39
Deutsche EuroShop . GB 2025
41 Grundlage des Konzerns
41 Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie
42 Steuerungssystem
43 Wirtschaftsbericht
43 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
46 Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns
47 Ertragslage des Konzerns
53 Finanzlage des Konzerns
58 Vermögenslage des Konzerns
61 Nachtragsbericht
61 Prognosebericht
64 Risikobericht
64 Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems
65 Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem
65 Einschätzung der Gesamtrisikoposition
66 Darstellung wesentlicher Einzelrisiken
74 Chancenbericht
75 Bericht des Vorstands über die Beziehungen
zu verbundenen Unternehmen
75 Übernahmerelevante Angaben
77 Erklärung zur Unternehmensführung
77 Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG
41
Deutsche EuroShop . GB 2025
Grundlagen
des Konzerns
Geschäftsmodell des Konzerns,
Der Deutsche EuroShop Konzern ist bestrebt, günstige
Ziele und Strategie
Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig
seine Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der
Die Deutsche EuroShop AG ist eine Aktiengesellschaft nach
Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird
deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg.
die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel-
Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands einzige Aktien-
gerichtet weiterentwickelt. Der Deutsche EuroShop Kon-
gesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erst-
zern finanziert seine Investitionstätigkeit durch besicherte
klassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio
Darlehen bei unterschiedlichen Kreditgebern sowie durch
gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich,
unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt.
Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen
Für die Emission von Anleihen und vergleichbaren alter-
Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der ver-
nativen Instrumenten verfügt die Deutsche EuroShop AG
mieteten Flächen in den Einkaufszentren.
über ein Investment Grade Rating. Ziel der Deutsche
EuroShop AG ist es, dieses Rating beizubehalten und
Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten,
zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwan-
über die die Deutsche EuroShop AG an 16 Shoppingcentern
kender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen
zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 %
flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Deutsche
beteiligt ist. Weitere Informationen zur Einbeziehung dieser
EuroShop Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vor-
Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzern-
behalt der vorherrschenden Marktbedingungen, in einer
anhang aufgeführt.
Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen.
Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio
Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche
EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmens-
strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung
Der Deutsche EuroShop Konzern verfügt über ein aus-
und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop Konzern ist
gewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und euro-
zentral und in einer personell schlanken Struktur organi-
päischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert
siert.
sich die Unternehmensführung auf 1-a-Lagen in Städten
mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Ein-
Ziele und Strategie
wohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicherheit
bieten.
Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest-
Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren
ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen-
stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial
für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die
Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy &Hold“-Strategie
Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus
legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und
der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesent-
Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstums-
lichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus-
geschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt
geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu
kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolio-
investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz
anpassungen vor, wenn sich wirtschaftlich attraktive
der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen
Gelegenheiten bieten.
europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutsch-
land. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten
Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in
tragen zur Rentabilität bei.
Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungs-
strukturen kann sich die Deutsche EuroShop AG auf unter-
42
Zusammengefasster Lagebericht . Grundlagen des Konzerns
schiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel
Einkaufserlebnisse der Gäste. Darüber hinaus fungieren
dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wert-
sie als umfangreiches Warenlager. Die Betrachtung der
optimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio.
Center als Micro-Hubs ermöglicht nicht nur einen höheren
Absatz beim Einzelhändler und schnellere Lieferzeiten für
Differenziertes Mietensystem
Kunden, sondern leistet auch einen Beitrag zur CO2-
Reduktion durch verkürzte Transportwege.
Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein
differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer
Steuerungssystem
in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchst
-
mögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei
ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht),
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern
sorgt das Management des Deutsche EuroShop Konzerns
nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer
mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen-
Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und
mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner
Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäfts-
zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im
ordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.
Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex
gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen
Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der
Miete zusammensetzt.
Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditäts-
überschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirt-
Konzept des Erlebnis-Shoppings
schaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungs-
indikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT
Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop AG an
(Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before
einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE
Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from
Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg („ECE Market-
Operations) je Aktie. Für den handelsrechtlichen Jahres-
places“), ausgelagert. Die ECE-Unternehmensgruppe ent-
abschluss der Deutsche EuroShop AG sind die Beteiligungs-
wickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965
erträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungs-
Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im
indikatoren.
Management ist das Unternehmen europäischer Markt-
führer. Die Deutsche EuroShop AG sieht in einem profes-
Auf Basis einer fünfjährigen Mittelfristplanung je Shop-
sionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg
pingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte Konzern-
eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche
planung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungs-
Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere
größen werden festgelegt. Unterjährig (quartalsweise)
und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils
erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der
außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und
aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und
Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Täglich besuchen
der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe
400.000 bis 500.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop
von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der
Center und lassen sich von der Branchen- und Gastro-
Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Umsätze unserer
nomievielfalt, dem Freizeitangebot sowie von Aktionen wie
Mieter, Besucherfrequenzen sowie Vermietungsstand,
Modenschauen, Wissens- und Erlebnisausstellungen sowie
überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erforderliche
Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Ein-
Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen.
kaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets
Neues und Spektakuläres geboten wird.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der
Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmun-
Omnichannel-Ansatz
gen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstands-
mitglieder und wesentliche Geschäfte des Vorstands
Die Deutsche EuroShop AG sieht eine immer engere Ver-
benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus
bindung des stationären Handels mit dem Onlinehandel.
neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung
Als Vermieterin von vielfältigen Flächen an erstklassigen
gewählt werden.
Standorten fördert sie seit Jahren einen Omnichannel-
Ansatz – für ihre Centerstandorte wie auch für ihre Mieter.
Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind
Die Center des Portfolios sind die Kernelemente für die
in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden.
43
Deutsche EuroShop . GB 2025
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahres-
und branchenbezogene Rahmen-
durchschnitt 2025 gemäß Statistischem Bundesamt wie
im Vorjahr um 2,2 %. Damit habe sich die Entwicklung der
bedingungen
Verbraucherpreise stabilisiert. 2023 hatte die Preis-
Die deutsche Wirtschaft beendete das Jahr 2025 im Plus.
steigerung noch bei 5,9 %, 2022 sogar bei 6,9 % gelegen.
Die Wirtschaftsleistung nahm nach zwei Rezessionsjahren
wieder leicht zu. Nach Berechnungen des Statistischen
Die Reallöhne setzten ihren positiven Trend auch im ver-
Bundesamtes stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2025
gangenen Jahr fort: Im dritten Quartal 2025 lagen sie um
preisbereinigt um 0,2 % (2024: -0,2 %). Das Wachstum sei
2,7 % höher als im Vorjahresquartal.
vor allem auf die gestiegenen Konsumausgaben der pri-
vaten Haushalte und des Staates zurückzuführen. Dem-
Die privaten Konsumausgaben nahmen laut dem Statisti-
gegenüber gaben die Exporte erneut nach. Die Exportwirt-
schen Bundesamt preisbereinigt erneut leicht zu (+1,4 %).
schaft sah sich im Berichtsjahr heftigem Gegenwind
Am stärksten stiegen die Konsumausgaben für Gesundheit
ausgesetzt durch die höheren US-Zölle, die Euro-Auf-
(+3,8 %) und Mobilität (+2,7 %), letzteres vor allem aufgrund
wertung und die stärkere Konkurrenz aus China. Zudem
gestiegener Pkw-Käufe. Für Gastronomie und
hielt die Investitionszurückhaltung an. Sowohl in Aus-
Beherbergung gaben die Konsumenten dagegen erneut
rüstungen als auch Bauten wurde 2025 weniger investiert
weniger aus (-0,6 %).
als im Vorjahr.
Der Zuwachs des Staatskonsums fiel mit 1,5 % noch etwas
Die Bruttowertschöpfung des verarbeitenden Gewerbes
stärker aus als der Zuwachs des privaten Konsums. Neben
nahm 2025 im dritten Jahr in Folge ab (-1,3 %), wenngleich
gestiegenen Ausgaben für soziale Sach- und Pflege-
weniger stark als in den beiden Vorjahren. Große Bereiche
leistungen erhöhten sich vom Staat gezahlte Arbeit-
wie Maschinenbau und Automobil hatten weiterhin Ein-
nehmerentgelte.
bußen aufgrund stärkerer Konkurenz auf den Absatz-
märkten zu verzeichnen. Für das Baugewerbe war 2025
Die wirtschaftliche Schwäche Deutschlands wirkt sich
erneut ein schwieriges Jahr. Die Bruttowertschöpfung
gemäß Bundesagentur für Arbeit deutlich am Arbeitsmarkt
nahm erneut ab (-3,6 %), während die Zahl der Insolvenzen
aus. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland erhöhte sich
weiter anstieg. Anhaltend hohe Baupreise bremsten ins-
im Jahresdurchschnitt 2025 im Vergleich zum Vorjahr um
besondere den Hochbau.
161.000 auf 2.948.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote
stieg damit um 0,3 %-Punkte auf 6,3 % im Jahresdurch-
Im Dienstleistungssektor zeigte sich ein gemischtes Bild.
schnitt gegenüber 2024.
Während die preisbereinigte Bruttowertschöpfung der
Unternehmensdienstleister (-0,8 %) und der sonstigen
In Tschechien lag die Inflationsrate 2025 bei 2,5 % gegen-
Dienstleister, etwa für Sport, Unterhaltung und Erholung,
über 2,4 % im Vorjahr. Die Preise für Waren stiegen ins-
(-0,3 %) zurückging, stieg sie im Bereich Handel, Verkehr
gesamt um 1,1 % und die Preise für Dienstleistungen um
und Gastgewerbe an (+1,2 %). Zu diesem Anstieg trug ins-
4,7 % im Jahr 2025.
besondere der Einzelhandel bei. Das Gastgewerbe erwirt-
schaftete hingegen weniger als im Vorjahr. Im Bereich
Die Verbraucherpreise in Polen stiegen im Dezember 2025
Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit wuchs
um 2,4 % gegenüber dem entsprechenden Monat des Vor-
die Wertschöpfung ebenfalls erneut (+1,4 %).
jahres (mit einem Anstieg der Preise für Dienstleistungen
um 5,2 % und für Waren um 1,3 %). 2025 haben sich die
polnischen Verbraucherpreise um 3,6 % gegenüber dem
Vorjahr erhöht.
44
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Einzelhandel
Immobilienmarkt
Der Einzelhandel in Deutschland hat nach vorläufigen
Nach Berechnungen von JLL legte der deutsche Invest-
Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2025
mentmarkt für Handelsimmobilien 2025 mit einem leicht
real (preisbereinigt) 2,7 % mehr Umsatz erwirtschaftet als
rückläufigen Transaktionsvolumen von 33,9 Mrd. € nach
im Vorjahr. Gegenüber dem Jahr 2021, als der Einzelhandel
35,4 Mrd. € im Vorjahr eine Pause ein (-4 %). Mit 10,2 Mrd. €
den bisher höchsten Umsatz seit Beginn der Zeitreihe des
entfielen wie im Vorjahr 30 % des Transaktionsvolumens
Statistischen Bundesamtes im Jahr 1994 erzielt hatte, lag
auf den Wohnsektor. Mit mehr als 6,5 Mrd. € bzw. 19 %
der Jahresumsatz 2025 nach den vorläufigen Ergebnissen
(Vorjahr: 16 %) des Transaktionsvolumens belegten Einzel-
real um 0,1 % niedriger.
handelsimmobilien den zweiten Platz, gefolgt von Logistik-
immobilien mit einem Volumen von knapp 6,5 Mrd. € bzw.
Gemäß HDE Handelsverband Deutschland stieg der
19 % (Vorjahr: 22 %) und von Büroimmobilien mit einem
Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im Berichts-
Volumen von rund 6,3 Mrd. € (19 %, Vorjahr: 15 %).
jahr um 3,0 % auf 683,7 Mrd. €. Der Umsatz im Online-
handel stieg 2025 um 3,9 % auf 92,3 Mrd. €. Das entsprach
Die Belebung bei Einzelhandelsimmobilien setzte sich fort.
einem Anteil von etwa 13,5 % (2024: 13,3 %) am gesamten
Das im Vergleich zum Vorjahr gestiegene Transaktions-
Einzelhandelsumsatz.
volumen war 2025 getrieben von den beiden über alle
Assetklassen hinweg größten Transaktionen – dem Verkauf
Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deut-
des Warenhauses Oberpollinger in München für rund
sche EuroShop AG wird weiterhin wesentlich von folgenden
380 Mio. € und des Designer Outlet Centers Neumünster
Faktoren bestimmt: dem Onlinehandel, den inner-
für rund 350 Mio. €. Neben innerstädtischen Waren- und
städtischen Geschäften und Einkaufszentren im unmittel-
Geschäftshäusern machte sich die Belebung auch in einer
baren Einzugsgebiet und den innerstädtischen Centern
nach wie vor konstanten Nachfrage nach Supermärkten
benachbarter Oberzentren. So stellen z.B. die Innenstädte
und lebensmittelgeankerten Fachmärkten bemerkbar. Die
von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für
internationale Handelspolitik hat sich laut JLL nach den
das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braun-
Aufregungen und Diskussionen rund um die Zollpolitik der
schweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wett-
USA gegen Ende des Jahres 2025 wieder etwas beruhigt.
bewerber dar.
Die Spitzenrenditen für Immobilien zeigten 2025 laut JLL
Hinzu kommt ein wachsender Wettbewerb durch die
nur wenig Veränderung. In einzelnen Assetklassen gab es
Ansiedlung oder Erweiterung von Factory-/Designer-Out-
uneinheitliche Bewegungen. Für die Top-Shoppingcenter
let-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen
in Deutschland lagen die Spitzenrenditen unverändert zum
Wiese bzw. inzwischen auch in Stadtlagen. Aktuell gibt es
Jahresende bei durchschnittlich 5,90 % (2024: 5,90 %).
Planungen, ein Designer-Outlet-Center im saarländischen
Zweibrücken zu erweitern, das im Einzugsgebiet des Saar-
Das Neuvermietungsvolumen von Einzelhandelsimmo-
park-Centers in Neunkirchen liegt. Weiterhin ist für 2027
bilien lag nach Berechnungen von JLL 2025 bei 519.500 m²
die Eröffnung eines Outlet-Centers in Remscheid, im Ein-
und damit um 8,6 % über dem Vorjahr (478.300 m²). Die
zugsgebiet der City-Arkaden Wuppertal, geplant.
Zahl der Abschlüsse legte im Jahresvergleich von 932 auf
954 zu. Besonders bemerkenswert sei gemäß JLL die kon-
Der Umsatz im Einzelhandel stieg in Tschechien im Dezem-
stant hohe Bedeutung internationaler Konzepte für den
ber 2025 gegenüber dem Vorjahr real um 1,8 %; im Monats-
deutschen Einzelhandelsmarkt. Die expansivste Mieter-
vergleich sank er um 0,1 %. Für das gesamte Jahr 2025
gruppe waren erneut die Textilhändler, die ihre Spitzen-
stieg der Umsatz im tschechischen Einzelhandel um 3,5 %.
position beim Flächenumsatz im Gesamtjahr 2025 mit
136.878 m² erfolgreich behaupteten und damit etwa 26 %
Im Zeitraum Januar bis Dezember 2025 stiegen die Einzel-
des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. In der Textil-
handelsumsätze in Polen im Vergleich zum Vorjahr preis-
branche entfiel davon auf den Bereich Young Fashion knapp
bereinigt um 4,3 %.
die Hälfte des Anmietungsvolumens. Die Branche Gastro-
nomie/Food belegte mit 113.293 m² (22 % des Gesamt
-
umsatzes) den zweiten Platz, was gemäß JLL die
anhaltende Bedeutung des Lebensmitteleinzelhandels und
der Gastronomie für die Belebung der Innenstädte unter-
streicht.
45
Deutsche EuroShop . GB 2025
Entwicklung des Aktienkurses
Der Jahresschlusskurs (Xetra) der Aktie der Deutsche
EuroShop lag zum 31. Dezember 2024 bei 18,50 €. In den
ersten Wochen des Jahres 2025 bewegte sich der Kurs
ohne größere Ausschläge in einem engen Korridor zwi-
schen 18,00 € und 19,00 €, den er in der zweiten Märzhälfte
zunächst nach oben durchbrechen konnte. Im weiteren
Verlauf kam es – wie bei vielen Aktien weltweit im Zuge
der Diskussionen über mögliche US-Zölle – zu einer deut-
lichen Abwärtsbewegung. Am 7. April 2025 erreichte die
Aktie mit 17,26 € den niedrigsten Stand des Jahres.
Im Anschluss setzte eine kräftige Erholung ein, die sich
insbesondere in den zwei Wochen vor der Hauptver-
sammlung der Deutsche EuroShop beschleunigte. Zu die-
ser waren die Aktionäre am 27. Juni 2025 nach Hamburg
eingeladen. In diesem Zeitraum markierte die Aktie am
25. Juni 2025 mit 23,20 € den höchsten Kurs des Jahres.
In den darauffolgenden Monaten bewegte sich der Kurs
erneut überwiegend in einer Bandbreite zwischen 18,00 €
und 19,00 €. Zum Jahresende schloss die Aktie bei 18,84 €.
Unter Berücksichtigung der am 2. Juli 2025 aus-
geschütteten Dividende von 2,65 € je Aktie für das
Geschäftsjahr 2024 ergibt sich für das Gesamtjahr 2025
eine Gesamtperformance von +15,3 %. Der Small-Cap-
Index SDAX verzeichnete im gleichen Zeitraum eine Ent-
wicklung von +25,3 %. Die Marktkapitalisierung der Deut-
sche EuroShop belief sich zum Jahresende 2025 auf rund
1,43 Mrd. €.
46
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage
zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns
01.01.-
01.01.-
in
Mio. €
31.12.2025
31.12.2024
±
Umsatzerlöse¹
270,4
271,4
-0,4%
EBIT¹
214,4
216,3
-0,9%
EBT (ohne Bewertungsergebnis)¹ ²
147,8
165,2
-10,5%
EPRA³ Earnings9
145,2
161,6
-10,1%
FFO¹ 4
147,6
162,5
-9,2%
Eigenkapitalquote in %5
47,1
49,2
LTV-Verhältnis in %6
41,3
39,2
EPRA³ LTV in %7
43,4
41,1
01.01.-
01.01.-
in €
31.12.2025
31.12.2024
±
EPRA³ Earnings je Aktie6 9
1,92
2,12
-9,4%
FFO je Aktie4
1,95
2,14
-8,9%
EPRA³ NTA je Aktie
28,45
29,02
-2,0%
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien8
75.743.854
76.090.428
-0,5%
¹
Bedeutsame Leistungsindikatoren
²
Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
³
European Public Real Estate Association
4
Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame
Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an ge-
passt. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der
operativen Cashflows wider.
5
Inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
6
Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten
(Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Proper-
ties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
7
EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung
(Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen
(Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und
sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobi-
lienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und
Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
8
Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien der Vergleichsperiode berücksichtigt
zeitgewichtet die erworbenen eigenen Aktien.
9
Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der "Best Practice
Recommendations" der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt
es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im
Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr
wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen.
Im Geschäftsjahr 2025 verlief das operative Geschäft des
von 150 bis 158 Mio. € sowie FFO zwischen 145 bis
Deutsche EuroShop Konzerns stabil und erwartungsgemäß.
153 Mio. € bzw. 1,91 € bis 2,02 € je Aktie. Mit der Veröffent
-
Bei einer weiterhin leicht positiven Entwicklung der Umsätze
lichung der Quartalsmitteilung zum 30. September 2025
unserer Mieter gingen die Besucherzahlen leicht zurück:
wurden die Prognosen in Anbetracht der Entwicklung im
Unsere Mieter konnten gegenüber der Vorjahresperiode eine
November wie folgt präzisiert:
Steigerung der Handelsumsätze um 2,2 % erzielen, während
die Besucherfrequenz in unseren Shoppingcentern um
ꢀ
Umsatz: 268 bis 273 Mio. €
-0,4 % sank. Der Vermietungsstand hat sich von 95,4 % im
Vorjahr auf 95,7 % zum Bilanzstichtag erhöht und lag damit
ꢀ
EBIT: 211 bis 216 Mio. €
auf einem hohen Niveau. Der EPRA Vermietungsstand hat
ꢀ
EBT (ohne Bewertungsergebnis): 144 bis 149 Mio. €
sich von 93,3 % auf 95,0 % erhöht.
Die
Prognose für das Geschäftsjahr 2025 wurde im letzt-
ꢀ
FFO: 146 bis 151 Mio. €
jährigen Abschluss wie folgt benannt: Umsatz in einer
Bandbreite von 268 bis 276 Mio. €, leicht rückläufiges EBIT
Aufgrund von gewährten Mietanreizen, die über die Lauf-
im Korridor von 209 bis 217 Mio. €, operatives Ergebnis vor
zeit zu verteilen sind (z. B. Baukostenzuschüsse und miet-
Steuern
(EBT ohne Bewertungsergebnis) in einer Spanne
freie Zeiten), sowie aufgrund von gesunkenen Umsatz-
47
Deutsche EuroShop . GB 2025
erlösen aus Umlagen von Grundsteuern und
Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns
aus Sicht
Versicherungsaufwendungen waren die Umsatzerlöse
des Vorstands trotz der weiter anhaltenden Belastungs-
planmäßig leicht rückläufig im Geschäftsjahr 2025 und
faktoren des Geschäftsjahres (Rezession, geopolitische
lagen mit 270,4 Mio. € in der prognostizierten Bandbreite.
Unsicherheiten und Konflikte) operativ positiv entwickelt.
Das EBIT des Geschäftsjahres 2025, das aufgrund von
Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns wertet der
gestiegenen operativen Centeraufwendungen rückläufig
Vorstand bei einer Eigenkapitalquote von 47,1 %
und einem
zum Vorjahr war, lag mit 214,4 Mio. € ebenfalls innerhalb
LTV von 41,3 % weiterhin als sehr solide. Insgesamt ist der
der Prognose. Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) von
Vorstand mit dem operativen Geschäftsverlauf 2025 sehr
147,8 Mio. € sowie die FFO mit 147,6 Mio. € lagen ebenfalls
zufrieden.
innerhalb der prognostizierten Bandbreiten.
Ertragslage des Konzerns
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2025
31.12.2024
±
in
%
Umsatzerlöse
270.393
271.403
-1.010
-0,4
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-49.584
-46.252
-3.332
-7,2
Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen
-7.185
-7.731
546
7,1
NOI
213.624
217.420
-3.796
-1,7
Sonstige betriebliche Erträge
10.937
9.074
1.863
20,5
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-10.113
-10.189
76
0,7
EBIT
214.448
216.305
-1.857
-0,9
At-equity-Ergebnis
11.228
16.581
Bewertungsergebnis (at-equity)
-2.613
-8.231
Latente Steuern (at-equity)
34
474
At-equity-Ergebnis (operativ)
8.649
8.824
-175
-2,0
Zinsaufwendungen
-62.617
-49.083
-13.534
-27,6
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
-14.589
-14.397
-192
-1,3
Übrige Finanzaufwendungen
-2.739
-1.876
-863
-46,0
Zinserträge
4.626
5.408
-782
-14,5
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
-66.670
-51.124
-15.546
-30,4
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
147.778
165.181
-17.403
-10,5
Bewertungsergebnis
11.804
-22.870
Bewertungsergebnis (at-equity)
2.613
8.231
Bewertungsergebnis (mit at-equity)
14.417
-14.639
29.056
198,5
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-7.228
-8.115
887
10,9
Latente Steuern
60.117
-18.439
Latente Steuern (at-equity)
-34
-474
Latente Steuern (mit at-equity)
60.083
-18.913
78.996
417,7
Konzernergebnis
215.050
123.514
91.536
74,1
48
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Umsatzerlöse in
Mio €
Umsatzerlöse leicht rückläufig
271,4
270,4
Die Umsatzerlöse von 270,4 Mio. € (i. Vj. 271,4 Mio. €)
reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,0 Mio.
€ (-0,4 % like-for-like). Während sich die Umsatz-
erlöse aus Mindestmieteinnahmen, u. a. aufgrund von
gestiegenen Vertragsmieten, erhöht haben, waren
die Umsatzmieten leicht rückläufig im Vergleich zum
Vorjahr. Erlöse aus Umlagen von Grundsteuern und
Versicherungsaufwendungen haben sich um 1,8 Mio.
€ verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der
-0,4%
Grundsteuerreform überwiegend gesunkenen Grund-
steuerbelastung der Shoppingcenter.
2025
2024
Umsatzerlöse
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2025
31.12.2024
±
in %
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
37.572
35.845
1.727
4,8
Altmarkt-Galerie, Dresden
24.370
24.113
257
1,1
A10 Center, Wildau
17.889
18.058
-169
-0,9
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim
17.192
17.498
-306
-1,7
Allee-Center, Magdeburg
16.656
16.965
-309
-1,8
Phoenix-Center, Harburg
12.347
13.835
-1.488
-10,8
Saarpark-Center, Neunkirchen
11.596
11.817
-221
-1,9
Billstedt-Center, Hamburg
11.100
11.353
-253
-2,2
Herold-Center, Norderstedt
10.920
11.231
-311
-2,8
Allee-Center, Hamm
10.384
9.924
460
4,6
Stadt-Galerie, Passau
9.849
10.330
-481
-4,7
Forum, Wetzlar
8.793
9.991
-1.198
-12,0
City-Arkaden, Wuppertal
8.301
8.355
-54
-0,6
Rathaus-Center, Dessau
7.574
7.591
-17
-0,2
City-Galerie, Wolfsburg
7.558
8.137
-579
-7,1
City-Point, Kassel
5.985
6.526
-541
-8,3
Stadt-Galerie, Hameln
5.127
5.219
-92
-1,8
DES Verwaltung GmbH
1.484
1.408
76
5,4
Summe
Inland
224.697
228.196
-3.499
-1,5
Olympia Center, Brünn
26.486
24.800
1.686
6,8
Galeria Bałtycka, Danzig
19.210
18.407
803
4,4
Summe Ausland
45.696
43.207
2.489
5,8
Summe
Gesamt
270.393
271.403
-1.010
-0,4
49
Deutsche EuroShop . GB 2025
Operative Centeraufwendungen über dem Vor-
Finanzergebnis planmäßig niedriger
jahr
Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit
Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres
-66,7 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-51,1 Mio. €), maß-
von 49,6 Mio. € (i. Vj. 46,3 Mio. €), die im Wesentlichen
geblich bedingt durch den um 13,5 Mio. € gestiegenen Zins-
Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben-
aufwand. Hier wirkten sich die im Juni 2025 begebene
kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und
Anleihe sowie die Darlehenserhöhungen im Juni 2024 für
Instandhaltungen umfassen, lagen um 7,2 % über dem Vor-
das Allee-Center Hamm sowie für das Allee-Center Mag-
jahr. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen bedingt durch Ein-
deburg und die erstmalige Darlehensaufnahme im August
malaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten
2024 für das Rathaus-Center Dessau aus. Die Zinserträge
im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer
lagen mit 4,6 Mio. € leicht unter dem Niveau des Vorjahres
Anlagen sowie einem Sturmschaden. Erstattungsfähige
(5,4 Mio. €). Die übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von
Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung
2,7 Mio. € (i. Vj. 1,9 Mio. €) resultierten aus der Ablösung
bereits ersetzt und die Erstattung in den sonstigen betrieb-
von Swaps im Zuge der vorzeitigen Rückzahlung der
lichen Erträgen erfasst. Die Grundsteueraufwendungen
zugrunde liegenden Darlehen für die Stadt-Galerie Hameln
sind demgegenüber aufgrund der durch die Grundsteuer-
sowie für die Stadt-Galerie Passau 2025 bzw. resultierten
reform gesunkenen Grundsteuerbelastung nachhaltig
im Vorjahr aus der Ablösung des Swaps im Zuge der lang-
zurückgegangen.
fristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für
das Allee-Center Hamm zu verbesserten Konditionen.
Geringerer Wertberichtigungsbedarf
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderun-
gen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. €
(7,1 %) auf 7,2 Mio. € (i. Vj. 7,7 Mio. €) reduziert.
Sonstige betriebliche Erträge
und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf
10,9 Mio. € (i. Vj. 9,1 Mio. €) und lagen damit über dem Vor-
jahr (1,9 Mio. €). Sie resultierten im Wesentlichen aus
Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Miet-
forderungen (2,6 Mio. €, i. Vj. 3,2 Mio. €), aus Erstattungen
von Versicherungen (2,3 Mio. €, i. Vj. 0,8 Mio. €), aus der
Auflösung von Rückstellungen (2,0 Mio. €, i. Vj. 1,5 Mio. €)
sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkosten-
abrechnungen (1,2 Mio. €, i. Vj. 1,4 Mio. €). Die sonstigen
betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größten-
teils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personal-
kosten handelte, waren mit 10,1 Mio. € auf Vorjahresniveau
(i. Vj. 10,2 Mio. €).
EBIT leicht unterhalb des Vorjahres
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit
214,4 Mio. € trotz gestiegener sonstiger betrieblicher
Erträge leicht unter dem Vorjahr (216,3 Mio. €), was im
Wesentlichen auf das gesunkene Nettobetriebsergebnis
(NOI) im Zusammenhang mit gestiegenen operativen
Centeraufwendungen zurückzuführen ist.
50
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Anteilige und aufsummierte Gewinn- und Verlustrechnung der
Gemeinschaftsunternehmen
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2025
31.12.2024
±
in %
City-Arkaden, Klagenfurt
7.388
6.950
438
6,3
Árkád, Pécs
5.141
5.027
114
2,3
Sonstige
47
41
6
14,6
Umsatzerlöse
12.576
12.018
558
4,6
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-1.753
-1.673
-80
-4,8
Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen
-274
-203
-71
-35,0
NOI
10.549
10.142
407
4,0
Sonstige betriebliche Erträge
332
600
-268
-44,7
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-410
-298
-112
-37,6
EBIT
10.471
10.444
27
0,3
Zinserträge
29
56
-27
-48,2
Zinsaufwendungen
-1.325
-1.366
41
3,0
Finanzergebnis
-1.296
-1.310
14
1,1
Tatsächlicher Steueraufwand
-492
-311
-181
-58,2
At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
8.683
8.823
-140
-1,6
Bewertungsergebnis
2.579
8.231
-5.652
-68,7
Latente Steuern
-34
-474
440
92,8
Gewinn- oder Verlustanteil
11.228
16.580
-5.352
-32,3
jahr
stabilisiert und es erfolgte nach Jahren rückläufiger
EBT (ohne Bewertungsergebnis) rückläufig
Bewertungen wieder eine leichte Aufwertung des
Immobilienbestands.
Aufgrund des gesunkenen Finanzergebnisses sowie des
leicht rückläufigen EBIT hat sich das EBT (ohne Bewertungs-
Vom
Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens ent-
ergebnis) um 10,5 % auf 147,8 Mio. € reduziert (i. Vj.
fielen, nach Berücksichtigung des Anteils der Fremd-
165,2 Mio. €).
gesellschafter, 11,8 Mio. € (i. Vj. -22,9
Mio. €) auf die
Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilien-
Bewertungsergebnis
vermögens und 2,6 Mio. € (i. Vj. 8,2 Mio. €) auf die Bewertung
des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten
Die Immobilienwerte haben sich 2025 leicht positiv ent-
Gemeinschaftsunternehmen.
wickelt
und resultierten inklusive der Investitionen in den
Immobilienbestand in einem Bewertungsergebnis von
Im Durchschnitt wurde das Immobilienvermögen im
14,4 Mio. € (i. Vj. -14,6 Mio. €). Aufgrund steigender Ver
-
Geschäftsjahr um 1,4 % aufgewertet (i. Vj. 0,7 %), maßgeb-
tragsmieten hat sich die Immobilienbewertung im Berichts-
lich bedingt durch laufende Investitionen in Höhe von
32,2 Mio. € in das im Konzern ausgewiesene Immobilienver-
mögen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertände-
51
Deutsche EuroShop . GB 2025
EPRA Earnings in Mio € / in € je Aktie
rungen von 14,9 Mio. € sowie durch laufende Investitionen
in Höhe von 0,5 Mio. € in das Immobilienvermögen der nach
at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen bei
122,0
129,6
172,4
161,6
145,2
unrealisierten Gewinnen aus Marktwertänderungen von
2,6 Mio. €. Die Bandbreite der Bewertungsänderungen der
Objekte lag zwischen -2,9 % und +10,0 %.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
sowie latente Steuern
2,29
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich
2,10
2,12
1,97
1,92
aufgrund des leicht rückläufigen EBT (ohne Bewertungs
-
ergebnis) auf 7,2 Mio. € (i. Vj. 8,1 Mio. €) verringert.
Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-
equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, haben sich im
Berichtsjahr als Folge der schrittweisen Absenkung des
2025
2021
2022
2023
2024
Körperschaftsteuersatzes von 15 % bis 2027 auf 10 % ab
61,8
61,8
75,1
76,1
75,7
2032 um 60,1 Mio. € reduziert (i. Vj. um 18,9 Mio. € erhöht).
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio.
Konzernergebnis deutlich verbessert
EPRA Earnings rückläufig
Das Konzernergebnis lag aufgrund einmaliger Erträge aus
Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis aus-
der Auflösung von latenten Steuern sowie aufgrund des
klammern, haben sich um 16,4 Mio. € auf 145,2 Mio. €
gestiegenen Bewertungsergebnisses mit 215,1 Mio. € um
bzw. um 0,20 € auf 1,92 € je Aktie verringert, ins-
91,5 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (123,5 Mio. €)
besondere aufgrund des rückläufigen EBIT sowie des
gesunkenen Finanzergebnisses.
und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich entsprechend von
1,62 € auf 2,84 €.
EPRA Earnings
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Konzernergebnis
215.050
2,84
123.514
1,62
Bewertungsergebnis Investment Properties¹
-14.417
-0,19
14.639
0,19
Einmaleffekte¹ ³
2.739
0,04
1.876
0,02
Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen²
-58.153
-0,77
21.556
0,29
EPRA Earnings
145.219
1,92
161.585
2,12
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
75.743.854
76.090.428
¹
Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
²
Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
³
Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der "Best Practice Recommendations" der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt
es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr
wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen.
52
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Funds from Operations (FFO) in Mio. €
162,5
147,6
-9,2%
2024
2025
Entwicklung der Funds from Operations
Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finan-
zierung unserer laufenden Investitionen in Bestands-
objekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen
Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenaus-
schüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur
operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, sowie nicht
zahlungswirksame Zinsaufwendungen werden bei der
Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO verringerten
sich von 162,5 Mio. € auf 147,6 Mio. € bzw. von 2,14 €
auf 1,95 € je Aktie.
Funds from Operations
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Konzernergebnis
215.050
2,84
123.514
1,62
Bewertungsergebnis Investment Properties¹
-14.417
-0,19
14.639
0,19
Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen¹ ²
4.280
0,05
3.528
0,05
Einmaleffekte¹ ²
2.739
0,04
1.876
0,03
Latente Steuern²
-60.083
-0,79
18.913
0,25
FFO
147.569
1,95
162.470
2,14
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
75.743.854
76.090.428
¹
Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
²
Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an ge-
passt. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider.
53
Deutsche EuroShop .
GB 2025
Ertragslage der Segmente
bezogen. Dabei wird zwischen den Shoppingcentern in
Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Aus-
In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden
die
land“) unterschieden (wir verweisen auch auf unsere Aus-
Tochterunternehmen und die at-equity bilanzierten
führungen zur Segmentberichterstattung im Konzern-
Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal ein
-
anhang):
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2025
31.12.2024
±
in %
Umsatzerlöse
261.156
262.144
-988
-0,4
- Inland
203.152
206.961
-3.809
-1,8
- Ausland
58.004
55.183
2.821
5,1
EBIT
210.462
213.130
-2.668
-1,3
- Inland
160.021
164.970
-4.949
-3,0
- Ausland
50.441
48.160
2.281
4,7
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
159.671
169.625
-9.954
-5,9
- Inland
114.985
128.119
-13.134
-10,3
- Ausland
44.686
41.506
3.180
7,7
ment Grade Rating. Ziel der Gesellschaft ist es, dieses
Finanzlage des Konzerns
Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in
einem Marktumfeld schwankender Zinsen und tendenziell
Grundsätze und Ziele
strengerer Kreditauflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die
des Finanzmanagements
LTV-Quote des Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem
Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen, in
Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige
einer
Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen.
Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihre
Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt
Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird
grundsätzlich langfristig. Die Deutsche EuroShop AG hat
die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel-
zudem Zugang zu kurzfristigen Finanzierungsinstru-
gerichtet weiterentwickelt. Die Gesellschaft finanziert ihre
menten, um unmittelbar auf Investitionsmöglichkeiten
Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unter-
reagieren zu können. Nicht benötigte Liquidität wird – bis
schiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte
zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung lau-
Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emis-
fender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden – kurz-
sion von
Anleihen und vergleichbaren alternativen Instru-
fristig angelegt.
menten verfügt die Deutsche EuroShop über ein Invest
-
54
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2025 wies der Deutsche EuroShop
Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
in Mio. €
31.12.2025
31.12.2024
Veränderung
Bilanzsumme
4.603,8
4.364,4
239,4
Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter)
2.170,1
2.145,7
24,4
Eigenkapitalquote in %
47,1
49,2
-2,1
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.704,0
1.595,9
108,1
Loan to Value (LTV) in %
41,3
39,2
2,1
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von
begebenen Anleihe (Green Bond) um 239,4 Mio. € gestiegen.
2.170,1 Mio. € (i. Vj. 2.145,7 Mio. €), das sich aus dem Eigen-
Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd-
kapital der Konzernaktionäre (1.901,5 Mio. €) und dem
gesellschaftern) von 47,1 % hat sich aufgrund der
Eigenkapital der Fremdgesellschafter (268,6 Mio. €)
genannten Dividendenausschüttung sowie der begebenen
zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund
Anleihe gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (49,2 %) ver-
der im Juli 2025 gezahlten Dividende (200,7 Mio. €) ver-
ringert. Sie lag damit aber weiterhin auf einem soliden
ringert. Die Bilanzsumme ist im Zusammenhang mit der
Niveau.
am 18. Juni 2025 mit einem Nennbetrag von 500 Mio. €
Finanzverbindlichkeiten
in T€
31.12.2025
31.12.2024
Veränderung
Langfristige Finanzverbindlichkeiten
1.938.879
1.795.909
142.970
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
152.536
12.465
140.071
Summe
2.091.415
1.808.374
283.041
Abzüglich liquider Mittel
387.405
212.438
174.967
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.704.010
1.595.936
108.074
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten
Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlich-
erhöhten sich im Berichtsjahr von 1.808,4 Mio. € um
keiten dienen ausschließlich der Finanzierung der lang-
283,0 Mio. € auf 2.091,4 Mio. €, maßgeblich aufgrund der
fristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag
im Juni 2025 begebenen Anleihe. In diesem Zusammen-
41,3 % (i. Vj. 39,2 %) des langfristigen Vermögens fremd-
hang wurden Darlehen des Herold-Center Norderstedt und
finanziert (LTV).
der Stadt-Galerie Hameln vollständig sowie Darlehen der
Stadt-Galerie Passau und des City-Point Kassel anteilig
Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Kon-
getilgt. Trotz im Zuge der Begebung der Anleihe gestiegenen
zerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochter-
liquiden Mittel lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit
unternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 43,4 %
1.704,0 Mio. € per Saldo um 108,1 Mio. € über dem Stand
(i. Vj. 41,1 %).
zum Jahresende 2024 (1.595,9 Mio. €).
55
Deutsche EuroShop . GB 2025
EPRA Loan to Value (EPRA LTV)
Werte quotal in T€
31.12.2025
31.12.2024
Veränderung
Bank- und Anleiheverbindlichkeiten
2.013.192
1.731.232
281.960
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht)
166
230
-64
Sonstige Verbindlichkeiten (netto)
9.440
8.495
945
Liquide Mittel
-377.393
-201.182
-176.211
Nettofinanzverschuldung
1.645.405
1.538.775
106.630
Investment Properties
3.793.810
3.744.255
49.555
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht)
159
223
-64
Immaterielle Vermögenswerte
27
12
15
Immobilienvermögen
3.793.996
3.744.490
49.506
EPRA LTV in %
43,4
41,1
2,3
Die Konditionen der Finanzverbindlichkeiten zum
Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält für die konso-
31. Dezember 2025 waren durchschnittlich für 4,9 Jahre
lidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 18 Banken und
(i. Vj. 5,5 Jahre) zu 2,75 % p.a. (i. Vj. 2,60 % p.a.) gesichert.
Sparkassen. Dabei handelt es sich um Kreditinstitute aus
Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
56
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Finanzverbindlichkeitenstruktur per 31. Dezember 2025
Anteil der
Durchschnitts-
Darlehen
Betrag
Duration
zinssatz
in %
in Mio. €
in Jahren
in %
Zinsbindung
bis 1 Jahr
8,6
137,4
0,7
2,08
1 bis 5 Jahre
35,5
565,1
3,5
1,99
5 bis 10 Jahre
55,9
890,6
6,4
3,33
Gesamt
100,0
1.593,1
4,9
2,75
Finanzverbindlichkeitenstruktur per 31. Dezember 2024
Anteil der
Durchschnitts-
Darlehen
Betrag
Duration
zinssatz
in %
in Mio. €
in Jahren
in %
Zinsbindung
bis 1 Jahr
0,0
0,0
0,0
0,00
1 bis 5 Jahre
38,3
691,8
3,0
2,36
5 bis 10 Jahre
61,7
1.116,6
7,0
2,75
Gesamt
100,0
1.808,4
5,5
2,60
Die endfällige Anleihe hat eine feste Laufzeit bis zum
lagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene ein-
15. Oktober 2030 mit einem Coupon von 4,50 % p.a. Die in
zuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur
den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen sind
Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mietein
-
Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal
nahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote
60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-
oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten
Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungsgrad
(LTV).
(Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 31. Dezember 2025
lagen der Anleihe-LTV bei 40,4 %, der Anleihe-Secured-LTV
Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2025 eingehalten.
bei 28,6 % und der Anleihe-ICR bei 4,2. Darüber hinaus
Die Anleihe- und Kreditauflagen werden nach aktueller
enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauf-
Planung und Einschätzung auch 2026 erfüllt.
57
Deutsche EuroShop . GB 2025
Im Geschäftsjahr 2026 erfolgen planmäßige Tilgungen aus
Es besteht eine Darlehensvereinbarung für eine kurz-
dem laufenden Cashflow in Höhe von 19,4 Mio. € für die
fristige Betriebsmittellinie in Höhe von 50,0 Mio. €, die zum
zum 31. Dezember 2025 bestehenden Darlehen. In den
31. Dezember 2025 nicht in Anspruch genommen wurde.
Jahren 2027 bis 2029 wird die durchschnittliche Tilgungs-
Investitionsanalyse
leistung für die bestehenden Darlehen bei 18,6 Mio. € p.a.
liegen.
Im Geschäftsjahr 2025 wurden die Investitionen in die
Im Jahr 2026 sind Darlehen in Höhe von 135,9 Mio. € und
Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios
im Jahr 2027 sind Darlehen in Höhe von 46,4 Mio. € zu
fortgeführt und lagen bei 32,2 Mio. € nach 47,2 Mio. € im
prolongieren.
Vorjahr.
Liquiditätsanalyse
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2025
31.12.2024
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
132.927
160.433
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-32.282
-40.288
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
74.323
-243.778
Veränderungen des Finanzmittelbestands
174.967
-123.633
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
212.438
336.071
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
387.405
212.438
Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Kon-
Darlehensbestand die vorzeitigen Rückzahlungen der Dar-
zerns in Höhe von 132,9 Mio. € (i. Vj. 160,4 Mio. €) stellt den
lehen Herold-Center Norderstedt sowie Stadt-Galerie
Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus
Hameln und die anteiligen Tilgungen der Darlehen Stadt-
der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet
Galerie Passau sowie City-Point Kassel enthalten.
hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche
EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter
Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um
sowie die laufenden Zinsen und Tilgungen und Investitionen
175,0 Mio. € auf 387,4 Mio. € (i. Vj. 212,4 Mio. €), maßgeblich
zu finanzieren.
bedingt durch die begebene Anleihe.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cash-
wirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte (32,2 Mio.
€, i. Vj. 47,2 Mio. €) sowie im Vorjahr Einzahlungen aus dem
Verkauf eines Grundstücks in Polen in Höhe von 6,9 Mio. €.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 74,3 Mio.
€ (i. Vj. -243,8 Mio. €) beinhaltete den Mittelzufluss aus der
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 493,9 Mio. €,
den Mittelabfluss aus Tilgungen der Finanzverbindlich-
keiten von 208,5 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an
die Konzernaktionäre von 200,7 Mio. € (i. Vj. 346,6 Mio. €),
die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 10,2 Mio.
€ (i. Vj. 10,2 Mio. €) sowie im Vorjahr die Auszahlung für
den Erwerb eigener Anteile von 14,8 Mio. €. Der Mittelzu-
fluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
betrifft die im Juni 2025 begebene Anleihe. Im Mittelabfluss
aus den Tilgungen sind neben der Regeltilgung auf den
58
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme steigt leicht
Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns
erhöhte sich um 239,4 Mio. € auf 4.603,8 Mio. €. gegenüber
dem letzten Bilanzstichtag im Wesentlichen aufgrund eines
höheren Bestands an liquiden Mitteln sowie gestiegenen
Investment Properties.
Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. €
Aktiva
Passiva
4.364,4
4.603,8
4.603,8
4.364,4
425,9
202,2
2.231,5
244,0
67,2
2.151,5
4.177,9
4.120,4
2.170,1
2.145,7
2024
2025
2025
2024
Kurzfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Verpflichtungen
Langfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
in T €
31.12.2025
31.12.2024
Veränderung
Kurzfristige Vermögenswerte
425.922
244.048
181.874
Langfristige Vermögenswerte
4.177.910
4.120.357
57.553
Kurzfristige Verpflichtungen
202.224
67.198
135.026
Langfristige Verpflichtungen
2.231.509
2.151.511
79.998
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
2.170.099
2.145.696
24.403
Bilanzsumme
4.603.832
4.364.405
239.427
59
Deutsche EuroShop . GB 2025
Kurzfristige Vermögenswerte nach Anleihe-
Kurzfristige und langfristige Verpflichtungen
begebung deutlich erhöht
steigen
Zum Jahresende haben sich die kurzfristigen Vermögens-
Die kurzfristigen Verpflichtungen erhöhten sich ins-
werte mit 425,9 Mio. € deutlich erhöht im Vergleich zum
besondere aufgrund eines 2026 zur Verlängerung
Vorjahr (244,0 Mio. €). Maßgebend hierfür war insbesondere
anstehenden Bankdarlehens um 135,0 Mio. € auf 202,2 Mio.
der höhere Bestand an liquiden Mitteln (+175,0 Mio. €), der
€.
im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe abzüglich
Darlehenstilgungen resultierte. Die liquiden Mittel mach-
Die langfristigen Verpflichtungen stiegen von 2.151,5 Mio.
ten zum Bilanzstichtag 387,4 Mio. € (i. Vj. 212,4 Mio. €) aus.
€ um 80,0 Mio. € auf 2.231,5 Mio. € an, maßgeblich bedingt
durch die begebene Anleihe, während sich die vollständige
Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen)
Tilgung der Darlehen des Herold-Center Norderstedt und
sind um 1,5 Mio. € auf 16,3 Mio. € (i. Vj. 14,7 Mio. €) leicht
der Stadt-Galerie Hameln sowie die anteilige Darlehens-
gestiegen.
tilgung der Stadt-Galerie Passau und des City-Point Kassel
gegenläufig auswirkten.
Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 16,9 Mio.
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
€ um 5,4 Mio. € auf 22,3 Mio. €.
