsfläche: 29.500 m2 (zzgl. Primark) Stellplätze: 1.500 Umstrukturierung: 1977 und 1996 Letzte Modernisierung: 2019 Ankermieter: C&A, H&M, MediaMarkt, REWE, TK Maxx Anzahl der Geschäfte: 110 Besucher 2024: 10,3 Mio. billstedt-center.de Facebook: Billstedtcenter 20.800 Fans Instagram: @billstedtcenter_ hamburg 5.500 Follower Google: 4,0 Sterne Adresse: Möllner Landstr. 3, 22111 Hamburg Vermietungsstand: 98 % Einzugsgebiet: 0,8 Mio. Einwohner Ankauf: Januar 2011 Eröffnung: 1969 10 SAARPARK-CENTER Neunkirchen Beteiligung: 95 % saarpark-center.de Facebook: SaarparkCenterNeun- kirchen 44.200 Fans Instagram: @saarparkcenter 8.800 Follower Google: 4,3 Sterne Umstrukturierung/ Erweiterung: 1999 Umstrukturierung: 2009 und 2020 Letzte Modernisierung: 2020 Ankermieter: C&A, H&M, Müller Drogerie, Peek & Cloppenburg, TK Maxx Besucher 2024: 4,9 Mio. Adresse: Stummplatz 1, 66538 Neunkirchen Mietfläche: 35.600 m2 davon Verkaufsfläche: 33.500 m2 Stellplätze: 1.600 Anzahl der Geschäfte: 115 Vermietungsstand: 95 % Einzugsgebiet: 0,7 Mio. Einwohner Ankauf: Oktober 2016 Eröffnung: 1989 Deutsche EuroShop s theMALL life 69

Unsere Shoppingcenter Umstrukturierung: 2015 und 2020 Ankermieter: Kaufland, MediaMarkt, Thalia, TK Maxx Besucher 2024: 7,5 Mio. Adresse: Am Forum 1, 35576 Wetzlar forum-wetzlar.de Facebook: ForumWetzlar 19.000 Fans Instagram: @forumwetzlar 3.500 Follower Google: 4,3 Sterne 11 FORUM Wetzlar Beteiligung: 100 % Mietfläche: 34.500 m2 davon Verkaufsfläche: 23.500 m2 Stellplätze: 1.700 Anzahl der Geschäfte: 110 Vermietungsstand: 94 % Einzugsgebiet: 0,5 Mio. Einwohner Ankauf: Oktober 2003 Eröffnung: 2005 12 allee-center- hamm.de Facebook: AlleeCenterHamm 30.000 Fans Instagram: @alleecenterhamm 5.900 Follower Google: 4,2 Sterne ALLEE-CENTER Hamm Beteiligung: 100 % Mietfläche: 34.000 m2 davon Verkaufsfläche: 21.000 m2 Stellplätze: 1.300 Anzahl der Geschäfte: 90 Vermietungsstand: 97 % Einzugsgebiet: 0,4 Mio. Einwohner Ankauf: April 2002 Eröffnung: 1992 70 Umstrukturierung/ Umbau: 2003 und 2009 Letzte Modernisierung: 2023 Ankermieter: C&A, H&M, Peek & Cloppenburg, Saturn, TK Maxx Besucher 2024: 4,9 Mio. Adresse: Richard-Matthaei- Platz 1, 59065 Hamm

Deutsche EuroShop s theMALL life Umstrukturierung: 2013 city-galerie- wolfsburg.de Letzte Modernisierung: 2023 Facebook: city.galerie.wolfsburg 12.800 Fans Instagram: @citygaleriewolfsburg 6.500 Follower Google: 4,2 Sterne Ankermieter: Hempel, New Yorker, REWE, Saturn, TK Maxx Besucher 2024: 5,9 Mio. Adresse: Porschestraße 45, 38440 Wolfsburg 13 CITY-GALERIE Wolfsburg Beteiligung: 100 % Mietfläche: 30.800 m2 davon Verkaufsfläche: 20.000 m2 Stellplätze: 800 Anzahl der Geschäfte: 100 Vermietungsstand: 91 % Einzugsgebiet: 0,5 Mio. Einwohner Ankauf: September 2000 Eröffnung: 2001 14 CITY-ARKADEN Wuppertal Beteiligung: 100 % Mietfläche: 28.700 m2 davon Verkaufsfläche: 20.000 m2 Stellplätze: 650 Umstrukturierung: 2011 city-arkaden- wuppertal.de Letzte Modernisierung: 2023 Facebook: CityArkadenWuppertal 10.900 Fans Ankermieter: Akzenta, H&M, Reserved, Thalia Instagram: @cityarkadenwuppertal 2.500 Follower Anzahl der Geschäfte: 80 Besucher 2024: 7,8 Mio. Google: 4,2 Sterne Adresse: Alte Freiheit 9, 42103 Wuppertal Vermietungsstand: 98 % Einzugsgebiet: 0,7 Mio. Einwohner Ankauf: September 2000 Eröffnung: 2001 71

Unsere Shoppingcenter Umstrukturierung: 2009 und 2015 Ankermieter: H&M, New Yorker, Saturn, tegut Besucher 2024: 7,5 Mio. Adresse: Königsplatz 61, 34117 Kassel city-point-kassel.de Facebook: CityPointKassel 49.600 Fans Instagram: @citypointkassel 7.800 Follower Google: 4,3 Sterne 15 CITY-POINT Kassel Beteiligung: 100 % Mietfläche: 27.800 m2 davon Verkaufsfläche: 20.000 m2 Stellplätze: 220 Anzahl der Geschäfte: 60 Vermietungsstand: 79 % Einzugsgebiet: 0,6 Mio. Einwohner Ankauf: September 2000 Eröffnung: 2002 16 STADT-GALERIE Passau Beteiligung: 100 % Mietfläche: 27.700 m2 davon Verkaufsfläche: 21.000 m2 Stellplätze: 500 Umstrukturierung: 2018–2020 stadt-galerie- passau.de Letzte Modernisierung: geplant für 2025 Facebook: StadtgaleriePassau 35.400 Fans Ankermieter: C&A, Saturn, Thalia, TK Maxx Instagram: @stadtgalerie_passau 10.700 Follower Anzahl der Geschäfte: 90 Besucher 2024: 6,4 Mio. Google: 4,4 Sterne Adresse: Bahnhofstraße 1, 94032 Passau Vermietungsstand: 97 % Einzugsgebiet: 0,8 Mio. Einwohner Ankauf: Dezember 2006 Eröffnung: 2008 72

Deutsche EuroShop s theMALL life 17 STADT-GALERIE Hameln Umstrukturierung: 2018 und 2024 Ankermieter: Müller Drogerie, New Yorker, Thalia Besucher 2024: 4,6 Mio. Adresse: Pferdemarkt 1, 31785 Hameln stadtgaleriehameln.de Facebook: StadtGalerieHameln 12.700 Fans Instagram: @stadtgaleriehameln 3.400 Follower Google: 4,2 Sterne Beteiligung: 100 % Mietfläche: 26.000 m2 davon Verkaufsfläche: 19.000 m2 Stellplätze: 500 Anzahl der Geschäfte: 85 Vermietungsstand: 88 % Einzugsgebiet: 0,3 Mio. Einwohner Ankauf: November 2005 Eröffnung: 2008 Auch INTERNATIONAL sind wir an erstklassigen Standorten vertreten  73

Unsere Shoppingcenter 18 OLYMPIA CENTER Brünn, Tschechien olympia-centrum.cz Facebook: olympiabrno 48.700 Fans Instagram: @olympiacentrumbrno 14.300 Follower Google: 4,4 Sterne Umstrukturierung: 2014–2016, 2021 Letzte Modernisierung: 2023 Ankermieter: Albert, H&M, Intersport, Peek & Cloppenburg Besucher 2024: 8,2 Mio. Adresse: U Dálnice 777, 664 42 Modřice, Brno, Tschechien Beteiligung: 100 % Mietfläche: 85.000 m2 davon Verkaufsfläche: 71.000 m2 Stellplätze: 4.000 Anzahl der Geschäfte: 200 Vermietungsstand: 97 % Einzugsgebiet: 1,2 Mio. Einwohner Ankauf: März 2017 Eröffnung: 1999 19 GALERIA BAŁTYCKA Danzig, Polen Beteiligung: 100 % Mietfläche: 48.700 m2 davon Verkaufsfläche: 43.000 m2 Stellplätze: 1.050 Anzahl der Geschäfte: 193 Vermietungsstand: 99 % Einzugsgebiet: 1,1 Mio. Einwohner Ankauf: August 2006 Eröffnung: 2007 74 galeriabaltycka.pl Facebook: galeriabaltycka 71.400 Fans Instagram: @galeriabaltycka 7.500 Follower Google: 4,5 Sterne Umstrukturierung: 2017 Letzte Modernisierung: 2022 Ankermieter: Carrefour, H&M, MediaMarkt, Peek & Cloppenburg, Reserved, Zara Besucher 2024: 7,0 Mio. Adresse: al. Grunwaldzka 141, 80-264 Gdańsk, Polen

20 CITY ARKADEN Klagenfurt, Österreich Deutsche EuroShop s theMALL life Ankermieter: Billa, C&A, H&M, Müller Drogeriemarkt, Peek & Cloppenburg, TK Maxx, Zara Besucher 2024: 4,9 Mio. Adresse: Heuplatz 5, 9020 Klagenfurt, Österreich city-arkaden- klagenfurt.at Facebook: cityarkadenklagenfurt 21.500 Fans Instagram: @cityarkadenklagenfurt 9.300 Follower Google: 4,4 Sterne arkadpecs.hu Facebook: arkadpecs 44.000 Fans Instagram: @arkad_pecs 5.000 Follower Google: 4,3 Sterne Letzte Modernisierung: geplant für 2025 Ankermieter: C&A, H&M, MediaMarkt, Interspar Besucher 2024: 10,5 Mio. Adresse: Bajcsy Zs. U. 11/1, 7622 Pécs, Ungarn Beteiligung: 50 % Mietfläche: 36.900 m2 davon Verkaufsfläche: 30.000 m2 Stellplätze: 880 Anzahl der Geschäfte: 120 Vermietungsstand: 97 % Einzugsgebiet: 0,4 Mio. Einwohner Ankauf: August 2004 Eröffnung: 2006 21 ÁRKÁD Pécs, Ungarn Beteiligung: 50 % Mietfläche: 35.400 m2 davon Verkaufsfläche: 33.500 m2 Stellplätze: 850 Anzahl der Geschäfte: 130 Vermietungsstand: 99 % Einzugsgebiet: 0,7 Mio. Einwohner Ankauf: November 2002 Eröffnung: 2004 75

Deutsche EuroShop Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeits strategie Nachhaltigkeit auf höchstem Niveau Smartes Anlagenmonitoring E-Ladesäulen Ökostrom Hinweisgebersystem Green-Lease-Verträge Bericht EPRA sBPR – 2024 Der Vorstand Der Aufsichtsrat Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes Bericht des Aufsichtsrats Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 78 82 84 86 87 88 89 90 99 100 104 106 111 Die Themen Umwelt, Soziales und gute Governance (ESG) haben für die Deutsche EuroShop einen hohen Stellenwert. Wir sind überzeugt, dass Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit sowie Shoppingerlebnis und Umwelt be wusstsein keine Gegensätze darstellen. Wir legen be sonderen Wert auf ein gutes Arbeitsumfeld, Weiterbildung und den intensiven Austausch mit unseren Stake holdern. Langfristiges Denken ist Teil unserer Strategie, auch in Bezug auf unser ESG-Engagement. Darüber hinaus unterstützt die Deutsche EuroShop schon seit vielen Jahren diverse Aktivitäten auf lokaler und regionaler Ebene in den Bereichen Ökologie, Soziales/Gesellschaftliches und Ökonomie, die in unseren Shoppingcentern stattfinden. Wir entwickeln die Nachhaltigkeitsstrategie für die Deutsche EuroShop sowie unsere Shoppingcenter kontinuierlich fort und sind bereit, erforderliche Investitionen zu leisten. Und natürlich lassen wir uns messen: Das Vorstandsvergütungssystem ent- hält ESG-Ziele, an deren Erreichung finanzielle Anreize gekoppelt sind. Mit diesem ESG-Report berichten wir über unsere Umwelt-, Sozial- und Governance-Praktiken und unse- ren Beitrag zu einer besseren Zukunft. 77

ESG Report Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeits - strategie Im Jahr 2024 haben wir die Grundlage für die Überprüfung unserer Nachhaltigkeitsstrategie geschaffen. Angesichts der wachsenden Anforderungen durch Gesellschaft und Stakeholder haben wir eine umfassende Wesentlichkeits- analyse durchgeführt, bei der wir uns an den Empfehlungen der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) orientiert haben. Diese Analyse wird die Basis für die Über- prüfung unserer Nachhaltigkeitsstrategie bilden und es uns ermöglichen, unsere Maßnahmen noch gezielter auf die relevanten Nachhaltigkeitsthemen auszurichten. Folgende Initiativen standen dabei im Fokus: Die Berücksichtigung eines breiteren Themenspektrums gemäß den Empfehlungen der ESRS, um unsere bisherigen Schwer- punkte kritisch zu überprüfen. Die systematische Integration unserer Stakeholder in die Nachhaltigkeitsstrategie: Hierzu haben wir unsere Wertschöpfungskette noch einmal evaluiert und unsere Stakeholder systematisch identifiziert, priorisiert und untersucht. Dies erfolgte direkt über einen Stakeholder-Engagement-Prozess und indirekt über Dokumentenanalysen – z. B. zu den Anforderungen der ESG-Ratingagenturen. Die Bestimmung von wesentlichen Nachhaltig keits- themen mithilfe einer doppelten Wesentlich keits- analyse. Letztere erfolgte in einem zweistufigen Prozess. Zunächst wurden potenzielle Aus- wirkungen, Risiken und Chancen identifiziert und das Aggregationsniveau festgelegt. Anschließend erfolgte die Bewertung der Intensität und Relevanz dieser Faktoren. DOPPELTE WESENTLICHKEITS- ANALYSE ZUR WEITEREN OPTIMIERUNG DER NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE Das Fundament für die künftige Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeitsstrategie bildet unsere von Dezember 2024 bis März 2025 durchgeführte doppelte Wesentlichkeits- analyse. In dieser Analyse führte ein internes Team der Deutsche EuroShop den mehrstufigen Prozess zur Identi- fizierung, Bewertung und Priorisierung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen (Impacts, Risks and Opportunities, IRO) im Bereich Nachhaltigkeit durch. Dieser Schritt ist das Herzstück der doppelten Wesentlichkeits- analyse (DMA). Bereits seit 2022 wurden verschiedene Vorarbeiten durch- geführt, um sicherzustellen, dass alle kontextrelevanten Informationen vorlagen. Auf dieser Grundlage führte unser internes Team, unterstützt von externen Beratern, einen 78 zweistufigen Prozess zur Wesentlichkeitsbestimmung durch. Das Team setzte sich zusammen aus Vorstand, lei- tenden Mitgliedern der Bereiche Investor & Public Relations, Asset & Portfolio Management und Accounting & Controlling. Das Verfahren zur Identifizierung, Bewertung und Priori- sierung der IRO orientierte sich an den European Sustain- ability Reporting Standards (ESRS) sowie den zugehörigen Umsetzungsleitfäden (IG 1 und IG 3). Die Analyse erfolgte unter Anwendung bewährter Risikomanagementmethoden, unter Einbindung interner und externer Expertise sowie unter Berücksichtigung der Perspektiven relevanter Stake- holdergruppen. Schritt 1: Einbindung der Stakeholder In Vorbereitung auf die Durchführung der doppelten Wesent- lichkeitsanalyse haben wir 2024 zunächst unsere Stake- holder entlang der Wertschöpfungskette der Deutsche EuroShop systematisch identifiziert und aus verschiedenen Blickwinkeln wie Grad der Betroffenheit, Grad der Einfluss- nahme, Expertise und Interessen priorisiert. Um die Perspektiven der Interessengruppen auf das Thema Nachhaltigkeit ganzheitlich einzubeziehen, wurde das gesamte Spektrum relevanter Stakeholder für den daran anschließenden Engagement-Prozess berücksichtigt. Die Stakeholder wurden hierfür in drei Kategorien unterteilt: Nutzer der Nachhaltigkeitsberichterstattung, direkt be troff e ne Interessengruppen und Stakeholder mit fi nan- zi el lem Einfluss. Im Berichtsjahr wichtige Stakeholder für die Deutsche EuroShop waren: Mitarbeiter, inkl. Vorstand und Auf sichtsrat; Geschäftspartner/Lieferanten; ECE Marketplaces; Banken; Kapitalmarktteilnehmer; Mieter und Shoppingcenter-Besucher. Der Stakeholder-Engagement-Prozess bestand aus einem direkten Engagement mittels Online-Befragung sowie einem indirekten Prozess mittels Dokumentenanalyse. Der Fragenkatalog für die Online-Befragung orientierte sich an der Betroffenheit und den Themen-Bedürfnissen der Stakeholder, um eine effiziente und bedarfsgerechte Befragung zu gewährleisten. Stakeholder, die nicht direkt erreicht werden konnten, wurden entweder über Inter- mediäre oder über Dokumentenanalysen evaluiert. Die Ergebnisse des Stakeholder-Engagement-Prozesses wurden so aufbereitet, dass sie eine strukturierte Analyse nach der Gesamtheit der Stakeholder, dem Grad der Betroffenheit und dem finanziellen Einfluss ermöglichten. Alle gewonnenen Erkenntnisse wurden den relevanten Themen zugeordnet und dienten dem internen DMA-Team als fundierte Grundlage für die Identifizierung und Bewertung von nachhaltigkeitsbezogenen Auswirkungen, Risiken und Chancen.

Schritt 2: Nachhaltigkeitskontext verstehen und Bewertungsgrenzen festlegen Im zweiten Schritt unseres Wesentlichkeitsbewertungs- prozesses stellten wir sicher, dass eine fundierte Informationsbasis für die Identifikation und Bewertung von Auswirkungen, Risiken und Chancen (IRO) vorliegt. Dazu wurden alle relevanten Erkenntnisse und Daten systema- tisch aufbereitet und zugänglich gemacht. Die Analyse stützte sich auf eine Vielzahl externer und interner Quellen, wobei branchen- und unternehmensspezifische Besonder- heiten gezielt berücksichtigt wurden. Zu den verwendeten Quellen gehörten u. a.: Informationen aus den European Sustainability Reporting Standards (ESRS), branchenspezifische Anforderungen aus der EU-Taxonomie-Verordnung, IFRS/SASB und anderen Quellen, Berichte zu unseren ESG-Ratings führender Ratingagenturen, indirekt ermittelte Informationen zu Stake- holderbedürfnissen (z. B. von Verbänden, Peers, Ankermietern, Investoren und Banken) sowie aus relevanten Studien und wissenschaftlichen Erkenntnissen (z. B. sekundärstatistisch nutz- bare Zielgruppendaten zu den Shopping- center- Besuchern), direkt ermittelte Informationen aus der Stakeholder-Engagement-Befragung, bereits vorliegende Informationen aus unserem Risikomanagement und der bisherigen Bericht- erstattung (z. B. DGNB-Zertifizierungen, Berichte zu den Assets der Rückversicherer sowie der EPRA-Bericht), Indikatoren und Ziele der Sustainable Development Goals und Daten von etablierten, öffentlichen Datenlieferanten wie Climate Action Tracker oder Water Risk Filter. Weiterhin wurde auf Basis der Beschreibung der Wert- schöpfungskette der Deutsche EuroShop der aktuell umsetzbare Analyseumfang unter Berücksichtigung der Verfügbarkeit einer ausreichenden Informations- und Ent- scheidungsgrundlage festgelegt. Für die Wesentlichkeits- bestimmung gemäß ESRS-Vorgaben wurde neben der eigenen Geschäftstätigkeit auch ein handhabbarer Teil der direkt vorgelagerten und nachgelagerten Prozesse berücksichtigt. Deutsche EuroShop s theMALL life Der Analyseumfang der ersten doppelten Wesentlich- keitsanalyse umfasste die Finanzierung und den Erwerb von Immobilien (vorgelagerte Wertschöpfung), die strategische und finanzielle Steuerung, den Portfolioaufbau und das Portfoliomanagement, die Mietvertragsgestaltung sowie das Risiko- management (eigene Geschäftstätigkeit) und das Centermanagement bzw. die Tätigkeiten von ECE, soweit sie für Werterhaltung und Wertsteigerung der Immobilien sowie Mieter- prozesse relevant sind (nachgelagerte Wertschöpfung). Die Mieter und deren Logistikprozesse sowie die An- und Abreise der Shoppingcenter-Besucher wurden in der dop- pelten Wesentlichkeitsanalyse bereits berücksichtigt, konn- ten jedoch mangels belastbarer Referenzwerte nicht angemessen quantifiziert werden. Daher wurden sie weit- gehend zurückgestellt, bleiben jedoch für zukünftige Ana- lysen von Bedeutung. 79

ESG Report Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeits strategie Schritt 3: Identifizierung von Auswirkungen, Risiken und Chancen Im dritten Prozessschritt haben wir analog der in ESRS 1 AR 16 aufgeführten Themenübersicht – auf der Ebene der Themen, Unterthemen und Unterunterthemen – ein sogenanntes Screening unserer Wertschöpfungsprozesse durchgeführt. Alle in diesem Prozess identifizierten Aus- wirkungen, Risiken und Chancen (IRO) wurden einer Erst- bewertung unterzogen, um eine Longlist für den eigent- lichen Wesentlichkeitsprozess zu erstellen. Diese Longlist haben wir vor der finalen Wesentlichkeitsbewertung wei- ter differenziert. Dabei wurden regionale Aspekte, die Position in der Wertschöpfungskette sowie thematische Schwerpunkte für die Festlegung des Aggregations- niveaus berücksichtigt. Das gewählte Aggregationsniveau war in jedem Fall so gewählt, dass keine wichtigen Details durch eine zu grobe Aggregation verschleiert werden. Schritt 4: Bewertung der Stärke aller identifizierten Auswirkungen, Risiken und Chancen Im vierten Prozessschritt wurden die identifizierten IRO skaliert bewertet, um so die Stärke und damit die Wesent- lichkeit für unser Geschäftsmodell und unsere Strategie festzulegen. Die hierzu eingesetzten, fünfstufigen Skalen für die Bewertungen wurden analog zum Umsetzungsleit- faden der ESRS (IG 1) konzipiert und deckten verschiedene Dimensionen ab. Mit Blick auf die Auswirkungen der Deutsche EuroShop gehörten dazu: 1. Ausmaß/Intensität, 2. Umfang/Reichweite und 3. Unabänderlichkeit/Behebbarkeit. Hinsichtlich der Risiken und Chancen der Deutsche EuroShop wurden die folgenden drei Dimensionen berücksichtigt: 1. Implikationen für finanziell relevante Stakeholder-Beziehungen, 2. Implikationen für die Verfügbarkeit bzw. Abhängigkeit von Ressourcen sowie 3. Effekte auf finanzielle Aspekte, wie wirtschaftliche Lage, Cashflow oder Kosten. Für alle IRO wurde jeweils der Schweregrad als Mittelwert über die einzelnen Dimensionen hinweg bestimmt. In einem letzten Schritt haben wir für jeden einzelnen IRO auch die Eintrittswahrscheinlichkeit in die finale Wesent- lichkeitsbestimmung einbezogen. Dadurch wurden bereits eingetretene bzw. sehr wahrscheinlich eintretende Aus- wirkungen/Risiken/Chancen insgesamt stärker gewichtet als weniger wahrscheinlich eintretende Auswirkungen/ Risiken/Chancen. Als Grenze für die abschließende Wesentlichkeitsanzeige eines IRO wurde der Status „wichtig“ gewählt (Skala: „minimal“, „informativ“, „wichtig“, „signifikant“, „kritisch“). Bei einem Skalenwert von 5 in einer der Bewertungs- dimensionen galt der IRO unabhängig von der Gesamt- bewertung als wesentlich. Die Schwellenwerte für die Bestimmung der Wesent- lichkeitsintensität wurden vorab monetär und qualitativ definiert. 80

Deutsche EuroShop s theMALL life Ergebnis der doppelten Wesentlichkeitsanalyse Als Ergebnis der doppelten Wesentlichkeitsanalyse wurden insgesamt fünf für die Deutsche EuroShop wesentliche Themenfelder festgelegt: „Klimawandel“, „Umweltver- schmutzung“, „Wasser- und Meeresressourcen“, „Kreis- laufwirtschaft“ und „Unternehmenspolitik“. In der nachfolgenden Tabelle sind die jeweils zu ge- hörigen, wesentlichen Unterthemen bzw. IRO-Bereiche sowie die Position in der Wertschöpfung aufgeführt: Thema Klimawandel (E1) Identifizierter IRO-Bereich Anpassung an den Klimawandel Klimaschutz Energie Wasser (E3) Umweltverschmutzung (E2) Verschmutzung von Luft, Wasser, Boden Wasser (Verbrauch, Entnahme) Abfall Unternehmenskultur Korruption und Bestechung Kreislaufwirtschaft (E5) Unternehmenspolitik (G1) Management von Lieferantenbeziehungen Insgesamt wurden 19 wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen bzw. IRO im Zuge der doppelten Wesentlich- keitsanalyse identifiziert und den verschiedenen Unter- themen zugeordnet. Die als wesentlich identifizierten Auswirkungen, Risiken und Chancen werden im nächsten Schritt in das Risiko- management integriert, über verschiedene Kennzahlen operationalisiert und systematisch intern und extern (über Zertifizierungen) überwacht. Dort, wo solche Ansätze noch fehlen, sind entsprechende Ziele, Maßnahmen und Moni- toring-Prozesse kurz- bis mittelfristig vorgesehen. Dies schafft die Basis für die Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeitsstrategie und ein transparentes Nach- haltigkeitsreporting, in dem wir regelmäßig Fortschritte und Verbesserungsmaßnahmen kommunizieren. 81 Luftbild von Hameln: Die historische Fassade der Stadt-Galerie ist rechts neben der Marktkirche St. Nicolai gut zu erkennen. Schritt 5: Abschließende Validierung aller Auswirkungen, Risiken und Chancen Im fünften und letzten Schritt bzw. in der abschließenden Validierungsphase werden die Ergebnisse der IRO-Bewer- tungen einer abschließenden Plausibilitätsprüfung unter- zogen. Dazu finden mehrere Diskussionen, Abstimmungs- runden und Gegenchecks in unterschiedlichen Formaten statt – insbesondere innerhalb des zentralen, in die doppelte Wesentlichkeitsanalyse eingebundenen Teams. Die wesentlichen IRO sollen 2025 nach eingehender Dis- kussion vom Vorstand final bestätigt und dem Aufsichtsrat vorgestellt werden. Das im Berichtsjahr erstmals nach den Anforderungen der ESRS durchgeführte Verfahren zur doppelten Wesentlich- keitsanalyse wird bei Bedarf im kommenden Jahr über- prüft und weiterentwickelt. Dabei sollen – je nach Daten- lage – primär zusätzliche Teile der Wertschöpfungskette in die Analyse einbezogen werden.

ESG Report Nachhaltigkeit auf höchstem Niveau WIE GEBÄUDE VON INTELLIGENTEN TECHNOLOGIEN PROFITIEREN HÖCHSTE AUSZEICHNUNG FÜR NACHHALTIGES MANAGEMENT Die Bedeutung nachhaltigen Wirtschaftens wächst stetig, und auch im Bereich der Immobilien wird immer mehr Wert auf umweltfreundliche Lösungen gelegt. Ein beein- druckendes Beispiel dafür ist die erfolgreiche Rezerti- fizierung von 20 unserer 21 Shoppingcenter nach dem anspruchsvollen Standard „Gebäude im Betrieb 2020“ der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, kurz DGNB. Was diese Leistung besonders hervorhebt, sind die ver- schärften Anforderungen der aktuellen DGNB-Version. Erstmals mussten beispielsweise Klimarisikoanalysen und Klimaschutzfahrpläne erstellt werden. Trotz dieser Herausforderungen erzielten unsere Center ein heraus- ragendes Ergebnis: 20-mal Gold und sogar einmal Platin. INTELLIGENTE TECHNOLOGIEN ALS SCHLÜSSEL ZUM ERFOLG Besonders die Stadt-Galerie in Passau mit Platin-Aus- zeichnung überzeugte durch innovative Ansätze. Ein wesentlicher Faktor war der Einsatz eines KI-unter- stützten Anlagenmonitorings. Dieses System ermöglicht eine umfassende Auswertung der relevanten Betriebs- daten aller technischen Anlagen. Durch die kontinuierliche Überwachung und Optimierung der Anlagen können Energieeinsparungen erzielt und Umweltrisiken minimiert werden. DGNB Nachhaltigkeitszertifikat Aus- zeichnung Center INLAND 1 Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Ts. Gold Gold 2 A10 Center, Wildau/Berlin Gold 3 Altmarkt-Galerie, Dresden 4 Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim Gold Gold 5 Herold-Center, Norderstedt Gold 6 Rathaus-Center, Dessau Gold 7 Allee-Center, Magdeburg 8 Billstedt-Center, Hamburg Gold 9 Phoenix-Center, Hamburg Gold Gold 10 Saarpark-Center, Neunkirchen Gold 11 Forum, Wetzlar 12 Allee-Center, Hamm Gold Gold 13 City-Galerie, Wolfsburg Gold 14 City-Arkaden, Wuppertal 15 City-Point, Kassel Gold Platin 16 Stadt-Galerie, Passau Gold 17 Stadt-Galerie, Hameln AUSLAND 18 Olympia Center, Brünn, Tschechien Gold 19 Galeria Bałtycka, Danzig, Polen Gold 20 City-Arkaden, Klagenfurt, Österreich Gold 21 Árkád, Pécs, Ungarn Gold STADT-GALERIE PASSAU Gold Platin 82

Deutsche EuroShop s theMALL life FAZIT Die erfolgreiche Rezertifizierung unserer Shoppingcenter zeigt, dass intelligente Technologien und ein systemati- scher Ansatz einen wesentlichen Beitrag zur Nachhaltig- keit leisten können. Auch in Zukunft wird es entscheidend sein, innovative Lösungen zu entwickeln und umzusetzen, um den Herausforderungen des Klimawandels zu be gegnen. DIE ZUKUNFT IM BLICK: DGNB 2025 UND KONTINUIERLICHE VERBESSERUNG Die Kriterien für die DGNB-Zertifizierung werden voraus- sichtlich im Jahr 2025 erneut angepasst. Es ist zu erwarten, dass die Anforderungen weiter steigen. Um auch zukünftig Bestleistungen im Bereich Nachhaltigkeit zu erzielen, ist ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess unerlässlich. DAS PDCA-VERFAHREN: EIN BEWÄHRTER ANSATZ FÜR NACHHALTIGES MANAGEMENT Ein bewährter Ansatz zur Umsetzung von Nachhaltigkeits- zielen ist das PDCA-Verfahren (Plan-Do-Check-Act). Dieser Zyklus ermöglicht es, Maßnahmen systematisch zu pla- nen, umzusetzen, zu überprüfen und anzupassen. Durch die Erfassung und Auswertung relevanter Verbrauchs- daten können Optimierungspotenziale identifiziert und ausgeschöpft werden. ACT Maßnahmen definieren PLAN Ziel verein baren Kontinuierlicher Verbesserungs- prozess CHECK Messdaten analysieren DO Messdaten erfassen 83

ESG Report Smartes Anlagenmonitoring SENKT KOSTEN UND CO₂-EMISSIONEN Wie funktioniert das? Unser Dienstleister aedifion hat dabei eine wichtige Rolle gespielt. Er hat Systeme implementiert, die die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben des GEG § 71a sichern, was durch ein Gutachten des TÜV Rheinland bestätigt wurde. Die Systeme bieten folgende Funktionen: Datenzugriff: Die Systeme ermöglichen den Zugriff auf Verbrauchsdaten über gängige Schnittstellen. Kontinuierliche Überwachung: Alle Haupt- energieträger und gebäudetechnischen Systeme werden fortlaufend überwacht, protokolliert und analysiert. Effizienzanalyse: Die Systeme erkennen Energieverschwendung und zeigen Verbesserungspotenziale auf. Zielwerte: Es werden Zielwerte für die Energieeffizienz des Centers festgelegt. Verantwortlichkeit: Für das Energiemanagement muss eine verantwortliche Person oder ein Unternehmen benannt sein. Was bedeutet das für die Zukunft? Durch die Umsetzung dieser Maßnahmen können Einkaufszentren ihren Energieverbrauch senken und somit einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leis- ten. Die digitale Energieüberwachungstechnik ermöglicht es, Energieeffizienz kontinuierlich zu ver- bessern und Kosten zu senken. Mit aedifion wird in unseren Centern ein smartes Anlagenmonitoring eingesetzt, das den Betrieb von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen optimiert. Die Software überwacht Betriebs- parameter in Echtzeit und identifiziert Einspar- potenziale. aedifion unterstützt anschließend das Betreiberteam bei der Umsetzung der Einsparmaßnahmen – für geringere Kosten und CO₂-Emissionen. Als anerkannte DGNB-Dienst- leistung erleichtert sie uns zudem die Erfüllung von Nachhaltigkeitsstandards. CLEVER ÜBERWACHT, NACHHALTIG GESPART: WIE INTELLIGENTE TECHNOLOGIE GEBÄUDE EFFIZIENTER MACHT Stellen Sie sich vor, ein Gebäude könnte selbstständig erkennen, wo Energie verschwendet wird, und diese Ver- schwendung automatisch stoppen. Klingt nach Zukunfts- musik? Mit dem in unseren Centern eingesetzten Anlagen- monitoring der aedifion GmbH ist das Realität. Die innovative Technologie ermöglicht es, den Energiever- brauch von Gebäuden zu senken, Kosten zu sparen und gleichzeitig einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten. Energieeffizienz in Einkaufszentren: Moderne Technik macht‘s möglich In Deutschland gelten neue, strengere Anforde- rungen an die Energieeffizienz von großen Ein- kaufszentren. Diese Anforderungen basieren auf dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und zielen darauf ab, den Energieverbrauch dieser Gebäude deutlich zu reduzieren. Was wurde gefordert? Bis zum 31. Dezember 2024 mussten alle betroffenen Einkaufszentren mit einer digitalen Energieüberwachungstechnik ausgestattet werden. Diese Technik ermöglicht es, den Energie- verbrauch kontinuierlich zu überwachen, zu analysieren und zu optimieren. 84

WIE FUNKTIONIERT DAS? Das Herzstück des Systems ist eine intelligente Software, die rund um die Uhr alle technischen Anlagen im Blick behält – von Heizung und Lüftung bis zur Klimaanlage (HLK). Sensoren erfassen in Echtzeit wichtige Daten wie Temperaturen, Drücke und Ventilstellungen. Diese Daten werden in einer sicheren Cloud-Plattform zusammen- geführt und von der Software analysiert. DIE VORTEILE IM ÜBERBLICK Transparenz und Kontrolle Die Haustechniker haben jederzeit einen klaren Überblick über den Zustand der technischen Anlagen. Die Software erkennt sofort, wenn etwas nicht optimal läuft, und gibt maßgeschneiderte Handlungsempfehlungen. Energieeffizienz und Kosteneinsparung Durch die Optimierung der Anlagen kann der Energieverbrauch und damit die Energiekosten in unseren Centern deutlich gesenkt werden. Weniger Energieverbrauch bedeutet auch weniger CO2-Emissionen – gut für die Umwelt! Nachhaltigkeit Das eingesetzte Anlagenmonitoring von aedifion ist sogar von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) anerkannt und hilft uns, unsere Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Komfort Die Software kann, nach einer Einar- beitungsphase, nach Bedarf selbstständig Anlagen optimal einstellen. Der Anbieter unterstützt uns umfassend mit einem Full-Service-Paket, z. B. bei der Datenerhebung und Umsetzung der Maßnahmen. Deutsche EuroShop s theMALL life GALERIA BAŁTYCKA DANZIG, POLEN DER UNTERSCHIED ZUM ENERGIEMONITORING Oft wird das Anlagenmonitoring mit dem Energie- monitoring verwechselt. Beide Systeme haben das Ziel, den Energieverbrauch zu senken, gehen aber unter- schiedlich vor: Das Anlagenmonitoring überwacht die Betriebsparameter der technischen Anlagen. Das Energiemonitoring erfasst die Verbrauchsdaten von Zählern. Vereinfacht gesagt: Das Anlagenmonitoring schaut, wie die Anlagen arbeiten, das Energiemonitoring schaut, wie viel Energie sie verbrauchen. Beide Systeme können pa- rallel eingesetzt werden und ergänzen sich ideal. FAZIT Das smarte Anlagenmonitoring ist für uns eine Investition in die Zukunft. Es hilft uns, unsere Shoppingcenter effizi- enter zu betreiben, Kosten zu reduzieren und einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. 85

ESG Report E-Ladesäulen NEU IM MAIN-TAUNUS-ZENTRUM UND RHEIN-NECKAR-ZENTRUM: DIE NIO POWER SWAP STATION Der chinesische Hersteller von Elektroautos NIO hat als erstes Unternehmen weltweit mit seinen Power Swap Sta- tions eine neuartige Ladelösung entwickelt, die einen voll- automatischen Batterieaustausch in rund drei Minuten ermöglicht. Die leere Batterie wird einfach und schnell in der Station gegen eine geladene getauscht. Dabei kann man vorab über das Auto eine Batterie reservieren und sich zu der nächsten Station navigieren lassen. Dort parkt man den Wagen auf einer markierten Fläche und alles Weitere übernimmt die intelligente Technik, inkl. des fern- gesteuerten Einparkens in die Station sowie den komplet- ten Akkuwechsel. Aktuell gibt es in Europa ca. 60 NIO Power Swap Stations, zwei davon befinden sich in unse- rem Portfolio: im Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach/ Frankfurt und im Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim/ Mannheim. Mehr Informationen sowie ein Video zur NIO Power Swap Station finden Sie hier: DAS LADEKONZEPT FÜR UNSER PORTFOLIO Mindestens 1 % unserer Stellplätze sollen zukünftig mit einem Ladepunkt ausgestattet sein. Zugang für E-Fahrzeuge aller Marken Lademöglichkeiten für mobilitätseingeschränkte Personen Vielfältige Zahlungsmöglichkeiten inkl. Ad-hoc- Zahlung Bedarfsgerechtes Ladeangebot für Dauerparker, Center-Kunden und „Charging-Kunden“ Im Parkhaus des Rathaus-Centers Dessau stehen Kunden vier E-Ladesäulen zur Verfügung ÜBERSICHT DER E-LADE-INFRASTRUKTUR IN UNSEREM PORTFOLIO Objekt Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim Rathaus-Center, Dessau A10 Center, Wildau/Berlin Forum, Wetzlar Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Frankfurt Olympia, Brünn, Tschechien Anzahl Ladepunkte Ladeart 32 AC/DC/HPC 4 AC 22 DC/HPC 4 AC 33 AC/HPC 34 AC/HPC Anbieter/CPO Allego,Tesla, NIO - Allego,Tesla Energie- und Wassergesellschaft mbH Symcharge, Tesla, Allego, NIO Tesla, Telparny, EON * Weitere Standorte befinden sich in der Planung. AC = Wechselspannung DC = Gleichspannung und höhere Leistung HPC = High-Power-Charging 86

Ökostrom Deutsche EuroShop s theMALL life 2024 hatten alle unsere 21 Shoppingcenter Lieferverträge mit Versorgern, die regenerative Energiequellen wie z. B. Wasserkraft zur Stromerzeugung nutzen, 20 Center bezogen ausschließlich Ökostrom. Der TÜV Süd hat diesen für unsere Center in Deutschland mit dem anerkannten Prüfzeichen „Ökostrom“ zertifiziert. Das verbliebene Center wurde für das Lieferjahr 2025 vollständig auf Ökostrom umgestellt. Unsere 21 Shoppingcenter bezogen 2024 insgesamt rund 66,1 Mio. kWh Ökostrom. Das entsprach 82 % des Strom- bedarfs für den Betrieb der Einkaufszentren. Der Kohlen- dioxid-Ausstoß hat sich damit nach vorsichtigen Be rechnungen um rund 23.758 Tonnen reduziert – das entspricht dem CO2-Jahresausstoß von über 1.080 Zwei- per so nen haushalten. Zusätzlich wird der Energiever- brauch unserer Shoppingcenter z. B. mit Wärmetauschern und LED-Lampen reduziert. REDUZIERUNG DES CO2-AUSSTOSSES UND DES STROMVERBRAUCHS in Tsd. t, in Tsd. MWh 100 Anzahl beteiligte Shopping-Center 24 18 12 6 0 75 50 25 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Anzahl beteiligte Shopping-Center CO2-Reduzierung in Tsd. t Verbrauch gesamt in Tsd. MWh 87

ESG Report Hinweisgebersystem INFOBOX „Whistleblower“ ist der englische Begriff für eine Person, die für die Öffentlichkeit wichtige Informationen aus einem geheimen oder geschützten Zusammenhang veröffentlicht. WAS IST EIN HINWEISGEBERSYSTEM? COMPLIANCE KOMPAKT Als börsennotiertes Unternehmen ist es – auch im Interesse unserer Aktionäre – unsere Pflicht, jede Form unrecht- mäßigen oder gar kriminellen Handelns innerhalb des eigenen Einflussbereichs zu verhindern. Dazu gehört, Meldewege bereitzustellen, damit Mitarbeitende und externe Personen einfach und vertraulich Hinweise auf ein mögliches Fehlverhalten geben können. Große Wirtschaftsskandale wie der Fall „Wirecard“ oder das sogenannte „Diesel-Gate“ sorgen dafür, dass sich das Thema „Whistleblowing“ in den Nachrichten hält und der Gesetzgeber weitere Regulierungen vorantreibt – zuletzt die EU-Whistleblowing-Richtlinie, die in Deutschland in das sogenannte Hinweisgeberschutzgesetz mündete. In diesem Zusammenhang tauchen die Begriffe Whistleblowing- System oder Hinweisgebersystem häufig auf. Mittels eines Hinweisgebersystems können Whistleblower bzw. Hinweisgeber – beispielsweise Beschäftigte eines Unternehmens bzw. einer Organisation, Lieferanten oder Kunden – anonyme Hinweise über beobachtete Missstände oder Regelverstöße melden, ohne Angst vor negativen Kon- sequenzen haben zu müssen. Hinweisgeber müssen sich also nicht vor Kündigung, Diskriminierung am Arbeitsplatz oder Einschüchterung fürchten. Bei einem digitalen Hinweisgebersystem, so wie es die Deutsche EuroShop einsetzt, handelt es sich um eine Soft- ware (genauer gesagt um eine Software-as-a-Service- Lösung), über die Hinweisgeber eine Meldung auf unserer Website abgeben können. Das Meldesystem ist damit zu jeder Zeit und von jedem Ort aus erreichbar und liefert eine zentrale Anlaufstelle für Hinweisgeber. Beim Melden ist eine sogenannte Fallmaske auszufüllen, über die wichtige Informationen abgefragt werden. Dabei steht es dem Hinweisgeber frei, ob er seine persönlichen Daten hinterlässt oder ob er anonym meldet. In diesem Fall legt das Meldesystem ein Postfach an, über das der Fall- bearbeiter mit dem Hinweisgeber weiter kommunizieren kann, ohne die Identität offenlegen zu müssen. Das System ist dabei leicht und intuitiv bedienbar. Geht ein Hinweis beim Compliance Manager ein, prüft er den Fall und leitet weitere Schritte ein. Dabei ist nach Wunsch jederzeit eine voll- ständige Anonymität des Hinweisgebers gewährleistet. www.deutsche-euroshop.de/compliance 88

Green-Lease-Verträge s theMALL life Deutsche EuroShop Eine Schlüsselrolle zu mehr Energieeffizienz und Res- sour censchutz in Shoppingcentern nehmen die Shop- betreiber ein. Schließlich können sie etwa durch eine energieschonende Bewirtschaftung ihrer Verkaufsflächen einen erheblichen Teil des gesamten Energieverbrauchs be ein flussen. Seit Ende 2015 werden daher bei Neu ver- mietungen sogenannte Green-Lease-Verträge verwendet. Darin verpflichtet sich die Deutsche EuroShop ebenso wie ihre Mieterpartner, das Mietverhältnis an nachhaltigen Kri- terien auszurichten. Vorgaben zur Verwendung der Mate- rialien beim Aus- und Umbau der Mietflächen sowie Rege- lung zur energieschonenden Bewirtschaftung sind Teil der Verträge. 2023 wurden die Green-Lease-Vereinbarungen strengeren Anforderungen unterworfen und zum verpflichtenden Bestandteil der Mietverträge gemacht, um gemeinsam dem Ziel eines CO2-neutralen Gebäudebestands ein weiteres Stück näher zu kommen. Der Green Lease 2.0 Mietvertrag beinhaltet u. a. folgende Verpflichtungen: Nutzung von Ökostrom Einsatz energiesparender LED-Beleuchtung Offenlegung von Verbrauchsdaten Ende 2024 waren für 43,6 % der Mietflächen des Portfolios der Deutsche EuroShop Green-Lease-Verträge abge- schlossen. Die Stadt-Galerie in Hameln war mit 72,3 % der Mietflächen, die Green-Lease-Vereinbarungen haben, im abgelaufenen Geschäftsjahr ganz oben auf der Liste der DES-Center. Es ist ein fortlaufendes Ziel, jedes Jahr den Anteil der Green-Lease-Verträge in allen Centern weiter zu erhöhen. Mehr zu „Green Lease“ gibt es beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss unter: www.zia-deutschland.de/ project/green-lease-2-0-vom-grunen-mietvertrag-zum- esg-lease STADT-GALERIE HAMELN Für 43,6 % der Mietflächen des Portfolios der Deutsche EuroShop waren Ende 2024 Green-Lease-Verträge abge schlossen 89

ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2024 EINFÜHRUNG Wir berichten über unsere Energie-, Treibhausgas-, Was- ser- und Abfallauswirkungen sowie über soziale und Governance-Maßnahmen in Übereinstimmung mit der vierten Ausgabe der Richtlinien aus den European Public Real Estate Association (EPRA) Sustainability Best Prac- tices Recommendations (sBPR). Unsere Berichterstattung ist in zwei Abschnitte unterteilt: 1. Übergreifende Empfehlungen 2. Kennzahlen zur Nachhaltigkeitsleistung ÜBERGREIFENDE EMPFEHLUNGEN ORGANISATORISCHE GRENZEN Wir verwenden für unsere Datengrenzen den Ansatz der operativen Kontrolle. Dieser umfasst 21 Vermögenswerte. Zwischen 2023 und 2024 gab es keine Veränderungen in unserem Portfolio, sodass der Umfang der Vermögens- werte, die in unsere absoluten und flächenbereinigten Leistungskennzahlen einfließen, unverändert geblieben ist. ABDECKUNG GRENZEN – BERICHTERSTATTUNG ÜBER DEN VERBRAUCH VON VERMIETER UND MIETERN Der angegebene Stromverbrauch umfasst nur den Strom, den wir als Vermieter kaufen, und bezieht sich auf die Gemeinschaftsbereiche. Der Stromverbrauch der Mieter wird nur bei einem Shoppingcenter angegeben. Da es bei Brennstoff, Fernwärme und -kälte, Wasser und Abfall nicht möglich ist, den Verbrauch von Gemein- schafts- und Mieterbereichen zu trennen, sind die Daten der Mieter in den angegebenen Zahlen enthalten. ANALYSE – NORMALISIERUNG Bei der Berechnung der Intensitäten haben wir unterschied- liche Methoden angewendet, weil wir davon überzeugt sind, dass damit der Verbrauch unserer Shoppingcenter besser dargestellt wird. Wir berechnen die Energie- und Treibhaus- gasintensität auf Grundlage von Quadratmetern und die Wasserintensität auf Grundlage der Besucherzahl, da unser Wasserverbrauch stark von der Besucherzahl abhängt. Aus dem gleichen Grund berichten wir für unsere eigenen Büros über die Energie- und Emissionsintensität anhand der von uns genutzten Fläche, während die Wasserintensität anhand der Gesamtzahl der Mitarbeitenden berechnet wird. Unser Bericht umfasst alle Immobilien innerhalb der oben definierten organisatorischen Grenzen, bei denen wir als Vermieter für den Einkauf von Versorgungsleistungen ver- antwortlich sind (siehe Grenzen – Berichterstattung über den Verbrauch von Vermietern und Mietern). Unsere EPRA- Angaben für 2024 umfassen 100 % des Portfolios. ANALYSE – SEGMENTANALYSE (NACH OBJEKTART, GEOGRAFISCHEM STANDORT) Wir haben keine Segmentanalyse durchgeführt, da sich unser Portfolio aus Shoppingcentern zusammensetzt, die in ähnlichen Klimazonen liegen sowie ein ähnliches Alter und größtenteils eine ähnliche EPC-Bewertung aufweisen. SCHÄTZUNG DES VOM VERMIETER ERFASSTEN STROMVERBRAUCHS Keine unserer Verbrauchszahlen ist geschätzt, Daten- lücken werden bei Bedarf auf der Grundlage früherer Verbrauchszahlen gefüllt. In diesem Jahr haben wir die Gasverbrauchsdaten aus dem Jahr 2023 für vier Shopping center verwendet – ebenso wie die Wasserver- brauchsdaten für 2023 für vier Shoppingcenter. In vier weiteren Centern haben wir den fehlenden Monat auf Basis der verfügbaren Daten der elf Monate geschätzt und dann die Zahlen addiert, um ein vollständiges Berichtsjahr darzustellen. Außerdem waren in einem Shoppingcenter die Daten für zwei der drei Zähler nicht verfügbar, sodass wir dafür Daten aus dem Jahr 2023 verwendet haben. THIRD PARTY ASSURANCE (BESTÄTIGUNG DURCH UNABHÄNGIGE DRITTE) Wir haben keine Third Party Assurance. OFFENLEGUNG ZU EIGENEN BÜROS Der Verbrauch für die von uns selbst genutzten Büros wird getrennt von unserem Portfolio ausgewiesen. Siehe Tabelle Leistungsmessgrößen Umwelt der eigenen Büros auf Seite 96. 90

Deutsche EuroShop s theMALL life LEISTUNGSNARRATIV Wasser Portfolioleistung Energie In diesem Jahr haben wir den Bezug von Strom aus er- neuerbaren Energien erhöht (etwa 66,1 Mio. kWh Öko- strom im Jahr 2024). Dies machte 82 % des Stroms aus, der für den Betrieb unserer 21 Shoppingcenter benötigt wird. Wir arbeiten kontinuierlich an einer Verringerung unseres Verbrauchs. In diesem Jahr reduzierten wir den Energie- verbrauch in einigen unserer Shoppingcenter durch den Einsatz von Wärmetauschern und die Umstellung auf energiesparende LED-Leuchtmittel. Zu den weiteren Maß- nahmen zählten das Ausschalten der Beleuchtung, die Anpassung der Schaltzeiten an die Lichtintensität im Freien und die Optimierung der Lüftungs- und Klima- anlageneinstellungen, um in einigen Shoppingcentern den Energieverbrauch der Kühlsysteme zu verringern. Weitere zusätzliche Maßnahmen, die in diesem Jahr unternommen wurden, sind unter „Andere erwähnenswerte ESG-Aktivi- täten im Jahr 2024“ (Seite 92) aufgeführt. Insgesamt gab es in unserem Portfolio gegenüber dem Vorjahr keine Veränderung der Energieintensität. Obwohl wir einige unserer Zahlen für 2023 anpassen mussten, da Rechnungen zuvor nicht verfügbar waren, erreichten wir sowohl beim absoluten als auch beim vergleichbaren Fernwärme- und Fernkälteverbrauch einen Rückgang von 3 %. Auch der absolute sowie der vergleichbare Brenn- stoffverbrauch ging um 3 % zurück. Für die Berechnung des vergleichbaren Brennstoffverbrauchs musste bei vier Shoppingcentern der Vorjahresverbrauch angesetzt wer- den. Dieser Reduzierung stand ein Anstieg des absoluten sowie des vergleichbaren Stromverbrauchs von 2 % gegenüber. Treibhausgasemissionen Wie im letzten Jahr haben wir sowohl marktbasierte als auch standortbezogene Scope-2-Treibhausgasemissionen gemeldet und die Vorjahreswerte entsprechend angepasst. Marktbasierte Emissionsfaktoren machen im Jahr 2024 82 % unseres Stroms aus, der aus vom TÜV Süd zerti- fizierten grünen Verträgen mit deutschen Einkaufszentren stammt. Für die 18 % des gelieferten Stroms, die nicht aus erneuerbaren Quellen stammen, waren zum Zeitpunkt der Veröffentlichung keine Lieferantenfaktoren verfügbar, weshalb wir standortbezogene Faktoren verwendet haben. Wir arbeiten daran, für künftige Veröffentlichungen geeignete Restfaktoren für dieses Szenario zu ermitteln. Aufgrund des geringeren Brennstoffverbrauchs gingen die Scope-1-Emissionen um 3 % zurück. Die indirekten, marktbasierten Treibhausgasemissionen verringerten sich um 4 % während die standortbezogenen Emissionen gegenüber 2023 unverändert blieben. Diese Daten sind nicht klimabereinigt. Mit 548.353 m3 im Jahr 2023 und 568.978 m3 im Jahr 2024 verzeichneten wir einen Anstieg des Wasserver- brauchs in absoluten Zahlen und auf vergleichbarer Flä- che um 4 %. Dieser Anstieg kann auf einen Zuwachs der Besucherzahlen zurückgeführt werden. Aufgrund fehlen- der Zählerablesungen haben wir Zählerdaten aus dem Jahr 2023 extrapoliert, um die Datenlücken in vier Shoppingcentern zu schließen. Die Wasserintensität unse- res Portfolios blieb gegenüber dem Jahr 2023 unver- ändert und es wurden im Jahr 2024 erneut 0,004 m3/ Besucher verzeichnet. Unser Wasser stammt zu 100 % aus der kommunalen Versorgung. Abfall Wir arbeiten mit den Mietern zusammen, um die Müll- trennung zu fördern und den Anteil der recycelten Abfälle zu erhöhen. Dazu führen wir Abfallwirtschaftsanalysen durch, geben ein Rundschreiben an die Mieter heraus, das zur Mülltrennung auffordert, und haben einen Artikel über Mülltrennung in der App für die Mieter der Shoppingcenter veröffentlicht. Wir streben eine kontinuierliche Ver- besserung der Datenqualität an und arbeiten gerade mit einem Dienstleister zusammen, der uns bei diesem Ziel unterstützt. Im Jahr 2024 haben wir die aktualisierten Daten des Dienstleisters für den gesamten nationalen Bereich verwendet, was zu präziseren Werten führte und die Erklärung von Abweichungen im direkten Vorjahres- vergleich erleichterte. Dies ermöglicht einen einheit- licheren Ansatz für alle Shoppingcenter. Für sieben unserer 21 Shoppingcenter liegen uns keine Daten zum Biomüll vor. Gebäudezertifizierung Im Jahr 2024 gab es durch einen neuen und strengeren Kriterienkatalog für die Gebäudezertifizierung, der im letzten Jahr eingeführt wurde, Veränderungen bei der DGNB-Einstufung. Diese führte zu einer Rezertifizierung von 20 unserer 21 Shoppingcenter. Das verbleibende Shoppingcenter, Olympia Brünn, wird 2025 neu zertifiziert werden. In diesem Jahr bestand unser Portfolio aus 97 % mit Gold zertifizierten Vermögenswerten, ein Anstieg gegenüber dem Wert von 57 % im Jahr 2023. Darüber hinaus waren 3 % unseres Portfolios mit Platin zertifiziert. Einige dieser positiven Rezertifizierungen können wir mit innovativen Ansätzen in Verbindung bringen, die wir in unseren Zentren umgesetzt haben. Die Stadt-Galerie in Passau, die mit Platin ausgezeichnet wurde, setzt bei- spielsweise ein technisches Monitoringsystem ein, das eine umfassende Bewertung der relevanten Betriebsdaten einschließlich Strom und Wasser ermöglicht. 91

ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2024 Unsere Aufteilung für 2024 ist wie folgt: GREEN-LEASE-VEREINBARUNGEN DGNB Platin: 1. Stadt-Galerie, Passau Dies macht 3 % unseres Portfolios nach vermietbarer Flä- che aus. DGNB Gold: Inland 1. A10 Center, Wildau/Berlin 2. Allee-Center, Hamm 3. Allee-Center, Magdeburg 4. Altmarkt-Galerie, Dresden 5. Billstedt-Center, Hamburg 6. City-Arkaden, Wuppertal 7. City-Galerie, Wolfsburg 8. City-Point, Kassel 9. Forum, Wetzlar 10. Herold-Center, Norderstedt 11. Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Frankfurt 12. Phoenix-Center, Hamburg 13. Rathaus-Center, Dessau 14. Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim 15. Saarpark-Center, Neunkirchen 16. Stadt-Galerie, Hameln Ausland 1. Árkád, Pécs, Ungarn 2. City Arkaden, Klagenfurt, Österreich 3. Galeria Bałtycka, Gdansk, Polen 4. Olympia Center, Brünn, Tschechische Republik Zusammen machen diese Zentren 97 % unseres Portfolios nach vermietbarer Fläche aus. ANDERE ERWÄHNENSWERTE ESG-AKTIVITÄTEN IM JAHR 2024 Betriebsmonitoring durch aedifion Da in Deutschland strengere Anforderungen an die Energieeffizienz von großen Shoppingcentern gelten, wur- den alle betroffenen Zentren bis Jahresende mit einem digitalen Energiemonitoring (aedifion) ausgestattet. Mit diesen Systemen können wir den täglichen Betrieb über- wachen und mögliche Sparpotenziale identifizieren, sodass wir den Energieverbrauch senken und unsere Nachhaltigkeitsziele erreichen. 92 In unseren Mietverträgen sind weiterhin „Green Leases“ enthalten, um die Nutzung erneuerbarer Energien, LED- Beleuchtung und den transparenten Datenaustausch zu fördern. Bis zum Jahresende 2024 waren für 43,6 % des Mietflächenportfolios von Deutsche EuroShop Green- Lease-Vereinbarungen geschlossen. Die Stadt-Galerie in Hameln stand durch einen Anteil von über 72,3 % bei Mietflächen mit Green-Lease-Vereinbarung ganz oben auf der Liste unserer Einkaufszentren. LEISTUNG DER EIGENEN BÜROS Im Jahr 2024 ging der Stromverbrauch in unseren eigenen Büros um 11 % zurück, was höchstwahrscheinlich zum diesjährigen Rückgang unserer Energieintensität um 2 % führte. Wir nutzen in unserem Büro auch Fernwärme und -kühlung, haben jedoch seit 2022 keine Verbrauchsdaten erhalten und geben daher das dritte Jahr in Folge den gleichen Wert von 50.171 kWh an. In unseren eigenen Büros werden keine Brennstoffe verwendet. Da wir damit begonnen haben, die Berichterstattung über unser Portfolio auf einen marktbasierten Ansatz umzu- stellen, weisen wir die Performance unserer eigenen Büros auf der gleichen Grundlage aus. Der gesamte von uns bezogene Strom stammt aus erneuerbaren Energien, weshalb wir einen Emissionsfaktor von 0 kg CO2/kWh ver- wenden. Da zum Zeitpunkt der Veröffentlichung keine marktbasierten Emissionsfaktoren für Scope-2-THG- Emissionen aus Fernwärme verfügbar waren, wurden standortbasierte Emissionsfaktoren verwendet. Der Wasserverbrauch stieg um 19 %. Im Jahr 2023 lag der Verbrauch bei 30 m³, im Jahr 2024 bei 35,5 m³. Die Wasser- zähler vor Ort ermöglichen es uns, den Verbrauch kontinuierlich zu überwachen. Im Jahr 2024 verzeichneten wir einen Anstieg der Abfälle um 4 %, der damit unter dem Zuwachs um 10 % im Jahr 2023 lag. Recycelte Abfälle gingen 2024 um 12 % zurück, wobei der gesamte Anteil der recycelten Abfälle von 56 % im Jahr 2023 auf 44 % im Jahr 2024 fiel. LEISTUNGSKENNZAHLEN SOZIALES UND GOVERNANCE Wir berichten über die sBPR-Kennzahlen der EPRA aus den Bereichen Soziales und Corporate Governance, die angesichts unseres Mitarbeitendenprofils wesentlich sind und für die wir die erforderlichen Informationen erheben können. Die Deutsche EuroShop AG beschäftigt direkt sieben hauptamtliche Mitarbeitende und unser Vorstand besteht aus neun Mitgliedern. Entsprechend dem deutschen Aktienrecht hat die Deutsche EuroShop AG eine duale Füh- rungs- und Kontrollstruktur mit zwei Organen – Vorstand und Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mit- gliedern, von denen drei unabhängig sind. Ohne den Vorstand sind 43 % unserer Mitarbeitenden weiblich. Unsere Berichterstattung zur Geschlechterviel- falt steht im Einklang mit dem Deutschen Corporate

Deutsche EuroShop s theMALL life Governance Kodex, und unser Ansatz sowie unsere Leis- tungen sind im Kapitel „Corporate Governance“ dieses Berichts ausführlich beschrieben (siehe Seite 111). Infor- mationen über die Zusammensetzung unseres Aufsichts- rats, unsere Verfahren zur Nominierung und Auswahl von Mitgliedern und die Vermeidung von Interessenkonflikten sind ebenfalls in diesem Abschnitt enthalten. Im Jahr 2024 nahmen 63 % unserer Mitarbeitenden an Schulungen mit einer durchschnittlichen Dauer von 15 Stunden pro Person teil. Die Schulungen konzentrieren sich auf den Aufbau von Fähigkeiten und Kenntnissen, die wir zur Umsetzung unserer Geschäftsstrategie benötigen, sowie auf die Unterstützung der beruflichen Entwicklungs- ziele unserer Mitarbeitenden. Emp-Dev ist als nicht zutreffend markiert, weil zwar alle Mitarbeitenden jährlich mit dem Vorstand zusammentreffen und somit die Möglich- keit zu einem offenen Gespräch haben, diese Treffen aber nicht Teil eines formellen Beurteilungsprozesses sind. Aufgrund der geringen Zahl an Mitarbeitenden in Vollzeit (d. h. sieben Personen) gibt es keine separate Lohnpolitik Allerdings gibt es derzeit keine Funktionen, die von mehr als einer Person wahrgenommen werden, sodass es bei der Deutsche EuroShop keine ungleiche Vergütung (Diversity Pay) gibt. Aus dem gleichen Grund ist eine Berichterstattung über Gesundheit und Sicherheit der Mit- arbeitenden (H&S-Emp) nicht sinnvoll. Dennoch können wir berichten, dass sich im Berichtszeitraum keine Arbeitsunfälle ereignet haben. Im Jahr 2024 sind zwei Mit- arbeitende in das Unternehmen eingetreten, 2023 war es eine Person. Die Fluktuationsrate betrug 2024 15 %, wäh- rend sie im Jahr 2023 bei 0 % lag. Die ECE als beauftragter Manager aller Shoppingcenter des Portfolios der Deutsche EuroShop AG hat einen externen Dienstleister für Arbeitsschutz beauftragt, der sicherstellt, dass unsere Vermögenswerte alle gesetz- lichen Arbeitsschutzanforderungen erfüllen. Dieses Ziel wird erreicht, indem wir den Mitarbeitenden umfangreiche Unterlagen, Richtlinien und Anweisungen zu Evakuierungs- maßnahmen im Brandfall zur Verfügung stellen, Ersthelfer und Brandschutzhelfer schulen und Anleitungen für Krisenfälle wie Terroranschläge bereithalten. Der externe Anbieter führt Risikobewertungen, Gefährdungsanalysen und Begehungen der Shoppingcenter zur Kontrolle der Betriebsrisiken durch und wertet Statistiken sowie Unfall- berichte aus. Darüber hinaus bieten wir den Mitarbeitenden auf frei- williger Basis Unterstützung bei der Raucherentwöhnung, sportliche Aktivitäten sowie psychologische Beratungs- formate an. Gemeinsam mit den Mitarbeitenden der ECE bildet der externe Anbieter eine Arbeitsschutzorganisation, die vierteljährlich eine entsprechende Sitzung abhält, bei der die oben genannten Themen besprochen werden. Im Hinblick auf H&S-Comp meldeten wir für die ECE Group insgesamt 92 Vorfälle. Vorfälle werden von den betroffenen Mitarbeitenden digital über die Plattform Forms Query dokumentiert. Zwei Wochen vor jeder Arbeitsschutz- sitzung wird das Frageformular heruntergeladen und an unseren externen Arbeitsschutzdienstleister Argumed weitergeleitet. Die Vorfälle werden dann in der gemein- samen Sitzung des Arbeitsschutzausschusses (ASA) Sicherheit und Gesundheitsschutz besprochen. Argumed kontaktiert daraufhin das betreffende Shoppingcenter und erörtert gemeinsam mit den zuständigen Personen mög- liche Maßnahmen. Im Jahr 2024 wurden keine wesentlichen Comty-Eng- Projekte durchgeführt. EPRA-KENNZAHLEN ZUR NACHHALTIGKEITSLEISTUNG NACH STANDORT EPRA-Kennzahlen zur Nachhaltigkeitsleistung für unser Portfolio und unsere eigenen Büros finden Sie in den Tabellen auf Seite 94 und 95 dieses Berichts.  SAARPARK-CENTER NEUNKIRCHEN 93

ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2024 KENNZAHLEN DER NACHHALTIGKEITSLEISTUNG Kennzahlen der Umweltleistung des Portofolios Indikator Stromverbrauch insgesamt Stromverbrauch Like-for-like Gesamtenergie- verbrauch von Fern- wärme und -kälte Like-for-like Verbrauch von Fernwärme und -kälte Gesamtenergie- verbrauch aus Brennstoffen Like-for-like Verbrauch von Kraftstoff Energieintensität der Gebäude Direkte Treibhausgas- emissionen (insgesamt) Scope 1 Indirekte Treibhausgas- emissionen (insgesamt) Scope 2 Intensität der THG-Emis- sionen von Gebäuden Intensität der THG-Emis- sionen von Gebäuden Wasserverbrauch insgesamt Like-for-like Wasserverbrauch Intensität des Wasser- verbrauchs in Gebäuden EPRA Code Elec- Abs Elec- LFL DH&C- Abs DH&C- LFL Fuels- Abs Fuels- LFL Ener- gy-Int GHG- Dir-Abs GHG- Indir- Abs GHG- Int GHG- Int Water- Abs Water- LFL Water- Int Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg (insgesamt) Waste- Abs Vergleichbares Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg Waste- LFL Art und Anzahl der zertifizierten Vermögenswerte Cert- Tot 94 Maßeinheit kWh % aus erneuerbaren Quellen kWh kWh 2023 79.096.721,00 81,00 % Abde- ckung 100 % 2024 80.414.388,80 82,23 % Abde- ckung Änd. 2 % 2 % 100 % 79.096.721,00 100 % 80.414.388,80 100 % 2 % 30.993.788,00 100 % 30.014.027,00 100 % -3 % % aus erneuerbaren Quellen n/a n/a 30.993.788,00 100 % 30.014.027,00 100 % -3 % kWh kWh % aus erneuerbaren Quellen 0 23.488.825,10 100 % 22.724.397,90 0 100 % -3 % kWh kWh/m2 tCO2 23.488.825,10 100 % 22.724.397,90 100 % -3 % 88 100 % 88 100 % 0 % 4.744 100 % 4.589 100 % -3 % tCO2 (marktbasiert) tCO2 (standortbezogen) 12.294 35.091 100 % 11.805 100 % -4 % 35.132 0 % tCO2/m2 (marktbasiert) 0,011 100 % 0,011 100 % -4 % tCO2/m2 (standortbezogen) 0,026 100 % 0,027 100 % 4 % Gesamt m3 548.353,89 100 % 568.978,98 100 % 4 % m3 548.353,89 100 % 568.978,98 100 % 4 % m3/Besucher 0,004 100 % 0,004 100 % 4 % Tonnen % recycelt % kompostiert % der Verbrennung zugeführt Tonnen % recycelt % kompostiert % der Verbrennung zugeführt % des Portfolios zertifiziert ODER Anzahl der zertifi- zierten Vermögenswerte % des Portfolios nach ver- mietbarer Fläche 9.854 58 9 33 9.854 58 9 33 100 % 100 % 9.404 100 % -5 % -13 % 0 % 44 9 47 9.404 44 9 47 100 % 14 % -5 % -13 % 0 % 14 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0 % 46 % DGNB Platin 54 % DGNB Gold 3 % DGNB Platin 97 % DGNB Gold

Deutsche EuroShop s theMALL life „na = nicht zutreffend n/a = keine Angaben Elec-Abs: Für ein Center konnte der Verbrauch für 2023 korrigiert werden. DH&C-LFL: Für zwei Center konnte der Wert aus dem Jahr 2023 korrigiert werden. Fuels-LFL: Für vier Center musste der Gasverbrauch aus dem Vorjahr verwendet werden; für zwei Center konnte der Wert aus dem Jahr 2023 korrigiert werden. Treibhausgasemissionen: Wir berechnen unsere Emissionen auf der Grundlage der Methodik des THG-Protokolls. Bei der Berechnung der marktbasierten Scope-2-Emis- sionen wird berücksichtigt, dass der Strom aus erneuerbaren Energien aus bestimmten, vom TÜV Sud zertifizierten Vertragen stammt. Da zum Zeitpunkt der Veröffent- lichung keine marktbasierten Emissionsfaktoren für Scope-2-THG-Emissionen aus Fernwärme verfügbar waren, wurden standortbasierte Emissionsfaktoren verwendet. Die standortbezogenen Scope-2-Emissionen werden anhand von länderspezifischen Emissionsfaktoren berechnet. Water-Abs: Für vier Center musste der Wasserverbrauch von 2023 zugrunde gelegt werden. Bei drei Centern fehlte jeweils ein Monat, sodass eine Hochrechnung auf das gesamte Jahr vorgenommen wurde. Für ein Center war nur der Wert eines von drei Wasserzählern verfügbar. Für die beiden fehlenden Zähler wurde der Wert aus dem Vorjahr verwendet. Waste-Abs: Für sieben Center liegen uns die Mengen der organischen Abfälle nicht vor. Waste-Abs (recycelt): Ab 2023 wurde die Bestimmung der Entsorgungswege geändert (von der pauschalen Einstufung zum tatsächlichen Entsorgungsweg). Die Werte für 2022 und 2023/2024 sind nicht vergleichbar. ALLEE-CENTER MAGDEBURG 95

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ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2024 Kennzahlen der Umweltleistung der eigenen Büros Indikator EPRA Maßeinheit Stromverbrauch insgesamt Elec-Abs kWh % aus erneuerbaren Quellen 2023 11.261 100% Ab de- ckung 100 % 2024 10.011 100 % Änd. Ab de- ckung 100 % -11 % 0 % Vergleichbarer Stromverbrauch Elec-LFL kWh 11.261 100 % 10.011 100% -11 % Gesamtenergieverbrauch durch Fernwärme und -kälte DH&C-Abs kWh % aus erneuerbaren Quellen 50.171 100 % 50.171 100% 0 % na na Vergleichbarer Verbrauch von Fernwärme und -kälte DH&C-LFL kWh 50.171 100 % 50.171 100 % 0 % Gesamtenergieverbrauch aus Brennstoffen Fuels-Abs kWh % aus erneuerbaren Quellen na n/a na 100 % 100 % n/a Fuels-LFL kWh n/a 100 % n/a 100 % Energy-Int kWh/m2 223 100 % 219 100 % -2 % GHG-Dir- Abs GHG-In- dir-Abs tCO2 0 100 % 0 100 % tCO2 (marktbasiert) 8,5 tCO2 (standortbezogen) 12,36 100 % 8,48 11,93 100 % 0 % -3 % GHG-Int tCO2/m2 (marktbasiert) 0,031 100 % 0,031 100 % 0 % Vergleichbarer Verbrauch von Kraftstoff Energieintensität der Gebäude Direkte Treibhausgasemis- sionen (insgesamt) Scope 1 Indirekte Treibhausgas- emissionen (insgesamt) Scope 2 Intensität der THG-Emis- sionen von Gebäuden Vergleichbarer Wasserverbrauch Intensität des Wasserver- brauchs in Gebäuden Wasserverbrauch insgesamt Water-Abs m3 30,00 100 % 35,58 100 % 19 % Water-LFL m3 30,00 100 % 35,58 100 % 19 % Water-Int m3/Arbeitnehmer 4,29 100 % 4,45 100 % Gewicht des Abfalls nach Entsorgungsweg (insgesamt) Waste-Abs Vergleichbarer Gewicht des Abfalls nach Entsorgungs weg Waste-LFL Art und Anzahl der zertifi- zierten Vermögenswerte Cert-Tot Tonnen % recycelt % der Verbrennung zugeführt Tonnen % recycelt % der Verbrennung zugeführt % des Portfolios zer- tifiziert ODER Anzahl der zertifizierten Vermögenswerte 0,270 56 44 0,270 56 44 100 % 100 % 0 100 % 0,280 44 56 0,280 44 56 0 4 % 4 % -12 % 12 % 4 % -12 % 12 % 100 % 100 % 100 % na = nicht zutreffend n/a = keine Angaben DH&C-Abs: 2024: Die Daten beziehen sich noch auf das Jahr 2022, da keine aktuelleren Berechnungen verfügbar sind. Fuels-Abs/LfL: In unserem Bürogebäude werden keine Brennstoffe verbraucht. GHG-Indir-Abs tCO2 (standortbezogen): In diesem Fall werden die länderspezifischen Emissionsfaktoren als Pauschalsatz verwendet. Dies bedeutet, dass der tatsächliche Energieeinkauf (Strommix) eines Unternehmens nicht berücksichtigt wird (d. h. nicht einmal der Einkauf von erneuerbaren Energien außerhalb des Ländermixes). GHG-Indir-Abs tCO2 (marktbezogen): Wenn für die „marktbasierte“ Methode keine „Anbieterfaktoren“ verfügbar sind, werden die länderspezifischen Emissionsfaktoren verwendet (analog zur „standortbasierten“ Methode). Treibhausgasemissionen: Wir berechnen unsere Emissionen auf der Grundlage der Methodik des THG-Protokolls. Bei der Berechnung der marktbasierten Scope-2-Emis- sionen wird berücksichtigt, dass der Strom aus erneuerbaren Energien aus bestimmten, vom TÜV Sud zertifizierten Vertragen stammt. Da zum Zeitpunkt der Veröffent- lichung keine marktbasierten Emissionsfaktoren für Scope-2-THG-Emissionen aus Fernwärme verfügbar waren, wurden standortbasierte Emissionsfaktoren verwendet. Die standortbezogenen Scope-2-Emissionen werden anhand von länderspezifischen Emissionsfaktoren berechnet. 96

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ESG Report Bericht EPRA sBPR – 2024 Leistungskennzahlen Soziales und Governance Indikator EPRA Code Maßeinheit Indikator Geschlechter- vielfalt Belegschaft Diversity- Emp Mitarbeiten- denschu- lung und -weiterbildung Emp- Training Leistungsbe- urteilung der Mitarbeitenden Emp-Dev % männ- liche und weib- liche Mit- arbeitende Durch- schnittliche Stundenzahl % der Mit- arbeitenden % der Gesamt- belegschaft Aufsichtsrat Vorstand Andere Mitarbeitende Durchschnittliche Anzahl der von den Mitarbeitenden im Berichtszeit raum absolvierten Schulungsstunden Anzahl der Mitarbeitenden % aller Mitarbeitenden, die während des Berichtszeitraums eine regelmäßige Leistungsbeurteilung und Laufbahnentwicklung erhalten haben Neuein- stellungen & Fluktuation Emp-Turn- over Gesamt zahl und Rate Neueinstellungen Mitarbeiterfluktuation Zusammen- setzung des höchsten Leitungsorgans Verfahren zur Ernennung und Auswahl des höchsten Leitungsorgans Verfahren zum Umgang mit Interessens- konflikten Gov-Board Gesamt zahl Gov-Selec Narrative Be schrei- bung Gov-COI. Narrative Be schrei- bung Anzahl der Vorstandsmitglieder Anzahl unabh./nicht geschäfts - führende Verwaltungsratsmitglieder Durchschnittl. Dauer der Mitgliedschaft Anzahl der unabhängigen/nicht geschäftsführenden Verwaltungs- ratsmitglieder mit Kompetenzen in ökologischen und sozialen Themen Ernennungs- und Auswahlver- fahren für den Verwaltungsrat und seine Ausschüsse sowie die spezifischen Kriterien für die Ernennung und Auswahl der Mitglieder des höchsten Leitungsorgans Verfahren, die sicherstellen, dass Interessenskonflikte vermieden und im höchsten Leitungs gremium gehandhabt werden sowie ihre Meldung na = nicht zutreffend. Bitte lesen Sie den Abschnitt „Leistungskennzahlen Soziales und Governance“ auf S. 92 f. 98 2024 2023 33 % weiblich 33 % weiblich 67 % männlich 67 % männlich 100 % männlich 100 % männlich 43 % weiblich 57 % männlich 50 % weiblich 50 % männlich 17,1 71% na 1 0 % 9 3 4,3 4 15,1 63% na 2 15 % 9 3 5,3 4 Abschnitt Corporate Governance (S. 111) Abschnitt Corporate Governance (S. 111) Abschnitt Corporate Governance (S. 111) Abschnitt Corporate Governance (S. 111)

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DER VORSTAND Deutsche EuroShop s theMALL life HANS-PETER KNEIP, VORSTAND (CEO/ CFO) geb. am 11. Juli 1979 Hans-Peter Kneip hat 2004 sein Studium der Betriebswirtschaftslehre an der European Business School in Oestrich-Winkel als Diplom-Kaufmann abgeschlossen. Er sam- melte erste Berufserfahrung im Finanz- und Bankensektor, u. a. bei Merrill Lynch in New York und J.P. Morgan in Frankfurt, ehe er 2005 seine Laufbahn bei der französischen Großbank Société Générale in Paris begann. Dort war er im Corporate und Investment Banking tätig, zuletzt als Vice President im Bereich Equity Capital Markets und Strategic Equity Transactions. In dieser Zeit begleitete er insbesondere Börsengänge, Kapital- erhöhungen und strukturierte Eigenkapital- finanzierungen für deutsche sowie inter- nationale börsennotierte Unternehmen. Ab 2012 führte Herr Kneip als Bereichsleiter Corporate Finance das Finanzressort der im MDAX notierten Berliner GSW Immobilien AG und begleitete federführend den Zusammen- schluss des Unternehmens mit der Deutsche Wohnen AG. Von 2014 bis 2020 war Herr Kneip beim MDAX-Unternehmen LEG Immobilien AG in Düsseldorf tätig, wo er zunächst den Bereich Corporate Finance verantwortete und später zusätzlich die Bereiche Treasury, Controlling und Risikomanagement übernahm. Nach dem Börsengang baute er dort die Kapitalmarkt- finanzierung auf und war als Mitglied des Exe- cutive Managements zuständig für die stra- tegische Weiterentwicklung der Gesellschaft sowie deren Immobilienportfolio. Bis 2021 war Herr Kneip Finanzvorstand des börsennotierten Wohnimmobilienunter- nehmens Accentro Real Estate AG in Berlin. Bevor er zur Deutsche EuroShop AG wech- selte, war er Geschäftsführer der Deutsche Teilkauf GmbH in Köln. Hans-Peter Kneip ist seit Oktober 2022 Mitglied des Vorstands der Deutsche EuroShop AG. Er ist verheiratet und hat die deutsche Staatsbürgerschaft. 99

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ESG Report Der Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat Name: Geburtsjahr: Wohnort: Nationalität: Im Aufsichtsrat seit: Gewählt bis: Ausschusstätigkeit: Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleich- baren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen: Reiner Strecker (Vorsitzender) 1961 Wuppertal deutsch 2012 Hauptversammlung 2025 Vorsitzender des Präsidiums, Mitglied des Prüfungsausschusses Eckes AG, Nieder-Olm (Vorsitz) Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz) Storch-Ciret Holding GmbH, Wuppertal (seit 1. Januar 2025) akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal (bis 30. April 2024) Position: Unternehmensberater Wesentliche berufliche Stationen: • 1981–1985: Studium der Betriebswirtschaftslehre, Eberhard Karls Universität, Tübingen • 1986–1990: Commerzbank AG, Frankfurt • 1991–1997: STG-Coopers & Lybrand Consulting AG, Zürich (Schweiz) • 1998–2002: British-American Tobacco Group, Hamburg, London (Vereinigtes Königreich), Auckland (Neuseeland) • 2002–2009: British-American Tobacco (Industrie) GmbH, Hamburg, Vorstandsmitglied für Finanzen und IT • 2009–2021: Vorwerk & Co. KG, Wuppertal • 2010–2021: Persönlich haftender Gesellschafter • seit 2022: Unternehmensberater Kompetenzprofil: Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungslegung / Abschlussprüfung Finanzierung Kapitalmarkt Recht ESG Beziehung zu Hauptanteilseignern / Groß- aktionären bzw. zur Deutsche EuroShop AG: Deutsche EuroShop-Wertpapierbestand zum 31. Dezember 2024: 100 X X X X X keine 1.500

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Deutsche EuroShop s theMALL life Chantal Schumacher (stellvertretende Vorsitzende) 1970 München luxemburgisch 2022 Hauptversammlung 2027 Vorsitzende des Prüfungsausschusses Benjamin Paul Bianchi 1975 London, Vereinigtes Königreich US-amerikanisch 2022 Hauptversammlung 2027 Mitglied des Präsidiums Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) (seit 1. Januar 2025) SCOPE SE & Co. KGaA, Berlin (bis 22. August 2024) - Henning Eggers 1969 Halstenbek deutsch 2019 Hauptversammlung 2029 Mitglied des Präsidiums, Mitglied des Prüfungsausschusses ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg Selbstständige Unternehmensberaterin Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg • 1989–1994: Studium des Wirtschaftsingenieur- • Studium der Ingenieurswissenschaften mit • 1990–1995: Studium der Betriebs- wesens, Wirtschaftshochschule Solvay, Brüssel (Belgien) • 1994–1997: Banque Générale du Luxembourg (Luxemburg), Finanzanalystin, Inter- nationale Kredite und strukturierte Finanzierungen • 1997–1999: MBA-Studium an der University of Chicago, USA • 1999–2022: Allianz Gruppe, München - davon 1999–2001: Allianz SE, München, Assistentin des Vorstands, Asset Management • 2001–2002: Fireman‘s Fund Insurance Company, Novato (USA), Versicherungs- mathematische Mitarbeiterin • 2002–2004: Allianz of America Corp, Novato (USA), Controllerin • 2004–2005: Allianz SE, München, Projektleiterin • 2005–2015: Allianz Global Corporate & Specialty, München, Global Head of Planning & Performance Management • 2015–2016: Allianz Partners SAS, Paris (Frankreich), Global Finance Director Travel & Assistance • 2016–2018: Allianz Reinsurance, München, Chief Financial Officer (CFO) und Mitglied des Bereichsvorstands • 2018–2020: Euler Hermes Group SAS, Paris (Frankreich), Group Chief Financial Officer (CFO) und Mitglied des Vorstands • seit 2019: • 2020–2022: Global Program Director, Allianz SE, • seit 2023: München Selbstständige Unternehmensberaterin Doppelstudium (double major) in Mathe- matik und Bauingenieurswesen, Vanderbilt University, Nashville, Tennessee (USA) • 1998–2001: Goldman Sachs Group, Inc. / Archon Group, Dallas (USA), Tokio (Japan), Seoul (Südkorea) und Bangkok (Thailand), Associate • 2001–2005: Moore Capital Management / Moore SVP, Tokio (Japan), Senior Vice President wirtschaftslehre, Universität Hamburg, Diplom-Kaufmann Steuerberaterexamen • 1999: • 1995–2000: PKF Fasselt Schlage • seit 2000: Wirtschaftsprüfungs-, Steuer- beratungsgesellschaft, Hamburg KG CURA Vermögens- verwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg (Family Office der Familie Otto) Mitglied der Geschäftsführung • 2005–2012: Deutsche Bank AG, London • seit 2013: (Vereinigtes Königreich) und Hong Kong (SAR) - davon 2005–2007: Director SSG Europe • 2007–2009: Managing Director, Head of SSG Asia & Co-Head of CRE Asia • 2009–2012: Managing Director, Global Head • 2013: • seit 2014: of Special Situations Group Highbridge Principal Strategies, New York (USA), Berater Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) und New York (USA) - davon 2014–2019: Managing Director, Mitglied des Invest- ment Committee Managing Director, Head of Europe X X X X keine 0 X X X X Aktionärsvertreter von Oaktree Capital Management 0 X X X X X Aktionärsvertreter der Familie Otto 0,06 % (indirekt) 101

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ESG Report Der Aufsichtsrat Name: Geburtsjahr: Wohnort: Nationalität: Im Aufsichtsrat seit: Gewählt bis: Ausschusstätigkeit: Lemara Grant 1991 London, Vereinigtes Königreich britisch 2022 Hauptversammlung 2027 - Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleich- baren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen: - Stuart E. Keith 1982 London, Vereinigtes Königreich britisch 2022 Hauptversammlung 2027 Mitglied des Kapitalmarktausschusses - Position: Wesentliche berufliche Stationen: Senior Vice President, European and AsiaTax Counsel (bis 14. September 2024), Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring (seit 15. September 2024), Oaktree Capital Management (UK) LLP, London • 2010–2013: Studium der Rechtswissen- schaften (LL.B Hons), Nottingham Trent University, Nottingham (Vereinigtes Königreich) Intensivkurs Rechtspraxis • 2014: • 2014–2016: Clifford Chance LLP, London (Vereinigtes Königreich), Rechtsanwaltsanwärterin • 2016–2021: Kirkland & Ellis International LLP, London (Vereinigtes Königreich), Tax Associate • 2018–2019: European Tax Secondee • seit 2021: Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) - davon 2021–2023: Vice Presi- dent, European Tax Counsel • seit 2020: • 2023–2024: Senior Vice President, European • seit 2024: and Asia Tax Counsel Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring Managing Director, Oaktree Capital Manage- ment, London (Vereinigtes Königreich) • Studium an der Edinburgh University, Edinburgh, Schottland (Vereinigtes Königreich), MA International Business • 2005–2007: Robert W. Baird & Co, London (Vereinigtes Königreich), Analyst, Mergers & Acquisitions • 2007–2008: Goldman Sachs & Co, London (Vereinigtes Königreich), Analyst, Investment Banking • 2008–2012: Arcapita Limited, London (Vereinigtes Königreich), Asso- ciate, Real Estate Private Equity • 2012–2020: Partners Group, London (Vereinigtes Königreich), Vice President, Private Real Estate Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) - davon 2020–2022: Senior Vice President Real Estate, seit 2023: Managing Director Kompetenzprofil: Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungslegung / Abschlussprüfung Finanzierung Kapitalmarkt Recht ESG Beziehung zu Hauptanteilseignern / Groß- aktionären bzw. zur Deutsche EuroShop AG: X X X X X X X Aktionärsvertreterin von Oaktree Capital Management Aktionärsvertreter von Oaktree Capital Management Deutsche EuroShop-Wertpapierbestand zum 31. Dezember 2024: 0 0 102

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Deutsche EuroShop s theMALL life Dr. Volker Kraft 1972 Hamburg deutsch 2022 Hauptversammlung 2027 Mitglied des Kapitalmarktausschusses Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg Dr. Henning Kreke 1965 Hagen/Westfalen deutsch 2013 Hauptversammlung 2028 Vorsitzender des Kapitalmarktausschusses Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz) Thalia Bücher GmbH, Hagen / Westfalen Encavis AG, Hamburg Axxum Holding GmbH, Wuppertal Noventic GmbH, Hamburg Perma-tec GmbH & Co., Euerdorf Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee Geschäftsführender Gesellschafter, Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen Claudia Plath 1971 Hamburg deutsch 2019 Hauptversammlung 2029 Mitglied des Kapitalmarktausschusses Ceconomy AG, Düsseldorf (bis 14. Februar 2024) MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg • 1993–1997: Studium der Betriebswirtschafts- • Betriebswirtschaftliches Studium (BBA und • 1993–1996: Studium der Betriebswirtschafts- lehre, Universität St. Gallen, St. Gallen (Schweiz) MBA) an der University of Texas at Austin, Austin (USA) lehre, Technische Universität Berlin, Diplom-Kauffrau • 1997–2000: Promotion, Universität St. Gallen, • Promotion (Politische Wissenschaften) an der • 1996–2020: Verwaltung ECE St. Gallen (Schweiz) Christian-Albrechts-Universität, Kiel • 2001–2008: Allianz Capital Partners GmbH, • 1993–2017: Douglas Holding AG, Hagen/ • seit 2008: München, Direktor ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg, Geschäftsführer Westfalen • 1993–1997: Vorstandsassistent • 1997–2001: Mitglied des Vorstands • 2001–2016: Vorsitzender des Vorstands Let‘s Go JMK KG und Kreke • seit 2016: Immobilien KG, Hagen/West- falen, Geschäftsführender Gesellschafter Projektmanagement G.m.b.H., Hamburg - davon 1996–2001: Controllerin • 2001–2003: Gruppenleiterin Controlling • 2004–2009: Bereichsleiterin Controlling • 2009–2010: Director Asset Management & Controlling (national) • 2010–2012: Senior Director Asset Manage- ment (national/international) • 2013–2020: CFO • seit 2021: ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg, CFO X X X X X X X X X Mitglied der Geschäftsführung der ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg (Alexander Otto (Großaktionär) ist hier Gesellschafter des Gesellschafters) 0,12 % (indirekt) keine 0 X X X X X Mitglied der Geschäftsführung der ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg (Alexander Otto (Großaktionär) ist hier Vorsitzender der Geschäftsführung) 260 Aktien + 0,06 % (indirekt) 103

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ESG Report Mitgliedschaften und anerkannte Kodizes Die Deutsche EuroShop ist Mitglied in verschiedenen Ver- bänden, deren Leitbilder wir ebenfalls verfolgen und mit deren Kodizes wir im Einklang handeln. ZIA Der ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist der Impulsgeber der deutschen Immobilienwirtschaft und Intermediär zu den politischen Entscheidungsträgern. Er fördert und begleitet geeignete Maßnahmen zum Erhalt und zur Verbesserung des wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und politischen Umfelds der Immobilien- wirtschaft. Die Mitglieder des ZIA wollen die gesellschaft- lichen Ziele durch wirksame Maßnahmen gemeinsam erreichen. Die Grundlage dafür ist die ZIA ESG Charta, zu der sich die Deutsche EuroShop bekennt. Die Charta macht Aussagen zur Bedeutung, zu den Selbstverpflichtungen, den Aktivitäten sowie zur Transparenz und zum Monito- ring der Immobilienwirtschaft hinsichtlich der ESG- Themen. Zum Thema Diversity hat der ZIA einen Kodex entwickelt, dem auch die Deutsche EuroShop folgt. GCSP Der German Council of Shopping Places (GCSP) ist der einzige bundesweite Interessenverband der Handels- immobilienwirtschaft. Rund 1.000 Mitgliedsunternehmen der Bereiche Entwicklung und Analyse, Finanzierung, Centermanagement, Architektur, Handelsimmobilien, Retail- und Marketing-Spezialisten bilden hier einen akti- ven Interessenzusammenschluss als ideale Networking- basis der Handelsimmobilienakteure. Mit rund einer Mil- lion Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern sowie direkt verbundenen Dienstleistern repräsentieren die Mitglieds- unternehmen des GCSP einen bundesweit bedeutenden Wirtschaftszweig. www.zia-deutschland.de www.gcsp.de ICG EPRA Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) setzt sich für werteorientierte, nachhaltige Unternehmensführung ein. Die Mitglieder des ICG teilen die Überzeugung, dass wirtschaftlicher Wert und Werte, Gesetzestreue und persönliche Integrität sowie wirtschaftliche, rechtliche und gesellschaftliche Ver- antwortung gemeinsam die Grundlage unternehmerischen Erfolgs und einer guten Reputation der Branche bilden. www.icg-institut.de Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel ist das Sprachrohr des börsennotierten europäischen Immobiliensektors. Börsennotierte Immobiliengesellschaften sind die Hüter vieler der hoch- wertigsten Vermögenswerte in unseren Städten, von Bürokomplexen über Einkaufszentren bis hin zu Gesund- heits- und Senioreneinrichtungen. Börsennotierte Unter- nehmen sind auch Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit in der bebauten Umwelt, um ihrer Verantwortung gegen- über den lokalen Gemeinschaften und den Forderungen der Aktionäre nach Zukunftssicherheit ihrer Investitionen angesichts der globalen Herausforderung des Klima- wandels gerecht zu werden. EPRA fördert Investments in börsennotierte Immobiliengesellschaften durch die Bereitstellung besserer Informationen für Investoren, die Verbesserung der allgemeinen Rahmenbedingungen, die Unterstützung von Best Practices und die Stärkung des Sektors. www.epra.com 104

