DEUTSCHE EUROSHOP AG
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2024
INHALT
Zusammengefasster Lagebericht .................................................................................................................. 1
Grundlagen des Konzerns.............................................................................................................................. 1
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie ................................................................................ 1
Steuerungssystem..................................................................................................................................... 3
Wirtschaftsbericht......................................................................................................................................... 4
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen..................................................... 4
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns ..................................... 7
Ertragslage des Konzerns ......................................................................................................................... 9
Finanzlage des Konzerns ........................................................................................................................ 17
Vermögenslage des Konzerns ................................................................................................................ 21
Nachtragsbericht ......................................................................................................................................... 24
Prognosebericht .......................................................................................................................................... 24
Risikobericht................................................................................................................................................ 27
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems.................................... 27
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem.......................................................................... 29
Einschätzung der Gesamtrisikoposition .................................................................................................. 30
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken .................................................................................................... 31
Chancenbericht............................................................................................................................................ 38
Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen........................................... 40
Übernahmerelevante Angaben ................................................................................................................... 40
Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB)....................................................................... 41
Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG ......................................................... 42
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informationen gelten für die Gesellschaft Deutsche
EuroShop AG („Deutsche EuroShop AG“) bzw. für die Deutsche EuroShop AG und ihre konsolidierten
Tochterunternehmen („Deutsche EuroShop Konzern“). In einem gesonderten Kapitel des
zusammengefassten Lageberichts wird über den Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG berichtet.
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie
Die Deutsche EuroShop AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft
ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich
in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21
Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze
erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren.
Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop AG an 16
Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 % beteiligt ist. Weitere
Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang
aufgeführt.
Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der
Deutsche EuroShop Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.
Ziele und Strategie
Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in
Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung
haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter,
der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein
wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung
in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland.
Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.
Der Deutsche EuroShop Konzern ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und
gleichzeitig seinen Pool an Kreditgebern und Finanzierungsquellen zu erhalten und zu erweitern. Der
Konzern hat seine Investitionstätigkeit in der Vergangenheit hauptsächlich durch besicherte Kredite bei
verschiedenen Kreditgebern finanziert. Zur weiteren Diversifizierung seiner Kapital- und
Finanzierungsstruktur, insbesondere in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer
Kreditauflagen, prüft die Unternehmensführung eine Weiterentwicklung der Kapital- und
Finanzierungsstruktur. Dabei werden auch Marktchancen für die Emission eines oder mehrerer
Kapitalmarktinstrumente durch die Deutsche EuroShop AG abgewogen. Die Verschuldungsquote (LTV) des
Konzerns könnte infolgedessen auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 % erhöht werden. Eine Emission steht
unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen und soll, abhängig vom
Finanzierungsinstrument, über ein „Investment Grade“-Rating verfügen.
Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio
Der Deutsche EuroShop Konzern verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und
europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen
in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an
Investitionssicherheit bieten.
Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren
Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die
Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es
beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn
sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten.
Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und
Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop AG auf unterschiedlichste
Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung
der vorhandenen Objekte im Portfolio.
Differenziertes Mietensystem
Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während
Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien
zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management des
Deutsche EuroShop Konzerns mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig
optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im
Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer
umsatzabhängigen Miete zusammensetzt.
Konzept des Erlebnis-Shoppings
Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop AG an einen erfahrenen externen Partner, die
Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg („ECE Marketplaces“), ausgelagert. Die ECE-
Unternehmensgruppe entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit
derzeit etwa 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die
Deutsche EuroShop AG sieht in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines
Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere
und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen,
Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Täglich besuchen 400.000 bis 500.000 Menschen die
21 Deutsche EuroShop Center und lassen sich von der Branchen- und Gastronomievielfalt, dem
Freizeitangebot sowie von Aktionen wie Modenschauen, Wissens- und Erlebnisausstellungen sowie
Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf
denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird.
Omni-Channel-Ansatz
Die Deutsche EuroShop AG sieht eine immer engere Verbindung des stationären Handels mit dem
Onlinehandel. Als Vermieterin von vielfältigen Flächen an erstklassigen Standorten fördert sie seit Jahren
einen Omni-Channel-Ansatz – für ihre Centerstandorte wie auch für ihre Mieter. Die Center des Portfolios
sind die Kernelemente für die Einkaufserlebnisse der Gäste. Darüber hinaus fungieren sie als
umfangreiches Warenlager. Die Betrachtung der Center als Micro-Hubs ermöglicht nicht nur einen höheren
Absatz beim Einzelhändler und schnellere Lieferzeiten für Kunden, sondern leistet auch einen Beitrag zur
CO₂-Reduktion durch verkürzte Transportwege.
Steuerungssystem
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen
und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands
sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.
Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen
Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die
Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT (Earnings before
Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from
Operations) je Aktie. Für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG sind die
Beteiligungserträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungsindikatoren.
Auf Basis einer fünfjährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte
Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unterjährig
(quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung
mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen
Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und
Nachvermietungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erforderliche
Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen
Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder und wesentliche Geschäfte
des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der
Hauptversammlung gewählt werden.
Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG.
Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt
ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptversammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die
für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die
Fassung betreffen.
Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu
finden.
WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft ist 2024 im zweiten Jahr in Folge geschrumpft. Nach Berechnungen des
Statistischen Bundesamts sank das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2024 preisbereinigt um 0,2 % (2023:
-0,3 %). Einer Erholung entgegen standen laut den Experten konjunkturelle wie auch strukturelle
Belastungen. Dazu zählen eine wachsende Konkurrenz für Exportwirtschaft, hohe Energiekosten, ein nach
wie vor hohes Zinsniveau und unsichere wirtschaftliche Aussichten.
Besonders schwach entwickelte sich das Verarbeitende Gewerbe (-3,0 %) mit seinen tragenden Branchen,
Maschinenbau und Automobil. Auch die energieintensiven Zweige wie Metall und Chemie verharrten nach
dem Produktionsrückgang in den Vorjahren auf einem schwachen Niveau. Im Baugewerbe nahm die
Bruttowertschöpfung (-3,8 %) sogar noch stärker ab. Hohe Baupreise und Kapitalkosten hemmten vor allem
den Wohnungsneubau.
Dagegen in Summe positiv entwickelte sich der Dienstleistungssektor (+0,8 %). Wobei sich die Entwicklung
in den einzelnen Bereichen unterschied: Während die Bruttowertschöpfung im zusammengefassten
Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe stagnierte, setzte der Wirtschaftsbereich Information und
Kommunikation sein Wachstum fort. Auch die vom Staat geprägten Bereiche wie Verwaltung, Erziehung
und Gesundheit verzeichneten Zuwächse.
Im Außenhandel knüpfte die deutsche Wirtschaftsperformance nahtlos an die schwache Entwicklung der
Vorjahre an: Die Exporte sanken im Vergleich 2023 trotz eines Jahresendspurts kalender- und
saisonbereinigt um 1,0 %. Die Importe nahmen um 2,8 % ab. Im Dezember 2024 stiegen die deutschen
Exporte gegenüber November kalender- und saisonbereinigt um 2,9 %, die Importe wuchsen um 2,1 %. Im
Dezembervergleich nahmen die Exporte um 3,4 % und die Importe um 4,5 % zu.
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahresdurchschnitt 2024 um 2,2 %. Damit fiel die
Inflationsrate deutlich geringer aus als in den vorangegangenen Jahren und bewegte sich in Richtung der
Zielmarke von 2 %. 2023 hatte die Preissteigerung noch bei 5,9 %, 2022 sogar bei 6,9 % gelegen.
Die Reallöhne setzten ihren positiven Trend auch im vergangenen Jahr fort: Im dritten Quartal 2024 lagen
sie um 2,9 % höher als im Vorjahresquartal; sie stiegen damit im entsprechenden Quartalsvergleich zum
sechsten Mal in Folge. Dazu trugen auch die Auszahlungen von Inflationsausgleichsprämien sowie die unter
anderem in Tarifverträgen beschlossenen Lohnsteigerungen und Einmalzahlungen bei.
Die Finanzierungsbedingungen blieben nach Angaben der Europäischen Zentralbank 2024 für die
Unternehmen trotz stabilisierender Signale anspruchsvoll: Der durchschnittliche Zinssatz für
Unternehmenskredite lag im Oktober 2024 bei 4,7 % und damit mehr als einen halben Prozentpunkt unter
dem Höchststand des Vorjahrs. Die Kosten für marktbasierte Fremdfinanzierungen sanken seit ihrem
Höchststand um mehr als einen Prozentpunkt. Der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite lag im
Oktober 2024 mit 3,6 % etwa einen halben Prozentpunkt niedriger als zu seinem Höchststand im Januar
2023.
Die privaten Konsumausgaben legten laut dem Statistischen Bundesamt preisbereinigt wieder leicht zu
(+0,3 %). Dabei regten die nachlassende Teuerung und eine positive Lohnentwicklung die Kauflust der
Konsumenten nur bedingt an. Am stärksten stiegen die Konsumausgaben für Gesundheit (+2,8 %) und
Verkehr (+2,1 %). Für Gastronomie- und Beherbergungsdienstleistungen (-4,4 %) sowie für Bekleidung und
Schuhe (-2,8 %) gaben die Konsumenten dagegen spürbar weniger aus.
Im Vergleich zum Vorjahr wieder ausgabefreundlicher zeigte sich der Staat (preisbereinigt +2,4 %): Das
Mehr an Konsumausgaben floss in soziale Sach- und Pflegeleistungen.
Die nach wie vor schwache Konjunktur hatte auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt: Zwar erreichte im
vergangenen Jahr die Zahl der Erwerbstätigen mit jahresdurchschnittlich 46,1 Mio. Personen (+0,2 %) einen
Beschäftigungshöchststand. Gleichzeitig nahm die Erwerbslosigkeit zu: Im Dezember lag die
Arbeitslosenquote im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,3 % auf 6,0 %.
Einzelhandel
Der deutsche Einzelhandel baute nach Angaben des Statistischen Bundesamts seinen realen Umsatz 2024
um 1,1 % aus. Nachdem der Umsatz im 1. Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch rückläufig
war (-0,5 %), lag er im 2. Halbjahr 2024 im Vorjahresvergleich um 2,6 % darüber. Insgesamt lag das
Umsatzniveau 2024 real noch immer um 2,6 % unter dem Vor-Corona-Niveau.
Gemäß HDE Handelsverband Deutschland stieg der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im
Berichtsjahr um 2,2 % auf 663,8 Mrd. €. Der Umsatz im Onlinehandel stieg 2024 um 3,5 % auf 88,4 Mrd. €.
Das entsprach einem Anteil von etwa 13,3 % (2023: 13,0 %) am gesamten Einzelhandelsumsatz.
Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin wesentlich von
folgenden Faktoren bestimmt: dem Onlinehandel, den innerstädtischen Geschäften und Einkaufszentren im
unmittelbaren Einzugsgebiet und den innerstädtischen Centern benachbarter Oberzentren. So stellen z. B.
die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, von Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum
in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wettbewerber dar.
Hinzu kommt ein wachsender Wettbewerb durch die Ansiedlung oder Erweiterung von Factory-/Designer-
Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese bzw. inzwischen auch in Stadtlagen.
Aktuell gibt es Planungen, ein Designer-Outlet-Center im saarländischen Zweibrücken zu erweitern, das im
Einzugsgebiet des Saarpark-Centers in Neunkirchen liegt. Weiterhin ist für 2027 die Eröffnung eines Outlet-
Centers in Remscheid, im Einzugsgebiet der City-Arkaden Wuppertal, geplant.
Immobilienmarkt
Nach Berechnungen von JLL erzielte der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien 2024 ein
Transaktionsvolumen von 35,4 Mrd.€ und damit 14 % mehr als im Vorjahr. Damit stellte sich auf dem Markt
nach dem starken Einbruch im Vorjahr (-52 %) wieder eine Erholung ein. Mit 10,5 Mrd. € entfiel 30 % des
Transaktionsvolumens auf den Wohnsektor (2023: 29 %). Die Logistikimmobilien verbesserten ihr
Transaktionsvolumen leicht auf 7,9 Mrd. € und erreichten einen Anteil von 22 % (Vorjahr: 24 %).
Büroimmobilien setzen 5,5 Mrd. € (15 %; Vorjahr 17 %) um.
Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel ein Investitionsvolumen von 5,6 Mrd. € bzw. ein Anteil von 16 % (2023:
17 %). Hier machten Supermärkte und Fachmarktprodukte mit mehr als 2,1 Mrd. € knapp 40 % des
Transaktionsvolumens aus. Für innerstädtische Warenhäuser und Shoppingcenter rückten dabei
zunehmend die Aufgaben Transformation und Repositionierung auf der Agenda. In den Toplagen zeigte
sich im Zuge des internationalen Städtetourismus eine Wiederbelebung. Bei Einkaufszentren zeigte sich,
dass die Eigentümer und Investoren die strukturellen Aufgaben mit erlebnisorientierten Konzepten
angingen.
Die Spitzenrenditen für Immobilien entwickelten sich laut JLL im Jahresverlauf 2024 weitestgehend stabil.
In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Zum Jahresende gab
die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg nochmals leicht nach auf 3,56 %.
Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen demnach zum Jahresende bei
durchschnittlich 5,90 % (2023: 5,50 %).
Das Neuvermietungsvolumen von Einzelhandelsimmobilien lag nach Berechnungen von JLL 2024 bei
478.300 m², was sechs Prozent über dem Vorjahr und deutlich über dem Fünfjahresschnitt von 438.000 m²
liegt. Die Zahl der Abschlüsse legte im Jahresvergleich von 878 auf 932 zu. Damit hat sich die Nachfrage
nach großen Flächen stabilisiert, was die Erwartungen deutlich übertraf. Insbesondere die Textilbranche
und Warenhäuser wie Woolworth und Non-Food-Discounter wie Tedi und Action expandierten mit
Ladenlokalen jenseits 1.000 m² und sorgten beim Flächenumsatz für ein deutliches Plus. Insgesamt
entfielen im vergangenen Jahr 272.700 m² und damit 57 % der angemieteten Fläche auf die
Größenkategorie mit mehr als 1.000 m²; davon ging mit 131.700 m² knapp die Hälfte auf das Konto des
Textilhandels.
Entwicklung des Aktienkurses
Der Jahresschlusskurs (Xetra) 2023 der Deutsche EuroShop Aktie lag bei 22,55 €. Die Aktie startete
rückläufig ins neue Jahr und bewegte sich von Februar bis Ende Mai seitwärts. Im Juni begann eine
deutliche Aufwärtsbewegung, die den Kurs bis zum 15. August auf das Jahreshoch von 27,40 € führte.
Anschließend setzte eine starke Gegenbewegung ein, in der die DES-Aktie bis zum 23. Dezember auf
18,06 €, den tiefsten Stand des Jahres, fiel. Zum Jahresende erholte sie sich leicht und schloss das Jahr
bei 18,50 €. Unter Berücksichtigung der im Jahresverlauf ausgeschütteten Dividenden von insgesamt 4,55 €
je Aktie ergibt sich eine leicht negative Performance von -0,3 %. Der SDAX entwickelte sich im gleichen
Zeitraum mit -1,8 % etwas schwächer. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop AG belief sich Ende
2024 auf 1,4 Mrd. €.
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des
Konzerns
Wesentliche Konzernkennzahlen
01.01.-
01.01.-
in Mio. €
31.12.2024
31.12.2023
+/-
Umsatzerlöse
271,4
273,3
-0,7 %
EBIT
216,3
212,7
1,7 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis1)
165,2
169,5
-2,5 %
EPRA2 Earnings
159,7
172,4
-7,4 %
FFO
157,1
171,3
-8,3 %
Eigenkapitalquote in %3
49,2
53,3
LTV-Verhältnis in %4,
39,2
33,2
EPRA2 LTV in %5
41,1
34,8
01.01.-
01.01.-
in €
31.12.2024
31.12.2023
+/-
EPRA2 Earnings je Aktie6
2,10
2,29
-8,3 %
FFO je Aktie
2,06
2,28
-9,6 %
EPRA2 NTA je Aktie
29,03
31,58
-8,1 %
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien6
76.090.428
75.136.922
1,3 %
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen
entfällt
2 European Public Real Estate Association
3 inklusive Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu
langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und
Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte
Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung
und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und
am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich
die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien
erhöht hat. Weiterhin werden bei der Ermittlung der gewichteten Aktienanzahl die bis zum 31. Dezember 2023
erworbenen 9.000 bzw. die bis zum 31. Dezember 2024 erworbenen 711.465 eigenen Aktien berücksichtigt.
Im Geschäftsjahr 2024 verlief das operative Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns stabil und
erwartungsgemäß. Die leicht positive Entwicklung bei den Besucherzahlen und den Umsätzen unserer
Mieter setzte sich fort: Gegenüber der Vorjahresperiode stieg die Besucherfrequenz in unseren
Shoppingcentern um 0,6 %, und unsere Mieter konnten eine Steigerung der Handelsumsätze um 2,5 %
erzielen. Der Vermietungsstand1 hat sich von 93,0 % im Vorjahr auf 95,4 % zum Bilanzstichtag erhöht und
lag damit auf einem hohen Niveau. Der EPRA Vermietungsstand blieb mit 93,3 % (i. Vj. 93,3 %) stabil.
Die Prognose für das Geschäftsjahr 2024 wurde im letztjährigen Abschluss wie folgt benannt: Umsatz in
einer Bandbreite von 268 bis 274 Mio. €, leicht rückläufiges EBIT im Korridor von 204 bis 210 Mio. €,
operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) in einer Spanne von 149 bis 155 Mio. €
sowie FFO zwischen 146 bis 152 Mio. € bzw. 1,91 € bis 1,99 € je Aktie. Mit der Veröffentlichung der
Quartalsmitteilung zum 30. September 2024 wurden die Prognosen in Anbetracht der Entwicklung der
ersten neun Monate wie folgt präzisiert bzw. erhöht:
•
Umsatz: 268 bis 271 Mio. €
•
EBIT: 207 bis 211 Mio. €
•
EBT (ohne Bewertungsergebnis): 156 bis 160 Mio. €
•
FFO: 151 bis 155 Mio. €
Aufgrund von temporären Leerständen infolge von Investitionsmaßnahmen in den Shoppingcentern,
niedrigeren Abfindungen als im Vorjahr sowie vereinzelt geringeren Anschlussmieten waren die
Umsatzerlöse planmäßig leicht rückläufig im Geschäftsjahr 2024 und lagen mit 271 Mio. in der
prognostizierten Bandbreite. Das EBIT des Geschäftsjahres 2024 lag mit 216 Mio. € leicht oberhalb der
Prognose, insbesondere aufgrund von geringeren operativen Centeraufwendungen und sonstigen Erträgen
aus Auflösungen von Wertberichtigungen und Rückstellungen sowie aus Nebenkosten, die für Vorjahre
abgerechnet werden konnten. Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 165 Mio. € sowie die FFO mit 157
Mio. € lagen ebenfalls über den letztjährigen Erwartungen, was maßgeblich durch die beschriebenen EBIT-
Effekte begründet ist.
Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns aus Sicht des Vorstands trotz der weiter anhaltenden
Belastungsfaktoren des Geschäftsjahres (Rezession, geopolitische Unsicherheiten und Konflikte) operativ
positiv entwickelt. Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns wertet der Vorstand bei einer
Eigenkapitalquote von 49,2 % und einem LTV von 39,2 % weiterhin als sehr solide. Insgesamt ist der
Vorstand mit dem operativen Geschäftsverlauf 2024 sehr zufrieden.
1 Der Vermietungsstand basiert auf Flächen, während er im Vorjahr auf Marktmieten basierte, was der Definition des EPRA
Vermietungsstands entspricht.
Ertragslage des Konzerns
Veränderung
in T€
01.01.-31.12.2024
01.01.-31.12.2023
+/-
in %
Umsatzerlöse
271.403
273.304
-1.901
-0,7%
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-46.252
-49.542
3.290
6,6%
Wertberichtigung und Ausbuchung
von Forderungen
-7.731
-8.858
1.127
12,7%
NOI
217.420
214.904
2.516
1,2%
Sonstige betriebliche Erträge
9.074
35.335
-26.261
-74,3%
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-10.189
-37.578
27.389
72,9%
EBIT
216.305
212.661
3.644
1,7%
At-equity-Ergebnis
16.581
5.005
Bewertungsergebnis (at-equity)
-8.231
3.426
Latente Steuern (at-equity)
474
65
At-equity-Ergebnis (operativ)
8.824
8.496
328
3,9%
Zinsaufwendungen
-49.083
-43.313
-5.770
-13,3%
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
-14.397
-13.876
-521
-3,8%
Übrige Finanzaufwendungen
-1.876
0
-1.876
-
Zinserträge
5.408
5.492
-84
-1,5%
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
-51.124
-43.201
-7.923
-18,3%
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
165.181
169.460
-4.279
-2,5%
Bewertungsergebnis
-22.870
-205.701
Bewertungsergebnis (at-equity)
8.231
-3.426
Bewertungsergebnis (mit at-equity)
-14.639
-209.127
194.488
93,0%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-8.115
-5.379
-2.736
-50,9%
Latente Steuern
-18.439
6.834
Latente Steuern (at-equity)
-474
-65
Latente Steuern (mit at-equity)
-18.913
6.769
-25.682
-379,4%
Konzernergebnis
123.514
-38.277
161.791
422,7%
Umsatzerlöse leicht rückläufig
Die Umsatzerlöse von 271,4 Mio. € (i. Vj. 273,3 Mio. €) re-
duzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Mio. € (-0,7 %,
like-for-like). Maßgeblich hierfür waren unter anderem
temporäre Leerstände infolge von Investitionsmaßnahmen in
den Shoppingcentern, niedrigere Abfindungen als im Vorjahr
sowie vereinzelt geringere Anschlussmieten. Umsatzmieten
haben sich gegenläufig leicht erhöht im Vergleich zum Vorjahr.
Umsatzerlöse
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2024
31.12.2023
+/-
in %
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
35.845
36.776
-931
-2,5%
Altmarkt-Galerie, Dresden
24.113
24.880
-767
-3,1%
A10 Center, Wildau
18.058
17.497
561
3,2%
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim
17.498
17.170
328
1,9%
Allee-Center, Magdeburg
16.965
17.250
-285
-1,7%
Phoenix-Center, Harburg
13.835
14.393
-558
-3,9%
Saarpark-Center, Neunkirchen
11.817
11.893
-76
-0,6%
Billstedt-Center, Hamburg
11.353
11.053
300
2,7%
Herold-Center, Norderstedt
11.231
11.751
-520
-4,4%
Stadt-Galerie, Passau
10.330
10.338
-8
-0,1%
Forum, Wetzlar
9.991
10.254
-263
-2,6%
Allee-Center, Hamm
9.924
10.286
-362
-3,5%
City-Arkaden, Wuppertal
8.355
8.381
-26
-0,3%
City-Galerie, Wolfsburg
8.137
8.528
-391
-4,6%
Rathaus-Center, Dessau
7.591
7.587
4
0,1%
City-Point, Kassel
6.526
7.068
-542
-7,7%
Stadt-Galerie, Hameln
5.219
5.607
-388
-6,9%
DES Verwaltung GmbH
1.408
1.161
247
21,3%
Summe Inland
228.196
231.873
-3.677
-1,6%
Galeria Baltycka, Danzig
18.407
17.746
661
3,7%
Olympia Center, Brünn
24.800
23.685
1.115
4,7%
Summe Ausland
43.207
41.431
1.776
4,3%
Summe Gesamt
271.403
273.304
-1.901
-0,7%
Anteil der operativen Centeraufwendungen unter Vorjahresniveau
Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres von 46,3 Mio. € (i. Vj. 49,5 Mio. €), die im
Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern,
Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 17,0 %
unter Vorjahresniveau (i. Vj. 18,1 %). Dieser Rückgang ist auf geringere Instandhaltungsaufwendungen und
Optimierungen der Kosten für das Centermarketing zurückzuführen.
Geringerer Wertberichtigungsbedarf
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um
1,1 Mio. € (12,7 %) auf 7,7 Mio. € (i. Vj. 8,9 Mio. €) reduziert.
Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die 2024 im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vorjahren
wertberichtigten Mietforderungen, aus der Auflösung von Rückstellungen sowie aus Nachzahlungen im
Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 9,1 Mio. € (i. Vj. 35,3 Mio. €) und
lagen damit deutlich unter dem Vorjahr (26,3 Mio. €). Ausschlaggebend hierfür waren 2023 mit 16,2 Mio. €
Erträge aus der Veränderung des Konsolidierungskreises im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an
sechs Objektgesellschaften zu Beginn des Vorjahres. Des Weiteren resultieren die sonstigen betrieblichen
Erträge im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen (3,2 Mio. €, i. Vj.
4,3 Mio. €), aus der Auflösung von Rückstellungen (1,5 Mio. €, i. Vj. 1,7 Mio. €) sowie aus Nachzahlungen
im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen (1,4 Mio. €, i. Vj. 10,5 Mio. €).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der
Verwaltung und Personalkosten handelte, konnten auf 10,2 Mio. € (i. Vj. 37,6 Mio. €) reduziert werden. Im
Vorjahr flossen in diese Position zusätzlich 30,2 Mio. € Aufwendungen im Zusammenhang mit der
Veränderung des Konsolidierungskreises und der damit zusammenhängenden Grunderwerbsteuer.
EBIT leicht über dem Vorjahr
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 216,3 Mio. € leicht über dem Vorjahr (212,7 Mio. €),
was im Wesentlichen auf das gestiegene Nettobetriebsergebnis (NOI) im Zusammenhang mit rückläufigen
operativen Centeraufwendungen bei planmäßig zum Vorjahr rückläufigen Umsatzerlösen zurückzuführen
ist.
Niedrigeres Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte
Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -51,1 Mio. € unter dem Vorjahr (-43,2 Mio. €). Dabei
waren die Zinserträge mit 5,4 Mio. nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (5,5 Mio. €), während der
Zinsaufwand der Konzerngesellschaften um 5,8 Mio. € anstieg. Hier wirkten sich die Darlehenserhöhungen
für die Stadt-Galerie Passau (bereits zum Ende des Geschäftsjahres 2023), für das Allee-Center
Magdeburg, für das Allee-Center Hamm und sowie die erstmalige Darlehensaufnahme für das Rathaus-
Center Dessau aus.
Die übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von 1,9 Mio. € aus der Ablösung eines Swaps resultierten aus
der langfristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für das Allee-Center Hamm zu verbesserten
Konditionen.
Anteilige und aufsummierte Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2024
31.12.2023
+/-
in %
City-Arkaden, Klagenfurt
6.950
7.017
-67
-1,0%
Árkád, Pécs
5.027
4.752
275
5,8%
Sonstige
41
40
1
2,5%
Umsatzerlöse
12.018
11.809
209
1,8%
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-1.673
-1.337
-336
-25,1%
Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen
-203
-144
-59
-41,0%
NOI
10.142
10.328
-186
-1,8%
Sonstige betriebliche Erträge
600
394
206
52,3%
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-298
-477
179
37,5%
EBIT
10.444
10.245
199
1,9%
Zinserträge
56
9
47
522,2%
Zinsaufwendungen
-1.366
-1.365
-1
-0,1%
Finanzergebnis
-1.310
-1.356
46
3,4%
Tatsächlicher Steueraufwand
-311
-393
82
20,9%
At-Equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
8.823
8.496
327
3,8%
Bewertungsergebnis
8.231
-3.426
11.657
340,3%
Latente Steuern
-474
-65
-409
-629,2%
Gewinn- oder Verlustanteil
16.580
5.005
11.575
231,3%
EBT (ohne Bewertungsergebnis) leicht schwächer
Trotz des leicht gestiegenen EBITs führte das reduzierte Finanzergebnis zu einem um 2,5% gesunkenen
EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 165,2 Mio. € (i. Vj. 169,5 Mio. €)
Bewertungsergebnis stabilisiert
Die sich auf höherem Niveau stabilisierenden Zinsen und der sich bisher nur langsam erholende
Investmentmarkt für Immobilien im Berichtsjahr haben sich noch gedämpft belastend auf die Bewertung des
Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt, woraus ein Bewertungsverlust von -14,6 Mio. €
(i. Vj. -209,1 Mio. €) resultierte.
Vom Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens entfielen, nach Berücksichtigung des Anteils der
Fremdgesellschafter, ein Verlust von -22,9 Mio. € (i. Vj. -205,7 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern
ausgewiesenen Immobilienvermögens und ein Gewinn von 8,2 Mio. € (i. Vj. -3,4 Mio. €) auf die Bewertung
des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen.
Im Durchschnitt wurde das Immobilienvermögen im Geschäftsjahr um 0,7 % aufgewertet (i. Vj. -4,2 %),
maßgeblich bedingt durch laufende Investitionen in Höhe von 47,2 Mio. € in das im Konzern ausgewiesene
Immobilienvermögen bei unrealisierten Verlusten aus Marktwertänderungen von -25,9 Mio. € sowie durch
laufende Investitionen in Höhe von 1,1 Mio. € in das Immobilienvermögen der nach at-equity bilanzierten
Gemeinschaftsunternehmen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertänderungen von 8,2 Mio. €. Die
Bandbreite der Bewertungsänderungen der Objekte lag zwischen -7,1 % und +8,3 %.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich aufgrund der verbesserten Ergebnisse auf
8,1 Mio. € (i. Vj. 5,4 Mio. €) erhöht.
Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, wurden im
Berichtsjahr als Folge der stabilisierten Immobilienverkehrswerte um 18,9 Mio. € erhöht (i. Vj. -6,8 Mio. €).
Konzernergebnis deutlich gestiegen
Das Konzernergebnis lag aufgrund des besseren Bewertungsergebnisses mit 123,5 Mio. € um 161,8 Mio. €
deutlich oberhalb der Vergleichsperiode (-38,3 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich entsprechend
von -0,51 € auf 1,62 €.
EPRA Earnings aufgrund von Einmalerträgen
im Vorjahr rückläufig
Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis
ausklammern, haben sich um 12,7 Mio. € auf 159,7
Mio. € bzw. um 0,19 € auf 2,10 € je Aktie verringert,
insbesondere aufgrund von Einmalerträgen aus
Nebenkostenabrechnungen und Auflösungen von
Wertberichtigungen im Vorjahr
EPRA EARNINGS
01.01.-31.12.2024
01.01.-31.12.2023
je Aktie in
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
123.514
1,62
-38.277
-0,51
Bewertungsergebnis Investment Properties1
14.639
0,19
209.127
2,78
Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung
des Konsolidierungskreises2
0
0,00
7.258
0,10
Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen3
21.556
0,29
-5.719
-0,08
EPRA Earnings
159.709
2,10
172.389
2,29
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
76.090.428
75.136.922
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern
3 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
Entwicklung der Funds from Operations
Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung
unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der
planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen
sowie
als
Basis
für
Dividendenausschüttungen.
Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen
Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung
der FFO eliminiert. Die FFO verringerten sich von 171,3
Mio. € auf 157,1 Mio. € bzw. von 2,28 € auf 2,06 € je Aktie
(auf Basis einer zeitgewichteten Anzahl der ausgegebenen
Stückaktien).
FUNDS FROM OPERATIONS
01.01.-31.12.2024
01.01.-31.12.2023
je Aktie in
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
123.514
1,62
-38.277
-0,51
Bewertungsergebnis Investment Properties1
14.639
0,19
209.127
2,78
Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung
des Konsolidierungskreises2
0
0,00
7.258
0,10
Latente Steuern1
18.913
0,25
-6.769
-0,09
FFO
157.066
2,06
171.339
2,28
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
76.090.428
75.136.922
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern
3 nach Berücksichtigung von Steuern
Ertragslage der Segmente
In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den
Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir
verweisen auch auf unsere Ausführungen zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang):
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2024
31.12.2023
+/-
in %
Umsatzerlöse
262.144
262.636
-492
-0,2%
- Inland
206.961
209.436
-2.475
-1,2%
- Ausland
55.183
53.200
1.983
3,7%
EBIT
213.130
221.410
-8.280
-3,7%
- Inland
164.970
172.981
-8.011
-4,6%
- Ausland
48.160
48.429
-269
-0,6%
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
169.625
184.810
-15.185
-8,2%
- Inland
128.119
143.274
-15.155
-10,6%
- Ausland
41.506
41.536
-30
-0,1%
Finanzlage des Konzerns
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements
Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt der Deutsche EuroShop Konzern grundsätzlich die Börse zur
Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei
fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche
EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und
Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und
Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern
(inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten. Dabei werden auch Marktchancen
für eine Emission von Kapitalmarktinstrumenten eruiert. Eine Neuordnung der Kapital- und
Finanzierungsstruktur könnte die Verschuldungsquote (LTV) des Konzerns zukünftig auf eine Bandbreite
von 50 % bis 60 % erhöhen.
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch
derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Diese
Sicherungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Die Deutsche EuroShop AG hat zudem
Zugang zu kurzfristigen Finanzierungsinstrumenten, um unmittelbar auf Investitionsmöglichkeiten reagieren
zu können. Nicht benötigte Liquidität wird - bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender
Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden - kurzfristig angelegt.
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2024 wies der Deutsche EuroShop Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
in Mio. €
31.12.2024
31.12.2023
Veränderung
Bilanzsumme
4.364,4
4.460,2
-95,8
Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter)
2.145,7
2.379,0
-233,4
Eigenkapitalquote in %
49,2
53,3
-4,1
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.595,9
1.341,5
254,4
Loan to value (LTV) in %
39,2
33,2
6,0
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.145,7 Mio. € (i. Vj. 2.379,0 Mio. €), das sich
aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (1.884,5 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter
(261,2 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der im Januar 2024 (149,1 Mio. €)
und der im September 2024 (197,5 Mio. €) gezahlten Dividenden verringert. Entsprechend ist die
Bilanzsumme um 95,8 Mio. € gesunken. Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern)
von 49,2 % hat sich aufgrund der genannten Dividendenausschüttungen gegenüber dem letzten
Bilanzstichtag (53,3 %) verringert. Sie lag damit aber weiterhin auf einem soliden Niveau.
Finanzverbindlichkeiten
in T€
31.12.2024
31.12.2023
Veränderung
Langfristige Bankverbindlichkeiten
1.795.909
1.665.679
130.230
Kurzfristige Bankverbindlichkeiten
12.465
11.921
544
Summe
1.808.374
1.677.600
130.774
Abzüglich liquider Mittel
212.438
336.071
-123.633
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.595.936
1.341.529
254.407
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 1.677,6 Mio. € um
130,8 Mio. € auf 1.808,4 Mio. € maßgeblich aufgrund der Erhöhung bestehender Darlehen für das Allee-
Center Magdeburg sowie für das Allee-Center Hamm und aufgrund der erstmaligen Darlehensaufnahme
für das Rathaus-Center Dessau. Zusammen mit rückläufigen liquiden Mitteln lagen die
Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.595,9 Mio. € per Saldo um 254,4 Mio. € über dem Stand zum Jahresende
2023 (1.341,5 Mio. €).
Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der
langfristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 39,2 % (i. Vj. 33,2 %) des langfristigen
Vermögens fremdfinanziert (LTV).
Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und
Tochterunternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 41,1 % (i. Vj. 34,8 %).
EPRA Loan to Value (EPRA LTV)
Werte quotal in T€
31.12.2024
31.12.2023
Veränderung
Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten
1.731.232
1.601.506
129.726
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16
Verbindlichkeit)
230
292
-62
Sonstige Verbindlichkeiten (netto)
8.495
14.415
-5.920
Liquide Mittel
-201.182
-322.233
121.051
Nettofinanzverschuldung
1.538.775
1.293.980
244.795
Investment Properties
3.744.255
3.720.967
23.288
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16
Nutzungsrecht)
223
286
-63
Immaterielle Vermögenswerte
12
23
-11
Immobilienvermögen
3.744.490
3.721.276
23.214
EPRA LTV in %
41,1
34,8
6,3
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2024 waren für durchschnittlich 5,5 Jahre
(i. Vj. 5,8 Jahre) zu 2,60 % p. a. (i. Vj. 2,43 % p. a.) gesichert. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält
für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 20 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich
um Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
Darlehensstruktur
per 31. Dezember 2024
Anteil der
Durchschnitts-
Darlehen
Betrag
Duration
zinssatz
Zinsbindung
in %
in Mio. €
in Jahren
in %
bis 1 Jahr
0,0 %
0,0
0,0
0,00 %
1 bis 5 Jahre
38,3 %
691,8
3,0
2,36 %
5 bis 10 Jahre
61,7 %
1.116,6
7,0
2,75 %
Gesamt
100,0 %
1.808,4
5,5
2,60 %
Darlehensstruktur
per 31. Dezember 2023
Anteil der
Durchschnitts-
Darlehen
Betrag
Duration
zinssatz
Zinsbindung
in %
in Mio. €
in Jahren
in %
bis 1 Jahr
0,0 %
0,0
0,0
0,00 %
1 bis 5 Jahre
41,6 %
697,6
3,4
2,50 %
5 bis 10 Jahre
58,4 %
980,0
7,5
2,37 %
Gesamt
100,0 %
1.677,6
5,8
2,43 %
Von 27 Darlehen im Konzern sind bei 25 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken
vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 35 einzelne Auflagen, unter anderem zur
Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur
Verschuldungsquote und zum Verhältnis zwischen Darlehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle
Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2024 eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung
und Einschätzung auch 2025 erfüllt.