Langfristige Vermögenswerte
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende
steigen leicht
des Berichtsjahres mit 2.170,1 Mio. € insbesondere auf-
grund der ausgeschütteten Dividenden von insgesamt
Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögens-
200,7 Mio. € bei einem Konzernergebnis von 215,1 Mio. €
werte von 4.120,4 Mio. € um 57,6 Mio. € auf 4.177,9 Mio. €
um -24,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres
leicht erhöht. Mit 90,7 % (i. Vj. 94,4 %) stellten sie weiterhin
(2.145,7 Mio. €). Die Verbindlichkeiten aus Kommanditein-
den bedeutendsten Posten der Bilanzsumme dar.
lagen nicht beherrschender Gesellschafter waren mit
268,6 Mio. € insbesondere aufgrund von Bewertungs-
Die Investment Properties waren dabei mit 4.020,7 Mio. €
gewinnen im Vergleich zum Vorjahr (261,2 Mio. €) leicht
im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen (3.966,7 Mio.
angestiegen.
€). Aus den Investitionskosten in die Bestandsobjekte
resultierten Zugänge von 42,2 Mio. € und aus der Bewertung
des Immobilienbestands Aufwertungen in Höhe von
11,8 Mio. €.
Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen erhöhten sich ins-
besondere im Zusammenhang mit Bewertungsgewinnen
um 3,6 Mio. € auf 105,2 Mio. €.
60
Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht
EPRA Net Tangible Assets
in Mio € / in € je Aktie
Net Tangible Assets nach EPRA
2.374,4 2.335,9 2.414,4 2.198,0 2.154,6
Die Net Tangible Assets (NTA) zum 31. Dezember 2025
lagen bei 2.154,6 Mio. € gegenüber 2.198,0 Mio. € im
Vorjahr. Aufgrund des gesunkenen Eigenkapitals, maß-
geblich bedingt durch die Dividendenausschüttung
des Geschäftsjahres 2025, sanken die NTA je Aktie um
0,57 € von 29,02 € auf 28,45 € je Aktie (-2,0 %).
38,43
37,81
31,58
29,02
28,45
2021
2022
2023
2024
2025
61,8
61,8
76,5
75,7
75,7
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio.
EPRA NTA
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Eigenkapital
1.901.467
25,10
1.884.540
24,88
Negativer Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹
0
0,00
3.128
0,04
Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente
1.901.467
25,10
1.887.668
24,92
Latente Steuern auf Investment Properties und de-
rivative Finanzinstrumente¹
304.900
4,03
362.055
4,78
Immaterielle Vermögenswerte
-27
0,00
-12
0,00
Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter
Steuern
-51.719
-0,68
-51.719
-0,68
EPRA NTA
2.154.621
28,45
2.197.992
29,02
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum
Bilanzstichtag
75.743.854
75.743.854
¹
Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
61
Deutsche EuroShop . GB 2025
Nachtragsbericht
Mit Vertrag vom 18. Februar 2026 wurde das Darlehen der
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss-
Árkád Pécs bis 2031 verlängert. Darüber hinaus wurde die
erstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von
Finanzierung des Olympia Brno mit Vertrag vom 6. März
wesentlicher Bedeutung eingetreten.
2026 bis 2031 verlängert.
Prognosebericht
Erwartete Entwicklung der Rahmen-
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinssätze
bedingungen
auf ihrer ersten Sitzung des Jahres 2026 im Februar
unverändert gelassen. Nach der letzten Zinssenkung im
Nach mehreren Jahren mit einer teils rückläufigen, teils
März 2025 blieben die Zinssätze damit zum fünften Mal in
stagnierenden Wirtschaftsleistung zeichnet sich laut
Folge unverändert. Die aktuelle Beurteilung der EZB würde
Jahreswirtschaftsbericht 2026 des Bundesministeriums
erneut bestätigen, dass sich die Inflation auf mittlere Sicht
für Wirtschaft und Energie zum Jahreswechsel 2025/2026
bei dem Zielwert von 2 % stabilisieren dürfte. Die Wirt-
eine schrittweise Erholung ab. Bestimmend für die Lage
schaft zeige sich in einem schwierigen globalen Umfeld
der deutschen Wirtschaft und die anhaltende Wachstums-
nach wie vor robust. Die niedrige Arbeitslosigkeit, solide
und Investitionsschwäche wären weiterhin strukturelle
Bilanzen im privaten Sektor, die allmähliche Umsetzung
Faktoren, wie Regulierungsdichte und Bürokratie, der
der Pläne für öffentliche Ausgaben für Verteidigung und
Investitionsstau bei Infrastruktur und Digitalisierung, das
Infrastruktur sowie die stützenden Auswirkungen der ver-
rückläufige Erwerbspersonenpotenzial aufgrund des
gangenen Leitzinssenkungen würden das Wachstum för-
demografischen Wandels, die im internationalen Vergleich
dern. Zugleich sei der Ausblick nach wie vor von Unsicher-
hohen Energiekosten sowie hohe Abgaben und Steuern.
heit geprägt, was insbesondere auf anhaltende globale
Auch befindet sich die Weltwirtschaft in einem tief-
handelspolitische Unsicherheiten und geopolitische Span-
greifenden Wandel. Geopolitische und geoökonomische
nungen zurückzuführen sei.
Spannungen, Protektionismus und die strategische Nut-
zung von Ressourcen als machtpolitisches Instrument
Auf dem Investmentmarkt erwartet JLL für 2026 ein
gewinnen seit Jahren zunehmend an Bedeutung, während
Anziehen des Investmentgeschehens, gerade vor dem
multilaterale Institutionen und Regelwerke zunehmend
Hintergrund einer sich verbessernden Konjunktur und
herausgefordert werden. Hiervon ist die tief in inter-
damit einer stärkeren Nachfrage auf den Vermietungs-
nationale Wertschöpfungsketten integrierte deutsche Wirt-
märkten. Eine steigende Risikobereitschaft seitens der
schaft besonders betroffen.
Investoren wird laut JLL nur in Ausnahmefällen zu sehen
sein, gleichzeitig würde das Interesse an alternativen
Die Bundesregierung geht daher für das Jahr 2026 von
Anlagen wie Infrastruktur und Rechenzentren wachsen.
einem realen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP)
Auf Jahressicht 2026 prognostiziert JLL ein Transaktions-
in Höhe von 1,0 % aus. Die Investitionen des Bundes wür-
volumen von bis zu 40 Mrd. €.
den im Vergleich zum Soll 2025 um 11,3 % auf insgesamt
rund 128,7 Mrd. € ansteigen. Hiermit könne eine Ver-
Der Einzelhandel würde nach Ansicht des Handelsver-
besserung der gesamtwirtschaftlichen Rahmen-
bands Deutschland (HDE) im Jahr 2026 vor einem heraus-
bedingungen für alle Wirtschaftsakteure erreicht werden.
fordernden Jahr stehen. Einzelhandelsumsätze prognos-
Bei den Verbraucherpreisen erwartet die Bundesregierung
tiziert der HDE auf 697 Mrd. €, was ein Umsatzplus von 2 %
eine Zunahme von 2,1 %, knapp oberhalb der Zielmarke
bedeuten würde. Für den Onlinehandel prognostiziert der
von 2,0 %.
Verband ein nominales Umsatzplus von 4,4 % % (real:
3,5 %). Die Rahmenbedingungen für den Konsum und den
62
Zusammengefasster Lagebericht . Prognosebericht
Umsatz 2026
Einzelhandel würden auch im Jahr 2026 schwierig bleiben.
Um die Lage für die Handelsunternehmen zu verbessern,
fordert der HDE die Politik auf, Kostentreiber wie die hohen
Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2025 von 270,4 Mio.
Energiepreise abzusenken. Aber auch die Gewerkschaft
€ lagen leicht unter dem Vorjahr. Während sich die Umsatz-
ver.di sieht der Verband in der im April 2026 anstehenden
erlöse aus Mindestmieteinnahmen (Anteil am Gesamt-
Tarifrunde in der Verantwortung und warnt deshalb vor
umsatz 94,5 %), u. a. aufgrund von gestiegenen Vertrags-
weiteren Belastungen durch unverhältnismäßige Forde-
mieten, erhöht haben, waren die Umsatzmieten (Anteil am
rungen.
Gesamtumsatz 3,1 %) leicht rückläufig im Vergleich zum
Vorjahr. Erlöse aus Umlagen von Grundsteuern und Ver-
Das reale BIP-Wachstum Tschechiens wird sich gemäß
sicherungsaufwendungen haben sich um 1,8 Mio. € ver-
Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen der Europäi-
ringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grund-
schen Kommission im Jahr 2026 voraussichtlich auf 1,9 %
steuerreform
überwiegend
gesunkenen
belaufen. Der Konsum der privaten Haushalte dürfte wäh-
Grundsteuerbelastung der Shoppingcenter. Unter der
rend des Prognosezeitraums der wichtigste Wachstums-
Annahme leicht steigender Mindestmieteinnahmen sollte
motor bleiben. Die Inflation wird für 2026 bei 2,1 % erwartet.
der Umsatz für 2026 in einer Bandbreite von 269 bis
277 Mio. € liegen.
Für 2026 wird gemäß Generaldirektion Wirtschaft und
Operative Ergebnisse für 2026
Finanzen der Europäischen Kommission eine
Beschleunigung des Wirtschaftswachstums in Polen auf
3,5 % prognostiziert. Der Beitrag des privaten Konsums
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 214,4 Mio.
dürfte weiterhin robust bleiben, jedoch aufgrund des lang-
€ war 2025 durch das leicht rückläufige NOI im Zusammen-
sameren Wachstums des verfügbaren Einkommens
hang mit gestiegenen operativen Centeraufwendungen bei
schwächer ausfallen als im Vorjahr. Die Inflationser-
planmäßig zum Vorjahr rückläufigen Umsatzerlösen
wartung für 2026 liegt bei 2,9 %.
geprägt. Für 2026 erwarten wir ein gegenüber dem
Berichtsjahr leicht steigendes EBIT zwischen 211 und
Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der
219 Mio. €.
Umsatz- und Ertragsplanung
2025 lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne
Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertrags-
Bewertungsergebnis) bei 147,8 Mio. €. Zusätzlich zu den
situation unseres Konzerns basiert auf
bereits beschriebenen Effekten auf das EBIT wirkte sich
das niedrigere Finanzergebnis aus. Für 2026 gehen wir
a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Ein-
aufgrund eines geplant höheren Zinsaufwands von einem
kaufszentren und
leicht rückläufigen Niveau des EBT (ohne Bewertungs-
ergebnis) im Vergleich zum Geschäftsjahr 2025 aus. Das
b) der Annahme, dass es unter Berücksichtigung der vor-
EBT (ohne Bewertungsergebnis) wird in einer Bandbreite
gehend dargestellten Rahmenbedingungen im Einzel-
von 134 bis 142 Mio. € erwartet.
handel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt,
in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die
bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen kann.
Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop
Konzerns für das Jahr 2026 beinhaltet keine zukünftigen
Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der
jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren sind eben-
falls nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorher-
sehbar sind.
63
Deutsche EuroShop . GB 2025
Entwicklung FFO 2026
Wir sehen der Entwicklung des Geschäftsjahres 2026 ins-
gesamt positiv entgegen und rechnen mit einer leicht posi-
Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichts-
tiven bzw. stabilen Entwicklung von Umsatz und EBIT. Für
jahr auf 147,6 Mio. € (i. Vj. 162,5 Mio. €). Der Rückgang zum
das EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO gehen
Vorjahr war maßgeblich durch höhere Zinsaufwendungen
wir aufgrund geplant höherer Zinsaufwendungen von
geprägt. Für 2026 erwarten wir aufgrund der beim EBT
einem leicht rückläufigen Niveau im Vergleich zum
beschriebenen Effekte die FFO zwischen 134 bis 142 Mio. €
Geschäftsjahr 2025 aus.
bzw. 1,77 € bis 1,87 € je Aktie1.
Umsatz
EBIT
EBT (ohne Bewertungs- Funds From Operations
in Mio. €
in Mio. €
ergebnis) in Mio. €
in Mio. €
Ziel
Ziel
Ziel
Ziel
269–
211–
134–
134–
271,4 270,4 277 216,3 214,4 219
165,2 147,8 142 162,5 147,6 142
2024 2025 2026
2024 2025 2026
2024 2025 2026
2024 2025 2026
Dividendenpolitik
Für das Geschäftsjahr 2025 hat der Vorstand gemeinsam
mit dem Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen Liquidi-
Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deutsche
tät und des operativen Ausblicks beschlossen, der Haupt-
EuroShop AG gehört es, aus der langfristigen Vermietung
versammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe
von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditätsüber-
von 1,00 € je Aktie vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält
schuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige Dividen-
sich vor, ihren Beschlussvorschlag vor oder spätestens in
den an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft
der Hauptversammlung anzupassen, falls sich dies auf-
prüft laufend Möglichkeiten, ihre Ausschüttungsfähigkeit
grund neu eingetretener Umstände für die Ausschüttung
zukünftig weiter zu erhöhen.
einer höheren Dividende als möglich und zweckmäßig
erweisen sollte.
Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den
Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre Aktionäre
auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt
jedoch in hohem Maße von den vorherrschenden wirt-
schaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzierungs-
bedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab.
1
Aktienanzahl ohne Berücksichtigung eigener Aktien
64
Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht
Risikobericht
internes Kontrollsystem, unabhängig von der Gestaltung,
Grundsätze des Risiko-
keine absolute Sicherheit dafür liefert, Fehler in unseren
managementsystems und des
Geschäftsprozessen aufzudecken.
internen Kontrollsystems1
Risikoanalyse
Die Strategie der Deutsche EuroShop AG zielt darauf ab,
das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und langfristig zu
Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der
steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen
Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend über die
anhaltend hohen Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften,
Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazu-
der die Ausschüttung einer angemessenen und nach-
gehörigen Objektgesellschaften unterrichtet. Dabei werden
haltigen Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des
quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und
Risikomanagementsystems liegt daher auf der Über-
Controllingberichte sowie einmal jährlich mittelfristige
wachung der Einhaltung der Strategie und, hierauf auf-
Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand über-
bauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken
prüft und analysiert diese Berichte, indem er u. a. folgende
und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über
Informationen zur Risikoeinschätzung heranzieht:
den Umgang mit diesen Risiken. Das Risikomanagement
1. Bestandsobjekte
gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet,
zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Über-
wachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bil-
ꢀ Entwicklung der Außenstände
den den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für
das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand ver-
ꢀ Entwicklung der Vermietungsstände
antwortlich ist. Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn
ꢀ Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den
erforderlich umgehend durch den Vorstand über identi-
fizierte Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist
Shoppingcentern
integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
ꢀ Abweichungen von geplanten Objektergebnissen
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen
Prüfungsauftrags für die Jahresabschlussprüfung, ob das
ꢀ Einhaltung der Financial Covenants aus
Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmens-
Kreditverträgen
gefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu
2. Im Bau befindliche Objekte sowie größere
erkennen.
Baumaßnahmen bei Bestandsobjekten
Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert,
bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren, welche
ꢀ Entwicklung der Vorvermietung
die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können.
ꢀ Bautenstand
Zudem umfasst der Prozess die Steuerung und Kontrolle
der identifizierten Risiken.
ꢀ Budgetstand
Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen
vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der Wirksamkeit
ꢀ Entwicklung der Financial Covenants aus
oder auf die Unangemessenheit des internen Kontroll-
Kreditverträgen und Einhaltung von
systems bzw. des Risikomanagementsystems schließen
Auszahlungsvoraussetzungen
ließen. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein
1
Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch den Abschlussprüfer geprüft.
65
Deutsche EuroShop . GB 2025
Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte
kontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die
und Veränderungen betrachtet werden, die von den
Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung beauftragten
ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen.
Mitarbeiter sowie des Vorstands. Die Überwachung des
Auch die planmäßige Auswertung von Konjunkturdaten wie
internen Kontrollsystems erfolgt durch den Aufsichtsrat.
z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzel-
handelsumsätze fließen in das Risikomanagement ein.
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem
Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend
ermöglicht durch die im Konzern festgelegten Organisati-
beobachtet.
ons-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die voll-
ständige Erfassung, Aufbereitung und Würdigung von
Risikoinventar
unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren
sachgerechte Darstellung in der Konzernrechnungslegung.
Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken
werden in einem Risikoinventar zusammengefasst und
Zur Vermeidung von Risiken aus dem Abschluss-
hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahr-
erstellungsprozess sind insbesondere IT-gestützte sowie
scheinlichkeiten unter Berücksichtigung von kompensie-
manuelle Plausibilitätsprüfungen, das Prinzip der
renden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das
Funktionstrennung sowie das „Vier-Augen-Prinzip“ imple-
Risikoinventar wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf
mentiert. Im Rahmen der Jahres- und Konzernabschluss-
aktualisiert.
prüfung wird die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenario-
vom Konzernabschlussprüfer eingeschätzt.
rechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter der
Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsent-
Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den
wicklung) verändert werden, wie sich Risikoaggregationen
Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG ein-
auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt
bezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche
diese Betrachtung eine Einschätzung, welche Risiken der
EuroShop AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglich-
Konzern tragen kann.
keit verfügt, deren Geschäfts- und Finanzpolitik zu
bestimmen.
Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über
bedeutende Risiken. Im Falle von bestandsgefährdenden
Einschätzung der
Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung.
Gesamtrisikoposition
Rechnungslegungsbezogenes
Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix
internes Kontrollsystem
dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß der Risiko-
Matrix wird auf Basis der Auswirkungen auf EBIT und FFO
Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestand-
für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen.
teil des internen Kontrollsystems, deren Überwachungs-
Für das Bewertungsrisiko werden darüber hinaus die
und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt.
bilanziellen Auswirkungen (Veränderung der Investment
Dabei sollen Regelungen und Leitlinien die Ordnungs-
Properties bzw. Bilanzsumme) betrachtet. Es erfolgt eine
mäßigkeit der internen und externen Rechnungslegung
konsolidierte Betrachtung des Schadensausmaßes. Mög-
und die Einhaltung rechtlicher Vorschriften sicherstellen
liche Einflüsse auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und
sowie Risiken aus der Rechnungslegung rechtzeitig identi-
Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der
fizieren.
Gesamtrisikoposition aufgrund anhaltender geopolitischer
Konflikte sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzel-
Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Repor-
risiken und die Gesamtrisikoposition werden laufend über-
tings erfolgen die Aggregation und Konsolidierung der
wacht und regelmäßig neu bewertet.
einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der
Informationen für die Berichterstattung im Anhang und
zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der
Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware
ConMezzo. Des Weiteren erfolgen manuelle Prozess-
66
Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht
Risiko-Matrix
Zustand der Immobilie, der Entwicklung der Kapitalmarkt-
zinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach
Shoppingcenter-Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird
Bewertungsrisiko
die Wertentwicklung von Immobilien auch von ver-
schiedenen gesamtwirtschaftlichen und regionalen Fak
-
toren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst.
Diese Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorher-
sehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die
Bewirtschaftungs-
Vermietungsrisiko
beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrs-
und Kostenrisiko
Markt- und
Finanzierungs-
Branchenrisiko
bewertung unserer Bestandsimmobilien durch
risiken
Mietausfallrisiko
unabhängige Gutachter ein, die aufgrund der Anwendungen
von IAS 40 direkte Auswirkungen auf den Bilanzansatz der
Investment Properties sowie das Bewertungsergebnis hat.
Nachhaltigkeits-
Organisationsrisiko
Steigende Kapitalmarktzinsen können sich nachteilig auf
risiken
die Bewertung des Immobilienportfolios des Deutsche
Rechtliches Risiko
IT-Risiko
EuroShop Konzerns auswirken, da die zur Berechnung des
Schadensrisiko
beizulegenden Zeitwerts des Immobilienportfolios ver-
Währungsrisiko
wendeten Abzinsungs- und Kapitalisierungszinssätze
gering: 0 –25 %
mittel: 25–50 %
hoch: >50 %
dadurch tendenziell steigen, während die für die Anteile
Eintrittswahrscheinlichkeit
an den Shoppingcentern gezahlten Marktpreise tendenziell
sinken. Steigende Zinsen wirken sich daher in der Regel
Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des
negativ auf den Marktwert des Immobilienportfolios des
beschriebenen Überwachungssystems geeignete Maß-
Deutsche EuroShop Konzerns aus. Die bilanzielle Ver-
nahmen getroffen, um bestandsgefährdende Ent-
änderung aus der Verkehrsbewertung kann sich auf die
wicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen ent-
Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierun-
gegenzuwirken.
gen (beispielsweise Einhaltung von Verschuldungskenn-
zahlen) sowie auf die Konditionen von Neu- und Anschluss-
Der Vorstand hat – wie in den Vorjahren – zur Beurteilung,
finanzierungen auswirken, da sinkende Verkehrswerte zu
in welchem Maße der Konzern einzelne Risiken bzw. das
einem Anstieg der Verschuldungskennzahlen führen.
Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen
kann, Simulationen anhand einer konsolidierten Liquidi-
Durch die Beauftragung von externen unabhängigen und
tätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach
branchenerfahrenen Gutachtern sowie durch die kritische
keine Risiken oder Risikoaggregationen bekannt, die den
Würdigung der Gutachten durch die Gesellschaft wird das
Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns
Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im Rahmen
gefährden würden. Auch sieht der Vorstand den Konzern
der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die
hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chan-
Gesellschaft weitere Maßnahmen getroffen, um das
cen nutzen zu können, ohne dabei unvertretbare Risiken
Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei
eingehen zu müssen.
ein professionelles Center-, Kosten- und Vermietungs-
management der Einkaufszentren. Dieses wird durch die
Auswahl geeigneter Asset Manager sichergestellt. Derzeit
Darstellung wesentlicher
werden alle Shoppingcenter durch die ECE Marketplaces
Einzelrisiken
GmbH & Co. KG, Hamburg, als europäischer Marktführer
im Bereich des Managements von Shoppingcentern
betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt
Bewertungsrisiko
dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten
Allgemeinzustand gehalten werden.
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen
nach dem Ertragswert, der seinerseits insbesondere von
Die in die Bewertung des Immobilienportfolios ein-
Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den
fließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze,
Bewirtschaftungskosten und den Investitionsbedarfen,
Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachver-
dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen
mietungszeiten, sind mit Unsicherheit behaftet. Geo-
67
Deutsche EuroShop . GB 2025
politische Konflikte, politische Unwägbarkeiten sowie
genutztes Center innerhalb der Hamburger HafenCity, das
Rezessionsängste können zu einer erhöhten Unsicherheit
zu Beginn des zweiten Quartals 2025 eröffnet wurde. Aktu-
über die weitere wirtschaftliche Entwicklung führen. Stei-
ell ergeben sich daraus keine wesentlichen Effekte auf
gende Inflationsraten sowie ein höheres Zinsniveau können
unsere Shoppingcenter in Hamburg und Norderstedt. Ein
einen wesentlichen negativen Einfluss auf die Schätzpara-
erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wett-
meter haben. Trotz der aktuell moderaten Inflationsrate
bewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mög-
sowie des sich stabilisierenden Zinsniveaus besteht
liche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandels-
weiterhin Unsicherheit über die künftige Entwicklung,
umsätzen in den Onlinehandel und damit einhergehend
sodass wesentliche Marktwertveränderungen nicht aus-
nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären
geschlossen werden können. Eine Erhöhung des Kapitali-
Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und
sierungszinsatzes um 25 Basispunkte hätte eine Abwertung
Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger
des Immobilienbestands zum 31. Dezember 2025 um
vorteilhaften Mietvertragskonditionen, beispielsweise auf-
94,7 Mio. € zur Folge. Wir verweisen diesbezüglich darüber
grund hoher Baukostenzuschüsse, abgeschlossen werden,
hinaus auf die im Anhang dargestellten Sensitivitäten
wodurch EBIT und FFO sinken würden.
(Abschnitt „Investment Properties“ des Konzernanhangs).
Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem mög-
Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle
lichen Druck auf die Raumleistungen begegnet der statio-
Schadenshöhe des Bewertungsrisikos schätzen wir unver-
näre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der
ändert als hoch ein.
Fokussierung auf gute Einzelhandelslagen, mit Sortiments-
optimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität
Markt- und Branchenrisiken
und Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf.