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ECSP Der European Council of Shopping Places (ECSP) ist die europäische Stimme einer Branche, die in ganz Europa Einkaufszentren plant, entwirft, finanziert, entwickelt, baut und verwaltet. Die Mitglieder des Verbandes sind ein Kata- lysator für eine nachhaltige Stadterneuerung und erfüllen in praktisch jeder europäischen Gemeinde eine wichtige staatsbürgerliche Funktion. Der ECSP setzt sich auf euro- päischer Ebene für die entscheidende wirtschaftliche und soziale Bedeutung von Einzelhandels- und gemischt genutzten Standorten ein und bringt die gesamte Wert- schöpfungskette derjenigen zusammen, die in diese Orte und Ziele investieren, sie schaffen, verwalten und unter- stützen. Dabei fördert der Verband nachhaltige und gleiche Wettbewerbsbedingungen für alle Marktteilnehmer und Interessengruppen. www.ecsp.eu DIRK Der DIRK – Deutscher Investor Relations Verband ist der größte europäische Fachverband für die Verbindung von Unternehmen und Kapitalmärkten. Als unabhängiger Kompetenzträger optimiert er den Dialog zwischen Emit- tenten, Kapitalgebern sowie den relevanten Intermediären und setzt hierfür professionelle Qualitätsstandards. www.dirk.org Deutsche EuroShop s theMALL life EPRA-NACHHALTIGKEITS- BERICHTERSTATTUNG Die Deutsche EuroShop wurde 2024 zum achten Mal in Folge mit dem EPRA sBPR Award in „Gold“ durch die European Public Real Estate Association (EPRA) ausgezeichnet. Die EPRA Sustainability Best Practices Recommenda- tions (sBPR) sollen die Standards und die Konsistenz der Nachhaltigkeitsberichterstattung für börsen- notierte Immobilienunternehmen in ganz Europa verbessern. Die EPRA zeichnet jedes Jahr Unter- nehmen aus, die den besten jährlichen Nachhaltig- keitsbericht ihrer Klasse veröffentlicht haben. Basie- rend auf der Einhaltung der EPRA sBPR in ihrer Berichterstattung werden die Unternehmen mit Gold, Silber oder Bronze ausgezeichnet. Mehr Informationen unter: www.epra.com/ sustainability/sustainability-reporting/ sbpr-awards ZERTIFIKATE Der TÜV Süd hat den in den deutschen Centern der Deutsche EuroShop genutzten Strom mit dem renom- mierten „Ökostrom-Label“ zertifiziert. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat alle 21 Shoppingcenter der Deutsche EuroShop mit Nachhaltigkeitszertifikaten in Gold (20- mal) oder Platin (1-mal) ausgezeichnet. RATINGS Folgende Institutionen analysieren die Deutsche EuroShop regelmäßig bezüglich ihrer ESG-Faktoren: EthiFinance, ISS ESG, Moody‘s ESG Solutions, Mor- ningstar Sustainalytics und S&P Global Corporate Sustainability Assessment. 105

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ESG Report Bericht des Aufsichtsrats SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, im Folgenden möchte ich Sie über die Arbeit des Aufsichts- rats im abgelaufenen Geschäftsjahr informieren. ZUSAMMENARBEIT VON AUFSICHTSRAT UND VORSTAND Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2024 wahr ge nom- men und die Entwicklung des Deutsche EuroShop Konzerns intensiv begleitet. Der Vorstand hat die strategische Aus- richtung des Unternehmens mit dem Aufsichtsrat ab gestimmt und den Status der Strategieumsetzung in regelmäßigen Ab ständen mit uns erörtert. Der Aufsichts- rat hat den Vorstand bei der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der Vorstand hat uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte unter- richtet. Über alle wichtigen Ereignisse, die von wesentlicher Bedeutung für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung des Unternehmens waren, wurde ich als Aufsichtsratsvorsitzender unverzüglich durch den Vor- stand informiert. In regelmäßigen Telefonkonferenzen mit dem Vorstand wurde ich auch zwischen den Sitzungs- terminen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse fort- laufend ausführlich unterrichtet. Das Präsidium wurde 2024 fortlaufend über die aktuellen Entwicklungen und im Vorfeld über beabsichtigte, weiterreichende Entschei- dungen des Vorstands informiert. SCHWERPUNKTE DER BERATUNGEN In unseren regelmäßigen Beratungen befassten wir uns detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanagement unserer Gesellschaft. In diesem Zusammenhang prüften wir auch das Vorliegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Überwachung unserer Gesellschaft sowie die Wirksamkeit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurden wir fortlaufend informiert. Wir beschäftigten uns mit der Entwicklung der Bestandsobjekte, insbesondere mit deren Umsatz- und Frequenzentwicklung, den Außen- und Vermietungsständen sowie mit der Liquiditätslage des Unternehmens. Wir wurden außerdem zeitnah und fort- laufend über das Zahlungsverhalten unserer Mieter infor- miert. Ein Schwerpunkt der Beratungen im Geschäftsjahr 2024 lag auf der weiteren Strategieentwicklung der Gesell- schaft in Bezug auf die Aspekte Portfolio, Environmental, Social und Governance (ESG) sowie Finanzierung. 106 Reiner Strecker, Vorsitzender des Aufsichtsrats Mit dem Vorstand wurde regelmäßig über die Entwicklungen an den Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Einzelhandels- märkten und die Auswirkungen auf die aktuelle und mittel- fristige Situation der Gesellschaft ge sprochen. Dabei wur- den zwischen Vorstand und Auf sichts rat verschiedene Finanzierungs- und Re finan zie rungs möglichkeiten erörtert. Regelmäßig wurde uns über die Umsatzentwicklung bei den Mietern sowie über die Kreditpolitik der Banken berichtet. Vorstand und Aufsichtsrat haben zudem regel- mäßig die Bewertung der Gesellschaft durch die Börse bzw. deren Teilnehmer diskutiert und Peergroup-Ver- gleiche angestellt. Auch in diesem Jahr haben wir uns mit den bereits vollzogenen und den zu erwartenden Gesetzes- änderungen befasst, die unsere Gesellschaft betreffen. Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsrats- präsidium haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf erörtert. In den regelmäßigen Sitzun- gen hat der Vorstand den Aufsichtsrat u. a. über die Folgen geopolitischer Krisen, politischer Unwägbarkeiten und von Rezessionsängsten auf unser operatives Geschäft infor- miert. Im Vordergrund standen dabei die Aus wir kungen auf Inflation und Zinsen sowie auf das Konsumverhalten. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines Ausschusses bedurften, haben wir in den plan- mäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Zudem wurden für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vor- stands bei Bedarf schriftliche Umlaufbeschlüsse vom Auf- sichtsrat oder vom zuständigen Ausschuss gefasst. Alle Beschlüsse im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig. Zur Vermeidung von Interessenkonflikten enthielten sich die Betroffenen gegebenenfalls ihrer Stimme. In einzelnen Sit- zungen haben wir zeitweise in Abwesenheit des Vorstands getagt.

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Deutsche EuroShop s theMALL life SITZUNGEN, TELEFON- UND VIDEOKONFERENZEN Im Geschäftsjahr 2024 fanden vier ordentliche Aufsichts- ratssitzungen statt, davon wurden zwei in Präsenz und zwei als Videokonferenzen abgehalten. Außerhalb der Sitzungen wurden drei Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst. Das Präsidium tagte einmal per Videokonferenz, der Prü- fungs ausschuss traf sich in Videokonferenzen fünfmal. Der Kapitalmarktausschuss tagte im Geschäftsjahr 2024 einmal. Es gab im Berichtsjahr kein Aufsichtsratsmitglied, das nur an der Hälfte oder an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrats und der Ausschüsse, denen es angehört, teilgenommen hat. Die individuellen Präsenzen der Auf- sichtsratsmitglieder bei den Aufsichtsratssitzungen und den Sitzungen der Ausschüsse finden Sie in der nach- folgenden Übersicht: Mitglied seit Ablauf der Bestellung 2012 Hauptversammlung 2025 Plenum/ ordentlich und außer- ordentlich 4/4 Präsidium 1/1 Prüfungs- ausschuss 5/5 Kapitalmarkt- ausschuss - 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2019 Hauptversammlung 2029 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2013 Hauptversammlung 2028 2019 Hauptversammlung 2029 4/4 4/4 4/4 4/4 4/4 4/4 4/4 4/4 - 1/1 1/1 - - - - - 5/5 - 5/5 - - - - - - - - - 1/1 1/1 1/1 1/1 Aufsichtsrat Reiner Strecker (Vors.) Chantal Schumacher (Stv. Vors.) Benjamin Bianchi Henning Eggers Lemara Grant Stuart E. Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Claudia Plath April-Sitzung In der ersten ordentlichen Sitzung am 25. April 2024 erläuterten der Vorstand und die Vertreter des Wirtschafts- prüfers den Jahresabschluss 2023 für die Gesellschaft und den Konzern sowie die Prüfungshandlungen und -ergeb- nisse. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses berichtete über die Beratungen des Prüfungsausschusses hierzu und dessen zwei vorangegangene Sitzungen im März und April 2024. Im Vordergrund des Geschäftsjahres 2023 standen zusätzlich zum regulären Geschäftsverlauf der Erwerb von Shoppingcenteranteilen und die damit in Verbindung ste- hende Kapitalerhöhung. Der Vorstand erläuterte seinen Dividendenvorschlag von 0,80 € pro Aktie, dem wir zustimmten. Schließlich billigten wir den Jahresabschluss der Gesellschaft und stellten ihn fest. Wir billigten zudem den Konzernabschluss. Vorstand und Aufsichtsrat legten die Tagesordnungspunkte für eine Hauptversammlung im August 2024 fest, inkl. des vorgenannten Dividendenvor- schlags, des Vorschlags von RSM Ebner Stolz als neuen Abschlussprüfer sowie des Vorschlags, die auslaufenden Mandate der Aufsichtsratsmitglieder Claudia Plath und Henning Eggers zu verlängern. Als Vorsitzender des Prä- sidiums berichtete ich dem Aufsichtsrat über die Sitzung des Präsidiums im Februar 2024. Der Aufsichtsrat stimmte der Ergänzung des Vorstandsanstellungsvertrags von Hans-Peter Kneip zur Berücksichtigung seiner Doppelrolle als CEO und CFO zu. Wir berieten anschließend über die Ergebnisse der von Februar bis März 2024 durchgeführten Selbstbeurteilung des Aufsichtsrats. Im weiteren Verlauf der Sitzung be richtete der Vorstand über unser Shopping- centerport folio und hier insbesondere über die Entwicklung wesentlicher operativer Kennzahlen wie Besucherzahlen, Mieterumsätze und Mietzahlungen. Er thematisierte aktu- elle Marktentwicklungen, das Konsumverhalten der Be sucher sowie Insolvenzfälle namhafter Einzelhändler, die teilweise auch Mieter in unseren Centern sind. Weiterhin wurde uns der Status der Rezertifizierung unserer Shoppingc enter durch die DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nach haltiges Bauen) sowie wesentlicher Projekte im Portfolio vorgestellt. In verschiedenen Centern sind zur Steigerung der Attraktivität bedeutende Neuerungen geplant, welche vom Aufsichtsrat unterstützt werden. Der Vorsitzende des Kapitalmarktausschusses erläuterte dem Aufsichtsrat die Beratungen und Beschlussfassungen des Ausschusses im März 2024 zu den vom Vorstand geplanten Darlehensaufnahmen, -refinanzierungen und -tilgungen, um die Finanzierung der Gesellschaft weiter zu optimieren. Abschließend diskutierten wir mit dem Vorstand die Fort- schreibung der Portfolio- und Finanzierungsstrategie sowie den Status des Aktienrückkaufprogramms der Gesellschaft. Juni-Videokonferenz Unsere ordentliche Sitzung am 25. Juni 2024 fand in Form einer Videokonferenz statt. Der Vorstand stellte uns zunächst die Ergebnisse des ersten Quartals vor, sowie eine Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2024. Die Vor- sitzende des Prüfungsausschusses informierte uns über die Inhalte der letzten Sitzung des Prüfungsausschusses im Mai 2024. Der Vorstand berichtete anschließend zu den jüngsten Entwicklungen im Einzelhandel sowie über die Besucherfrequenzen und Handelsumsätze im Shopping- centerportfolio. Weiterhin ging er auf den aktuellen Stand der Center-Rezertifizierungen durch die DGNB sowie Optimierungsmaßnahmen im Portfolio ein. In mehreren 107

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November-Sitzung In der ordentlichen Sitzung am 26. November 2024 erörterte unser Vorstand die Neunmonatsergebnisse, die Hoch- rechnung für das Geschäftsjahr 2024 sowie die Gründe für den leichten Anstieg der Gesamtjahresprognose auf Basis der Neunmonatszahlen. Zudem stellte er uns die Planung für die Geschäftsjahre 2025 bis 2029 vor, welche vom Auf- sichtsrat anschließend genehmigt wurde. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses erläuterte die Themen der letz- ten Sitzung des Prüfungsausschusses im November 2024. Im weiteren Verlauf der Sitzung berichtete der Vorstand zunächst über die jüngsten Entwicklungen in unserem Portfolio. Er ging auf die Verbesserung wesentlicher ope- rativer Kennzahlen ein sowie auf den Abschluss neuer Miet- verträge für Einzelhandelsflächen und für Parkhäuser in unseren Shoppingcentern, welche zukünftig zu höheren Mieteinnahmen beitragen. Er berichtete über weitere In sol- venzfälle von Einzelhändlern, die teilweise Mieter in unse- ren Centern sind, jedoch bei insgesamt rückläufiger Ten- denz. Er präsentierte den erfolgreichen Abschluss der Investitionsprojekte im A10 Center und in der Stadt-Galerie Hameln, die pünktlich und zu geringeren Kosten als geplant fertiggestellt wurden und zu einer Reduzierung des Flächenleerstands im Portfolio beitragen. Die Projekte im Rhein-Neckar-Zentrum und im Main-Taunus-Zentrum sind weit fortgeschritten und es wird ebenfalls von einer pünktlichen Eröffnung der neuen Mietflächen ausge- gangen. Der Vorstand präsentierte uns außerdem den erfolgreichen Verkauf eines nicht mehr benötigten Grund- stücks in der Nachbarschaft unserer Galeria Bałtycka in Danzig zu einem Kaufpreis über dem Buchwert. Wir dis- kutierten mit dem Vorstand den Investitionsmarkt für Shoppingcenter und aktuelle Transaktionen, welche im zweiten Halbjahr 2024 stattgefunden haben. Im Fokus unserer Sitzung im November stand eine umfassende Strategiediskussion im Hinblick auf das Immobilien- portfolio, die Unternehmensfinanzierung sowie den Bereich ESG. Wir berieten insbesondere über die weitere gezielte Fortentwicklung unseres Shoppingcenterport- folios, eine mögliche Diversifizierung der Finanzierung der Gesellschaft am Kapitalmarkt sowie über die Weiterent- wicklung unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Der Aufsichts- rat stimmte weiteren Maßnahmen zur Optimierung des Darlehensportfolios sowie der Liquiditätssteuerung zu und delegierte eine weitere Befassung mit den Möglichkeiten einer Kapitalmarktfinanzierung sowie eines Unternehmens- ratings an den Kapitalmarktausschuss des Aufsichtsrats. Der Vorstand berichtete schließlich über den Status des Aktienrückkaufprogramms mit einem geplanten Abschluss im Laufe des Dezembers 2024. ESG Report Bericht des Aufsichtsrats Centern, insbesondere im A10 Center, in der Stadt-Galerie Hameln, im Rhein-Neckar-Zentrum und im Main-Taunus- Zentrum, werden zur Steigerung der Attraktivität gezielte Investitionen vorgenommen. Wir diskutierten mit dem Vor- stand die aktuelle Situation am Transaktionsmarkt für Einzelhandelsimmobilien und mögliche zukünftige Oppor- tunitäten. Der Vorstand erläuterte uns die gegenwärtige Finanzierungssituation der Gesellschaft und insbesondere die im ersten Halbjahr 2024 erfolgreich umgesetzten Maß- nahmen zur Optimierung der Kapital- und Finanzierungs- struktur. Wir erörterten mit dem Vorstand weitere mögliche Finanzierungsmaßnahmen, die aktuelle Liqui di täts lage sowie das laufende Aktienrückkaufpro gramm. Der Auf- sichtsrat stimmte der Einberufung und Tagesordnung der Hauptversammlung am 29. August 2024 zu. Abschließend berieten wir über aktuelle rechtliche Entwicklungen, die zukünftig Relevanz für die Gesellschaft entfalten könnten. September-Videokonferenz Die ordentliche Sitzung des Aufsichtsrats am 25. Septem- ber 2024 fand erneut als Videokonferenz statt. Als Vor- sitzender des Aufsichtsrats berichtete ich zunächst über die am 29. August 2024 stattgefundene Hauptversamm- lung der Gesellschaft. Die Hauptversammlung nahm den von 0,80 € pro Aktie auf 2,60 € pro Aktie erhöhten Divi den- den vorschlag an. Der Aufsichtsrat hatte am 8. August 2024 einem entsprechenden Beschluss des Vorstands im Umlaufverfahren zugestimmt. Im Anschluss erläuterte der Vorstand die Ergebnisse des ersten Halbjahres, die aktuelle Hochrechnung für das Gesamtjahr 2024 sowie die Bewertung des Immobilienportfolios zum 30. Juni 2024. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses unter rich tete uns über die Themen der letzten Sitzung des Prüfungs- ausschusses im August 2024. Der Vorstand be richtete über die aktuellen Entwicklungen im operativen Geschäft sowie die Auswirkungen der laufenden Inves ti ti ons projekte. Er informierte über wesentliche Neu er öffnungen von Mietern in unseren Shoppingcentern, welche zu einer Erhöhung der Belegungsquote führen. Der Aufsichtsrat befasste sich mit den aktuellen Marktentwicklungen im Einzelhandel und Insolvenzfällen von Mietern. Der Vorstand präsentierte uns den erfolgreichen Abschluss der Rezertifizierung unserer Shoppingcenter durch die DGNB, welche Auszeichnungen in Gold und für ein Center in Platin zum Ergebnis hatte. Wir diskutierten mit dem Vorstand den Investitionsmarkt für Shoppingcenter und mögliche zukünftige Chancen für die Gesellschaft. Anschließend erörterten wir mit dem Vorstand die Finanzierungssituation der Gesellschaft und stimmten einer zusätzlichen Darlehenserhöhung zu. Wir beschäftigten uns darüber hinaus mit den Entwicklungen an den Fremdkapitalmärkten sowie den Optionen, die Fi nan- zierung der Gesellschaft zukünftig weiter zu diversi fi zieren. Der Vorstand berichtete über den Status des Aktien rück- kaufprogramms. Im Fokus der September-Sitzung stand außerdem ein umfassender Bericht zur ESG-Strategie der Gesellschaft auf Portfolio- sowie auf Konzernebene. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand sowie dem Asset Manager ECE als Gast der Sitzung die übergreifende ESG- Strategie im Kontext der aktuellen rechtlichen Rah men- bedingungen, wesentliche geplante Maßnahmen sowie das zu erwartende Reporting unter der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). 108

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GREMIEN/AUSSCHÜSSE Der Aufsichtsrat hat mit dem Aufsichtsratspräsidium, dem Prüfungsausschuss und dem Kapitalmarktausschuss drei feste Ausschüsse gebildet. Die Ausschüsse sind mit drei bzw. vier (Kapitalmarktausschuss) Mitgliedern besetzt. Das Aufsichtsratspräsidium bildet gleichzeitig den Nomi- nierungsausschuss. Die Anzahl der festen Ausschüsse und der Ausschussmitglieder erscheint uns im Hinblick auf die Größe der Gesellschaft und die Anzahl der Mitglieder des Aufsichtsrats nach wie vor angemessen. Der Prüfungsaus- schuss erteilte den Prüfungsauftrag an den von der Haupt- versammlung gewählten Abschlussprüfer, überwachte die von diesem erbrachten Leistungen und befasste sich mit der Kontrolle der Qualität der Abschlussprüfung. Das Präsidium in seiner gleichzeitigen Funktion als Nomi- nierungsausschuss tagte am 19. Februar. Es fanden fünf Sitzungen des Prüfungsausschusses statt: am 14. März und 5. April zur Berichterstattung von Vorstand und Abschluss- prüfer über den Jahresabschluss 2023 sowie am 13. Mai, 9. August und 11. November zur Erörterung der Zwischen- berichte 2024 mit dem Vorstand. Am 27. März kam der Kapitalmarktausschuss zu einer Sitzung zusammen. CORPORATE GOVERNANCE Im Februar 2024 und Februar 2025 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine jeweils aktualisierte Entsprechens- erklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG dauerhaft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Aufsichtsrats- und Vorstandsmitglieder haben am Jahresanfang 2025 schriftlich erklärt, dass keine Interessenkonflikte im Geschäftsjahr 2024 entstanden sind. Eine Kompetenzmatrix der Aufsichtsratsmitglieder haben wir in der „Erklärung zur Unternehmensführung“ ver- öffentlicht. Wir überprüfen periodisch das Kompetenzprofil des Aufsichtsrats und passen es bei Bedarf an. Der Aufsichtsrat hat im Jahr 2017 beschlossen, dass der Aufsichtsratsvorsitzende gemäß den Empfehlungen des DCGK und der „Leitsätze für den Dialog zwischen Investor und Aufsichtsrat“ Gespräche mit Investoren über auf- sichtsratsbezogene Themen führen kann. Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine derartigen Gespräche geführt. Im Geschäftsjahr 2024 waren drei Mitglieder des Aufsichts- rats unabhängig. Deutsche EuroShop s theMALL life JAHRESABSCHLUSS DER AG UND DES KONZERNS ZUM 31. DEZEMBER 2024 In der Prüfungsausschusssitzung am 17. März 2025 und in der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 25. März 2025 haben sich der Prüfungsausschuss bzw. der Aufsichts rat eingehend mit dem Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen Vor- schriften und dem Konzernabschluss nach den Inter- national Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezember 2024, sowie mit dem zusammengefassten Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2024 befasst. Weiterhin wurde uns der Abhängigkeitsbericht und Vergütungsbericht zur Prüfung vorgelegt. Die aus Sicht des Abschlussprüfers besonders wichtigen Sachverhalte in der Prüfung des Konzern ab- schlusses, des Abhängigkeitsberichts und des Vergütungs- be richts wurden für uns gut nachvollziehbar erläutert. Der Aufsichtsrat teilt die Einschätzung des Abschlussprüfers zur Bedeutung dieser Sachverhalte für den Konzern ab- schluss, den Abhängigkeitsbericht und den Vergütungs- bericht. Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Ab- schlussprüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vor- gelegt. Der von der Hauptversammlung am 29. August 2024 gewählte Abschlussprüfer RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesell- schaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Abschlussprüfer hat dabei die Überein- stimmung der Bilanzierung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss mit den jeweiligen Rechnungs- legungs vorschriften bestätigt. Darüber hinaus hat der Ab schluss prüfer im Rahmen seiner Beurteilung des Risiko- managementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen ge troffen hat, um Risiken, die den Fortbestand des Unter neh mens gefährden könnten, frühzeitig zu erkennen. Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Be ratung des Jahresabschlusses und des Konzern ab- schlusses anlässlich der Prüfungsausschusssitzung am 17. März 2025 und der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 25. März 2025 teil und erläuterten die wesentlichen Ergebnisse. Der Aufsichtsrat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass keine Einwendungen gegen die Abschlüsse, den Abhängig- keitsbericht und Vergütungsbericht sowie die Prüfung durch den Abschlussprüfer zu erheben sind. Der zu sam- men ge fasste Lagebericht entspricht nach der Über- zeugung des Aufsichtsrats den gesetzlichen An forde- rungen. Der Aufsichtsrat stimmt den Aussagen im Lage bericht zur weiteren Unternehmensentwicklung zu. Der Aufsichtsrat hat dem Ergebnis der Abschlussprüfung seine Zustimmung erteilt, den Jahresabschluss festge- stellt und den Konzernabschluss gebilligt. Zudem hat sich der Aufsichtsrat dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands angeschlossen, wonach vom Bilanzgewinn des Ge schäftsjahres 2024 in Höhe von 251.502.280,25 € ein Teil betrag in Höhe von 75.743.854,00 € zur Ausschüttung einer Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Stück aktie verwendet und der verbleibende Teilbetrag von 175.758.426,25 € auf neue Rechnung vorgetragen werden soll. 109

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ESG Report Bericht des Aufsichtsrats Auf Grundlage des aktuellen Marktumfelds blickt die Deutsche EuroShop optimistisch in die Zukunft. Wesent- liche Rahmenbedingungen wie Zinsen und Inflation haben sich weitgehend stabil entwickelt und befinden sich auf einem für unser Geschäftsmodell förderlichen Niveau. Zwar sind wir weiterhin mit geopolitischen Krisen, politischen Unwägbarkeiten und Rezessionsängsten konfrontiert, wel- che das Konsumverhalten dämpfen und den Einzelhandel vor Herausforderungen stellen. Die Besucherzahlen und Mieterumsätze in unserem Shoppingcenterportfolio haben sich dementgegen positiv entwickelt. Unsere Gesellschaft stellt aktiv die Weichen für eine erfolgreiche Zukunft, indem sie ihr Immobilienportfolio kontinuierlich und nachhaltig entwickelt sowie für eine stabile und langfristige Finan- zierung sorgt. Im Geschäftsjahr 2024 haben wir wichtige Investitionsprojekte erfolgreich umgesetzt und zahlreiche neue Mieter für unsere Shoppingcenter gewonnen. Gleich- zeitig konnte die Kapital- und Finanzierungsstruktur wei- ter optimiert werden, sodass bis Mitte des Jahres 2026 keine Refinanzierungen offen und finanzielle Freiräume für zusätzliche Inves ti tionen vorhanden sind. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mit- arbeiterinnen und Mitarbeitern der Deutsche EuroShop AG für die hervorragende Arbeit und das erfolgreiche Ge schäfts- jahr 2024. Hamburg, 25. März 2025 Reiner Strecker, Vorsitzender 110

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Deutsche EuroShop s theMALL life Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 Die Deutsche EuroShop ist ein transparentes Unter- nehmen, dessen Handeln auf einen langfristigen Erfolg ausgerichtet ist. Diese Orientierung zur Beständigkeit ist wesentlicher Teil unserer Unternehmenskultur. Auf Basis der rechtlichen und unternehmens spe zi fisch en Rahmenbedingungen für die Führung eines börsen- notierten Unternehmens wollen wir das Vertrauen von Investoren, Kreditgebern, Mitarbeitern, Geschäfts- partnern und der Öffentlichkeit in die Leitung und Kon- trolle unserer Gesellschaft fördern. Dieses Ziel deckt sich mit den Anforderungen einer anspruchsvollen Cor- porate Governance. Der Vorstand berichtet in dieser Erklärung – zugleich auch für den Aufsichtsrat – gemäß Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie gemäß § 289f Abs. 1 HGB über die Unter- nehmensführung. ZIELE UND STRATEGIE Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Divi- dende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und um - satz gebundene Gewerbemieten bilden dabei die Grund lage einer angestrebten hohen Rentabilität. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem aus- gewogenen Verhältnis zueinander stehen und der Fremd- finanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht über- steigen. Auf Basis eines geplanten In vest ment- Grade-Ratings und der Erschließung neuer Finanzierungsinstrumente soll die Finanzierungsstruktur zukünftig weiter diversifiziert werden. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. DIVERSIFIZIERTES SHOPPINGCENTER PORTFOLIO Die Deutsche EuroShop AG verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentrieren wir uns auf 1a-Lagen von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, um einen hohen Grad an Investitionssicherheit zu gewährleisten. GELEGENHEITEN NUTZEN, WERTE MAXIMIEREN Im Rahmen unserer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legen wir stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit unseres Portfolios. Wir beobachten den Markt kontinu- ierlich und nehmen durch Zu- und Verkäufe Port folio an- passungen vor, wenn sich entsprechende wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Ent schei- dungs wege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wett be werbs- situationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. DIFFERENZIERTES MIETENSYSTEM Ein wichtiger Bestandteil unseres Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigen- tümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot ent- steht), sorgen wir mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte Miet- erträge. Die Mietpartner zahlen branchen- und umsatz- abhängige Mieten, die während der Mietlaufzeit regelmäßig durch indexierte Mindestmieten abgesichert sind. 111

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ESG Report Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 Der Aufsichtsrat und die Ausschüsse erörtern mit dem Vor- stand bei Bedarf weitere aktuelle Themen. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, werden regel- mäßig in den planmäßigen Sitzungen besprochen und ent- schieden. Eine wesentliche Bedeutung in der Bericht- erstattung des Vorstands haben der Onlinehandel mit seinen Auswirkungen auf Frequenzen und Umsätze in den Centern sowie die eingeleiteten Schritte, um strategische Vorteile unserer Shoppingcenter mit den Chancen des E-Commerce bestmöglich zu verbinden. Im Geschäftsjahr 2024 haben für das operative Geschäft die Entwicklung der Inflation, der Zinsen und des Konsumverhaltens sowie die Weiterentwicklung unserer Shoppingcenter, u. a. durch Investitionsprojekte, im Vordergrund der Erörterungen und Entscheidungen gestanden. Daneben haben sich Vor- stand und Aufsichtsrat intensiv mit der Optimierung der Kapital- und Finanzierungsstruktur des Unternehmens befasst sowie mit der zukünftigen Strategie im Hinblick auf das Immobilienportfolio, ESG (Environmental, Social und Governance) und die Finanzierung. Für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vorstands werden auch Telefon- oder Videokonferenzen mit dem Aufsichtsrat oder den Ausschüssen durchgeführt und schriftliche Um laufbeschlüsse gefasst. CORPORATE GOVERNANCE 2024 Die Deutsche EuroShop AG entspricht mit nur einer Aus- nahme allen Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der zum Zeitpunkt der Abgabe der aktuellen Entsprechenserklärung am 12. Februar 2025 geltenden Fassung vom 28. April 2022 (Kodex 2022). VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Vorstand und Aufsichtsrat haben die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2024 wahrgenommen. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wurde zwischen Vorstand und Aufsichts- rat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte und die Risikosituation informiert. Über die Schwerpunkte seiner Tätigkeit im Ge schäfts jahr 2024 informiert der Aufsichtsrat ausführ- lich im Geschäftsbericht 2024 der Deutsche EuroShop AG. Im Geschäftsjahr 2024 existierten keine Berater- oder sonstigen Dienstleistungs- bzw. Werkverträge zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats und der Gesellschaft. KONZEPT DES ERLEBNIS-SHOPPINGS Das Centermanagement haben wir an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszen- tren. Mit derzeit rund 200 Einkaufszentren im Manage- ment ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Wir sehen in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmo- sphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shop- ping zum Erlebnis. Im langfristigen Durchschnitt besuchen zwischen 400.000 bis 500.000 Menschen täglich unsere 21 Center und lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Themenwelten, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu leben- digen Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektaku- läres geboten wird. Dazu kommen laufend neue Angebote und Serviceleistungen, die im Rahmen der ständig fort- schreitenden Integration des stationären Handels und des Online-Handels entstehen. ARBEITSWEISEN VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wird zwi- schen Vorstand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Ge schäfte zu unterrichten. Vorstand und Aufsichtsrat befassen sich in regelmäßigen Abständen und detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanagement der Gesellschaft. In diesem Zusammenhang werden die formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Steuerung und Über- wachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten überprüft. Die wesentlichen Ein- flussgrößen für das Geschäft werden vom Vorstand ermittelt und der Aufsichtsrat wird darüber informiert. Die Gremien beraten über die Entwicklung der Bestands- objekte, deren Umsatzentwicklung, Außen- und Ver- mietungsstände, bauliche Maßnahmen und die Liquiditäts- lage sowie die Investitionskostenentwicklung der Neubauprojekte. Die Umsatzentwicklung und das Zahlungsverhalten der Mieter werden im Detail beobachtet, um daraus gegebenenfalls frühzeitig Konsequenzen abzu- leiten. Neue Investitionsmöglichkeiten werden vom Vorstand geprüft und gegebenenfalls dem Aufsichtsrat im Rahmen der turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen vorgestellt. Die Investitionsentscheidungen werden vom Vorstand ge troffen und danach dem Aufsichtsrat im Rahmen einer Ent schei- dungsvorlage zur Zustimmung vorgelegt. Zudem wird zwischen Vorstand und Aufsichtsrat über die Entwicklung an den Kapital- und Kreditmärkten und die Auswirkungen auf die Strategie der Gesellschaft sowie die Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung diskutiert. 112

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Deutsche EuroShop s theMALL life VERGÜTUNGSSYSTEM UND VERGÜTUNGSBERICHT Das geltende Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands gemäß § 87a Abs. 1 und 2 Satz 1 AktG, das von der Hauptversammlung am 18. Juni 2021 gebilligt wurde, sowie die von der Hauptversammlung am 29. August 2024 beschlossene Billigung des Vergütungsberichts für das Geschäftsjahr 2023 und der Vermerk über dessen Prü- fung durch den Abschlussprüfer sind auf der Website der Deutsche EuroShop AG unter www.deutsche-euroshop.de öffentlich zugänglich. Unter derselben Internetadresse werden der Vergütungsbericht über das Geschäftsjahr 2024 und der Vermerk des Abschlussprüfers gemäß § 162 AktG öffentlich zugänglich gemacht. ZUSAMMENSETZUNG UND VIELFALT Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hat die im Jahr 2012 für seine Zusammen- setzung konkretisierten Ziele im Jahr 2015 um ein Diversi- tätskonzept ergänzt, 2017 beides bestätigt und zuletzt im Jahr 2019 aktualisiert. Es orientiert sich an den Bedürf- nissen einer börsennotierten Gesellschaft, die mit kleinem Personalstamm langfristige Investitionen mit hohem Kapitaleinsatz tätigt. Vor diesem Hintergrund soll sich der Aufsichtsrat zusammensetzen aus mehrheitlich von der Gesellschaft und vom Vorstand un abhän gigen Mitgliedern beiderlei Geschlechts, die über besondere Kenntnisse und Erfahrungen aus dem Einzelhandel, der Vermietung von Einzelhandelsflächen sowie im Management von Shopping- centern, aus der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung börsennotierter Immobiliengesellschaften sowie der Rechnungslegung und internen Kontrollverfahren nach deutschen und/oder internatio nalen Vorschriften, im Bereich Recht, ESG und der Unternehmensführung ver- fügen. Der Frauenanteil im Aufsichtsrat soll mindestens 30 % betragen. Die Altersgrenze für Mitglieder des Auf- sichtsrats beträgt 70 Jahre. Der Aufsichtsrat ist daneben der Auffassung, dass für Aufsichtsratsmitglieder die wesentlichen Kriterien „Qualifikation“ und „Fähigkeit“ gel- ten sollen. Eine Regelgrenze für die Zugehörigkeitsdauer zum Aufsichtsrat ist daher nicht festgelegt. Welche Kompetenzen von den einzelnen Mitgliedern des Aufsichtsrats erfüllt werden, hat die Gesellschaft seit 2015 offengelegt. Die aktuelle Kompetenzmatrix sieht wie folgt aus: Kom pe tenzmatrix Kompetenzprofil Ein zel handel Im mo bi li en Un ter neh mens- führung Rech nungs le- gung/Ab schluss - prüfung Fi nan zie rung Ka pi tal markt Recht ESG Reiner Strecker (Vor - sitzender) Chantal Schumacher (stell vertretende Vorsit zende) Benjamin Paul Bianchi Henning Eggers Lemara Grant Stuart E. Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Claudia Plath X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X 113

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ESG Report Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 Der Deutsche Corporate Governance Kodex legt fest, dass ein Aufsichtsratsmitglied „dann als nicht unabhängig anzusehen (ist), wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesellschaft, deren Orga- nen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit die- sem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessen- konflikt begründen kann“. Drei der insgesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats sind sowohl von der Gesellschaft und vom Vorstand als auch vom kontrollierenden Aktionär unabhängig im Sinne des Corporate Governance Kodex. Dabei handelt es sich um Reiner Strecker, Chantal Schumacher und Dr. Henning Kreke. Der Aufsichtsrat hat bei der Beurteilung der Unabhängig- keit von Herrn Strecker berücksichtigt, dass dieser dem Aufsichtsrat seit mehr als zwölf Jahren angehört. Der vorgenannte vom Corporate Governance Kodex empfoh- lene Zeitraum ist einer von mehreren Indikatoren, der ein- zeln betrachtet die ansonsten bestehende Unabhängigkeit von Herrn Strecker nicht einschränkt, da er in keiner persönlichen oder geschäftlichen Beziehung zur Gesell- schaft oder zu deren Vorstand steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann. Herr Strecker zeigt durch seine Amts- führung, dass er weiterhin über die notwendige kritische Distanz zur Gesellschaft und deren Vorstand verfügt. Die Dauer der Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat liegt zwi- schen 2,5 und 12,5 Jahren, der Durchschnitt bei rund fünf Jahren (Stichtag 31. Dezember 2024). bis zur HV, die über … beschließt 2024 HV im Jahr 2025 Zugehörigkeit zum Aufsichts- rat per 12/2024 in Jahren 12,5 2026 2026 2026 2026 2026 2027 2028 2028 2027 2027 2027 2027 2027 2028 2029 2029 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 11,5 5,5 5,5 5,3 stands be nötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat hat neun Mitglieder, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Der Aufsichtsrat hat die Informations- und Berichts- pflichten des Vorstands festgelegt. Neben einem aus drei Mitgliedern bestehenden Aufsichtsratspräsidium (gleich- zeitig Nominierungsausschuss) wurden ein aus drei bzw. vier Mitgliedern bestehender Prüfungsausschuss sowie ein Kapitalmarktausschuss gebildet. Name Reiner Strecker Chantal Schumacher Dr. Volker Kraft Benjamin Paul Bianchi Stuart E. Keith Lemara Grant Dr. Henning Kreke Henning Eggers Claudia Plath Durchschnitt: Funktion Vorsitzender Stellvertretende Vorsitzende erstmals seit 13.07.2012 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 20.06.2013 12.06.2019 12.06.2019 Der Aufsichtsrat beurteilt seine Wirksamkeit und die seiner Ausschüsse (Selbstbeurteilung) regelmäßig auf der Grund- lage eines Fragenkatalogs. Die Aufsichtsratsmitglieder haben die Möglichkeit, Kritik zu äußern, Anregungen zu geben und Verbesserungen vorzuschlagen. Aus dieser Effizienzprüfung ergeben sich mögliche Konsequenzen, die im Aufsichtsrat diskutiert und gegebenenfalls in der Auf- sichtsratsarbeit umgesetzt werden. Die letzte Selbst- beurteilung erfolgte von Februar bis März 2024. Für die D&O-Versicherung des Aufsichtsrats ist kein Selbst- behalt vorgesehen. Ein Selbstbehalt hat nach Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat keine Auswirkungen auf das Verantwortungsbewusstsein und die Loyalität, mit denen die Gremienmitglieder die ihnen übertragenen Aufgaben und Funktionen wahrnehmen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Be stim- mun gen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vor- standsmitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vor- 114

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Dem Aufsichtsrat gehören an: Reiner Strecker, Vorsitzender Chantal Schumacher, stellvertretende Vorsitzende Benjamin Paul Bianchi Henning Eggers Lemara Grant Stuart E. Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Claudia Plath Dem Aufsichtsratspräsidium gehören Herr Strecker, Herr Bianchi und Herr Eggers an. Vorsitzender des Präsidiums ist der Aufsichtsratsvorsitzende. Das Präsidium berät bei eiligen Geschäftsangelegenheiten und fasst entspre- chende Beschlüsse. Zudem ist es zuständig für die Vor- bereitung von Personalangelegenheiten des Vorstands. Das Aufsichtsratspräsidium nimmt gleichzeitig die Auf- gaben eines Nominierungsausschusses wahr. Dem Prüfungsausschuss gehören Frau Schumacher als Financial Expert und Vorsitzende und Herr Eggers als zweiter Financial Expert sowie Herr Strecker an. Der Prü fungs aus schuss ist für Fragen zur Rechnungs- legung, Prüfung und Aufstellung des Jahresabschlusses und des Kon zern ab schlusses zuständig. Er überwacht die Ab schluss prüfung und beurteilt die Qualität der Arbeit des Ab schluss prüfers. Weiterhin prüft er die Wirksamkeit der in ter nen Kontroll- und Risikomanagementsysteme und die Corporate-Governance-Grundsätze des Unternehmens. Ehemalige Vorstandsmitglieder der Gesellschaft und der Aufsichtsratsvorsitzende übernehmen generell nicht den Vorsitz des Prüfungsausschusses, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Frau Schumacher qualifiziert sich als Finanzexpertin sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschluss- prüfung durch ihre Ausbildung (MBA mit Spezialisierung auf Finanzen im Jahr 1999) und ihre beruflichen Tätigkeiten im Allianz-Konzern (1999–2022), u. a. als Leiterin Control- ling sowie Chief Financial Officer in verschiedenen Tochtergesellschaften des Konzerns. Seit 2021 ist Frau Schumacher Mitglied des Aufsichtsrats und Vorsitzende des Prüfungsausschusses bei der Ratingagentur Scope SE & Co. KGaA, Berlin. Herr Eggers qualifiziert sich als Finanzexperte sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschlussprüfung durch seine Ausbildung (Steuerberater seit 1999) und seine beruf- liche Tätigkeit als Mitarbeiter und Steuerberater bei PKF Fasselt Schlage Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (1995– 2000). Seit 2013 ist Herr Eggers Mitglied der Geschäfts- führung der KG CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. und dort für Rechnungslegung und Finanzen zuständig. Deutsche EuroShop s theMALL life Damit wird die Anforderung des Finanzmarktintegritäts- stärkungsgesetzes (FISG) erfüllt, wonach ein Ausschuss- mitglied über Erfahrung in der Rechnungslegung und ein weiteres Mitglied über Erfahrung in der Abschlussprüfung verfügen muss. Dem Kapitalmarktausschuss gehören Frau Plath und die Herren Keith, Dr. Kreke und Dr. Kraft an. Vorsitzender des Kapitalmarktausschusses ist Herr Dr. Kreke. Die dem Auf- sichtsrat im Zusammenhang mit der Ausnutzung eines genehmigten und eines Bedingten Kapitals zustehenden Befugnisse werden dem Ausschuss zur Entscheidung und Erledigung übertragen. Daneben werden diesem Ausschuss auch die Entscheidungen über die Zustimmung des Auf- sichtsrats bei Finanzierungsvereinbarungen übertragen, wenn diese die Kriterien eines zustimmungspflichtigen Geschäfts erfüllen. Vorstand Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unter- nehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlich- keiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie, bei mehreren Vorstandsmit- gliedern, in einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Zu den Geschäftsführungsaufgaben des Vorstands zählen in erster Linie die Führung des Konzerns, die Festlegung der strategischen Ausrichtung, die Planung sowie die Ein- richtung, Durchführung und Überwachung eines Risiko- managements. Das Diversitätskonzept des Aufsichtsrats für den Vorstand aus 2015 wurde im April 2017 konkretisiert und erweitert. Demnach soll sich der Vorstand zusammensetzen aus Mit- gliedern beiderlei Geschlechts mit einem Frauenanteil von mindestens 30 %. Die Zusammensetzung des Vorstands soll sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft mit kleinem Personalstamm orientieren. Dabei sollten die Anforderungen an die Rechnungslegung bei hohem Kapitaleinsatz ebenso wie die weit überwie- gend nationalen Aktivitäten bei der langfristigen Investition in Handelsimmobilien berücksichtigt werden. Von den Vor- standsmitgliedern werden Kenntnisse und Erfahrungen erwartet in der Anwendung von Rechnungs legungs grund- sätzen und internen Kontrollverfahren nach deutscher und/oder internationaler Rechnungslegung, im Einzel- handel sowie im Management von Shoppingcentern, in der Eigenkapital- und Fremdkapitalfinanzierung, im Kapital- markt, im Bereich ESG, der Unternehmens- und Personal- führung, bei Unternehmenskäufen und -zusam men- schlüssen sowie Immobilienkäufen und -verkäufen. Die Kenntnis- und Erfahrungsschwerpunkte sollen sich bei mehreren Vorstandsmitgliedern gegenseitig ergänzen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder beträgt 60 Jahre. 115

