DEUTSCHE EUROSHOP AG
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2023
INHALT
Zusammengefasster Lagebericht .................................................................................................................. 1
Grundlagen des Konzerns.............................................................................................................................. 1
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie ................................................................................ 1
Steuerungssystem..................................................................................................................................... 3
Wirtschaftsbericht......................................................................................................................................... 4
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen..................................................... 4
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns ..................................... 7
Ertragslage des Konzerns ......................................................................................................................... 9
Finanzlage des Konzerns ........................................................................................................................ 16
Vermögenslage des Konzerns ................................................................................................................ 19
Nachtragsbericht ......................................................................................................................................... 22
Prognosebericht .......................................................................................................................................... 22
Risikobericht................................................................................................................................................ 25
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems.................................... 25
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem.......................................................................... 27
Einschätzung der Gesamtrisikoposition .................................................................................................. 28
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken .................................................................................................... 29
Chancenbericht............................................................................................................................................ 35
Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen........................................... 36
Übernahmerelevante Angaben ................................................................................................................... 36
Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB)....................................................................... 37
Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG ......................................................... 38
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informationen gelten, soweit nicht gesondert
vermerkt, sowohl für den Konzern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel
des zusammengefassten Lageberichts wird über den Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG
berichtet.
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie
Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in
Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in
Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21
Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze
erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren.
Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an 16
Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 % beteiligt ist. Weitere
Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang
aufgeführt.
Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der
Deutsche-EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.
Ziele und Strategie
Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in
Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung
haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter,
der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein
wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung
in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland.
Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.
Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihren
Pool an Kreditgebern und Finanzierungsquellen zu erhalten und zu erweitern. Die Gesellschaft hat ihre
Investitionstätigkeit in der Vergangenheit hauptsächlich durch besicherte Kredite bei verschiedenen
Kreditgebern finanziert. Zur weiteren Diversifizierung ihrer Kapital- und Finanzierungsstruktur, insbesondere
in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen, prüft die
Unternehmensführung eine Weiterentwicklung der Kapital- und Finanzierungsstruktur. Dabei werden auch
Marktchancen für die Emission eines oder mehrerer Kapitalmarktinstrumente abgewogen. Die
Verschuldungsquote (LTV) des Konzerns könnte infolgedessen auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 %
erhöht werden. Eine Emission steht unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen und soll,
abhängig vom Finanzierungsinstrument, über ein „Investment Grade“-Rating verfügen.
Anlage II
Seite 1
Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio
Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und
europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen
in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an
Investitionssicherheit bieten.
Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren
Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die
Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es
beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn
sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten.
Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und
Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen
einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen
Objekte im Portfolio.
Differenziertes Mietensystem
Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während
Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien
zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management der
Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte
Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus
einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete
zusammensetzt.
Konzept des Erlebnis-Shoppings
Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger
ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE-Unternehmensgruppe entwickelt, plant,
realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im
Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem
professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur
für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre,
sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping
zum Erlebnis. Täglich besuchen 400.000 bis 500.000 Menschen die 21 Deutsche-EuroShop-Center und
lassen sich von der Branchen- und Gastronomievielfalt, dem Freizeitangebot sowie von Aktionen wie
Modenschauen, Wissens- und Erlebnisausstellungen sowie Kinderattraktionen verschiedenster Art
begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres
geboten wird.
Omni-Channel-Ansatz
Die Deutsche EuroShop sieht eine immer engere Verbindung des stationären Handels mit dem
Onlinehandel. Als Vermieterin von vielfältigen Flächen an erstklassigen Standorten fördert sie seit Jahren
einen Omni-Channel-Ansatz – für ihre Centerstandorte wie auch für ihre Mieter. Die Center des Portfolios
sind die Kernelemente für die Einkaufserlebnisse der Gäste. Darüber hinaus fungieren sie als
umfangreiches Warenlager. Die Betrachtung der Center als Micro-Hubs ermöglicht nicht nur einen höheren
Absatz beim Einzelhändler und schnellere Lieferzeiten für Kunden, sondern leistet auch einen Beitrag zur
CO₂-Reduktion durch verkürzte Transportwege.