Außerdem gewinnt die Verknüpfung von stationärem Han-
In Deutschland lag der Anteil der stationär getätigten Ein-
del und Onlinewelt weiter an Bedeutung. Hier sind die
käufe mit 86,5 % nahezu auf dem Niveau des Vorjahres
Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf die
(86,7 %). Es ist zu erwarten, dass der Onlinehandel
Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich
zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamt-
weit vorangekommen und erfolgreich. Die Ausrichtung auf
einzelhandelsumsatz steigern wird. Dominierend im
Omnichannel-Konzepte des Handels nimmt kontinuierlich
Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Mode,
zu. Da die Präsenz vor Ort im Rahmen der Omnichannel-
Schuhe und Unterhaltungselektronik, die insbesondere
Ausrichtig essenziell für den Erfolg des Onlinehandels ist,
auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses
bieten sich daraus Chancen für die Shoppingcenter des
allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen
Deutsche EuroShop Konzerns.
weiterhin eine große Anziehungskraft auf Kunden aus.
Steigende Besucherzahlen zeigen, dass attraktive, groß-
Die Integration von Mietern, die Dienstleistungen erbringen,
flächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende
wie Ärzte, Friseure oder behördliche Einrichtungen, aber
Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites
auch die Gastronomie, ist ein wichtiger Teil im Mietermix
Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und
der Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns, da
Shoppingerlebnis bieten können, sich im Wettbewerb
einerseits die Besucher ein entsprechendes Angebot an
weiterhin nachhaltig behaupten und als resilient erweisen.
Dienstleistungen erwarten und andererseits diese Dienst-
leistungen nur vor Ort erbracht werden können, sodass sie
Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Ver-
die Besucherfrequenz in den Shoppingcentern erhöhen.
mietungsmarkt angebotene zusätzliche Einzelhandels-
mietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung,
Der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer
Erweiterung oder Modernisierung inner- oder außerstäd-
Center wird kontinuierlich weiter gestärkt. Hierzu gehören
tischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch
neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomie-
durch die Revitalisierung von Einzelhandelslagen in den
flächen weiterhin unsere Investitionsprogramme „At-your-
Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die
Service“ und „Mall Beautification“. Ziel ist es, die Aufent-
realisierbaren stationären Einzelhandelsumsätze auf ins-
halts- und Servicequalität durch gezielte Investitionen zu
gesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen
erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und
sinken. So wurde beispielsweise in Hamburg durch Uni-
Lounge-Bereichen, moderne Kids-Entertainment-Zonen,
bail-Rodamco-Westfield die großflächige Projektent-
eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder
wicklung „Überseequartier“ realisiert, ein gemischt
Parkplatzsuche mittels Touchscreen- oder Smartphone-
68
Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht
Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur
änderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss auf Flä-
Erhöhung der Centerattraktivität wird auch der Ausbau des
chennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen.
Entertainmentangebots geprüft und vorangetrieben; bei-
Weiterer Einfluss geht von Insolvenzen im Einzelhandel
spielsweise wurde 2024 ein Trampolinpark-Konzept in
aus. Die Zahl der Firmeninsolvenzen ist laut Statistischem
unserem Rhein-Neckar-Zentrum erfolgreich umgesetzt
Bundesamt in Deutschland im Zeitraum Januar bis Novem-
und in dessen Nachbarschaft entstanden weitere attraktive
ber 2025 um 10,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum
Angebote im Bereich Entertainment sowie Gastronomie.
gestiegen und wird für 2026 auf weiterhin hohem Niveau
Im Main-Taunus-Zentrum wurde der „Food Garden“ im
erwartet. Das Risiko besteht somit darin, dass Flächen
zweiten Quartal 2025 eröffnet, der das kulinarische
nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu
Angebot des Centers deutlich erweitert und die Besucher-
weniger vorteilhaften Konditionen, beispielsweise hinsicht-
frequenz erhöht hat. Solche und andere Investitionen ver-
lich Mietvertragslaufzeiten, Nebenkostenumlagen oder
bessern zudem die überregionale Anziehungskraft der
erforderlichen Baukostenzuschüssen, vermietet werden
Standorte. Der Abschluss möglichst langfristiger Verträge
können. Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmiet-
mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente
beteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote
vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchen-
kommen. Darüber hinaus kann sich der für die Ver-
risiken.
handlungen im Rahmen der Neuvermietung notwendige
Zeitraum länger als in der Planung angenommen
Unsicherheiten aufgrund geopolitischer Konflikte, steigen-
erstrecken.
der Inflationsraten oder eines erhöhten Zinsniveaus kön-
nen einen direkten negativen Einfluss auf den privaten
In der Folge würden die Einnahmen sowie das EBIT gerin-
Konsum haben. Darüber hinaus können hohe Energie-
ger ausfallen als kalkuliert und eventuell aufgrund des
preise für den Einzelhandel zu einer massiven Belastung
verringerten FFO Ausschüttungsreduzierungen nötig wer-
werden, wenn diese nicht vollständig an die Kunden weiter-
den. Zudem können geringere Mieteinnahmen Einfluss auf
gegeben werden können. Kostensteigerungen sowie even-
die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzie-
tuelle Energieengpässe können zu Lieferschwierigkeiten
rungen sowie die Konditionen von Neu- und Anschluss-
bei den Herstellern führen und damit den Umsatz unserer
finanzierungen haben. Sofern die Mieteinnahmen für eine
Mieter nachhaltig belasten.
Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins-
und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Ver-
Wir stufen die Schadenshöhe weiterhin als mittel ein, wäh-
lust des gesamten Objekts führen.
rend die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist.
Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Risiko
Vermietungsrisiko
durch Übertragung des Vermietungsmanagements an pro-
fessionelle und marktstarke Asset Manager, aktuell die ECE
Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells des Deutsche
Marketplaces, sowie durch eine intensive Markt-
EuroShop Konzerns hängt im Besonderen von der Ver-
beobachtung mit einem laufenden und frühzeitigen Moni-
mietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung sta-
toring anstehender regulärer oder potenziell zu
biler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer geringen
erwartender außerplanmäßiger Vermietungen. Darüber
Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen
hinaus schließt der Deutsche EuroShop Konzern, soweit
Vermietung von Einzelhandelsflächen ist der Deutsche
marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und lang-
EuroShop Konzern im Vergleich zu Unternehmensgruppen
fristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenver-
anderer Branchen nicht in dem Maße direkt von der kurz-
einbarungen ab.
fristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist,
insbesondere vor dem Hintergrund der stärkeren Kon-
Zinsen und Energiekosten beeinflussen die Flächennach-
junkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszu-
frage, Miethöhen und die Vertragskonditionen der
schließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen
anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Die Dauer für
Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft des
eine Flächenneuvermietung hat sich zusätzlich im Ver-
Deutsche EuroShop Konzerns haben könnte.
gleich zu Vorjahren verlängert. Eine längere Nachver-
mietungszeit kann sich auch negativ auf die Bewertung
Unsicherheit aufgrund unklarer politischer Verhältnisse,
auswirken.
konjunkturelle Schwankungen sowie das globale Wirt-
schaftswachstum haben neben den strukturellen Ver-
69
Deutsche EuroShop . GB 2025
Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko
Aufgrund weiterhin herausfordernder wirtschaftlicher und
konjunktureller Rahmenbedingungen bleiben Insolvenz-
und Nachvermietungsrisiken auch in der Folge signifikant.
Ausgaben für Investitionsprojekte oder Instandhaltungs-
Wir bewerten die Schadenshöhe weiterhin als mittel, wäh-
maßnahmen können höher ausfallen als auf Basis von
rend die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist.
Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich
Abweichungen durch externe Schäden, eine unzutreffende
Mietausfallrisiko
Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw.
zu spät entdeckte Mängel ergeben. Risiken aus Kosten-
Zum Ende des Geschäftsjahres 2025 hat die Anzahl von
überschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und
Firmeninsolvenzen deutlich zugenommen. Aufgrund von
Instandhaltungsmaßnahmen werden dadurch reduziert,
Insolvenzen oder aufgrund sich verschlechternder Per-
dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren
formance und Bonität von Mietern, gegebenenfalls aus-
Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation
gelöst durch schwere externe politische oder kon-
berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere
junkturelle Schocks, kann es zu Mietausfällen und weiteren
Bauaufträge in der Regel an bonitätsstarke Generalunter-
finanziellen Belastungen kommen. Das Risiko des Miet-
nehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird
ausfalls beinhaltet neben der vollständigen Miete die
durch die von uns beauftragten Unternehmen ein profes-
umlagefähigen Nebenkosten sowie etwaige Rechtsverfol-
sionelles Projektmanagement gewährleistet. Kostenüber-
gungs- und Rückbaukosten, sodass sich eine Belastung
schreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht
des EBITs ergeben würde. Mietausfälle können darüber
gänzlich vermieden werden.
hinaus Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen
haben. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern,
Langfristig steigende Energiepreise, höhere CO2-Kosten
insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer
sowie strenge gesetzliche Vorgaben (z. B. CO2-Bepreisung,
Erhöhung der Leerstandsquote kommen.
Energieeffizienzanforderungen) erhöhen die Betriebs-
kosten. Grundsätzlich kann ein Großteil der Nebenkosten
Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen
an die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht
Analyse der Umsatzentwicklung und Außenstände der Mie-
unerheblicher Teil beim Vermieter, sodass sich hier Kosten-
ter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachver-
steigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die
mietungsmaßnahmen bei auftretenden Negativent-
Belastungen aus den Kostensteigerungen dazu führen,
wicklungen wird das Risiko reduziert. Zudem stellen die
dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es
Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten, die
sogar zur Beendigung von Mietverhältnissen kommt, mit
einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kom-
der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und
pensieren können.
eventuell erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil
der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen
Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei
Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung
der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten sich im
des Kostenrisikos, insbesondere aufgrund steigender
Geschäftsjahr 2025 auf 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€). Höhere
Energiepreise, werden unsere Shoppingcenter energetisch
Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr 2026 sind
überprüft und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen, wie
in Anbetracht des Strukturwandels im stationären Einzel-
beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt.
handel sowie in Abhängigkeit von der konjunkturellen Ent-
wicklung im Rahmen der derzeit schwierigen gesamtwirt-
Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Recht-
schaftlichen Rahmenbedingungen nicht auszuschließen
sprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen bei
und würden sowohl das EBIT als auch den FFO belasten.
den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer
Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter bzw. zu
Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird abweichend zum Vor-
nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen kön-
jahr, insbesondere aufgrund der allgemein deutlichen
nen. Neben dem finanziellen Schaden kann dies auch die
Zunahme von Firmeninsolvenzen als hoch eingeschätzt
Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende
(i. Vj. mittel), während die Schadenshöhe im mittleren
Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Basis aktu-
Bereich auf dem Niveau des Vorjahres bewertet wird.
eller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue
Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass
70
Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht
zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich in
Ratio, Net Secured Loan-to-Value Ratio, Interest Coverage
Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Neben-
Ratio), Reporting-Verpflichtungen sowie weitere Ver-
kosten umgelegt werden können.
pflichtungen einzuhalten. Die Nichteinhaltung dieser Ver-
pflichtungen kann zu Kündigungsrechten und Zahlungs-
Steigende Bewirtschaftungskosten würden zu einer
verpflichtungen in Bezug auf die Unternehmensanleihe
Belastung des EBIT und in der Folge zu einem geringeren
führen. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Rege
-
FFO führen, was das Ausschüttungspotenzial reduzieren
lungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesell-
würde.
schaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähig-
keit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur
Wir bewerten die Schadenshöhe abweichend zum Vorjahr
Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote,
als mittel (i. Vj.: gering), während die Eintrittswahrschein-
zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis von Darlehen
lichkeit weiterhin im mittleren Bereich liegt.
zu Marktwerten (LTV). Diese Auflagen, die regelmäßig über-
prüft werden, könnten die Fähigkeit des Deutsche EuroShop
Finanzierungsrisiken
Konzerns einschränken, seine zukünftigen Betriebs- und
Kapitalbedürfnisse zu finanzieren und Akquisitionen und
Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzern-
andere Geschäftsaktivitäten zu verfolgen. Die Fähigkeit,
finanzierungen überwiegend langfristige Kreditverträge
diese Auflagen zu erfüllen, hängt von einer Reihe von Fak-
sowie eine langfristige Unternehmensanleihe mit jeweils
toren ab, von denen einige außerhalb der Kontrolle des
fixen Zinsvereinbarungen. Anschlussfinanzierungen wer-
Konzerns liegen können, wie z. B. eine Verschlechterung
den aktuell für zwei Shoppingcenter verhandelt. Darüber
der Branchen- und Immobilienmärkte oder eine
hinaus stehen unmittelbar keine Neu- und Anschluss-
Abweichung von den Annahmen in der Langzeitplanung
finanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2027).
und in der Prognose. Die Nichteinhaltung einer Finanzver-
einbarung könnte schwerwiegende Folgen für den Deut-
Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zins-
sche EuroShop Konzern haben. Sollten Tochterunter-
änderungen angemessen reagieren zu können. Das Finan-
nehmen der Deutsche EuroShop AG gegen finanzielle oder
zierungsrisiko wird durch den Abschluss langfristiger Ins-
andere einschränkende Vereinbarungen verstoßen, könn-
trumente mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen von in
ten Kreditgeber unter bestimmten Umständen eine
der Regel fünf bis zehn Jahren und festen Zinssätzen redu-
Sondertilgung eines bestimmten Prozentsatzes des Dar-
ziert. Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volks-
lehensbetrags verlangen, Barabzüge vornehmen oder die
wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen
jeweilige Finanzierung vorzeitig kündigen.
bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorher-
sehbar. Die zunehmende Volatilität der Kapitalmärkte, ins-
Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen
besondere durch geopolitische Spannungen und Konflikte
indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen auf den
beeinflusst, wirkt sich dabei grundsätzlich risikoerhöhend
Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien
aus. Es ist nicht auszuschließen, dass Anschluss-
sowie eine deutliche Verschärfung des Online-Wettbewerbs
finanzierungen von Darlehen oder Unternehmensanleihen
oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanz-
nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden
sektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabe-
können. Dies hätte einen negativen Effekt auf den FFO.
praxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen,
Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauf-
Für zukünftige Refinanzierungen zu angemessenen Kon-
lagen deutlich verschlechtert oder die Ausgabe von
ditionen, insbesondere im Hinblick auf unbesicherte Unter-
Anleihen und alternativen Finanzierungsinstrumenten
nehmensanleihen, ist für die Deutsche EuroShop der Erhalt
erschwert wird. Auch könnten Insolvenzen von Immobilien-
eines Investment Grade Ratings von wesentlicher
gesellschaften das Vertrauen in den Immobiliensektor und
Bedeutung. Verschlechterungen des Ratings könnten sich
damit die Kreditvergabepraxis der Banken und den Kapital-
negativ auf die Konditionen von Refinanzierungen von aus-
markt negativ beeinflussen. Dies hätte eine negative Aus-
laufenden Unternehmensanleihen auswirken, was wiede-
wirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft
rum negative Auswirkungen auf den FFO zur Folge hätte.
sowie auf den FFO. In Extremsituationen könnte es zu einer
Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch
Im Zusammenhang mit der Unternehmensanleihe hat der
ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Ver-
Deutsche EuroShop Konzern Verpflichtungen, bestimmte
schlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesell-
Finanzkennzahlen (Financial Covenants: Net Loan-to-Value
71
Deutsche EuroShop . GB 2025
schaften oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik
tätigen muss. Die Shoppingcenter des Deutsche EuroShop
Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschluss-
Konzerns sind mit Gold bzw. in einem Fall Platin durch die
finanzierung bereit sind.
Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen („DGNB“)
zertifiziert. Anpassungen der Kriterien der DGNB können
Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem
für zukünftige Rezertifizierungen zusätzliche Investitionen
Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kre-
und Verbesserungen der Shoppingcenter erfordern. Der
ditverträge einerseits sowie der Nutzung des Kapital-
Deutsche EuroShop Konzern könnte daher erheblichen
marktes andererseits, die Vermeidung einer zeitlichen
Investitions- und Modernisierungskosten ausgesetzt sein.
Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie ein solides
Unternehmensrating und die Einhaltung angemessener
Die Nachfrage nach Immobilien mit erhöhten ESG-Stan-
Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält der Kon-
dards könnte weiter steigen und die Finanzierung oder
zern in seinen Zielmärkten zu einer Vielzahl von Invest-
Veräußerung von Immobilien in Zukunft erschweren. Die
ment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken sowie Kapital-
Nichteinhaltung von ESG-Maßnahmen und/oder neuen
marktinvestoren langfristige Geschäftsbeziehungen, die
Energieeffizienzstandards oder ein Versäumnis des Deut-
einen bestmöglichen Finanzierungszugang ermöglichen.
sche EuroShop Konzerns, seine ESG-Strategie anderweitig
umzusetzen, könnte dem Deutsche EuroShop Konzern
Die Eintrittswahrscheinlichkeit hat sich im Zusammenhang
einen Reputationsschaden zufügen. Darüber hinaus könnte
mit der zunehmenden Volatilität der Kapitalmärkte auf mit-
eine geringere Nachfrage von Banken und Investoren, die
tel erhöht (Vj. gering). Die Schadenshöhe des Risikos wird
zunehmend nach ESG-konformen Vermögenswerten
aufgrund des gestiegenen Volumens von Finanzverbind-
suchen, den Deutsche EuroShop Konzern daran hindern,
lichkeiten und des in diesem Zuge gestiegenen LTV
Shoppingcenter zu finanzieren oder zu veräußern, die die-
abweichend zum Vorjahr mit mittel bewertet (Vj. gering).
sen Standards nicht entsprechen, oder solche Finanzie-
rungen oder Veräußerungen nur mit potenziell erheblichen
Nachhaltigkeitsrisiken
Zugeständnissen ermöglichen. Steigende Erwartungen von
Mietern, Investoren und Besuchern hinsichtlich Klima- und
Deutschland hat sich mit dem Klimaschutzprogramm 2030
Energieleistungen sowie verändertes Verhalten aufgrund
verpflichtet, ehrgeizige Klimaziele zu erreichen. Das Klima-
klimabezogener Sensibilisierung können die Attraktivität
schutzgesetz ist mit den gesetzlich verbindlichen nationa-
einzelner Standorte beeinflussen.
len Klimazielen der Kern der deutschen Klimapolitik. Bis
2045 soll Deutschland treibhausgasneutral sein.
Durch die frühzeitige Analyse und Planung der Umsetzung
Abweichend davon wird Hamburg nach dem Volksent-
entsprechender Maßnahmen in unseren Shoppingcenter-
scheid im Oktober 2025 Klimaneutralität bis 2040 gesetz-
immobilien sowie durch die Unterstützung durch quali-
lich festschreiben, was für unsere Shoppingcenter in Har-
fizierte Asset Manager und Berater soll sichergestellt wer-
burg und Billstedt relevant sein wird. Die Immobilienbranche
den, dass die Anforderungen und Maßnahmen rechtzeitig
ist ein großer Energieverbraucher und da fast 40 % der
und im richtigen Umfang effizient erfolgen. Die ent-
globalen Kohlendioxidemissionen durch den Bau und
sprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rah-
Betrieb von Gebäuden verursacht werden, sind Eigentümer
men der Instandhaltungszyklen für die Center individuell
von Gewerbeimmobilien mit erheblichen Risiken durch den
geprüft, bewertet und die Investitionsbedarfe in die lang-
Klimawandel und potenziellen zukünftigen Kosten für die
fristigen Planungen für die Center einbezogen. Hierdurch
Reduzierung von Kohlendioxidemissionen und anderen
wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiter-
damit verbundenen Umweltauswirkungen konfrontiert.
entwicklung der Immobilien unter – soweit vorhanden –
Zehn Shoppingcenter aus dem Portfolio des Deutsche
Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht. Die erfolg-
EuroShop Konzerns wurden vor der Jahrtausendwende
reiche Rezertifizierung der Shoppingcenter durch die
errichtet, elf danach. Die älteren Shoppingcenter (der
DGNB sowie die Platzierung des ersten Green Bond im Juni
Altersmedian lag Ende 2025 bei 24 Jahren) wurden zwar
des Berichtsjahres, im Zusammenhang mit dem veröffent-
größtenteils saniert und seitdem renoviert, es werden
lichten Green Finance Framework, zeigen den Erfolg der
jedoch weitere Investitionen nötig werden, um beispiels-
kontinuierlichen Umsetzung entsprechender Maßnahmen
weise restriktivere Energieeffizienzstandards zu erfüllen.
im Deutsche EuroShop Konzern. Darüber hinaus hat der
Zur Erreichung dieses Ziels erforderliche Maßnahmen kön-
Deutsche EuroShop Konzern die Nachhaltigkeitsstrategie
nen dazu führen, dass der Deutsche EuroShop Konzern
weiter gestärkt und in diesem Rahmen ESG-Policys ein-
weitere erhebliche Investitionen in seine Shoppingcenter
72
Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht
geführt, die einen klaren, strukturierten Rahmen für ver-
ordnungsgemäß gekündigt werden) und überwiegend eine
antwortungsvolle Unternehmensführung und nachhaltiges
Kündigungsklausel aus wichtigem Grund, falls das
Wirtschaften schaffen.
Shoppingcenter an einen Dritten verkauft wird.
Regulierungen und Anforderungen an die externe Bericht-
Im Falle der Kündigung aller oder eines wesentlichen Teils
erstattung im Zusammenhang mit der EU-Klima-Taxono-
dieser Verträge durch ECE Marketplaces wäre der Deut-
mie haben in den Vorjahren deutlich zugenommen. Diese
sche EuroShop Konzern gezwungen, entweder die Funk-
Anforderungen bedingen zusätzliche Anforderungen an
tionen des Asset Managements zu internalisieren und
das interne Kontrollsystem sowie die Governance und das
eigene Ressourcen aufzubauen, was voraussichtlich zu
Monitoring sowie für die erforderliche externe Bericht-
höheren Kosten führen würde, oder innerhalb eines relativ
erstattung. Im Dezember des Berichtsjahres wurde auf
kurzen Zeitraums und zu potenziell ungünstigeren
EU-Ebene eine Einigung bezüglich des Omnibus-I-Pakets
Bedingungen Verträge mit anderen Dienstleistern hinsicht-
erzielt, mit dem Nachhaltigkeitspflichten für Unternehmen
lich des Centermanagements und weiterer durch die ECE
reduziert werden sollen. Der Deutsche EuroShop Konzern
erbrachter Leistungen abzuschließen.
fällt dadurch aufgrund der Schwellenwerte aus dem
Anwenderkreis der Corporate Sustainability Reporting
Mit Blick auf die geringe Mitarbeiterzahl der Deutsche
Directive (CSRD) heraus.
EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen
Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von
Im Kontext der erfolgreichen Schritte im Rahmen der
Leistungsträgern würde zu einem Verlust von Know-how
Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie des Deutsche
führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer
EuroShop Konzerns sowie des Wegfalls der umfangreichen
Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft temporär beein-
Berichtspflichten der CSRD bewerten wir die Eintrittswahr-
trächtigen. Aufgrund des weiter zunehmenden Fachkräfte-
scheinlichkeit abweichend zum Vorjahr als gering, wäh-
mangels steigt das Risiko, in angemessener Zeit Ersatz zu
rend die bilanzielle Schadenshöhe unverändert als gering
rekrutieren. Darüber hinaus ergeben sich insbesondere
eingeschätzt wird.
aufgrund steigender Komplexität von marktseitigen The
-
men erhöhte Anforderungen für neue Mitarbeiter, was die
Organisationsrisiko
Ersatzrekrutierung zunehmend erschwert. Durch Ver-
tretungsregelungen und die Dokumentation von wesent-
Aufgrund der schlanken Organisationsstruktur mit einem
lichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen
Vorstand und sieben Mitarbeitern ist der Deutsche
so weit wie möglich reduziert.
EuroShop Konzern einerseits maßgeblich auf externe
Dienstleister angewiesen und andererseits kurzfristig
Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird aufgrund des
abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen.
zunehmenden Fachkräftemangels sowie der steigenden
Komplexität abweichend zum Vorjahr als mittel bewertet,
Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält Vertrags-
während die bilanzielle Schadenshöhe unverändert als
beziehungen mit Dienstleistern wie Centermanagement-
gering eingeschätzt wird.