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ESG Report Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG bestand zum 31. Dezember 2024 aus einem Mitglied. AKTIENBESITZ Hans-Peter Kneip geb. am 11. Juli 1979 erste Bestellung: 1. Oktober 2022 bestellt bis: 30. September 2028 Hans-Peter Kneip wurde mit seinem Eintritt in die Deutsche EuroShop AG im Jahr 2022 Mitglied des Vor- stands. Er fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop Konzern und ist im Vorstand auch für ESG-Fragen zuständig. Der Aufsichtsrat sorgt gemeinsam mit dem Vorstand für eine langfristige Nachfolgeplanung. Einem zeitlich ver- schobenen Ende der Bestellungszeiten von Vorstands- mitgliedern in Kombination mit deren jeweiligen Erfah- rungs- und Kenntnisschwerpunkten kommt hierbei eine besondere Aufmerksamkeit des Aufsichtsrats zu. Die Gespräche und Verhandlungen über eine mögliche Ver- längerung der Bestellung beginnen üblicherweise spä- testens ein Jahr vor dem Ende der laufenden Bestellung, sodass interne und externe Nachfolgen möglich sind. Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2024 durch Hans- Peter Kneip als Alleinvorstand geleitet. Frauenquote Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben sich mit dem 2015 in Kraft getretenen Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst befasst und entsprechende Quoten festgelegt. Für den Aufsichts- rat wie auch für den Vorstand wurde eine Frauenquote von mindestens 30 % festgelegt. Der Vorstand hat die gleiche Zielgröße für die Führungsebenen unterhalb des Vor- stands festgelegt. Aufgrund der Mitarbeiterzahl von sie- ben gibt es nur eine Führungsebene unterhalb des Vor- stands. Für den neunköpfigen Aufsichtsrat wird die Quote seit Festlegung 2015 mit drei weiblichen Mitgliedern erfüllt. Im mit einer Person besetzten Vorstand lag die Frauen- quote zum 31. Dezember 2024 bei 0 %. Die Frauenquote in der Führungsebene unterhalb des Vor- stands, die aus vier Personen besteht, lag zum 31. De- zember 2024 bei 25 %. Vorstand Der Vorstand hielt zum 31. Dezember 2024 15.144 Aktien und damit weniger als 1 % am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Aufsichtsrat Mitglieder des Aufsichtsrats hielten zum 31. Dezem- ber 2024 760 Aktien sowie indirekte Beteiligungen im Umfang von insgesamt 0,25 % und damit in Summe weni- ger als 1 % am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Neben den allgemeinen rechtlichen Bestimmungen zur Information der Öffentlichkeit regeln zusätzlich die Geschäftsordnungen des Vorstands und des Aufsichtsrats die Berichtspflichten der Vorstands- und Aufsichtsrats- mitglieder bei Geschäften mit Aktien der Gesellschaft oder darauf bezogenen Erwerbs- oder Veräußerungsrechten sowie Rechten, die unmittelbar vom Börsenkurs der Gesell- schaft abhängen. Directors’ Dealings Der Deutsche EuroShop AG sind im Geschäftsjahr 2024 keine Wertpapiertransaktionen von Mitgliedern des Vor- stands oder des Aufsichtsrats bzw. von bestimmten, den Organmitgliedern nahestehenden Personen gemäß Art. 19 MAR gemeldet worden. Beziehungen zu den Aktionären In der Hauptversammlung üben die Aktionäre ihre Rechte in Angelegenheiten der Gesellschaft aus. Die Hauptver- sammlung wählt die Mitglieder des Aufsichtsrats und beschließt über die Entlastung des Vorstands und des Auf- sichtsrats. Sie entscheidet über die Verwendung des Bilanz- gewinns sowie über Satzungsänderungen der Gesellschaft. Die Hauptversammlung, in der Vorstand und Aufsichtsrat Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr ablegen, findet jährlich statt. Bei der Beschlussfassung in der Haupt- versammlung gewährt jede Aktie eine Stimme („one share, one vote“). Jeder Aktionär ist berechtigt, an der Hauptver- sammlung teilzunehmen, dort zur Tagesordnung zu spre- chen und Fragen zu stellen. Nach Abklingen der Corona- Pandemie kehrte die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 zu einer Hauptversammlung in Präsenz zurück. In der Hauptversammlung am 29. August 2024 wurden Frau Plath und Herr Eggers als Mitglieder des Aufsichts- rats wiedergewählt. Mit der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2024 endet die Mandatsperiode von Herrn Strecker als Mitglied des Aufsichtsrats. Viermal jährlich berichtet die Gesellschaft den Aktionären und der Öffentlichkeit nach einem Finanzkalender über die Geschäftsentwicklung sowie die Finanz- und Ertrags- lage des Unternehmens. Daneben wird durch Mitteilungen direkt an die Öffentlichkeit und die Medien über Aktivitäten 116

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Deutsche EuroShop s theMALL life ENTSPRECHENSERKLÄRUNG Im Februar 2025 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft gemeinsam ihre Entsprechenserklärung nach § 161 AktG zu den Empfehlungen der Regierungs- kommission Deutscher Corporate Governance Kodex abgegeben. Die Erklärung wurde auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.deutsche-euroshop.de dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht. Gemeinsame Erklärung des Vorstands und des Auf- sichtsrats der Deutsche EuroShop AG zu den Empfehlun- gen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gemäß § 161 AktG Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG erklären, dass den Empfehlungen der „Regierungs- kommission Deutscher Corporate Governance Kodex“ in der Fassung vom 28. April 2022 mit nur einer Ausnahme entsprochen wurde und wird. Der Konzernabschluss wird binnen 120 Tagen nach Geschäftsjahresende veröffentlicht (Kodex Ziff. F.2). Die Gesellschaft legt Wert darauf, geprüfte und vom Auf- sichtsrat festgestellte Jahresabschlüsse zu veröffent- lichen. Aufgrund der zeitlichen Abläufe für die Erstellung, Prüfung und Feststellung des Jahresabschlusses ist ein früherer Termin für die Veröffentlichung nicht möglich. Untestierte, aber für den Kapitalmarkt wesentliche Kenn- zahlen werden vorab veröffentlicht. Hamburg, 12. Februar 2025 Vorstand und Aufsichtsrat Deutsche EuroShop AG der Gesellschaft berichtet. Informationen, die den Aktien- kurs wesentlich beeinflussen können, werden nach recht- lichen Vorgaben als Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht. Im Rahmen der Investor-Relations-Aktivitäten präsentiert der Vorstand regelmäßig in physischen bzw. virtuellen Konferenzen vor Analysten sowie auf Investorenver- anstaltungen. Analystenkonferenzen, z. B. anlässlich der Ergebnisveröffentlichungen, werden im Internet, für alle Interessenten zugänglich, übertragen. Zudem bietet die Deutsche EuroShop über ihre Internetseiten Finanz- informationen und weitere Informationen über den Deutsche EuroShop Konzern. Compliance Management Der Vorstand hat ein Compliance Management ein- gerichtet, welches für eine Holding zweckmäßig ist und die Anforderungen des Gesetzes und der Corporate Gover- nance bei einem wesentlichen, nahestehenden Dienst- leister angemessen berücksichtigt. Im Geschäftsjahr 2019 wurden das Compliance Management und das Interne Kontrollsystem (IKS) insbesondere an die An forderungen des ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechterichtlinie), welches am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, angepasst. Ein Hinweisgebersystem (sogenanntes Whistleblower-System) für anonyme interne und externe Hinweise hat die Gesellschaft seit dem ersten Quartal 2018 eingerichtet. Das System wird laufend an die aktuellen Anforderungen angepasst. Rechnungslegung und Abschlussprüfung Die Rechnungslegung des Deutsche EuroShop Konzerns erfolgt auf der Grundlage des § 315e Handelsgesetzbuch (HGB) in grundsätzlicher Übereinstimmung mit den Inter- national Financial Reporting Standards (IFRS). Der Jahres- abschluss der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB erstellt. Für die Aufstellung der Abschlüsse ist der Vorstand ver- antwortlich. Die Beauftragung des Jahresabschluss- prüfers übernimmt die Vorsitzende des Prüfungsaus- schusses, wobei der Jahresabschlussprüfer zuvor von der Hauptversammlung gewählt wurde. Die erhöhten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Abschlussprü- fers werden dabei erfüllt. Auf der Hauptversammlung am 29. August 2024 wurde die RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, für das Geschäfts jahr 2024 erstmalig zum Abschluss- und Konzern abschlussprüfer gewählt (vormals BDO AG Wirtschafts prüfungsgesellschaft). Die Prüfung des Jahres- abschlusses wird vom Wirtschaftsprüfer Florian Riedl ver- antwortet. RSM Ebner Stolz hat im Geschäftsjahr 2024 keine anderen Bestätigungsleistungen oder sonstige Leis- tungen für die Gesellschaft erbracht. 117

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Deutsche EuroShop AKTIENKURS in € 28 HANDELSVOLUMEN in Tausend Stück 600 26 24 22 20 18 16 500 400 300 200 100 0 Jan 24 Feb 24 März 24 Apr 24 Mai 24 Juni 24 Juli 24 Aug 24 Sep 24 Okt 24 Nov 24 Dez 24 Jan 25 Feb 25 Deutsche EuroShop Aktie Schlusskurs Handelsvolumen HOHE VOLATILITÄT DES AKTIENKURSES Der Vorjahresschlusskurs der Deutsche EuroShop Aktie lag bei 22,55 € (Xetra). Die Aktie startete rückläufig ins neue Jahr und bewegte sich von Februar bis Ende Mai seitwärts. Im Juni begann eine deutliche Aufwärtsbe wegung, die den Kurs bis zum 15. August auf ein Jahres hoch von 27,40 € führte. Anschließend setzte eine starke Gegenbewegung ein, in der die DES-Aktie bis zum 23. Dezember auf 18,06 €, den tiefsten Stand des Jahres, fiel. Das Jahr beendete die DES-Aktie mit einem Kurs von 18,50 € und einer Markt- kapitalisierung von 1,4 Mrd. €. GEMISCHTES BILD BEIM VERGLEICH MIT BENCHMARK-INDEX UND PEERGROUP Die Deutsche EuroShop Aktie verzeichnete inklusive der am 11. Januar 2024 und am 3. September 2024 aus- geschütteten Dividenden von 1,95 € bzw. 2,60 € je Aktie eine leicht negative Performance von -0,3 %. Unsere Aktie lag damit 2024 oberhalb der europäischen Benchmark für börsennotierte Immobilienunternehmen, dem EPRA Index, (-3,3 %), aber im unteren Drittel der europäischen Peergroup-Unternehmen1, die im Durchschnitt Kursrück- gänge von -2,3 % verzeichneten (Median: +1,3 %). Der Benchmark- Index für kleinere Unternehmen, der SDAX, sank im Be richts jahr um 1,8 %. Offene Immobilienfonds aus Deutschland haben im ver- gangenen Jahr eine durchschnittliche Performance von -0,6 % (2023: +0,6 %) erzielt und hatten Mittelabflüsse in Höhe von 5,9 Mrd. € (2023: +0,1 Mrd. €). BÖRSENENTWICKLUNG in % DES-Aktie DAX SDAX EURO STOXX 50 (Europa) Dow Jones (USA) Nikkei (Japan) 2024 -0,3 +18,8 -1,8 +7,7 +12,9 +19,2 2023 +13,9 +20,3 +17,1 +19,2 +13,7 +28,2 2022 +57,5 -12,3 -27,3 -11,9 -8,8 -9,4 1 Carmila, Citycon, Eurocommercial Properties, Hammerson, IGD, Klépierre, Mercialys, Unibail-Rodamco-Westfield, Vastned, Wereldhave 119

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Investor Relations Die Shoppingcenter-Aktie AKTIENKURSPERFORMANCE UND MARKTKAPITALISIERUNG in Mio. € in % 2.200 2.183 2.098 60 40 20 0 -20 -40 2.086 1.632 1.566 1.140 904 10,4 15,3 -1,2 -8,6 1.700 1.200 700 1.724 57,5 1.367 1.415 13,9 -0,3 -21,8 -20,5 5 1 0 2 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 -30,2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 Marktkapitalisierung (Basis: Jahresschlusskurs) in Mio. € Jahresentwicklung inkl. Dividende KURS IM VERGLEICH 2024 in %, 100% = 31. Dez. 2023 130 120 110 100 90 80 Jan 24 März 24 Apr 24 Juni 24 Aug 24 Okt 24 Dez 24 Feb 25 KURSVERLAUF 5-JAHRES-VERGLEICH in %, 100% = 31. Dez. 2019 150 125 100 75 50 25 März 20 Juni 20 Sep 20 Dez 20 März 21 Juni 21 Sep 21 Dez 21 März 22 Juni 22 Sep 22 Dez 22 März 23 Juni 23 Sep 23 Dez 23 März 24 Juni 24 Sep 24 Dez 24 Deutsche EuroShop Aktie EPRA SDAX 120

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Deutsche EuroShop s theMALL life 748 020 / DE 000 748 020 4 DEQ 76.464.319,00 76.464.319 720.465 SDAX, CDAX, EPRA, MSCI Small Cap, HASPAX Prime Standard Frankfurter Wertpapierbörse und Xetra Berlin-Bremen, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart STABILE COVERAGE DER AKTIE Fünf Analysten1 renommierter deutscher und interna- tionaler Institute2 beobachten derzeit regelmäßig unsere Aktie und erschließen mit ihren Empfehlungen neue Investorenkreise. Im Laufe des Geschäftsjahres haben wir einen Analysten (Oddo BHF) verloren, dafür aber einen anderen (Bank of America) wiedergewonnen. Informatio- nen zu den Empfehlungen erhalten Sie unter: www.deutsche-euroshop.de/analysen Kennzahlen zur Deutsche EuroShop Aktie WKN / ISIN Ticker-Symbol Grundkapital in € Anzahl der Aktien (nennwertlose Namensstückaktien) Eigene Aktien Indizes Amtlicher Handel Freiverkehr Die Analysten sehen die weitere Entwicklung der DES- Aktie aktuell mehrheitlich neutral1. ANALYSTENEMPFEHLUNGEN DER LETZEN 10 JAHRE in %, Stand 20. März 2025 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Q1 14 Q3 14 Q1 15 Q3 15 Q1 16 Q3 16 Q1 17 Q3 17 Q1 18 Q3 18 Q1 19 Q3 19 Q1 20 Q3 20 Q1 21 Q3 21 Q1 22 Q3 22 Q1 23 Q3 23 Q1 24 Q3 24 Q1 25 negativ neutral positiv 1 Stand: 20. März 2025 2 Baader Bank, Bank of America, Berenberg Bank, Kepler Cheuvreux, M.M. Warburg 121

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Investor Relations Die Shoppingcenter-Aktie AUSZEICHNUNGEN FÜR BERICHTSQUALITÄT Die European Public Real Estate Association (EPRA) hat die Transparenz unserer Berichterstattung sowohl zu den sektorspezifischen Finanzkennzahlen als auch zum Thema Nachhaltigkeit erneut jeweils mit einem Gold- Award ausgezeichnet. Weitere Auszeichnungen für unsere Kapitalmarktkom mu- nikation finden Sie auf unserer Website unter: www.deutsche-euroshop.de/Auszeichnungen AKTIENRÜCKKAUFPROGRAMM DURCHGEFÜHRT Mitte Dezember 2023 hatte der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, ein Aktienrückkaufprogramm aufzulegen und durchzuführen. In dessen Rahmen wurden vom 21. Dezember 2023 bis zum 11. Dezember 2024 ins- gesamt 720.465 DES-Aktien (das entspricht rund 0,942 % des Grundkapitals der Gesellschaft) zu einem Durchschnitts- kurs von 20,82 € je Aktie und für insgesamt rund 15,0 Mio. € zurückgekauft. Weitere Details finden Sie unter: www.deutsche-euroshop.de/aktienrueckkauf AKTIONÄRSSTRUKTUR MIT MINIMALEN VERÄNDERUNGEN Die Zahl der Investoren ist 2024 erneut leicht angestiegen: Die Deutsche EuroShop hat nun rund 9,020 Aktionäre1 (Vor- jahr: 8.740). Die Aktionärsstruktur hat sich insgesamt kaum verändert: Die Hercules BidCo (gepoolte Aktien von Oaktree, Alexander Otto und der CURA) besitzt mit 76,4 % den größ- ten Anteil. Maren Otto hält 6,6 % der DES-Aktien, institutio- nelle Investoren etwa 3,3 % (Vorjahr: 3,8 %) und private Investoren 12,7 % (Vorjahr: 13,2 %). Die Deutsche EuroShop hält 0,94 % eigene Aktien. Der Streubesitz gemäß der Defi- nition von Deutsche Börse/Stoxx lag zum Jahresende bei 14,8 %. In der regionalen Verteilung gab es keine Veränderungen. 97,6 % der Deutsche EuroShop Aktien liegen in inländischen Depots, 2,4 % sind im Besitz von europäischen und US- amerikanischen Investoren. 9.020 Aktionäre AKTIONÄRSSTRUKTUR Regionale Aufteilung 6,55 % Maren Otto 3,33 % Institutionelle Investoren 0,94 % Eigene Aktien 2,4 % restliche Welt 97,6 % Deutschland 12,74 % Private Investoren 76,44 % Hercules BidCo 1 Stand: 20. März 2025 122

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Deutsche EuroShop s theMALL life DIVIDENDE in € AKTIENKURS in € 5 4 3 2 1 0 28,08 28,98 36,20 31,64 31,83 24,30 23,50 23,67 24,80 23,73 19,26 16,88 40,46 38,67 33,96 26,78 25,34 18,45 15,50 0,96 0,96 0,96 0,96 1,00 1,05 1,05 1,05 1,05 1,10 1,10 1,20 1,25 1,30 1,35 1,40 1,45 1,50 4,55 18,45 22,55 19,162 2,50 18,50 14,46 1,00 1,001 2 0 0 2 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 5 2 0 2 0,00 0,04 Deutsche EuroShop Aktie Schlusskurs Dividende (ausgeschüttet für das Vorjahr) 1 = Dividendenvorschlag 2 = Kurs vom 19. März 2025 42 35 28 21 14 Dividendenvorschlag: 1,00 € je Aktie ZEHN GRÜNDE FÜR EIN INVESTMENT Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat be schlos- sen, der für den 27. Juni 2025 geplanten Haupt ver samm lung die Zahlung einer Dividende 1,00 € je Aktie für das Geschäfts- jahr 2024 vorzuschlagen. in die Aktie der Deutsche EuroShop 01. Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter investiert 02. Erstklassige Standorte 03. Bewährte, konservative Strategie 04. Langfristig planbarer Cashflow 05. Aktionärsfreundliche Dividendenpolitik 06. Erfahrenes Management 07. Solide Leistungsbilanz 08. Hoher Vermietungsstand 09. Inflationsgesicherte Mietverträge 10. Substanz mit Potenzial 123

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Investor Relations Die Shoppingcenter-Aktie AKTIENKENNZAHLEN IN DER 10-JAHRES-ÜBERSICHT Marktkapitalisierung in Mio. € (Basis: Jahresschlusskurs) Aktienzahl am Jahresende Gewichtete durchschnittliche Aktienzahl Höchstkurs in € Tiefstkurs in € Jahresschlusskurs (31.12.) in € Dividende pro Aktie in € Dividendenrendite (31.12.) in % Jahresentwicklung exkl./inkl. Div. Durchschnittliches Handels- volumen pro Tag in Stück Durchschnittliches Handels- volumen pro Tag in Stück inkl. Multilateral Trading Facilities EPS in € (unverwässert) 2024 1.415 2023 1.724 2022 1.367 2021 904 76.464.319 76.464.319 61.783.594 61.783.594 75.136.922 27,40 (15.08.2024) 18,06 (23.12.2024) 18,50 1,001 5,4 75.136.922 24,30 (16.08.2023) 17,14 (31.10.2023) 22,55 2,60 3,5 61.783.594 26,38 (15.08.2022) 14,02 (07.03.2022) 22,12 4,45 11,3 61.783.594 21,30 (13.08.2021) 14,00 (13.12.2021) 14,64 1,00 6,8 -18,0 %/-0,3 % +1,9 %/+13,9 % +51,1 %/+57,5 % -20,7 %/-20,5 % 19.715 14.751 145.982 148.159 >20.7792 1,62 >15.540 -0,51 >336.666 >418.885 0,35 0,97 Alle Angaben zum Aktienkurs beziehen sich auf Xetra. 1 Vorschlag 2 Quelle: Bloomberg, adjustierte Daten, Stand: 13. Januar 2025 Sie wünschen weitere Informationen? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79-20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79-29 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir Patrick Kiss und Nicolas Lissner 124

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Deutsche EuroShop s theMALL life 2020 1.140 2019 1.632 2018 1.566 2017 2.098 2016 2.086 2015 2.183 61.783.594 61.783.594 61.783.594 61.783.594 53.945.536 53.945.536 61.783.594 26,50 (03.01.2020) 9,52 (25.09.2020) 18,45 0,04 0,2 61.783.594 27,44 (21.05.2019) 22,54 (16.08.2019) 26,42 0,00 0,0 61.783.594 33,90 (02.01.2018) 24,98 (27.12.2018) 25,34 1,50 5,9 58.248.007 39,32 (18.04.2017) 30,37 (25.10.2017) 33,96 1,45 4,3 53.945.536 42,52 (09.06.2016) 35,86 (11.02.2016) 38,67 1,40 3,6 53.945.536 48,00 (10.04.2015) 36,32 (06.01.2015) 40,46 1,35 3,3 -30,2 %/ - 4,3 %/10,4 % -25,4 %/-21,8 % -12,2 %/-8,6 % -4,4 %/-1,2 % 11,8 %/15,3 % 153.503 149.891 192.835 212.422 142.133 152.355 >455.895 -4,07 >458.797 >526.239 >533.866 >412.750 1,81 1,29 2,31 4,11 >449.500 5,73 FINANZKALENDER 2025 22.01. Kepler Cheuvreux German Corporate Conference, Frankfurt 28.03. Konzernabschluss 2024 29.04. Geschäftsbericht 2024 14.05. Quartalsmitteilung 3M 2025 27.06. Hauptversammlung, Hamburg 14.08. Halbjahresfinanzbericht 2025 22.09. Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 23.09. Baader Investment Conference, München 13.11. Quartalsmitteilung 9M 2025 20.11. Kepler Cheuvreux Pan-European Real Estate Conference, London Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neu- esten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir 125

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Investor Relations Online-Kanäle WEBSITE MIT STARK STEIGENDEN BESUCHERZAHLEN Die Website www.deutsche-euroshop.de erfreut sich seit Jahren einer herausragenden Beliebtheit und wurde oft in Rankings für ihr Informationsangebot und ihre Benutzer- freundlichkeit im europäischen Immobiliensektor aus- gezeichnet. Sowohl die Anzahl der Websitebesucher (+17 %) als auch der Seitenaufrufe stiegen stark an (+49 %) – beide Kennzahlen waren nie höher. BESUCHER in Tausend 600 500 400 300 200 100 0 SEITENAUFRUFE in Millionen 12 10 8 6 4 2 0 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 Besucher Seitenaufrufe die Deutsche EuroShop zu versorgen. Vielleicht können wir auch auf einer oder mehreren dieser Plattformen den Kon- takt zu Ihnen pflegen – wir würden uns freuen: DIE SOCIAL MEDIA ALS ZUSÄTZLICHE KONTAKT- UND INFORMATIONSKANÄLE Soziale Medien haben sich als Kommunikationskanal eta- bliert – auch bei Kapitalmarktteilnehmern. Bereits seit Jah- ren zeigen wir uns offen für technische Innovationen und nutzen diese aktiv, um unsere Investoren und Interessenten mit Neuigkeiten und ergänzenden Informationen rund um 126

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INSTAGRAM Fotos & Videos von der DES unter: www.instagram.com/deutscheeuroshop FACEBOOK Werden Sie ein Fan auf Face book: www.facebook.com/euroshop IR MALL Unser Investor-Relations-Blog: www.ir-mall.com Deutsche EuroShop s theMALL life LINKEDIN Folgen Sie uns auf LinkedIn: www.linkedin.com/company/deutsche-euroshop-ag SLIDESHARE Unsere Präsentationen und Berichte auf SlideShare: www.slideshare.net/desag YOUTUBE Unsere Videos auf YouTube: www.youtube.com/DeutscheEuroShop Auf Instagram zeigen wir nicht nur Fotos und Videos aus unserem „Konzernalltag“, sondern in unserer Story auch regelmäßig spannende Eindrücke aus unseren 21 Centern wie Neueröffnungen von Mietern oder beeindruckende Aktionen: @deutscheeuroshop ONLINE-LEISTUNGSKENNZAHLEN DER DES-SHOPPINGCENTER WWW 165 Tsd. Follower 4 Mio. Visits 4 Tsd. Beiträge davon 83 % mobil 753 Tsd. Fans 4 Tsd. Beiträge 17 Mio. erreichte Personen NEWSLETTER 74 Tsd. Abonnenten TOP-10-CENTER AUF FACEBOOK Center Altmarkt-Galerie, Dresden Galeria Bałtycka, Danzig, Polen Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim/Mannheim Allee-Center, Magdeburg City-Point, Kassel Olympia Center, Brünn, Tschechische Republik Saarpark-Center, Neunkirchen Árkád, Pécs, Ungarn Stadt-Galerie, Passau Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach/Frankfurt Fans 85.749 71.381 58.798 52.407 49.572 48.702 44.207 44.035 35.395 35.017 127

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Brief an die Aktionäre Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, verehrte Geschäftspartner, liegen GERN BEGINNE ICH MIT DEM FÜR SIE WICHTIGEN: Ihre Deutsche EuroShop befindet sich weiterhin auf einem guten Weg. Die bilanziellen Werte sind stabil und die wirtschaftlichen Ergeb- nisse im Rahmen der Erwartungen und darüber. Was aber vielleicht noch wichtiger ist: Auch auf die kommenden Jahre blicken wir optimistisch. Wir gehen davon aus, dass sich für uns Chancen zur Weiter- entwicklung auftun werden, von denen wir die eine oder andere sicher- lich für uns nutzen können. Auch wenn 2024 das Marktumfeld an spruchsvoll blieb, entwickelte sich das operative Geschäft in unseren Shoppingcentern positiv. Die Besucher- frequenz stieg um 0,6 % und der Han- dels umsatz unserer Mieter nahm um 2,5 % zu. Der Ver mietungsstand erhöhte sich deutlich um 2,4 Prozentpunkte auf 95,4 % und liegt damit auf einem hohen Niveau. Die Umsatzerlöse erreichten 271,4 Mio. € und blieben leicht unter dem Vorjahr. Die Gründe sind temporäre Leerstände infolge von Investitions- maßnahmen, niedrigere Abfindungen sowie ver- einzelt geringere Anschlussmieten. Das EBIT lag mit 216,3 Mio. € über der Prognose und um 1,7 % über dem Vorjahr. Hier profitierten wir von sons- tigen Erträgen aus Auflösungen von Wertbe- richtigungen und Rückstellungen sowie aus Nebenkosten, die wir für die Vorjahre abrechnen konnten. Das EBT sank unter Abgrenzung des Bewertungsergebnisses um 2,5 % auf 165,2 Mio. €. Die FFO gingen um 8,3 % auf 157,1 Mio. € zurück, die FFO je Aktie sanken um 9,6 % auf 2,06 €. Dass einige der Ertragswerte niedriger als im Vor- jahr ausfielen, heißt nicht, dass die Gesellschaft 2024 schlechter gewirtschaftet hätte. Vielmehr ist es so, dass 2023 ein Jahr war, in dem die Werte aufgrund verschiedener Einmaleffekte nach oben abwichen. Insbesondere der Ankauf von weiteren Shoppingcenter-Anteilen und das Einbringen von verloren geglaubten Nebenkostenforderungen aus der Corona-Zeit hatten die Ertragswerte 2023 außerordentlich angehoben. Im Hinblick auf die Dividende freue ich mich, Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, zu sammen mit dem Aufsichtsrat auf der Haupt- versammlung eine Dividende von 1,00 € je Aktie vorschlagen zu können.  128

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Deutsche EuroShop s theMALL life DIES IST VIELLEICHT EINE PASSENDE STELLE, um einmal zu betonen: Es ist nicht so, dass sich die Jahr für Jahr guten Ergebnisse von allein fin- den. Das Gegenteil ist der Fall: Das aktuelle Marktumfeld erfordert sehr viel Vermietungs- arbeit. Man muss europaweit unterwegs sein, um neue Mieter zu finden. Man muss klug und an den richtigen Stellen Geld investieren, um ein Shoppingcenter-Portfolio attraktiv und zukunfts- fähig zu halten. An diesen Dingen arbeiten wir Tag für Tag proaktiv in dem Wissen: Die Ent- scheidungen, die wir heute treffen, werden uns in vier, fünf Jahren weiterhelfen. Was außerhalb unseres Einflussbereichs liegt, sind die Entwicklungen in unserem Um feld: die regulatorischen und politischen Rahmen be- dingungen, die Konjunktur und in enger Wechsel- wirkung die Entwicklung auf den Finanzmärkten. Das Zinsumfeld stabilisiert sich und damit die Immobilienwerte. Und auch der Investmentmarkt für Immo bilien zeigt eine Belebung. Allerdings werden wir davon erst in Zukunft profitieren. 2024 wirkten die genannten Faktoren noch leicht belastend auf unsere Zahlen: Dabei ist der Bewertungsverlust von 14,6 Mio. € weit entfernt vom Rückgang des Vorjahres mit 209,1 Mio. €. Mit unserer Finanzierung sind wir sehr gut auf- gestellt. Im Jahr 2025 bestehen keine Fälligkeiten und für 2026 haben wir bereits die ersten Fällig- keiten vorzeitig verlängert. Unsere Bilanz ist sehr solide: Die Eigenkapitalquote ist mit 49,2 % weiter hoch und der LTV bietet mit seinen 39,2 % noch Spielraum nach oben. Das heißt in Summe: Wir verfügen über exzellente Voraussetzungen, um weiter in die Zukunft unseres Portfolios investieren zu können. Auch im laufenden Jahr werden wir wieder ca. 50 Mio. € in die Hand neh- men, um die Aufenthaltsqualität in unseren Shoppingcentern, die Immo bilien substanz und den Faktor ESG zu stärken. Bei letzterem spielt für uns neben dem „E“ auch das „S“ eine zentrale Rolle: Wir verstehen unsere 21 Shop ping center als barrierefreie, lebendige Be geg nungs stätten, die den Kunden ein sicheres und persönliches Ein kaufs er lebnis bieten, soziale Interaktion fördern und sich aktiv in die jeweiligen lokalen Gemeinschaften einbinden. Dass auch ökologische Faktoren den Wert und die Zukunfts- fähigkeit unserer Immobilien beeinflussen, ver- steht sich für uns von selbst. Deshalb haben wir 2024 einen Fokus auf die Weiterentwicklung unserer Nachhaltigkeitsstrategie gelegt und einen intensiven Wesentlichkeitsprozess initiiert. Wir wollen die Auswirkungen unseres Geschäfts auf Klima und Umwelt mini- mieren, Risiken antizi pie ren und Chan- cen nutzen. Wir sind überzeugt, dass wir dadurch unsere Resilienz und unser Geschäftsmodell stärken. Abschließend möchte ich mich aus- drücklich bei meinem großartigen Team bedanken. Seit drei Jahren darf ich Teil der in Bezug auf die Personen- zahl wahrscheinlich kleinsten börsen- notierten Gesellschaft Deutschlands sein. Unsere Mannschaft besteht aus gerade einmal acht Personen. Davon sind neben mir noch drei weitere Teammitglieder erst seit Kurzem dabei. Und trotzdem arbeiten wir gefühlt mit einer Routine aus zehn Jahren zusammen. Das geht nur, wenn man sich menschlich und fachlich ausgezeichnet versteht. Jeder weiß, was er kann, und bringt es ein. Und jeder weiß, wo er den anderen unter- stützen muss, und tut es, ohne dass man ihn fragen muss. Das ist sehr besonders. Auf dieser Grundlage werden wir – da bin ich mir sicher – in den kommenden Jahren noch viel erreichen. Der Ent- wicklung im laufenden Geschäftsjahr blicken wir insgesamt positiv ent- gegen. Wir rechnen mit einer stabilen bis leicht positiven Entwicklung von Umsatz und EBIT. Für das EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO gehen wir aufgrund eines geplant niedrigeren Finanzergebnisses von einem leicht rückläufigen Niveau aus. Es grüßt Sie herzlich Hans-Peter Kneip Vorstand (CEO/CFO) 131

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Deutsche EuroShop Grundlagen des Konzerns Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie Steuerungssystem Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmen bedingungen Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns Ertragslage des Konzerns Finanzlage des Konzerns Vermögenslage des Konzerns Nachtragsbericht Prognosebericht Risikobericht Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem Einschätzung der Gesamtrisikoposition Darstellung wesentlicher Einzelrisiken Chancenbericht Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen Übernahmerelevante Angaben Erklärung zur Unternehmensführung Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG 134 134 135 136 136 138 139 145 147 150 150 152 152 153 153 154 159 160 160 161 162 Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informationen gelten für die Gesellschaft Deutsche EuroShop AG („Deutsche EuroShop AG“) bzw. für die Deutsche EuroShop AG und ihre konsolidierten Tochterunternehmen („Deutsche EuroShop Konzern“). In einem gesonderten Kapitel des zusammengefassten Lageberichts wird über den Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG berichtet. 133

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Zusammengefasster Lagebericht Grundlagen des Konzerns GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS, ZIELE UND STRATEGIE Die Deutsche EuroShop AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands ein- zige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shopping- center an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufs- zentren. Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop AG an 16 Shopping- centern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 % be teiligt ist. Weitere Informationen zur Ein- beziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang aufgeführt. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmens- strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organi- siert. ZIELE UND STRATEGIE Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Poten- zial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem we sen- tlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus- geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutsch- land. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Der Deutsche EuroShop Konzern ist bestrebt, günstige Fi nanzie rungs bedingungen zu nutzen und gleichzeitig sei- nen Pool an Kreditgebern und Finanzierungsquellen zu erhalten und zu erweitern. Der Konzern hat seine Investitionstätigkeit in der Vergangenheit hauptsächlich durch besicherte Kredite bei verschiedenen Kreditgebern finanziert. Zur weiteren Diversifizierung seiner Kapital- und Fi nan zierungsstruktur, insbesondere in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauf- lagen, prüft die Unternehmensführung eine Weiter- entwicklung der Kapital- und Finanzierungsstruktur. Dabei 134 werden auch Marktchancen für die Emission eines oder mehrerer Kapitalmarktinstrumente durch die Deutsche EuroShop AG abgewogen. Die Verschuldungsquote (LTV) des Konzerns könnte infolgedessen auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 % erhöht werden. Eine Emission steht unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Markt be din- gungen und soll, abhängig vom Finanzierungsinstrument, über ein Investment-Grade-Rating verfügen. DIVERSIFIZIERTES SHOPPINGCENTER PORTFOLIO Der Deutsche EuroShop Konzern verfügt über ein aus- gewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzen- triert sich die Unternehmensführung auf 1-a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an Investitions- sicherheit bieten. GELEGENHEITEN NUTZEN, WERTE MAXIMIEREN Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstums- geschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolio- anpassungen vor, wenn sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungs- strukturen kann sich die Deutsche EuroShop AG auf unter- schiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wert- optimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. DIFFERENZIERTES MIETENSYSTEM Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchst- mögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management des Deutsche EuroShop Konzerns mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen- mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete zusammensetzt.

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KONZEPT DES ERLEBNIS-SHOPPINGS Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop AG an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg („ECE Market- places“), ausgelagert. Die ECE-Unternehmensgruppe ent- wickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Markt- führer. Die Deutsche EuroShop AG sieht in einem profes- sionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Täglich besuchen 400.000 bis 500.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop Center und lassen sich von der Branchen- und Gastro- nomievielfalt, dem Freizeitangebot sowie von Aktionen wie Modenschauen, Wissens- und Erlebnisausstellungen sowie Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. OMNICHANNEL-ANSATZ Die Deutsche EuroShop AG sieht eine immer engere Ver- bindung des stationären Handels mit dem Onlinehandel. Als Vermieterin von vielfältigen Flächen an erstklassigen Standorten fördert sie seit Jahren einen Omnichannel- Ansatz – für ihre Centerstandorte wie auch für ihre Mieter. Die Center des Portfolios sind die Kernelemente für die Einkaufserlebnisse der Gäste. Darüber hinaus fungieren sie als umfangreiches Warenlager. Die Betrachtung der Center als Micro-Hubs ermöglicht nicht nur einen höheren Absatz beim Einzelhändler und schnellere Lieferzeiten für Kunden, sondern leistet auch einen Beitrag zur CO₂- Reduktion durch verkürzte Transportwege. STEUERUNGSSYSTEM Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Kon- zern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquidi- tätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations) je Aktie. Für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Deut sche EuroShop AG sind die Beteiligungserträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungsindikatoren. Auf Basis einer fünfjährigen Mittelfristplanung je Shop- ping center wird einmal jährlich eine aggregierte Konzern- planung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungs- größen werden festgelegt. Unterjährig (quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der Deutsche EuroShop s theMALL life aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mit- hilfe von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und Nachvermietungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erfor- der liche Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Be stim mun- gen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstands- mitglieder und wesentliche Geschäfte des Vorstands be nötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vor- stands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG. Ände- rungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptversammlung an neue gesetz- liche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbindlich werden sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden. 135

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht ausgleichsprämien sowie die unter anderem in Tarifver- trägen beschlossenen Lohnsteigerungen und Einmal- zahlungen bei. Die Finanzierungsbedingungen blieben nach Angaben der Europäischen Zentralbank 2024 für die Unternehmen trotz stabilisierender Signale anspruchsvoll: Der durchschnitt- liche Zinssatz für Unternehmenskredite lag im Oktober 2024 bei 4,7 % und damit mehr als einen halben Prozent- punkt unter dem Höchststand des Vorjahres. Die Kosten für marktbasierte Fremdfinanzierungen sanken seit ihrem Höchststand um mehr als einen Prozentpunkt. Der durch- schnittliche Zinssatz für Immobilienkredite lag im Okto- ber 2024 mit 3,6 % etwa einen halben Prozentpunkt nied- riger als zu seinem Höchststand im Januar 2023. Die privaten Konsumausgaben legten laut dem Statisti- schen Bundesamt preisbereinigt wieder leicht zu (+0,3 %). Dabei regten die nachlassende Teuerung und eine positive Lohnentwicklung die Kauflust der Konsumenten nur bedingt an. Am stärksten stiegen die Konsumausgaben für Gesundheit (+2,8 %) und Verkehr (+2,1 %). Für Gastro- nomie- und Beherbergungsdienstleistungen (-4,4 %) sowie für Bekleidung und Schuhe (-2,8 %) gaben die Konsumenten dagegen spürbar weniger aus. Im Vergleich zum Vorjahr wieder ausgabefreundlicher zeigte sich der Staat (preisbereinigt +2,4 %): Das Mehr an Konsumausgaben floss in soziale Sach- und Pflege- leistungen. Die nach wie vor schwache Konjunktur hatte auch Aus- wirkungen auf den Arbeitsmarkt: Zwar erreichte im ver- gan genen Jahr die Zahl der Erwerbstätigen mit jahres- durch schnittlich 46,1 Mio. Personen (+0,2 %) einen Be schäf ti gungs höchst stand. Gleichzeitig nahm die Er werbs losigkeit zu: Im Dezember stieg die Arbeitslosen- quote im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,3 % auf 6,0 %. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE RAHMEN- BEDINGUNGEN Die deutsche Wirtschaft ist 2024 im zweiten Jahr in Folge geschrumpft. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sank das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2024 preisbereinigt um 0,2 % (2023: -0,3 %). Einer Erholung ent- gegen standen laut Experten konjunkturelle wie auch strukturelle Belastungen. Dazu zählen eine wachsende Konkurrenz für Exportwirtschaft, hohe Energiekosten, ein nach wie vor hohes Zinsniveau und unsichere wirtschaft- liche Aussichten. Besonders schwach entwickelte sich das Verarbeitende Gewerbe (-3,0 %) mit seinen tragenden Branchen Maschi- nenbau und Automobil. Auch die energieintensiven Zweige wie Metall und Chemie verharrten nach dem Produktions- rückgang in den Vorjahren auf einem schwachen Niveau. Im Baugewerbe nahm die Bruttowertschöpfung (-3,8 %) sogar noch stärker ab. Hohe Baupreise und Kapitalkosten hemmten vor allem den Wohnungsneubau. Dagegen in Summe positiv entwickelte sich der Dienst- leistungssektor (+0,8 %). Wobei sich die Entwicklung in den einzelnen Bereichen unterschied: Während die Brutto- wertschöpfung im zusammengefassten Wirtschafts- bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe stagnierte, setzte der Wirtschaftsbereich Information und Kommuni- kation sein Wachstum fort. Auch die vom Staat geprägten Bereiche wie Verwaltung, Erziehung und Gesundheit ver- zeichneten Zuwächse. Im Außenhandel knüpfte die deutsche Wirtschaftsper- formance nahtlos an die schwache Entwicklung der Vor- jahre an: Die Exporte sanken im Vergleich 2023 trotz eines Jahresendspurts kalender- und saisonbereinigt um 1,0 %. Die Importe nahmen um 2,8 % ab. Im Dezember 2024 stie- gen die deutschen Exporte gegenüber November kalen- der- und saisonbereinigt um 2,9 %, die Importe wuchsen um 2,1 %. Im Dezember-Vergleich nahmen die Exporte um 3,4 % und die Importe um 4,5 % zu. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahres- durchschnitt 2024 um 2,2 %. Damit fiel die Inflationsrate deutlich geringer aus als in den vorangegangenen Jahren und bewegte sich in Richtung der Zielmarke von 2 %. 2023 hatte die Preissteigerung noch bei 5,9 %, 2022 sogar bei 6,9 % gelegen. Die Reallöhne setzten ihren positiven Trend auch im ver- gangenen Jahr fort: Im dritten Quartal 2024 lagen sie um 2,9 % höher als im Vorjahresquartal; sie stiegen damit im entsprechenden Quartalsvergleich zum sechsten Mal in Folge. Dazu trugen auch die Auszahlungen von Inflations- 136

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EINZELHANDEL Der deutsche Einzelhandel baute nach Angaben des Sta- tistischen Bundesamtes seinen realen Umsatz 2024 um 1,1 % aus. Nachdem der Umsatz im ersten Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch rückläufig war (-0,5 %), lag er im zweiten Halbjahr 2024 im Vorjahresver- gleich um 2,6 % darüber. Insgesamt lag das Umsatzniveau 2024 real noch immer um 2,6 % unter dem Vor-Corona- Niveau. Gemäß HDE Handelsverband Deutschland stieg der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im Berichts- jahr um 2,2 % auf 663,8 Mrd. €. Der Umsatz im Online- handel stieg 2024 um 3,5 % auf 88,4 Mrd. €. Das entsprach einem Anteil von etwa 13,3 % (2023: 13,0 %) am gesamten Einzelhandelsumsatz. Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deut- sche EuroShop AG wird weiterhin wesentlich von folgenden Faktoren bestimmt: dem Onlinehandel, den innerstädtischen Geschäften und Einkaufszentren im unmittelbaren Einzugs- gebiet und den innerstädtischen Centern benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein- Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wettbewerber dar. Hinzu kommt ein wachsender Wettbewerb durch die Ansiedlung oder Erweiterung von Factory-/Designer-Out- let-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese bzw. inzwischen auch in Stadtlagen. Aktuell gibt es Planungen, ein Designer-Outlet-Center im saar- ländischen Zweibrücken zu erweitern, das im Einzugs- gebiet des Saarpark-Centers in Neunkirchen liegt. Weiter- hin ist für 2027 die Eröffnung eines Outlet-Centers in Remscheid, im Einzugsgebiet der City-Arkaden Wupper- tal, geplant. IMMOBILIENMARKT Nach Berechnungen von JLL erzielte der deutsche Invest- mentmarkt für Handelsimmobilien 2024 ein Transaktions- volumen von 35,4 Mrd. € und damit 14 % mehr als im Vor- jahr. Damit stellte sich auf dem Markt nach dem starken Einbruch im Vorjahr (-52 %) wieder eine Erholung ein. Mit 10,5 Mrd. € entfiel 30 % des Transaktionsvolumens auf den Wohnsektor (2023: 29 %). Die Logistikimmobilien ver- besserten ihr Transaktionsvolumen leicht auf 7,9 Mrd. € und erreichten einen Anteil von 22 % (Vorjahr: 24 %). Büro- immobilien setzen 5,5 Mrd. € (15 %; Vorjahr 17 %) um. Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel ein Investitionsvolu- men von 5,6 Mrd. € bzw. ein Anteil von 16 % (2023: 17 %). Hier machten Supermärkte und Fachmarktprodukte mit mehr als 2,1 Mrd. € knapp 40 % des Transaktionsvolumens aus. Für innerstädtische Warenhäuser und Shoppingcenter rückten dabei zunehmend die Aufgaben Transformation und Repositionierung auf die Agenda. In den Toplagen zeigte sich im Zuge des internationalen Städtetourismus eine Wiederbelebung. Bei Einkaufszentren zeigte sich, dass die Eigentümer und Investoren die strukturellen Auf- gaben mit erlebnisorientierten Konzepten angingen. Deutsche EuroShop s theMALL life Die Spitzenrenditen für Immobilien entwickelten sich laut JLL im Jahresverlauf 2024 weitestgehend stabil. In einzel- nen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Zum Jahresende gab die durchschnitt- liche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg nochmals leicht nach auf 3,56 %. Für die Top-Shopping- center in Deutschland lagen die Spitzenrenditen demnach zum Jahresende bei durchschnittlich 5,90 % (2023: 5,50 %). Das Neuvermietungsvolumen von Einzelhandelsimmo- bilien lag nach Berechnungen von JLL 2024 bei 478.300 m², was 6 % über dem Vorjahr und deutlich über dem Fünf- jahresschnitt von 438.000 m² liegt. Die Zahl der Abschlüsse legte im Jahresvergleich von 878 auf 932 zu. Damit hat sich die Nachfrage nach großen Flächen stabilisiert, was die Erwartungen deutlich übertraf. Insbesondere die Textil- branche und Warenhäuser wie Woolworth und Non-Food- Discounter wie Tedi und Action expandierten mit Laden- lokalen jenseits 1.000 m² und sorgten beim Flächenumsatz für ein deutliches Plus. Insgesamt entfielen im ver- gangenen Jahr 272.700 m² und damit 57 % der an gemieteten Fläche auf die Größenkategorie mit mehr als 1.000 m²; davon ging mit 131.700 m² knapp die Hälfte auf das Konto des Textilhandels. ENTWICKLUNG DES AKTIENKURSES Der Jahresschlusskurs (Xetra) 2023 der Deutsche EuroShop Aktie lag bei 22,55 €. Die Aktie startete rück- läufig ins neue Jahr und bewegte sich von Februar bis Ende Mai seitwärts. Im Juni begann eine deutliche Auf- wärtsbewegung, die den Kurs bis zum 15. August auf das Jahreshoch von 27,40 € führte. Anschließend setzte eine starke Gegenbewegung ein, in der die DES-Aktie bis zum 23. Dezember auf 18,06 €, den tiefsten Stand des Jahres, fiel. Zum Jahresende erholte sie sich leicht und schloss das Jahr bei 18,50 €. Unter Berücksichtigung der im Jahres- verlauf ausgeschütteten Dividenden von insgesamt 4,55 € je Aktie ergibt sich eine leicht negative Performance von -0,3 %. Der SDAX entwickelte sich im gleichen Zeitraum mit -1,8 % etwas schwächer. Die Markt kapitalisierung der Deutsche EuroShop AG belief sich Ende 2024 auf 1,4 Mrd. €. 137