Im Geschäftsjahr 2025 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von
20,7 Mio. € für die zum 31. Dezember 2024 bestehenden Darlehen. In den Jahren 2026 bis 2028 wird die
durchschnittliche Tilgungsleistung für die bestehenden Darlehen bei 22,4 Mio. € p. a. liegen.
Im Jahr 2025 sind keine Darlehen und im Jahr 2026 sind Darlehen in Höhe von 174,5 Mio. € zu prolongieren.
Es besteht eine Darlehensvereinbarung für eine kurzfristige Betriebsmittellinie in Höhe von 50,0 Mio. €, die
zum 31. Dezember 2024 nicht in Anspruch genommen wurde.
Investitionsanalyse
Im Geschäftsjahr 2024 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des
Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 47,1 Mio. € nach 43,4 Mio. € im Vorjahr.
Liquiditätsanalyse
in T€
01.01.-31.12.2024
01.01.-31.12.2023
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
160.433
175.063
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-40.288
-62.952
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-243.778
-110.983
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
-123.633
1.128
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
336.071
334.943
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
212.438
336.071
Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 160,4 Mio. € (i. Vj. 175,1 Mio. €)
stellt den Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenter-
Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die
Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Zinsen und Tilgungen und Investitionen zu
finanzieren.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte
(47,1 Mio. €; i. Vj. 43,4 Mio. €) sowie Einzahlungen aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen in Höhe
von 6,9 Mio. €. Im Vorjahr war darüber hinaus der Barkaufpreis (39,2 Mio. €) für den Erwerb weiterer Anteile
an zuvor at-equity bilanzierten Beteiligungen abzüglich der erworbenen liquiden Mittel (19,8 Mio. €) im
Cashflow aus Investitionstätigkeit enthalten.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von -243,8 Mio. € beinhaltete den Mittelabfluss aus den
laufenden Tilgungen der Finanzverbindlichkeiten von 30,5 Mio. €, den Mittelzufluss aus der Aufnahme von
Finanzverbindlichkeiten von 158,4 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die Konzernaktionäre von
346,6 Mio. € (i. Vj. 191,2 Mio. €), die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 10,2 Mio. € (i. Vj.
9,9 Mio. €) sowie die Auszahlung für den Erwerb eigener Anteile von 14,8 Mio. €. Im Vorjahr beinhaltete der
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit den Mittelzufluss aus der im Februar 2023 durchgeführten
Kapitalerhöhung in Höhe von 61,9 Mio. € (nach Abzug von Transaktionskosten in Höhe von 2,3 Mio. €)
sowie die Auszahlung für den Erwerb weiterer Kommanditanteile im Rahmen des Minderheitenerwerbs zu
Beginn des Geschäftsjahres 2023 von 19,5 Mio. €.
Der Finanzmittelbestand verringerte sich im Berichtsjahr um 123,6 Mio. € auf 212,4 Mio. € (i. Vj.
336,1 Mio. €).
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme sinkt leicht
Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns verringerte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag
im Wesentlichen aufgrund der genannten Dividendenzahlungen um 95,8 Mio. € auf 4.364,4 Mio. €.
in T€
31.12.2024
31.12.2023
Veränderung
Kurzfristige Vermögenswerte
244.048
368.244
-124.196
Langfristige Vermögenswerte
4.120.357
4.091.953
28.404
Kurzfristige Verpflichtungen
67.198
76.427
-9.229
Langfristige Verpflichtungen
2.151.511
2.004.723
146.788
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
2.145.696
2.379.047
-233.351
Bilanzsumme
4.364.405
4.460.197
-95.792
Kurzfristige Vermögenswerte nach Dividendenzahlungen deutlich reduziert
Zum Jahresende haben sich die kurzfristigen Vermögenswerte mit 244,0 Mio. € deutlich reduziert im
Vergleich zum Vorjahr (368,2 Mio. €). Die liquiden Mittel gingen insbesondere aufgrund von
Dividendenzahlungen zurück und machten zum Bilanzstichtag 212,4 Mio. € (i. Vj. 336,1 Mio. €) aus.
Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 1,3 Mio. € auf 14,7 Mio. € (i. Vj.
13,4 Mio. €) leicht gestiegen.
Die sonstigen Vermögenswerte reduzierten sich von 18,7 Mio. € um 1,9 Mio. € auf 16,9 Mio. €.
Langfristige Vermögenswerte steigen leicht
Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 4.092,0 Mio. € um 28,4 Mio. € auf
4.120,4 Mio. € leicht erhöht. Mit 94,4 % (i. Vj. 91,7 %) stellen sie weiterhin den bedeutendsten Posten der
Bilanzsumme dar.
Die Investment Properties waren dabei mit 3.966,7 Mio. € weitestgehend auf dem Niveau des Vorjahres
(3.947,0 Mio. €). Während aus den Investitionskosten in die Bestandsobjekte Zugänge von 42,6 Mio. €
resultierten, ergaben sich aus der Bewertung des Immobilienbestands Abwertungen in Höhe von
22,9 Mio. €.
Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen erhöhten sich maßgeblich im Zusammenhang mit
Bewertungsgewinnen um 8,8 Mio. € auf 101,5 Mio. €.
Kurzfristige Verpflichtungen sinken, während langfristige Verpflichtungen ansteigen
Die kurzfristigen Verpflichtungen reduzierten sich insbesondere aufgrund von Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen sowie Steuerverbindlichkeiten um 9,2 Mio. € auf 67,2 Mio. €.
Die langfristigen Verpflichtungen stiegen insbesondere aufgrund der Darlehenserhöhungen Hamm und
Magdeburg sowie der Darlehensaufnahme Dessau von 2.004,7 Mio. € um 146,8 Mio. € auf 2.151,5 Mio. €
an.
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.145,7 Mio. € aufgrund
der ausgeschütteten Dividenden von insgesamt 346,6 Mio. € bei einem Konzernergebnisses von
123,5 Mio. € um 233,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.379,0 Mio. €). Die Verbindlichkeiten
aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter waren mit 261,2 Mio. € weitestgehend
unverändert zum Vorjahr (259,4 Mio. €).
Net Tangible Assets nach EPRA
Die Net Tangible Assets (NTA) zum
31. Dezember
2024
lagen
bei
2.198,0 Mio. €
gegenüber
2.414,4 Mio. € im Vorjahr. Aufgrund
des gesunkenen Eigenkapitals,
maßgeblich bedingt
durch
die
Dividendenausschüttungen
des
Geschäftsjahres 2024, sanken die NTA
je Aktie um 2,56 € von 31,58 € auf
29,02 € je Aktie (-8,1 %).
EPRA NTA
31.12.2024
31.12.2023
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Eigenkapital
1.884.540
24,88
2.119.667
27,72
Negativer Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1
3.128
0,04
6.427
0,08
Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente
1.887.668
24,92
2.126.094
27,80
Latente Steuern auf Investment Properties und
derivative Finanzinstrumente1
362.055
4,78
340.042
4,45
Immaterielle Vermögenswerte
-12
0,00
-23
0,00
Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter
Steuern
-51.719
-0,68
-51.719
-0,67
EPRA NTA
2.197.992
29,02
2.414.394
31,58
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum
Bilanzstichtag
75.743.854
76.455.319
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
NACHTRAGSBERICHT
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
PROGNOSEBERICHT
Erwartete Entwicklung der Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft befindet sich laut aktuellem Jahreswirtschaftsbericht 2025 in einer schwierigen
Ausgangslage: Zwar konnten die Energiekrise abgewendet und die Inflation zurückgedrängt werden.
Gleichwohl leidet die Wirtschaft nach wie vor unter grundlegenden strukturellen Problemen: Der Arbeits-
und Fachkräftemangel, eine überbordende Bürokratie und eine Investitionsschwäche sowohl bei privaten
als auch bei öffentlichen Investitionen sind spürbare Wachstumshemmnisse. Hinzu kommen hohe
handelspolitische Unsicherheiten unter anderem infolge der neuen US-Administration.
Vor diesem Hintergrund erwartet die bisherige Bundesregierung für das laufende Jahr nur einen leichten
Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 0,3 %. Wachstumsimpulse dürften dabei vor allem von den privaten
Konsumausgaben und im Jahresverlauf auch von den Investitionen ausgehen. Die Impulse vom
Außenhandel werden schwach bleiben: Die Exporte werden rückläufig sein, während die Importe steigen,
so dass hier mit einem spürbar negativen Wachstumsbeitrag zu rechnen ist. Bei stabiler Erwerbstätigkeit
aufgrund der moderaten konjunkturellen Erholung wird für die Arbeitslosigkeit eine Zunahme erwartet. Bei
den Verbraucherpreisen erwartet die Bundesregierung eine Zunahme von 2,2 %, und ist damit knapp
oberhalb der Zielmarke von 2 %.
Ende Januar und Anfang März 2025 senkte die Europäischen Zentralbank (EZB) die Leitzinssätze um
jeweils 25 Basispunkte. Diese weniger restriktive Geldpolitik vergünstigt Kredite für Unternehmen und
private Haushalte. Zugleich werden in Deutschland die intendierten Effekte der EZB-Zinssenkungen durch
fiskalpolitische Diskussionen und Pläne gebremst; die Parteien CDU/CSU und SPD haben Anfang März
2025 eine Reform der Schuldenbremse in Verbindung mit kreditfinanzierten Investitionen für Verteidigung,
Wirtschaft und Infrastruktur von bis zu 900 Mrd. € angekündigt. Als Reaktion stieg die Umlaufrendite bei
fallenden Anleihekursen stark an. Steigende Realeinkommen und die allmählich nachlassenden
Auswirkungen der restriktiven Geldpolitik könnten mit der Zeit ein Anziehen der Nachfrage begünstigen. Die
Inflation in der EU soll nach EZB-Planung im laufenden Jahr zum mittelfristigen Zielwert von 2 %
zurückkehren.
Auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien erwartet JLL im laufenden Jahr eine spürbare
Zunahme der Dynamik in allen Nutzungsarten von Shoppingcentern über Fachmarktprodukte bis zu
Highstreet-Geschäftshäusern. Der Shoppingcenter-Markt sei dabei im Unterschied zu anderen
Nutzungsarten geprägt von einer wachsenden Zahl neuer internationaler Akteure.
Nach einem durchwachsenen Jahr 2024 erwartet der deutsche Einzelhandel, dass er seine Umsätze auch
2025 nur gering erhöhen kann. Der Handelsverband Deutschland (HDE) rechnet mit einem nominalen
Umsatzplus von 2 % auf 677 Mrd. € (real: +0,5 %). Für den Onlinehandel prognostiziert der Verband ein
nominales Umsatzplus von 3 % (real: +2 %). Hintergrund für die schwachen Erwartungen sind eine große
Verunsicherung bei den Verbrauchern, die schwache Konjunkturlage und die unsichere politische Lage.
Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung
Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertragssituation unseres Konzerns basiert auf
a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren und
b) der Annahme, dass es unter Berücksichtigung der vorgehend dargestellten Rahmenbedingungen
im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von
Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen können.
Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop Konzerns für das Jahr 2025 beinhaltet keine
zukünftigen Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer
Einkaufszentren sind ebenfalls nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorhersehbar sind.
Umsatz 2025
Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2024 von 271,4 Mio. € lagen unter dem Vorjahr, aber innerhalb
unserer Erwartungen. Maßgeblich hierfür waren unter anderem temporäre Leerstände infolge von
Investitionsmaßnahmen in den Shoppingcentern, niedrigere Abfindungen als im Vorjahr sowie vereinzelt
geringere Anschlussmieten. Umsatzmieten haben sich im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Unter der
Annahme leicht steigender Mieten sowie geringerer Umsatzmieten und Abfindungen sollte der Umsatz für
2025 in einer Bandbreite von 268 bis 276 Mio. € liegen.
Operative Ergebnisse für 2025
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 216,3 Mio. € war 2024 durch das leicht gestiegene NOI
im Zusammenhang mit gesunkenen operativen Centeraufwendungen bei planmäßig zum Vorjahr
rückläufigen Umsatzerlösen geprägt. Für 2025 erwarten wir ein EBIT zwischen 209 bis 217 Mio. €.
Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) bei 165,2 Mio. €.
Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Effekten auf das EBIT wirkten sich über den Erwartungen liegende
Zinserträge sowie im Vergleich zur Planung geringere Zinsaufwendungen positiv auf das operative Ergebnis
aus. Unter Berücksichtigung höherer Zinsen aus weiteren geplanten Aufvalutierungen und planmäßigen
Refinanzierungen von Bestandsdarlehen bei niedrigeren Zinserträgen gehen wir für 2025 von einem EBT
(ohne Bewertungsergebnis) in einer Bandbreite von 150 bis 158 Mio. € aus.
Entwicklung FFO 2025
Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichtsjahr aufgrund der dargelegten positiven
Entwicklung auf 157,1 Mio. € und lagen damit über unserer im November 2024 angepassten Prognose (151
bis 155 Mio. €).
Für 2025 erwarten wir die FFO zwischen 145 bis 153 Mio. € bzw. 1,91 € bis 2,02 € je Aktie1 liegen werden.
1 Aktienanzahl ohne Berücksichtigung eigener Aktien
Wir sehen der Entwicklung des Geschäftsjahres 2025 insgesamt positiv entgegen und rechnen mit einer
stabilen bis leicht positiven Entwicklung von Umsatz und EBIT. Für das EBT (ohne Bewertungsergebnis)
und die FFO gehen wir aufgrund eines geplant niedrigeren Finanzergebnisses von einem leicht rückläufigen
Niveau im Vergleich zum Geschäftsjahr 2024 aus.
Dividendenpolitik
Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deutsche EuroShop AG gehört es, aus der langfristigen
Vermietung von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der über
regelmäßige Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft laufend Möglichkeiten,
ihre Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen.
Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre
Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in hohem Maße von den
vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzierungsbedarf für weiteres Wachstum
sowie anderen Faktoren ab.
Für das Geschäftsjahr 2024 hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen
Liquidität und des operativen Ausblicks beschlossen, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer
Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält sich vor, ihren
Beschlussvorschlag vor oder spätestens in der Hauptversammlung anzupassen, falls sich dies aufgrund
neu eingetretener Umstände, insbesondere der Schaffung weiterer Liquidität durch den Abschluss von
Finanzierungsverträgen, für die Ausschüttung einer höheren Dividende als möglich und zweckmäßig
erweisen sollte.
RISIKOBERICHT
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen
Kontrollsystems1
Die Strategie der Deutsche EuroShop AG zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und
langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen
Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nachhaltigen
Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Überwachung
der Einhaltung der Strategie und, hierauf aufbauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und
Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das
Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und
begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt
des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identifizierte
Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrages für die
Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende
Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen.
Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren,
welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung
und Kontrolle der identifizierten Risiken.
Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der
Wirksamkeit oder auf die Unangemessenheit des internen Kontrollsystems bzw. des
Risikomanagementsystems schließen ließen. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein internes
Kontrollsystem, unabhängig von der Gestaltung, keine absolute Sicherheit dafür liefert, Fehler in unseren
Geschäftsprozessen aufzudecken.
1 Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch
den Abschlussprüfer geprüft.
Risikoanalyse
Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend
über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften
unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte
sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und
analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung
heranzieht:
1. Bestandsobjekte
▪
Entwicklung der Außenstände
▪
Entwicklung der Vermietungsstände
▪
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern
▪
Abweichungen von geplanten Objektergebnissen
▪
Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen
2. Im Bau befindliche Objekte
▪
Entwicklung der Vorvermietung
▪
Bautenstand
▪
Budgetstand
▪
Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von
Auszahlungsvoraussetzungen
Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von
den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von
Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das
Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet.
Risikoinventar
Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst
und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksichtigung von
kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft
und bei Bedarf aktualisiert.
Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter
der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich
Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine
Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann.
Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von
bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung.
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem
Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren
Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei sollen interne
Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicherstellen.
Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die
Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen
für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der
Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfolgen hier manuelle
Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der
Rechnungslegung beauftragten Mitarbeitenden sowie des Vorstands. Der Konzernabschlussprüfer führt
zudem im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch
in Bezug auf die Rechnungslegung.
Einschränkende Hinweise
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten
Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und
Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der
Konzernrechnungslegung.
Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche
Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die
Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit
hinsichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der
Konzernrechnungslegung gewährleisten.
Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG
einbezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG mittelbar oder unmittelbar über
die Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen.
Einschätzung der Gesamtrisikoposition
Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß der
Risiko-Matrix wird auf Basis der Auswirkungen auf EBIT und FFO für das dem Berichtsjahr folgende
Geschäftsjahr bemessen. Für das Bewertungsrisiko werden darüber hinaus die bilanziellen Auswirkungen
(Veränderung der Investment Properties bzw. Bilanzsumme) betrachtet. Es erfolgt eine konsolidierte
Betrachtung des Schadensausmaßes. Mögliche Einflüsse auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Höhe der
Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der Gesamtrisikoposition aufgrund anhaltender geopolitischer
Konflikte sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzelrisiken und die Gesamtrisikoposition werden laufend
überwacht und regelmäßig neu bewertet. Im Vergleich zum Vorjahr wurden die Bandbreiten der
Schadenshöhen deutlich erhöht, um der gestiegenen Volatilität externer Faktoren wie beispielsweise der
Inflationsrate oder dem allgemeinen Zinsniveau Rechnung zu tragen.
Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete
Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen
entgegenzuwirken.
Der Vorstand hat, wie im Vorjahr, zur Beurteilung, in welchem Maße der Konzern einzelne Risiken bzw. das
Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen kann, Simulationen anhand einer konsolidierten
Liquiditätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach keine Risiken oder Risikoaggregationen
bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden würden. Auch sieht der
Vorstand den Konzern hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chancen nutzen zu können,
ohne dabei unvertretbare Risiken eingehen zu müssen.