Gesellschaften im Rahmen des gewöhnlichen Geschäfts-
Währungsrisiko
betriebs. Das gesamte Centermanagement ist an die ECE
Marketplaces ausgelagert. Die Dienstleistungen der ECE
Marketplaces werden im Rahmen von Dienstleistungsver-
Die Aktivitäten des Deutsche EuroShop Konzerns finden
trägen mit der jeweiligen Objektgesellschaft für jedes
ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen
Shoppingcenter auf unabhängiger Basis erbracht. ECE
Union statt. Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich
Marketplaces ist im Rahmen dieser Verträge u. a. mit der
bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese
Durchführung des Centermanagements beauftragt, das die
Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine
Vermietung auf der Grundlage standardisierter Verträge
Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und
umfasst, darüber hinaus Instandhaltung, Buchhaltung, Ver-
insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind.
trags- und Rechtsangelegenheiten sowie technische Pla-
Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von
nung und Architekturangelegenheiten vorsieht. In der
Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weit-
Regel haben diese Centermanagement-Verträge eine Lauf-
gehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter
zeit von zehn bis 15 Jahren (mit automatischer Ver-
durch einen nachhaltigen Kursverfall des ungarischen
längerung um zwei bis fünf Jahre, sofern sie nicht
73
Deutsche EuroShop . GB 2025
Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone
Grunderwerbsteuergesetzes sowie der diesbezüglichen
nicht mehr in der Lage sein könnten, die dann deutlich
Verwaltungsauffassung nachträglich Steuerpflichten im
höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen.
Rahmen von Share Deals auslösen. In Pandemielagen oder
anderen Krisensituationen besteht das Risiko, dass Gesetz-
Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle
geber in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzes-
Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein.
änderungen vornehmen, die beispielsweise Mietern
temporäre Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungs-
Schadensrisiko
verpflichtungen in behördlich angeordneten und pande-
miebedingten Geschäftsschließungszeiträumen erlaubten.
Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder
teilweisen Zerstörung durch externe Einflussfaktoren (z. B.
Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt,
Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es kön-
die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertrags-
nen Kosten durch die Instandsetzung und Mietausfälle ent-
lage haben könnten.
stehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Ver-
sicherungen weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch
Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle
denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden
Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein.
hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser
IT-Risiko
Versicherungsschutz bei sich verändernden Bedingungen
am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht
aufrechterhalten werden kann bzw. ein hinreichender Ver-
Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG
sicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darü-
basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die
ber hinaus können Versicherer ihre Leistungen verweigern
Wartung und Pflege des Systems erfolgen durch ein
oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Ver-
externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter und das
sicherers zu möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltend-
externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detail-
machung von Versicherungsschäden führen.
lierte Zugriffsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für
ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept
Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätz-
und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hin-
lich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und Einbruch-
sichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen
schutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv
Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebs-
gesichert.
relevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung
und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle
Ein weiteres Risiko stellen zunehmende Extremwetter-
eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem Sys-
ereignisse, wie beispielsweise extreme Stürme, Fluten,
tem sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.
Hitze- oder Trockenperioden, dar, die zu Schäden an
Gebäuden, Betriebsunterbrechungen oder erhöhtem
Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle
Instandhaltungsaufwand führen können und sich damit
Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein.
sowohl auf unsere Mieter sowie deren Kunden, aber ins-
besondere auch auf die Shoppingcenterimmobilien aus-
wirken können. Dem Risiko möglicher Auswirkungen, wie
Schäden, wird durch entsprechenden Versicherungsschutz
sowie vorbereitende Maßnahmen begegnet.
Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle
Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein.
Rechtliches Risiko
Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der
Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauf-
fassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit
ändern können. Beispielsweise können Änderungen des
74
Zusammengefasster Lagebericht . Chancenbericht
Chancenbericht
Der Deutsche EuroShop Konzern ist Teil eines sich dyna-
fristig zu steigern. Darüber hinaus kann ein weiteres
misch und strukturell wandelnden Einzelhandelsmarktes.
externes Wachstum den Diversifikationseffekt im
Während der stationäre Einzelhandel sich den Heraus-
Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen
forderungen des wachsenden Onlinehandels stellt und
Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und
viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen
Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken
werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der
und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die
On- und Offline-Handelswelt weiter. Bereits vor der Pan-
Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft opportu-
demie war ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler
nistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können.
zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw. sich durch
Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre
Darüber hinaus können sich Chancen aus einem besseren
Einzelhandelsketten und deren Filialnetz verschaffen. Hin-
Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt
ter dieser Entwicklung steht die Erwartungshaltung von
sowie aus attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten ins-
Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline
besondere in einem Marktumfeld steigender Zinsen und
kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen,
tendenziell strengerer Kreditauflagen ergeben, die zu posi-
dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz wäh-
tiven Effekten auf EBT und FFO führen können.
rend der Schließungsphase der Pandemie in der Lage
waren, zufriedenstellende Umsätze generieren zu können,
zumal dieser Vertriebsansatz neue Möglichkeiten in den
Bereichen Kundenansprache und -service eröffnet und
damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Trans-
formation des Einzelhandels zu einem weitgehend integ-
rierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre
Einzelhandelsflächen und damit auch Shoppingcenter
weiterhin eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente
schnelle und relativ deutliche Erholung der Kunden-
frequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der
Geschäfte nach den Lockdowns belegt dies. Darüber hi-
naus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als
lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosten-
effizienten Lieferservice an.
Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erst-
klassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation
innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der
Shoppingcenter an den Onlinehandel sowie der konzeptio-
nellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis-
und Treffpunktcharakters und der zunehmenden komple-
mentären Bedeutung von Shop-Flächen für den
Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal
beschleunigten Phase der Strukturänderungen Chancen,
weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können.
Die Deutsche EuroShop AG hat Chancen, im Rahmen der
klar definierten und selektiven Investitionsstrategie durch
den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shopping-
centern zu wachsen und die Erträge der Gesellschaft lang-
75
Deutsche EuroShop . GB 2025
Bericht des Vorstands
über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen
Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die
die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt, der
Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen
folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die
getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechts-
Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu
geschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat
verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechts-
und dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unter-
geschäften und anderen Maßnahmen nach den Umständen,
lassen wurden, nicht benachteiligt worden ist.“
Übernahmerelevante Angaben
Die Aktien der Deutsche EuroShop AG werden u. a. an der
stand aus einer oder mehreren Personen; im Übrigen
Börse in Frankfurt am Main gehandelt. Sie befanden sich
bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstands-
am 31. Dezember 2025 zu 77,2 % (i. Vj. 76,4 %) im Besitz
mitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt nach §§ 179,
der Hercules BidCo GmbH, die aufgrund von Stimmbin-
133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Sat-
dungsvereinbarungen u. a. Alexander Otto zuzurechnen
zung ist der Aufsichtsrat ermächtigt, Änderungen und
sind. Im Hinblick auf die Angaben zu direkten oder
Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fas-
indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimm-
sung betreffen.
rechte überschreiten, verweisen wir auf den Anhang und
den Konzernanhang.
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023
wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Auf-
Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2025
sichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum
75.743.854 € (i. Vj. 76.464.319 €) und ist in 75.743.854 (i. Vj.
28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um
76.464.319) nennwertlose Namensaktien (Stückaktien)
insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf
eingeteilt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche
den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen
EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesell-
Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapi-
schaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustanden. Der Auf-
tal 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser
sichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des
Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt.
Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirk-
Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor-
sam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854 €,
stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien
eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Wir verweisen auch auf die
im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam-
Ausführungen im Abschnitt „13. Eigenkapital und Rück-
werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung
lagen“ im Konzernanhang. Der rechnerische Anteil einer
der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die
Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Börse zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2024 wurden
720.465 Stück eigene Aktien über die Börse zurück-
Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vor-
erworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital
stands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der Satzung
von 0,942 % am Bilanzstichtag. Im Jahr 2025 wurden keine
geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vor-
76
Zusammengefasster Lagebericht . Übernahmerelevante Angaben
weiteren eigenen Aktien erworben. Mit Wirkung zum
Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop Konzern
1. Oktober 2025 wurden 720.465 Stück eigene Aktien ein-
keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitgliedern des
gezogen und das Grundkapital entsprechend herabgesetzt.
Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines
Kontrollwechsels.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August
2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche
Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder
EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer Über-
mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuldver-
nahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG ent-
schreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente
halten, betreffen hauptsächlich die Unternehmensanleihe
im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Bar-
sowie Kreditfazilitäten bzw. Darlehensverträge. Im Über-
leistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die
nahmefall haben die jeweiligen Finanzierungsgeber
Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den
gegebenenfalls das Recht, die Instrumente zu kündigen
Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten
und fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung zu verlangen.
Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte
Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Drit-
bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in
ter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG erlangt;
einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe-
dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe
rer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen
sein.
(„Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver-
schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte
bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer-
den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen
oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die
Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung
vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der
Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023).
Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Ermächtigung
kein Gebrauch gemacht.
Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of-
Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie ab dem
Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für
zwölf Monate ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist
von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die
Gesellschaft mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen
Positionen nicht mehr eingesetzt werden.
Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche
EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert, ein
öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen
Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz (WpÜG)
abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich
angenommen wurde, eine Eingliederung in einen neuen
Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private
inklusive Delisting vollzogen wird.
Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese
Mitarbeiter in diesem Fall eine Einmalzahlung in Höhe von
drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl
der Jahre der Betriebszugehörigkeit, maximal jedoch
begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
77
Deutsche EuroShop . GB 2025
Erklärung zur
Unternehmensführung
(§ 289f, § 315d HGB)
Die gemeinsame Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB
über die Unternehmensführung und zum Corporate Gover-
nance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop AG
veröffentlicht unter: www.deutsche-euroshop.de/EZU
Berichterstattung zum
Jahresabschluss der
Deutsche EuroShop AG
Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesell-
schaft verantwortlich für die Bereiche Unternehmens-
strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung
und Kommunikation. Als Holdinggesellschaft hängt die
wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG
hauptsächlich vom Geschäftsverlauf der operativen Gesell-
schaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die
Deutsche EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risi-
ken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher
hierzu auf die Berichterstattung des Konzerns in den
Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchen-
bezogene Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und
Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“,
„Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusam-
mengefassten Lagebericht.
Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde
nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB)
– unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, wäh-
rend der Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS
aufgestellt wurde.
78
Zusammengefasster Lagebericht . Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche
EuroShop AG
Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2025
31.12.2024
±
in %
Sonstige betriebliche Erträge
977
233
744
319
Personalaufwand
-2.853
-2.399
-454
-19
Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
-9.688
-3.169
-6.519
-206
Beteiligungserträge
52.433
61.448
-9.015
-15
Finanzergebnis
-13.123
-9.330
-3.793
-41
Ergebnis vor Steuern
27.746
46.783
-19.037
-41
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
21.383
2.047
19.336
945
Jahresüberschuss
49.129
48.830
299
1
Gewinnvortrag
50.781
202.672
-151.891
Entnahmen aus Kapitalrücklagen
12.361
0
12.361
100
Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen
92.639
0
92.639
100
Bilanzgewinn
204.910
251.502
-46.592
Das Geschäftsjahr 2025 der Deutsche EuroShop AG war
Aufgrund über Plan liegender Beteiligungserträge bei
durch einen Rückgang der Beteiligungserträge, den Anstieg
gleichzeitig höheren Zinsaufwendungen im Zusammen-
der sonstigen betrieblichen Aufwendungen sowie ein
hang mit der Anpassung der Finanzierungsstruktur sowie
gesunkenes Finanzergebnis geprägt.
in diesem Zusammenhang angefallener sonstiger betrieb-
licher Aufwendungen lag das Ergebnis vor Steuern mit
Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im
27,7
Mio. € unter dem Vorjahr (46.783 T€), aber innerhalb
Vergleich zum Vorjahr um 6,5 Mio. € erhöht. Maßgeblich
der prognostizierten Bandbreite (25,0 Mio. € bis 31,0 Mio. €).
hierfür waren insbesondere Aufwendungen für Provisionen
sowie Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belaufen sich
mit der im Juni 2025 begebenen Anleihe.
auf Erträge in Höhe von 21,4 Mio. € gegenüber 2,0 Mio. €
im Vorjahr. Hiervon entfielen 22,1 Mio. € auf latente Steuern
Wesentliche Ertragskomponenten der Gesellschaft sind
(i. Vj. 4,1 Mio. €) sowie -0,7 Mio. €
auf zu zahlende Steuern
die Beteiligungserträge von 52,4 Mio. € (i. Vj. 61,4 Mio. €),
(i. Vj.
-2,0 Mio. €). Die Erträge aus latenten Steuern stehen
die um 9,0 Mio. € unter dem Vorjahr, aber oberhalb der
im Zusammehang mit dem Absinken des Körperschaft-
Prognose des Vorjahres (31 Mio. € bis 37 Mio. €) lagen. Das
steuersatzes von 15 % auf 10 %.
Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund
von geringeren Aufwendungen für Investitionen in Miet-
bereiche und Instandhaltungen besser als geplant ent-
wickelt.
Das
Finanzergebnis ist durch Zinsaufwendungen in Höhe
von 12,2 Mio. € aus der im Juni des Berichtsjahres
begebenen Anleihe belastet. Darüber hinaus wurden Wert-
berichtigungen auf die Beteiligung an der Saarpark Center
Neunkirchen GmbH & Co. KG in Höhe von 3,1 Mio. € (i. Vj.
9,3 Mio. €) erfasst.
79
Deutsche EuroShop .
GB 2025
Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
in T€
31.12.2025
31.12.2024
±
Finanzanlagen
1.152.706
1.049.221
103.485
Übriges Anlagevermögen
104
66
38
Forderungen und übrige Vermögenswerte
6.294
4.329
1.965
Kasse und Bankguthaben
263.918
33.401
230.517
Aktive Rechnungsabgrenzung
1.030
0
1.030
Aktiva
1.424.052
1.087.017
337.035
Eigenkapital
758.821
910.414
-151.593
Rückstellungen
14.875
7.013
7.862
Verbindlichkeiten
591.897
89.055
502.842
Passive latente Steuern
58.459
80.535
-22.076
Passiva
1.424.052
1.087.017
337.035
Der Anstieg der Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2025
betraf maßgeblich Zugänge aus Einlagen bei den
Beteiligungsunternehmen aus Mitteln der Anleihe, zwecks
Tilgung der Darlehen Norderstedt und Hameln sowie
anteiliger Tilgung des Darlehens Passau auf Objektgesell-
schaftsebene. Gegenläufig wirkten sich die getätigten Ent-
nahmen in Höhe der freien Liquidität aus den Beteiligungs-
gesellschaften gemindert um die anteiligen
handelsrechtlichen Jahresüberschüsse 2025 sowie die
Abschreibung auf Finanzanlagen aus.
Der höhere Bestand an liquiden Mitteln resultiert im
Wesentlichen aus der begebenen Anleihe, abzüglich der
Einlagen bei den Beteiligungsunternehmen sowie der Aus-
schüttung an die Anteilseigner.
Die auf der Hauptversammlung im Juni 2025 beschlossene
Dividende von 200,7 Mio. € reduzierte das Eigenkapital
ent-
sprechend. Gleichzeitig stieg das Fremdkapital durch die
im Juni 2025 in Höhe von 500 Mio. € begebene Anleihe. Die
Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG verringerte
sich dementsprechend auf 53,3 % (i. Vj. 83,8 %). Sie liegt
damit
weiterhin auf einem soliden Niveau.
80
Zusammengefasster Lagebericht . Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG
Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
01.01.–
01.01.–
in T€
31.12.2025
31.12.2024
Jahresüberschuss
49.129
48.830
Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen der Beteiligungsgesellschaften
84.570
250.801
Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen
3.074
9.331
Zahlungsunwirksame Aufwendungen aus Transaktionskosten
5.000
0
Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern
-22.076
-4.091
1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
119.697
304.871
Auszahlungen aus zusätzlichen Pflichteinlagen
-183.517
0
Auszahlungen aus Darlehensgewährungen
-7.612
0
2. Auszahlungen an Beteiligungsgesellschaften
-191.129
0
Ein-/Auszahlungen aus Unternehmensanleihen
493.855
0
Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen
0
-341
3. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
493.855
-341
4. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen
8.815
-2.150
5. Erwerb eigener Anteile
0
-14.800
6. Dividende für das Vorjahr
-200.721
-346.609
Liquiditätsbestand Jahresanfang
33.401
92.430
Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestands
(Zwischensumme 1.–6.)
230.517
-59.029
Liquiditätsbestand Jahresende
263.918
33.401
Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von
Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im
119,7 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr (304,9 Mio. €)
Geschäftsjahr 2025 ist aus Sicht des Vorstands als sehr
verringert. Hier wirkten sich die im Vergleich zum Vorjahr
zufriedenstellend zu beurteilen.
geringeren Ergebnisse der Beteiligungen sowie die zusätz-
Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB)
lichen Ausschüttungen von Liquidität aus den Darlehens-
erhöhungen für Passau, Magdeburg und Hamm des Vorjahres
aus. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Ren-
Das Management erwartet, dass sich die wesentlichen
dite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 758,8 Mio. €
Leistungsindikatoren wie folgt entwickeln: Beteiligungs-
von 8,4 % gegenüber 21,5 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je
erträge von 43 Mio. € bis 49 Mio. € und damit unter dem
Aktie reduzierte sich von 4,01 € auf 1,58 €.
Niveau von 2025 (52,4 Mio. €) sowie ein Ergebnis vor Steu-
ern zwischen 14 Mio. € und 20 Mio. €, welches aufgrund
Die Auszahlungen an Beteiligungsgesellschaften betreffen
der geplanten Zinsaufwendungen deutlich unter dem Wert
maßgeblich Einlagen bei den Tochterunternehmen zur voll-
von 2025 (27,7 Mio. €) liegen wird.
ständigen Tilgung der Darlehen Norderstedt und Hameln
sowie zur anteiligen Tilgung des Darlehens Passau aus Mit-
Für das Geschäftsjahr 2026 sehen wir uns trotz der geplant
teln der begebenen Anleihe.
rückläufigen Beteiligungserträge und des rückläufigen
Ergebnisses vor Steuern weiterhin sehr gut aufgestellt.
Aus der im Juni des Berichtsjahres begebenen Anleihe resul-
tierten Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von
493,9 Mio. €.
Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ver-
änderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein
Hamburg, 26. März 2026
Liquiditätsendbestand von 263,9 Mio. €.
81
Deutsche EuroShop . GB 2025
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen
künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen
Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen
getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht
eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die
Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten:
Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-).
83
Deutsche EuroShop . GB 2025
84 Konzernbilanz
86 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
87 Konzern-Gesamtergebnisrechnung
88 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
90 Konzern-Kapitalflussrechnung
91 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
91 Grundlagen des Konzernabschlusses
100 Erläuterung zur Konzernbilanz
113 Erläuterung zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
117 Segmentberichterstattung
119 SONSTIGE ANGABEN
84
Konzernabschluss . Konzernbilanz
KONZERNBILANZ
Aktiva in T€
Anhang
31.12.2025
31.12.2024
VERMÖGENSWERTE
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
7.
Sachanlagen
7.
Investment Properties
8.
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
9.
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
10.
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
11.
Liquide Mittel
12.
Kurzfristige Vermögenswerte
Summe Aktiva
85
Deutsche EuroShop . GB 2025
Passiva in T€
Anhang
31.12.2025
31.12.2024
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Eigenkapital und Rücklagen
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
Eigene Anteile
Summe Eigenkapital
13.
Langfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
Passive latente Steuern
16.
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender
Gesellschafter
17.
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
15.
Steuerverbindlichkeiten
15.
Sonstige Rückstellungen
18.
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Kurzfristige Verpflichtungen
Summe Passiva
86
Konzernabschluss . Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
KONZERN-GEWINN-
UND VERLUSTRECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2025
31.12.2024
Umsatzerlöse
19.
Grundstücksbetriebskosten
20.
Grundstücksverwaltungskosten
21.
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
10., 22.
Nettobetriebsergebnis (NOI)
Sonstige betriebliche Erträge
23.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
24.
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden
9., 25.
Zinsaufwendungen
26.
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
17.
Übrige Finanzaufwendungen
Zinserträge
Finanzergebnis
Bewertungsergebnis
27.
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
28.
Konzernergebnis
Ergebnis je Aktie (€), unverwässert
29.
Ergebnis je Aktie (€), verwässert
29.
87
Deutsche EuroShop . GB 2025
KONZERN-
GESAMTERGEBNIS-
RECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2025
31.12.2024
Konzernergebnis
Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die
Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus
Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von
Zahlungsströmen
13.
Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital
verrechnete Wertänderungen
13.
Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses
Gesamtergebnis
Anteil Konzernaktionäre
88
Konzernabschluss . Konzern-Eigenkapitalveränderungs-rechnung
KONZERN-
EIGENKAPITAL
VERÄNDERUNGS-
RECHNUNG
Anzahl Aktien
in T€
Anhang
im Umlauf Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
01.01.2024
76.455.319
Gesamtergebnis
Erwerb eigene Anteile
13.
-711.465
Dividendenauszahlungen
13.
31.12.2024
75.743.854
01.01.2025
75.743.854
Gesamtergebnis
Einziehung eigene Anteile
13.
0
Entnahmen aus Kapitalrück-
lagen
13.
Dividendenauszahlungen
13.
31.12.2025
75.743.854
89
Deutsche EuroShop . GB 2025
Andere
Gesetzliche
Gewinnrücklage
Gewinnrücklagen
Gewinnrücklage
Cashflow Hedges
Eigene Anteile
Summe
90
Konzernabschluss . Konzern-Kapitalflussrechnung
KONZERN-KAPITAL-
FLUSSRECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2025
31.12.2024
Konzernergebnis
Ertragsteuern
28.
Finanzergebnis
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte
und Sachanlagen
7., 24.
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment
Properties und sonstiges Bewertungsergebnis
27.
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen
9.
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Vermögenswerte
10., 11.
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen
18.
Veränderungen der Verbindlichkeiten
15.
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Gezahlte Zinsen
26.
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Ertragsteuern
28.
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Investitionen in Investment Properties
8.
Verkauf von Investment Properties
8.
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
14., 29.
Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten
14.
Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
15.
Erwerb eigene Aktien
13.
Auszahlungen an Kommanditisten
17.
Auszahlungen an Konzernaktionäre
13.
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Veränderungen des Finanzmittelbestands
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
12.
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
12.
KONZERNANHANG FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR
2025
Grundlagen des
Konzernabschlusses
1. Allgemeine Angaben
Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG Hamburg, Deutschland . Der Sitz der Gesell- schaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg . Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen.
Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den
Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien.
Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde
in Übereinstimmung mit den IFRS Accounting Standards
(IFRS) des International Accounting Standards Board
(IASB) einschließlich der Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS
(IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzu-
wendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es
wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezem-
ber 2025 von der EU-Kommission übernommen wurden
und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 am 26. März 2026 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet.
Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz,
der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestand- teile die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang.
Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€.
Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs.
Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen
sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. Dezember 2025, erstellt.
2. Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr
nicht verändert:
| Inland ¹ | Ausland ¹ | Gesamt | |
| VOLLKONSOLIDIERTE TOCHTERUNTERNEHMEN | |||
| Stand 01.01./31.12.2025 | 15 | 4 | 19 |
| NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE | |||
| GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN | |||
| Stand 01.01./31.12.2025 | 0 | 4 | 4 |
| NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE | |||
| ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN | |||
| Stand 01.01./31.12.2025 | 0 | 1 | 1 |
¹
Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen
Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
Deutsche EuroShop
. GB 2025
91
Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutter- unternehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie:
ꢀ Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen
ausüben kann,
ꢀ schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser
Beteiligung ausgesetzt ist und
ꢀ diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der
Höhe nach beeinflussen kann.
Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben.
Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden An- teilen
Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus- Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übri- gen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 685.721 T€ (i. Vj. 670.721 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 27.528 T€ (i. Vj. 29.401 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten (ohne Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter) summierten sich auf 220.765 T€ (i. Vj. 220.359 T€), die kurzfristigen Schuld- posten beliefen sich auf 4.085 T€ (i. Vj. 4.958 T€). Die Gesell- schaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 37.572 T€ (i. Vj. 35.845 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kom- manditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von 16.390 T€ (i. Vj. 12.791 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 8.599 T€ (i. Vj. 7.910 T€) geleistet.
Gemeinschaftsunternehmen
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert.
Assoziierte Unternehmen
Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert.
Beteiligungsunternehmen
Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizu- legenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezem- ber 2025 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen.