Anlage II
Seite 2
Die ECE Marketplaces hat sich über die persönliche Kundeninteraktion hinaus das Ziel gesetzt, die
Kundenbeziehung zu digitalisieren, Kundendaten datenschutzkonform zu sammeln und dadurch ein
besseres Verständnis für die Kunden zu entwickeln. Dafür baut sie aktuell ein „Consumer Ecosystem“ auf,
das ein Newsletter-Angebot, eine Verbraucher-App sowie Personalisierungsfunktionen auf den Center-
Websites umfassen und auch für das Centerportfolio der Deutsche EuroShop genutzt werden soll. Auf
diese Weise werden Kundenbeziehungen zusätzlich digitalisiert und mit datenschutzkonform gesammelten
Daten ein noch besseres Verständnis für die Kunden und ihrer Wünsche entwickelt. Die in den vergangenen
Jahren aufgebaute Digital Mall integriert sich nahtlos in dieses Ecosystem und liefert gleichzeitig wertvolle
Einblicke in die Konsumtrends. Zukünftig soll sich die Digital Mall auf kuratierte Inhalte konzentrieren und
mit besonderen Aktionen die Kundenbindung weiter stärken.
Steuerungssystem
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen
und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands
sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.
Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen
Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die
Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT (Earnings before
Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from
Operations) je Aktie. Für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG sind die
Beteiligungserträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungsindikatoren.
Auf Basis einer fünfjährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte
Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unterjährig
(quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung
mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen
Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und
Nachvermietungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erforderliche
Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen
Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche
Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die
alle von der Hauptversammlung gewählt werden.
Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG.
Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt
ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptversammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die
für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die
Fassung betreffen.
Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu
finden.
Anlage II
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WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 2023 preisbereinigt
um 0,3 % gesunken (2022: +1,8 %). Die Erholungsphase nach dem Einbruch des BIP im Corona-Jahr 2020
wurde damit gestoppt. Ausschlaggebend waren hierfür unter anderem die weiterhin hohen Energiepreise,
die sich nach einem extremen Anstieg als Folge des Ukraine-Krieges auf höherem Niveau stabilisierten.
Durch deutlich gestiegene Zinsen haben sich die Finanzierungsbedingungen spürbar eingetrübt, worunter
insbesondere die Bauwirtschaft litt. Die Verunsicherung der Konsumenten durch die überdurchschnittlich
hohe Inflation und geopolitischen Spannungen sowie die gebremste Entwicklung der Weltwirtschaft mit
negativen Auswirkungen auf die deutsche Exportwirtschaft sind weitere Gründe für den Rückgang im Jahr
2023. Dennoch liegt das BIP preisbereinigt um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie 2019.
Die Wirtschaftsleistung hat sich 2023 im Vergleich zum Vorjahr in den einzelnen Bereichen preisbereinigt
unterschiedlich entwickelt. Der Bereich Information und Kommunikation verzeichnete mit +2,6 % den
größten Zuwachs, gefolgt von den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1,0 %) und
Unternehmensdienstleister (+0,3 %). Das Baugewerbe musste sich aufgrund des anhaltenden Material-
und Fachkräftemangels, steigender Baukosten sowie zunehmend höherer Finanzierungskosten mit einem
kleinen Plus (+0,2 %) zufriedengeben. Einen deutlichen Rückgang um 2,0 % verzeichnete das
Produzierende Gewerbe (ohne Baugewerbe). Maßgebend war hierfür der Bereich Energieversorgung,
welcher aufgrund der Abschaltung der drei letzten deutschen Atomkraftwerke sowie aufgrund geringerer
Energieproduktion aus Braun- und Steinkohle deutlich zurückging.
Die preisbereinigten privaten Konsumausgaben verzeichneten einen Rückgang um 1,1 % und lagen damit
2,1 % unter dem Vor-Pandemie-Niveau von 2019. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf die gestiegenen
Verbraucherpreise zurückzuführen, wobei die Inflationsrate trotz eines leichten Rückgangs gegenüber dem
Vorjahr (6,9 %) mit 5,9 % weiterhin auf einem hohen Niveau verblieb. Vor allem stiegen die Preise für
Nahrungsmittel deutlich an (+12,4 %), was zu einem Rückgang der Konsumausgaben in diesem Bereich
um 4,5 % führte. Ebenso verzeichneten langlebige Güter wie Einrichtungsgegenstände und
Haushaltsgeräte einen spürbaren Rückgang der Ausgaben um 6,2 %. Im Gegensatz dazu stiegen die
Ausgaben der privaten Haushalte für Verkehr um 2,4 % und für Freizeit, Unterhaltung und Kultur um 1,3 %.