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht GESCHÄFTSVERLAUF UND GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis)1 EPRA2 Earnings FFO Eigenkapitalquote in %3 LTV-Verhältnis in %4 EPRA2 LTV in %5 in € EPRA2 Earnings je Aktie6 FFO je Aktie EPRA2 NTA je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien6 01.01.– 31.12.2024 271,4 216,3 165,2 159,7 157,1 49,2 39,2 41,1 01.01.– 31.12.2024 2,10 2,06 29,02 76.090.428 01.01.– 31.12.2023 273,3 212,7 169,5 172,4 171,3 53,3 33,2 34,8 01.01.– 31.12.2023 2,29 2,28 31,58 75.136.922 +/- -0,7 % 1,7 % -2,5 % -7,4 % -8,3 % +/- -8,3 % -9,6 % -8,1 % 1,3 % 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 Inklusive Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienver- mögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. 6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister ein- getragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Weiterhin werden bei der Ermittlung der gewichteten Aktienanzahl die bis zum 31. Dezember 2023 erworbenen 9.000 bzw. die bis zum 31. Dezember 2024 erworbenen 711.465 eigenen Aktien berücksichtigt. Im Geschäftsjahr 2024 verlief das operative Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns stabil und erwartungs- gemäß. Die leicht positive Entwicklung bei den Besucherzahlen und den Umsätzen unserer Mieter setzte sich fort: Gegenüber der Vorjahresperiode stieg die Besucherfrequenz in unseren Shoppingcentern um 0,6 %, und unsere Mieter konnten eine Steigerung der Handelsumsätze um 2,5 % erzielen. Der Vermietungs- stand1 hat sich von 93,0 % im Vorjahr auf 95,4 % zum Bilanzstichtag erhöht und lag damit auf einem hohen Niveau. Der EPRA Vermietungsstand blieb mit 93,3 % (i. Vj. 93,3 %) stabil. Die Prognose für das Geschäftsjahr 2024 wurde im letztjährigen Abschluss wie folgt benannt: Umsatz in einer Bandbreite von 268 bis 274 Mio. €, leicht rück- läufiges EBIT im Korridor von 204 bis 210 Mio. €, ope- ratives Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungs- ergebnis) in einer Spanne von 149 bis 155 Mio. € sowie FFO zwischen 146 bis 152 Mio. € bzw. 1,91 € bis 1,99 € je Aktie. Mit der Veröffentlichung der Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 wurden die Prognosen in Anbetracht der Entwicklung der ersten neun Monate wie folgt präzisiert bzw. erhöht: Umsatz: 268 bis 271 Mio. € EBIT: 207 bis 211 Mio. € EBT (ohne Bewertungsergebnis): 156 bis 160 Mio. € FFO: 151 bis 155 Mio. € Aufgrund von temporären Leerständen infolge von Investitionsmaßnahmen in den Shoppingcentern, nied- rigeren Abfindungen als im Vorjahr sowie vereinzelt geringeren Anschlussmieten waren die Umsatzerlöse planmäßig leicht rückläufig im Geschäftsjahr 2024 und lagen mit 271 Mio. € in der prognostizierten Bandbreite. Das EBIT des Geschäftsjahres 2024 lag mit 216 Mio. € leicht oberhalb der Prognose, insbesondere aufgrund von geringeren operativen Centeraufwendungen und sonstigen Erträgen aus Auflösungen von Wertberichti gun gen und Rückstellungen sowie aus Nebenkosten, die für Vorjahre 1 Der Vermietungsstand basiert auf Flächen, während er im Vorjahr auf Marktmieten basierte, was der Definition des EPRA Vermietungsstands entspricht. 138

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Deutsche EuroShop s theMALL life ab ge rechnet werden konnten. Das EBT (ohne Be wer tungs- ergebnis) von 165 Mio. € sowie die FFO mit 157 Mio. € lagen ebenfalls über den letztjährigen Erwartungen, was maßgeblich durch die beschriebenen EBIT-Effekte be gründet ist. Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns aus Sicht des Vorstands trotz der weiter anhaltenden Belastungsfaktoren des Geschäftsjahres (Rezession, geopolitische Unsicherheiten und Konflikte) operativ positiv entwickelt. Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns wertet der Vorstand bei einer Eigenkapitalquote von 49,2 % und einem LTV von 39,2 % weiterhin als sehr solide. Insgesamt ist der Vorstand mit dem operativen Geschäftsverlauf 2024 sehr zufrieden. ERTRAGSLAGE DES KONZERNS in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI 01.01.– 31.12.2024 271.403 -46.252 -7.731 217.420 01.01.– 31.12.2023 273.304 -49.542 -8.858 214.904 Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) 9.074 -10.189 216.305 16.581 -8.231 474 8.824 -49.083 -14.397 -1.876 5.408 -51.124 165.181 -22.870 8.231 -14.639 -8.115 -18.439 -474 -18.913 123.514 35.335 -37.578 212.661 5.005 3.426 65 8.496 -43.313 -13.876 0 5.492 -43.201 169.460 -205.701 -3.426 -209.127 -5.379 6.834 -65 6.769 -38.277 ± -1.901 3.290 1.127 2.516 -26.261 27.389 3.644 328 -5.770 -521 -1.876 -84 -7.923 -4.279 194.488 -2.736 -25.682 161.791 Veränderung in % -0,7 6,6 12,7 1,2 -74,3 72,9 1,7 3,9 -13,3 -3,8 – -1,5 -18,3 -2,5 93,0 -50,9 -379,4 422,7 139

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Umsatzerlöse in Mio. € 273,3 271,4 -0,7 % 2023 2024 Umsatzerlöse in T€ Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach Altmarkt-Galerie, Dresden A10 Center, Wildau Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim Allee-Center, Magdeburg Phoenix-Center, Harburg Saarpark-Center, Neunkirchen Billstedt-Center, Hamburg Herold-Center, Norderstedt Stadt-Galerie, Passau Forum, Wetzlar Allee-Center, Hamm City-Arkaden, Wuppertal City-Galerie, Wolfsburg Rathaus-Center, Dessau City-Point, Kassel Stadt-Galerie, Hameln DES Verwaltung GmbH Summe Inland Galeria Bałtycka, Danzig Olympia Center, Brünn Summe Ausland Summe Gesamt 140 Umsatzerlöse leicht rückläufig Die Umsatzerlöse von 271,4 Mio. € (i. Vj. 273,3 Mio. €) reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Mio. € (-0,7 % like-for-like). Maßgeblich hierfür waren unter anderem temporäre Leerstände infolge von Investitionsmaßnahmen in den Shopping centern, niedrigere Abfindungen als im Vorjahr sowie vereinzelt geringere Anschluss mieten. Umsatzmieten haben sich gegenläufig leicht erhöht im Vergleich zum Vorjahr. 01.01.– 31.12.2024 35.845 24.113 18.058 17.498 16.965 13.835 11.817 11.353 11.231 10.330 9.991 9.924 8.355 8.137 7.591 6.526 5.219 1.408 228.196 18.407 24.800 43.207 271.403 01.01.– 31.12.2023 36.776 24.880 17.497 17.170 17.250 14.393 11.893 11.053 11.751 10.338 10.254 10.286 8.381 8.528 7.587 7.068 5.607 1.161 231.873 17.746 23.685 41.431 ± -931 -767 561 328 -285 -558 -76 300 -520 -8 -263 -362 -26 -391 4 -542 -388 247 -3.677 661 1.115 1.776 273.304 -1.901 Veränderung in % -2,5 -3,1 3,2 1,9 -1,7 -3,9 -0,6 2,7 -4,4 -0,1 -2,6 -3,5 -0,3 -4,6 0,1 -7,7 -6,9 21,3 -1,6 3,7 4,7 4,3 -0,7

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Deutsche EuroShop s theMALL life ANTEIL DER OPERATIVEN CENTERAUFWENDUNGEN UNTER VORJAHRESNIVEAU Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres von 46,3 Mio. € (i. Vj. 49,5 Mio. €), die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben- kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 17,0 % unter Vorjahresniveau (i. Vj. 18,1 %). Dieser Rückgang ist auf geringere Instandhaltungsauf- wendungen und Optimierungen der Kosten für das Center- marketing zurückzuführen. GERINGERER WERTBERICHTIGUNGSBEDARF Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forde- rungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,1 Mio. € (12,7 %) auf 7,7 Mio. € (i. Vj. 8,9 Mio. €) reduziert. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN Die sonstigen betrieblichen Erträge, die 2024 im We sent- lichen aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietfor derungen, aus der Auflösung von Rückstellungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkosten- abrechnungen resultierten, beliefen sich auf 9,1 Mio. € (i. Vj. 35,3 Mio. €) und lagen damit deutlich unter dem Vor- jahr (26,3 Mio. €). Ausschlaggebend hierfür waren 2023 mit 16,2 Mio. € Erträge aus der Veränderung des Kon so- li die rungskreises im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften zu Beginn des Vor- jahres. Des Weiteren resultieren die sonstigen betrieb- lichen Erträge im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vor- jahren wertberichtigten Mietforderungen (3,2 Mio. €, i. Vj. 4,3 Mio. €), aus der Auflösung von Rückstellungen (1,5 Mio. €, i. Vj. 1,7 Mio. €) sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen (1,4 Mio. €, i. Vj. 10,5 Mio. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, konnten auf 10,2 Mio. € (i. Vj. 37,6 Mio. €) reduziert werden. Im Vorjahr flossen in diese Position zusätzlich 30,2 Mio. € Auf- wendungen im Zusam men hang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises und der damit zusammen- hängenden Grunderwerbsteuer. EBIT LEICHT ÜBER DEM VORJAHR Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 216,3 Mio. € leicht über dem Vorjahr (212,7 Mio. €), was im Wesentlichen auf das gestiegene Nettobetriebsergeb- nis (NOI) im Zusammenhang mit rückläufigen operativen Centeraufwendungen bei planmäßig zum Vorjahr rück- läufigen Umsatzerlösen zurückzuführen ist. NIEDRIGERES FINANZERGEBNIS OHNE BEWERTUNGSEFFEKTE Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -51,1 Mio. € unter dem Vorjahr (-43,2 Mio. €). Dabei waren die Zinserträge mit 5,4 Mio. nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (5,5 Mio. €), während der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften um 5,8 Mio. € anstieg. Hier wirkten sich die Darlehenserhöhungen für die Stadt-Galerie Pas- sau (bereits zum Ende des Geschäftsjahres 2023), für das Allee-Center Magdeburg, für das Allee-Center Hamm sowie die erstmalige Darlehensaufnahme für das Rat- haus-Center Dessau aus. Die übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von 1,9 Mio. € aus der Ablösung eines Swaps resultierten aus der lang- fristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für das Allee-Center Hamm zu verbesserten Konditionen. 141

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Anteilige und aufsummierte Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen Veränderung in T€ City-Arkaden, Klagenfurt Árkád, Pécs Sonstige Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT Zinserträge Zinsaufwendungen Finanzergebnis Tatsächlicher Steueraufwand At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Latente Steuern Gewinn- oder Verlustanteil 01.01.– 31.12.2024 6.950 5.027 41 12.018 01.01.– 31.12.2023 7.017 4.752 40 11.809 -1.673 -203 10.142 600 -298 10.444 56 -1.366 -1.310 -311 8.823 8.231 -474 16.580 -1.337 -144 10.328 394 -477 10.245 9 -1.365 -1.356 -393 8.496 -3.426 -65 5.005 ± -67 275 1 209 -336 -59 -186 206 179 199 47 -1 46 82 327 in % -1,0 5,8 2,5 1,8 -25,1 -41,0 -1,8 52,3 37,5 1,9 522,2 -0,1 3,4 20,9 3,8 11.657 -409 11.575 340,3 -629,2 231,3 EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) LEICHT SCHWÄCHER Trotz des leicht gestiegenen EBITs führte das reduzierte Finanzergebnis zu einem um 2,5 % gesunkenen EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 165,2 Mio. € (i. Vj. 169,5 Mio. €). BEWERTUNGSERGEBNIS STABILISIERT Die sich auf höherem Niveau stabilisierenden Zinsen und der sich bisher nur langsam erholende Investmentmarkt für Immobilien im Berichtsjahr haben sich noch gedämpft belastend auf die Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt, woraus ein Bewertungs- verlust von -14,6 Mio. € (i. Vj. -209,1 Mio. €) resultierte. Vom Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens ent- fielen, nach Berücksichtigung des Anteils der Fremd- gesellschafter, ein Verlust von -22,9 Mio. € (i. Vj. -205,7 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und ein Gewinn von 8,2 Mio. € (i. Vj. -3,4 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurde das Immobilienvermögen im Ge schäfts jahr um 0,7 % aufgewertet (i. Vj. -4,2 %), maß- geblich bedingt durch laufende Investitionen in Höhe von 47,2 Mio. € in das im Konzern ausgewiesene Immobilienver- mögen bei unrealisierten Verlusten aus Marktwertände- rungen von -25,9 Mio. € sowie durch laufende Investitionen in Höhe von 1,1 Mio. € in das Immobilienvermögen der nach at-equity bilanzierten Gemeinschafts unter nehmen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertän de rungen von 8,2 Mio. €. Die Bandbreite der Be wer tungs änderungen der Objekte lag zwischen -7,1 % und +8,3 %. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG SOWIE LATENTE STEUERN Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich aufgrund der verbesserten Ergebnisse auf 8,1 Mio. € (i. Vj. 5,4 Mio. €) erhöht. Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at- equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, wurden im Berichts- jahr als Folge des Rückgangs der stabilisierten Immobilien- verkehrswerte um 18,9 Mio. € erhöht (i. Vj. -6,8 Mio. €). 142

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Deutsche EuroShop s theMALL life KONZERNERGEBNIS DEUTLICH GESTIEGEN Das Konzernergebnis lag aufgrund des besseren Be wer- tungsergebnisses mit 123,5 Mio. € um 161,8 Mio. € deut- lich oberhalb der Vergleichsperiode (-38,3 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich entsprechend von -0,51 € auf 1,62 €. EPRA Earnings in Mio. € / in € je Aktie 124,5 122,0 2,02 2020 61,8 1,97 2021 61,8 172,4 2,29 159,7 2,10 129,6 2,10 2022 61,8 2023 75,1 2024 76,1 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. EPRA Earnings aufgrund von Einmalerträgen im Vorjahr rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich um 12,7 Mio. € auf 159,7 Mio. € bzw. um 0,19 € auf 2,10 € je Aktie verringert, insbesondere auf- grund von Einmalerträgen aus Nebenkostenabrechnungen und Auflösungen von Wert- berichtigungen im Vorjahr. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises2 Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen3 EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in T€ 01.01.–31.12.2024 je Aktie in € 1,62 0,19 123.514 14.639 in T€ 01.01.–31.12.2023 je Aktie in € -0,51 2,78 -38.277 209.127 0 21.556 159.709 0,00 0,29 2,10 76.090.428 7.258 -5.719 172.389 0,10 -0,08 2,29 75.136.922 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern 3 Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 143

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Funds from Operations (FFO) in Mio. € 171,3 157,1 -8,3 % 2023 2024 Funds from Operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises2 Latente Steuern1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien Entwicklung der Funds from Operations Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO verringerten sich von 171,3 Mio. € auf 157,1 Mio. € bzw. von 2,28 € auf 2,06 € je Aktie (auf Basis einer zeitgewichteten Anzahl der ausgegebenen Stückaktien). in T€ 01.01.–31.12.2024 je Aktie in € 1,62 0,19 123.514 14.639 in T€ 01.01.–31.12.2023 je Aktie in € -0,51 2,78 -38.277 209.127 0 18.913 157.066 0,00 0,25 2,06 76.090.428 7.258 -6.769 171.339 0,10 -0,09 2,28 75.136.922 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern 3 Nach Berücksichtigung von Steuern ERTRAGSLAGE DER SEGMENTE In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal ein- bezogen. Dabei wird zwischen den Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir verweisen auch auf unsere Ausführungen zur Segmentberichterstattung im Konzern- anhang): in T€ Umsatzerlöse - Inland - Ausland EBIT - Inland - Ausland EBT (ohne Bewertungsergebnis) - Inland - Ausland 144 01.01.– 31.12.2024 262.144 206.961 55.183 213.130 164.970 48.160 169.625 128.119 41.506 01.01.– 31.12.2023 262.636 209.436 53.200 221.410 172.981 48.429 184.810 143.274 41.536 Veränderung in % -0,2 -1,2 3,7 -3,7 -4,6 -0,6 -8,2 -10,6 -0,1 ± -492 -2.475 1.983 -8.280 -8.011 -269 -15.185 -15.155 -30

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Deutsche EuroShop s theMALL life FINANZLAGE DES KONZERNS GRUNDSÄTZE UND ZIELE DES FINANZMANAGEMENTS Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt der Deut- sche EuroShop Konzern grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Ver- wendung von Eigen- und Fremdkapital für In vestitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigen- kapitalquote im Konzern (inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten. Dabei werden auch Marktchancen für eine Emission von Kapitalmarkt- instrumenten eruiert. Eine Neuordnung der Kapital- und Finanzierungsstruktur könnte die Verschuldungsquote (LTV) des Konzerns zukünftig auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 % erhöhen. Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapital- marktzinsen abzusichern. Diese Sicherungsgeschäfte die- nen der Absicherung einzelner Kredite. Die Deut sche EuroShop AG hat zudem Zugang zu kurzfristigen Finan- zierungsin stru menten, um unmittelbar auf Investitions- möglichkeiten reagieren zu können. Nicht benötigte Liquidität wird – bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden – kurzfristig angelegt. FINANZIERUNGSANALYSE Zum 31. Dezember 2024 wies der Deutsche EuroShop Konzern folgende Finanzkennzahlen aus: in Mio € Bilanzsumme Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter) Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverbindlichkeiten Loan to Value (LTV) in % 31.12.2024 4.364,4 2.145,7 49,2 1.595,9 39,2 31.12.2023 4.460,2 2.379,0 53,3 1.341,5 33,2 Veränderung -95.8 -233,4 -4,1 254,4 6,0 Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.145,7 Mio. € (i. Vj. 2.379,0 Mio. €), das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (1.884,5 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (261,2 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der im Januar 2024 (149,1 Mio. €) und der im September 2024 (197,5 Mio. €) gezahlten Dividenden verringert. Ent- sprechend ist die Bilanzsumme um 95,8 Mio. € gesunken. Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd- gesellschaftern) von 49,2 % hat sich aufgrund der genannten Dividendenausschüttungen gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (53,3 %) verringert. Sie lag damit aber weiterhin auf einem soliden Niveau. Finanzverbindlichkeiten in T€ Langfristige Bankverbindlichkeiten Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Summe Abzüglich liquider Mittel Nettofinanzverbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 1.677,6 Mio. € um 130,8 Mio. € auf 1.808,4 Mio. € maßgeblich aufgrund der Erhöhung bestehender Darlehen für das Allee-Center Magdeburg sowie für das Allee-Center Hamm und auf- grund der erstmaligen Darlehensaufnahme für das Rat- haus-Center Dessau. Zusammen mit rückläufigen liqui- 31.12.2024 1.795.909 12.465 1.808.374 212.438 1.595.936 31.12.2023 1.665.679 11.921 1.677.600 336.071 1.341.529 Veränderung 130.230 544 130.774 -123.633 254.407 den Mitteln lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.595,9 Mio. € per Saldo um 254,4 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2023 (1.341,5 Mio. €). 145

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlich- keiten dienen ausschließlich der Finanzierung der lang- fristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 39,2 % (i. Vj. 33,2 %) des langfristigen Vermögens fremd- finanziert (LTV). Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Kon- zerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochter- unternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 41,1 % (i. Vj. 34,8 %). EPRA Loan to Value (EPRA LTV) Werte quotal in T€ Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel Nettofinanzverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % 31.12.2024 1.731.232 230 8.495 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 12 3.744.490 41,1 31.12.2023 1.601.506 292 14.415 -322.233 1.293.980 3.720.967 286 23 3.721.276 34,8 Veränderung 129.726 -62 -5.920 121.051 244.795 23.288 -63 -11 23.214 6,3 Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. De- zember 2024 waren für durchschnittlich 5,5 Jahre (i. Vj. 5,8 Jahre) zu 2,60 % p. a. (i. Vj. 2,43 % p. a.) gesichert. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält für die konsolidier- ten Darlehen Kreditverbindungen zu 20 Banken und Spar- kassen. Dabei handelt es sich um Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik. Darlehensstruktur per 31. Dezember 2024 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre Gesamt Anteil der Darlehen in % 0,0 38,3 61,7 100,0 Darlehensstruktur per 31. Dezember 2023 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre Gesamt Anteil der Darlehen in % 0,0 41,6 58,4 100,0 Betrag in Mio. € 0,0 691,8 1.116,6 1.808,4 Betrag in Mio. € 0,0 697,6 980,0 1.677,6 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 0,0 3,0 7,0 5,5 0,00 2,36 2,75 2,60 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 0,0 3,4 7,5 5,8 0,00 2,50 2,37 2,43 Von 27 Darlehen im Konzern sind bei 25 Darlehen Kredit- auflagen mit den finanzierenden Banken vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 35 einzelne Auflagen, unter anderem zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zins- zahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Verschuldungsquote und zum Verhältnis zwischen Dar- lehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wur- den im Geschäftsjahr 2024 eingehalten. Die Kreditauf- lagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2025 erfüllt. 146

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Deutsche EuroShop s theMALL life Im Geschäftsjahr 2025 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von 20,7 Mio. € für die zum 31. Dezember 2024 bestehenden Darlehen. In den Jahren 2026 bis 2028 wird die durchschnittliche Tilgungsleistung für die bestehenden Darlehen bei 22,4 Mio. € p. a. liegen. INVESTITIONSANALYSE Im Geschäftsjahr 2024 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des Bestands- portfolios fortgeführt und lagen bei 47,1 Mio. € nach 43,4 Mio. € im Vorjahr. Im Jahr 2025 sind keine Darlehen und im Jahr 2026 sind Darlehen in Höhe von 174,5 Mio. € zu prolongieren. Es besteht eine Darlehensvereinbarung für eine kurz- fristige Betriebsmittellinie in Höhe von 50,0 Mio. €, die zum 31. Dezember 2024 nicht in Anspruch genommen wurde. 01.01–31.12.2024 160.433 -40.288 -243.778 -123.633 336.071 212.438 01.01–31.12.2023 175.063 -62.952 -110.983 1.128 334.943 336.071 Der Finanzmittelbestand verringerte sich im Berichtsjahr um 123,6 Mio. € auf 212,4 Mio. € (i. Vj. 336,1 Mio. €). VERMÖGENSLAGE DES KONZERNS BILANZSUMME SINKT LEICHT Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns ver- ringerte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag im Wesentlichen aufgrund der genannten Dividenden- zahlungen um 95,8 Mio. € auf 4.364,4 Mio. €. Liquiditätsanalyse in T€ Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Kon- zerns in Höhe von 160,4 Mio. € (i. Vj. 175,1 Mio. €) stellt den Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Zinsen und Tilgungen und Investitionen zu finanzieren. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cash- wirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte (47,1 Mio. €, i. Vj. 43,4 Mio. €) sowie Einzahlungen aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen in Höhe von 6,9 Mio. €. Im Vorjahr war darüber hinaus der Barkaufpreis (39,2 Mio. €) für den Erwerb weiterer Anteile an zuvor at-equity bilanzierten Beteiligungen abzüglich der erworbenen liquiden Mittel (19,8 Mio. €) im Cashflow aus Investitionstätigkeit enthalten. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von -243,8 Mio. € beinhaltete den Mittelabfluss aus den lau- fenden Tilgungen der Finanzverbindlichkeiten von 30,5 Mio. €, den Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 158,4 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die Konzernaktionäre von 346,6 Mio. € (i. Vj. 191,2 Mio. €), die Ausschüttung an die Fremd- gesellschafter von 10,2 Mio. € (i. Vj. 9,9 Mio. €) sowie die Auszahlung für den Erwerb eigener Anteile von 14,8 Mio. €. Im Vorjahr beinhaltete der Cashflow aus der Finanzierungs- tätigkeit den Mittelzufluss aus der im Februar 2023 durch- geführten Kapitalerhöhung in Höhe von 61,9 Mio. € (nach Abzug von Transaktionskosten in Höhe von 2,3 Mio. €) sowie die Auszahlung für den Erwerb weiterer Kommandit- anteile im Rahmen des Minderheitenerwerbs zu Beginn des Geschäftsjahres 2023 von 19,5 Mio. €. 147

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Zusammengefasster Lagebericht Wirtschaftsbericht Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva Passiva 4.460,2 4.364,4 4.364,4 4.460,2 368,2 244,0 67,2 2.151,5 4.092,0 4.120,4 76,4 2.004,6 2.145,7 2.379,0 2023 2024 2024 2023 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Bilanzsumme 31.12.2024 244.048 4.120.357 67.198 2.151.511 2.145.696 4.364.405 31.12.2023 368.244 4.091.953 76.427 2.004.723 2.379.047 4.460.197 Veränderung -124.196 28.404 -9.229 146.788 -233.351 -95.792 KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE NACH DIVIDENDENZAHLUNGEN DEUTLICH REDUZIERT LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE STEIGEN LEICHT Zum Jahresende haben sich die kurzfristigen Vermögens- werte mit 244,0 Mio. € deutlich reduziert im Vergleich zum Vorjahr (368,2 Mio. €). Die liquiden Mittel gingen ins- besondere aufgrund von Dividendenzahlungen zurück und machten zum Bilanzstichtag 212,4 Mio. € (i. Vj. 336,1 Mio. €) aus. Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 1,3 Mio. € auf 14,7 Mio. € (i. Vj. 13,4 Mio. €) leicht gestiegen. Die sonstigen Vermögenswerte reduzierten sich von 18,7 Mio. € um 1,9 Mio. € auf 16,9 Mio. €. Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 4.092,0 Mio. € um 28,4 Mio. € auf 4.120,4 Mio. € leicht erhöht. Mit 94,4 % (i. Vj. 91,7 %) stellen sie weiterhin den bedeutendsten Posten der Bilanzsumme dar. Die Investment Properties waren dabei mit 3.966,7 Mio. € weitestgehend auf dem Niveau des Vorjahres (3.947,0 Mio. €). Während aus den Investitionskosten in die Bestandsobjekte Zugänge von 42,6 Mio. € resultierten, ergaben sich aus der Bewertung des Immobilienbestands Abwertungen in Höhe von 22,9 Mio. €. Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen erhöhten sich maßgeblich im Zusammenhang mit Bewertungsgewinnen um 8,8 Mio. € auf 101,5 Mio. €. 148

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Deutsche EuroShop s theMALL life KURZFRISTIGE VERPFLICHTUNGEN SINKEN, WÄHREND LANGFRISTIGE VERPFLICHTUNGEN ANSTEIGEN Die kurzfristigen Verpflichtungen reduzierten sich ins- besondere aufgrund von Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Steuerverbindlichkeiten um 9,2 Mio. € auf 67,2 Mio. €. Die langfristigen Verpflichtungen stiegen insbesondere auf- grund der Darlehenserhöhungen Hamm und Magdeburg sowie der Darlehensaufnahme Dessau von 2.004,7 Mio. € um 146,8 Mio. € auf 2.151,5 Mio. € an. EIGENKAPITAL (INKL. FREMDGESELLSCHAFTER) Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.145,7 Mio. € aufgrund der aus- geschütteten Dividenden von insgesamt 346,6 Mio. € bei einem Konzernergebnis von 123,5 Mio. € um 223,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.379,0 Mio. €). Die Ver bindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht be herr- schender Gesellschafter waren mit 261,2 Mio. € weitest- gehend unverändert zum Vorjahr (259,4 Mio. €). EPRA Net Tangible Assets in Mio. € / in € je Aktie 2.309,7 2.374,4 2.335,9 2.414,4 2.198,0 38,43 37,81 37,38 2020 61,8 2021 61,8 2022 61,8 31,58 2023 76,5 29,02 2024 75,7 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien am Bilanzstichtag in Mio. Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 31. Dezember 2024 lagen bei 2.198,0 Mio. € gegenüber 2.414,4 Mio. € im Vorjahr. Aufgrund des gesunkenen Eigenkapitals, maßgeblich bedingt durch die Dividenden aus schüttungen des Geschäftsjahres 2024, sanken die NTA je Aktie um 2,56 € von 31,58 € auf 29,02 € je Aktie (-8,1 %). EPRA NTA Eigenkapital Negativer Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag in T€ 01.01.–31.12.2024 je Aktie in € 24,88 0,04 24,92 1.884.540 3.128 1.887.668 in T€ 01.01.–31.12.2023 je Aktie in € 27,72 0,08 27,80 2.119.667 6.427 2.126.094 362.055 -12 -51.719 2.197.992 4,78 0,00 -0,68 29,02 340.042 -23 -51.719 2.414.394 4,45 0,00 -0,67 31,58 75.743.854 76.455.319 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 149

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Zusammengefasster Lagebericht Nachtragsbericht Nachtragsbericht Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss- erstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Prognosebericht ERWARTETE ENTWICKLUNG DER RAHMENBEDINGUNGEN Die deutsche Wirtschaft befindet sich laut aktuellem Jahreswirtschaftsbericht 2025 in einer schwierigen Aus- gangslage: Zwar konnten die Energiekrise abgewendet und die Inflation zurückgedrängt werden. Gleichwohl leidet die Wirtschaft nach wie vor unter grundlegenden strukturellen Problemen: Der Arbeits- und Fachkräftemangel, eine über- bordende Bürokratie und eine Investitionsschwäche sowohl bei privaten als auch bei öffentlichen Investitionen sind spürbare Wachstumshemmnisse. Hinzu kommen hohe handelspolitische Unsicherheiten unter anderem infolge der neuen US-Administration. Vor diesem Hintergrund erwartet die bisherige Bundes- regierung für das laufende Jahr nur einen leichten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 0,3 %. Wachstums- impulse dürften dabei vor allem von den privaten Konsum ausgaben und im Jahresverlauf auch von den Investitionen ausgehen. Die Impulse vom Außenhandel werden schwach bleiben: Die Exporte werden rückläufig sein, während die Importe steigen, sodass hier mit einem spürbar negativen Wachstumsbeitrag zu rechnen ist. Bei stabiler Erwerbstätigkeit aufgrund der moderaten kon- junkturellen Erholung wird für die Arbeitslosigkeit eine Zunahme erwartet. Bei den Verbraucherpreisen erwartet die Bundesregierung eine Zunahme von 2,2 % und ist damit knapp oberhalb der Zielmarke von 2 %. Ende Januar und Anfang März 2025 senkte die Euro- päische Zentralbank (EZB) die Leitzinssätze um jeweils 25 Basis punkte. Diese weniger restriktive Geldpolitik ver- günstigt Kredite für Unternehmen und private Haushalte. Zugleich werden in Deutschland die intendierten Effekte der EZB-Zinssenkungen durch fiskalpolitische Dis- kussionen und Pläne gebremst; die Parteien CDU/CSU und SPD haben Anfang März 2025 eine Reform der Schulden- bremse in Verbindung mit kreditfinanzierten Investitionen für Verteidigung, Wirtschaft und Infrastruktur von bis zu 900 Mrd. € angekündigt. Als Reaktion stieg die Umlauf- rendite bei fallenden Anleihekursen stark an. Steigende Realeinkommen und die allmählich nachlassenden Aus- wirkungen der restriktiven Geldpolitik könnten mit der Zeit ein Anziehen der Nachfrage begünstigen. Die Inflation in der EU soll nach EZB-Planung im laufenden Jahr zum mittelfristigen Zielwert von 2 % zurückkehren. Auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien erwartet JLL im laufenden Jahr eine spürbare Zunahme der Dynamik in allen Nutzungsarten von Shoppingcentern über Fachmarktprodukte bis zu Highstreet-Geschäfts- häusern. Der Shoppingcenter-Markt sei dabei im Unter- schied zu anderen Nutzungsarten geprägt von einer wach- senden Zahl neuer internationaler Akteure. Nach einem durchwachsenen Jahr 2024 erwartet der deut- sche Einzelhandel, dass er seine Umsätze auch 2025 nur gering erhöhen kann. Der Handelsverband Deutschland (HDE) rechnet mit einem nominalen Umsatzplus von 2 % auf 677 Mrd. € (real: +0,5 %). Für den Onlinehandel prognostiziert der Verband ein nominales Umsatzplus von 3 % (real: +2 %). Hintergrund für die schwachen Erwartungen sind eine große Verunsicherung bei den Verbrauchern, die schwache Kon- junkturlage und die unsichere politische Lage. VEREINBARTE GESCHÄFTE SIND GRUNDLAGE DER UMSATZ- UND ERTRAGSPLANUNG Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertrags- situation unseres Konzerns basiert auf a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren und b) der Annahme, dass es unter Berücksichtigung der vor- gehend dargestellten Rahmenbedingungen im Einzel- handel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen können. Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop Konzerns für das Jahr 2025 beinhaltet keine zukünftigen Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der jähr- lichen Bewertung unserer Einkaufszentren sind ebenfalls nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorhersehbar sind. 150

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Deutsche EuroShop s theMALL life UMSATZ 2025 Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2024 von 271,4 Mio. € lagen unter dem Vorjahr, aber innerhalb unserer Er war- tungen. Maßgeblich hierfür waren unter anderem tempo räre Leerstände infolge von Investitionsmaßnahmen in den Shoppingcentern, niedrigere Abfindungen als im Vorjahr sowie vereinzelt geringere Anschlussmieten. Umsatzmieten haben sich im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Unter der Annahme leicht steigender Mieten sowie geringerer Umsatz- mieten und Abfindungen sollte der Umsatz für 2025 in einer Bandbreite von 268 bis 276 Mio. € liegen. Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) bei 165,2 Mio. €. Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Effekten auf das EBIT wirkten sich über den Erwartungen liegende Zinserträge sowie im Vergleich zur Planung geringere Zinsaufwendungen positiv auf das operative Ergebnis aus. Unter Berücksichtigung höherer Zinsen aus weiteren geplanten Aufvalutierungen und planmäßigen Refinanzierungen von Bestandsdarlehen bei niedrigeren Zinserträgen gehen wir für 2025 von einem EBT (ohne Bewertungsergebnis) in einer Bandbreite von 150 bis 158 Mio. € aus. OPERATIVE ERGEBNISSE FÜR 2025 Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 216,3 Mio. € war 2024 durch das leicht gestiegene NOI im Zu sammen hang mit gesunkenen operativen Center- aufwendungen bei planmäßig zum Vorjahr rückläufigen Umsatzerlösen geprägt. Für 2025 erwarten wir ein leicht rück läufiges EBIT zwischen 209 bis 217 Mio. €. ENTWICKLUNG FFO 2025 Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichts- jahr aufgrund der dargelegten positiven Entwicklung auf 157,1 Mio. € und lagen damit über unserer im November 2024 angepassten Prognose (151 bis 155 Mio. €). Für 2025 erwarten wir die FFO zwischen 145 bis 153 Mio. € bzw. 1,91 € bis 2,02 € je Aktie1 liegen werden. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € Ziel 268– 276 273,3 271,4 Ziel 209– 217 216,3 212,7 EBT in Mio. € (ohne Bewertungsergebnis) Funds From Opera- tions in Mio.€ 169,5 165,2 Ziel 150– 158 171,3 157,1 Ziel 145- 153 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 Wir sehen der Entwicklung des Geschäftsjahres 2025 ins- gesamt positiv entgegen und rechnen mit einer stabilen bis leicht positiven Entwicklung von Umsatz und EBIT. Für das EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO gehen wir aufgrund eines geplant niedrigeren Finanzergeb- nisses von einem leicht rückläufigen Niveau im Vergleich zum Geschäftsjahr 2024 aus. DIVIDENDENPOLITIK Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deut sche EuroShop AG gehört es, aus der langfristigen Vermiet ung von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditäts über - schuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige Dividen- den an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft laufend Möglichkeiten, ihre Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. 1 Aktienanzahl ohne Berücksichtigung eigener Aktien Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in hohem Maße von den vorherrschenden wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzie rungs- bedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab. Für das Geschäftsjahr 2024 hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen Liquidität und des operativen Ausblicks beschlossen, der Hauptver- sammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält sich vor, ihren Beschlussvorschlag vor oder spätestens in der Hauptversammlung anzupassen, falls sich dies aufgrund neu eingetretener Umstände, insbesondere der Schaffung wei- terer Liquidität durch den Abschluss von Finanzierungsver- trägen, für die Ausschüttung einer höheren Dividende als möglich und zweckmäßig erweisen sollte. 151

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Zusammengefasster Lagebericht Risikobericht GRUNDSÄTZE DES RISIKO- MANAGEMENTSYSTEMS UND DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS1 Die Strategie der Deutsche EuroShop AG zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen Liquiditätsüberschuss zu erwirt- schaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nachhaltigen Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Über- wachung der Einhaltung der Strategie und, hierauf auf- bauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das Risiko- management gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identi- fizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesent- lichen der Vorstand verantwortlich ist. Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identifizierte Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems. Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrags für die Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmens- gefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identi- fiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren, welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung und Kontrolle der identifizierten Risiken. Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der Wirksamkeit oder auf die Unangemessenheit des internen Kontroll- systems bzw. des Risikomanagementsystems schließen ließen. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein internes Kontrollsystem, unabhängig von der Gestaltung, keine absolute Sicherheit dafür liefert, Fehler in unseren Geschäftsprozessen aufzudecken. RISIKOANALYSE Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend über die Ge- schäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazu- gehörigen Objektgesellschaften unterrichtet. Dabei wer- den quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte sowie einmal jährlich mittel- fristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung heranzieht: 1. Bestandsobjekte Entwicklung der Außenstände Entwicklung der Vermietungsstände Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern Abweichungen von geplanten Objektergebnissen Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen 2. Im Bau befindliche Objekte Entwicklung der Vorvermietung Bautenstand Budgetstand Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von Auszahlungsvoraussetzungen Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet. 1 Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch den Abschlussprüfer geprüft. 152

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RISIKOINVENTAR Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahr- scheinlichkeiten unter Berücksichtigung von kompensie- renden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenario- rechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zins ent- wicklung) verändert werden, wie sich Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann. Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung. RECHNUNGSLEGUNGSBEZOGENES INTERNES KONTROLLSYSTEM Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren Überwa- chungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzern- holding erfolgt. Dabei sollen interne Regelungen und Leit- linien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicherstellen. Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die Aggrega- tion und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen für die Bericht- erstattung im Anhang und zusammengefassten Lage- bericht im Rechnungswesen der Holdinggesellschaft mit- hilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfolgen hier manuelle Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungs- mäßigkeit der Rechnungslegung beauftragten Mit- arbeitenden sowie des Vorstands. Der Konzernabschluss- prüfer führt zudem im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in Bezug auf die Rechnungslegung. EINSCHRÄNKENDE HINWEISE Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten Organisa- tions-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die voll- ständige Erfassung, Aufbereitung und Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der Konzernrechnungs- legung. Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen wer- den, dass durch persönliche Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sons- tige Umstände die Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagement- systems eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Deutsche EuroShop s theMALL life Sicherheit hinsichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der Konzern- rechnungslegung gewährleisten. Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG ein- bezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglich- keit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen. EINSCHÄTZUNG DER GESAMTRISIKOPOSITION Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß der Risiko- Matrix wird auf Basis der Auswirkungen auf EBIT und FFO für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Für das Bewertungsrisiko werden darüber hi- naus die bilanziellen Auswirkungen (Veränderung der Investment Properties bzw. Bilanzsumme) betrachtet. Es erfolgt eine konsolidierte Betrachtung des Schadensaus- maßes. Mögliche Einflüsse auf die Eintrittswahrschein- lichkeit und Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewer- tung der Gesamtrisikoposition aufgrund anhaltender geopolitischer Konflikte sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzelrisiken und die Gesamtrisikoposition werden laufend überwacht und regelmäßig neu bewertet. Im Ver- gleich zum Vorjahr wurden die Bandbreiten der Schadens- höhen deutlich erhöht, um der gestiegenen Volatilität externer Faktoren wie beispielsweise der Inflationsrate oder dem allgemeinen Zinsniveau Rechnung zu tragen. Risiko-Matrix € . Bewertungsrisiko e h ö h s n e d a h c S i o M 0 5 > : h c o h € . i o M 0 5 – 5 : l e t t i m € . i o M 5 s i b : g n i r e g Mietausfallrisiko Vermietungsrisiko Markt- und Branchenrisiko Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Nachhaltigkeits- risiken Finanzierungs- risiken Rechtliches Risiko Organisationsrisiko IT-Risiko Schadensrisiko Währungsrisiko gering: 0 – 25 % mittel: 25 – 50 % hoch: > 50 % Eintrittswahrscheinlichkeit 153

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Zusammengefasster Lagebericht Risikobericht Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des be schriebenen Überwachungssystems geeignete Maß- nahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwick- lungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenzu- wirken. Der Vorstand hat, wie im Vorjahr, zur Beurteilung, in wel- chem Maße der Konzern einzelne Risiken bzw. das Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen kann, Simulationen anhand einer konsolidierten Liquidi- tätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach keine Risiken oder Risikoaggregationen bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden würden. Auch sieht der Vorstand den Konzern hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chancen nutzen zu können, ohne dabei unvertretbare Risi- ken eingehen zu müssen. DARSTELLUNG WESENTLICHER EINZELRISIKEN BEWERTUNGSRISIKO Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie, der Entwicklung der Kapitalmarkt- zinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von ver- schiedenen gesamtwirtschaftlichen und regionalen Fakto- ren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorher- sehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrs- bewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein, die aufgrund der Anwendungen von IAS 40 direkte Auswirkungen auf den Bilanzansatz der Investment Properties sowie das Bewertungsergebnis hat. Steigende Kapitalmarktzinsen könnten sich nachteilig auf die Be wertung des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns auswirken, da die zur Berechnung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienportfolios ver- wendeten Abzinsungs- und Kapitalisierungszinssätze dadurch tendenziell steigen, während die für die Anteile an den Shoppingcentern gezahlten Marktpreise tendenziell sinken. Steigende Zinsen wirken sich daher in der Regel negativ auf den Marktwert des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns aus. Die bilanzielle Ver- änderung aus der Verkehrsbewertung wirkt sich auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (beispielsweise Einhaltung von Verschuldungskennzahlen) sowie auf die Konditionen von Neu- und An schlus- sfinanzierungen aus, da sinkende Verkehrswerte zu einem Anstieg der Verschuldungskennzahlen führen. Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie unsere eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-, Kosten- und Vermietungs- management der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter Asset Manager sichergestellt. Der- zeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE Market- places GmbH & Co. KG, Hamburg, als dem europäischen Marktführer im Bereich des Managements von Shopping- centern betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten Allgemeinzustand gehalten werden. Die in die Bewertung des Immobilienportfolios ein- fließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze, Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachver- mietungszeiten, wurden im Vorjahr maßgeblich durch geopolitische Konflikte mit steigender Inflation und Zins- sätzen beeinflusst. Weiterhin führten der Nahost-Konflikt, politische Unwägbarkeiten sowie Rezessionsängste zu einer erhöhten Unsicherheit über die weitere wirtschaft- liche Entwicklung. Trotz des aktuellen Rückgangs der Inflationsrate sowie des leichten Absinkens des Zinsniveaus besteht weiterhin Unsicherheit über die künf- tige Entwicklung, sodass kurzfristig entstehende wesent- liche Marktwertveränderungen nicht ausgeschlossen werden können. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadens- höhe des Bewertungsrisikos werten wir unverändert als hoch ein. MARKT- UND BRANCHENRISIKEN In Deutschland lag der Anteil der stationär getätigten Ein- käufe mit 86,7 % leicht unter dem Niveau des Vorjahres (87,0 %). Es ist dennoch zu erwarten, dass der Online- handel zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamteinzelhandelsumsatz steigern wird. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Mode, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die ins- besondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große Anziehungs- kraft auf Kunden aus. Steigende Besucherzahlen zeigen, dass sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter behaupten können. Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Ver- mietungsmarkt angebotene zusätzliche Einzelhandels- mietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner- oder außer- städtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären Einzelhandelsumsätze auf ins- gesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raum- leistungen sinken. So wird beispielsweise in Hamburg eine großflächige Projektentwicklung durch die Unibail- Rodamco-Westfield SE für das Westfield Hamburg-Über- seequartier realisiert, ein gemischt genutztes Center innerhalb der Hamburger HafenCity, das Ende des ersten Quartals 2025 eröffnet werden soll. Ein erhöhtes bzw. ver- bessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mögliche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Online- 154