Anteilsbesitz
Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteiligungsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochterunter- nehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahres- abschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben.
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Ein- beziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögens- werten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge wer- den nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt.
Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at- equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung, um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert.
Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung elimi- niert.
92
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
4. Änderungen von Bilanzierungs- und Be-
wertungsmethoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen
Änderungen von Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden aufgrund neuer
Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevan-
ten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt:
| Erwarteter | Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- | |||
| Änderungen / | Anwendungs- | und Ertragslage bzw. Cashflows der | ||
| Standard | zeitpunkt (EU) | VoraussichtlicheÄnderungen | Deutsche EuroShop AG | |
| Verträge, die sich | 01.01.2026 | ꢀ | Klarstellung zur Anwendung der „own | Keine wesentlichen Auswirkungen |
| auf naturabhängigen | use exemption“ | |||
| Strom beziehen | ꢀ | Möglichkeit, Verträge über Strom aus | ||
| (Änderungen an IFRS | naturabhängigen erneuerbaren | |||
| 9 und IFRS 7) | Energiequellen unter bestimmten | |||
| Voraussetzungen als | ||||
| Sicherungsinstrument zu verwenden | ||||
| ꢀ | Zusätzliche Angabepflichten im Hinblick | |||
| auf die Auswirkungen der Verträge auf | ||||
| finanzielle Leistungsfähigkeit und | ||||
| künftigen Cashflow | ||||
| Änderungen an | 01.01.2026 | ꢀ | Änderungen der Klassifizierung | Keine wesentlichen Auswirkungen |
| der Klassifizierung | finanzieller Vermögenswerte durch das | |||
| und Bewertung von | sogenannte SPPI-Kriterium | |||
| Finanzinstrumenten | ꢀ | Definition nicht rückgriffsberechtigter | ||
| (Änderungen an IFRS | finanzieller Vermögenswerte | |||
| 9 und IFRS 7) | ꢀ | |||
| Offenlegungspflichten für | ||||
| Eigenkapitalinstrumente, die zum | ||||
| beizulegenden Zeitwert bewertet und | ||||
| als erfolgsneutral klassifiziert werden | ||||
| Jährliche Verbesse- | 01.01.2026 | ꢀ | Bilanzierung von | Keine wesentlichen Auswirkungen |
| rungen an den IFRS | Sicherungsbeziehungen durch einen | |||
| Rechnungslegungs- | Erstanwender (IFRS 1 - Erstmalige | |||
| standards (Band 11) | Anwendung der International Financial | |||
| Reporting Standards) | ||||
| ꢀ | Angabe der abgegrenzten Differenz | |||
| zwischen dem beizulegenden Zeitwert | ||||
| und dem Transaktionspreis (IFRS 7 – | ||||
| Finanzinstrumente: Angaben) | ||||
| ꢀ | Ausbuchung von | |||
| Leasingverpflichtungen durch den | ||||
| Leasingnehmer | ||||
| ꢀ | Transaktionspreis | |||
| (IFRS 9 – Finanzinstrumente) | ||||
| ꢀ | Bestimmung eines „De-facto-Agenten“ | |||
| (IFRS 10 – Konzernabschlüsse) | ||||
| ꢀ | Anschaffungskostenmethode | |||
| (IAS 7 – Kapitalflussrechnungen) | ||||
Deutsche EuroShop . GB 2025
93
| Erwarteter | Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- | ||
| Änderungen / | Anwendungs- | und Ertragslage bzw. Cashflows der | |
| Standard | zeitpunkt (EU) | VoraussichtlicheÄnderungen | Deutsche EuroShop AG |
| Darstellung und An- | 01.01.2027 | ꢀVorgaben für die Gliederung der | Nach IFRS 18 haben Gesellschaften mit einer „spezi- |
| gaben im Abschluss | Gewinn- und Verlustrechnung | fischen Hauptgeschäftstätigkeit“ besondere Regelun- | |
| (IFRS 18) | ꢀEntfall von Ausweiswahlrechten in der | gen zu beachten, die insbesondere die Zuordnung von | |
| Kapitalflussrechnung für erhaltene und | Aufwendungen und Erträgen zum operativen Bereich | ||
| gezahlte Zinsen und Dividenden | betreffen. Dazu gehören gem. IFRS 18 u. a. Unterneh- | ||
| men, die in spezifische Vermögenswerte investieren, | |||
| ꢀStartpunkt der indirekten Methode der | insbesondere „Investment Property Companies“. Da der | ||
| Kapitalflussrechnung ist zukünftig das | Deutsche EuroShop Konzern ausschließlich in Shopping- | ||
| Betriebsergebnis | centerimmobilien investiert (Investment Properties), fällt | ||
| ꢀVorgaben zu Anhangangaben bezüglich | der Deutsche EuroShop Konzern unter die Regelungen | ||
| Management-defined Performance | der „spezifischen Geschäftstätigkeiten“ des IFRS 18. | ||
| Measures | Der Deutsche EuroShop Konzern arbeitet derzeit daran, | ||
| (MPMs) sowie Aggregations- und | alle Auswirkungen der Änderungen auf die Bilanz, | ||
| Disaggregationsregeln für den Anhang | Gewinn- und Verlustrechnung, die Kapitalflussrechnung | ||
| ꢀIm Jahr der Erstanwendung sind die | sowie den Anhang des Konzerns zu ermitteln. Die zu- | ||
| Vergleichszahlen entsprechend | nächst erwarteten wesentlichen Auswirkungen auf den | ||
| anzupassen. | Konzernabschluss sind wie folgt: | ||
| ꢀGewinn- und Verlustrechnung: | |||
| ꢀ Die Erlöse aus der Vermietung der Investment | |||
| Properties werden aufgrund der spezifischen | |||
| Hauptgeschäftstätigkeit des Konzerns weiterhin | |||
| in den Umsatzerlösen ausgewiesen. | |||
| ꢀ Das Bewertungsergebnis, das die Änderungen | |||
| des beizulegenden Zeitwerts der Investment | |||
| Properties beinhaltet, wird zukünftig im operati- | |||
| ven Bereich ausgewiesen. | |||
| ꢀ Zinserträge werden zukünftig im Investitions- | |||
| bereich ausgewiesen. | |||
| ꢀ Die Ergebnisanteile der Kommanditisten (nicht | |||
| beherrschende Anteile) werden zukünftig unter- | |||
| halb der neu einzufügenden Summe „Jahres- | |||
| ergebnis“ ausgewiesen. | |||
| ꢀBilanz: Der Geschäfts- und Firmenwert wird | |||
| zukünftig als separater Posten ausgewiesen | |||
| ꢀKapitalflussrechnung: Erhaltene Zinsen und | |||
| gezahlte Zinsen werden in der | |||
| Kapitalflussrechnung jeweils den | |||
| Investitionstätigkeiten und den | |||
| Finanzierungstätigkeiten zugeordnet. | |||
| ꢀAngaben: Es werden neue Angaben hinzugefügt: | |||
| (a) Leistungskennzahlen Funds from Operations, | |||
| EPRA Earnings, EPRA Loan-to-Value, EPRA Net | |||
| Tangible Assets; | |||
| (b) bestimmte Aufwendungen nach Art, wenn die | |||
| Aufwendungen in der Gewinn- und | |||
| Verlustrechnung nach Funktionen dargestellt | |||
| werden; und | |||
| (c) eine Überleitung für jeden Posten in der | |||
| Gewinn- und Verlustrechnung zwischen den | |||
| gemäß IFRS 18 neu dargestellten Beträgen und | |||
| den zuvor gemäß IAS 1 dargestellten Beträgen. |
Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen
verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden.
Schätzungen und Annahmen
Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schät-
zungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Ver- mögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und
Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich
ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen.
Schätzungen und Annahmen werden fortlaufend überprüft
und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen in Bezug auf zukünftige Ereig- nisse.
Die Annahmen und Schätzungen, die Vermögensgegen-
stände und Schulden am stärksten beeinflussen können, betreffen die Annahmen und Schätzungen im Rahmen der Ermittlung der Verkehrswerte der Investment Properties.
94
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 auf Basis eines Discoun- ted-Cashflow (DCF)-Verfahrens. Veränderungen der Markt- werte werden entsprechend erfolgswirksam erfasst im Bewertungsergebnis und mittelbar im at-equity-Ergebnis. Sie wirken sich auf die Ertragslage der Deutsche EuroShop AG aus.
Bei der Bewertung der Investment Properties bestehen wesentliche Schätzunsicherheiten. Insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor stellen wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Proper- ties“).
Ungewisse Steuerpositionen bei laufenden und latenten Steuern unterliegen Schätzungen und Annahmen bezüg- lich des Eintritts zukünftiger Ereignisse, die Einfluss auf die Höhe der Steueraufwendungen und Steuerschulden haben können. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden in dem Maße angesetzt, wie es wahrscheinlich ist, dass zukünftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, die gegen die Verlustvorträge verrechnet werden können. Zu jedem Stichtag erfolgt eine Über- prüfung der Annahmen und Schätzungen bezüglich der Wahrscheinlichkeit zukünftig zur Verfügung stehender zu versteuernder Ergebnisse im Hinblick auf die Verrechnung mit vorhandenen Verlustvorträgen.
Darüber hinaus bestehen Annahmen und Schätzungen bei der Festlegung von Nutzungsdauern sowie bei der Bilan- zierung und Bewertung von Rückstellungen.
Wahlrechts- und Ermessensausübungen
Wahlrechts- und Ermessensausübungen, die die Beträge im Abschluss am stärksten beeinflussen können, sind fol- gende:
Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 zum Verkehrswert. Eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten hätte einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte sowie die entsprechenden Ertrags- und Auf- wandspositionen.
Die Einordnung von Beteiligungen als nach der Equity- Methode zu bewertende Beteiligung basiert auf der Beurteilung des maßgeblichen Einflusses bzw. der gemein- schaftlichen Führung und kann ermessensbehaftet sein.
Die Einordnung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden in Kategorien kann ermessensbehaftet sein.
Ermessensentscheidungen können in Bezug auf die Umsatzrealisierung nach IFRS 15 erforderlich sein, die sich auf die Höhe sowie die zeitliche Verteilung der Umsatz- erlöse auswirken können.
Die Berücksichtigung von Kündigungs- und Verlängerungs- optionen bei der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS 16 kann ermessensbehaftet sein.
Die Beurteilung von zukunftsbezogenen Informationen im Rahmen der Ermittlung von Wertberichtigungen auf For- derungen ist ermessensbehaftet.
5. Währungsumrechnung
Berichtswährung des Konzerns ist Euro (€).
Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungs- union gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Ein- heiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung auf- gestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funk- tionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unter- nehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt.
Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungs- zeitpunkts umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stich- tagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgswirk- sam berücksichtigt.
Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt:
Deutsche EuroShop . GB 2025
95
| 31.12.2025 | 31.12.2024 | |||
| Stichtags- | Durch- | Stichtags- | Durch- | |
| 1 € = | kurs | schnittskurs | kurs | schnittskurs |
| Ungarischer Forint (HUF) | 385,40 | 397,91 | 411,35 | 397,07 |
| Polnischer Zloty (PLN) | 4,23 | 4,24 | 4,27 | 4,31 |
| Tschechische Krone (CZK) | 24,25 | 24,69 | 25,19 | 24,73 |
6. Wesentliche Bilanzierungs- und Be-
wertungsmethoden
Ertrags- und Aufwandsrealisation
Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties
werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietver- trags erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt.
Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der
Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher wer- den die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazu- gehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Ver- lustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudever- sicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Auf- wendungen erfolgen über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis).
Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge
werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert.
Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inan-
spruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Ver- ursachung ergebniswirksam gebucht.
Zinserträge und Zinsaufwendungen werden perioden-
gerecht erfasst.
Bestimmung beizulegender Zeitwert
Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finan-
zielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige Überprüfung der wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren sowie Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des
beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer
Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten.
Basierend auf den in den Bewertungstechniken ver-
wendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeit- werte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair- Value-Hierarchie eingeordnet:
Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven
Märkten notierten Preisen bestimmt werden.
Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von
Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren.
Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von
Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.
Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regel-
mäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäfts- jahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2025 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwi- schen den Hierarchiestufen.
Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene
Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu
Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend
96
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver Unterschieds- betrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem bei- zulegenden Zeitwert angesetzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wert- minderungen), bilanziert.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegen- stände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen.
Wertminderungen auf immaterielle Ver-
mögenswerte und Sachanlagen
Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittel- generierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezem- ber 2025 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungs- bedarf ergeben.
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Über- prüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus bei-
zulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhalts- punkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Ver- mögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor.
Investment Properties
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungs- kostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizu- legenden Zeitwerts) bilanziert werden.
Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis aus- gewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungs- zwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzu- schreiben.
Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell auf- genommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivier- baren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten die- ser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäfts- jahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind.
Deutsche EuroShop . GB 2025
97
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Ver- mögenswerte
Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von zwölf Monaten erfolgen wird. Als höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde.
Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Ver- äußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten aus- gewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten.
Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlich- keit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasing- verbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingver- hältnisses linear abgeschrieben. Die Leasingverbindlich- keit verringert sich durch die geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils.
Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hatte der Konzern 2022 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2,0 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung ver- bundenen Bedingungen erfüllen und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022 bewilligt und ausgezahlt. Die Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe wurde im Oktober 2023 eingereicht und im Juni 2025 bewilligt.
Finanzinstrumente
Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden wer- den in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird.
Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanz- instruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird.
Forderungen und sonstige kurzfristige
Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögens- werte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste.
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Stan- dard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremd- gesellschafter von Personenhandelsgesellschaften auf- grund eines möglichen Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäfts- jahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Rege- lung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rück- zahlungsbetrag zu bilanzieren ist.
Finanzverbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten, die im Wesentlichen Bank- verbindlichkeiten und Unternehmensanleihen betreffen, werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt, unter Berücksichtigung von direkt zurechenbaren Transaktionskosten sowie Agien bzw. Dis- agien, was den Anschaffungskosten entspricht. In der Folge
98
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
werden Finanzverbindlichkeiten mit den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzins- methode bewertet und ausgewiesen.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen.
Derivative Finanzinstrumente
Zinssicherungsgeschäfte wurden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen wurden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungs- geschäfts identisch waren, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wurde regel- mäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Ver- tragsmodalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben war, wurde das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultierte aus diskontierten Cash- flows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wur- den. Im Berichtsjahr wurden die verbliebenen Zins- sicherungsgeschäfte aufgrund der Rückzahlung der zugrunde liegenden Darlehen vorzeitig beendet.
At-equity bilanzierte Finanzanlagen
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschafts- unternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unter- nehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern über- prüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vor- liegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
Latente Steuern
Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz latente Steuern bilanziert. Die Bewertung erfolgt anhand der Steuersätze, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zu erwarten sind. Dabei werden die Steuersätze und -vorschriften zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien sowie Finanzverbindlichkeiten und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein Steuersatz von 10 % bis 15 % Körperschaftsteuer, in Abhängigkeit von der Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steu- ern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern ein Steuersatz von 21 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern ver- rechnet.
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für als gegen eine Inanspruchnahme sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst.
Eigene Aktien
Eigene Aktien wurden mit dem geleisteten Entgelt, das direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten beinhaltete, direkt vom Eigenkapital abgesetzt. Der Nominalbetrag von 1,00 € je Aktie wurde vom Gezeichneten Kapital abgezogen und das Aufgeld vom Nominalbetrag als Reduzierung der anderen Gewinnrücklagen erfasst. Mit Wirkung zum 1. Okto- ber 2025 wurden die eigenen Aktien eingezogen und das Kapital entsprechend herabgesetzt.
Deutsche EuroShop . GB 2025
99
Erläuterung zur Konzernbilanz
7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
| Geschäfts- oder Fir- | Software und Soft- | Betriebs- und Ge- | ||||
| menwert | warelizenzen | schäftsausstattung | ||||
| in T€ | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 |
| Anschaffungskosten | ||||||
| Stand 01.01. | 53.867 | 53.867 | 148 | 148 | 1.381 | 1.343 |
| Zugang aus Nutzungsrechten | ||||||
| (IFRS 16) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 36 |
| Zugänge | 0 | 0 | 29 | 0 | 57 | 45 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -43 |
| Stand 31.12. | 53.867 | 53.867 | 177 | 148 | 1.438 | 1.381 |
| Abschreibungen Stand 01.01. | -2.148 | -2.148 | -136 | -125 | -1.010 | -894 |
| Zugänge | 0 | 0 | -14 | -11 | -137 | -129 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 13 |
| Stand 31.12. | -2.148 | -2.148 | -150 | -136 | -1.147 | -1.010 |
| Buchwert 01.01. | 51.719 | 51.719 | 12 | 23 | 371 | 449 |
| Buchwert 31.12. | 51.719 | 51.719 | 27 | 12 | 291 | 371 |
Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erst-
konsolidierungszeitpunkt (29. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Werthaltigkeit des Firmenwerts ist realisierbar, sofern – im Falle einer Veräußerung – die derzeit bestehenden gesellschafts- und steuerrechtlichen
Rahmenbedingungen weiterhin wie bisher nutzbar sind.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum
Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen
von 202 T€ (i. Vj. 305 T€). Diese resultieren im Wesentlichen
aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Lea-
sing von Pkw.
8. Investment Properties
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Buchwert zum 01.01. | 3.966.721 | 3.947.021 |
| Abgänge | 0 | -6.300 |
| Veränderungen Mietanreize | 6.923 | 4.744 |
| Aktivierte bauliche Maßnahmen | 32.196 | 47.179 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | 14.881 | -25.923 |
| Buchwert zum 31.12. | 4.020.721 | 3.966.721 |
In den Investment Properties ist unverändert ein aktivier-
tes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich
zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in
gleicher Höhe weiterbelastet.
Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die
nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen.
100
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
-
Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2025 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Ins- titution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam
wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung
der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgut- achten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungs- mittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst.
Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisier-
ten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz).
Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs- zinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewendet. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individu- ell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleich- barer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende
Determinanten wie Inflation sowie Miet- und Kostenent- wicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berück- sichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risiko-
profil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören z. B. die Lage-
und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Ent-
wicklung des Wettbewerbsumfelds. Die Diskontierungs- zinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Dif- ferenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen.
Der Abgang des Vorjahres resultierte aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen.
In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung
der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt:
Bewertungsparameter
| 31.12.2025 | 31.12.2024 | |||||
| in % | Inland | Ausland | Gesamt | Inland | Ausland | Gesamt |
| Mietsteigerungsrate | 1,64 | 0,63 | 1,43 | 1,67 | 0,93 | 1,52 |
| Kostenquote | 11,50 | 6,41 | 10,46 | 13,10 | 7,50 | 11,96 |
| Diskontierungsrate | 7,01 | 7,82 | 7,18 | 6,90 | 7,63 | 7,05 |
| Kapitalisierungszinssatz | 5,74 | 6,13 | 5,82 | 5,70 | 5,96 | 5,75 |
Die Mietsteigerungsrate gibt dabei
den gewichteten Durch- schnitt über die Immobilien an.
Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte sowie politische Ver-
änderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt
wer- den, insbesondere in Verbindung mit steigender Inflation und sich erhöhender Marktzinsen. Es kann daher zu Markt-
wertänderungen kommen. Etwaige Wertveränderungen werden kontinuierlich beobachtet und diese in unsere zukünftige Berichterstattung einbezogen.
Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitäts- analyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basis punkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungs- ergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden
Anteils):
Deutsche EuroShop . GB 2025
101
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2025
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 99,1 | 3,3 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,64 | - 0,25 %-Punkte | -90,6 | -3,0 |
| + 1,00 %-Punkte | -33,8 | -1,1 | ||
| Kostenquote | 11,50 | - 1,00 %-Punkte | 34,6 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -55,6 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,01 | - 0,25 %-Punkte | 58,2 | 1,9 |
| Kapitalisierungs- | + 0,25 %-Punkte | -77,2 | -2,6 | |
| zinssatz | 5,74 | - 0,25 %-Punkte | 85,4 | 2,8 |
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland –
31.12.2025
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 20,5 | 2,6 | ||
| Mietsteigerungsrate | 0,63 | - 0,25 %-Punkte | -19,0 | -2,4 |
| + 1,00 %-Punkte | -8,0 | -1,0 | ||
| Kostenquote | 6,41 | - 1,00 %-Punkte | 9,0 | 1,2 |
| + 0,25 %-Punkte | -14,0 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,82 | - 0,25 %-Punkte | 14,0 | 1,8 |
| Kapitalisierungs- | + 0,25 %-Punkte | -17,5 | -2,2 | |
| zinssatz | 6,13 | - 0,25 %-Punkte | 20,0 | 2,6 |
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt –
31.12.2025
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 119,6 | 3,2 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,43 | - 0,25 %-Punkte | -109,5 | -2,9 |
| + 1,00 %-Punkte | -41,8 | -1,1 | ||
| Kostenquote | 10,46 | - 1,00 %-Punkte | 43,6 | 1,2 |
| + 0,25 %-Punkte | -69,6 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,18 | - 0,25 %-Punkte | 72,2 | 1,9 |
| Kapitalisierungs- | + 0,25 %-Punkte | -94,7 | -2,5 | |
| zinssatz | 5,82 | - 0,25 %-Punkte | 105,4 | 2,8 |
102
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Im Vorjahr führte die Änderung der Parameter zu folgen-
den Ergebnissen:
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2024
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 98,3 | 3,3 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,67 | - 0,25 %-Punkte | -92,6 | -3,1 |
| + 1,00 %-Punkte | -35,4 | -1,2 | ||
| Kostenquote | 13,10 | - 1,00 %-Punkte | 32,0 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -56,7 | -1,9 | ||
| Diskontierungsrate | 6,90 | - 0,25 %-Punkte | 53,6 | 1,8 |
| Kapitalisierungs- | + 0,25 %-Punkte | -79,8 | -2,7 | |
| zinssatz | 5,70 | - 0,25 %-Punkte | 83,8 | 2,8 |
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland –
31.12.2024
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 24,0 | 3,1 | ||
| Mietsteigerungsrate | 0,93 | - 0,25 %-Punkte | -21,0 | -2,8 |
| + 1,00 %-Punkte | -7,5 | -1,0 | ||
| Kostenquote | 7,50 | - 1,00 %-Punkte | 8,5 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -14,0 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,63 | - 0,25 %-Punkte | 14,0 | 1,8 |
| Kapitalisierungs- | + 0,25 %-Punkte | -17,5 | -2,3 | |
| zinssatz | 5,96 | - 0,25 %-Punkte | 20,0 | 2,6 |
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt –
31.12.2024
| Basis Änderung Parameter | in Mio. € | in % | ||
| + 0,25 %-Punkte | 122,3 | 3,3 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,52 | - 0,25 %-Punkte | -113,6 | -3,0 |
| + 1,00 %-Punkte | -42,9 | -1,1 | ||
| Kostenquote | 11,96 | - 1,00 %-Punkte | 40,5 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -70,7 | -1,9 | ||
| Diskontierungsrate | 7,05 | - 0,25 %-Punkte | 67,6 | 1,8 |
| Kapitalisierungs- | + 0,25 %-Punkte | -97,3 | -2,6 | |
| zinssatz | 5,75 | - 0,25 %-Punkte | 103,8 | 2,8 |
Deutsche EuroShop . GB 2025
103
Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,43 % angenommen (i. Vj. 1,52 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durch- schnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 10,46 % (i. Vj. 11,96 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 89,54 % (i. Vj. 88,04 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertbe- richtigungen) bei 18,3 % (i. Vj. 17,0 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2025 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,60 % gegenüber 6,61 % im Vor- jahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktions- kosten (Net Initial Yield) von 6,22 % gegenüber 6,24 % im Vorjahr.
In dem Immobilienwert sind ausstehende und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilende gewährte Mieteranreize in Höhe von 41.577 T€ (i. Vj. 34.654 T€) ent- halten.
Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2025 dargestellt:
Hierarchiestufen IFRS 13
| in T€ | Level 1 | Level 2 | Level 3 |
| Investment | |||
| Properties | 0 | 0 | 4.020.721 |
Zwischen 2024 und 2025 erfolgten keine Wechsel zwischen den Hierarchiestufen. Die Objekte sind überwiegend grund- pfandrechtlich belastet. Es bestehen besicherte Finanz- verbindlichkeiten in Höhe von 1.593.730 T€ (i. Vj. 1.808.374 T€) sowie unbesicherte Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen in Höhe von 492.938 T€ (i. Vj. 0 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte lagen bei 270.393 T€ (i. Vj. 271.403 T€). Die direkt zurechen- baren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertbe- richtigungen) beliefen sich auf 49.584 T€ (i. Vj. 46.252 T€).
9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Buchwert zum 01.01. | 101.534 | 92.741 |
| Erhaltene Ausschüttungen | ||
| und Kapitalrückzahlungen | -7.610 | -7.801 |
| Anteiliges Ergebnis | 11.228 | 16.581 |
| Zugänge | 0 | 13 |
| Buchwert zum 31.12. | 105.152 | 101.534 |
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity- Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shopping- center.
Der Zugang im Vorjahr betraf eine unwesentliche Beteiligung an einer Komplementär-GmbH.
104
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesent-
lichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Kon-
zern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt:
| EKZ Eins Errichtungs- und | Einkaufs-Center Arkaden | |||
| Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, | Pecs G.m.b.H. & Co. KG, | |||
| Wien ¹ | Hamburg ² | |||
| in T€ | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 |
| Langfristige Vermögenswerte | 218.923 | 213.908 | 106.026 | 104.026 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 3.919 | 4.338 | 5.489 | 6.282 |
| davon liquide Mittel | 2.773 | 3.453 | 4.166 | 3.817 |
| Langfristige Schulden | 84.926 | 85.971 | 0 | 24.450 |
| davon Finanzverbindlichkeiten | 84.926 | 85.970 | 0 | 24.450 |
| Kurzfristige Schulden | 2.384 | 2.570 | 36.743 | 12.497 |
| davon Finanzverbindlichkeiten | 580 | 567 | 24.450 | 600 |
| Umsatzerlöse | 14.775 | 13.899 | 10.281 | 10.054 |
| Zinsergebnis | -1.931 | -1.861 | -707 | -736 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 10.706 | 10.186 | 7.578 | 8.075 |
| Bewertungsergebnis | 4.570 | 9.612 | 655 | 6.851 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 0 | 0 | -1.053 | -1.562 |
| Jahresfehlbetrag/-überschuss | 15.276 | 19.798 | 7.180 | 13.364 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 15.276 | 19.798 | 7.180 | 13.364 |
¹
Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 882 T€ (i. Vj. 909 T€),
das Jahresergebnis lag bei -46 T€ (i. Vj. 24 T€)
²
Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf
26 T€ (i. Vj. 26 T€), das Jahresergebnis lag bei -1 T€ (i. Vj. 1 T€)
Deutsche EuroShop . GB 2025
105
Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat
sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| EKZ Eins | Einkaufs- | |
| Errichtungs- | Center | |
| und Betriebs | Arkaden Pecs | |
| Ges.m.b.H. & | G.m.b.H. & Co. | |
| In T€ | Co OG, Wien | KG, Hamburg |
| Equity-Ansatz am | ||
| 01.01.2024 | 60.119 | 32.622 |
| Anteiliges Ergebnis | 9.899 | 6.682 |
| davon EBT | ||
| (ohne Bewer- | ||
| tungsergebnis) | 5.093 | 4.038 |
| davon Bewer- | ||
| tungsergebnis | 4.806 | 3.425 |
| Zugang | 0 | 13 |
| Einlagen/Entnahmen | -5.165 | -2.636 |
| Equity-Ansatz am | ||
| 31.12.2024 | 64.853 | 36.681 |
| Anteiliges Ergebnis | 7.638 | 3.590 |
| davon EBT | ||
| (ohne Bewer- | ||
| tungsergebnis) | 5.353 | 3.789 |
| davon Bewer- | ||
| tungsergebnis | 2.285 | 328 |
| Einlagen/Entnahmen | -4.725 | -2.885 |
| Equity-Ansatz am | ||
| 31.12.2025 | 67.766 | 37.386 |
10. Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Forderungen aus Lieferun- | ||
| gen und Leistungen zum | ||
| 31.12. | 32.555 | 29.831 |
| Wertberichtigungen Stand | ||
| 01.01. | -15.120 | -12.532 |
| Verbrauch | 2.773 | 1.388 |
| Veränderung der Wertbe- | ||
| richtigungen für erwartete | ||
| Ausfälle | -3.950 | -3.976 |
| Wertberichtigungen Stand | ||
| 31.12. | -16.297 | -15.120 |
| 16.258 | 14.711 |
Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Miet-
abrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teil- weise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronats- erklärungen.
Die Bewertung des Forderungsbestands zum 31. Dezem-
ber 2025 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forde- rungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€).
11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
| in T€ | 31.12.2025 | 31.12.2024 |
| Sonstige Forderungen | ||
| an Mieter | 7.258 | 3.787 |
| Barkautionen | 4.054 | 3.906 |
| Forderungen aus Ver- | ||
| sicherungsschäden | 1.647 | 609 |
| Forderungen aus Um- | ||
| satzsteuer | 261 | 586 |
| Vorausgezahlte Cen- | ||
| termarketingkosten | 146 | 691 |
| Übrige Vermögens- | ||
| werte | 8.893 | 7.320 |
| 22.259 | 16.899 |
Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten über-
wiegend Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenab- rechnungen.
Forderungsspiegel
| über 1 | |||
| In T€ | Gesamt | bis 1 Jahr | Jahr |
| Forderungen | 16.258 | 16.139 | 119 |
| aus Lieferungen | |||
| und Leistungen | (14.711) | (14.697) | (14) |
| 22.259 | 22.259 | 0 | |
| Sonstige Ver- | |||
| mögenswerte | (16.899) | (16.899) | (0) |
| 38.517 | 38.398 | 119 | |
| (Vorjahreswer- | |||
| te) | (31.610) | (31.596) | (14) |
106
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach
Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im Wesent- lichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig.
12. Liquide Mittel
| in T€ | 31.12.2025 | 31.12.2024 |
| Konten in laufender | ||
| Rechnung | 317.603 | 115.437 |
| Termin-/Festgelder | ||
| kurzfristig | 69.800 | 97.000 |
| Kassenbestände | 2 | 1 |
| 387.405 | 212.438 |
Der deutliche Anstieg der liquiden Mittel im Vergleich zum
Vorjahr steht im Zusammenhang mit dem im Juni 2025 begebenen Green Bond abzüglich Darlehenstilgungen.
Die Termin- und Festgelder hatten und haben eine kurz-
fristige Anlagedauer von weniger als drei Monaten.
13. Eigenkapital und Rücklagen
Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigen-
kapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
Das Grundkapital beträgt 75.743.854 € (i.Vj. 76.464.319 €)
und ist in 75.743.854 (i. Vj. 76.464.319) nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustanden. Der Aufsichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirksam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital
beträgt 1,00 €.
Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor-
stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Die Verwendungszwecke der aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien können dem Beschluss zu Punkt 10 der Tagesordnung der Haupt-
versammlung vom 29. August 2023 entnommen werden.
Die Aktien können u. a. unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre im Rahmen von Unternehmenszusammen- schlüssen und Unternehmenserwerben verwendet oder gegen Barzahlung an Dritte zu einem Preis veräußert wer- den, der den Börsenpreis zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet. Die Aktien können vom Aufsichtsrat im Rahmen der Festlegung der variablen Ver- gütung den Vorständen der Gesellschaft zugesagt und übertragen werden und ohne weiteren Hauptver- sammlungsbeschluss eingezogen werden. Die Ermächtigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels in eigenen Aktien genutzt werden. Auf die erworbenen Aktien dürfen zusammen mit eigenen Aktien, die sich bereits im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71d und 71e AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des jeweiligen Grund- kapitals der Gesellschaft entfallen.
In Ausübung dieser Ermächtigung hat der Vorstand der
Deutsche EuroShop AG mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollten bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grund- kapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) wurde auf 15,0 Mio. € festgelegt. Im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 11. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien zu einem Anschaffungspreis (ohne Anschaffungs- nebenkosten) von 15,0 Mio. € bei einem Durchschnittskurs von 20,82 € je Aktie über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 720.465 € bzw. 0,942 % am Bilanzstichtag. Mit Wirkung zum 1. Okto- ber 2025 wurden 720.465 Stück eigene Aktien eingezogen und das Grundkapital entsprechend herabgesetzt.
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023
wurde der Vorstand ebenfalls ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023).
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August
2023 wurde der Vorstand darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuld-
Deutsche EuroShop . GB 2025
107
verschreibungen oder eine Kombination dieser Instru-
mente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu
begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten
Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe- rer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver- schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer- den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der
Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG
in Höhe von 251.502 T€ wurde mit Beschluss der Haupt- versammlung vom 27. Juni 2025 zur Ausschüttung einer Dividende von 2,65 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamt-
dividende von 200.721 T€, verwendet und der Restbetrag
des Bilanzgewinns in Höhe von 50.781 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat planen, der Hauptver-
sammlung im Juni 2026 vorzuschlagen, den Bilanzgewinn 2025 der Deutsche EuroShop AG von 204.910 T€ für eine Dividende in Höhe von 1,00 € je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 129.166 T€ auf neue Rechnung vorzutragen.
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2
Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrück-
lage Kosten für die Kapitalerhöhungen (nach Steuern) ent-
halten. Im Berichtsjahr wurden aus der Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB 12.361 T€ entnommen und den Gewinnrücklagen zugeführt.
Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt
der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene
Ergebnisvorträge.
Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden
Komponenten:
2024
| vor | |||
| in T€ | Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow | |||
| Hedges | 3.298 | -530 | 2.768 |
2025
| vor | |||
| in T€ | Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow | |||
| Hedges | 3.129 | -531 | 2.598 |
14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
| 31.12.2025 | 31.12.2024 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Bankverbindlichkeiten | 1.445.941 | 147.789 | 1.795.909 | 12.465 |
| Unternehmensanleihen | 492.938 | 4.747 | 0 | 0 |
| 1.938.879 | 152.536 | 1.795.909 | 12.465 | |
naus bestehen branchenübliche Sicherheiten, wie die
Abtretung von Mietforderungen oder die Verpfändung von Bankguthaben. Die Unternehmensanleihe ist unbesichert.
108
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten neben
den im Jahr 2026 zur Refinanzierung anstehenden Dar- lehen den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2026 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungs- leistungen, die Anfang 2026 beglichen wurden.
Der Rückgang der Bankverbindlichkeiten betrifft ins-
besondere die außerplanmäßigen Tilgungen von Darlehen für das Herold-Center Norderstedt mit 119.214 T€, die Stadt-Galerie Passau mit 34.500 T€ sowie die Stadt-Gale- rie Hameln mit 23.750 T€.
Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen betreffen
die fortgeführten Anschaffungskosten des im Juni 2025 begebenen Green Bonds mit einem Nominalvolumen von 500 Mio. € und einem Coupon von 4,5 %. Die Laufzeit des Green Bonds endet am 15. Oktober 2030.
Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebnis-
wirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 29 T€ (i. Vj. 29 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsauf- wendungen für Bankverbindlichkeiten in Höhe von 62.617 T€ (i. Vj. 49.083 T€) im Finanzergebnis enthalten.
Die in den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen
sind Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal 60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe- Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungsgrad (Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 31. Dezember 2025 betragen der Anleihe-LTV 40,4 %, der Anleihe-Secured-LTV 28,6 % und der Anleihe-ICR 4,2. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungs- fähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Ver- hältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV).
Zum 31. Dezember 2025 wurden alle Kreditauflagen ein-
gehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Pla- nung und Einschätzung auch 2026 erfüllt.
Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög-
licherweise weiterhin durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte sowie politische Ver- änderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt wer- den, insbesondere in Verbindung mit steigender Inflation und sich erhöhender Marktzinsen. Es kann daher zu Markt- wertänderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauf-
lagen (beispielsweise LTV) auswirken können. Etwaige
Wertveränderungen werden kontinuierlich beobachtet und diese in unsere zukünftige Berichterstattung einbezogen.
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resul-
tieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen:
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Buchwert zum 01.01. | 1.808.374 | 1.677.600 |
| Liquiditätswirksame Ver- | ||
| änderungen | 285.337 | 127.908 |
| Nicht liquiditätswirksame | ||
| Veränderungen | ||
| Buchwertänderung | ||
| nach der Effektiv- | ||
| zinsmethode | -2.296 | 2.866 |
| Buchwert zum 31.12. | 2.091.415 | 1.808.374 |
Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit
493.855 T€ (i. Vj. 158.428 T€) auf die Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 208.518 T€ (i. Vj. 30.520 T€) auf die Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten sowie Sondertilgungen im Rahmen von Refinanzierungen.
Deutsche EuroShop . GB 2025
109
15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten
| 31.12.2025 | 31.12.2024 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Mietkautionen | 0 | 4.181 | 0 | 6.030 |
| Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern | 0 | 3.976 | 0 | 3.762 |
| Umsatzsteuer | 0 | 2.678 | 0 | 2.533 |
| Kreditorische Debitoren | 0 | 1.434 | 0 | 4.553 |
| Leasingverbindlichkeiten | 428 | 99 | 528 | 103 |
| Zinsswaps | 0 | 0 | 3.128 | 0 |
| Übrige | 900 | 877 | 1.059 | 858 |
| 1.328 | 13.245 | 4.715 | 17.839 | |
Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern
beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvoraus- zahlungen.
Die Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) wurden im
Berichtsjahr aufgrund der vorzeitigen Rückführung der zugrunde liegenden Darlehen beendet. Im Vorjahr beliefen sich die Barwerte auf 3.128 T€.
Verbindlichkeitsspiegel
| In T€ | Gesamt | kurzfristig | langfristig |
| Finanzverbindlichkeiten | 2.091.415 | 152.536 | 1.938.879 |
| (1.808.374) | (12.465) | (1.795.909) | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 6.537 | 6.537 | 0 |
| (7.349) | (7.349) | (0) | |
| Steuerverbindlichkeiten | 14.021 | 14.021 | 0 |
| (16.876) | (16.876) | (0) | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 14.572 | 13.244 | 1.328 |
| (22.554) | (17.839) | (4.715) | |
| 2.126.545 | 186.338 | 1.940.207 | |
| (Vorjahreswerte) | (1.855.153) | (54.529) | (1.800.624) |
110
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
16. Passive latente Steuern
Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich
aus steuerlichen temporären Differenzen und Verlustvor- trägen:
| in T€ | 31.12.2025 | 31.12.2024 | ||
| Passive la- | Passive la- | |||
| Aktive laten- | tente Steu- | Aktive laten- | tente Steu- | |
| te Steuern | ern | te Steuern | ern | |
| Investment Properties | 0 | 278.471 | 0 | 337.820 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 21.025 | 0 | 19.922 |
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | 4.835 | 0 | 3.802 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | ||||
| Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) | 0 | 0 | 531 | 0 |
| Verlustvorträge | 12.355 | 0 | 9.451 | 0 |
| Übrige | 675 | 0 | 675 | 0 |
| Latente Steuern vor Saldierung | 13.030 | 304.332 | 10.657 | 361.544 |
| Saldierung | -13.030 | -13.030 | -10.657 | -10.657 |
| Latente Steuern nach Saldierung | 0 | 291.302 | 0 | 350.887 |
Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß
IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der der- zeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden.
Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften
mit einem Körperschaftsteuersatz von 10 % bis 15 % kal- kuliert, aufgrund der schrittweisen Absenkung des Körper- schaftsteuersatzes von 15 % bis 2027 auf 10 % ab 2032. Weiterhin wurde der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt.
Zum Bilanzstichtag bestehen gewerbesteuerliche Verlust-
vorträge in Höhe von 81.278 T€ (i. Vj. 50.470 T€) sowie körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 16.545 T€ (i. Vj. 0 T€), für die aktive latente Steuern inso- weit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hin- reichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist.
Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag
3.306 T€ (i. Vj. 3.837 T€) direkt gegen das Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre
Differenzen in Höhe von 12.419 T€ (i. Vj. 8.107 T€) zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wur- den, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Dif- ferenzen zu rechnen ist.
Die Gesellschaft hat aus der Anwendung des Gesetzes zur
Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland einen steuerlichen Anpassungseffekt aus nunmehr sinkenden Steuersätzen von 82.693 T€ berechnet. Hierbei wurde ver- einfachend davon ausgegangen, dass Bewertungsunter- schiede bei den Immobilien erst ab dem Geschäftsjahr 2032 und damit mit 10 % realisiert werden. Für den Zeit- raum jährlich absinkender Steuersätze von 2028 bis 2032 wurden Differenzen bezogen auf die Effektivzinsmethode errechnet.
Deutsche EuroShop . GB 2025
111
17. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen
nicht beherrschender Gesellschafter
Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht
beherrschender Gesellschafter beinhalten die Eigen- kapitalanteile der Fremdgesellschafter, die nach den Rege- lungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind.
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Abfindungsanspruchzum | ||
| 01.01. | 261.156 | 259.380 |
| Ergebnisanteile | 14.589 | 14.397 |
| Anteiliges Bewertungs- | ||
| ergebnis | 3.077 | -2.447 |
| Auszahlungen | -10.190 | -10.174 |
| Abfindungsanspruchzum | ||
| 31.12. | 268.632 | 261.156 |
18. Sonstige Rückstellungen
| Stand | Stand | ||||
| in T€ | 01.01.2025 | Verbrauch | Auflösung | Zuführung | 31.12.2025 |
| Bereits erbrachte, noch | |||||
| nicht abgerechnete | |||||
| Instandhaltungs-und | |||||
| Bauleistungen | 2.333 | 2.009 | 246 | 2.851 | 2.929 |
| Honorare | 2.297 | 936 | 392 | 1.784 | 2.753 |
| Übrige | 8.039 | 5.192 | 759 | 8.116 | 10.204 |
| 12.669 | 8.137 | 1.397 | 12.751 | 15.886 |
Die übrigen Rückstellungen beinhalten wie im Vorjahr im
Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen Leistungen und Personalaufwendungen.
Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit
von bis zu einem Jahr.
112
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Erläuterung zur Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung
19. Umsatzerlöse
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Mindestmieteinnahmen | 255.445 | 253.922 |
| Umlegbare Grundsteuer | ||
| und Versicherungen | 5.773 | 7.558 |
| Umsatzmieten | 8.288 | 8.679 |
| Übrige | 887 | 1.244 |
| 270.393 | 271.403 | |
| davon gem. IAS 40 | ||
| den Investment | ||
| Properties direkt zu- | ||
| rechenbare Mietein- | ||
| nahmen | 270.393 | 271.403 |
Die Mindestmieteinnahmen sind gemindert durch gewährte
Mietanreize, wie Baukostenzuschüsse oder mietfreie Zei- ten, die über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilen sind. In geringem Umfang betreffen die Mindestmieteinnahmen Umsatzerlöse aus der Mallvermietung.
Bei den übrigen Umsatzerlösen handelt es sich im Wesent
lichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen.
Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus
Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit lang- fristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasing- zahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf:
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Fälligkeit innerhalb eines | ||
| Jahres | 246.603 | 237.388 |
| Fälligkeit innerhalb von | ||
| 1 Jahr bis 5 Jahre | 571.478 | 569.347 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren | 145.003 | 144.978 |
| 963.084 | 951.713 |
20. Grundstücksbetriebskosten
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Nicht umlegbare Neben- | ||
| kosten | 16.053 | 11.174 |
| Grundsteuer | 5.158 | 8.276 |
| Centermarketing | 4.368 | 4.612 |
| Instandhaltungen und Repa- | ||
| raturen | 2.637 | 2.484 |
| Gebäudeversicherung | 2.619 | 2.526 |
| Übrige | 3.216 | 2.278 |
| 34.051 | 31.350 | |
| davon gem. IAS 40 | ||
| den Investment | ||
| Properties direkt zu- | ||
| rechenbare betriebli- | ||
| che Aufwendungen | 34.051 | 31.350 |
Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesent-
lichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Neben- kostennachzahlungen für Vorjahre. Der Anstieg ist im Wesentlichen bedingt durch Einmalaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturm-
-
schaden. Die erstattungsfähigen Aufwendungen wurden
durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt und sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
Die Grundsteueraufwendungen sind demgegenüber auf-
grund der durch die Grundsteuerreform gesunkenen Grundsteuerbelastung nachhaltig zurückgegangen.
21. Grundstücksverwaltungskosten
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Centermanagement- / Ge- | ||
| schäftsbesorgungskosten | 15.533 | 14.902 |
| davon gem. IAS 40 | ||
| den Investment | ||
| Properties direkt zu- | ||
| rechenbare betriebli- | ||
| che Aufwendungen | 15.533 | 14.902 |
Die Centermanagement-/Geschäftsbesorgungskosten sind
zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig.
Deutsche EuroShop . GB 2025
113
22. Wertberichtigungen und Abgänge finan-
zieller Vermögenswerte
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Wertberichtigungen | 6.582 | 7.047 |
| Abgänge finanzieller Ver- | ||
| mögenswerte | 603 | 684 |
| 7.185 | 7.731 | |
| davon gem. IAS 40 | ||
| den Investment | ||
| Properties direkt zu- | ||
| rechenbare betriebli- | ||
| che Aufwendungen | 7.185 | 7.731 |
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. For-
derungen aus Lieferungen und Leistungen“.
23. Sonstige betriebliche Erträge
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Auflösungen von Wertbe- | ||
| richtigungen | 2.557 | 3.188 |
| Erträge aus Versicherungs- | ||
| leistungen | 2.287 | 796 |
| Erträge aus der Auflösung | ||
| von Rückstellungen | 2.018 | 1.454 |
| Erträge aus Nebenkosten- | ||
| abrechnungen Vorjahre | 1.184 | 1.414 |
| Übrige | 2.891 | 2.222 |
| 10.937 | 9.074 |
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im
Wesentlichen Erträge aus Schadenersatz und sonstigen Erstattungen.
24. Sonstige betriebliche Aufwendungen
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Rechts-, Beratungs- und | ||
| Prüfungskosten | 2.953 | 3.128 |
| Personalaufwand | 2.854 | 2.399 |
| Gutachterkosten | 1.044 | 2.016 |
| Marketingkosten | 914 | 718 |
| Finanzierungskosten | 618 | 335 |
| Währungsverluste | 245 | 178 |
| Aufsichtsratsvergütungen | 188 | 188 |
| Abschreibungen | 151 | 140 |
| Gebühren und Beiträge | 111 | 140 |
| Übrige | 1.035 | 947 |
| 10.113 | 10.189 |
In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten
sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzern- gesellschaften in Höhe von 687 T€ (i. Vj. 641 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet Löhne und Gehälter in Höhe von 2.711 T€ (i. Vj. 2.275 T€), soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 142 T€ (i. Vj. 124 T€), wovon im Vorjahr 1 T€ auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen.
25. Gewinn- oder Verlustanteile von assozi-
ierten Unternehmen und Gemeinschaftsunter- nehmen, die nach at-equity bilanziert werden
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Ergebnisse aus Gemein- | ||
| schaftsunternehmen | 11.250 | 16.573 |
| Ergebnisse aus assoziierten | ||
| Unternehmen | -22 | 8 |
| Ergebnisse aus at-equity- | ||
| Gesellschaften | 11.228 | 16.581 |
Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilan-
ziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor laten- ten Steuern von 2.613 T€ (i. Vj. 8.231 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesell- schaften beträgt 9.142 T€ (i. Vj. 9.134 T€).
114
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
26. Zinsaufwendungen
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Immobilienfinanzierungen | ||
| und Unternehmensanleihen | 57.611 | 44.820 |
| Amortisation von Finanz- | ||
| verbindlichkeiten | 4.999 | 4.228 |
| Übrige | 7 | 35 |
| 62.617 | 49.083 |
Die Zinsaufwendungen aus der Amortisation von Finanz-
verbindlichkeiten, die einerseits die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach der Effektivzins- methode im Zusammenhang mit Bewertungsunter- schieden aus der Erstkonsolidierung bei Bankverbindlich- keiten sowie andererseits die Abgrenzung von Transaktionskosten betreffen, sind nicht zahlungswirksam.