Die Konsumausgaben des Staates verringerten sich erstmalig seit zwei Jahrzehnten um 1,7 %,
insbesondere aufgrund des Wegfalls von Ausgaben im Zusammenhang mit der Pandemiebekämpfung.
Die schwache Konjunktur hatte auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt. Arbeitslosigkeit und
Unterbeschäftigung sind 2023 gestiegen, sodass sich die Zahl der Arbeitslosen auf einen
Jahresdurchschnitt von 2,6 Mio. erhöhte. Dies entsprach einer Arbeitslosenquote von 5,7 % (2022: 5,3 %).
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Reallöhne und -gehälter der Arbeitnehmer im
Berichtsjahr um 0,1 % gestiegen. Die hohe Inflation zehrte 2023 den Nominallohnanstieg auf, obwohl dieser
mit 6,0 % so hoch war wie seit 2008 nicht mehr. Die kräftigen Steigerungen der Nominallöhne sind
insbesondere durch die Zahlung der Inflationsausgleichsprämie sowie durch die Anhebung des
Mindestlohns verursacht. Die Sparquote stieg allerdings leicht von 10,5 % auf 10,9 % an.
Basierend auf Berechnungen des Statistischen Bundesamtes erzielte der deutsche Einzelhandel (inklusive
Onlinehandel) im Berichtsjahr ein nominales Umsatzplus von 2,3 %; real jedoch musste der Einzelhandel
inflationsbedingt einen Umsatzrückgang von 3,3 % im Vergleich zu 2022 hinnehmen.
Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop wird neben dem Onlinehandel zum
einen durch die Geschäfte der jeweiligen Innenstädte sowie der Einkaufszentren im Einzugsgebiet
bestimmt. Zum anderen befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb mit den Innenstädten
benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, von
Anlage II
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Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg
wichtige Wettbewerber dar.
Zusätzlicher Wettbewerb für den innerstädtischen Einzelhandel kann durch die Ansiedlung oder
Erweiterung von Factory-/Designer-Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese, aber
auch teilweise in Stadtlagen entstehen. Aktuell gibt es Planungen, ein Designer-Outlet-Center im
saarländischen Zweibrücken zu erweitern, das im Einzugsgebiet des Saarpark-Centers in Neunkirchen
liegt. Weiterhin ist für 2027 die Eröffnung eines Outlet-Centers in Remscheid, im Einzugsgebiet der City-
Arkaden Wuppertal, geplant. In der Wolfsburger Innenstadt sollen bis 2028 im Umfeld der City-Galerie
mehrere Einzelhandelsentwicklungen realisiert werden.
Einzelhandel
Nach Berechnungen von JLL, einem Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, lag das
Neuvermietungsvolumen 2023 mit 449.500 qm um 6,8 % über dem Vorjahr (421.000 qm). Der Textilsektor
war mit einem Anteil von 41 % erneut dominierend bei der Flächennachfrage.
Gemäß HDE Handelsverband Deutschland stieg der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im
Berichtsjahr auf 649,1 Mrd. €. Der Umsatz im Onlinehandel lag 2023 bei ca. 84,0 Mrd. € und hatte damit
einen Anteil von etwa 13,0 % (2022: 13,4 %) am gesamten Einzelhandelsumsatz. Der stationäre
Einzelhandel in Deutschland verzeichnete 2023 einen nominalen Umsatzanstieg von 3,5 % (real -3,3 %),
wobei dem Handel neben Inflation und Verbraucherverunsicherung auch Lieferprobleme, Fachkräftemangel
und hohe Energiekosten Schwierigkeiten bereiteten. Der HDE äußerte sich besorgt über die geringe
Investitionsneigung im Einzelhandel, da sich ohne Investitionen die zukünftigen Erfolgschancen der Händler
verschlechtern. Zudem sind sie Voraussetzung für Wachstum und Transformation hin zu mehr Klimaschutz
und Nachhaltigkeit.