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken
Bewertungsrisiko
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits
insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und
den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie,
der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-
Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese
Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die
beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch
unabhängige Gutachter ein, die aufgrund der Anwendungen von IAS 40 direkte Auswirkungen auf den
Bilanzansatz der Investment Properties sowie das Bewertungsergebnis hat. Steigende Kapitalmarktzinsen
könnten sich nachteilig auf die Bewertung des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns
auswirken, da die zur Berechnung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienportfolios verwendeten
Abzinsungs- und Kapitalisierungszinssätze dadurch tendenziell steigen, während die für die Anteile an den
Shoppingcentern gezahlten Marktpreise tendenziell sinken. Steigende Zinsen wirken sich daher in der
Regel negativ auf den Marktwert des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns aus. Die
bilanzielle Veränderung aus der Verkehrsbewertung wirkt sich auf die Einhaltung von Kreditauflagen
bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von Verschuldungskennzahlen) sowie auf die Konditionen
von Neu- und Anschlussfinanzierungen aus, da sinkende Verkehrswerte zu einem Anstieg der
Verschuldungskennzahlen führen.
Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie unsere
eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im
Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen
getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-,
Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter
Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE Marketplaces GmbH &
Co. KG, Hamburg, als dem europäischen Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern
betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem
guten Allgemeinzustand gehalten werden.
Die in die Bewertung des Immobilienportfolios einfließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze,
Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachvermietungszeiten, wurden im Vorjahr maßgeblich durch
die mittelbaren Folgen des Ukraine-Krieges mit steigender Inflation und Zinssätzen beeinflusst. Weiterhin
führten geopolitische Konflikte, politische Unwägbarkeiten sowie Rezessionsängste zu einer erhöhten
Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Trotz des aktuellen Rückgangs der Inflationsrate
sowie des leichten Absinkens des Zinsniveaus besteht weiterhin Unsicherheit über die künftige Entwicklung,
so dass kurzfristig entstehende wesentliche Marktwertveränderungen nicht ausgeschlossen werden
können.
Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe des Bewertungsrisikos werten wir
unverändert als hoch ein.
Markt- und Branchenrisiken
In Deutschland lag der Anteil der stationär getätigten Einkäufe mit 86,7 % leicht unter dem Niveau des
Vorjahres (87,0 %). Es ist zu erwarten, dass der Onlinehandel zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil
am Gesamteinzelhandelsumsatz steigern wird. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die
Segmente Mode, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die insbesondere auch in Shoppingcentern stark
vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große
Anziehungskraft auf Kunden aus. Steigende Besucherzahlen zeigen, dass sich attraktive, großflächige und
in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites
Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter
behaupten können.
Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche
Einzelhandelsmietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner-
oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von
Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären
Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. So wird
beispielsweise in Hamburg eine großflächige Projektentwicklung durch die Unibail-Rodamco-Westfield SE
für das Westfield Hamburg-Überseequartier realisiert, ein gemischt genutztes Center innerhalb der
Hamburger HafenCity, das Ende des ersten Quartals 2025 eröffnet werden soll. Ein erhöhtes bzw.
verbessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mögliche
nachhaltige Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Onlinehandel und damit einhergehend
nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss-
und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften Mietvertragskonditionen
abgeschlossen werden, wodurch EBIT und FFO sinken würden.
Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet
der stationäre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute
Einzelhandelslagen, mit Sortimentsoptimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und
Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von Offline- und
Onlinewelt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf
die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit vorangekommen und erfolgreich.
Der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center wird kontinuierlich weiter gestärkt. Hierzu
gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits 2018 gestarteten
Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“. Ziel ist es, die Aufenthalts- und
Servicequalität durch gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-
Bereichen, moderne Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder
Parkplatzsuche mittels Touchscreen- oder Smartphone-Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme.
Zur Erhöhung der Centerattraktivität wird auch der Ausbau des Entertainmentangebots geprüft und
vorangetrieben; beispielsweise wurde im Jahr 2021 ein Indoor-Skydiving-Konzept in unserem Rhein-
Neckar-Zentrum sehr erfolgreich umgesetzt und in dessen Nachbarschaft entstehen derzeit weitere
attraktive Angebote im Bereich Entertainment sowie Gastronomie. Im Main-Taunus-Zentrum wird aktuell
der „Food Garden“ realisiert, der das kulinarische Angebot des Centers deutlich erweitern wird. Solche und
andere Investitionen verbessern zudem die überregionale Anziehungskraft der Standorte. Der Abschluss
möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert
darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken.
Die in Folge des Ukraine-Krieges gestiegene Inflation ist im Geschäftsjahr 2024 deutlich zurückgegangen.
Das Zinsniveau hat sich nach der Zinswende der EZB reduziert. Trotz anhaltender geopolitischer Konflikte
und weiterhin bestehender Unsicherheit hat sich der private Konsum leicht erhöht. Tendenziell rückläufige
Energiepreise liegen teilweise weiterhin deutlich über dem Niveau vor Ausbruch des Ukraine-Krieges. Für
den Einzelhandel können hohe Energiepreise zu einer massiven Belastung werden, wenn diese nicht
vollständig an die Kunden weitergegeben werden können. Zudem können erneute Kostensteigerungen
sowie eventuelle Energieengpässe zu Lieferschwierigkeiten bei den Herstellern führen und damit den
Umsatz unserer Mieter nachhaltig belasten. Abweichend zum Vorjahr bewerten wir die die Schadenshöhe
aufgrund der geänderten Bandbreiten als mittel ein (i. Vj. hoch), während die Eintrittswahrscheinlichkeit
weiterhin hoch ist.
Vermietungsrisiko
Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells des Deutsche EuroShop Konzerns hängt im Besonderen von
der Vermietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie
einer geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von
Einzelhandelsflächen ist der Deutsche EuroShop Konzern im Vergleich zu Unternehmensgruppen anderer
Branchen nicht in dem Maße direkt von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist,
insbesondere vor dem Hintergrund der stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht
auszuschließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das
Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns haben könnte.
Unsicherheit aufgrund unklarer politischer Verhältnisse, konjunkturelle Schwankungen sowie das globale
Wirtschaftswachstum haben neben den strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss
auf Flächennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Weiterer Einfluss geht von Insolvenzen im
Einzelhandel aus. Die Zahl der Firmeninsolvenzen ist laut Statistischem Bundesamt in Deutschland in 2024
um 16,8 % gestiegen und wird für 2025 auf weiterhin hohem Niveau erwartet. Das Risiko besteht somit
darin, dass Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften
Konditionen, beispielsweise hinsichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet
werden können. Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmietbeteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der
Leerstandsquote kommen. Darüber hinaus kann sich der für die Verhandlungen im Rahmen der
Neuvermietung notwendige Zeitraum länger als in der Planung angenommen erstrecken.
In der Folge würden die Einnahmen sowie das EBIT geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell aufgrund
des verringerten FFO Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Zudem können geringere Mieteinnahmen
Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen sowie die Konditionen von Neu-
und Anschlussfinanzierungen haben. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr
ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts
führen.
Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an professionelle und
marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und
frühzeitigen Monitoring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger
Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und
langfristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenvereinbarungen ab.
Weiterhin hohe Energiekosten und Zinsen beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die
Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Auch die Dauer für eine
Flächenneuvermietung hat sich verlängert und zu einem geringeren Vermietungsstand geführt. So
verringerte sich der Vermietungsstand von 97,6 % Ende 2019 auf 95,4 % Ende 2024.
Aufgrund weiterhin herausfordernder wirtschaftlicher und konjunktureller Rahmenbedingungen bleiben
Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken auch in der Folge signifikant. Wir bewerten abweichend zum
Vorjahr die die Schadenshöhe aufgrund der zum Vorjahr erhöhten Bandbreiten als mittel (i. Vj. hoch),
während die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist.
Mietausfallrisiko
Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere
externe politische oder konjunkturelle Schocks, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen
Belastungen kommen. So können Mietausfälle auch Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen haben.
Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie
etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern,
insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen.
Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und
Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei
auftretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel
entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kompensieren
können.
Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten
sich im Geschäftsjahr 2024 auf 7,7 Mio. € (i. Vj. 8,9 Mio. €). Höhere Wertberichtigungen im laufenden
Geschäftsjahr 2025 sind in Anbetracht des Strukturwandels im stationären Einzelhandel sowie in
Abhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung im Rahmen der derzeit schwierigen
gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht auszuschließen und würden sowohl das EBIT als auch
den FFO belasten. Die absolute Schadenshöhe sehen wir auf einem vergleichbaren Niveau zum Vorjahr.
Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit sehen wir weiterhin im mittleren Bereich.
Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko
Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen
bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter
bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden
kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue
Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich
in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können.
Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als auf Basis
von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine
unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel
ergeben.
Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen
werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich
Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in
der Regel an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die
von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet.
Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden.
Der Ukraine-Krieg hat insbesondere zu einem erhöhten Energiekostenniveau geführt und damit
unmittelbaren und mittelbaren Einfluss auf das Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko. Grundsätzlich kann ein
Großteil der Nebenkosten an die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht unerheblicher Teil beim
Vermieter, so dass sich hier Kostensteigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die Belastungen
aus den Kostensteigerungen dazu führen, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es sogar
zur Beendigung von Mietverhältnissen kommt, mit der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und
eventuell erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und
erforderlichen Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung des Kostenrisikos aufgrund
steigender Energiepreise werden unsere Shoppingcenter energetisch überprüft und wirtschaftlich sinnvolle
Maßnahmen, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt.
Finanzierungsrisiken
Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzernfinanzierungen langfristige Kreditverträge mit langfristigen
Zinsvereinbarungen. Derzeit stehen nach den in 2024 abgeschlossenen Refinanzierungen unmittelbar
keine Neu- und Anschlussfinanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2026), so dass aus heutiger
Sicht im Konzern kein Finanzierungsrisiko erkennbar ist. Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf
Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Finanzierungsrisiko wird bei neuen
Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch den Abschluss langfristiger Darlehen mit
Zinsbindungsfristen von bis zu zehn Jahren reduziert.
Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen
bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine
Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen
negativen Effekt auf den FFO.
Die konsolidierten Tochtergesellschaften als Darlehensnehmer müssen verschiedene festgelegte
Finanzkennzahlen (sogenannte Financial Covenants) und andere restriktive Verpflichtungen oder
Vereinbarungen einhalten. Zum Bilanzstichtag müssen die Darlehensnehmer innerhalb des Deutsche
EuroShop Konzerns 35 Auflagen erfüllen. Diese Auflagen, die regelmäßig überprüft werden, könnten die
Fähigkeit des Deutsche EuroShop Konzerns einschränken, seine zukünftigen Betriebs- und
Kapitalbedürfnisse zu finanzieren und Akquisitionen und andere Geschäftsaktivitäten zu verfolgen. Die
Fähigkeit, diese Auflagen zu erfüllen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige außerhalb
der Kontrolle des Konzerns liegen können, wie z. B. eine Verschlechterung der Branchen- und
Immobilienmärkte oder eine Abweichung von den Annahmen in der Langzeitplanung und in der Prognose.
Die Nichteinhaltung einer Finanzvereinbarung könnte schwerwiegende Folgen für den Deutsche EuroShop
Konzern haben. Sollten Tochterunternehmen der Deutsche EuroShop AG gegen finanzielle oder andere
einschränkende Vereinbarungen verstoßen, könnten Kreditgeber unter bestimmten Umständen eine
Sondertilgung eines bestimmten Prozentsatzes des Darlehensbetrags verlangen, Barabzüge vornehmen
oder die jeweilige Finanzierung vorzeitig kündigen.
Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen (wie
der Ukraine-Krieg) auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche
Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanzsektors könnten
dazu führen, dass sich die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen,
Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deutlich verschlechtert. Auch könnten
Insolvenzen von Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise der Signa-Gruppe, das Vertrauen in den
Immobiliensektor und damit die Kreditvergabepraxis der Banken negativ beeinflussen. Dies hätte eine
negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft sowie auf den FFO. In
Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht
auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften
oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer
Anschlussfinanzierung bereit sind.
Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger
Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie die Einhaltung
angemessener Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält der Konzern in seinen Zielmärkten zu einer
Vielzahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen
bestmöglichen Kapitalmarktzugang ermöglichen.
Der Deutsche EuroShop Konzern setzt vereinzelt derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge
Accounting von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus
variablen Zinsen feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungsgeschäft, wenn die
Kapitalbeträge, Laufzeiten, Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und
Tilgungszahlungen sowie die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim
Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem
Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig
Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit dem Grundgeschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im
Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere Risiken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht.
Ein Effektivitätstest für die beschriebenen Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt.
Nachhaltigkeitsrisiken
Deutschland hat sich mit dem Klimaschutzprogramm 2030 verpflichtet, ehrgeizige Klimaziele zu erreichen.
Das Klimaschutzgesetz ist mit den gesetzlich verbindlichen nationalen Klimazielen der Kern der deutschen
Klimapolitik. Bis 2045 soll Deutschland treibhausgasneutral sein. Die Immobilienbranche ist ein großer
Energieverbraucher und da fast 40 % der globalen Kohlendioxidemissionen durch den Bau und Betrieb von
Gebäuden verursacht werden, sind Eigentümer von Gewerbeimmobilien mit erheblichen Risiken durch den
Klimawandel und potenziellen zukünftigen Kosten für die Reduzierung von Kohlendioxidemissionen und
anderen damit verbundenen Umweltauswirkungen konfrontiert. Zehn Shoppingcenter aus dem Portfolio des
Deutsche EuroShop Konzerns wurden vor der Jahrtausendwende errichtet, elf danach. Die älteren
Shoppingcenter (der Altersmedian lag Ende 2024 bei 23 Jahren) wurden zwar größtenteils saniert und
seitdem renoviert, es werden jedoch weitere Investitionen erwartet, um beispielsweise restriktivere
Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Für dieses Ziel erforderliche Maßnahmen können dazu führen, dass
der Deutsche EuroShop Konzern weitere erhebliche Investitionen in seine Shoppingcenter tätigen muss,
um neue Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Der Deutsche EuroShop Konzern könnte daher erheblichen
Investitions- und Modernisierungskosten ausgesetzt sein, um ESG-Maßnahmen und/oder neue
Energieeffizienzstandards zu erfüllen.
Die Nachfrage der Anleger nach Vermögenswerten, die die ESG-Compliance erfüllen, könnte weiter steigen
und die Veräußerung von Vermögenswerten in Zukunft erschweren. Die Nichteinhaltung von ESG-
Maßnahmen und/oder neuen Energieeffizienzstandards oder ein Versäumnis des Deutsche EuroShop
Konzerns, seine ESG-Strategie anderweitig umzusetzen, könnte dem Deutsche EuroShop Konzern einen
Reputationsschaden zufügen. Darüber hinaus könnte eine geringere Nachfrage von potenziellen
Investoren, die zunehmend nach ESG-konformen Vermögenswerten suchen, den Deutsche EuroShop
Konzern daran hindern, Shoppingcenter zu veräußern, die diesen Standards nicht entsprechen, oder solche
Veräußerungen nur mit potenziell erheblichen Preisnachlässen ermöglichen.
Durch die frühzeitige Analyse und Planung der Umsetzung entsprechender Maßnahmen in unseren
Shoppingcenter-Immobilien sowie der Unterstützung durch qualifizierte Asset Manager und Berater wird
sichergestellt, dass die Anforderungen und Maßnahmen rechtzeitig und im richtigen Umfang effizient
erfolgen. Die entsprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rahmen der Instandhaltungszyklen
für die Center individuell geprüft, bewertet und die Investitionsbedarfe in die langfristigen Planungen für die
Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiterentwicklung der
Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht.
Regulierungen und Anforderungen an die externe Berichterstattung im Zusammenhang mit der EU-Klima-
Taxonomie, wie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie deren geplante Umsetzung
in nationales Recht, haben deutlich zugenommen. Zahlreiche zusätzliche und neue Angabepflichten
bedingen die Notwendigkeit der Verfügbarkeit von verlässlichen Daten sowie zusätzlichen Resourcen.
Diese gestiegenen Anforderungen bedingen hohe zusätzliche Anforderungen an das interne Kontrollsystem
sowie die Governance und das Monitoring sowie für die erforderlich externe Berichterstattung.
Insbesondere vor dem Hintergrund der effizient aufgestellten Organisation der Deutsche EuroShop AG
besteht das Risiko der Überforderungen, dem mit der Schulung unserer Mitarbeitenden sowie insbesondere
dem Einsatz von Dienstleistern und Beratern begegnet wird.
Ein weiteres Risiko stellt die Zunahme extremer Klimaauswirkungen, wie beispielsweise extreme Stürme,
Fluten, Hitze- oder Trockenperioden dar, die sich sowohl auf unsere Mieter sowie deren Kunden aber
insbesondere auch auf die Shoppingcenterimmobilien auswirken können. Dem Risiko möglicher Schäden
wird durch entsprechenden Versicherungsschutz sowie vorbereitende Maßnahmen begegnet.
Organisationsrisiko
Aufgrund der schlanken Organisationsstruktur mit einem Vorstand und sieben Mitarbeitenden ist der
Deutsche EuroShop Konzern maßgeblich auf externe Dienstleister angewiesen.
Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält Vertragsbeziehungen mit Dienstleistern wie
Centermanagement-Gesellschaften im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs. Der Deutsche
EuroShop Konzern lagert sein gesamtes Centermanagement an die ECE Marketplaces aus. Die
Dienstleistungen der ECE Marketplaces werden im Rahmen von Dienstleistungsverträgen mit der jeweiligen
Objektgesellschaft für jedes Shoppingcenters auf unabhängiger Basis erbracht. ECE Marketplaces ist im
Rahmen dieser Verträge unter anderem mit der Durchführung des Centermanagements beauftragt, das die
Vermietung auf der Grundlage standardisierter Verträge umfasst, darüber hinaus Instandhaltung,
Buchhaltung,
Vertrags-
und
Rechtsangelegenheiten
sowie
technische
Planung
und
Architekturangelegenheiten vorsieht. In der Regel haben diese Centermanagement-Verträge eine Laufzeit
von zehn bis 15 Jahren (mit automatischer Verlängerung um zwei bis fünf Jahre, sofern sie nicht
ordnungsgemäß gekündigt werden) und überwiegend eine Kündigungsklausel aus wichtigem Grund vor,
falls das Shoppingcenter an einen Dritten verkauft wird.
Im Falle der Kündigung aller oder eines wesentlichen Teils dieser Verträge durch ECE Marketplaces wäre
der Deutsche EuroShop Konzern gezwungen, entweder die Funktionen des Asset-Managements zu
internalisieren und eigene Ressourcen aufzubauen, was voraussichtlich zu höheren Kosten führen würde,
oder innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums und zu potenziell ungünstigeren Bedingungen Verträge mit
anderen Dienstleistern hinsichtlich des Centermanagements und weiterer durch die ECE erbrachter
Leistungen abschließen müsste.