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handel und damit einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften Mietver- tragskonditionen abgeschlossen werden, wodurch EBIT und FFO sinken würden. Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem mög- lichen Druck auf die Raumleistungen begegnet der statio- näre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute Einzelhandelslagen, mit Sortiments- optimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von Offline- und Online- welt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandels- unternehmen insbesondere in Bezug auf die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit voran- gekommen und erfolgreich. Der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center wird kontinuierlich weiter gestärkt. Hierzu gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomie- flächen unsere bereits 2018 gestarteten Investitions- programme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“. Ziel ist es, die Aufenthalts- und Servicequalität durch gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, in moderne Kids- Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse- Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels Touchscreen- oder Smartphone-Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur Erhöhung der Center- attraktivität wird auch der Ausbau des Entertainment- angebots geprüft und vorangetrieben; beispielsweise wurde im Jahr 2021 ein Indoor-Skydiving-Konzept in unserem Rhein-Neckar-Zentrum sehr erfolgreich umgesetzt und in dessen Nachbarschaft entstehen der- zeit weitere attraktive Angebote im Bereich Entertain- ment sowie Gastronomie. Im Main-Taunus-Zentrum wird aktuell der „Food Garden“ realisiert, der das kulinarische Angebot des Centers deutlich erweitern wird. Solche und andere Investitionen verbessern zudem die überregionale Anziehungskraft der Standorte. Der Abschluss möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken. Die in Folge des Ukraine-Krieges gestiegene Inflation ist im Geschäftsjahr 2024 deutlich zurückgegangen. Das Zinsniveau hat sich nach der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) reduziert. Trotz anhaltender geo- politischer Konflikte und weiterhin bestehender Unsicher- heit hat sich der private Konsum leicht erhöht. Tendenziell rückläufige Energiepreise liegen teilweise weiterhin deut- lich über dem Niveau vor Ausbruch des Ukraine-Krieges. Für den Einzelhandel können hohe Energiepreise zu einer massiven Belastung werden, wenn diese nicht vollständig an die Kunden weitergegeben werden können. Zudem kön- nen erneute Kostensteigerungen sowie eventuelle Energieengpässe zu Lieferschwierigkeiten bei den Her- stellern führen und damit den Umsatz unserer Mieter nachhaltig belasten. Abweichend zum Vorjahr bewerten wir die die Schadenshöhe aufgrund der geänderten Band- breiten als mittel ein (i. Vj. hoch), während die Eintritts- wahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist. Deutsche EuroShop s theMALL life VERMIETUNGSRISIKO Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells des Deut- sche EuroShop Konzerns hängt im Besonderen von der Vermietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer gerin- gen Leer standsquote ab. Aufgrund der mittel- und lang- fristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen ist der Deutsche EuroShop Konzern im Vergleich zu Unter- nehmensgruppen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hinter- grund der stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzel- handels, nicht auszuschließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmen be dingungen einen Einfluss auf das Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns haben könnte. Unsicherheit aufgrund unklarer politischer Verhält- nisse, konjunkturelle Schwankungen sowie das globale Wirtschaftswachstum haben neben den strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss auf Flächennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Weiterer Einfluss geht von Insolvenzen im Einzelhandel aus. Die Zahl der Firmeninsolvenzen ist laut Statisti- schem Bundesamt in Deutschland im Jahr 2024 um 16,8 % gestiegen und wird für 2025 auf weiterhin hohem Niveau erwartet. Das Risiko besteht somit darin, dass Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miet- höhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen, bei- spielsweise hinsichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können. Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmietbeteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Da- rüber hinaus kann sich der für die Verhandlungen im Rahmen der Neuvermietung notwendige Zeitraum länger als in der Planung angenommen erstrecken. In der Folge würden die Einnahmen sowie das EBIT geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell aufgrund der ver- ringerten FFO Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Zudem können geringere Mieteinnahmen Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen sowie die Konditionen von Neu- und Anschluss fi nan- zierungen haben. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Ver- mietungsmanagements an professionelle und markt- starke Asset Manager sowie durch eine intensive Markt- beobachtung mit einem laufenden und frühzeitigen Monitoring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und langfristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenvereinbarungen ab. Weiterhin hohe Energiekosten und Zinsen beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die Vertrags- konditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Auch die Dauer für eine Flächenneuvermietung hat sich verlängert und zu einem geringeren Vermietungsstand geführt. So verringerte sich der Vermietungsstand von 97,6 % Ende 2019 auf 95,4 % Ende 2024. 155

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Zusammengefasster Lagebericht Risikobericht Aufgrund weiterhin herausfordernder wirtschaftlicher und konjunktureller Rahmenbedingungen bleiben Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken auch in der Folge signifikant. Wir bewerten abweichend zum Vorjahr die Schadenshöhe aufgrund der zum Vorjahr erhöhten Bandbreiten als mittel (i. Vj. hoch), während die Eintrittswahrscheinlichkeit weiter- hin hoch ist. MIETAUSFALLRISIKO Aufgrund sich verschlechternder Performance und Boni- tät von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere externe politische oder konjunkturelle Schocks, kann es zu Miet- ausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen. So können Mietausfälle auch Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen haben. Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern, insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachver- mietungsmaßnahmen bei auftretenden Negativent- wicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kom- pensieren können. Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten sich im Geschäftsjahr 2024 auf 7,7 Mio. € (i. Vj. 8,9 Mio. €). Höhere Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr 2025 sind in Anbetracht des Strukturwandels im stationären Einzel- handel sowie in Abhängigkeit von der konjunkturellen Ent- wicklung im Rahmen der derzeit schwierigen gesamtwirt- schaftlichen Rahmenbedingungen nicht auszuschließen und würden sowohl das EBIT als auch die FFO belasten. Die absolute Schadenshöhe sehen wir auf einem vergleich- baren Niveau zum Vorjahr. Schadenshöhe und Eintritts- wahrscheinlichkeit sehen wir weiterhin im mittleren Bereich. BEWIRTSCHAFTUNGS- UND KOSTENRISIKO Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Recht- sprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine lau- fende Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Neben- kosten umgelegt werden können. Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder In ves titions- projekte können höher ausfallen als auf Basis von Er fah- rungs werten geplant. Zudem können sich Ab weichungen durch externe Schäden, eine unzutreffende Ein schätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel ergeben. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungs- phase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kosten- ansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in der Regel an boni- tätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die von uns beauftragten Unter- nehmen ein professionelles Projektmanagement gewähr- leistet. Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. Der Ukraine-Krieg hat insbesondere zu einem erhöhten Energiekostenniveau geführt und damit unmittelbaren und mittelbaren Einfluss auf das Bewirtschaftungs- und Kosten- risiko. Grundsätzlich kann ein Großteil der Nebenkosten an die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht unerheblicher Teil beim Vermieter, sodass sich hier Kosten- steigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die Belastungen aus den Kostensteigerungen dazu führen, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es sogar zur Beendigung von Mietverhältnissen kommt, mit der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und eventuell erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung des Kostenrisikos aufgrund steigender Energiepreise werden unsere Shoppingcenter energetisch überprüft und wirt- schaftlich sinnvolle Maßnahmen, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt. FINANZIERUNGSRISIKEN Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzernfi nan- zierungen langfristige Kreditverträge mit langfristigen Zinsvereinbarungen. Derzeit stehen nach den im Jahr 2024 abgeschlossenen Refinanzierungen unmittelbar keine Neu- und Anschlussfinanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2026), sodass aus heutiger Sicht im Konzern kein Finanzierungsrisiko erkennbar ist. Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Finanzierungsrisiko wird bei neuen Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch den Abschluss langfristiger Darlehen mit Zinsbindungsfristen von bis zu zehn Jahren reduziert. Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirt- schaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine An schluss finanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen negativen Effekt auf den FFO. Die konsolidierten Tochtergesellschaften als Darlehens- nehmer müssen verschiedene festgelegte Finanzkenn- zahlen (sogenannte Financial Covenants) und andere res- triktive Verpflichtungen oder Vereinbarungen einhalten. Zum Bilanzstichtag müssen die Darlehensnehmer inner- halb des Deutsche EuroShop Konzerns 35 Auflagen erfüllen. Diese Auflagen, die regelmäßig überprüft werden, könnten die Fähigkeit des Deutsche EuroShop Konzerns einschrän- ken, seine zukünftigen Betriebs- und Kapitalbedürfnisse 156

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Deutsche EuroShop s theMALL life zu finanzieren und Akquisitionen und andere Ge schäfts- aktivitäten zu verfolgen. Die Fähigkeit, diese Auflagen zu erfüllen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige außerhalb der Kontrolle des Konzerns liegen kön- nen, wie z. B. eine Verschlechterung der Branchen- und Im mobilienmärkte oder eine Abweichung von den An nah- men in der Langzeitplanung und in der Prognose. Die Nichteinhaltung einer Finanzvereinbarung könnte schwer- wiegende Folgen für den Deutsche EuroShop Konzern haben. Sollten Tochterunternehmen der Deutsche EuroShop AG gegen finanzielle oder andere ein- schränkende Vereinbarungen verstoßen, könnten Kredit- geber unter bestimmten Umständen eine Sondertilgung eines bestimmten Prozentsatzes des Darlehensbetrags verlangen, Barabzüge vornehmen oder die jeweilige Finanzierung vorzeitig kündigen. Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen (wie der Ukraine-Krieg) auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche Ver- schärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter ver- schärfte Regulierung des Finanzsektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deutlich verschlechtert. Auch könnten Insolvenzen von Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise der Signa-Gruppe, das Vertrauen in den Immobiliensektor und damit die Kreditvergabepraxis der Banken negativ beeinflussen. Dies hätte eine negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesell- schaft sowie auf die FFO. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kom- men. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften oder einer Änderung der Kreditver- gabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung bereit sind. Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulie- rung von Kreditfälligkeiten sowie die Einhaltung angemessener Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält der Konzern in seinen Zielmärkten zu einer Viel- zahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmög- lichen Kapitalmarktzugang ermöglichen. Der Deutsche EuroShop Konzern setzt vereinzelt derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zins- swapgeschäfte werden aus variablen Zinsen feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungsgeschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten, Zinsanpassungs- bzw. Rück- zahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungs- zahlungen sowie die Bemessungsgrundlage für die Fest- setzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit dem Grundgeschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere Risi- ken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt. NACHHALTIGKEITSRISIKEN Deutschland hat sich mit dem Klimaschutzprogramm 2030 verpflichtet, ehrgeizige Klimaziele zu erreichen. Das Klimaschutzgesetz ist mit den gesetzlich verbindlichen nationalen Klimazielen der Kern der deutschen Klima- politik. Bis 2045 soll Deutschland treibhausgasneutral sein. Die Im mo bilienbranche ist ein großer Energiever- braucher und da fast 40 % der globalen Kohlendioxid- emissionen durch den Bau und Betrieb von Gebäuden verursacht werden, sind Eigentümer von Gewerbe- immobilien mit erheblichen Risiken durch den Klima- wandel und potenziellen zukünftigen Kosten für die Reduzierung von Kohlendioxidemissionen und anderen damit verbundenen Umweltauswirkungen konfrontiert. Zehn Shoppingcenter aus dem Portfolio des Deutsche EuroShop Konzerns wurden vor der Jahrtausendwende errichtet, elf danach. Die älteren Shopping center (der Altersmedian lag Ende 2024 bei 23 Jahren) wurden zwar größtenteils saniert und seitdem renoviert, es werden jedoch weitere Investitionen erwartet, um beispielsweise restriktivere Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Für dieses Ziel erforderliche Maßnahmen können dazu führen, dass der Deutsche EuroShop Konzern weitere erhebliche Investitionen in seine Shoppingcenter tätigen muss, um neue Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Der Deutsche EuroShop Konzern könnte daher erheblichen Investitions- und Modernisierungskosten ausgesetzt sein, um ESG- Maßnahmen und/oder neue Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Die Nachfrage der Anleger nach Vermögenswerten, die die ESG-Compliance erfüllen, könnte weiter steigen und die Veräußerung von Vermögenswerten in Zukunft erschweren. Die Nichteinhaltung von ESG-Maßnahmen und/oder neuen Energieeffizienzstandards oder ein Versäumnis des Deut- sche EuroShop Konzerns, seine ESG-Strategie anderweitig umzusetzen, könnte dem Deutsche EuroShop Konzern einen Reputationsschaden zufügen. Darüber hinaus könnte eine geringere Nachfrage von potenziellen Investoren, die zunehmend nach ESG-konformen Vermögenswerten suchen, den Deutsche EuroShop Konzern daran hindern, Shoppingcenter zu veräußern, die diesen Standards nicht entsprechen, oder solche Veräußerungen nur mit potenziell erheblichen Preisnachlässen ermöglichen. Durch die frühzeitige Analyse und Planung der Umsetzung entsprechender Maßnahmen in unseren Shoppingcenter- immobilien sowie die Unterstützung durch qualifizierte Asset Manager und Berater wird sichergestellt, dass die Anforderungen und Maßnahmen rechtzeitig und im richti- gen Umfang effizient erfolgen. Die entsprechenden Maß- nahmen werden sukzessive und im Rahmen der Instand- haltungszyklen für die Center individuell geprüft, bewertet und die Investitionsbedarfe in die langfristigen Planungen für die Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosten- effiziente und zeitlich verteilte Weiterentwicklung der Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht. Regulierungen und Anforderungen an die externe Bericht- erstattung im Zusammenhang mit der EU-Klima-Taxono- mie, wie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie deren geplante Umsetzung in nationales Recht, haben deutlich zugenommen. Zahlreiche zusätzliche und neue Angabepflichten bedingen die Notwendigkeit der Verfügbarkeit von verlässlichen Daten sowie zusätzlichen 157

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Zusammengefasster Lagebericht Risikobericht Ressourcen. Diese gestiegenen Anforderungen bedingen hohe zusätzliche Anforderungen an das interne Kontroll- system sowie die Governance und das Monitoring sowie für die erforderliche externe Berichterstattung. Insbesondere vor dem Hintergrund der effizient aufgestellten Organisa- tion der Deutsche EuroShop AG besteht das Risiko der Überforderungen, dem mit der Schulung unserer Mit- arbeitenden sowie insbesondere dem Einsatz von Dienst- leistern und Beratern begegnet wird. Ein weiteres Risiko stellt die Zunahme extremer Klimaaus- wirkungen, wie beispielsweise extreme Stürme, Fluten, Hitze- oder Trockenperioden, dar, die sich sowohl auf unsere Mieter sowie deren Kunden, aber insbesondere auch auf die Shoppingcenterimmobilien auswirken kön- nen. Dem Risiko möglicher Schäden wird durch ent- sprechenden Versicherungsschutz sowie vorbereitende Maßnahmen begegnet. ORGANISATIONSRISIKO Aufgrund der schlanken Organisationsstruktur mit einem Vorstand und sieben Mitarbeitenden ist der Deutsche EuroShop Konzern maßgeblich auf externe Dienstleister angewiesen. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält Vertrags- beziehungen mit Dienstleistern wie Centermanagement- Gesellschaften im Rahmen des gewöhnlichen Geschäfts- betriebs. Der Deutsche EuroShop Konzern lagert sein gesamtes Centermanagement an die ECE Marketplaces aus. Die Dienstleistungen der ECE Marketplaces werden im Rahmen von Dienstleistungsverträgen mit der jewei- ligen Objektgesellschaft für jedes Shoppingcenter auf unabhängiger Basis erbracht. ECE Marketplaces ist im Rahmen dieser Verträge unter anderem mit der Durch- führung des Centermanagements beauftragt, das die Vermietung auf der Grundlage standardisierter Verträge umfasst, darüber hinaus Instandhaltung, Buchhaltung, Vertrags- und Rechtsangelegenheiten sowie technische Planung und Architekturangelegenheiten vorsieht. In der Regel haben diese Centermanagement-Verträge eine Laufzeit von zehn bis 15 Jahren (mit automatischer Ver- längerung um zwei bis fünf Jahre, sofern sie nicht ordnungsgemäß gekündigt werden) und überwiegend eine Kündigungsklausel aus wichtigem Grund vor, falls das Shoppingcenter an einen Dritten verkauft wird. Im Falle der Kündigung aller oder eines wesentlichen Teils dieser Verträge durch ECE Marketplaces wäre der Deutsche EuroShop Konzern gezwungen, entweder die Funktionen des Asset Managements zu internalisieren und eigene Ressourcen aufzubauen, was voraussichtlich zu höheren Kosten führen würde, oder innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums und zu potenziell ungünstigeren Bedingungen Verträge mit anderen Dienstleistern hin- sichtlich des Centermanagements und weiterer durch die ECE erbrachter Leistungen abzuschließen. Darüber hinaus unterhält der Deutsche EuroShop Kon- zern im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs Vertragsbeziehungen zu Mietern und Dritten. Wenn die Vertragspartner des Deutsche EuroShop Konzerns ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen wür- den, müsste der Deutsche EuroShop Konzern die ent- sprechenden Kosten tragen. Mit Blick auf die geringe Mitarbeitendenzahl der Deut- sche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Ein- arbeitung neuer Mitarbeitender könnte das Tages- geschäft temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungs- regelungen und die Dokumentation von wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen gering gehalten. WÄHRUNGSRISIKO Die Aktivitäten des Deutsche EuroShop Konzerns finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen Union statt. Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Um rech nungs vorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen Kursverfall des ungari- schen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der Lage sein könnten, die dann deut- lich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen. SCHADENSRISIKO Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die Instandsetzung und Mietaus- fälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw. ein hinreichender Ver- sicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen. Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und Einbruchschutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert. RECHTLICHES RISIKO Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauf- fassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Beispielsweise können Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes sowie der diesbezüglichen Verwaltungsauffassung nachträglich Steuerpflichten im Rahmen von Share Deals auslösen. In Pandemielagen oder anderen Krisensituationen besteht das Risiko, dass Gesetzgeber in Europa, wie Deutschland und Polen, in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzes- änderungen vornehmen, die beispielsweise Mietern tem- 158

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poräre Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungs- verpflichtungen in behördlich angeordneten und pandemiebedingten Geschäftsschließungszeiträumen erlaubten. Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertrags- lage haben könnten. Deutsche EuroShop s theMALL life IT-RISIKO Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgen durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hinsicht- lich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebs- relevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem Sys- tem sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. Chancenbericht Der Deutsche EuroShop Konzern ist Teil eines sich dyna- misch und strukturell wandelnden Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Heraus- forderungen des wachsenden Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-Pandemie hat dabei den Handlungsdruck und die erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit deutlich erhöht. Auch war vor der Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Online- händler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filialnetz ver- schaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die Erwartungs- haltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel- Vertriebsansatz während der Schließungsphase in der Lage waren, zufriedenstellende Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und -service eröffnet und damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend integrierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive sta- tionäre Einzelhandelsflächen und damit auch Shopping- center weiter eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung der Kunden- frequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns belegt dies. Darüber hi- naus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosten- effizienten Lieferservice an. Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten Branchendiversi- fikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Onlinehandel sowie der kon- zeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der zunehmenden komplementären Bedeutung von Shop-Flächen für den Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können. Durch die Anfang 2023 vollzogene Portfoliooptimierung durch den Ankauf weiterer Minderheitenanteile sehen wir Chancen, die Erträge der Gesellschaft langfristig zu stei- gern, die Agilität des Unternehmens zu erhöhen sowie einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt zu erreichen. Zusätzliche attraktive Finanzierungsmöglichkeiten können insbesondere in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen zu positiven Effekten auf EBT und FFO führen. Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven Inves- titionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shoppingcentern zu wachsen. Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum den Diversi- fikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Auf- grund der hohen Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft opportunistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können. 159

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Zusammengefasster Lagebericht Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter- nehmen Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt, der folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und anderen Maßnahmen nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unter- lassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat und dadurch, dass die Maß- nahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden ist.“ Übernahmerelevante Angaben Die Aktien der Deutsche EuroShop AG werden unter ande- rem an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt. Sie befanden sich am 31. Dezember 2024 zu 76,4 % (i. Vj. 76,4 %) im Besitz der Hercules BidCo GmbH, die aufgrund von Stimmbin dungsvereinbarungen unter anderem Alex- ander Otto zuzurechnen sind. Im Hinblick auf die Angaben zu direkten oder indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreiten, verweisen wir auf den Anhang und den Konzernanhang. Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2024 76.464.319 € und ist in 76.464.319 nennwertlose Namens- aktien (Stückaktien) eingeteilt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „13. Eigenkapital und Rücklagen“ im Konzern- anhang. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grund- kapital beträgt 1,00 €. Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vor- stands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der Satzung geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vor- stand aus einer oder mehreren Personen; im Übrigen bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstands- mitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt nach §§ 179, 133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Satzung ist der Aufsichtsrat ermächtigt, Änderungen und Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Auf- sichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2024 wurde von die- ser Er mächtigung kein Gebrauch gemacht. Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor- stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien über die Börse zurück- erworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 0,942 % am Bilanzstichtag. Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Auf- sichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehr- 160

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mals Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnenn- betrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldver- schreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflich- ten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamt- zahl von bis zu 38.232.159 Stück nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihe- bedingungen“) zu gewähren. Die Schuldverschreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben werden. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Ver- zinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2024 wurde von dieser Er mächtigung kein Gebrauch gemacht. Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of- Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden. Deutsche EuroShop s theMALL life Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert, ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wert- papiererwerbs- und Übernahmegesetz (WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit, maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter. Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels. Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich Kreditfazilitäten bzw. Darlehensverträge. Im Übernahmefall haben die jeweiligen Kreditgeber das Recht, die Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung der Darlehen zu verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein. Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB) Die gemeinsame Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum Corporate Gover- nance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop AG veröffentlicht unter: www.deutsche-euroshop.de/EZU 161

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Zusammengefasster Lagebericht Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesell- schaft verantwortlich für die Bereiche Unter nehmens- strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchen- bezogene Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“, „Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zu sam- men gefassten Lagebericht. Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde. Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB) Veränderung in T€ Sonstige betriebliche Erträge Personalaufwand Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen Beteiligungserträge Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Sonstige Steuern Jahresüberschuss Gewinnvortrag Bilanzgewinn 01.01.– 31.12.2024 233 -2.399 01.01.– 31.12.2023 275 -1.820 -3.169 61.448 -9.330 46.783 2.047 0 48.830 202.672 251.502 -5.045 76.253 -8.041 61.622 -2.520 -9.820 49.282 500.000 549.282 ± -42 -579 1.876 -14.805 -1.289 -14.839 4.567 9.820 -452 -297.328 -297.780 in % -15 -32 37 -19 -16 -24 181 – -1 Das Geschäftsjahr 2024 der Deutsche EuroShop AG war auf der einen Seite durch einen Rückgang der Beteiligungsergebnisse und den Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen geprägt. Die über Plan lie- genden Be teiligungserträge führten dazu, dass das erwartete Ergebnis vor Steuern mit 46,8 Mio. € höher als die Prognose (27,0 Mio. € bis 33,0 Mio. €) ausfiel. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Mio. € reduziert. Maßgeblich hierfür waren im Vorjahr Aufwendungen im Zusammen- hang mit der Anfang 2023 durchgeführten Kapitalmaß- nahme und dem Erwerb weiterer Anteile an sechs Shoppingcenterbeteiligungen im Vorjahr. Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft sind die Beteiligungserträge von 61,4 Mio. € (i. Vj. 76,3 Mio. €), die um 14,8 Mio. € unter dem Vorjahr, aber oberhalb der Prognose des Vorjahres (37 Mio. € bis 43 Mio. €) lagen. Das Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund von geringeren Aufwendungen für Investitionen in Mietbereiche sowie Instandhaltung besser als geplant entwickelt. Das Finanzergebnis ist durch die Wertberichtigung der Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG) in Höhe von 9,3 Mio. € (i. Vj. 6,5 Mio. €) belastet. 162

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Deutsche EuroShop s theMALL life Bei den sonstigen Steuern des Vorjahres handelte es sich um die Grunderwerbsteuer, die durch Anteilsvereinigung auf Ebene der Deutsche EuroShop AG im Zuge des Erwerbs weiterer Anteile an Objektgesellschaften des Vorjahres ausgelöst wurde. Die Erträge aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen 2,0 Mio. € gegenüber Aufwendungen von 2,5 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfielen Erträge von 4,1 Mio. € auf latente Steuern (i. Vj. Aufwendungen von 1,6 Mio. €) sowie Aufwendungen von 2,0 Mio. € (i. Vj. 0,9 Mio. €) auf zu zah- lende Steuern. Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB) Veränderung 01.01.– 31.12.2024 1.049.221 66 4.329 33.401 1.087.017 910.414 7.013 89.055 80.535 1.087.017 01.01.– 31.12.2023 1.314.564 50 4.383 92.430 1.411.427 1.222.993 9.597 94.211 84.626 1.411.427 ± -265.343 16 -54 -59.029 -324.410 -312.579 -2.584 -5.156 -4.091 -324.410 in T€ Finanzanlagen Übriges Anlagevermögen Forderungen und übrige Vermögenswerte Kasse und Bankguthaben Aktiva Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Passive latente Steuern Passiva Der Rückgang der Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2024 betraf die getätigten Entnahmen in Höhe der freien Liquidi- tät aus den Beteiligungsgesellschaften, gemindert um die anteiligen handelsrechtlichen Jahresüberschüsse 2024 sowie die Abschreibung auf Finanzanlagen. Die Liquidi- tätsentnahmen haben sich im Vergleich zum Vorjahr ins- besondere aufgrund der Aufvalutierung der Bestandsdar- lehen bei den Objektgesellschaften Passau, Magdeburg und Hamm erhöht. Die auf den Hauptversammlungen im Januar sowie im August 2024 beschlossenen Dividenden von insgesamt 346,6 Mio. € reduzierten das Eigenkapital entsprechend. Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG ver- ringerte sich auf 83,8 % (i. Vj. 86,6 %) und ist damit weiter- hin auf einem sehr soliden und hohen Niveau. 163

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Zusammengefasster Lagebericht Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB) in T€ Jahresüberschuss Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen der Beteiligungsgesellschaften Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern 1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit 2. Auszahlungen für Neuinvestments 3. Einzahlungen aus Eigenmitteln Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen 4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen 6. Erwerb eigener Anteile 7. Dividende für das Vorjahr Liquiditätsbestand Jahresanfang Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestands (Zwischensumme 1.- 7.) Liquiditätsbestand Jahresende 01.01.– 31.12.2024 48.830 250.801 9.331 -4.091 304.871 0 0 -341 -341 -2.150 -14.800 -346.609 92.430 -59.029 33.401 01.01.– 31.12.2023 49.282 80.815 6.463 1.607 138.167 -58.753 64.252 -1.544 -1.544 2.151 -200 -191.161 139.518 -47.088 92.430 PROGNOSE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) Das Management erwartet, dass sich die wesentlichen Leistungsindikatoren wie folgt entwickeln: Beteiligungs- erträge von 31 Mio. € bis 37 Mio. € und damit unter dem Niveau von 2024 (61,4 Mio. €) sowie ein Ergebnis vor Steuern zwischen 25 Mio. € und 31 Mio. €, welches damit ebenfalls unter dem Wert von 2024 (46,8 Mio. €) liegen wird. Für das Geschäftsjahr 2025 sehen wir uns trotz der geplant rückläufigen Beteiligungserträge und des ebenfalls rück- läufigen Ergebnises vor Steuern sehr gut aufgestellt. Hamburg, 21. März 2025 Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von 304,9 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr (138,2 Mio. €) deutlich erhöht. Hier wirkten sich die im Vergleich zum Vor- jahr geringeren Ergebnisse der Beteiligungen sowie die zusätzlichen Ausschüttungen von Liquidität aus den Dar- lehenserhöhungen für Passau, Magdeburg und Hamm aus. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 1.418,2 Mio. € von 21,5 % gegenüber 9,6 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie erhöhte sich von 1,84 € auf 4,01 €. Die Auszahlungen für Neuinvestments beinhalten im Vor- jahr die im Rahmen des Erwerbs der weiteren Anteile an sechs Objektgesellschaften geleisteten Barmittel durch die Deutsche EuroShop AG. Die verbleibenden Kaufpreise wurden durch die Gewährung von Aktien an die Verkäufer beglichen. Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultierten aus planmäßigen Tilgungen der langfristigen Bankdar- lehen bis zur nicht liquiditätswirksamen Übertragung des Darlehens auf die Allee-Center Magdeburg GmbH & Co. KG. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ver- änderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein Liquiditätsendbestand von 33,4 Mio. €. Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im Geschäftsjahr 2024 ist aus Sicht des Vorstands als sehr zufriedenstellend zu beurteilen. 164

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Deutsche EuroShop s theMALL life Zukunftsbezogene Aussagen Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Ein- schätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prog- nosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung ste- henden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 165

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Deutsche EuroShop Konzernbilanz Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern- Gesamtergebnisrechnung Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung Konzern- Kapitalflussrechnung Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 168 170 171 172 174 175 1,9 Mrd. € Eigenkapital 167

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Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Eigene Anteile Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen Summe Passiva Deutsche EuroShop s theMALL life Anhang 13. 14. 16. 17. 15. 14. 15. 15. 18. 15. 31.12.2024 76.464 793.943 1.014.853 -720 1.884.540 1.795.909 350.887 261.156 4.715 2.412.667 12.465 7.349 16.876 12.669 17.839 67.198 4.364.405 31.12.2023 76.464 793.943 1.249.269 -9 2.119.667 1.665.679 331.918 259.380 7.126 2.264.103 11.921 10.635 19.891 14.459 19.521 76.427 4.460.197 169

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Konzernabschluss Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert Anhang 19. 20. 21. 10., 22. 23. 24. 9., 25. 17. 26. 27. 28. 01.01.– 31.12.2024 271.403 -31.350 -14.902 -7.731 217.420 01.01.– 31.12.2023 273.304 -34.808 -14.734 -8.858 214.904 9.074 -10.189 216.305 16.581 -49.083 -14.397 -1.876 5.408 -43.367 -22.870 150.068 -26.554 123.514 1,62 35.335 -37.578 212.661 5.005 -43.313 -13.876 0 5.492 -46.692 -205.701 -39.732 1.455 -38.277 -0,51 170

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Konzernabschluss Konzern- Kapitalflussrechnung in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Investitionen in Investment Properties Verkauf von Investment Properties Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel Cashflow aus Investitionstätigkeit Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Erwerb eigene Aktien Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 174 01.01.– 31.12.2024 123.514 01.01.– 31.12.2023 -38.277 Anhang 27. 26.554 43.367 7., 24. 140 26. 9. 10., 11. 18. 15. 27. 8. 8. 30. 14., 29. 14. 15. 13. 17. 30. 13. 13. 12. 12. 22.870 7.801 0 -13.083 -4.453 -5.903 200.807 -46.218 5.408 435 160.433 -47.179 6.906 -15 0 -40.288 158.428 -30.520 -103 -14.800 -10.174 0 0 -346.609 -243.778 -123.633 336.071 212.438 -1.455 46.692 123 205.701 6.335 14.036 -8.950 843 -9.817 215.231 -40.302 5.492 -5.358 175.063 -43.481 0 -16 -19.455 -62.952 60.906 -12.994 -73 -200 -9.904 -19.538 61.981 -191.161 -110.983 1.128 334.943 336.071

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Konzernabschluss Deutsche EuroShop s theMALL life Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES 1. ALLGEMEINE ANGABEN Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, Deutschland. Der Sitz der Gesell- schaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen. Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich der Interpretationen des Inter- national Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. De- zember 2024 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 am 21. März 2025 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestand- teile die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang. Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€. Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs. Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. De- zember 2024, erstellt. 2. KONSOLIDIERUNGSKREIS Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vor- jahr wie folgt verändert: VOLLKONSOLIDIERTE TOCHTERUNTERNEHMEN Stand 01.01.2024 Zugänge Abgänge Stand 31.12.2024 NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN Stand 01.01.2024 Zugänge Abgänge Stand 31.12.2024 NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2024 Inland1 15 0 0 15 Ausland1 4 0 0 4 0 0 0 0 0 3 1 0 4 1 Gesamt 19 0 0 19 3 1 0 4 1 1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann. 175

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 Tochterunternehmen Assoziierte Unternehmen Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutter- unternehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie: Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert. Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann, Beteiligungsunternehmen schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann. Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben. Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizu- legenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. De- zember 2024 hat der Konzern kein Beteiligungs unter- nehmen. Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen beherrschenden Ein- fluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 670.721 T€ (i. Vj. 655.721 T€) und kurzfristige Ver- mögens werte in Höhe von 29.401 T€ (i. Vj. 38.573 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten (ohne Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter) summierten sich auf 220.359 T€ (i. Vj. 220.270 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen sich auf 4.958 T€ (i. Vj. 5.150 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 35.845 T€ (i. Vj. 36.776 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von 12.791 T€ (i. Vj. -7.518 T€). An die Kommandi- tisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 7.910 T€ (i. Vj. 7.434 T€) geleistet. Gemeinschaftsunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassi- fiziert und at-equity bilanziert. Anteilsbesitz Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ent- hält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochter- unternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offen- legung des Jahresabschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben. 3. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Ein- beziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den immateriellen Ver mö- genswerten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt. Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at- equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert. Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung elimi- niert. 176

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Deutsche EuroShop s theMALL life 4. ÄNDERUNGEN VON BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN, SCHÄTZUNGEN, ANNAHMEN, WAHLRECHTS- UND ERMESSENSAUSÜBUNGEN Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevan- ten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind erstmalig verpflichtend für Geschäftsjahre anzu- wenden, die am 31. Dezember 2024 enden: Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Rechnungslegungsstandards Anwendungszeit- punkt (EU) Änderungen Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG 01.01.2024 Klarstellung der Einordnung der Verbindlichkeiten als kurz- und langfristig Keine wesentlichen Auswirkungen Änderungen/ Standard Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig (Änderung an IAS 1) 177

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevan- ten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt: Änderungen/ Standard Anwendungs- zeitpunkt (EU) Verträge, die sich auf naturabhängigen Strom beziehen (Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7) 01.01.2026 (EU-Endorse- ment bisher nicht erfolgt) Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten (Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7) Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertrags lage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Keine wesentlichen Auswirkungen Änderungen Klarstellung zur Anwendung der „Own Use Exemption“ Möglichkeit, Verträge über Strom aus natur- abhängigen erneuerbaren Energiequellen unter bestimmten Voraussetzungen als Sicherungs- instrument zu verwenden Zusätzliche Angabepflichten im Hinblick auf die Auswirkungen der Verträge auf finanzielle Leistungsfähigkeit und künftigen Cashflow Änderungen der Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte durch das sogenannte SPPI- Kriterium Definition nicht rückgriffsberechtigter finan- zieller Vermögenswerte 01.01.2026 (EU-Endorse- ment bisher nicht erfolgt) Offenlegungspflichten für Eigenkapitalinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet und als erfolgs neutral klassifiziert werden Keine wesentlichen Auswirkungen Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen durch einen Erstanwender (IFRS 1 – Erst- malige Anwendung der International Financial Reporting Standards) Angabe der abgegrenzten Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Trans- aktionspreis (IFRS 7 – Finanzinstrumente: Angaben) Ausbuchung von Leasingverpflichtungen durch den Leasingnehmer Transaktionspreis (IFRS 9 – Finanzinstrumente) Bestimmung eines „de facto-Agenten“ (IFRS 10 – Konzernabschlüsse) Anschaffungskostenmethode (IAS 7 – Kapitalflussrechnungen Vorgaben für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung Entfall von Ausweiswahlrechten in der Kapitalflussrechnung für erhaltene und gezahlte Zinsen und Dividenden Startpunkt der indirekten Methode der Kapitalflussrechnung ist zukünftig das Betriebsergebnis Vorgaben zu Anhangsangaben bezüg- lich Management-defined Performance Measures (MPMs) sowie Aggregations- und Disaggregations regeln für den Anhang Im Jahr der Erstanwendung sind die Vergleichszahlen entsprechend anzupassen. Keine wesentlichen Auswirkungen Die Auswirkungen der erstmaligen Anwendung von IFRS 18 auf den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG werden aktuell analysiert. Jährliche Ver- besserungen an den IFRS-Rechnungs- legungs standards (Band 11) 01.01.2026 (EU-Endorse- ment bisher nicht erfolgt) Darstellung und An- gaben im Abschluss (IFRS 18) 01.01.2027 (EU-Endorse- ment bisher nicht erfolgt) 178

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Deutsche EuroShop s theMALL life Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden. Schätzungen und Annahmen Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schät- zungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und Auf- wendungen des Be richtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen. Schätzungen und Annahmen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Fakto- ren, einschließlich Erwartung in Bezug auf zukünftige Ereignisse. Wahlrechts- und Ermessensausübungen Wahlrechts- und Ermessensausübungen, die die Beträge im Abschluss am stärksten beeinflussen können, sind fol- gende: Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 zum Verkehrswert. Eine Bewertung zu fort- geführten Anschaffungskosten hätte einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte sowie die entsprechenden Ertrags- und Aufwandspositionen. Die Einordnung von Beteiligungen als nach der Equity- Methode zu bewertende Beteiligung basiert auf der Beurteilung des maßgeblichen Einflusses bzw. der gemein- schaftlichen Führung und kann ermessensbehaftet sein. Die Einordnung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden in Kategorien kann ermessensbehaftet sein. Die Annahmen und Schätzungen, die Vermögensgegenstände und Schulden am stärksten beein flussen können, betreffen die Annahmen und Schätzungen im Rahmen der Ermittlung der Verkehrswerte der Investment Properties. Ermessensentscheidungen können in Bezug auf die Umsatzrealisierung nach IFRS 15 erforderlich sein, die sich auf die Höhe sowie die zeitliche Verteilung der Umsatzerlöse auswirken können. Die Berücksichtigung von Kündigungs- und Verlängerungs- optionen bei der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS 16 kann ermessensbehaftet sein. Die Beurteilung von zukunftsbezogenen Informationen im Rahmen der Ermittlung von Wertberichtigungen auf For- derungen ist ermessensbehaftet. Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 auf Basis eines Discoun- ted-Cashflow (DCF)-Verfahrens. Veränderungen der Markt- werte werden entsprechend erfolgswirksam erfasst im Bewertungsergebnis, welches sich auf die Ertragslage der Deutsche EuroShop AG auswirkt. Bei der Bewertung der Investment Properties bestehen wesentliche Schätzunsicherheiten. Insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor stellen wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Proper- ties“). Ungewisse Steuerpositionen bei laufenden und latenten Steuern unterliegen Schätzungen und Annahmen bezüg- lich des Eintritts zukünftiger Ereignisse, die Einfluss auf die Höhe der Steueraufwendungen und Steuerschulden haben können. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden in dem Maße angesetzt, wie es wahrscheinlich ist, dass zukünftige zu versteuernde Ergebnisse zur Ver- fügung stehen werden, die gegen die Verlustvorträge ver- rechnet werden können. Zu jedem Stichtag erfolgt eine Überprüfung der Annahmen und Schätzungen bezüglich der Wahrscheinlichkeit zukünftig zur Verfügung stehender zu versteuernder Ergebnisse im Hinblick auf die Ver- rechnung mit vorhandenen Verlustvorträgen. Darüber hinaus bestehen Annahmen und Schätzungen bei der Festlegung von Nutzungsdauern sowie bei der Bilan- zierung und Bewertung von Rückstellungen. 179

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 5. WÄHRUNGSUMRECHNUNG Berichtswährung des Konzerns ist Euro (€). Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungs- union gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Ein- heiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung auf- gestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funk- tionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unter- nehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt. Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungs- zeitpunkts umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stich- tagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgs- wirksam berücksichtigt. Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt: 1 € = Ungarischer Forint (HUF) Polnischer Zloty (PLN) Tschechische Krone (CZK) Stichtagskurs 411,35 4,27 25,19 31.12.2024 Durchschnittskurs 397,07 4,31 24,73 Stichtagskurs 382,78 4,35 24,73 31.12.2023 Durchschnittskurs 380,57 4,54 24,12 6. WESENTLICHE BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Ertrags- und Aufwandsrealisation Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Miet- vertrags erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt. Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Miet- zugeständnisse wurden, soweit sie Forderungen betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als Forderungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzieller Ver mö- genswerte ausgebucht. Mietzugeständnisse, die den Zeit- raum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als Änderung des Mietvertrags behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlauf- zeit verteilt. Von diesem Vorgehen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlungen, die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als variable Leasing- zahlung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen erfasst. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher wer- den die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazu- gehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäude- versicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Auf- wendungen erfolgt über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis). Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inan- spruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Ver- ursachung ergebniswirksam gebucht. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden perioden- gerecht erfasst. Bestimmung beizulegender Zeitwert Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finan- zielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige Überprüfung der wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren sowie Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten. Basierend auf den in den Bewertungstechniken ver- wendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeit- werte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet: Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden. 180

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Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Be wer- tungs methoden bestimmt werden, bei denen die Input- faktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Markt daten basieren. Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Be wer- tungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Input- faktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren. Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regel- mäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäfts- jahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwi- schen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäfts- jahr 2024 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen. Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert. Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu An - schaffungs kosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver Unterschieds- betrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem bei- zulegenden Zeitwert angesetzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungs- kosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen), bilanziert. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegen- stände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jahren linear ab geschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen. Deutsche EuroShop s theMALL life Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelge- nerierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezember 2024 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungsbedarf ergeben. Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Über- prüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus bei- zulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhalts- punkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor. Investment Properties Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungs- kostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizu- legenden Zeitwerts) bilanziert werden. Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis aus- gewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungs- zwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben. Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell aufge- nommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für quali- fizierte Vermögenswerte werden von den aktivierbaren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der all- gemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. 181

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäfts- jahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von zwölf Monaten erfolgen wird. Als höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde. Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Ver- äußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten. Konzern als Leasingnehmer Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet, und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbind- lichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leisten- den Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mit- tels des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die ge leis- teten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzin- sung des noch nicht getilgten Teils. Zuwendungen der öffentlichen Hand Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hatte der Konzern 2022 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2,0 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung verbun- denen Bedingungen erfüllen wird und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der An trag wurde Mitte Februar 2022 be willigt und ausgezahlt. Die Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe wurde im Oktober 2023 eingereicht, war aber zum Aufstellungs- zeitpunkt noch nicht bewilligt. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird. Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskate- gorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und dem Geschäftsmodell des Kon- zerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird. Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Ver mögens- werte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Stan- dard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremd- gesellschafter von Personenhandelsgesellschaften auf- grund eines möglichen Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kün di- gungs recht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzah- lungsbetrag zu bilanzieren ist. 182

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Deutsche EuroShop s theMALL life Finanzverbindlichkeiten Latente Steuern Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten ausgewiesen. Davon abgesetzt sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehens- vereinbarung zu verteilen sind und jährlich als Aufwand erfasst werden. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt. Sonstige Verbindlichkeiten Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nenn- beträgen. Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz latente Steuern bilanziert. Die Bewertung erfolgt anhand der Steuersätze, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zu erwarten sind. Dabei werden die Steuersätze und -vorschriften zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buch werten der Immobilien sowie Finanzverbindlichkeiten und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuersatz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Soli- daritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern ein Steuer- satz von 19 %, für tschechische Steuern von 21 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steu- ern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet. Derivative Finanzinstrumente Sonstige Rückstellungen Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für als gegen eine Inanspruchnahme sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst. Eigene Aktien Eigene Aktien werden mit dem geleisteten Entgelt, das direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten beinhaltet, direkt vom Eigenkapital abgesetzt. Der Nominalbetrag von 1,00 € je Aktie wird vom Gezeichneten Kapital abgezogen und das Aufgeld vom Nominalbetrag als Reduzierung der anderen Gewinnrücklagen erfasst. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt, die die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos variabel ver- zinslicher Darlehen, deren Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungs- geschäfts identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wird regel- mäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Ver- tragsmodalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cash- flows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wur- den. Die Zinssicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben gleichlautende Endfälligkeiten. At-equity bilanzierte Finanzanlagen Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschafts- unternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unter- nehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Er werbs- zeitpunkt angepasst werden. Der Konzern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vorliegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wert- minderungsbedarf besteht. 183

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ 7. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND SACHANLAGEN Geschäfts- oder Firmenwert Software und Softwarelizenzen Betriebs- und Geschäftsausstattung 2024 148 0 0 0 148 -125 -11 0 -136 23 12 2023 143 0 5 0 148 -114 -11 0 -125 29 23 2024 1.343 36 45 -43 2023 1.220 114 11 -2 1.381 1.343 -894 -129 13 -1.010 449 371 -784 -112 2 -894 436 449 in T€ Anschaffungskosten Stand 01.01. Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Abgänge Stand 31.12. 2024 2023 53.867 53.867 0 0 0 0 0 0 53.867 53.867 Abschreibungen Stand 01.01. -2.148 -2.148 Zugänge Abgänge Stand 31.12. Buchwert 01.01. Buchwert 31.12. 0 0 0 0 -2.148 -2.148 51.719 51.719 51.719 51.719 Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsolidierungszeitpunkt (29. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus Leasingverein- barungen von 305 T€ (i. Vj. 402 T€). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Leasing von Pkw. 184

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Deutsche EuroShop s theMALL life 2024 3.947.021 0 0 -6.300 4.744 47.179 -25.923 3.966.721 2023 3.351.821 773.000 0 0 8.084 43.481 -229.365 3.947.021 Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs- zinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell an gewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleich- barer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsicht- lich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören z. B. die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwicklung des Wett- bewerbsumfelds. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, aller- dings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dar- gestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen. Der Abgang im Geschäftsjahr resultiert aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: 8. INVESTMENT PROPERTIES in T€ Buchwert zum 01.01. Veränderungen Konsolidierungskreis Zugänge Abgänge Veränderungen Mietanreize Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen Buchwert zum 31.12. Bei den Veränderungen Konsolidierungskreis des Vorjahres handelt es sich um das Allee-Center Magdeburg, die Stadt- Galerie Passau, das Saarpark-Center Neunkirchen und das Phoenix-Center Harburg. Die Beteiligung an den ent- sprechenden Objektgesellschaften wurde zu Beginn des Vorjahres auf 75 % bis 100 % durch Hinzuerwerb weiterer Anteile aufgestockt, wodurch diese Center erstmalig im Vorjahr vollkonsolidiert wurden. In den Investment Properties ist unverändert ein aktivier- tes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet. Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen. Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2024 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Ins- titution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgut- achten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis. Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Be wertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Ein zah lungs überschüsse aus dem jeweiligen Objekt er mittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisier- ten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszins- satz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstich- tag abgezinst. 185

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz Inland Ausland Gesamt Inland Ausland Gesamt 31.12.2024 31.12.2023 1,67 13,10 6,90 5,70 0,93 7,50 7,63 5,96 1,52 11,96 7,05 5,75 1,58 13,21 6,91 5,57 1,04 7,45 7,86 5,93 1,47 12,07 7,10 5,64 Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch Kriege, bewaffnete Konflikte und geopolitische Spannungen beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte unter anderem infolge der Politik der neuen US- Administration sowie politische Veränderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt werden, insbesondere in Verbindung mit wieder zunehmendem Inflationsdruck und steigenden Marktzinsen. Es kann daher zu Marktwert- änderungen kommen. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein. Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitäts- analyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basis- punkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungs- ergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2024 Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz Basis 1,67 13,10 6,90 5,70 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz Basis 0,93 7,50 7,63 5,96 186 in Mio. € 98,3 -92,6 -35,4 32,0 -56,7 53,6 -79,8 83,8 in Mio. € 24,0 -21,0 -7,5 8,5 -14,0 14,0 -17,5 20,0 in % 3,3 -3,1 -1,2 1,1 -1,9 1,8 -2,7 2,8 in % 3,1 -2,8 -1,0 1,1 -1,8 1,8 -2,3 2,6