Der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren setzte seine Erholung nach der
Corona-Pandemie fort und der Umsatz stieg real um 2,6 %. Dennoch wurden die durch die Corona-
Pandemie bedingten Verluste der Vorjahre noch nicht vollständig ausgeglichen. Im Vergleich zum Jahr vor
Ausbruch der Pandemie, 2019, verzeichnete der Umsatz in diesem Bereich weiterhin einen realen
Rückgang um 4,6 %.
Der Onlinehandel war 2023 nach Angaben des HDE mit einem Umsatzrückgang von nominal 0,4 % (real -
3,9 %) ein Bremsfaktor. Der in der Vergangenheit kontinuierlich und dynamisch gewachsene Onlinehandel
hat nach starken Jahren des coronabedingten Ausweichens der Konsumenten auf diese Einkaufsoption
einen Wachstumsdämpfer erhalten. Es ist dennoch davon auszugehen, dass der stationäre Einzelhandel
seinen Umsatzanteil nach dem Abklingen der Pandemiesituation nicht vollständig zurückgewinnen kann.
Laut BTE Handelsverband Textil lag der Umsatz mit Mode, Schuhen und Accessoires 2023 leicht (0,3 %)
über Vor-Corona-Niveau. Allerdings gab es deutliche Unterschiede zwischen den Absatzkanälen.
Treibende Kraft war der stationäre Bekleidungshandel, dessen Umsatzplus der BTE auf 3 bis 4 % schätzt.
Der Onlinehandel hat gegenüber 2022 einen Umsatzrückgang zu verzeichnen, gegenüber 2019 liegt er
aber mit geschätzten 30 % stark im Plus. Der Handelsverband schätzt den Marktanteil des Onlinehandels
für Bekleidung sowie Haus- und Heimtextilien auf ca. 28 %.
Die Gastronomie-Unterbranche „Restaurants, Gaststätten und Imbissbuden“ hat 2023 einen realen
Umsatzrückgang von 1,1 % zum Vorjahr verzeichnet und lag damit 10,3 % niedriger als vor der Pandemie.
Im Portfolio der Deutsche EuroShop erfreuten sich die Mieter aus der Gastronomie offensichtlich an einer
Sonderkonjunktur: Die Umsätze von Restaurants, Fast-Food-Ketten, Snack- und Eisanbietern sowie Cafés
wuchsen im Berichtsjahr auf vergleichbaren Flächen um 19,4 %.
Anlage II
Seite 5
Immobilienmarkt
Gemäß Angaben von JLL verzeichnete der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland 2023 einen
deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens um 52 % auf 31,7 Mrd. € im Vergleich zum Vorjahr. Dies
war vor allem auf die gestiegenen Zinsen sowie auf konjunkturelle und geopolitische Unsicherheiten
zurückzuführen. Diese Faktoren haben die Attraktivität klassischer Finanzanlagen für Anleger gegenüber
Immobilien wieder deutlich aufgewertet. Mit 29 % des Transaktionsvolumens dominierte die Assetklasse
Wohnen und löste damit die Assetklasse Büro (2023: 17 %; 2022: 33 %) ab. Auf Einzelhandelsimmobilien
entfiel ein Anteil von 17 % (2022: 14 %). Investitionen in deutsche Shoppingcenter summierten sich – nach
Berechnungen des Immobilienmaklers CBRE – im Gesamtjahr 2023 auf rund 0,3 Mrd. € nach einem durch
Sondereffekte beeinflussten starken Vorjahr mit rund 2,7 Mrd. €. Die Erhöhung der Beteiligungsquoten an
sechs Shoppingcentern aus ihrem Bestandsportfolio durch die Deutsche EuroShop im Februar 2023 dürfte
einen wesentlichen Anteil an diesem Investitionsvolumen ausgemacht haben.