Darüber hinaus unterhält der Deutsche EuroShop Konzern im Rahmen des gewöhnlichen
Geschäftsbetriebs Vertragsbeziehungen zu Mietern und Dritten. Wenn die Vertragspartner des Deutsche
EuroShop Konzerns ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen würden, müsste der Deutsche
EuroShop Konzern die entsprechenden Kosten tragen.
Mit Blick auf die geringe Mitarbeitendenzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig
von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust
von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeitender könnte das
Tagesgeschäft temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumentation von
wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen gering gehalten.
Währungsrisiko
Die Aktivitäten des Deutsche EuroShop Konzerns finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der
Europäischen Union statt. Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich bei den osteuropäischen
Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine
Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden
sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an
den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen
Kursverfall des ungarischen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der
Lage sein könnten, die dann deutlich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen.
Schadensrisiko
Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe
Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die
Instandsetzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen
weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden
hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden
Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw.
ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können
Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu
möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen.
Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und
Einbruchschutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert.
Rechtliches Risiko
Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage,
Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Beispielsweise
können Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes sowie der diesbezüglichen Verwaltungsauffassung
nachträglich Steuerpflichten im Rahmen von Share Deals auslösen. In Pandemielagen oder anderen
Krisensituationen besteht das Risiko, dass Gesetzgeber in Europa, wie Deutschland und Polen, in kurzer
Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzesänderungen vornehmen, die beispielsweise Mietern temporäre
Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungsverpflichtungen in behördlich angeordneten und
pandemiebedingten Geschäftsschließungszeiträumen erlaubten.
Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-
und Ertragslage haben könnten.
IT-Risiko
Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung.
Die Wartung und Pflege des Systems erfolgen durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter
und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich
Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente
Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von
außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung
und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf
unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.
CHANCENBERICHT
Der Deutsche EuroShop Konzern ist Teil eines sich dynamisch und strukturell wandelnden
Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Herausforderungen des wachsenden
Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen
die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-Pandemie hat dabei den
Handlungsdruck und die erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit deutlich erhöht. Auch war vor der
Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw.
sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filialnetz
verschaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach
Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem
Omnichannel-Vertriebsansatz während der Schließungsphase in der Lage waren, zufriedenstellende
Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue Möglichkeiten in den Bereichen
Kundenansprache und -service eröffnet und damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der
Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend integrierten Omnichannel-Vertrieb spielen
attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch Shoppingcenter weiter eine wichtige Rolle. Die
für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung der Kundenfrequenzen und Mieterumsätze nach
Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns belegt dies. Darüber hinaus bieten sich stationäre
Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosteneffizienten Lieferservice
an.
Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten
Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den
Onlinehandel sowie der konzeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und
Treffpunktcharakters und der zunehmenden komplementären Bedeutung von Shop-Flächen für den
Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen
Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können.
Durch die Anfang 2023 vollzogene Portfoliooptimierung durch den Ankauf weiterer Minderheitenanteile
sehen wir Chancen, die Erträge der Gesellschaft langfristig zu steigern, die Agilität des Unternehmens zu
erhöhen sowie einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt zu erreichen.
Zusätzliche attraktive Finanzierungsmöglichkeiten können insbesondere in einem Marktumfeld steigender
Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen zu positiven Effekten auf EBT und FFO führen.
Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven
Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shoppingcentern zu wachsen.
Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum
den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibilität bei der
Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken und als
verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft
opportunistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können.
BERICHT DES VORSTANDS ÜBER DIE BEZIEHUNGEN ZU
VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
erstellt, der folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und anderen Maßnahmen
nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen
oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene
Gegenleistung erhalten hat und dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht
benachteiligt worden ist.“
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
Die Aktien der Deutsche EuroShop AG werden unter anderem an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt.
Sie befanden sich am 31. Dezember 2024 zu 76,4 % (i. Vj. 76,4 %) im Besitz der Hercules BidCo GmbH.
Im Hinblick auf die Angaben zu direkten oder indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte
überschreiten, verweisen wir auf den Anhang und den Konzernanhang.
Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2024 76.464.319 € und ist in 76.464.319 nennwertlose
Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG
720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen. Wir
verweisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „13. Eigenkapital und Rücklagen“ im Konzernanhang.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der
Satzung geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vorstand aus einer oder mehreren Personen;
im Übrigen bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstandsmitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt
nach §§ 179, 133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Satzung ist der Aufsichtsrat ermächtigt,
Änderungen und Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen.
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in
Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender
nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023). Bis
zum 31. Dezember 2024 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene
Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein –
bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Bis zum 31.
Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien über die Börse zurückerworben. Dies entspricht
einem Anteil am Grundkapital von 0,942 % am Bilanzstichtag.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder
Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnennbetrag von bis zu
1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen
Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten
Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der
Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach näherer Maßgabe der Bedingungen
der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldverschreibungen sowie die
Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben werden. Die
Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die
Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der
Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2024
wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of-Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie
ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein
Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft
mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden.
Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert,
ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz
(WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen
neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird.
Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in
Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit,
maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit
Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels.
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer
Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich
Kreditfazilitäten bzw. Darlehensverträge. Im Übernahmefall haben die jeweiligen Kreditgeber das Recht, die
Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung der Darlehen zu verlangen.
Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG
erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein.
ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F, § 315D
HGB)
Die gemeinsame Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum Corporate
Governance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop AG veröffentlicht unter:
www.deutsche-euroshop.de/EZU
BERICHTERSTATTUNG ZUM JAHRESABSCHLUSS DER
DEUTSCHE EUROSHOP AG
Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft verantwortlich für die Bereiche
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als
Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom
Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche
EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu
auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene
Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“,
„Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht.
Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen
Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der
Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde.
Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2024
31.12.2023
+/-
in %
Sonstige betriebliche Erträge
233
275
-42
-15%
Personalaufwand
-2.399
-1.820
-579
-32%
Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
-3.169
-5.045
1.876
37%
Beteiligungserträge
61.448
76.253
-14.805
-19%
Finanzergebnis
-9.330
-8.041
-1.289
-16%
Ergebnis vor Steuern
46.783
61.622
-14.839
-24%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
2.047
-2.520
4.567
181%
Sonstige Steuern
0
-9.820
9.820
-
Jahresüberschuss
48.830
49.282
-452
-1%
Gewinnvortrag
202.672
500.000
-297.328
Bilanzgewinn
251.502
549.282
-297.780
Das Geschäftsjahr 2024 der Deutsche EuroShop AG war auf der einen Seite durch einen Rückgang der
Beteiligungsergebnisse und den Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen geprägt. Die über
Plan liegenden Beteiligungserträge führten dazu, dass das erwartete Ergebnis vor Steuern mit 46,8 Mio. €
höher als die Prognose (27,0 Mio. € bis 33,0 Mio. €) ausfiel.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Mio. € reduziert.
Maßgeblich hierfür waren im Vorjahr Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anfang 2023
durchgeführten Kapitalmaßnahme und dem Erwerb weiterer Anteile an sechs Shoppingcenterbeteiligungen
im Vorjahr.
Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft sind die Beteiligungserträge von 61,4 Mio. € (i. Vj.
76,3 Mio. €), die um 14,8 Mio. € unter dem Vorjahr, aber oberhalb der Prognose des Vorjahres (37 Mio. €
bis 43 Mio. €) lagen. Das Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund von geringeren
Aufwendungen für Investitionen in Mietbereiche sowie Instandhaltung besser als geplant entwickelt.
Das Finanzergebnis ist durch die Wertberichtigung der Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen
GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG) in Höhe von 9,3 Mio. € (i. Vj. 6,5 Mio. €)
belastet.
Bei den sonstigen Steuern des Vorjahres handelte es sich um Grunderwerbsteuer, die durch
Anteilsvereinigung auf Ebene der Deutsche EuroShop AG im Zuge des Erwerbs weiterer Anteile an
Objektgesellschaften des Vorjahres ausgelöst wurde.
Die Erträge aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen 2,0 Mio. € gegenüber Aufwendungen
von 2,5 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfielen Erträge von 4,1 Mio. € auf latente Steuern (i. Vj. Aufwendungen
von 1,6 Mio. €) sowie Aufwendungen von 2,0 Mio. € (i. Vj. 0,9 Mio. €) auf zu zahlende Steuern.
Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
in T€
31.12.2024
31.12.2023
+/-
Finanzanlagen
1.049.221
1.314.564
-265.343
Übriges Anlagevermögen
66
50
16
Forderungen und übrige Vermögenswerte
4.329
4.383
-54
Kasse und Bankguthaben
33.401
92.430
-59.029
Aktiva
1.087.017
1.411.427
-324.410
Eigenkapital
910.414
1.222.993
-312.579
Rückstellungen
7.013
9.597
-2.584
Verbindlichkeiten
89.055
94.211
-5.156
Passive latente Steuern
80.535
84.626
-4.091
Passiva
1.087.017
1.411.427
-324.410
Der Rückgang der Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2024 betraf die getätigten Entnahmen in Höhe der freien
Liquidität aus den Beteiligungsgesellschaften, gemindert um die anteiligen handelsrechtlichen
Jahresüberschüsse 2024 sowie die Abschreibung auf Finanzanlagen. Die Liquiditätsentnahmen haben sich
im Vergleich zum Vorjahr insbesondere aufgrund der Aufvalutierung der Bestandsdarlehen bei den
Objektgesellschaften Passau, Magdeburg und Hamm erhöht.
Die auf den Hauptversammlungen im Januar sowie im August 2024 beschlossenen Dividenden von
insgesamt 346,6 Mio. € reduzierten das Eigenkapital entsprechend. Die Eigenkapitalquote der Deutsche
EuroShop AG verringerte sich auf 83,8 % (i. Vj. 86,6 %) und ist damit weiterhin auf einem sehr soliden und
hohen Niveau.
Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2024
31.12.2023
Jahresüberschuss
48.830
49.282
Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen
der Beteiligungsgesellschaften
250.801
80.815
9.331
Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen
6.463
Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern
-4.091
1.607
1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
304.871
138.167
2. Auszahlungen für Neuinvestments
0
-58.753
3. Einzahlungen aus Eigenmitteln
0
64.252
Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen
-341
-1.544
4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
-341
-1.544
5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen
-2.150
2.151
6. Erwerb eigener Anteile
-14.800
-200
7. Dividende für das Vorjahr
-346.609
-191.161
Liquiditätsbestand Jahresanfang
92.430
139.518
Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes
(Zwischensumme 1.- 7.)
-59.029
-47.088
Liquiditätsbestand Jahresende
33.401
92.430
Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von 304,9 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr
(138,2 Mio. €) deutlich erhöht. Hier wirkten sich die im Vergleich zum Vorjahr geringeren Ergebnisse der
Beteiligungen sowie die zusätzlichen Ausschüttungen von Liquidität aus den Darlehenserhöhungen für
Passau, Magdeburg und Hamm aus. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Rendite auf das
eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 1.418,2 Mio. € von 21,5 % gegenüber 9,6 % im Vorjahr. Der Free
Cashflow je Aktie erhöhte sich von 1,84 € auf 4,01 €.
Die Auszahlungen für Neuinvestments beinhalten im Vorjahr die im Rahmen des Erwerbs der weiteren
Anteile an sechs Objektgesellschaften geleisteten Barmittel durch die Deutsche EuroShop AG. Die
verbleibenden Kaufpreise wurden durch die Gewährung von Aktien an die Verkäufer beglichen.
Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultierten aus planmäßigen Tilgungen der langfristigen
Bankdarlehen bis zur nicht liquiditätswirksamen Übertragung des Darlehens auf die Allee-Center
Magdeburg GmbH & Co. KG.
Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein
Liquiditätsendbestand von 33,4 Mio. €.
Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im Geschäftsjahr 2024 ist aus Sicht des
Vorstands als sehr zufriedenstellend zu beurteilen.
Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Das Management erwartet, dass sich die wesentlichen Leistungsindikatoren wie folgt entwickeln:
Beteiligungserträge von 31 Mio. € bis 37 Mio. € und damit unter dem Niveau von 2024 (61,4 Mio. €) sowie
ein Ergebnis vor Steuern zwischen 25 Mio. € und 31 Mio. €, welches damit ebenfalls unter dem Wert von
2024 (46,8 Mio. €) liegen wird.
Für das Geschäftsjahr 2025 sehen wir uns trotz der geplant rückläufigen Beteiligungserträge und dem
ebenfalls rückläufigen Ergebnis vor Steuern sehr gut aufgestellt.
Hamburg, 21. März 2025
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens
des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht
eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der
Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet,
Verschlechterungen mit Minus (-).
DEUTSCHE EUROSHOP AG
KONZERNABSCHLUSS 2024
Inhalt
Konzernbilanz...................................................................................................................................................................3
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ...........................................................................................................................5
Konzern-Gesamtergebnisrechnung..................................................................................................................................7
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ..................................................................................................................8
Konzern-Kapitalflussrechnung..........................................................................................................................................7
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024....................................................................................................................8
Grundlagen des Konzernabschlusses ..........................................................................................................................8
1.
Allgemeine Angaben ........................................................................................................................................8
2.
Konsolidierungskreis ........................................................................................................................................9
3.
Konsolidierungsgrundsätze ............................................................................................................................10
4.
Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und
Ermessensausübungen...........................................................................................................................................11
5.
Währungsumrechnung ...................................................................................................................................13
6.
Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden .................................................................................14
Erläuterungen zur Konzernbilanz................................................................................................................................21
7.
Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen...........................................................................................21
8.
Investment Properties.....................................................................................................................................21
9.
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen ......................................................................................................24
10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen...............................................................................................26
11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte...........................................................................................................27
12. Liquide Mittel ..................................................................................................................................................27
13. Eigenkapital und Rücklagen...........................................................................................................................27
14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten.....................................................................................29
15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten .................................................................................31
16. Passive latente Steuern..................................................................................................................................32
17. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter..........................................33
18. Sonstige Rückstellungen................................................................................................................................33
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ........................................................................................34
19. Umsatzerlöse..................................................................................................................................................34
20. Grundstücksbetriebskosten ............................................................................................................................34
21. Grundstücksverwaltungskosten......................................................................................................................35
22. Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte....................................................................35
23. Sonstige betriebliche Erträge .........................................................................................................................35
24. Sonstige betriebliche Aufwendungen .............................................................................................................36
25. Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-
equity bilanziert werden...........................................................................................................................................36
26. Bewertungsergebnis.......................................................................................................................................37
27. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag......................................................................................................37
28. Ergebnis je Aktie.............................................................................................................................................38
Segmentberichterstattung...........................................................................................................................................39
Sonstige Angaben.......................................................................................................................................................41
29. Finanzinstrumente und Risikomanagement ...................................................................................................41
30. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung..........................................................................................44
31. Eventualschulden ...........................................................................................................................................44
32. Sonstige finanzielle Verpflichtungen...............................................................................................................44
33. Anzahl der Mitarbeitenden..............................................................................................................................44
34. Honorar des Abschlussprüfers .......................................................................................................................45
35. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex..........................................................................45
36. Nahestehende Personen nach IAS 24 ...........................................................................................................45
37. Stimmrechtsmitteilungen ................................................................................................................................46
38. Aufsichtsrat und Vorstand ..............................................................................................................................47
39. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag...............................................................................................................48
40. Konzernabschluss ..........................................................................................................................................48
Angaben zum Beteiligungsbesitz – Anlage zum Anhang ...........................................................................................49
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNBILANZ
Aktiva in T€
Anhang
31.12.2024
31.12.2023
Passiva in T€
Anhang
31.12.2024
31.12.2023
VERMÖGENSWERTE
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Langfristige Vermögenswerte
Eigenkapital und Rücklagen
Immaterielle Vermögenswerte
7.
Gezeichnetes Kapital
Sachanlagen
7.
Kapitalrücklage
Investment Properties
8.
Gewinnrücklagen
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
9.
Eigene Anteile
-720
-9
Langfristige Vermögenswerte
Summe Eigenkapital
13.
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
10.
Finanzverbindlichkeiten
14.
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
11.
Passive latente Steuern
16.
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht
Liquide Mittel
12.
beherrschender Gesellschafter
17.
Kurzfristige Vermögenswerte
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
15.
Steuerverbindlichkeiten
15.
Sonstige Rückstellungen
18.
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Kurzfristige Verpflichtungen
Summe Aktiva
Summe Passiva
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2024
01.01.-31.12.2023
Umsatzerlöse
19.
Grundstücksbetriebskosten
20.
-31.350
-34.808
Grundstücksverwaltungskosten
21.
-14.902
-14.734
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller
Vermögenswerte
10., 22.
-7.731
-8.858
Nettobetriebsergebnis (NOI)
Sonstige betriebliche Erträge
23.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
24.
-10.189
-37.578
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen,
die nach at-equity bilanziert werden
9., 25.
Zinsaufwendungen
-49.083
-43.313
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
17.
-14.397
-13.876
Übrige Finanzaufwendungen
-1.876
Zinserträge
Finanzergebnis
-43.367
-46.692
Bewertungsergebnis
26.
-22.870
-205.701
Ergebnis vor Steuern (EBT)
-39.732
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
27.
-26.554
Konzernergebnis
-38.277
Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert
28.
-0,51
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2024
01.01.-31.12.2023
Konzernergebnis
-38.277
Posten, die unter bestimmten Bedingungen
zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus
Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung
von Zahlungsströmen
13.
-790
Latente Steuern auf direkt mit dem Eigen-
kapital verrechnete Wertänderungen
13.
-530
-239
Summe des direkt im Eigenkapital
erfassten Ergebnisses
-1.029
Gesamtergebnis
-39.306
Anteil Konzernaktionäre
-39.306
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
Anzahl
Andere
Gesetzliche
Gewinnrücklage
Aktien
Gezeichnetes
Kapital-
Gewinn-
Gewinn-
Cashflow
Eigene
in T€
Anhang
im Umlauf
Kapital
rücklage
rücklagen
rücklage
Hedges
Anteile
Summe
01.01.2023
61.783.594
-4.337
Gesamtergebnis
-38.277
-1.029
-39.306
Kapitalerhöhung
13.
14.680.725
Erwerb eigene Anteile
13.
-9.000
-191
-9
-200
Dividendenauszahlungen
13.
-191.161
-191.161
31.12.2023
76.455.319
-5.366
-9
01.01.2024
76.455.319
-5.366
-9
Gesamtergebnis
Erwerb eigene Anteile
13.
-711.465
-14.089
-711
-14.800
Dividendenauszahlungen
13.