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Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz Basis 1,52 11,96 7,05 5,75 Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte Im Vorjahr wurde im Rahmen der Sensitivitätsanalyse keine Differenzierung von In- und Ausland vorgenommen. Die Änderung der Parameter führte zu folgenden Ergeb- nissen: Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2023 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz Basis 1,47 12,07 7,10 5,64 Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte Deutsche EuroShop s theMALL life in % 3,3 -3,0 -1,1 1,1 -1,9 1,8 -2,6 2,8 in % 3,2 -2,9 -1,1 1,2 -1,8 1,9 -2,5 2,9 in Mio. € 122,3 -113,6 -42,9 40,5 -70,7 67,6 -97,3 103,8 in Mio. € 117,9 -108,6 -41,1 45,0 -67,1 71,6 -93,8 108,1 Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,52 % angenommen (i. Vj. 1,47 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durch- schnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 11,96 % (i. Vj. 12,07 %) abgezogen. Damit ergaben sich Ein zahlungsüberschüsse von durchschnittlich 88,04 % (i. Vj. 87,93 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertbe- richtigungen) bei 17,0 % (i. Vj. 18,1 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2024 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,61 % gegenüber 6,64 % im Vor- jahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktions- kosten (Net Initial Yield) von 6,24 % gegenüber 6,25 % im Vorjahr. In dem Immobilienwert sind ausstehende und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilende gewährte Mieteranreize in Höhe von 34.654 T€ (i. Vj. 29.910 T€) ent- halten. Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und An- gaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeit- werte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2024 dargestellt: Hierarchiestufen IFRS 13 Level 1 in T€ Investment Properties 0 Level 2 Level 3 0 3.966.721 Zwischen 2023 und 2024 erfolgten keine Wechsel zwischen den Hierarchiestufen. Die Objekte sind überwiegend grund- pfandrechtlich belastet. Es bestehen besicherte Finanzver- bindlichkeiten in Höhe von 1.808.374 T€ (i. Vj. 1.677.600 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte lagen bei 271.403 T€ (i. Vj. 273.304 T€). Die direkt zurechen- baren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberich- tigungen) beliefen sich auf 46.252 T€ (i. Vj. 49.543 T€). 187

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 9. NACH AT-EQUITY BILANZIERTE FINANZANLAGEN in T€ Buchwert zum 01.01. Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Anteiliges Ergebnis Neubewertung Zugänge Abgänge Buchwert zum 31.12. 2024 92.741 2023 443.069 -7.801 16.581 0 13 0 101.534 -6.335 5.005 12.666 0 -361.664 92.741 Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity- Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shopping- center. Der Zugang im Geschäftsjahr betrifft eine unwesentliche Beteiligung an einer Komplementär-GmbH. Die Zugänge aus Neubewertung sowie die Abgänge im Vor- jahr betrafen die Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, die Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG, die Stadt- Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG und die Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG). Die Beteiligungen an den vier Gesell- schaften wurden zu Beginn des Vorjahres auf 75 % bis 100 % durch Hinzuerwerb weiterer Anteile aufgestockt, wodurch diese Center erstmalig im Vorjahr vollkonsolidiert wurden. Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Ver- mögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt: in T€ Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresfehlbetrag/-überschuss Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien1 Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co KG, Hamburg2 31.12.2024 213.908 4.338 3.453 85.971 85.970 2.570 567 13.899 -1.861 10.186 9.612 0 19.798 0 19.798 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2023 203.884 104.026 5.786 4.731 87.124 87.124 2.309 554 14.034 -1.924 10.813 -6.261 0 4.552 0 4.552 6.282 3.817 24.450 24.450 12.497 600 10.054 -736 8.075 6.851 -1.562 13.364 0 13.364 96.000 6.873 5.401 34.724 25.050 2.905 600 9.502 -773 6.957 -591 -910 5.457 0 5.457 1 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 909 T€ (i. Vj. 885 T€), der Jahresüberschuss lag bei 24 T€ (i. Vj. 16 T€). 2 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 26 T€ (i. Vj. 0 T€), der Jahresüberschuss lag bei 1 T€ (i. Vj. 0 T€). 188

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Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt: EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien Einkaufs- Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 61.922 2.276 32.148 2.729 5.406 3.479 -3.130 -4.079 60.119 9.899 -296 -2.255 32.622 6.682 5.093 4.038 4.806 0 -5.165 3.425 13 -2.636 64.853 36.681 in T€ Equity-Ansatz am 01.01.2023 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) davon Bewertungs- ergebnis Einlagen/Entnahmen Equity-Ansatz am 31.12.2023 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) davon Bewertungs- ergebnis Zugang Einlagen/Entnahmen Equity-Ansatz am 31.12.2024 10. FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN in T€ Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 31.12. Wertberichtigungen Stand 01.01. Veränderung Konsolidierungskreis Verbrauch Veränderung der Wert- berichtigungen für erwartete Ausfälle Wertberichtigungen Stand 31.12. 2024 2023 29.831 25.951 -12.532 -9.892 0 1.388 -2.710 2.204 -3.976 -2.134 -15.120 14.711 -12.532 13.419 Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Miet- abrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teil- weise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronats- erklärungen. Deutsche EuroShop s theMALL life Die Bewertung des Forderungsbestands zum 31. De- zember 2024 sowie die unterjährige Ausbuchung von For- derungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 7.731 T€ (i. Vj. 8.858 T€). 11. SONSTIGE KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE in T€ Sonstige Forderungen an Mieter Barkautionen Vorausgezahlte Centermarketingkosten Forderungen aus Umsatzsteuer Übrige Vermögenswerte 31.12.2024 31.12.2023 3.787 3.906 691 586 7.929 16.899 5.050 3.445 1.661 2.005 6.593 18.754 Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten über- wiegend Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenab- rechnungen. Forderungsspiegel in T€ Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Ver mögenswerte (Vorjahres werte) Gesamt 14.711 bis 1 Jahr 14.697 (13.419) 16.899 (18.754) 31.610 (32.173) (13.419) 16.899 (18.754) 31.596 (32.173) über 1 Jahr 14 (0) 0 (0) 14 (0) Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig. 189

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 12. LIQUIDE MITTEL in T€ Konten in laufender Rechnung Termin-/Festgelder kurzfristig Kassenbestände 31.12.2024 31.12.2023 115.437 286.070 97.000 1 212.438 50.000 1 336.071 13. EIGENKAPITAL UND RÜCKLAGEN Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigen- kapitalveränderungsrechnung ersichtlich. Das Grundkapital beträgt 76.464.319 € und ist in 76.464.319 nenn wertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll ein- gezahlt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesell- schaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor- stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Die Verwendungszwecke der aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien können dem Beschluss zu Punkt 10 der Tagesordnung der Haupt- versammlung vom 29. August 2023 entnommen werden. Die Aktien können unter anderem unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre im Rahmen von Unternehmens- zusammenschlüssen und Unternehmenserwerben ver- wendet oder gegen Barzahlung an Dritte zu einem Preis veräußert werden, der den Börsenpreis zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet. Die Aktien können vom Aufsichtsrat im Rahmen der Festlegung der variablen Vergütung den Vorständen der Gesellschaft zugesagt und übertragen und ohne weiteren Haupt ver- samm lungs beschluss eingezogen werden. Die Er mäch- tigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels in eigenen Aktien genutzt werden. Auf die erwor- benen Aktien dürfen zusammen mit eigenen Aktien, die sich bereits im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71d und 71e AktG zuzurechnen sind, zu kei- nem Zeitpunkt mehr als 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft entfallen. In Ausübung dieser Ermächtigung hat der Vorstand der Deutsche EuroShop AG mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollten bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grund- kapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. De zem- ber 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) wurde auf 15,0 Mio. € festgelegt. Im Zeitraum vom 21. De zem- ber 2023 bis 11. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien zu einem Anschaffungspreis (ohne Anschaffungs nebenkosten) von 15,0 Mio. € bei einem Durchschnittskurs von 20,82 € je Aktie über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem Anteil am Grund- kapital von 720.465 € bzw. 0,942 % am Bilanzstichtag. Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ebenfalls ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbe trägen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stück aktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Ge nehmigtes Kapital 2023). Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Options- schuldverschrei bungen oder eine Kombination dieser Ins- trumente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe- rer Maßgabe der Be din gungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver- schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer- den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2024 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Die außerordentliche Hauptversammlung vom 8. Ja n- u ar 2024 hat den Gewinnverwendungsbeschluss vom 29. Au gust 2023 angepasst und eine weitere Dividende aus dem Bilanzgewinn 2022 in Höhe von 1,95 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 149.081 T€ und einem Vortrag des Restbetrags des Bilanzgewinns 2022 von 350.919 T€ auf neue Rechnung, beschlossen. Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 549.282 T€ wurde mit Beschluss der Haupt- versammlung vom 29. August 2024 zur Ausschüttung einer Dividende von 2,60 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamt- dividende von 197.529 T€, verwendet und der Rest betrag des Bilanzgewinns in Höhe von 351.753 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen. Der Vorstand und der Aufsichtsrat planen, der Hauptver- sammlung im Juni 2025 vorzuschlagen, den Bilanzgewinn 2024 der Deutsche EuroShop AG von 251.502 T€ für eine Dividende in Höhe von 1,00 € je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 175.758 T€ auf neue Rechnung vorzutragen. Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrücklage Kosten für die Kapitalerhöhungen und die darauf ent- fallenden aktiven latenten Steuern enthalten. 190

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Deutsche EuroShop s theMALL life Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrück- lagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvor- träge. Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgen- den Komponenten: 2024 in T€ Cashflow Hedges vor Steuern Steuern Netto 3.298 -530 2.768 2023 in T€ Cashflow Hedges vor Steuern Steuern Netto -790 -239 -1.029 14. LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE FINANZVERBINDLICHKEITEN in T€ Bankverbindlichkeiten langfristig 1.795.909 31.12.2024 kurzfristig 12.465 langfristig 1.665.679 31.12.2023 kurzfristig 11.921 Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und In ves- titions maßnahmen aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.808.374 T€ (i. Vj. 1.677.600 T€). Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2025 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2025 beglichen wurden. Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen er gebnis- wirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 29 T€ (i. Vj. 29 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zins- aufwendungen für Bankverbindlichkeiten in Höhe von 49.083 T€ (i. Vj. 43.313 T€) im Finanzergebnis enthalten. Gegenwärtig enthalten 25 von insgesamt 27 Darlehens- verträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei handelt es sich um insgesamt 35 auf Objekt- bzw. Objektgesell- schaftsebene vereinbarte einzelne Auflagen, unter ande- rem zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungs- fähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Ver- hältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Maßgeb- liche Kreditauflagen auf Ebene des Konzerns der Deutsche EuroShop AG sind LTV1, Secured LTV1 und ICR. Mit den Kre- dit gebern ist ein LTV1 von maximal 60 %, ein Secured LTV1 von maximal 45 % und ein ICR von mindestens 1,8 verein- bart. Der LTV1 zum 31. Dezember 2024 beträgt 38,5 % (i. Vj. 32,7 %), der Secured LTV1 zum 31. Dezember 2024 beträgt 38,4 % (i. Vj. 32,5 %) und der ICR für 2024 beläuft sich auf 5,6 (i. Vj. 6,5), sodass die Auflagen eingehalten wurden. Alle weiteren Kreditauflagen wurden im Geschäftsjahr 2024 ebenfalls eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2025 erfüllt. Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch Kriege, bewaffnete Konflikte und geopolitische Spannungen beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte 1 Definition gemäß Kreditverträgen unter anderem infolge der Politik der neuen US- Administration sowie politische Veränderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt werden, insbesondere in Verbindung mit wieder zunehmendem Inflationsdruck und steigenden Marktzinsen. Es kann daher zu Marktwert- änderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauflagen (beispielsweise LTV) auswirken können. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuier- lich und beziehen diese in unsere zukünftige Bericht- erstattung ein. Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resul- tieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen: in T€ Buchwert zum 01.01. Liquiditätswirksame Veränderungen Nicht liquiditätswirksame Veränderungen Veränderung Konsolidierungskreis Buchwertänderung nach der Effektivzinsmethode Buchwert zum 31.12. 2024 1.677.600 2023 1.479.251 127.908 47.912 0 147.426 2.866 1.808.374 3.011 1.677.600 Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit 158.428 T€ (i. Vj. 60.906 T€) auf die Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 30.520 T€ (i. Vj. 12.994 T€) auf die Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten sowie Sondertilgungen im Rahmen von Refinanzierungen. Durch die erstmalige Einbeziehung von vier zuvor at-equity bilan- zierten Gesellschaften im Vorjahr haben sich die Finanz- verbindlichkeiten des Vorjahres um 147.426 T€ erhöht. 191

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 15. SONSTIGE LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN in T€ Zinsswaps Mietkautionen Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern Umsatzsteuer Kreditorische Debitoren Leasingverbindlichkeiten Übrige langfristig 3.128 0 0 0 0 631 956 4.715 31.12.2024 kurzfristig 0 6.030 3.762 2.533 4.553 103 858 17.839 langfristig 6.427 0 0 0 0 628 71 7.126 31.12.2023 kurzfristig 0 6.896 4.728 1.684 4.935 99 1.179 19.521 Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wur- den im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen Zins- sicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Bar- werte am Bilanzstichtag bei 3.128 T€ (i. Vj. 6.427 T€) lagen. Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvorauszahlungen. Verbindlichkeitenspiegel in T€ Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten (Vorjahreswerte) 16. PASSIVE LATENTE STEUERN Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und Verlustvor- trägen: Gesamt 1.808.374 (1.677.600) 7.349 (10.635) 16.876 (19.891) 22.554 (26.647) 1.855.153 (1.734.773) kurzfristig 12.465 (11.921) 7.349 (10.635) 16.876 (19.891) 17.839 (19.521) 54.529 (61.968) langfristig 1.795.909 (1.665.679) 0 (0) 0 (0) 4.715 (7.126) 1.800.624 (1.672.805) in T€ Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Finanzverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) Verlustvorträge Übrige Latente Steuern vor Saldierung Saldierung Latente Steuern nach Saldierung Aktive latente Steuern 31.12.2024 Passive latente Steuern Aktive latente Steuern 0 0 0 531 9.451 675 10.657 -10.657 0 337.820 19.922 3.802 0 0 0 361.544 -10.657 350.887 0 0 0 1.061 8.455 675 10.191 -10.191 0 31.12.2023 Passive latente Steuern 317.982 18.268 5.859 0 0 0 342.109 -10.191 331.918 192

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Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der der- zeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden. Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt. Zum Bilanzstichtag bestehen gewerbesteuerliche Verlust- vorträge in Höhe von 50.470 T€ (i. Vj. 50.848 T€) sowie körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 0 T€ (i. Vj. 575 T€), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahr- scheinlichkeit gewährleistet ist. Von den Zuführungen zu den aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge im Geschäftsjahr erfolgten im Vorjahr 733 T€ ergebnisneutral. Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag 3.837 T€ (i. Vj. 4.367 T€) direkt gegen das Eigenkapital erfasst. Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 8.107 T€ (i. Vj. 6.544 T€) zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wur- den, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist. Deutsche EuroShop s theMALL life 17. VERBINDLICHKEITEN AUS KOMMANDIT- EINLAGEN NICHT BEHERRSCHENDER GESELL- SCHAFTER in T€ Abfindungsanspruch zum 01.01. Ergebnisanteile Anteiliges Bewertungsergebnis Zugang Abgang Auszahlungen Abfindungsanspruch zum 31.12. 2024 2023 259.380 14.397 -2.447 0 0 -10.174 261.156 307.130 13.876 -23.664 45.606 -73.664 -9.904 259.380 Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter beinhalten die Eigenkapital- anteile der Fremdgesellschafter, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind. Aufgrund des Erwerbs der ausstehenden Anteile an der Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG und an der Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG zu Beginn des Vorjahres sowie weiterer Anteile an der Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG) zum Ende des Vorjahres sind die entsprechenden Ab fin- dungs ansprüche an diesen Gesellschaften in Höhe von 73.664 T€ im Vorjahr abgegangen. Die Zugänge des Vor- jahres von 45.606 T€ betrafen die Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG und die Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG), deren Anteile zu Beginn des Vorjahres auf 75 % bzw. 90 % durch Erwerb weiterer Anteile aufgestockt wurden. 18. SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN in T€ Bereits erbrachte, noch nicht abgerechnete Instandhaltungs- und Bauleistungen Honorare Übrige Stand 01.01.2024 Verbrauch Auflösung Zuführung Stand 31.12.2024 5.832 2.017 6.610 14.459 5.016 694 3.960 9.670 735 181 538 1.454 2.252 1.155 5.927 9.334 2.333 2.297 8.039 12.669 Die übrigen Rückstellungen beinhalten wie im Vorjahr im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen Leistungen und Personalaufwendungen. Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. 193

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN- GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 19. UMSATZERLÖSE in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieten Übrige davon gemäß IAS 40 den Investment Proper- ties direkt zurechen- bare Mieteinnahmen 2024 253.922 2023 255.512 7.558 8.679 1.244 271.403 7.425 7.662 2.705 273.304 271.403 273.304 20. GRUNDSTÜCKSBETRIEBSKOSTEN in T€ Nicht umlegbare Nebenkosten Grundsteuer Centermarketing Instandhaltungen und Reparaturen Gebäudeversicherung Übrige davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2024 2023 11.174 8.276 3.175 2.484 2.526 3.715 31.350 8.183 7.845 7.756 6.919 2.249 1.856 34.808 31.350 34.808 Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungs- entschädigungen. Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit lang- fristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasing- zahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Invest- ment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf: Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre. Der Rückgang der Aufwendungen für Centermarketing sowie für Instandhaltungen und Reparaturen ist auf Opti- mierungen der Kosten sowie einen geringeren Umfang von notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen im Ver- gleich zum Vorjahr zurückzuführen. in T€ Fälligkeit innerhalb eines Jahres Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre Fälligkeit nach 5 Jahren 2024 2023 237.388 246.789 569.347 144.978 951.713 595.123 148.635 990.547 21. GRUNDSTÜCKSVERWALTUNGSKOSTEN in T€ Centermanagement- / Geschäfts besorgungskosten davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2024 2023 14.902 14.734 14.902 14.734 Die Centermanagement-/Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig. 194

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22. WERTBERICHTIGUNGEN UND ABGÄNGE FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE in T€ Wertberichtigungen Abgänge finanzieller Vermögenswerte 2024 7.047 684 7.731 2023 5.714 3.144 8.858 davon gemäß IAS 40 den Investment Proper- ties direkt zurechen- bare betriebliche Aufwendungen 7.731 8.858 Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. For- derungen aus Lieferungen und Leistungen“. 23. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE in T€ Auflösungen von Wertberichtigungen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Erträge aus Nebenkostenab- rechnungen Vorjahre Erträge im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises Übrige 2024 2023 3.188 4.304 1.454 1.744 1.414 10.538 16.204 2.545 35.335 0 3.018 9.074 Die Erträge des Vorjahres im Zusammenhang mit der Ver- änderung des Konsolidierungskreises betrafen den Ankauf von weiteren Anteilen an sechs Tochtergesell- schaften zu Beginn des Vorjahres. Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadensersatz, Versicherungs- entschädigungen und sonstigen Erstattungen. Deutsche EuroShop s theMALL life 24. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN in T€ Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten Personalaufwand Gutachterkosten Marketingkosten Finanzierungskosten Aufsichtsratsvergütungen Währungsverluste Gebühren und Beiträge Abschreibungen Grunderwerbsteuer Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises Übrige 2024 2023 3.128 2.399 2.016 718 335 188 178 140 140 0 0 947 10.189 2.749 1.820 550 546 199 188 36 183 123 21.000 9.240 944 37.578 In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzernge- sellschaften in Höhe von 641 T€ (i. Vj. 552 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet Löhne und Gehälter in Höhe von 2.275 T€ (i. Vj. 1.720 T€), soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 124 T€ (i. Vj. 100 T€), wovon im Vorjahr 1 T€ auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen. Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises sowie die Aufwendungen aus Grunderwerbsteuer betrafen den Ankauf von weiteren Anteilen an sechs Tochtergesellschaften zu Beginn des Vorjahres. 25. GEWINN- ODER VERLUSTANTEILE VON ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN UND GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN, DIE NACH AT-EQUITY BILANZIERT WERDEN in T€ Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen Ergebnisse aus at-equity-Gesellschaften 2024 2023 16.573 4.997 8 8 16.581 5.005 Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilan- ziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von 8.231 T€ (i. Vj. -3.426 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 9.134 T€ (i. Vj. 8.889 T€). 195

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 26. BEWERTUNGSERGEBNIS in T€ Unrealisierte Marktwertveränderungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Gewinn aus der Veräußerung 2024 2023 -25.923 -229.365 23.664 0 -205.701 2.447 606 -22.870 Der Gewinn aus der Veräußerung resultiert aus einem Grundstücksverkauf in Polen. 27. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG in T€ Tatsächlicher Steueraufwand Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland 2024 -8.115 2023 -5.379 -26.362 -6.446 7.923 -26.554 13.280 1.455 Steuerliche Überleitungsrechnung Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von -26.554 T€ (i. Vj. Steuer ertrag 1.455 T€) leiten sich von einem er war- teten Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet. In T€ Konzernergebnis vor Ertragsteuern Theoretische Ertragsteuer 32,28 % Steuersatzunterschiede bei aus- ländischen Konzernunternehmen Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzern unternehmen Steuereffekt aus der Änderung von Steuersätzen Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen Steuereffekt aus nach der at- equity-Methode bilanzierten Beteiligungen Veränderung Konsolidierungskreis Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag Tatsächliche Ertragsteuer 2024 2023 150.068 -39.732 -48.442 12.825 9.510 3.554 13.051 -7.697 0 -5.575 -327 -212 -346 0 74 -1.058 0 -26.554 -456 1.455 Im Geschäftsjahr 2024 ergibt sich ein effektiver Ertragsteuersatz von 17,7 % (i. Vj. 7,5 %). Die Steuersatz- unterschiede bei inländischen Konzernunternehmen sind vor allem auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zurückzuführen, weswegen die Objektgesellschaften teil- weise nicht gewerbesteuerpflichtig sind. 28. ERGEBNIS JE AKTIE Anteil der Konzernaktionäre am Jahresergebnis (T€) Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien Unverwässertes und verwässertes Ergebnis je Aktie (€) 2024 2023 123.514 -38.277 76.090.428 75.136.922 1,62 -0,51 Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zu stehen- den Periodenergebnisses durch die gewichtete durch- schnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Ver- wässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2024 berücksichtigt zeitgewichtet die bis zum 31. Dezember 2024 er worbenen 711.465 Stückaktien. 196

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Deutsche EuroShop s theMALL life Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzel- nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Auf- wendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Aufteilung nach geografischen Segmenten in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assozi- ierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (ohne Bewertungsergebnis) Investment Properties Zugänge und aktivierte bau- liche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Sonstiges Segmentvermögen Segmentvermögen Segmentschulden Inland 206.961 164.970 0 3.339 -38.314 Ausland 55.183 48.160 Summe 262.144 213.130 Überleitung 9.259 3.175 01.01.– 31.12.2024 271.403 216.305 0 409 -7.063 0 3.748 -45.377 16.581 1.660 -3.706 16.581 5.408 -49.083 128.119 41.506 169.625 -4.444 165.181 2.980.295 763.960 3.744.255 222.466 31.12.2024 3.966.721 36.110 0 0 155.438 3.135.733 1.446.671 3.073 0 0 40.067 804.027 333.837 39.183 0 0 195.505 3.939.760 1.780.508 7.996 51.719 101.534 48.926 424.645 699.357 47.179 51.719 101.534 244.431 4.364.405 2.479.865 197

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assozi- ierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (ohne Bewertungsergebnis) Inland 209.436 172.981 0 2.727 -32.434 Ausland 53.200 48.429 Summe 262.636 221.410 Überleitung 10.668 -8.749 01.01.– 31.12.2023 273.304 212.661 0 287 -7.180 0 3.014 -39.614 5.005 2.478 -3.699 5.005 5.492 -43.313 143.274 41.536 184.810 -15.350 169.460 Investment Properties Zugänge und aktivierte bau- liche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Sonstiges Segmentvermögen Segmentvermögen Segmentschulden 2.985.707 735.260 3.720.967 30.768 0 0 221.561 3.207.268 1.317.079 7.138 0 0 35.514 770.774 343.303 37.906 0 0 257.075 3.978.042 1.660.382 226.054 31.12.2023 3.947.021 5.575 51.719 92.741 111.641 482.155 680.148 43.481 51.719 92.741 368.716 4.460.197 2.340.530 Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentüber- greifend betrachtet und sind daher in der Überleitungs- spalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segment- vermögens zugeordnet. Die Erträge und Aufwendungen des Vorjahres im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises sowie die Grunderwerbsteuer im Rahmen des Erwerbs der Minderheitenanteile im Vor- jahr sind ebenfalls der Überleitungsspalte zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell- schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Um satz erlöse und sind in der Überleitungsspalte nach kon- zern internen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -5.302 T€ (i. Vj. -4.313 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -4.149 T€ (i. Vj. -2.100 T€) sowie im Segmentvermögen mit 38.401 T€ (i. Vj. 97.558 T€) und in den Segmentschulden mit 3.288 T€ (i. Vj. 2.724 T€) enthalten. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen wei- tere Angaben nach IFRS 8.33. 198

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Deutsche EuroShop s theMALL life SONSTIGE ANGABEN 29. FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT in T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlich- keiten 2 Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zins- sicherungsgeschäfte 2 Wertansatz nach IFRS 9 Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2024 Fortgeführte An- schaffungs- kosten Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2024 AC AC AC 14.711 14.711 8.607 212.438 8.607 212.438 FLAC 1.808.374 1.808.374 FLAC 261.156 261.156 FLAC FLAC n. a. 7.349 7.349 13.332 13.332 3.128 14.711 8.607 212.438 1.728.690 261.156 7.349 13.332 3.128 3.128 199

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 Wertansatz nach IFRS 9 Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2023 Fort geführte An- schaffungs - kosten Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2023 AC AC AC 13.419 13.419 9.408 336.071 9.408 336.071 FLAC 1.677.600 1.677.600 FLAC 259.380 259.380 FLAC FLAC 10.635 10.635 16.017 16.017 n. a. 6.427 13.419 9.408 336.071 1.555.534 259.380 10.635 16.017 6.427 6.427 in T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlich- keiten 2 Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zins- sicherungsgeschäfte 2 1 Entspricht Level 1 der Fair-Value-Hierarchie des IFRS 7 2 Entspricht Level 2 der Fair-Value-Hierarchie des IFRS 7 3 Entspricht Level 3 der Fair-Value-Hierarchie des IFRS 7 Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC) Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlich- keiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlich- keiten sowie liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten An schaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden ver- bundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zinssicherungs- geschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungs- geschäften (Level 2 nach IFRS 13). Risikomanagement Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf auf- bauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement soll ge währleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risiko- analyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können. 200

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Deutsche EuroShop s theMALL life Marktrisiken ___Liquiditätsrisiko Die Liquidität des Deutsche EuroShop Konzerns wird fort- laufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können. Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungs- zahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2024 wie folgt dar: in T€ Bankverbindlichkeiten in T€ Bankverbindlichkeiten Buchwert 31.12.2024 1.808.374 Buchwert 31.12.2023 1.677.600 Kapitaldienst 2025 71.963 Kapitaldienst 2026 – 2029 899.392 Kapitaldienst ab 2029 1.116.271 Kapitaldienst 2024 Kapitaldienst 2025 – 2028 60.360 838.582 Kapitaldienst ab 2028 1.012.017 Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem 31. De zem ber 2024 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Ge schäftsjahresende ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Ver- bindlichkeiten wird der wesentliche Teil im Folgejahr fällig. ___Kredit- und Ausfallrisiko Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter gestellten und wert haltigen Sicher- heiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vor- liegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forde- rungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzube- richtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 7.731 T€ (i. Vj. 8.858 T€) im Aufwand erfasst worden. Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 23.318 T€ (i. Vj. 22.827 T€). ___Währungs- und Bewertungsrisiko Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken. ___Zinsrisiko Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zins- änderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt. Diese gibt, basierend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unterliegenden finanziellen Ver- mögens werten und finanziellen Verbindlichkeiten, die Aus- wirkung einer Änderung auf das Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für auf- genommene Kredite und die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Markt zinsniveaus um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 1.184 T€ (i. Vj. 2.669 T€) führen. Der weit überwiegende Teil der Dar- lehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am Bilanzstichtag waren Kredite in Höhe von 59.000 T€ (i. Vj. 91.000 T€) durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. ___Kapitalmanagement Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungs- fähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jähr- liche Auszahlung einer Dividende ab. in T€ Eigenkapital Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverschuldung 31.12.2024 2.145.696 49,2 1.595.936 31.12.2023 2.379.047 53,3 1.341.529 Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Pro- perties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse. Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht be herr- schender Gesellschafter. Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanz- verbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mittel. 201

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 30. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungs- strömen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cash- flow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. Die sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwen- dungen und Erträge umfassen die Ergebniseffekte im Rah- men des Erwerbs der Minderheitenanteile. Der im Vorjahr bar gezahlte Teil der Kaufpreise im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an zuvor at-equity bilanzier- ten Beteiligungen wurde im Cashflow des Vorjahres unter dem Posten „Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel“ im Cashflow aus Investitions- tätigkeit ausgewiesen. Der Posten umfasste die gezahlten Anschaffungskosten der weiteren Anteile von 39.215 T€ abzüglich der erworbenen liquiden Mittel von 19.760 T€. Die gezahlten Transaktionskosten waren im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit enthalten. Die im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit des Vorjahres enthaltenen Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen be in- halten den Baremissionserlös aus der im Februar 2023 vollzogenen Kapitalerhöhung von 64.252 T€ abzüglich der Transaktionskosten von 2.271 T€. Des Weiteren wurden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit des Vorjahres die Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile ausgewiesen. Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit bzw. kurzfristig in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“). 31. EVENTUALSCHULDEN Es bestehen Eventualverbindlichkeiten aus Grunderwerb- steuer im Zusammenhang mit dem Ankauf von weiteren Anteilen an einem Tochterunternehmen in Höhe von schätzungsweise 11 Mio. €, da eine zwischenzeitliche Inan- spruchnahme als nicht gänzlich unwahrscheinlich ein- geschätzt werden konnte. Unsicherheiten bestehen in Bezug auf die Höhe sowie den Zeitpunkt eines möglichen vorübergehenden Abflusses von Ressourcen. In einem denkbaren gerichtlichen Verfahren gehen wir in letzter Ins- tanz davon aus, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht belastet zu sein. 32. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 51,2 Mio. € (i. Vj. 69,2 Mio. €). Für die Investitionsmaßnahmen, die 2025 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 2,2 Mio. € (i. Vj. 4,8 Mio. €). 33. ANZAHL DER MITARBEITENDEN Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich sieben (i. Vj. sechs) Personen beschäftigt. 34. HONORAR DES ABSCHLUSSPRÜFERS Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2024 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 387 T€ (i. Vj. 553 T€). Davon betreffen 387 T€ (i. Vj. 488 T€) Abschlussprüfungsleistungen. 35. ENTSPRECHENSERKLÄRUNG ZUM CORPORATE GOVERNANCE KODEX Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenser- klärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffent- lichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Corporate Governance > Ent- sprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden: www.deutsche-euroshop.de/EZU 36. NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vor- stands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop AG und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichts- rats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prü- fung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätes- tens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Ein- ladung zur Hauptversammlung veröffentlicht. Die Hercules BidCo GmbH, Hamburg, hält zum Bilanzstichtag 76,44 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahe- stehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemeinschaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Capital Group Holdings GP, LLC, Wilmington, DE (Vereinigte Staaten von Amerika) und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg – letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihre Tochtergesellschaften (zu sam- men im Folgenden „ECE-Unternehmensgruppe“) sowie die CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unter- nehmen im Sinne des IAS 24. Die Gesellschaft verfügt über eine aufschiebend bedingte Kreditlinie beim nahestehenden Unternehmen Hercules BidCo GmbH. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein zinsloses Darlehen, wenn ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungs- 202

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Deutsche EuroShop s theMALL life 37. STIMMRECHTSMITTEILUNGEN Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mit- teilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Melde- pflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte: beschluss auf einer künftigen Hauptversammlung der Gesellschaft zu einer Unterschreitung der jeweils gelten- den Mindestliquidität führen sollte. Diese Kreditlinie beträgt zunächst bis zu 500 Mio. € und reduziert sich im Zeitablauf. Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme lagen im Geschäftsjahr 2024 nicht vor, wir verweisen für weitere Details auf unsere Ad-hoc-Mitteilung vom 31. März 2023. Die Honorare für Dienstleistungsverträge und Zuschuss- vereinbarungen mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 28.330 T€ (i. Vj. 31.922 T€). Dem standen Einnahmen aus Mietverträgen und Mallver- marktungen mit der ECE-Unternehmensgruppe in Höhe von 14.304 T€ (i. Vj. 13.633 T€) gegenüber. Die Forderungen gegen die ECE-Unternehmensgruppe beliefen sich auf 5.729 T€ (i. Vj. 5.729 T€) und die Verbindlichkeiten auf 2.575 T€ (i. Vj. 3.773 T€). Am 10. September 2024 hat der Konzern mit der Kom- mandit gesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. einen Anteilskaufvertrag über 50 % der Anteile an der Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H. (vormals: PANTA 101 Grundstücksgesellschaft m.b.H.), Hamburg, gegen einen Kaufpreis von 13 T€ abgeschlossen. Aktionär Bestands- meldung zum Vorgang zur Schwellen… bzw. Grund der Mitteilung (in %) Neuer Stimm- rechts Anteil davon zuzu- rechnen davon direkt (in %) (in %) Oaktree Capital Group Hol- dings GP, LLC, Wilmington, DE, Vereinigte Staaten von Amerika 13.09.2023 CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg 13.09.2023 Alexander Otto Thomas Armbrust 13.09.2023 13.09.2023 Maren Otto 13.09.2023 ...überschreitung (75) Vollzug von Instrumenten Freiwillige Konzern mitteilung aufgrund Schwellen berührung eines Tochter unternehmens Vollzug von Instrumenten Freiwillige Konzern mitteilung aufgrund Schwellen berührung eines Tochter unternehmens Vollzug von Instrumenten ...unterschreitung (3) Freiwillige Konzern mitteilung aufgrund Schwellen berührung eines Tochter unternehmens 76,44 0,00 76,44 78,62 0,00 78,62 78,62 2,76 0,46 0,01 78,16 2,74 6,55 0,32 6,23 Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte. 203

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Konzernabschluss Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024 38. AUFSICHTSRAT UND VORSTAND Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bil- denden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunter- nehmen an: Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender Selbstständiger Unternehmensberater Eckes AG, Nieder-Olm (Vorsitz) Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz) Storch-Ciret Holding GmbH, Wuppertal (seit 1. Januar 2025) akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal (bis 30. April 2024) Selbstständige Unternehmensberaterin Chantal Schumacher, München, Stellv. Vorsitzende Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) (seit 1. Januar 2025) Scope SE & Co. KGaA, Berlin (bis 22. August 2024) Benjamin P. Bianchi, London (Vereinigtes Königreich) Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Henning Eggers, Halstenbek Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg Lemara Grant, London (Vereinigtes Königreich) Senior Vice President, European Tax Counsel (bis 14. September 2024), Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring (seit 15. September 2024), Oaktree Capital Management London (Vereinigtes Königreich) Stuart E. Keith, London (Vereinigtes Königreich) Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Dr. Volker Kraft, Hamburg Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Geschäftsführender Gesellschafter, Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz) Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen) Encavis AG, Hamburg Axxum Holding GmbH, Wuppertal Noventic GmbH, Hamburg Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg Dr. Henning Kreke, Hagen/Westfalen Claudia Plath, Hamburg CECONOMY AG, Düsseldorf (bis 14. Februar 2024) MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 188 T€ (i. Vj. 188 T€). 204

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Vorstand Hans-Peter Kneip, Düsseldorf Die gewährten Zuwendungen an den Vorstand – ohne Ver- sorgungsaufwand – summierten sich auf insgesamt 682 T€ (i. Vj. 493 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zu wen dungen von 112 T€ (i. Vj. 124 T€). Für Long-Term-Incentive-Pläne wurden Rückstellungen über insgesamt 239 T€ (i. Vj. 156 T€) für den Vorstand gebildet. Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separaten auf der Internet- seite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht. 39. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss- erstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. 40. KONZERNABSCHLUSS Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Her- cules Holding S.à.r.l., Luxemburg (Stadt) einbezogen, der nach den gesetzlichen Vorschriften im RCS Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg (Stadt), Luxem- burg, veröffentlicht wird. Hamburg, 21. März 2025 Deutsche EuroShop AG Der Vorstand Hans-Peter Kneip Deutsche EuroShop s theMALL life 205

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Deutsche EuroShop Anteilsbesitz Versicherung des gesetzlichen Vertreters 208 209 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 210 Berichterstattung nach EPRA Mehrjahresübersicht Glossar Kontakt und Impressum 216 226 228 232 41,1 % EPRA LTV 207

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Information und Service Anteilsbesitz (ANLAGE ZUM KONZERNANHANG) ANGABEN ZUM BETEILIGUNGSBESITZ GEMÄSS § 313 ABS. 2 HGB ZUM 31. DEZEMBER 2024: Name und Sitz des Unternehmens Anteil am Eigenkapital Vollkonsolidierte Unternehmen: DES Verwaltung GmbH, Hamburg DES Management GmbH, Hamburg DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg1, 2 DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg1 A 10 Center Wildau GmbH, Hamburg Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg1, 3 Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg1 Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg1 Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg1, 2 Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg1, 2, 3 Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg1, 3 Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG), Hamburg1, 3 Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG (vormals: Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg), Hamburg1 Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Einkaufs-Center Arkaden Pecs KG), Hamburg Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H. (vormals: PANTA 101 Grundstücksgesellschaft m.b.H.), Hamburg Assoziierte Unternehmen: EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich 1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. 2 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Lageberichts gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. 3 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Anhangs gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. 208 in % 100 100 100 100 100 52,01 100 100 100 100 100 100 95,14 75 100 100 100 100 100 50 50 50 50 50

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Deutsche EuroShop Versicherung des gesetzlichen Vertreters s theMALL life Ich versichere nach bestem Wissen, dass gemas den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzern- abschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammen gefassten Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dar- gestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Hamburg, 21. März 2025 Hans-Peter Kneip Deutsche EuroShop 209

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Information und Service Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Deutsche EuroShop AG, Hamburg VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES ZU- SAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS PRÜFUNGSURTEILE Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2024, der Konzern-Gesamtergebnis- rechnung, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Konzern- anhang, einschließlich wesentlicher Informationen zu den Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht der Deut- sche EuroShop AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 geprüft. Die auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung (§§ 289f, 315d HGB), auf die im gleichnamigen Abschnitt im zusammengefassten Lagebericht verwiesen wird, sowie die Berichterstattung im Abschnitt „Risikobericht“ im Unterabschnitt „Grund- sätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems“ des zusammengefassten Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vor- schriften nicht inhaltlich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen IFRS Accounting Standards (im Folgenden „IFRS Accounting Standards“), wie sie in der EU anzu- wenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2024 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 und vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lage- bericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lagebericht in Einklang 210 mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum zusammengefassten Lage- bericht erstreckt sich nicht auf die oben genannten nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des zusam- mengefassten Lageberichts. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungs- mäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts geführt hat . GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Überein- stimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüfer- verordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungs- mäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Ver- antwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzern- unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise aus- reichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen. HINWEIS AUF EINEN SONSTIGEN SACHVERHALT Der Konzernabschluss und zusammengefasste Lage- bericht der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, für das vor- herige, am 31. Dezember 2023 endende Geschäftsjahr wurden von einem anderen Abschlussprüfer geprüft, der mit Datum vom 12. April 2024 nicht modifizierte Prüfungs- urteile zu diesem Konzernabschluss und zusammen- gefassten Lagebericht abgegeben hat.