JLL beobachtete teilweise deutliche Anstiege der Spitzenrenditen in den einzelnen Sektoren zwischen 50
Basispunkten für Shoppingcenter und 98 Basispunkten für Büros, die maßgeblich durch die gestiegenen
Zinsen getrieben waren. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen demnach
zum Jahresende bei durchschnittlich 5,50 % (2022: 5,00 %).
Entwicklung des Aktienkurses
Der Jahresschlusskurs (Xetra) 2022 der Deutsche-EuroShop-Aktie lag bei 22,12 €. Nach der Ankündigung
einer Bezugsrechtskapitalerhöhung am 12. Januar 2023 entwickelte sich die Aktie bis Ende März rückläufig
und startete dann eine deutliche Erholungsphase bis zu einem Jahreshöchstkurs von 24,30 € am 16. August
2023. In den folgenden Wochen tendierte die Aktie leichter und erreichte den tiefsten Kurs am 31. Oktober
2023 mit 17,14 €, bevor sie eine bis Jahresende dauernde Erholung startete. Die DES-Aktie schloss das
Berichtsjahr mit einem Kurs von 22,55 € ab. Unter Berücksichtigung der am 1. September 2023
ausgeschütteten Dividende von 2,50 € je Aktie entspricht dies einer Performance von 13,9 %. Der SDAX
gewann im selben Zeitraum 17,1 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende 2023
auf 1,7 Mrd. €.
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Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des
Konzerns
Wesentliche Konzernkennzahlen
01.01.-
31.12.2022
01.01.-
01.01.-
(pro
in Mio. €
31.12.2023
31.12.2022
+/-
forma)7
+/-
Umsatzerlöse
273,3
212,8
28,4 %
264,7
3,2 %
EBIT
212,7
152,4
39,5 %
194,2
9,5 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis1)
169,5
130,2
30,2 %
149,6
13,3 %
EPRA2 Earnings
172,4
129,6
33,0 %
149,1
15,7 %
FFO
171,3
130,1
31,7 %
149,6
14,5 %
Eigenkapitalquote in %3
53,3
55,7
56,2
LTV-Verhältnis in %4, 8
33,2
30,2
29,9
EPRA2 LTV in %5, 8
34,8
33,5
31,9
01.01.-
31.12.2022
01.01.-
01.01.-
(pro
in €
31.12.2023
31.12.2022
+/-
forma)7
+/-
EPRA2 Earnings je Aktie6
2,29
2,10
9,0 %
1,98
15,4 %
FFO je Aktie
2,28
2,11
8,1 %
1,99
14,5 %
EPRA2 NTA je Aktie
31,58
37,81
-16,5 %
34,51
-8,5 %
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien6
75.136.922
61.783.594
21,6 %
75.136.922
0,0 %
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen
entfällt
2 European Public Real Estate Association
3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu
langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und
Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte
Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung
und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und
am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich
die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien
erhöht hat, sowie die bis zum 31. Dezember 2023 erworbenen 9.000 eigenen Aktien.
7 Die angegeben Pro-forma-Zahlen beziehen sich auf einen vergleichbaren Konzern, der unter der Annahme
aufgestellt wurde, dass der Erwerb der sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022 erfolgt wäre. Einmaleffekte,
die sich aus dem Wechsel der Konsolidierungsmethode und der Erstkonsolidierung ergeben, wurden dabei nicht
berücksichtigt. Ebenso wurden keine Anschaffungsnebenkosten in den Pro-forma-Zahlen angesetzt. Zur
Verbesserung der Vergleichbarkeit wurde bei der Angabe der wesentlichen Konzernkennzahlen je Aktie die gleiche
gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien verwendet.
8 Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und wird jetzt innerhalb der Investment
Properties ausgewiesen. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde das Vorjahr angepasst. Wir verweisen auf die
Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“ im Konzernanhang.