-346.609
-346.609
31.12.2024
75.743.854
-2.598
-720
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2024
31.12.2023
Konzernergebnis
-38.277
Ertragsteuern
27.
-1.455
Finanzergebnis
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen
7., 24.
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment
Properties und sonstiges Bewertungsergebnis
26.
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen
9.
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Vermögenswerte
10., 11.
-13.083
-8.950
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen
18.
-4.453
Veränderungen der Verbindlichkeiten
15.
-5.903
-9.817
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Gezahlte Zinsen
-46.218
-40.302
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Ertragsteuern
27.
-5.358
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Investitionen in Investment Properties
8.
-47.179
-43.481
Verkauf von Investment Properties
8.
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
-15
-16
Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener
Zahlungsmittel
30.
-19.455
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-40.288
-62.952
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
14., 29.
Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten
14.
-30.520
-12.994
Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
15.
-103
-73
Erwerb eigene Aktien
13.
-14.800
-200
Auszahlungen an Kommanditisten
17.
-10.174
-9.904
Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile
30.
-19.538
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen
13.
Auszahlungen an Konzernaktionäre
13.
-346.609
-191.161
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-243.778
-110.983
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
-123.633
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
12.
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
12.
DEUTSCHE EUROSHOP AG ,
HAMBURG
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024
GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES
1. Allgemeine Angaben
Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die
Deutsche EuroShop AG
, Hamburg , Deutschland Heegbarg 36, 22391 Hamburg . Die Gesellschaft ist im Handelsregister
Hamburg
(HRB 91799) eingetragen.
Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien.
Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezember 2024 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 am 21. März 2025 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet.
Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und
der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestandteile die Konzern-Eigenkapitalveränderungs- rechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang.
Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€.
Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs.
Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. Dezember 2024, erstellt.
2. Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt verändert:
| Inland* | Ausland* | Gesamt | |
| Vollkonsolidierte Tochterunternehmen | |||
| Stand 01.01.2024 | 15 | 4 | 19 |
| Zugänge | 0 | 0 | 0 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 |
| Stand 31.12.2024 | 15 | 4 | 19 |
| Nach der at-equity Methode einbezogene Gemeinschaftsunternehmen | |||
| Stand 01.01.2024 | 0 | 3 | 3 |
| Zugänge | 0 | 1 | 1 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 |
| Stand 31.12.2024 | 0 | 4 | 4 |
| Nach der at-equity Methode einbezogene assoziierte Unternehmen | |||
| Stand 01.01./31.12.2024 | 0 | 1 | 1 |
* Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie:
-
Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann,
-
schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und
-
diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.
Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben.
Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 670.721 T€ (i. Vj. 655.721 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 29.401 T€ (i. Vj. 38.573 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten (ohne Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter) summierten sich auf 220.359 T€ (i. Vj. 220.270 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen sich auf 4.958 T€ (i. Vj. 5.150 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 35.845 T€ (i. Vj. 36.776 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von 12.791 T€ (i. Vj. -7.518 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 7.910 T€ (i. Vj. 7.434 T€) geleistet.
Gemeinschaftsunternehmen
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert.
Assoziierte Unternehmen
Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert.
Beteiligungsunternehmen
Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2024 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen.
Anteilsbesitz
Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteiligungsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochterunternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben.
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt.
Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at-equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung, um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert.
Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert.
4. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Schätzungen,
Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen
Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind erstmalig verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2024 enden:
| Auswirkungen auf | |||
| Vermögens-, Finanz- | |||
| und Ertragslage bzw. | |||
| Anwendungs- | Cashflows der Deutsche | ||
| Änderungen / Standard | zeitpunkt (EU) | Änderungen | EuroShop AG |
| Klassifizierung von Schulden als | 01.01.2024 | Klarstellung der Einordnung der | Keine wesentlichen |
| kurz- oder langfristig | Verbindlichkeiten als | Auswirkungen | |
| (Änderung an IAS 1) | kurz- und langfristig |
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt:
| Auswirkungen auf | |||
| Erwarteter | Vermögens-, Finanz- und | ||
| Anwendungs- | Ertragslage bzw. Cashflows | ||
| Änderungen / Standard | zeitpunkt (EU) | Voraussichtliche Änderungen | der Deutsche EuroShop AG |
| Verträge, die sich auf | 01.01.2026 | Klarstellung zur Anwendung der „own use | Keine wesentlichen |
| naturabhängigen Strom | (EU-Endorsement | exemption“ | Auswirkungen erwartet |
| beziehen (Änderungen an IFRS | bisher nicht erfolgt) | Möglichkeit, Verträge über Strom aus | |
| 9 und IFRS 7) | naturabhängigen erneuerbaren | ||
| Energiequellen unter bestimmten | |||
| Voraussetzungen als Sicherungsinstrument | |||
| zu verwenden | |||
| Zusätzliche Angabepflichten im Hinblick auf | |||
| die Auswirkungen der Verträge auf | |||
| finanzielle Leistungsfähigkeit und künftigen | |||
| Cashflow | |||
| Änderungen an der | 01.01.2026 | Änderungen der Klassifizierung finanzieller | Keine wesentlichen |
| Klassifizierung und Bewertung | (EU-Endorsement | Vermögenswerte durch das sogenannte | Auswirkungen erwartet |
| von Finanzinstrumenten | bisher nicht erfolgt) | SPPI-Kriterium | |
| (Änderungen an IFRS 9 und | Definition nicht rückgriffsberechtigter | ||
| IFRS 7) | finanzieller Vermögenswerte | ||
| Offenlegungspflichten für | |||
| Eigenkapitalinstrumente, die zum | |||
| beizulegenden Zeitwert bewertet und als | |||
| erfolgsneutral klassifiziert werden | |||
| Jährliche Verbesserungen an | 01.01.2026 | Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen | Keine wesentlichen |
| den IFRS Rechnungslegungs- | (EU-Endorsement | durch einen Erstanwender (IFRS 1 - | Auswirkungen erwartet |
| standards (Band 11) | bisher nicht erfolgt) | Erstmalige Anwendung der International | |
| Financial Reporting Standard) | |||
| Angabe der abgegrenzten Differenz | |||
| zwischen dem beizulegenden Zeitwert und | |||
| dem Transaktionspreis (IFRS 7 - | |||
| Finanzinstrumente: Angaben) | |||
| Ausbuchung von Leasingverpflichtungen | |||
| durch den Leasingnehmer; | |||
| Transaktionspreis (IFRS 9 - | |||
| Finanzinstrumente) | |||
| Bestimmung eines 'de facto-Agenten' (IFRS | |||
| 10 - Konzernabschlüsse) | |||
| Anschaffungskostenmethode (IAS 7 - | |||
| Kapitalflussrechnungen | |||
| Darstellung und Angaben im | 01.01.2027 | Vorgaben für die Gliederung der Gewinn- | Die Auswirkungen der |
| Abschluss (IFRS 18) | (EU-Endorsement | und Verlustrechnung | erstmaligen Anwendung von |
| bisher nicht erfolgt) | Entfall von Ausweiswahlrechten in der | IFRS 18 auf den | |
| Kapitalflussrechnung für erhaltene und | Konzernabschluss der | ||
| gezahlte Zinsen und Dividenden | Deutsche EuroShop AG werden | ||
| Starpunkt der indirekten Methode der | aktuell analysiert. | ||
| Kapitalflussrechnung ist zukünftig das | |||
| Betriebsergebnis | |||
| Vorgaben zu Anhangsangaben bezüglich | |||
| Management-defined Performance | |||
| Measures (MPMs) sowie Aggregations- und | |||
| Disaggregationsregeln für den Anhang | |||
| Im Jahr der Erstanwendung sind die | |||
| Vergleichszahlen entsprechend anzupassen |
Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden.
Schätzungen und Annahmen
Die Einordnung von Beteiligungen als nach der Equity-Methode zu bewertende Beteiligung basiert auf der Beurteilung des maßgeblichen Einflusses bzw. der gemeinschaftlichen Führung und kann ermessensbehaftet sein.
Die Einordnung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden in Kategorien kann ermessensbehaftet sein.
5. Währungsumrechnung
Berichtswährung des Konzerns ist Euro (€).
Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Einheiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funktionalen Währung, so dass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt.
Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt.
Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt:
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |||
| Durch- | Durch- | |||
| Stichtags- | schnitts- | Stichtags- | schnitts- | |
| 1 € = | kurs | kurs | kurs | kurs |
| Ungarischer Forint (HUF) | 411,35 | 397,07 | 382,78 | 380,57 |
| Polnischer Zloty (PLN) | 4,27 | 4,31 | 4,35 | 4,54 |
| Tschechische Krone (CZK) | 25,19 | 24,73 | 24,73 | 24,12 |
6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ertrags- und Aufwandsrealisation
Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt.
Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse wurden, soweit sie Forderungen betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als Forderungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzieller Vermögenswerte ausgebucht. Mietzugeständnisse, die den Zeitraum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als Änderung des Mietvertrages behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlaufzeit verteilt. Von diesem Vorgehen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlungen, die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als variable Leasingzahlung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen erfasst.
Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Aufwendungen erfolgt über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis).
Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert.
Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam gebucht.
Bestimmung beizulegender Zeitwert
Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige
Überprüfung
der
wesentlichen
nicht
beobachtbaren
Inputfaktoren
sowie
Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten.
Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:
Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden.
Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren.
Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.
Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäftsjahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2024 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen.
Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver
Unterschiedsbetrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen.
Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezember 2024 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungsbedarf ergeben.
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor.
Investment Properties
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden Zeitwertes) bilanziert werden.
Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair- Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben.
Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell aufgenommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivierbaren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind.
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von zwölf Monaten erfolgen wird. Als höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde.
Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten.
Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet, und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des
Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils.
Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hatte der Konzern 2022 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2,0 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung verbundenen Bedingungen erfüllen wird und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022 bewilligt und ausgezahlt. Die Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe wurde im Oktober 2023 eingereicht, war aber zum Aufstellungszeitpunkt noch nicht bewilligt.
Finanzinstrumente
Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird.
Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird.
Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten
Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste.
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Standard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter
von
Personenhandelsgesellschaften
aufgrund
eines
möglichen
Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist.
Finanzverbindlichkeiten
Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten ausgewiesen. Davon abgesetzt sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich, als Aufwand erfasst werden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen.
Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt, die die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos variabel verzinslicher Darlehen, deren Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wird regelmäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Vertragsmodalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cashflows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wurden. Die Zinssicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben gleichlautende Endfälligkeiten.
At-equity bilanzierte Finanzanlagen
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unternehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vorliegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
Latente Steuern
Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz latente Steuern bilanziert. Die Bewertung erfolgt anhand der Steuersätze, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zu erwarten sind. Dabei werden die Steuersätze und -vorschriften zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien sowie Finanzverbindlichkeiten und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuersatz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 21 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet.
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für als gegen eine Inanspruchnahme sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst.
Eigene Aktien
Eigene Aktien werden mit dem geleisteten Entgelt, das direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten beinhaltet, direkt vom Eigenkapital abgesetzt. Der Nominalbetrag von 1,00 € je Aktie wird vom Gezeichneten Kapital abgezogen und das Aufgeld vom Nominalbetrag als Reduzierung der anderen Gewinnrücklagen erfasst.
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ
7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
| Betriebs- und | ||||||
| Geschäfts- oder | Software und | Geschäftsaus- | ||||
| Firmenwert | Softwarelizenzen | stattung | ||||
| in T€ | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| Anschaffungskosten Stand 01.01. | 53.867 | 53.867 | 148 | 143 | 1.343 | 1.220 |
| Zugang aus Nutzungsrechten | ||||||
| (IFRS 16) | 0 | 0 | 0 | 0 | 36 | 114 |
| Zugänge | 0 | 0 | 0 | 5 | 45 | 11 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | -43 | -2 |
| Stand 31.12. | 53.867 | 53.867 | 148 | 148 | 1.381 | 1.343 |
| Abschreibungen Stand 01.01. | -2.148 | -2.148 | -125 | -114 | -894 | -784 |
| Zugänge | 0 | 0 | -11 | -11 | -129 | -112 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | 13 | 2 |
| Stand 31.12. | -2.148 | -2.148 | -136 | -125 | -1.010 | -894 |
| Buchwert 01.01. | 51.719 | 51.719 | 23 | 29 | 449 | 436 |
| Buchwert 31.12. | 51.719 | 51.719 | 12 | 23 | 371 | 449 |
Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsolidierungszeitpunkt (29. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen von 305 T€ (i. Vj. 402 T€). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Leasing von Pkw.
8. Investment Properties
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Buchwert zum 01.01. | 3.947.021 | 3.351.821 |
| Veränderungen Konsolidierungskreis | 0 | 773.000 |
| Zugänge | 0 | 0 |
| Abgänge | -6.300 | 0 |
| Veränderungen Mietanreize | 4.744 | 8.084 |
| Aktivierte bauliche Maßnahmen | 47.179 | 43.481 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | -25.923 | -229.365 |
| Buchwert zum 31.12. | 3.966.721 | 3.947.021 |
Bei den Veränderungen Konsolidierungskreis des Vorjahres handelt es sich um das Allee-Center Magdeburg, die Stadt-Galerie Passau, das Saarpark Center Neunkirchen und das Phoenix-Center Harburg. Die Beteiligung an den entsprechenden Objektgesellschaften wurde zu Beginn des Vorjahres auf 75 % bis 100 % durch Hinzuerwerb weiterer Anteile aufgestockt, wodurch diese Center erstmalig im Vorjahr vollkonsolidiert wurden.
In den Investment Properties ist unverändert ein aktiviertes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet.
Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen.
Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2024 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgutachten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisierten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwicklung des Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen.
Der Abgang im Geschäftsjahr resultiert aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen.
In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt:
Bewertungsparameter
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |||||
| in % | Inland | Ausland | Gesamt | Inland | Ausland | Gesamt |
| Mietsteigerungsrate | 1,67 | 0,93 | 1,52 | 1,58 | 1,04 | 1,47 |
| Kostenquote | 13,10 | 7,50 | 11,96 | 13,21 | 7,45 | 12,07 |
| Diskontierungsrate | 6,90 | 7,63 | 7,05 | 6,91 | 7,86 | 7,10 |
| Kapitalisierungszinssatz | 5,70 | 5,96 | 5,75 | 5,57 | 5,93 | 5,64 |
Die europäische und die globale Wirtschaft werden möglicherweise weiterhin durch Kriege, bewaffnete Konflikte und geopolitische Spannungen beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte unter anderem infolge der Politik der neuen US-Administration sowie politische Veränderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt werden, insbesondere in Verbindung mit wieder zunehmendem Inflationsdruck und steigenden Marktzinsen. Es kann daher zu Marktwertänderungen kommen. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein.
Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2024
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 98,3 | 3,3 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,67 | - 0,25 %-Punkte | -92,6 | -3,1 |
| + 1,00 %-Punkte | -35,4 | -1,2 | ||
| Kostenquote | 13,10 | - 1,00 %-Punkte | 32,0 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -56,7 | -1,9 | ||
| Diskontierungsrate | 6,90 | - 0,25 %-Punkte | 53,6 | 1,8 |
| + 0,25 %-Punkte | -79,8 | -2,7 | ||
| Kapitalisierungszinssatz | 5,70 | - 0,25 %-Punkte | 83,8 | 2,8 |
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2024
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 24,0 | 3,1 | ||
| Mietsteigerungsrate | 0,93 | - 0,25 %-Punkte | -21,0 | -2,8 |
| + 1,00 %-Punkte | -7,5 | -1,0 | ||
| Kostenquote | 7,50 | - 1,00 %-Punkte | 8,5 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -14,0 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,63 | - 0,25 %-Punkte | 14,0 | 1,8 |
| + 0,25 %-Punkte | -17,5 | -2,3 | ||
| Kapitalisierungszinssatz | 5,96 | - 0,25 %-Punkte | 20,0 | 2,6 |
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2024
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 122,3 | 3,3 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,52 | - 0,25 %-Punkte | -113,6 | -3,0 |
| + 1,00 %-Punkte | -42,9 | -1,1 | ||
| Kostenquote | 11,96 | - 1,00 %-Punkte | 40,5 | 1,1 |
| + 0,25 %-Punkte | -70,7 | -1,9 | ||
| Diskontierungsrate | 7,05 | - 0,25 %-Punkte | 67,6 | 1,8 |
| + 0,25 %-Punkte | -97,3 | -2,6 | ||
| Kapitalisierungszinssatz | 5,75 | - 0,25 %-Punkte | 103,8 | 2,8 |
Im Vorjahr wurde im Rahmen der Sensitivitätsanalyse keine Differenzierung von In- und Ausland vorgenommen. Die Änderung der Parameter führte zu folgenden Ergebnissen:
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2023
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 117,9 | 3,2 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,47 | - 0,25 %-Punkte | -108,6 | -2,9 |
| + 1,00 %-Punkte | -41,1 | -1,1 | ||
| Kostenquote | 12,07 | - 1,00 %-Punkte | 45,0 | 1,2 |
| + 0,25 %-Punkte | -67,1 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,10 | - 0,25 %-Punkte | 71,6 | 1,9 |
| + 0,25 %-Punkte | -93,8 | -2,5 | ||
| Kapitalisierungszinssatz | 5,64 | - 0,25 %-Punkte | 108,1 | 2,9 |
Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,52 % angenommen (i. Vj. 1,47 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 11,96 % (i. Vj. 12,07 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 88,04 % (i. Vj. 87,93 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertberichtigungen) bei 17,0 % (i. Vj. 18,1 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2024 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,61 % gegenüber 6,64 % im Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,24 % gegenüber 6,25 % im Vorjahr.
In dem Immobilienwert sind ausstehende und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilende gewährte Mieteranreize in Höhe von 34.654 T€ (i. Vj. 29.910 T€) enthalten.
Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2024 dargestellt:
Hierarchiestufen IFRS 13
| in T€ | Level 1 | Level 2 | Level 3 |
| Investment Properties | 0 | 0 | 3.966.721 |
Zwischen 2023 und 2024 erfolgten keine Wechsel zwischen den Hierarchiestufen. Die Objekte sind überwiegend grundpfandrechtlich belastet. Es bestehen besicherte Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 1.808.374 T€ (i. Vj. 1.677.600 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte lagen bei 271.403 T€ (i. Vj. 273.304 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberichtigungen) beliefen sich auf 46.252 T€ (i. Vj. 49.543 T€).