27. Bewertungsergebnis
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Unrealisierte Marktwertver- | ||
| änderungen | 14.881 | -25.923 |
| Kommanditisten zustehen- | ||
| de Ergebnisanteile | -3.077 | 2.447 |
| Gewinn aus der Veräuße- | ||
| rung | 0 | 606 |
| 11.804 | -22.870 |
Der Gewinn aus der Veräußerung des Vorjahres resultierte
aus einem Grundstücksverkauf in Polen.
28. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Tatsächlicher Steuerauf- | ||
| wand | -7.228 | -8.115 |
| Latenter Steueraufwand / | ||
| -ertrag Inland | 63.850 | -26.362 |
| Latenter Steueraufwand / | ||
| -ertrag Ausland | -3.733 | 7.923 |
| 52.889 | -26.554 |
Steuerliche Überleitungsrechnung
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 52.889 T€
(i. Vj. -26.554 T€) leiten sich von einem erwarteten Ertrag- steueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet.
| in T€ | 2025 | 2024 |
| Konzernergebnis vor Er- | ||
| tragsteuern | 162.161 | 150.068 |
| Theoretische Ertragsteuer | ||
| 32,28 % | -52.346 | -48.442 |
| Steuersatzunterschiede bei | ||
| ausländischen Konzern- | ||
| unternehmen | 6.655 | 9.510 |
| Steuersatzunterschiede bei | ||
| inländischen Konzernunter- | ||
| nehmen | 15.757 | 13.051 |
| Steuereffekt aus der Ände- | ||
| rung von Steuersätzen | 82.693 | 0 |
| Steuerfreie Erträge / nicht | ||
| abzugsfähige Aufwendun- | ||
| gen | -732 | -327 |
| Steuereffekt aus nach der | ||
| at-equity-Methode bilan- | ||
| zierten Beteiligungen | 862 | -346 |
| Aperiodischer Steuerauf- | ||
| wand/-ertrag | 0 | 0 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | 52.889 | -26.554 |
Im Geschäftsjahr 2025 ergibt sich ein effektiver Ertrag-
steuersatz von -32,6 % (i. Vj. 17,7 %). Die Steuersatzunter- schiede bei inländischen Konzernunternehmen sind vor allem auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zurückzuführen, weswegen die Objektgesellschaften teil- weise nicht gewerbesteuerpflichtig sind.
Der Steuereffekt aus der Änderung von Steuersätzen
betrifft die Auswirkungen der im Jahr 2025 beschlossenen schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % bis zum Jahr 2027 auf 10 % ab dem Jahr 2032 auf die latenten Körperschaftsteuern. Die um diesen Effekt bereinigte Steuerquote läge im Jahr 2025 bei 18,4 %.
Deutsche EuroShop . GB 2025
115
29. Ergebnis je Aktie
| 2025 | 2024 | |
| Anteil der Konzernaktionäre | ||
| am Jahresergebnis (T€) | 215.050 | 123.514 |
| Gewichtete Anzahl der im | ||
| Umlauf befindlichen Stück- | ||
| aktien | 75.743.854 | 76.090.428 |
| Unverwässertes und ver- | ||
| wässertes Ergebnis | ||
| je Aktie (€) | 2,84 | 1,62 |
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division
des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnitt- liche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Ver- wässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht.
Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien des Vorjahres
berücksichtigt zeitgewichtet die bis zum 31. Dezember 2024 erworbenen 711.465 Stückaktien.
Das Ergebnis je Aktie ist durch den einmaligen Effekt aus
der schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuer- satzes im Berichtsjahr beeinflusst.
116
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Segmentberichterstattung
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG
erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem
Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Aus-
land“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent-
scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Kon- zerns.
Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzel-
nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schul- den der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzern- anteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen.
Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Auf-
wendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
| 01.01. - | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2025 |
| Umsatzerlöse | 203.152 | 58.004 | 261.156 | 9.237 | 270.393 |
| Grundstücksbetriebs- | |||||
| kosten | 29.524 | 3.959 | 33.483 | 568 | 34.051 |
| Grundstücksverwal- | |||||
| tungskosten | 13.053 | 2.115 | 15.168 | 365 | 15.533 |
| EBIT¹ | 160.021 | 50.441 | 210.462 | 3.986 | 214.448 |
| Jahresergebnisse von | |||||
| Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unterneh- | |||||
| men | 0 | 0 | 0 | 11.228 | 11.228 |
| Kommanditisten zuste- | |||||
| hende Ergebnisanteile | 0 | 0 | 0 | -14.589 | -14.589 |
| Zinserträge | 1.625 | 272 | 1.897 | 2.729 | 4.626 |
| Zinsaufwendungen | -43.921 | -6.027 | -49.948 | -12.669 | -62.617 |
| Bewertungsergebnis | 5.462 | 8.955 | 14.417 | -2.613 | 11.804 |
| EBT (ohne Bewer- | |||||
| tungsergebnis)¹ | 114.985 | 44.686 | 159.671 | -11.893 | 147.778 |
| 31.12.2025 | |||||
| Investment Properties | 3.015.350 | 778.460 | 3.793.810 | 226.911 | 4.020.721 |
| Zugänge und aktivierte | |||||
| bauliche Maßnahmen | |||||
| Investment Properties | 24.518 | 4.869 | 29.387 | 2.809 | 32.196 |
| Geschäfts- oder Fir- | |||||
| menwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilan- | |||||
| zierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 105.152 | 105.152 |
| Sonstiges Segmentver- | |||||
| mögen | 111.698 | 40.662 | 152.360 | 273.880 | 426.240 |
| Segmentvermögen | 3.127.048 | 819.122 | 3.946.170 | 657.662 | 4.603.832 |
| Segmentschulden | 1.481.689 | 278.285 | 1.759.974 | 942.391 | 2.702.365 |
¹
Die Beträge sind nicht überleitbar, da nur wesentliche Posten der
Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden.
x
Deutsche EuroShop . GB 2025
117
| 01.01. - | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2024 |
| Umsatzerlöse | 206.961 | 55.183 | 262.144 | 9.259 | 271.403 |
| EBIT | 164.970 | 48.160 | 213.130 | 3.175 | 216.305 |
| Jahresergebnisse von | |||||
| Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unterneh- | |||||
| men | 0 | 0 | 0 | 16.581 | 16.581 |
| Zinserträge | 3.339 | 409 | 3.748 | 1.660 | 5.408 |
| Zinsaufwendungen | -38.314 | -7.063 | -45.377 | -3.706 | -49.083 |
| EBT (ohne Bewer- | |||||
| tungsergebnis)¹ | 128.119 | 41.506 | 169.625 | -4.444 | 165.181 |
| 31.12.2024 | |||||
| Investment Properties | 2.980.295 | 763.960 | 3.744.255 | 222.466 | 3.966.721 |
| Zugänge und aktivierte | |||||
| bauliche Maßnahmen | |||||
| Investment Properties | 36.110 | 3.073 | 39.183 | 7.996 | 47.179 |
| Geschäfts- oder Fir- | |||||
| menwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilan- | |||||
| zierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 101.534 | 101.534 |
| Sonstiges Segmentver- | |||||
| mögen | 155.438 | 40.067 | 195.505 | 48.926 | 244.431 |
| Segmentvermögen | 3.135.733 | 804.027 | 3.939.760 | 424.645 | 4.364.405 |
| Segmentschulden | 1.446.671 | 333.837 | 1.780.508 | 699.357 | 2.479.865 |
¹
Der Betrag ist nicht überleitbar, da nur wesentliche Posten der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden.
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein-
schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Über- leitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Man- agement GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Dieseerzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungs-spalte nach konzerninternen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -4.923 T€ (i. Vj. -5.302 T€) und EBT (ohneBewertungsergebnis) von
-11.278 T€ (i. Vj. -4.149 T€) sowie im Segmentvermögen
mit 271.452 T€ (i. Vj. 38.401 T€) und in den Segment- schulden mit 314.407 T€ (i. Vj. 3.288 T€) enthalten.
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen wei-
tere Angaben nach IFRS 8.33.
118
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
SONSTIGE ANGABEN
30. Finanzinstrumente und Risikomanagement
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Fort- | ||||||
| Bewer- | geführte | |||||
| tungskate- | Anschaf- | Fair Value | Fair Value | |||
| gorie nach | Buchwerte | fungskos- | erfolgs- | erfolgs- | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | 31.12.2025 | ten | wirksam | neutral | 31.12.2025 |
| FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | AC | 16.258 | 16.258 | 16.258 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 13.055 | 13.055 | 13.055 | ||
| Liquide Mittel | AC | 387.405 | 387.405 | 387.405 | ||
| FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten ² | FLAC | 2.091.415 | 2.091.415 | 2.029.656 | ||
| Verbindlichkeiten aus Kommanditein- | ||||||
| lagen nicht beherrschender Gesell- | ||||||
| schafter | FLAC | 268.632 | 268.632 | 268.632 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | ||||||
| und Leistungen | FLAC | 6.537 | 6.537 | 6.537 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 8.598 | 8.598 | 8.598 | ||
| Erfolgsneutral bewertete Zinssiche- | ||||||
| rungsgeschäfte² | n. a. | 0 | 0 | 0 | ||
Deutsche EuroShop . GB 2025
119
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Fort- | ||||||
| Bewer- | geführte | |||||
| tungskate- | Anschaf- | Fair Value | Fair Value | |||
| gorie nach | Buchwerte | fungskos- | erfolgs- | erfolgs- | Fair Value | |
| In T€ | IFRS 9 | 31.12.2024 | ten | wirksam | neutral | 31.12.2024 |
| FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | AC | 14.711 | 14.711 | 14.711 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 8.607 | 8.607 | 8.607 | ||
| Liquide Mittel | AC | 212.438 | 212.438 | 212.438 | ||
| FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten ² | FLAC | 1.808.374 | 1.808.374 | 1.728.690 | ||
| Verbindlichkeiten aus Kommanditein- | ||||||
| lagen nicht beherrschender Gesell- | ||||||
| schafter | FLAC | 261.156 | 261.156 | 261.156 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | ||||||
| und Leistungen | FLAC | 7.349 | 7.349 | 7.349 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 13.332 | 13.332 | 13.332 | ||
| Erfolgsneutral bewertete Zinssiche- | ||||||
| rungsgeschäfte² | n. a. | 3.128 | 3.128 | 3.128 | ||
¹
Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
²
Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
³
Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities
measured at amortised cost (FLAC)
Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte
nach Bewertungskategorien
Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzier-
ten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzan- lagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Ver- bindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Lauf- zeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buch- werte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizu- legenden Zeitwerten ab.
Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten
Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden ver- bundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13). Der beizulegende Zeitwert der Unternehmensanleihe wurde aus öffentlich verfüg- baren Börsenkursen abgeleitet.
Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten
derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zins- sicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13).
Risikomanagement
Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der
Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement soll gewährleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risiko- analyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
120
Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
Marktrisiken
___Liquiditätsrisiko
Die Liquidität des Deutsche EuroShop Konzerns wird fort-
laufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungs-
zahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2025 wie folgt dar:
| Buchwert | Kapitaldienst | Kapitaldienst | Kapitaldienst | |
| in T€ | 31.12.2025 | 2026 | 2027–2030 | ab 2031 |
| Bankverbindlichkeiten | 1.593.730 | 196.722 | 766.835 | 850.003 |
| Unternehmensanleihen | 497.685 | 22.500 | 585.253 | 0 |
| 2.091.415 | 219.222 | 1.352.088 | 850.003 |
| Buchwert | Kapitaldienst | Kapitaldienst | Kapitaldienst | |
| in T€ | 31.12.2024 | 2025 | 2026–2029 | ab 2030 |
| Bankverbindlichkeiten | 1.808.374 | 71.963 | 899.392 | 1.116.271 |
| Unternehmensanleihen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1.808.374 | 71.963 | 899.392 | 1.116.271 |
Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag
bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Wesentliche Änderungen der Zahlungsverpflichtungen können sich aus der Verletzung von Covenants ergeben. Bezüglich der Covenants wird auf die Angaben im Abschnitt „Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten“ verwiesen. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbind- lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil im
Folgejahr fällig.
___Kredit- und Ausfallrisiko
Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über
die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall
nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berück- sichtigung der durch den Mieter gestellten und wert- haltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben
wird bei Vorliegen von Informationen, die auf ein erhöhtes
Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertbe-
richtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€) im Aufwand erfasst worden.
Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferun-
gen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 29.313 T€ (i. Vj. 23.318 T€).
___Währungs- und Bewertungsrisiko
Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im euro-
päischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken.
Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Pro-
perties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment
Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse.
___Zinsrisiko
Die Darlehensverbindlichkeiten sowie die Verbindlichkeiten
aus Unternehmensanleihen haben feste Zinskonditionen. Im Vorjahr waren Kredite von 59.000 T€ durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Die variabel verzinsten Kredite wurden im Berichtsjahr vorzeitig zurückgezahlt und die Zinsswaps abgelöst.
___Kapitalmanagement
Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung
einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungs-
fähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des
Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jähr-
liche Auszahlung einer Dividende ab.
Deutsche EuroShop . GB 2025
121
| in T€ | 31.12.2025 | 31.12.2024 |
| Eigenkapital | 2.170.099 | 2.145.696 |
| Eigenkapitalquote in | ||
| % | 47,1 | 49,2 |
| Nettofinanzverschul- | ||
| dung | 1.704.010 | 1.595.936 |
Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter.
Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanz-
verbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mit- tel.
31. Erläuterungen zur
Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen
des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungs- strömen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der
indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cash- flow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt.
Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit bzw. kurzfristig in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanz- stichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“).
32. Eventualschulden
Es bestehen Eventualverbindlichkeiten aus Grunderwerb-
steuer im Zusammenhang mit dem Ankauf von weiteren Anteilen an einem Tochterunternehmen in Höhe von schätzungsweise 11 Mio. €, da eine zwischenzeitliche Inan- spruchnahme als nicht gänzlich unwahrscheinlich ein- geschätzt werden konnte. Unsicherheiten bestehen in Bezug auf die Höhe sowie den Zeitpunkt eines möglichen vorübergehenden Abflusses von Ressourcen. In einem denkbaren gerichtlichen Verfahren gehen wir in letzter Instanz davon aus, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht belastet zu sein.
33. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finan-
zielle Verpflichtungen in Höhe von 39,0 Mio. € (i. Vj. 51,2 Mio. €).
Für die Investitionsmaßnahmen, die 2026 in unseren
Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 8,9 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €).
34. Anzahl der Mitarbeiter
Im Geschäftsjahr waren im Konzern wie im Vorjahr durch-
schnittlich sieben Personen beschäftigt.
35. Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das
Geschäftsjahr 2025 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 612 T€ (i. Vj. 387 T€). Davon betreffen 432 T€ (i. Vj. 387 T€) Abschlussprüfungsleistungen und 180 T€ (i. Vj. 0 T€) andere Bestätigungsleistungen. Die anderen Bestätigungsleistungen entfallen auf die Erteilung eines Comfort-Letters und damit zusammenhängender Bestätigungen, Bescheinigungen im Zusammenhang mit der Zinsschranke sowie Prüfungsleistungen für den Abschlussprüfer des übergeordneten Konzernabschlusses der Hercules Holding S.à.r.l. , Luxemburg (Stadt).
36. Entsprechenserklärung zum
Corporate Governance Kodex
Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenser-
klärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Ver- öffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Corporate Gover- nance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden:
www.deutsche-euroshop.de/EZU
37. Nahestehende Personen nach IAS 24
Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen
und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vor- stands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop AG und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichts- rats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prü-
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Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
fung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätes- tens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Ein- ladung zur Hauptversammlung veröffentlicht.
Die Hercules BidCo GmbH , Hamburg, hält zum Bilanzstich- tag 77,2 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemein- schaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Capital Group Hol- dings GP, LLC, Wilmington, DE (Vereinigte Staaten von Ame- rika) und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg. Letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihre Tochter- gesellschaften (zusammen im Folgenden „ECE-Unter- nehmensgruppe“) sowie die CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24.
Die Gesellschaft verfügt über eine aufschiebend bedingte Kreditlinie beim nahestehenden Unternehmen Hercules BidCo GmbH. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein zinsloses Darlehen, wenn ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungs- beschluss auf einer künftigen Hauptversammlung der Gesellschaft zu einer Unterschreitung der jeweils gelten- den Mindestliquidität von derzeit 100 Mio. € führen sollte. Diese Kreditlinie beträgt zunächst bis zu 500 Mio. € und reduziert sich im Zeitablauf. Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme lagen im Geschäftsjahr 2025 nicht vor; wir verweisen für weitere Details auf unsere Ad-hoc-Mit- teilung vom 31. März 2023.
Die Leistungsbeziehungen für Dienstleistungsverträge mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 54.684 T€ (i. Vj. 52.202 T€), die zum Teil als Betriebskosten umlagefähig auf Mieter sind. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlust- rechnung ausgewiesen. Die ausgewiesenen nicht umlage fähigen Anteile in Höhe von 27.788 T€ (i. Vj. 28.330 T€) sind im Wesentlichen in den Posten Grundstücksver- waltungskosten, Grundstücksbetriebskosten, Bewertungs- ergebnis sowie sonstige betriebliche Aufwendungen ent- halten. Dem standen Einnahmen, die insbesondere die Parkhaus- und Mallvermietungen betreffen, mit der ECE- Unternehmensgruppe in Höhe von 14.877 T€ (i. Vj.
14.304 T€) gegenüber, die im Posten Umsatzerlöse ent- halten sind. Die Forderungen gegen die ECE-Unter- nehmensgruppe, die im Posten Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen enthalten sind, beliefen sich auf 4.107 T€ (i. Vj. 5.729 T€) und die Verbindlichkeiten, die im Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten sind, auf 3.161 T€ (i. Vj. 2.575 T€).
Im Vorjahr hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. einen Anteils- kaufvertrag über 50 % der Anteile an der Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg, gegen einen Kaufpreis von 13 T€ abgeschlossen.
Die Bezüge des Vorstands inklusive Versorgungsaufwand belaufen sich für 2025 auf 865 T€ (i. Vj. 709 T€). Darin ent- halten sind T€ 149 für Long-Term-Incentive-Pläne. Die Rückstellungen für Long-Term-Incentive-Pläne für den Vorstand belaufen sich insgesamt auf 400 T€ (i. Vj. 239 T€), die Zuführungen belaufen sich auf 161 T€. Für den Short- Term-Incentive-Plan belaufen sich die Rückstellungen auf 133 T€ (i. Vj. 112 T€).
Für ehemalige Vorstandsmitglieder sind im Berichtsjahr Pensionszahlungen in Höhe von 44 T€ (i. Vj. 40 T€) erfolgt.
Die Bezüge des Aufsichtsrats belaufen sich Berichtsjahr wie im Vorjahr auf 188 T€.
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Deutsche EuroShop . GB 2025
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38. Stimmrechtsmitteilungen
Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis,
dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mit- teilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen ent- nommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte:
| Neuer | |||||
| Bestands- | Stimm- | davon | |||
| meldung | Vorgang zur Schwellen… | rechts- | davon | zuzu- | |
| Aktionär | zum | bzw. Grund der Mitteilung | anteil | direkt | rechnen |
| (in %) | (in %) | (in %) | |||
| Oaktree Capital Group Hol- | |||||
| dings GP, LLC, Wilmington, | |||||
| DE, Vereinigte Staaten von | ꢀ ...überschreitung (75) | ||||
| Amerika | 13.09.2023 | ꢀ Vollzug von Instrumenten | 76,44 | 0,00 | 76,44 |
| ꢀFreiwillige Konzernmitteilung | |||||
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| CURA Vermögensverwaltung | eines Tochterunternehmens | ||||
| G.m.b.H., Hamburg | 13.09.2023 | ꢀ Vollzug von Instrumenten | 78,62 | 0,00 | 78,62 |
| ꢀFreiwillige Konzernmitteilung | |||||
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| eines Tochterunternehmens | |||||
| Alexander Otto | 13.09.2023 | ꢀ Vollzug von Instrumenten | 78,62 | 0,46 | 78,16 |
| Thomas Armbrust | 13.09.2023 | ꢀ ...unterschreitung (3) | 2,76 | 0,01 | 2,74 |
| ꢀFreiwillige Konzernmitteilung | |||||
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| Maren Otto | 13.09.2023 | eines Tochterunternehmens | 6,55 | 0,32 | 6,23 |
Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen
Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte.
39. Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun
Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bilden- den Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und aus- ländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
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Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
| President, Royal Capital Inc., Toronto (Kanada) | |
| Peter Ballon, Toronto (Kanada), | ꢀ Allos S.A., São Paulo (Brasilien) |
| Vorsitzender (seit 27. Juni 2025) | ꢀ Cabot Properties, Inc., Boston (USA) |
| Selbstständiger Unternehmensberater | |
| ꢀ Eckes AG, Nieder-Olm (Vorsitz) | |
| Reiner Strecker, Wuppertal, | ꢀ Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz) |
| Vorsitzender (bis 27. Juni 2025) | ꢀ Storch-Ciret Holding GmbH, Wuppertal |
| Selbstständige Unternehmensberaterin | |
| ꢀ Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) | |
| Chantal Schumacher, München, | ꢀ Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat (Spuerkeess), Luxemburg (Luxemburg) |
| Stellv. Vorsitzende | (seit 1. April 2025) |
| Benjamin Bianchi, | |
| London (Vereinigtes Königreich) | Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, |
| (bis 21. Januar 2026) | London (Vereinigtes Königreich) |
| Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg | |
| Henning Eggers, | |
| Halstenbek | ꢀ ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg (Vorsitz) (bis 31. Dezember 2025) |
| Lemara Grant, | |
| London (Vereinigtes Königreich) | Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring, Oaktree Capital Manage- |
| (bis 27. Juni 2025) | ment, London (Vereinigtes Königreich) |
| Stuart Keith, | |
| London (Vereinigtes Königreich) | Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) |
| Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg | |
| Dr. Volker Kraft, | |
| Hamburg | ꢀ Allos S.A., São Paulo (Brasilien) |
| Geschäftsführender Gesellschafter, | |
| Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen | |
| ꢀ Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz) | |
| ꢀ Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen) | |
| ꢀ Encavis AG, Hamburg | |
| ꢀ Axxum Holding GmbH, Wuppertal | |
| ꢀ Noventic GmbH, Hamburg | |
| Dr. Henning Kreke, | ꢀ Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf |
| Hagen/Westfalen | ꢀ Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee |
| Managing Director, Portfolio Manager und Co-Head of Real Estate, | |
| Oaktree Capital Management, New York (USA) | |
| Todd Liker, | ꢀ Timbers Holdings, LLC, Orlando (USA) |
| New York (USA) (seit 27. Juni 2025) | ꢀ Thomas James Homes, LLC, Aliso Viejo (USA) |
| Mitglied der Geschäftsführung, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg | |
| Claudia Plath, | |
| Hamburg | ꢀ MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf |
Deutsche EuroShop . GB 2025
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Vorstand
Hans-Peter Kneip, Düsseldorf
Die gewährten Zuwendungen an den Vorstand – ohne Ver- sorgungsaufwand – summierten sich auf insgesamt 833 T€ (i. Vj. 682 T€). Darin enthalten sind kurzfristige erfolgs- bezogene Zuwendungen (Short-Term Incentive) von 133 T€ (i. Vj. 112 T€). Für erfolgsbezogene Long-Term-Incentive- Pläne wurden Rückstellungen über insgesamt 400 T€ (i. Vj. 239 T€) für den Vorstand gebildet.
Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separat auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht.
40. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Mit Vertrag vom 18. Februar 2026 wurde das Darlehen der Árkád Pécs bis zum Jahr 2031 verlängert. Darüber hinaus wurde mit Vereinbarung vom 6. März 2026 die Finanzie- rung des Olympia Brno bis 2031 verlängert.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss
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erstellung sind darüber hinaus keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
41. Konzernabschluss
Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Hercu- les Holding S.à.r.l., Luxemburg (Stadt), einbezogen, der nach den gesetzlichen Vorschriften im RCS Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg (Stadt), Luxem- burg, veröffentlicht wird.
Hamburg, 26. März 2026
Deutsche EuroShop AG
Der Vorstand
Hans-Peter Kneip
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Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