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BESONDERS WICHTIGE PRÜFUNGSSACHVER- HALTE IN DER PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar: Bewertung der Investment Properties a) Das Risiko für den Konzernabschluss Zum Abschlussstichtag weist die Konzernbilanz Invest- ment Properties mit einem Buchwert von insgesamt EUR 3.967 Mio. (Vj. EUR 3.947 Mio.) aus. Dies entspricht 90,9 % (Vj. 88,5 %) der Bilanzsumme. Die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, bewertet die Investment Pro- perties in Übereinstimmung mit IAS 40 zum beizu- legenden Zeitwert (IFRS 13). Im Geschäftsjahr 2024 wird ein saldiertes Bewertungsergebnis in Höhe von EUR -22,9 Mio. (Vj. EUR -205,7 Mio.) ausgewiesen. Die- ses hat somit das Konzernergebnis im Geschäfts- jahr 2024 (EUR 123,5 Mio.; Vj. EUR -38,3 Mio.) maßgeb- lich geprägt. Die Angaben des Konzerns zu den Investment Properties sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden“, „8. Investment Properties“ und „26. Bewer- tungsergebnis“ im Konzernanhang enthalten. Darüber hinaus erfolgen weitere Angaben in der Kommentie- rung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie zu den Chancen und Risiken im Prognose-, Risiko- und Chancenbericht des zusammengefassten Lage- berichts. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Invest- ment Properties erfolgt durch den gesetzlichen Ver- treter auf Grundlage von Gutachten durch einen externen, international renommierten Sachver- ständigen. Hierzu hat der Gutachter aktuelle Immo- bilien- und Mieterbestandslisten sowie Ertrags- und Instandhaltungsplanungen erhalten. Der Gutachter ermittelt darauf aufbauend unter Verwendung aktuel- ler Marktdaten mithilfe international anerkannter Bewertungsverfahren den beizulegenden Zeitwert. Es kommen dabei Discounted-Cashflow-Verfahren zur Anwendung, mittels dessen künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines Shoppingcenters unter Anwendung eines marktgerechten, objekt- spezifischen Diskontierungs- und Kapitalisierungs- zinssatzes auf den Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 abgezinst werden. Im Geschäftsjahr 2024 erfolgten durch den Gutachter physische Objektbegehungen bei zehn Immobilien. In den letzten 36 Monaten wurden sämtliche Immobilien vom Sachverständigen physisch in Augenschein genommen. Deutsche EuroShop s theMALL life Aus unserer Sicht war die Bewertung der Investment Properties im Rahmen unserer Prüfung von besonderer Bedeutung, da die Bewertung dieses betragsmäßig bedeutsamen Postens in einem hohen Maß auf Ein- schätzungen und Annahmen beruht. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Parameter können zu wesentlichen Änderungen der beizu- legenden Zeitwerte führen. Bedeutsame Parameter im abgelaufenen Geschäfts- jahr waren die Mietsteigerungsrate, die Kostenquote sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszins- satz. In deren Entwicklung spiegelt sich die unter- schiedliche Dynamik der Immobilienkaufpreis- und Mietpreisentwicklung wider, die einen wesentlichen Faktor für die Entwicklung der beizulegenden Zeit- werte zum 31. Dezember 2024 gegenüber dem Vorjahr darstellt. Darüber hinaus fordern IAS 40 und IFRS 13 eine Viel- zahl von Anhangangaben, deren Vollständigkeit und Angemessenheit sicherzustellen ist. b) Prüferisches Vorgehen und Schlussfolgerungen Unsere Prüfungshandlungen umfassten die Beurteilung des Bewertungsverfahrens im Hinblick auf die Kon- formität mit IFRS 13. Wir haben uns von der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Immobilien- und Mieterbestände in Stichproben überzeugt. Darüber hinaus haben wir bei ausgewählten Shoppingcentern die Ursachen von Wertveränderungen im Vergleich zum Vorjahr nachvollzogen und hierbei insbesondere die Angemessenheit der herangezogenen bewertungs- relevanten Parameter, vor allem die Mietsteigerungs- rate, die Kostenquote sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte beurteilt. Konkrete Sachverhalte haben wir mit dem Gutachter und dem Vorstand schriftlich, telefonisch und in persönlichen Gesprächen erörtert. Neben den aufgeführten einzelfallbezogenen Prüfungshandlungen haben wir die Kontrollen vom gesetzlichen Vertreter aufgenommen. Wir haben eine Immobilie gemeinsam mit dem Gut- achter und weitere fünf Immobilien gemeinsamen mit den vor Ort verantwortlichen Centermanagern besucht. Wir haben uns zudem von der Unabhängigkeit und Qualifikation des beauftragten externen Gutachters überzeugt. Mit der Kenntnis, dass bereits kleine Ver- änderungen der bewertungsrelevanten Parameter wesentliche Auswirkungen auf die Höhe der Invest- ment Properties haben können, haben wir auch die vom externen Gutachter vorgenommenen Sensitivitäts- analysen und die Auswirkungen möglicher Schwankun- gen dieser Parameter gewürdigt. Ferner haben wir die Angemessenheit der zugehörigen Konzernanhangangaben beurteilt. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, hat unseres Erachtens ein sachgerechtes Bewertungs- verfahren implementiert, das geeignet ist, beizu- legende Zeitwerte im Einklang mit IFRS 13 zu ermitteln. 211

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Information und Service Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Die der Bilanzierung zugrundeliegenden Ein- schätzungen des gesetzlichen Vertreters sind aus unserer Sicht hinreichend begründet und ermöglichen eine sachgerechte Abbildung im Konzernabschluss. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen SONSTIGE INFORMATIONEN Der gesetzliche Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die bis zum Datum dieses Bestätigungsvermerkes erlangten sonsti- gen Informationen umfassen: die auf der Internetseite der Gesellschaft gesondert veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung, auf die im Abschnitt „Erklärung zur Unternehmens- führung (§ 289f, § 315d HGB)“ des zusammen- gefassten Lageberichts verwiesen wird. die Berichterstattung im Abschnitt „Risikobericht“ im Unterabschnitt „Grundsätze des Risikomanagement- systems und des internen Kontrollsystems“. den Bericht des Aufsichtsrats. die weiteren, zum Zeitpunkt dieses Bestätigungsver- merks bereits veröffentlichten Teile des Geschäfts- berichts („Deutsche EuroShop im Überblick“, „MEHR- JAHRESÜBERSICHT“, „Die Shoppingcenter-Aktie“, „Der Vorstand“, „Der Aufsichtsrat“, „Glossar“, „Unsere Werte - Unsere Ziel“, „Erklärung zur Unternehmens- führung und Corporate Governance 2024“, „Brief des Vorstands“, „EPRA Report 2024“), aber nicht den Konzernabschluss, nicht die inhaltlich geprüften An- gaben im Konzernlagebericht und nicht unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk und die Versicherung nach § 297 Abs. 2 Satz 4 HGB zum Konzernabschluss und die Versicherung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 315 Abs. 1 Satz 5 HGB zum zusammengefassten Lagebericht. Nach dem Datum dieses Bestätigungsvermerks werden uns voraussichtlich noch folgende sonstige Information zur Verfügung gestellt: die übrigen, bisher nicht veröffentlichten Teile des Geschäftsberichts Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats ver- antwortlich. Für die Erklärung nach § 161 AktG zum Deut- schen Corporate Governance Kodex, die Bestandteile der auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB) ist, ist der gesetzliche Vertreter und der Aufsichtsrat ver- antwortlich. Im Übrigen ist der gesetzliche Vertreter für die sonstigen Informationen verantwortlich. Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zu den inhaltlich geprüften Angaben im zusammen- gefassten Lagebericht oder zu unseren bei der Prü- fung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage, der von uns zu den vor dem Datum dieses Bestätigungsvermerks erlangten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung die- ser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Auf- sichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammen- gefassten Lagebericht Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Auf- stellung des Konzernabschlusses, der den IFRS Accoun- ting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die inter- nen Kontrollen, die er als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen auf- grund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen in der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grund- lage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu. Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Kon- zerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als not- wendig erachtet hat, um die Aufstellung eines zusammen- gefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu 212

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ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Auf- stellung des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts . VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolo- sen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammen- gefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungs- urteile zum Konzernabschluss und zum zusammen- gefassten Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss- prüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftiger- weise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder ins- gesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beein- flussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesent- licher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. Deutsche EuroShop s theMALL life erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten internen Kontrollen und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten Vor- kehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzu- geben. beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungs- legungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. ziehen wir Schlussfolgerungen über die Ange- messenheit des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeut- same Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fort- führung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kön- nen. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir ver- pflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazu- gehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grund- lage der bis zum Datum unseres Bestätigungsver- merks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätig- keit nicht mehr fortführen kann. beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetz- lichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhält- nissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. planen wir die Konzernabschlussprüfung und führen sie durch, um ausreichende geeignete Prüfungsnach- weise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftsbereiche innerhalb des Konzerns einzuholen als Grundlage für die Bildung der Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht. Wir sind ver- antwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchsicht der für Zwecke der Konzernabschluss- prüfung durchgeführten Prüfungstätigkeiten. Wir tra- gen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungs- urteile. 213

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Information und Service Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten Lageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns . führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zukunfts- orientierten Angaben im zusammengefassten Lage- bericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbeson- dere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeut- samen Annahmen nach und beurteilen die sach- gerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungs- urteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunfts- orientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwort- lichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeit- planung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest- stellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Ver- antwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sach- verhalte, von denen vernünftigerweise angenommen wer- den kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit aus- wirken, und sofern einschlägig, die zur Beseitigung von Unabhängigkeitsgefährdungen vorgenommenen Hand- lungen oder ergriffenen Schutzmaßnahmen. Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, die- jenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzern- abschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sach- verhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus. § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat („ESEF-Format“) in allen wesentlichen Belangen ent- sprechen. In Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vor- schriften erstreckt sich diese Prüfung nur auf die Über- führung der Informationen des Konzernabschlusses und des zusam mengefassten Lageberichts in das ESEF-For- mat und daher weder auf die in diesen Wiedergaben ent- haltenen noch auf andere in der oben genannten Datei enthaltene Informationen. Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genannten Datei enthaltenen und für Zwecke der Offen- legung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in allen wesentlichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses Prüfungsurteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts“ enthaltenen Prüfungs- urteile zum beigefügten Konzernabschluss und zum bei- gefügten zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 hinaus geben wir keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen Informationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthaltenen Infor- mationen ab . GRUNDLAGE FÜR DAS PRÜFUNGSURTEIL Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Überein- stimmung mit § 317 Abs. 3a HGB unter Beachtung des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der Offen- legung erstellten elektronischen Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3a HGB (IDW PS 410 (06.2022)) durchgeführt. Unsere Ver- antwortung danach ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen“ weitergehend beschrieben. Unsere Wirtschaftsprüfer- praxis hat die Anforderungen an das Qualitätsmanagement des IDW Qualitätsmanagementstandards: Anforderungen an das Qualitätsmanagement in der Wirtschaftsprüfer- praxis (IDW QMS 1 (09.2022)) angewendet. Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Auf- sichtsrats für die ESEF-Unterlagen SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben des Konzern- abschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach § 317 Abs. 3a HGB Der gesetzliche Vertreter der Gesellschaft ist verantwort- lich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den elek- tronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 HGB. PRÜFUNGSURTEIL Wir haben gemäß § 317 Abs. 3a HGB eine Prüfung mit hin- reichender Sicherheit durchgeführt, ob die in der Datei „529900Y9QTEFHFEKQ736-2024-12-31-de.zip“ ent- haltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusam- mengefassten Lageberichts (im Folgenden auch als „ESEF-Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des Ferner ist der gesetzliche Vertreter der Gesellschaft ver- antwortlich für die internen Kontrollen, die er als not- wendig erachtet, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind. 214

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Deutsche EuroShop s theMALL life Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Prozesses der Erstellung der ESEF-Unterlagen als Teil des Rechnungslegungsprozesses. Fassung eine angemessene und vollständige maschinenlesbare XBRL-Kopie der XHTML-Wieder- gabe ermöglicht. VERANTWORTUNG DES KONZERNABSCHLUSS- PRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DER ESEF-UNTERLAGEN Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesent- licher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – Ver- stöße gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungs- nachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. gewinnen wir ein Verständnis von den für die Prüfung der ESEF-Unterlagen relevanten internen Kontrollen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Kontrollen abzugeben. beurteilen wir die technische Gültigkeit der ESEF- Unterlagen, d. h. ob die die ESEF-Unterlagen ent- haltende Datei die Vorgaben der Delegierten Ver- ordnung (EU) 2019/815 in der zum Abschlussstichtag geltenden Fassung an die technische Spezifikation für diese Datei erfüllt. beurteilen wir, ob die ESEF-Unterlagen eine inhalts- gleiche XHTML-Wiedergabe des geprüften Konzern- abschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts ermöglichen. beurteilen wir, ob die Auszeichnung der ESEF-Unter- lagen mit Inline XBRL-Technologie (iXBRL) nach Maß- gabe der Artikel 4 und 6 der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der am Abschlussstichtag geltenden ÜBRIGE ANGABEN GEMÄSS ARTIKEL 10 EU-APRVO Wir wurden von der Hauptversammlung am 29. Au gust 2024 als Abschlussprüfer gewählt. Gemäß § 318 Abs. 2 HGB gelten wir als Abschlussprüfer des Konzernabschlusses, da kein anderer Prüfer bestellt wurde. Wir wurden am 27. Oktober 2024 von der Vor- sitzenden des Prüfungsausschusses beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2024 als Abschlussprüfer des Konzernabschlusses der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, tätig. Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen. SONSTIGER SACHVERHALT – VERWENDUNG DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS Unser Bestätigungsvermerk ist stets im Zusammenhang mit dem geprüften Konzernabschluss und dem geprüften zusammengefassten Lagebericht sowie den geprüften ESEF-Unterlagen zu lesen. Der in das ESEF-Format überführte Konzernabschluss und zusammengefasste Lagebericht – auch die in das Unternehmensregister einzustellenden Fassungen – sind lediglich elektroni- sche Wieder gaben des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts und treten nicht an deren Stelle. Insbesondere sind der ESEF-Vermerk und unser darin enthaltenes Prüfungsurteil nur in Verbindung mit den in elektronischer Form bereit- gestellten geprüften ESEF-Unterlagen verwendbar. VERANTWORTLICHER WIRTSCHAFTSPRÜFER Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Till Kohlschmitt . Hamburg, 24. März 2025 RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Florian Riedl Wirtschaftsprüfer Till Kohlschmitt Wirtschaftsprüfer 215

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Information und Service Berichterstattung nach EPRA Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel hat sich als Ziel gesetzt, die Transparenz und Vergleichbarkeit der veröffentlichten Reportings der europäischen börsennotierten Gesellschaften zu ver- bessern. Zu diesem Zweck hat die EPRA in ihren „Best Practices Recommendations“ Kennzahlen definiert. Die Deutsche EuroShop unterstützt als Mitglied der EPRA die- ses Ziel. EPRA Kennzahlen im Überblick Bei der Ermittlung der Kennzahlen wurden die „Best Prac- tices Recommendations“ der EPRA (im Folgenden „BPR“) in ihrer aktuellen Fassung1 verwendet. Im Februar 2022 wurden die aktuellen, überarbeiteten BPR veröffentlicht, die als wesentliche Neuerung die Einführung eines EPRA Loan-to-Value (LTV) vorsehen. EPRA Earnings EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA Loan-to-Value (EPRA LTV) EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) EPRA Leerstandsquote 31.12.2024 je Aktie in € in T€ 31.12.2023 je Aktie in € in T€ Veränderung +/- inT€ in % 159.709 2.441.689 2.197.992 1.900.983 2,10 32,24 29,02 25,10 172.389 2.659.232 2.414.394 2.170.890 2,29 34,78 31,58 28,39 -12.680 -217.543 -216.402 -269.907 -7,4 -8,2 -9,0 -12,4 31.12.2024 31.12.2023 Veränderung in % in % in %-Punkten 41,1 5,8 5,9 21,1 20,1 6,7 34,8 5,9 5,9 29,1 27,9 6,7 6,3 -0,1 0,0 -11,5 -7,8 0,0 1 Die aktuell gültige Fassung der „Best Practices Recommendations“ der EPRA findet sich unter: www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines 216

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Deutsche EuroShop s theMALL life EPRA ÜBERSCHUSS Der EPRA Überschuss (EPRA Earnings) stellt das nach- haltige operative Ergebnis und damit die Basis für die Aus- schüttungsfähigkeit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten kor- rigiert, die keinen nachhaltigen und wiederkehrenden Ein- fluss auf die operative Leistungsfähigkeit haben. Die EPRA Earnings sind damit grundsätzlich vergleichbar mit der von uns genutzten Steuerungsgröße Funds from Opera- tions (FFO). Abweichend von den EPRA Earnings werden bei den FFO sämtliche nicht zahlungswirksame latente Steuern korrigiert. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Invest- ment Properties Bewertungsergebnis Invest- ment Properties (at-equity) Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises2 Latente Steuern in Bezug auf Anpassungen1 EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der aus- gegebenen Stückaktien 01.01. - 31.12.2024 je Aktie in € in T€ 01.01.–31.12.2023 je Aktie in € in T€ je Aktie in € 123.514 1,62 -38.277 -0,51 2,13 Veränderung in % -417,6 22.870 -8.231 205.701 3.426 14.639 0,19 0 0,00 21.556 159.709 0,29 2,10 76.090.428 209.127 2,78 -2,59 -93,2 7.258 0,10 -0,10 -100,0 -5.719 172.389 -0,08 2,29 0,37 -0,19 – -8,3 75.136.922 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern Am 12. Januar 2023 hat der Deutsche EuroShop Konzern sechs Kaufverträge über den Erwerb weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, abgeschlossen. Im Rahmen des Er werbs ergaben sich im Jahr 2023 einmalige nicht opera- tive Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises, die entsprechend zu korrigieren EPRA EARNINGS in Mio. € / in € je Aktie sind. Die Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises im Jahr 2023 umfassen auch die An schaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der Be tei- li gungen, die mit 21,0 Mio. € im Wesentlichen die Grund er- werbsteuer umfassen. 124,5 122,0 2,02 2020 61,8 1,97 2021 61,8 172,4 2,29 159,7 2,10 129,6 2,10 2022 61,8 2023 75,1 2024 76,1 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. 217

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Information und Service Berichterstattung nach EPRA NET ASSET VALUE EPRA Net Reinstatement Value („EPRA NRV“): Der EPRA NRV ermittelt einen langfristigen Netto ver- mögens wert, der erforderlich wäre, das Unternehmen in der bestehenden Form wiederherzustellen. Bei dieser EPRA NRV Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 Geschäfts- und Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern In Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten1 EPRA NRV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag Betrachtung werden Verkäufe von Vermögenswerten aus- geschlossen und folglich werden latente Steuern nicht mit einbezogen. Die Erwerbsnebenkosten, die für die Wieder- herstellung aufzuwenden sind, werden mit ihrem Wert gemäß Gutachten wieder hinzugerechnet. in T€ 1.884.540 3.128 362.055 -51.719 243.685 2.441.689 31.12.2024 je Aktie in € 24,88 0,05 4,77 -0,68 3,22 32,24 75.743.854 in T€ 2.119.667 6.427 340.042 -51.719 244.815 2.659.232 31.12.2023 je Aktie in € 27,72 0,09 4,45 -0,68 3,20 34,78 76.455.319 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Net Tangible Assets („EPRA NTA“): Der EPRA NTA stellt den Nettovermögenswert auf Basis eines langfristig orientierten Geschäftsmodells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. Die Deutsche EuroShop bezieht keine latenten Steuern bei der Ermittlung des EPRA NTA ein, da das langfristige Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop auf die Erzielung von Mieterlösen und nicht auf den kurzfristigen Verkauf von Shoppingcentern ausgerichtet ist. EPRA NTA EPRA NRV Erwerbsnebenkosten1 Immaterielle Vermögenswerte EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag in T€ 2.441.689 -243.685 -12 2.197.992 31.12.2024 je Aktie in € 32,24 -3,22 0,00 29,02 75.743.854 in T€ 2.659.232 -244.815 -23 2.414.394 31.12.2023 je Aktie in € 34,78 -3,20 0,00 31,58 76.455.319 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 218

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Deutsche EuroShop s theMALL life EPRA Net Disposal Value („EPRA NDV“): Der EPRA NDV gibt den Nettovermögenswert an, der sich ergibt, wenn die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nicht bis zur jeweiligen Endfälligkeit gehalten werden. Dafür bezieht der EPRA NDV auch Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag mit ihrem Zeitwert ein, die sich bei einer langfristigen Betrachtung voraus- sichtlich nicht realisieren werden. Zudem wird unterstellt, dass sich latente Steuern aus der Bilanz und aus der Zeit- wertbetrachtung der Finanzverbindlichkeiten realisieren werden und daher abzuziehen sind. EPRA NDV EPRA NRV Erwerbsnebenkosten1 Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert1 Latente Steuern auf Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert1 Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 EPRA NDV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 31.12.2024 je Aktie in € 32,24 -3,22 -0,04 in T€ 2.441.689 -243.685 -3.128 31.12.2023 je Aktie in € 34,78 -3,20 -0,08 in T€ 2.659.232 -244.815 -6.427 82.699 1,08 125.093 1,63 -14.537 -0,19 -22.151 -0,29 -362.055 1.900.983 -4,77 25,10 75.743.854 -340.042 2.170.890 -4,45 28,39 76.455.319 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA NRV / NTA / NDV in € je Aktie 41,11 42,10 41,49 37,38 38,43 37,81 34,78 32,24 31,58 31,31 32,37 34,49 28,39 29,02 25,10 in Mio. € EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV Anzahl der aus- gegebenen Stück- aktien am Bilanzstichtag in Mio. 41,11 2020 2.540,0 2.309,7 1.934,2 41,11 2021 2.601,2 2.374,4 2.000,0 2022 2.563,3 2.335,9 2.130,7 2023 2.659,2 2.414,4 2.170,9 61,8 61,8 61,8 76,5 2024 2.441,7 2.198,0 1.901,0 75,7 219

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Information und Service Berichterstattung nach EPRA EPRA LOAN-TO-VALUE („EPRA LTV“) Der EPRA LTV gibt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum Immobilienvermögen an. Dabei werden die in die Berechnung eingehenden Vermögenswerte und Schulden mit ihrem Konzernanteil quotal einbezogen. Ein weiterer wesentlicher Unterschied zu den im Konzern berichteten LTV-Kennzahlen ist die Berücksichtigung der sonstigen Verbindlichkeiten beim EPRA LTV. EPRA LTV in T€ Bankverbindlichkeiten Wertpapiere Hybride Finanzinstrumente Anleihen Derivative Finanzinstrumente in Fremdwährung Sonstige Verbindlichkeiten (netto)1 Eigengenutzte Immobilien (Verbindlichkeiten) Fremdkapital mit Eigenkapitalcharakter Abzüglich Liquide Mittel Nettoverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilien Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Im Bau befindliches Immobilienvermögen Immaterielle Vermögenswerte (ohne Geschäfts- und Firmenwerte) Sonstige Vermögenswerte (netto) Finanzielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % Konzern 1.808.374 0 0 0 0 24.710 230 0 -212.438 1.620.876 3.966.721 223 0 0 12 0 0 3.966.956 at-equity 55.793 0 0 0 0 -805 0 0 -3.675 51.313 158.960 0 0 0 0 0 0 158.960 Anteil Fremd- gesellschafter -132.935 0 0 0 0 -15.410 0 0 14.931 -133.414 -381.426 0 0 0 0 0 0 -381.426 31.12.2024 Gesamt (quotal) 1.731.232 0 0 0 0 8.495 230 0 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 0 0 12 0 0 3.744.490 41,1 % 1 Die Sonstigen Verbindlichkeiten (netto) beinhalten die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, 220

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Information und Service Berichterstattung nach EPRA EPRA NETTOANFANGSRENDITE UND EPRA „TOPPED-UP“ NETTOANFANGS- RENDITE Die EPRA Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield) ermittelt sich auf Basis der annualisierten Mieterträge zum Bilanzstichtag abzüglich der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten, die ins Verhältnis zum Verkehrswert der Im mo bilien inklusive der Erwerbsnebenkosten gesetzt werden. Bei der EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite werden bei der Ermittlung der annualisierten Mieterträge ge währte Ver- mietungsanreize einbezogen. EPRA NETTOANFANGSRENDITE (EPRA NIY) UND EPRA „TOPPED-UP“ NETTOANFANGSRENDITE in T€ Verkehrswert Investment Properties Verkehrswert Investment Properties (at-equity) Verkehrswert Investment Properties1 Abzüglich Erweiterungsflächen1 Hierbei in Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten1 Verkehrswert Investment Properties (brutto) Annualisierte Mieteinnahmen1 Nicht umlagefähige Immobilienaufwendungen1 Annualisierte Nettomieterträge Mietanreize und sonstige Mietanpassungen1 Annualisierte „Topped-up“ Nettomieterträge EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite 31.12.2024 3.966.721 158.960 4.125.681 -8.860 243.685 4.360.506 287.472 -32.989 254.483 1.949 256.432 5,8 % 5,9 % 31.12.2023 3.947.021 149.960 4.096.981 -15.160 244.815 4.326.636 286.279 -30.526 255.753 1.352 257.105 5,9 % 5,9 % 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA LEERSTANDSQUOTE Die EPRA Leerstandsquote errechnet sich aus der Marktmiete für die Leerstandsflächen im Verhältnis zur Marktmiete des Gesamtportfolios zum Bilanzstichtag. EPRA Leerstandsquote in T€ Marktmiete für Leerstand1 Marktmiete gesamt1 EPRA Leerstandsquote 31.12.2024 31.12.2023 18.523 276.104 6,7 % 17.811 267.428 6,7 % 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunter- nehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 222

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Deutsche EuroShop s theMALL life EPRA KOSTENQUOTE Die EPRA Kostenquote setzt die Summe aus operativen Kosten und Verwaltungskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen und ermöglicht somit eine Einschätzung hinsichtlich der Kosteneffizienz zwischen vergleichbaren Immobilienunternehmen. Die operativen Kosten und Ver- waltungskosten umfassen alle nicht umlegbaren oder weiter be lastbaren Aufwendungen aus der Bewirt schaf- tung des Immobilienbestands (ohne Ab schrei bungen, Zin- sen und Steuern) sowie die Konzernverwaltungskosten. Eine Aktivierung von Kosten erfolgt nicht. EPRA Kostenquote in T€ Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten1 Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen1 Sonstige betriebliche Aufwendungen1 ohne Finanzierungskosten Sonstige Erlöse aus Weiterberechnungen und Erstattungen1 EPRA Kosten (inkl. direkter Leerstandskosten) Direkte Leerstandskosten1 EPRA Kosten (exkl. direkter Leerstandskosten) Umsatzerlöse aus Vermietung (ohne Weiterberechnungen und Erstattungen)1 EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten)2 EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten)3 01.01.- 31.12.2024 47.925 7.934 10.152 -7.929 58.082 -2.821 55.261 275.492 21,1 % 20,1 % 01.01.- 31.12.2023 50.879 9.002 28.616 -7.605 80.892 -3.381 77.511 277.508 29,1 % 27,9 % 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Die EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 18,2 % (i. Vj. 25,9 %) betragen. 3 Die EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 17,2 % (i. Vj. 24,7 %) betragen. 223

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Information und Service Berichterstattung nach EPRA INVESTITIONEN IN DAS IMMOBILIENVERMÖGEN Die getätigten Investitionen in das Immobilienvermögen des Konzerns betrugen: EPRA Investitionen Immobilienvermögen in T€ Akquisitionen Entwicklungen, Neubau Investment Properties Schaffung zusätzlicher Mietflächen Ohne Schaffung zusätzlicher Mietflächen Mietincentives EPRA Investitionen Immobilienvermögen1 Konzern 0 0 0 47.179 4.744 51.923 31.12.2024 31.12.2023 at- equity Gesamt Konzern 773.000 0 0 43.481 8.084 824.565 0 0 0 1.088 -301 787 0 0 0 48.267 4.443 52.710 at- equity 0 0 0 863 63 926 Gesamt 773.000 0 0 44.344 8.147 825.491 1 Die Investitionen 2024 und 2023 sind nahezu vollständig im betreffenden Jahr zahlungswirksam erfolgt. Beteiligungsquote vor Erwerb Erwerb 2023 50 % 75 % 50 % 25 % nach Erwerb 100 % 100 % Immobilienwerte 217.000 157.000 50 % 40 % 90 % 172.000 50 % 25 % 75 % 227.000 773.000 Die Akquisitionen im Jahr 2023 umfassen die Immobilien- werte von vier bisher als at-equity bilanzierten Gemein- schaftsunternehmen, die nach dem Hinzuerwerb weiterer Anteile zu Beginn des Geschäftsjahres 2023 – erstmalig als Tochterunternehmen in den Konzern einbezogen wer- den. Es handelt sich um folgende Objektgesellschaften: Anteil des Konzerns 1. Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 2. Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 3. Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG), Hamburg 4. Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG (vormals: Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg), Hamburg Summe Der Kaufpreis im Jahr 2023 für die weiteren Anteile an den vier Objektgesellschaften betrug insgesamt 227,8 Mio. € und wurde mittels einer Kapitalerhöhung finanziert. Die Investitionen in die Bestandsimmobilien resultieren aus Investitionen in die Centerinfrastruktur und in Miet- bereiche sowie aus dem fortgeführten Investitions- programm „At-your-Service“. Zinsen wurden im Rahmen der Investitionen nicht aktiviert. 224

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Deutsche EuroShop s theMALL life EPRA LIKE-FOR-LIKE- UMSATZENTWICKLUNG Die EPRA like-for-like-Umsatzentwicklung zeigt die Ver- änderungen des Umsatzes aus dem bestehenden Immobilienportfolio. Akquisitionen oder Verkäufe des Be richtsjahres werden dabei nicht berücksichtigt. EPRA like-for-like-Umsatzentwicklung in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieteinnahmen Übrige Umsatzerlöse davon Inland Ausland like-for-like Veränderung -1.590 133 1.017 -1.461 -1.901 like-for-like Veränderung (in %) -0,6 1,8 13,3 -54,0 -0,7 -3.677 1.776 -1,6 4,3 2023 255.512 7.425 7.662 2.705 273.304 231.873 41.431 2024 253.922 7.558 8.679 1.244 271.403 228.196 43.207 Die Effekte aus Portfolioänderung umfassen die vier bis- her als at-equity bilanzierten in den Konzern einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen, die aufgrund des Hinzu- erwerbs weiterer Anteile zu Beginn des Geschäftsjahres erstmalig als Tochterunternehmen in den Konzern ein- bezogen wurden. 225

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Information und Service Mehrjahresübersicht in Mio. € Umsatzerlöse4 EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis1) EBT (ohne Bewertungsergebnis1) Bewertungsergebnis1 Konzernergebnis Funds from Operations (FFO) FFO je Aktie in € Ergebnis je Aktie in €2 EPRA Earnings je Aktie in € Eigenkapital³ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %3 Liquide Mittel Net Tangible Assets (EPRA) Net Tangible Assets je Aktie (EPRA) Dividende je Aktie 2015 202,9 176,3 -49,3 127,0 267,7 309,3 123,4 2,29 5,73 2,18 2.061,0 1.790,6 3.851,6 53,5 70,7 2.135,2 39,12 1,35 2016 205,1 178,6 -44,1 134,5 145,5 221,8 129,9 2,41 4,11 2,29 2.240,7 1.873,8 4.114,5 54,5 64,0 2.332,6 43,24 1,40 2017 218,5 192,4 -39,1 153,3 12,9 134,3 148,1 2,54 2,31 2,42 2.574,9 2.052,1 4.627,0 55,6 106,6 2.668,4 43,19 1,45 1 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Unverwässert 3 Inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Im Jahr 2020 erfolgte eine Ausweisänderung bei den Umsatzerlösen mit Anpassung des Vorjahresvergleichswerts 2019. Ein Vergleich mit den Jahren 2013 bis 2018 ist daher nur eingeschränkt möglich. 5 Beinhaltet die am 29. August 2023 und am 8. Januar 2024 für das Geschäftsjahr 2022 beschlossene Dividende in Höhe von 1,95 € bzw. 2,50 € je Aktie 6 Vorschlag 226

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Deutsche EuroShop s theMALL life 2018 225,0 199,1 -38,2 160,9 -58,3 79,4 150,4 2,43 1,29 2,39 2.573,4 2.036,8 4.610,2 55,8 116,3 2.667,5 43,17 1,50 2019 231,5 197,5 -34,3 163,1 -120,0 112,1 149,6 2,42 1,81 2,56 2.601,5 1.957,1 4.558,6 57,1 148,1 2.613,4 42,30 0,00 2020 224,1 161,2 -33,6 127,6 -429,6 -251,7 123,3 2,00 -4,07 2,02 2.314,8 1.922,6 4.237,4 54,6 266,0 2.309,7 37,38 0,04 2021 211,8 152,5 -26,9 125,6 -54,7 59,9 122,3 1,98 0,97 1,97 2.377,8 1.901,0 4.278,8 55,6 328,8 2.374,5 38,43 1,00 2022 212,8 152,4 -22,3 130,2 -106,4 21,4 130,1 2,11 0,35 2,10 2.343,4 1.864,7 4.208,1 55,7 334,9 2.335,9 37,81 4,455 2023 273,3 212,7 -43,2 169,5 -209,1 -38,3 171,3 2,28 -0,51 2,29 2.379,0 2.081,2 4.460,2 53,3 336,1 2.414,4 31,58 2,60 2024 271,4 216,3 -51,1 165,2 -14,6 123,5 157,1 2,06 1,62 2,10 2.145,7 2.218,7 4.364,4 49,2 212,4 2.198,0 29,02 1,006 Quartalszahlen 2024 in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis*) EPRA Earnings FFO EPRA Earnings je Aktie in € FFO je Aktie in € * Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 01.01.– 31.03.2024 66,0 01.04.– 30.06.2024 66,8 01.07.– 30.09.2024 67,2 01.10.– 31.12.2024 271,4 53,8 54,4 42,4 43,3 41,8 0,57 0,55 52,6 53,0 39,7 37,3 37,2 0,49 0,49 56,7 55,4 42,9 41,0 40,7 0,54 0,53 217,4 216,3 165,2 159,7 157,1 2,10 2,06 227

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Information und Service Glossar Ankermieter Bruttoinlandsprodukt (BIP) Auch „Magnetbetreiber“; der Mieter, mit dem andere Mieter angezogen werden sollen. Mit seiner hohen Kunden- frequenz sorgt er für eine Belebung des gesamten Shoppingcenters. Die kleineren Mieter, die sich um den Magnetmieter herum ansiedeln, profitieren von der hohen Kundenfrequenz des größeren. Die sinnvolle Struktur eines Centers hinsichtlich räumlicher Anordnung der Läden und Zusammenstellung des angebotenen Sortiments trägt ent- scheidend zu seinem Erfolg bei. Anzeigenäquivalenzwert Wert aller Güter und Dienstleistungen, die in einer Volks- wirtschaft im Inland innerhalb eines bestimmten Zeit- raums erwirtschaftet, das heißt gegen Entgelt hergestellt bzw. erbracht, werden. Cashflow je Aktie Der Cashflow je Aktie wird berechnet, indem der Cashflow durch die Anzahl der von einem Unternehmen aus- gegebenen Aktien geteilt wird. Der Cashflow je Aktie wird als Grundlage für die Berechnung des Kurs-Cashflow-Ver- hältnisses herangezogen. Kennzahl, um einen redaktionellen Beitrag monetär zu erfassen. Grundlage hierfür ist der Anzeigenpreis des jeweiligen Mediums. Collection-Ratio Assetklasse Die Collection-Ratio misst das Verhältnis von Zahlungsein- gängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern. Einteilung des Kapital- und Immobilienmarktes in unter- schiedliche Anlagesegmente. Core Benchmark Vergleichsmaßstab, z. B. ein Index, der als Orientierungs- größe dient. Bewertungsergebnis DES-Berechnung: Das Bewertungsergebnis beinhaltet die unrealisierten Marktwertveränderungen der als Finanz- investitionen gehaltenen Immobilien (Investment Proper- ties) vor Steuern. Dabei wird bei den vollkonsolidierten Gesellschaften der nicht dem Konzern zugehörende Anteil in Abzug gebracht. Das Bewertungsergebnis der nach at- equity bilanzierten assoziierten und Gemeinschaftsunter- nehmen ist im at-equity-Ergebnis enthalten. Kennzeichnung eines Immobilienmarktes und/oder einer einzelnen Immobilie sowie Bezeichnung für einen Invest- mentstil. Der Begriff bezieht sich auf das Verhältnis von Risiko und Rendite. Unter Core versteht man reife, trans- parente und ausreichend große Märkte bzw. hochwertige, vollständig und langfristig vermietete Objekte in sehr guter Lage mit bonitätsstarken Mietern. Weitere Rendite-Risiko- Klassen sind Value-Add(ed) und Opportunistic. Corporate Governance Regeln guter und wertorientierter Unternehmensführung. Ziel ist die Kontrolle des Unternehmensmanagements bzw. die Schaffung von Mechanismen, mit denen Führungskräfte angehalten werden, im Interesse der Aktionäre zu handeln. Bewertungsergebnis (mit at-equity) Covenants DES-Berechnung: Bewertungsergebnis zuzüglich des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Bewertungsergebnisses. Nebenbestimmungen in Kreditverträgen, die bindende Zusicherungen des Kreditnehmers während der Laufzeit eines Kredits betreffen und diese vertraglich festlegen. 228

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Deutsche EuroShop s theMALL life Coverage EPRA Abdeckung einer börsennotierten Aktiengesellschaft mit Studien und Analysen von Banken und Finanzanalysten. DAX European Public Real Estate Association: EPRA ist eine Organisation mit Sitz in Amsterdam, die die Interessen der großen europäischen Immobiliengesellschaften in der Öffentlichkeit vertritt und die Entwicklung und Markt- präsenz der europäischen Immobilien-Aktiengesell- schaften unterstützt. Wichtigster deutscher Aktienindex. Er wird von der Deut- sche Börse AG aus den Aktienkursen der 40 nach Markt- kapitalisierung und Börsenumsatz größten deutschen Unternehmen ermittelt, die im Prime Standard notiert sind. EPRA Earnings Discounted-Cashflow-Methode (DCF) Methode zur Bewertung von Unternehmen, bei der die zukünftigen Zahlungsüberschüsse bestimmt und auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert werden. Dividende Anteil am ausgeschütteten Bilanzgewinn einer Gesell- schaft, der dem Aktionär entsprechend der von ihm gehaltenen Zahl von Aktien zusteht. Earnings per Share (EPS) Englische Bezeichnung für „Ergebnis je Aktie“. EBIT Die EPRA Earnings stellen das nachhaltige operative Ergebnis und damit die Basis für die Ausschüttungsfähig- keit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten korrigiert, die keinen nachhaltigen und wiederkehrenden Einfluss auf die ope- rative Leistungsfähigkeit haben. Die DES-Berechnung erfolgt nach der aktuellen Fassung der EPRA Best Practice Recommendations, welche sich unter www.epra.com/ finance/financial-reporting/guidelines findet. EPRA NTA Der EPRA NTA stellt den Nettovermögenswert auf Basis eines langfristig orientierten Geschäftsmodells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. Immaterielle Vermögenswerte werden dabei eliminiert. Die DES-Berechnung erfolgt nach der aktuellen Fassung der EPRA Best Practice Recommendations, welche sich unter www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines fin- det. Earnings before Interest and Taxes: Ergebnis vor Zinsen und Steuern. DES-Berechnung: EBT ohne Finanz- und Bewertungsergebnis (siehe auch Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Seite 80). ESG EBT Earnings before Taxes: Ergebnis vor Steuern. EBT (ohne Bewertungsergebnis) DES-Berechnung: EBT abzüglich des Bewertungsergeb- nisses (mit at-equity) und abzüglich der im at-equity- Ergebnis enthaltenen latenten Steuern. E-Commerce Unmittelbare Handels- oder Dienstleistungsbeziehung zwischen Anbieter und Abnehmer über das Internet. Unter ESG versteht man das Engagement eines Unter- nehmens sowie dessen Auswirkungen in den Bereichen Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unter- nehmensführung (Governance). Fair Value Der Fair Value ist der Preis, der beim Verkauf eines Ver- mögenswerts oder bei Übertragung einer Verbindlichkeit im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag gezahlt würde (exit price). Finanzergebnis Das Finanzergebnis der DES setzt sich aus folgenden Posi- tionen der Gewinn- und Verlustrechnung zusammen: Gewinn- und Verlustanteil von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilan- ziert werden, Zinsaufwand und -ertrag, Kommanditisten zustehender Ergebnisanteil, Erträge aus Beteiligungen sowie übrige Finanzerträge und -aufwendungen. 229

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Information und Service Glossar Food Court Gastronomiebereich eines Einkaufszentrums, in dem verschie dene Anbieter an Stationen rund um einen ge meinsamen Sitzbereich Speisen verkaufen. Freier Cashflow Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Liquiditätsüberschuss aus der betrieblichen Tätigkeit. Dies drückt die Innenfinanzierungskraft eines Unternehmens aus, die für Investitionen, die Tilgung von Schulden, Dividendenzahlungen und zur Deckung des Finanzierungs- bedarfs verwendet werden kann. Funds from Operations (FFO) Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit, welcher der Finanzierung der laufenden Investitionen in die Bestands- objekte, planmäßigen Tilgungen der Bankdarlehen sowie der jährlichen Dividende dient. DES-Berechnung: Kon zern- er gebnis, bereinigt um das Bewertungsergebnis (mit at- equity), den nicht zahlungswirksamen Aufwand des Wandlungsrechts und den latenten Steueraufwand. Gearing Ratio, die das Verhältnis zwischen Verbindlichkeiten und Eigenkapital angibt. Grundkapital Das in der Satzung einer Aktiengesellschaft festgelegte Kapital. Die Satzung bestimmt auch, in wie viele Anteile das Grundkapital eingeteilt ist. In Höhe ihres Grund- kapitals gibt die Gesellschaft Aktien aus. Hedge Accounting International Financial Reporting Standards (IFRS) Internationaler Rechnungslegungsstandard; IFRS ist die Bezeichnung für die vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen Standards und kollektiv auch für die bestehenden IAS des International Accounting Standards Committee (IASC). Die Anwendung von IFRS ist seit dem 1. Januar 2005 für börsennotierte Gesellschaften verpflichtend. Bei den IAS/IFRS steht die Informationsfunktion der Rechnungslegung im Mittelpunkt. Wesentliche Anforderung an den Jahresabschluss ist die faire Präsentation, die nicht durch Aspekte der Vorsicht und der Risikovorsorge eingeschränkt werden soll. Jahresabschluss Umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung, den Anhang und den Lagebericht eines Unternehmens. Bei einer Aktiengesellschaft wird er vom Vorstand aufgestellt, durch einen vereidigten Wirtschaftsprüfer auf seine Ordnungs- mäßigkeit geprüft und durch den Aufsichtsrat festgestellt. Lebenshaltungskostenindex Auch „Preisindex für die Lebenshaltung“, der vom Statis- tischen Bundesamt monatlich berechnet wird. Wichtigste statistische Messzahl für die Veränderung der Preise im sogenannten Warenkorb zusammengefasster Güter inner- halb eines bestimmten Zeitraums und bezogen auf ein bestimmtes Basisjahr. Diese Veränderung wird auch als Inflationsrate bezeichnet. Loan to Value (LTV) Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbind- lichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Ver- mögens werten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Bilanzielle Abbildung zweier oder mehrerer Finanzinstru- mente, die in einem Sicherungszusammenhang stehen. Mall ifo Geschäftsklimaindex Der ifo Geschäftsklimaindex ist ein wichtiger Frühindikator für die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland. Zur Berechnung des Index befragt das ifo Institut monatlich rund 7.000 Unternehmen nach ihrer Einschätzung zur Wirtschaftslage und ihrer kurzfristigen Unternehmens- planung. Ladenzeile in einem Shoppingcenter. Marktkapitalisierung Aktueller Kurswert einer Aktie, multipliziert mit der Anzahl der an der Börse notierten Aktien. Die Markt- kapitalisierung wird für einzelne Unternehmen, aber auch für Branchen oder für gesamte Aktienmärkte ermittelt; dadurch werden diese miteinander vergleichbar. MDAX Deutscher Nebenwerteindex (Mid-Cap-Index). Enthalten sind die 50 wichtigsten Aktien nach den 40 DAX-Werten. 230

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Deutsche EuroShop s theMALL life Multichanneling TecDAX Nutzung einer Kombination von Online- und Offline- Kommunikationsmethoden in der Wirtschaft. Nachfolger des NEMAX 50, der die 30 nach Markt kapi- talisierung und Börsenumsatz größten Technologiewerte umfasst. Umsatzmiete Mietbetrag, der sich nicht auf die Mietfläche, sondern auf den Umsatz bezieht, der auf dieser Fläche erzielt wird. Verkaufsfläche Fläche, die von einem Handelsbetrieb zum Verkauf in einem Gebäude und/oder auf einem Freigelände genutzt wird und den Kunden zugänglich ist. Betrieblich und gesetzlich notwendige Nebenflächen sowie Treppenhäuser und Schaufenster werden nicht dazugerechnet. Die Ver- kaufsfläche ist ein Teil der Mietfläche des Geschäfts. Volatilität Statistisches Maß für Kursschwankungen. Je stärker ein Wert schwankt, desto höher ist seine Volatilität. Xetra Elektronisches Börsenhandelssystem für den standort- unabhängigen Kassahandel. Das zentrale, offene Order- buch kann von allen Marktteilnehmern eingesehen werden und erhöht daher die Markttransparenz. Gehandelt wird zwischen 9.00 und 17.30 Uhr. Zinsswap Tausch von festen und variablen Zinsverpflichtungen auf zwei nominellen Kapitalbeträgen für einen festgelegten Zeitraum. Durch einen Zinsswap können Zinsänderungs- risiken aktiv gemanagt werden. Net Asset Value (NAV) Wert des Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten. Bezogen auf eine Aktie stellt der NAV deren inneren Wert dar. Zieht man vom NAV die latenten Steuern ab, erhält man den Net Net Asset Value (NNAV). Peergroup Vergleichsmaß für die Entwicklung von Aktienkursen branchenähnlicher Unternehmen. Sie wird nach individu- ellen Kriterien zusammengestellt. Performance Bezeichnung für die prozentuale Wertentwicklung eines Anlageobjekts oder eines Wertpapierdepots während eines bestimmten Zeitraums. Pro forma Pro-forma-Finanzinformationen ergänzen Jahres-, Kon- zern- oder Zwischenabschlüsse, um Transaktionen zu berücksichtigen, die während oder nach dem Berichts- zeitraum stattgefunden haben. Ihr Zweck ist es, die poten- ziellen Auswirkungen dieser Transaktionen auf die histo- rischen Abschlüsse darzustellen, wenn sie bereits zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung vorhanden gewesen wären. Prolongation Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Dar- lehens, auch Anschlussfinanzierung genannt. Die Zinsen werden lediglich neu angepasst, ein Wechsel des Dar- lehensgebers findet nicht statt. Roadshow Unternehmenspräsentationen vor institutionellen Inves- toren. SDAX Deutscher Nebenwerteindex (Small-Cap-Index). Enthalten sind die 70 Aktien nach den 40 DAX und 50 MDAX-Werten. Sparquote Anteil der Ersparnis am verfügbaren Einkommen der pri- va ten Haushalte. 231

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Information und Service Kontakt und Impressum Herausgeber Deutsche EuroShop AG Heegbarg 36 22391 Hamburg Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79-0 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79-29 www.deutsche-euroshop.de ir@deutsche-euroshop.de Redaktion Patrick Kiss (Chefredakteur) Nicolas Lissner (Redaktionsleitung) Verantwortlich für den redaktionellen Inhalt: Deutsche EuroShop AG, Hamburg Konzept und Design Berichtsmanufaktur, Hamburg Fotos Aaron Jiang Photography Andre Baschlakow Anna-Lena Ehlers ATP architekten ingenieure Axel Martens Bavarian Caps (www.peralta.pictures) Christian Hofer (action press) Deutsche EuroShop ECE GettyImages Iakov Filimonov (iStock) John Neff (iStock) Marcus Schwetasch Markus Quabach Mein Fischer Morten Hausotte (privat) Nicolas Lissner Parfumerie Douglas GmbH Patrick Kiss Peter Gercke Robert Jentzsch Sinn GmbH Stefan Huber Tegut Ulrik Eichentopf Uwe Hüttner DISCLAIMER Formulierungshinweis: Aus Gründen der besseren Les- barkeit des Textes wurde, sofern es sich nicht um Zitate handelt, auf die Schreibweise „-er/Innen“ verzichtet. Gene- rell wurden stattdessen die Begriffe stets in der kürzeren, männlichen Schreibweise (z. B. Mitarbeiter) verwendet. An dieser Stelle wird mit Gültigkeit für den gesamten Geschäftsbericht betont, dass dies als Synonym für die männliche und weibliche Form vereinfacht verwendet wurde und alle männlichen und weiblichen Personen gleichberechtigt angesprochen werden. Autorenbeiträge: Namentlich gekennzeichnete Texte geben nicht unbedingt die Meinung der Deutsche EuroShop AG wieder. Für den Inhalt der Texte sind die jeweiligen Autoren verantwortlich. Marken: Alle in diesem Geschäftsbericht erwähnten Mar- ken- und Warenzeichen oder Produktnamen sind Eigen- tum ihrer jeweiligen Inhaber. Dies gilt insbesondere für DAX, MDAX, SDAX und Xetra als eingetragene Waren- zeichen und Eigentum der Deutsche Börse AG. Rundungen und Veränderungsraten: Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. 232 Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Zukunftsbezogene Aussagen: Dieser Geschäfts- bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Ein- schätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vor- stands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeit- punkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zu - grunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Publikationen für unsere Aktionäre: Ge schäfts- bericht (deutsch und englisch), Quartalsmitteilung 3M, Quartalsmitteilung 9M und Halbjahresfinanzbericht (deutsch und englisch). Geschäftsbericht im Internet: Der Geschäftsbericht der Deutsche EuroShop ist im Internet unter www.deutsche-euroshop.de als PDF-Datei und als ePaper abrufbar.

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Die Deutsche EuroShop ist in den SDAX zurückgekehrt Deutsche EuroShop im Überblick Brief an die Aktionäre Der Vorstand Der Aufsichtsrat Bericht des Aufsichtsrats Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2024 Nach zweijähriger Abwesenheit sind die Aktien der Deutsche EuroShop seit 23. September 2024 wieder Teil des Small-Cap-Index SDAX. Mit der Aufnahme zählt die DES zu den 70 liquidesten und größten börsennotierten Unternehmen in Deutschland unterhalb von DAX und MDAX, gemessen an der Marktkapitalisierung der im Center Streubesitz befindlichen Aktien. X Die Rückkehr in den SDAX stellt einen wichtigen X Meilenstein in der Börsengeschichte der Deutsche X EuroShop seit ihrem Börsengang im Jahr 2001 dar. XX Von 2003 bis 2004 war die DES erstmals im SDAX XX vertreten und anschließend 15 Jahre lang Mitglied XX im MDAX. Im Jahr 2019 führte eine höhere Markt- kapitalisierung des Streubesitzes bei anderen XX Unternehmen dazu, dass die DES-Aktie bis Sep- tember 2022 erneut im SDAX gelistet war. Nach dem erfolgreichen Übernahmeangebot durch XX Oaktree und CURA musste die DES den SDAX ver- lassen, erfüllte jedoch weiterhin die hohen Trans- XX parenzanforderungen des Prime Standards sowie internationaler Investoren. XX XX Investor Relations sMALL life Magazin Titel Titel Zusammengefasster Lagebericht Konzernabschluss Information und Service XX XX XX Abbildung: Bodenfliese mit dem Börsenkürzel der Deutsche EuroShop im Deutsche Börse Visitors Center in Frankfurt am Main