9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Buchwert zum 01.01. | 92.741 | 443.069 |
| Erhaltene Ausschüttungen und | ||
| Kapitalrückzahlungen | -7.801 | -6.335 |
| Anteiliges Ergebnis | 16.581 | 5.005 |
| Neubewertung | 0 | 12.666 |
| Zugänge | 13 | 0 |
| Abgänge | 0 | -361.664 |
| Buchwert zum 31.12. | 101.534 | 92.741 |
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter.
Der Zugang im Geschäftsjahr betrifft eine unwesentliche Beteiligung an einer Komplementär-GmbH.
Die Zugänge aus Neubewertung sowie die Abgänge im Vorjahr betrafen die Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, die Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG, die Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG und die Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG). Die Beteiligungen an den vier Gesellschaften wurden zu Beginn des Vorjahres auf 75 % bis 100 %
durch Hinzuerwerb weiterer Anteile aufgestockt, wodurch diese Center erstmalig im Vorjahr vollkonsolidiert wurden.
Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt:
| EKZ Eins Errichtungs- und | Einkaufs-Center Arkaden | |||
| Betriebs Ges.m.b.H. & Co | Pecs G.m.b.H. & Co. KG, | |||
| OG, Wien 1 | Hamburg 2 | |||
| in T€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| Langfristige Vermögenswerte | 213.908 | 203.884 | 104.026 | 96.000 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 4.338 | 5.786 | 6.282 | 6.873 |
| - davon liquide Mittel | 3.453 | 4.731 | 3.817 | 5.401 |
| Langfristige Schulden | 85.971 | 87.124 | 24.450 | 34.724 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 85.970 | 87.124 | 24.450 | 25.050 |
| Kurzfristige Schulden | 2.570 | 2.309 | 12.497 | 2.905 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 567 | 554 | 600 | 600 |
| Umsatzerlöse | 13.899 | 14.034 | 10.054 | 9.502 |
| Zinsergebnis | -1.861 | -1.924 | -736 | -773 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 10.186 | 10.813 | 8.075 | 6.957 |
| Bewertungsergebnis | 9.612 | -6.261 | 6.851 | -591 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 0 | 0 | -1.562 | -910 |
| Jahresfehlbetrag/-überschuss | 19.798 | 4.552 | 13.364 | 5.457 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 19.798 | 4.552 | 13.364 | 5.457 |
1 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity- Ansatz belief sich auf 909 T€ (i. Vj. 885 T€), der Jahresüberschuss lag bei 24 T€ (i. Vj. 16 T€).
2 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 26 T€ (i. Vj. 0 T€), der Jahresüberschuss lag bei 1 T€ (i. Vj. 0 T€).
Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| EKZ Eins | Einkaufs- | |
| Errichtungs- | Center | |
| und | Arkaden | |
| Betriebs | Pecs | |
| Ges.m.b.H. | G.m.b.H. & | |
| & Co OG, | Co. KG, | |
| in T€ | Wien | Hamburg |
| Equity-Ansatz am 01.01.2023 | 61.922 | 32.148 |
| Anteiliges Ergebnis | 2.276 | 2.729 |
| - davon EBT (ohne | ||
| Bewertungsergebnis) | 5.406 | 3.479 |
| - davon Bewertungsergebnis | -3.130 | -296 |
| Einlagen/Entnahmen | -4.079 | -2.255 |
| Equity-Ansatz am 31.12.2023 | 60.119 | 32.622 |
| Anteiliges Ergebnis | 9.899 | 6.682 |
| - davon EBT (ohne | ||
| Bewertungsergebnis) | 5.093 | 4.038 |
| - davon Bewertungsergebnis | 4.806 | 3.425 |
| Zugang | 0 | 13 |
| Einlagen/Entnahmen | -5.165 | -2.636 |
| Equity-Ansatz am 31.12.2024 | 64.853 | 36.681 |
10.Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Forderungen aus Lieferungen und | ||
| Leistungen zum 31.12. | 29.831 | 25.951 |
| Wertberichtigungen Stand 01.01. | -12.532 | -9.892 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | -2.710 |
| Verbrauch | 1.388 | 2.204 |
| Veränderung der Wertberichtigungen für | ||
| erwartete Ausfälle | -3.976 | -2.134 |
| Wertberichtigungen Stand 31.12. | -15.120 | -12.532 |
| 14.711 | 13.419 |
Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen erfolgt teilweise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen.
Die Bewertung des Forderungsbestandes zum 31. Dezember 2024 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forderungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 7.731 T€ (i. Vj. 8.858 T€).
11.Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
| in T€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| Sonstige Forderungen an Mieter | 3.787 | 5.050 |
| Barkautionen | 3.906 | 3.445 |
| Vorausgezahlte Centermarketingkosten | 691 | 1.661 |
| Forderungen aus Umsatzsteuer | 586 | 2.005 |
| Übrige Vermögenswerte | 7.929 | 6.593 |
| 16.899 | 18.754 |
Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten überwiegend Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen.
Forderungsspiegel
| in T€ | Gesamt | bis 1 Jahr | über 1 Jahr |
| Forderungen aus Lieferungen | |||
| und Leistungen | 14.711 | 14.697 | 14 |
| (13.419) | (13.419) | (0) | |
| Sonstige | |||
| Vermögenswerte | 16.899 | 16.899 | 0 |
| (18.754) | (18.754) | (0) | |
| 31.610 | 31.596 | 14 | |
| (Vorjahreswerte) | (32.173) | (32.173) | (0) |
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig.
12.Liquide Mittel
| in T€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| Konten in laufender Rechnung | 115.437 | 286.070 |
| Termin-/Festgelderkurzfristig | 97.000 | 50.000 |
| Kassenbestände | 1 | 1 |
| 212.438 | 336.071 |
13.Eigenkapital und Rücklagen
Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
Das Grundkapital beträgt 76.464.319 € und ist in 76.464.319 nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Die Verwendungszwecke der aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien können dem
Beschluss zu Punkt 10 der Tagesordnung der Hauptversammlung vom 29. August 2023 entnommen werden. Die Aktien können unter anderem unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen und Unternehmenserwerben verwendet oder gegen Barzahlung an Dritte zu einem Preis veräußert werden, der den Börsenpreis zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet. Die Aktien können vom Aufsichtsrat im Rahmen der Festlegung der variablen Vergütung den Vorständen der Gesellschaft zugesagt und übertragen werden und ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss eingezogen werden. Die Ermächtigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels in eigenen Aktien genutzt werden. Auf die erworbenen Aktien dürfen zusammen mit eigenen Aktien, die sich bereits im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71d und 71e AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft entfallen.
In Ausübung dieser Ermächtigung hat der Vorstand der Deutsche EuroShop AG mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollten bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grundkapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) wurde auf 15,0 Mio. € festgelegt. Im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 11. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien zu einem Anschaffungspreis (ohne Anschaffungsnebenkosten) von 15,0 Mio. € bei einem Durchschnittskurs von 20,82 € je Aktie über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 720.465 € bzw. 0,942 % am Bilanzstichtag.
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ebenfalls ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023).
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldverschreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben werden. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2024 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Die außerordentliche Hauptversammlung vom 8. Januar 2024 hat den Gewinnverwendungsbeschluss vom 29. August 2023 angepasst und eine weitere Dividende aus dem Bilanzgewinn 2022 in Höhe von 1,95 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 149.081 T€ und einem Vortrag des Restbetrages des Bilanzgewinns 2022 von 350.919 T€ auf neue Rechnung, beschlossen.
Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 549.282 T€ wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2024 zur Ausschüttung einer Dividende von
2,60
€ je Aktie, dies
entspricht einer Gesamtdividende von 197.529 T€, verwendet und der Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 351.753 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat planen, der Hauptversammlung im Juni 2025 vorzuschlagen, den Bilanzgewinn 2024 der Deutsche EuroShop AG von 251.502 T€ für eine Dividende in Höhe von 1,00 € je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 175.758 T€ auf neue Rechnung
vorzutragen.
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrücklage Kosten für die Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern enthalten.
Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge.
Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden Komponenten:
2024
| in T€ | vor Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow Hedges | 3.298 | -530 | 2.768 |
2023
| in T€ | vor Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow Hedges | -790 | -239 | -1.029 |
14.Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Bankverbindlichkeiten | 1.795.909 | 12.465 | 1.665.679 | 11.921 |
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.808.374 T€ (i. Vj. 1.677.600 T€).
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2025 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2025 beglichen wurden.
Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebniswirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 29 T€ (i. Vj. 29 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsaufwendungen für Bankverbindlichkeiten in Höhe von 49.083 T€ (i. Vj. 43.313 T€) im Finanzergebnis enthalten.
Gegenwärtig enthalten 25 von insgesamt 27 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei handelt es sich um insgesamt 35 auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene vereinbarte einzelne Auflagen, unter anderem zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Maßgebliche Kreditauflagen auf Ebene des Konzerns der Deutsche EuroShop AG
sind LTV1, Secured LTV1 und ICR. Mit den Kreditgebern ist ein LTV1 von maximal 60 %, ein Secured LTV1 von maximal 45 % und ein ICR von mindestens 1,8 vereinbart. Der LTV1 zum 31. Dezember 2024 beträgt 38,5 % (i. Vj. 32,7 %), der Secured LTV1 zum 31. Dezember 2024 beträgt 38,4 % (i. Vj. 32,5 %) und der ICR für 2024 beläuft sich auf 5,6 (i. Vj. 6,5), so dass die Auflagen eingehalten wurden. Alle weiteren Kreditauflagen wurden im Geschäftsjahr 2024 ebenfalls eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2025 erfüllt.
Die europäische und die globale Wirtschaft werden möglicherweise weiterhin durch Kriege, bewaffnete Konflikte und geopolitische Spannungen beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte unter anderem infolge der Politik der neuen US-Administration sowie politische Veränderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt werden, insbesondere in Verbindung mit wieder zunehmendem Inflationsdruck und steigenden Marktzinsen. Es kann daher zu Marktwertänderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauflagen (bspw. LTV) auswirken können. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein.
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen:
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Buchwert zum 01.01. | 1.677.600 | 1.479.251 |
| Liquiditätswirksame Veränderungen | 127.908 | 47.912 |
| Nicht liquiditätswirksame Veränderungen | ||
| Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 147.426 |
| Buchwertänderung nach der | ||
| Effektivzinsmethode | 2.866 | 3.011 |
| Buchwert zum 31.12. | 1.808.374 | 1.677.600 |
Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit 158.428 T€ (i. Vj. 60.906 T€) auf die Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 30.520 T€ (i. Vj. 12.994 T€) auf die Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten sowie Sondertilgungen im Rahmen von Refinanzierungen. Durch die erstmalige Einbeziehung von vier zuvor at-equity bilanzierten Gesellschaften im Vorjahr haben sich die Finanzverbindlichkeiten des Vorjahres um 147.426 T€ erhöht.
1 Definition gemäß Kreditverträgen
15.Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Zinsswaps | 3.128 | 0 | 6.427 | 0 |
| Mietkautionen | 0 | 6.030 | 0 | 6.896 |
| Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern | 0 | 3.762 | 0 | 4.728 |
| Umsatzsteuer | 0 | 2.533 | 0 | 1.684 |
| Kreditorische Debitoren | 0 | 4.553 | 0 | 4.935 |
| Leasingverbindlichkeiten | 631 | 103 | 628 | 99 |
| Übrige | 956 | 858 | 71 | 1.179 |
| 4.715 | 17.839 | 7.126 | 19.521 | |
Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag bei 3.128 T€ (i. Vj. 6.427 T€) lagen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvorauszahlungen.
Verbindlichkeitenspiegel
| in T€ | Gesamt | kurzfristig | langfristig |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.808.374 | 12.465 | 1.795.909 |
| (1.677.600) | (11.921) | (1.665.679) | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 7.349 | 7.349 | 0 |
| (10.635) | (10.635) | (0) | |
| Steuerverbindlichkeiten | 16.876 | 16.876 | 0 |
| (19.891) | (19.891) | (0) | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 22.554 | 17.839 | 4.715 |
| (26.647) | (19.521) | (7.126) | |
| (Vorjahreswerte) | 1.855.153 | 54.529 | 1.800.624 |
| (1.734.773) | (61.968) | (1.672.805) |
16.Passive latente Steuern
Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und Verlustvorträgen:
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |||
| Aktive | Aktive | Passive | ||
| latente | Passive latente | latente | latente | |
| in T€ | Steuern | Steuern | Steuern | Steuern |
| Investment Properties | 0 | 337.820 | 0 | 317.982 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 19.922 | 0 | 18.268 |
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | 3.802 | 0 | 5.859 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | ||||
| - Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) | 531 | 0 | 1.061 | 0 |
| Verlustvorträge | 9.451 | 0 | 8.455 | 0 |
| Übrige | 675 | 0 | 675 | 0 |
| Latente Steuern vor Saldierung | 10.657 | 361.544 | 10.191 | 342.109 |
| Saldierung | -10.657 | -10.657 | -10.191 | -10.191 |
| Latente Steuern nach Saldierung | 0 | 350.887 | 0 | 331.918 |
Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden.
Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt.
Zum Bilanzstichtag bestehen gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 50.470 T€ (i. Vj. 50.848 T€) sowie körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 0 T€ (i. Vj. 575 T€), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Von den Zuführungen zu den aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge im Geschäftsjahr erfolgten im Vorjahr 733 T€ ergebnisneutral.
Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag 3.837 T€ (i. Vj. 4.367 T€) direkt gegen das Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 8.107 T€ (i. Vj. 6.544 T€) zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist.
17.Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Abfindungsanspruch zum 01.01. | 259.380 | 307.130 |
| Ergebnisanteile | 14.397 | 13.876 |
| Anteiliges Bewertungsergebnis | -2.447 | -23.664 |
| Zugang | 0 | 45.606 |
| Abgang | 0 | -73.664 |
| Auszahlungen | -10.174 | -9.904 |
| Abfindungsanspruch zum 31.12. | 261.156 | 259.380 |
Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter beinhalten die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind.
Aufgrund des Erwerbs der ausstehenden Anteile an der Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG und an der Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG zu Beginn des Vorjahres sowie weiterer Anteile an der Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG) zum Ende des Vorjahres sind die entsprechenden Abfindungsansprüche an diesen Gesellschaften in Höhe von 73.664 T€ im Vorjahr abgegangen. Die Zugänge des Vorjahres von 45.606 T€ betrafen die Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG und die Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG), deren Anteile zu Beginn des Vorjahres auf 75 % bzw. 90 % durch Erwerb weiterer Anteile aufgestockt wurden.
18.Sonstige Rückstellungen
| Stand | Stand | ||||
| in T€ | 01.01.2024 | Verbrauch | Auflösung | Zuführung | 31.12.2024 |
| Bereits erbrachte, | |||||
| noch nicht | |||||
| abgerechnete | |||||
| Instandhaltungs- und | |||||
| Bauleistungen | 5.832 | 5.016 | 735 | 2.252 | 2.333 |
| Honorare | 2.017 | 694 | 181 | 1.155 | 2.297 |
| Übrige | 6.610 | 3.960 | 538 | 5.927 | 8.039 |
| 14.459 | 9.670 | 1.454 | 9.334 | 12.669 |
Die übrigen Rückstellungen beinhalten wie im Vorjahr im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen Leistungen und Personalaufwendungen.
Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
19.Umsatzerlöse
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Mindestmieteinnahmen | 253.922 | 255.512 |
| Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen | 7.558 | 7.425 |
| Umsatzmieten | 8.679 | 7.662 |
| Übrige | 1.244 | 2.705 |
| 271.403 | 273.304 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare Mieteinnahmen | 271.403 | 273.304 |
Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen.
Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf:
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Fälligkeit innerhalb eines Jahres | 237.388 | 246.789 |
| Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre | 569.347 | 595.123 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren | 144.978 | 148.635 |
| 951.713 | 990.547 |
20.Grundstücksbetriebskosten
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | 11.174 | 8.183 |
| Grundsteuer | 8.276 | 7.845 |
| Centermarketing | 3.175 | 7.756 |
| Instandhaltungen und Reparaturen | 2.484 | 6.919 |
| Gebäudeversicherung | 2.526 | 2.249 |
| Übrige | 3.715 | 1.856 |
| 31.350 | 34.808 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 31.350 | 34.808 |
Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre.
Der Rückgang der Aufwendungen für Centermarketing sowie für Instandhaltungen und Reparaturen ist auf Optimierungen der Kosten sowie einen geringeren Umfang von notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen.
21.Grundstücksverwaltungskosten
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten | 14.902 | 14.734 |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 14.902 | 14.734 |
Die Centermanagement-/Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig.
22.Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Wertberichtigungen | 7.047 | 5.714 |
| Abgänge finanzieller Vermögenswerte | 684 | 3.144 |
| 7.731 | 8.858 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 7.731 | 8.858 |
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“.
23.Sonstige betriebliche Erträge
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Auflösungen von Wertberichtigungen | 3.188 | 4.304 |
| Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 1.454 | 1.744 |
| Erträge aus Nebenkostenabrechnungen Vorjahre | 1.414 | 10.538 |
| Erträge im Zusammenhang mit der Veränderung | ||
| des Konsolidierungskreises | 0 | 16.204 |
| Übrige | 3.018 | 2.545 |
| 9.074 | 35.335 |
Die Erträge des Vorjahres im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises betrafen den Ankauf von weiteren Anteilen an sechs Tochtergesellschaften zu Beginn des Vorjahres.
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadensersatz, Versicherungsentschädigungen und sonstigen Erstattungen.
24.Sonstige betriebliche Aufwendungen
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten | 3.128 | 2.749 |
| Personalaufwand | 2.399 | 1.820 |
| Gutachterkosten | 2.016 | 550 |
| Marketingkosten | 718 | 546 |
| Finanzierungskosten | 335 | 199 |
| Aufsichtsratsvergütungen | 188 | 188 |
| Währungsverluste | 178 | 36 |
| Gebühren und Beiträge | 140 | 183 |
| Abschreibungen | 140 | 123 |
| Grunderwerbsteuer | 0 | 21.000 |
| Aufwendungen im Zusammenhang mit der | ||
| Veränderung des Konsolidierungskreises | 0 | 9.240 |
| Übrige | 947 | 944 |
| 10.189 | 37.578 |
In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzerngesellschaften in Höhe von 641 T€ (i. Vj. 552 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet Löhne und Gehälter in Höhe von 2.275 T€ (i. Vj. 1.720 T€), soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 124 T€ (i. Vj. 100 T€), wovon im Vorjahr 1 T€ auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen.
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises sowie die Aufwendungen aus Grunderwerbsteuer betrafen den Ankauf von weiteren Anteilen an sechs Tochtergesellschaften zu Beginn des Vorjahres.