Anlage II
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Im Geschäftsjahr 2023 konnte die Deutsche EuroShop ein deutliches Wachstum verzeichnen, sowohl in
operativer Hinsicht als auch in Bezug auf ihr Investmentportfolio. Die Kundenfrequenzen und die Umsätze
der Mieter setzten ihre Erholung fort. Im Vergleich zu 2022 besuchten 5,7 % mehr Menschen die
Einkaufszentren der Deutsche EuroShop, und deren Mieter verzeichneten eine Steigerung der
Handelsumsätze um 8,6 %. Zusätzlich zu dieser Erholung im Bestandportfolio trugen die zu Beginn des
Jahres getätigten Zukäufe von Anteilen an sechs Shoppingcentern positiv zu unseren Erfolgskennzahlen
bei. Die Vermietungsquote lag, insbesondere auch aufgrund temporärer Leerstände im Rahmen von
größeren Umstrukturierungsmaßnahmen, zum Bilanzstichtag mit 93,3 % unter dem Vorjahr (94,3 %).
In einem Pro-forma-Vergleich auf Basis eines identischen Portfolios ergibt sich die folgende Entwicklung:
Die Umsatzerlöse stiegen um 3,2 % von 264,7 Mio. € auf 273,3 Mio. €. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern
(EBIT) war, wie im Vorjahr, durch einmalige Sondereffekte beeinflusst. Während 2022 die Übernahme der
Aktienmehrheit an der Deutsche EuroShop AG mit den damit verbundenen Beratungskosten sowie der
Neubesetzung des Vorstands einschließlich Abfindungszahlungen das EBIT mit 12,6 Mio. € negativ
belasteten, reduzierten 2023 die Aufwendungen und Erträge im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an
sechs Shoppingcentern das EBIT um -14,0 Mio. €. Das EBIT verzeichnete dennoch eine signifikante
Steigerung um 9,5 % auf 212,7 Mio. € aufgrund von einmaligen operativen Erträgen. Das Ergebnis vor
Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) stieg um 13,3 % auf 169,5 Mio. €. Die EPRA Earnings und
die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten Funds from Operations (FFO) lagen bei 172,4 Mio. €
bzw. bei 171,3 Mio. € und damit um 15,7 % bzw. 14,5 % über dem Vorjahr.
Die Prognose für das Geschäftsjahr 2023 wurde im letztjährigen Abschluss wie folgt benannt: deutlich
höhere Umsatzerlöse, EBIT sowie EBT (ohne Bewertungsergebnis) aufgrund des Erwerbs der weiteren
Anteile an sechs Shoppingcentern und ein FFO je Aktie im Korridor von 2,00 € bis 2,10 €. Mit der
Veröffentlichung des Halbjahresberichtes 2023 wurde die Prognose des FFO je Aktie aufgrund der
einmaligen Erträge aus Nebenkostenabrechnungen, der Auflösung von Rückstellungen sowie durch
Erträge aus wertberichtigten Forderungen auf 2,08 € bis 2,18 € erhöht. Insbesondere konnten weitaus mehr
Nebenkosten umgelegt werden als in den stark von Corona betroffenen Jahren 2020 und 2021
angenommen, aber auch gebildete Rückstellungen und in diesen Jahren vorgenommene
Wertberichtigungen konnten 2023 teilweise wieder aufgelöst werden. Im zweiten Halbjahr 2023 konnten
noch weitere Wertberichtigungen aufgelöst und Nebenkosten für Vorjahre abgerechnet werden, sodass die
FFO je Aktie mit 2,28 € das obere Ende der angepassten Prognose übertrafen. Dabei lagen auch
Umsatzerlöse, EBIT und EBT (ohne Bewertungsergebnis) über den letztjährigen Erwartungen. Neben den
einmaligen Erträgen waren hierfür insbesondere höhere Umsatzmieten und Zinserträge aus angelegten
Geldern maßgeblich.
Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns aus Sicht des Vorstands trotz der Belastungsfaktoren des
Geschäftsjahres (Krieg in der Ukraine, Nahost-Konflikt sowie weiterhin hohe Zinsen und Inflation) operativ
positiv entwickelt. Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns wertet der Vorstand bei einer
Eigenkapitalquote von 53,3 % und einem LTV von 33,2 % weiterhin als sehr solide. Insgesamt ist der
Vorstand mit dem operativen Geschäftsverlauf 2023 sehr zufrieden.
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Ertragslage des Konzerns
Veränderung
in T€
01.01.-31.12.2023
01.01.-31.12.2022
+/-
in %
Umsatzerlöse
273.304
212.811
60.493
28,4 %
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-49.542
-37.213
-12.329
-33,1 %
Wertberichtigung und Ausbuchung
von Forderungen
-8.858
-8.130
-728
-9,0 %
NOI
214.904
167.468
47.436
28,3 %
Sonstige betriebliche Erträge
35.335
5.504
29.831
542,0 %
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-37.578
-20.540
-17.038
-83,0 %
EBIT
212.661
152.432
60.229
39,5 %
At-equity-Ergebnis
5.005
12.926
Bewertungsergebnis (at-equity)
3.426
16.604
Latente Steuern (at-equity)
65
-7
At-equity-Ergebnis (operativ)
8.496
29.523
-21.027
-71,2 %
Zinsaufwendungen
-43.313
-36.107
-7.206
-20,0 %
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
-13.876
-15.954
2.078
13,0 %
Übriges Finanzergebnis
5.492
272
5.220
1.919,1 %
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
-43.201
-22.266
-20.935
-94,0 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
169.460
130.166
39.294
30,2 %
Bewertungsergebnis
-205.701
-89.746
Bewertungsergebnis (at-equity)
-3.426
-16.604
Bewertungsergebnis (mit at-equity)
-209.127
-106.350
-102.777
-96,6%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-5.379
-5.060
-319
-6,3%
Latente Steuern
6.834
2.594
Latente Steuern (at-equity)
-65
7
Latente Steuern (mit at-equity)
6.769
2.601
4.168
160,2%
Konzernergebnis
-38.277
21.357
-59.634
-
Der Deutsche-EuroShop-Konzern hat am 12. Januar 2023 weitere Anteile an sechs Objektgesellschaften,
an denen er zuvor mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, erworben. Durch den Hinzuerwerb der Anteile
wurden mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2023 vier bisher als at-equity bilanzierte
Objektgesellschaften nun erstmalig voll in den Konzernabschluss einbezogen (wir verweisen auf die
entsprechenden Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/
Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“). Ein Vorjahresvergleich ist aufgrund dieser Veränderung des
Konsolidierungskreises nur eingeschränkt möglich.
Bei der Beschreibung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns werden im Folgenden, wenn
dies der Verbesserung der Vergleichbarkeit mit dem Vorjahreszeitraum dient, auch Angaben auf Basis eines
vergleichbaren Konzerns (pro forma) erfolgen. Der vergleichbare Konzern wurde unter der Annahme
aufgestellt, dass der Erwerb der zusätzlichen Anteile an sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022
stattgefunden hätte.
Anlage II
Seite 9
Umsatzerlöse vergleichbar um 3,2 % gestiegen
Die Umsatzerlöse von 273,3 Mio. € (i. Vj. 212,8 Mio. €) erhöhten sich im
Vergleich zum Vorjahr um 60,5 Mio. € (+28,4 %). Der wesentliche Anteil des
Anstiegs (51,9 Mio. €) ist durch die erstmalige volle Einbeziehung der vier
bisher at-equity bilanzierten Gesellschaften begründet. Der verbleibende
Anstieg von 8,6 Mio. € (+3,2 %) spiegelt den Umsatzanstieg zum Vorjahr auf
vergleichbarer Basis (like-for-like) wider.