25.Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen | 16.573 | 4.997 |
| Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen | 8 | 8 |
| Ergebnisse aus at-equity-Gesellschaften | 16.581 | 5.005 |
Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von 8.231 T€ (i. Vj. -3.426 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 9.134 T€ (i. Vj. 8.889 T€).
26.Bewertungsergebnis
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | -25.923 | -229.365 |
| Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile | 2.447 | 23.664 |
| Gewinn aus der Veräußerung | 606 | 0 |
| -22.870 | -205.701 |
Der Gewinn aus der Veräußerung resultiert aus einem Grundstücksverkauf in Polen.
27.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
| in T€ | 2024 | 2023 |
| Tatsächlicher Steueraufwand | -8.115 | -5.379 |
| Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland | -26.362 | -6.446 |
| Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland | 7.923 | 13.280 |
| -26.554 | 1.455 |
Steuerliche Überleitungsrechnung
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von -26.554 T€ (i. Vj. Steuerertrag 1.455 T€) leiten sich von einem erwarteten Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet.
| In T€ | 2024 | 2023 |
| Konzernergebnis vor Ertragsteuern | 150.068 | -39.732 |
| Theoretische Ertragsteuer 32,28 % | -48.442 | 12.825 |
| Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen | 9.510 | 3.554 |
| Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen | 13.051 | -7.697 |
| Steuereffekt aus der Änderung von Steuersätzen | 0 | -5.575 |
| Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen | -327 | -212 |
| Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | -346 | 74 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | -1.058 |
| Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag | 0 | -456 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | -26.554 | 1.455 |
Im Geschäftsjahr 2024 ergibt sich ein effektiver Ertragsteuersatz von 17,7 % (i. Vj. 7,5 %). Die Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen sind vor allem auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zurückzuführen, weswegen die Objektgesellschaften teilweise nicht gewerbesteuerpflichtig sind.
28.Ergebnis je Aktie
| 2024 | 2023 | |
| Anteil der Konzernaktionäre am | ||
| Jahresergebnis (T€) | 123.514 | -38.277 |
| Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien | 76.090.428 | 75.136.922 |
| Unverwässertes und verwässertes Ergebnis | ||
| je Aktie (€) | 1,62 | -0,51 |
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Verwässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, so dass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht.
Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2024 berücksichtigt zeitgewichtet die bis zum 31. Dezember 2024 erworbenen 711.465 Stückaktien.
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns.
Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
Aufteilung nach geografischen Segmenten
| 01.01.- | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2024 |
| Umsatzerlöse | 206.961 | 55.183 | 262.144 | 9.259 | 271.403 |
| EBIT | 164.970 | 48.160 | 213.130 | 3.175 | 216.305 |
| Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 16.581 | 16.581 |
| Zinserträge | 3.339 | 409 | 3.748 | 1.660 | 5.408 |
| Zinsaufwendungen | -38.314 | -7.063 | -45.377 | -3.706 | -49.083 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 128.119 | 41.506 | 169.625 | -4.444 | 165.181 |
| 31.12.2024 | |||||
| Investment Properties | 2.980.295 | 763.960 | 3.744.255 | 222.466 | 3.966.721 |
| Zugänge und aktivierte bauliche | |||||
| Maßnahmen Investment Properties | 36.110 | 3.073 | 39.183 | 7.996 | 47.179 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 101.534 | 101.534 |
| Sonstiges Segmentvermögen | 155.438 | 40.067 | 195.505 | 48.926 | 244.431 |
| Segmentvermögen | 3.135.733 | 804.027 | 3.939.760 | 424.645 | 4.364.405 |
| Segmentschulden | 1.446.671 | 333.837 | 1.780.508 | 699.357 | 2.479.865 |
| 01.01.- | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2023 |
| Umsatzerlöse | 209.436 | 53.200 | 262.636 | 10.668 | 273.304 |
| EBIT | 172.981 | 48.429 | 221.410 | -8.749 | 212.661 |
| Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 5.005 | 5.005 |
| Zinserträge | 2.727 | 287 | 3.014 | 2.478 | 5.492 |
| Zinsaufwendungen | -32.434 | -7.180 | -39.614 | -3.699 | -43.313 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 143.274 | 41.536 | 184.810 | -15.350 | 169.460 |
| 31.12.2023 | |||||
| Investment Properties | 2.985.707 | 735.260 | 3.720.967 | 226.054 | 3.947.021 |
| Zugänge und aktivierte bauliche | |||||
| Maßnahmen Investment Properties | 30.768 | 7.138 | 37.906 | 5.575 | 43.481 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 92.741 | 92.741 |
| Sonstiges Segmentvermögen | 221.561 | 35.514 | 257.075 | 111.641 | 368.716 |
| Segmentvermögen | 3.207.268 | 770.774 | 3.978.042 | 482.155 | 4.460.197 |
| Segmentschulden | 1.317.079 | 343.303 | 1.660.382 | 680.148 | 2.340.530 |
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Die Erträge und Aufwendungen des Vorjahres im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises sowie die Grunderwerbsteuer im Rahmen des Erwerbs der Minderheitenanteile im Vorjahr sind ebenfalls der Überleitungspalte zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzerninternen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -5.302 T€ (i. Vj. -4.313 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -4.149 T€ (i. Vj. -2.100 T€) sowie im Segmentvermögen mit 38.401 T€ (i. Vj. 97.558 T €) und in den Segmentschulden mit 3.288 T€ (i. Vj. 2.724 T€) enthalten.
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
SONSTIGE ANGABEN
29.Finanzinstrumente und Risikomanagement
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Bewertungs- | Fortgeführte | |||||
| kategorie nach | Buchwerte | Anschaffungs- | Fair Value | Fair Value | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | 31.12.2024 | kosten | erfolgswirksam | erfolgsneutral | 31.12.2024 |
| Finanzielle Vermögenswerte | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | AC | 14.711 | 14.711 | 14.711 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 8.607 | 8.607 | 8.607 | ||
| Liquide Mittel | AC | 212.438 | 212.438 | 212.438 | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten 2 | FLAC | 1.808.374 | 1.808.374 | 1.728.690 | ||
| Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht | ||||||
| beherrschender Gesellschafter | FLAC | 261.156 | 261.156 | 261.156 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | FLAC | 7.349 | 7.349 | 7.349 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 13.332 | 13.332 | 13.332 | ||
| Erfolgsneutral bewertete | ||||||
| Zinssicherungsgeschäfte 2 | n. a. | 3.128 | 3.128 | 3.128 | ||
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Bewertungs- | Fortgeführte | |||||
| kategorie nach | Buchwerte | Anschaffungs- | Fair Value | Fair Value | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | 31.12.2023 | kosten | erfolgswirksam | erfolgsneutral | 31.12.2023 |
| Finanzielle Vermögenswerte | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | AC | 13.419 | 13.419 | 13.419 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 9.408 | 9.408 | 9.408 | ||
| Liquide Mittel | AC | 336.071 | 336.071 | 336.071 | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten 2 | FLAC | 1.677.600 | 1.677.600 | 1.555.534 | ||
| Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht | ||||||
| beherrschender Gesellschafter | FLAC | 259.380 | 259.380 | 259.380 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | FLAC | 10.635 | 10.635 | 10.635 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 16.017 | 16.017 | 16.017 | ||
| Erfolgsneutral bewertete | ||||||
| Zinssicherungsgeschäfte 2 | n. a. | 6.427 | 6.427 | 6.427 | ||
1
Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
2
Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
3
Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC)
Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien
Mit Ausnahme, der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie
liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab.
Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13).
Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13).
Risikomanagement
Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement soll gewährleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risikoanalyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Marktrisiken
Liquiditätsrisiko
Die Liquidität des Deutsche-EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2024 wie folgt dar:
| Buchwert | Kapitaldienst | Kapitaldienst | Kapitaldienst ab | |
| in T€ | 31.12.2024 | 2025 | 2026 - 2029 | 2029 |
| Bankverbindlichkeiten | 1.808.374 | 71.963 | 899.392 | 1.116.271 |
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2023 wie folgt dar:
| Buchwert | Kapitaldienst | Kapitaldienst | Kapitaldienst ab | |
| in T€ | 31.12.2023 | 2024 | 2025 - 2028 | 2028 |
| Bankverbindlichkeiten | 1.677.600 | 60.360 | 838.582 | 1.012.017 |
Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem 31. Dezember 2024 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil im Folgejahr fällig.
Kredit- und Ausfallrisiko
Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter gestellten und werthaltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von
Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 7.731 T€ (i. Vj. 8.858 T€) im Aufwand erfasst worden.
Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 23.318 T€ (i. Vj. 22.827 T€).
Währungs- und Bewertungsrisiko
Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken.
Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse.
Zinsrisiko
Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt. Diese gibt, basierend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unterliegenden finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für aufgenommene Kredite und die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 1.184 T€ (i. Vj. 2.669 T€) führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am Bilanzstichtag waren Kredite in Höhe von 59.000 T€ (i. Vj. 91.000 T€) durch derivative Finanzinstrumente abgesichert.
Kapitalmanagement
Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer Dividende ab.
| in T€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| Eigenkapital | 2.145.696 | 2.379.047 |
| Eigenkapitalquote in % | 49,2 | 53,3 |
| Nettofinanzverschuldung | 1.595.936 | 1.341.529 |
Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter.
Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mittel.
30.Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. Die sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge umfassen die Ergebniseffekte im Rahmen des Erwerbs der Minderheitenanteile.
Der im Vorjahr bar gezahlte Teil der Kaufpreise im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an zuvor at-equity bilanzierten Beteiligungen wurde im Cashflow des Vorjahres unter dem Posten „Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel“ im Cashflow aus Investitionstätigkeit ausgewiesen. Der Posten umfasste die gezahlten Anschaffungskosten der weiteren Anteile von 39.215 T€ abzüglich der erworbenen liquiden Mittel von 19.760 T€. Die gezahlten Transaktionskosten waren im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit enthalten.
Die im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit des Vorjahres enthaltenen Einzahlungen aus
Kapitalerhöhungen beinhalten den Baremissionserlös aus der im Februar 2023 vollzogenen Kapitalerhöhung von 64.252 T€ abzüglich der Transaktionskosten von 2.271 T€. Des Weiteren wurden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit des Vorjahres die Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile ausgewiesen.
Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit bzw. kruzfristig in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“).
31.Eventualschulden
Es bestehen Eventualverbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit dem Ankauf von weiteren Anteilen an einem Tochterunternehmen in Höhe von schätzungsweise 11 Mio. €, da eine zwischenzeitliche Inanspruchnahme als nicht gänzlich unwahrscheinlich eingeschätzt werden konnte. Unsicherheiten bestehen in Bezug auf die Höhe sowie den Zeitpunkt eines möglichen vorübergehenden Abflusses von Ressourcen. In einem denkbaren gerichtlichen Verfahren gehen wir in letzter Instanz davon aus, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht belastet zu sein.
32.Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 51,2 Mio. € (i. Vj. 69,2 Mio. €).
Für die Investitionsmaßnahmen, die 2025 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 2,2 Mio. € (i. Vj. 4,8 Mio. €).
33.Anzahl der Mitarbeitenden
Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich sieben (i. Vj. sechs) Personen beschäftigt.
34.Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2024 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 387 T€ (i. Vj. 553 T€). Davon betreffen 387 T€ (i. Vj. 488 T€) Abschlussprüfungsleistungen.
35.Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Corporate Governance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden:
www.deutsche-euroshop.de/EZU
36.Nahestehende Personen nach IAS 24
Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vorstands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop AG und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prüfung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätestens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Einladung zur Hauptversammlung veröffentlicht.
Die Hercules BidCo GmbH, Hamburg, hält zum Bilanzstichtag 76,44 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemeinschaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Capital Group Holdings GP, LLC, Wilmington, DE (Vereinigte Staaten von Amerika) und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg – Letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE Group GmbH &
Co. KG, Hamburg, und ihre Tochtergesellschaften (zusammen im Folgenden „ECE-
Unternehmensgruppe“) sowie die CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg,
welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24.
Die Gesellschaft verfügt über eine aufschiebend bedingte Kreditlinie beim nahestehenden Unternehmen Hercules BidCo GmbH. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein zinsloses Darlehen, wenn ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungsbeschluss auf einer künftigen Hauptversammlung der Gesellschaft zu einer Unterschreitung der jeweils geltenden Mindestliquidität führen sollte. Diese Kreditlinie beträgt zunächst bis zu 500 Mio. € und reduziert sich im Zeitablauf. Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme lagen im Geschäftsjahr 2024 nicht vor, wir verweisen für weitere Details auf unsere Ad-Hoc Mitteilung vom 31. März 2023.
Die Honorare für Dienstleistungsverträge und Zuschussvereinbarungen mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 28.330 T€ (i. Vj. 31.922 T€). Dem standen Einnahmen aus Mietverträgen und Mallvermarktungen mit der ECE-Unternehmensgruppe in Höhe von 14.304 T€ (i. Vj. 13.633 T€) gegenüber. Die Forderungen gegen die ECE-Unternehmensgruppe beliefen sich auf 5.729 T€ (i. Vj. 5.729 T€) und die Verbindlichkeiten auf 2.575 T€ (i. Vj. 3.773 T€).
Am 10. September 2024 hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. einen Anteilskaufvertrag über 50 % der Anteile an der Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H. (vormals: PANTA 101 Grundstücksgesellschaft m.b.H.), Hamburg, gegen einen Kaufpreis von 13 T€ abgeschlossen.
37.Stimmrechtsmitteilungen
Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte:
| Aktionär | Bestands- | Vorgang zur Schwellen… | Neuer Stimm- | davon direkt | davon |
| meldung zum | (in %) bzw. Grund der | rechts Anteil | (in %) | zuzu- | |
| Mitteilung | (in %) | rechnen | |||
| (in %) | |||||
| Oaktree Capital Group Holdings GP, | 13.09.2023 | ...überschreitung (75) / | 76,44 | 0,00 | 76,44 |
| LLC, Wilmington, DE, Vereinigte | Vollzug von Instrumenten | ||||
| Staaten von Amerika | |||||
| CURA Vermögensverwaltung | 13.09.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 78,62 | 0,00 | 78,62 |
| G.m.b.H., Hamburg | aufgrund Schwellenberührung | ||||
| eines Tochterunternehmens; | |||||
| Vollzug von Instrumenten | |||||
| Alexander Otto | 13.09.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 78,62 | 0,46 | 78,16 |
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| eines Tochterunternehmens; | |||||
| Vollzug von Instrumenten | |||||
| Thomas Armbrust | 13.09.2023 | ...unterschreitung (3) | 2,76 | 0,01 | 2,74 |
| Maren Otto | 13.09.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 6,55 | 0,32 | 6,23 |
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| eines Tochterunternehmens |
Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte.
38.Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender
Selbstständiger Unternehmensberater
•
Eckes AG, Nieder-Olm (Vorsitz)
•
Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz)
•
Storch-Ciret Holding GmbH, Wuppertal (seit 1. Januar 2025)
•
akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal (bis 30. April 2024)
Chantal Schumacher, München, Stellv. Vorsitzende
Selbstständige Unternehmensberaterin
•
Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) (seit 1. Januar 2025)
•
Scope SE & Co. KGaA, Berlin (bis 22. August 2024)
Benjamin P. Bianchi, London (Vereinigtes Königreich)
Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich)
Henning Eggers, Halstenbek
Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg
•
ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg
Lemara Grant, London (Vereinigtes Königreich)
Senior Vice President, European Tax Counsel (bis 14. September 2024), Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring (seit 15. September 2024), Oaktree Capital Management London (Vereinigtes Königreich)
Stuart E. Keith, London (Vereinigtes Königreich)
Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich)
Dr. Volker Kraft, Hamburg
Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg
•
Allos S.A., São Paulo (Brasilien)
Dr. Henning Kreke, Hagen/Westfalen
Geschäftsführender Gesellschafter, Let's Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen
•
Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz)
•
Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen)
•
Encavis AG, Hamburg
•
Axxum Holding GmbH, Wuppertal
•
Noventic GmbH, Hamburg
•
Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf
•
Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee
Claudia Plath, Hamburg
CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
CECONOMY AG, Düsseldorf (bis 14. Februar 2024)
•
MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 188 T€ (i. Vj. 188 T€).
Vorstand
Hans-Peter Kneip, Düsseldorf
Die gewährten Zuwendungen an den Vorstand – ohne Versorgungsaufwand – summierten sich auf insgesamt 682 T€ (i. Vj. 493 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 112 T€ (i. Vj. 124 T€).
Für Long-Term-Incentive Pläne wurden Rückstellungen über insgesamt 239 T€ (i. Vj. 156 T€) für den Vorstand gebildet.
Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separaten auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht.
39.Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
40.Konzernabschluss
Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der
Hercules Holding S.à.r.l.
, Luxemburg (Stadt) einbezogen, der nach den gesetzlichen Vorschriften im RCS Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg (Stadt), Luxemburg, veröffentlicht wird.
Hamburg, 21. März 2025
Deutsche EuroShop AG
Der Vorstand
Hans-Peter Kneip
ANGABEN ZUM BETEILIGUNGSBESITZ – ANLAGE ZUM ANHANG
Angaben zum Beteiligungsbesitz gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2024:
| Anteil am | |
| Name und Sitz des Unternehmens | Eigenkapital |
| Vollkonsolidierte Unternehmen: | |
| DES Verwaltung GmbH, Hamburg | 100 % |
| DES Management GmbH, Hamburg | 100 % |
| DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1, 2 | 100 % |
| DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100 % |
| A 10 Center Wildau GmbH, Hamburg | 100 % |
| Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg | 52,01 % |
| Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 1, 3 | 100 % |
| Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100 % |
| Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100 % |
| Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1, 2 | 100 % |
| Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 1, 2, 3 | 100 % |
| Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 1, 3 | 100 % |
| Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG (vormals: Saarpark Center Neunkirchen KG), | |
| Hamburg 1, 3 | 95,14 % |
| Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG (vormals: Immobilienkommanditgesellschaft FEZ | |
| Harburg), Hamburg 1 | 75 % |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg | 100 % |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen | 100 % |
| CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen | 100 % |
| City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg | 100 % |
| Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik | 100 % |
| Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): | |
| CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg | 50 % |
| EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich | 50 % |
| Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Einkaufs-Center Arkaden Pecs KG), | |
| Hamburg | 50 % |
| Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H. (vormals: PANTA 101 | |
| Grundstücksgesellschaft m.b.H.), Hamburg | 50 % |
| Assoziierte Unternehmen: | |
| EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich | 50 % |
1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
2 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Lageberichts gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
3 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Anhangs gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.