Umsatzerlöse
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2023
31.12.2022
+/-
in %
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
36.776
34.291
2.485
7,2 %
Altmarkt-Galerie, Dresden
24.880
24.162
718
3,0 %
A10 Center, Wildau
17.497
17.925
-428
-2,4 %
Allee-Center, Magdeburg
17.250
0
17.250
-
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim
17.170
17.201
-31
-0,2 %
Phoenix-Center, Harburg
14.393
0
14.393
-
Saarpark-Center, Neunkirchen
11.893
0
11.893
-
Herold-Center, Norderstedt
11.751
11.844
-93
-0,8 %
Billstedt-Center, Hamburg
11.053
10.468
585
5,6 %
Stadt-Galerie, Passau
10.338
0
10.338
-
Allee-Center, Hamm
10.286
9.970
316
3,2 %
Forum, Wetzlar
10.254
9.743
511
5,2 %
City-Galerie, Wolfsburg
8.528
8.311
217
2,6 %
City-Arkaden, Wuppertal
8.381
8.116
265
3,3 %
Rathaus-Center, Dessau
7.587
7.347
240
3,3 %
City-Point, Kassel
7.068
6.733
335
5,0 %
Stadt-Galerie, Hameln
5.607
6.941
-1.334
-19,2 %
DES Verwaltung GmbH
1.161
1.159
2
0,2 %
Inland
231.873
174.211
57.662
33,1 %
Olympia Center, Brünn
23.685
21.893
1.792
8,2 %
Galeria Baltycka, Danzig
17.746
16.707
1.039
6,2 %
Ausland
41.431
38.600
2.831
7,3%
Gesamt
273.304
212.811
60.493
28,4%
Anlage II
Seite 10
Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer Instandhaltungsaufwendungen
Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 49,5 Mio. € (i. Vj. 37,2 Mio. €), die im
Wesentlichen
Centermanagement-Honorare,
nicht
umlegbare
Nebenkosten,
Grundsteuern,
Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 33,1 %
erhöht. Auf vergleichbarer Basis haben sich die operativen Centeraufwendungen insbesondere aufgrund
höherer Instandhaltungsmaßnahmen um 3,8 Mio. € (8,3 %) erhöht. Der Anteil der operativen
Centeraufwendungen am Umsatz stieg entsprechend von 17,5 % auf 18,1 %.
Wertberichtigungen auf vergleichbarer Basis rückläufig
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um
0,7 Mio. € (9,0 %) erhöht. Bezogen auf den vergleichbaren Konzern (pro forma) konnten die
Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen hingegen um 2,1 Mio. € (19,2 %) gesenkt werden.
Hier waren im Vorjahr besonders die Auswirkungen der Corona-Pandemie maßgeblich gewesen, die
höhere Wertberichtigungen von ausfallgefährdeten Forderungen und insolvenzbedingte Ausbuchungen
erforderlich gemacht hatten.
Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge von 35,3 Mio. € (i. Vj. 5,5 Mio. €) beinhalten mit 16,2 Mio. € Erträge aus
der Veränderung des Konsolidierungskreises im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an sechs
Objektgesellschaften zu Beginn des Geschäftsjahres. Des Weiteren resultieren die sonstigen betrieblichen
Erträge im Wesentlichen aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen (10,5 Mio. €),
aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen (4,3 Mio. €) sowie aus der Auflösung von
Rückstellungen (1,7 Mio. €). Hintergrund hierfür sind insbesondere höhere umlegbare Nebenkosten, als in
den coronabelasteten Jahren 2020 und 2021 angenommen wurden.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 37,6 Mio. € (i. Vj. 20,5 Mio. €) beinhalten Aufwendungen
aus der Veränderung des Konsolidierungskreises von 30,2 Mio. €. Diese Aufwendungen umfassen auch
die Grunderwerbsteuer von erwarteten 21,0 Mio. €, die durch Erwerb der weiteren Anteile ausgelöst wurde.
Gegenläufig haben sich die Beratungsaufwendungen und die Personalkosten im Vergleich zum Vorjahr um
12,1 Mio. € reduziert, die im Vorjahr durch das Übernahmeangebot, die Vorbereitung des Erwerbs weiterer
Anteile an Objektgesellschaften in Verbindung mit einer Kapitalerhöhung sowie die Abfindungszahlungen
an ausgeschiedene Vorstände deutlich höher ausgefallen waren.
EBIT deutlich über dem Vorjahreszeitraum
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 212,7 Mio. € deutlich über dem Vorjahreszeitraum
(152,4 Mio. €), was mit 41,8 Mio. € auf den Erwerb der Minderheitenanteile zurückzuführen ist. Aber auch
im Pro-forma-Vergleich lag das EBIT um 18,5 Mio. € (+9,5 %) über dem Vorjahr, insbesondere aufgrund
der Erträge aus Nebenkostenabrechnungen sowie niedrigeren Wertberichtigungen im Berichtsjahr und den
höheren Beratungsaufwendungen im Vorjahr.
Niedrigeres Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte
Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich um -20,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr von
-22,3 Mio. € auf -43,2 Mio. € reduziert. Dabei hat sich das at-equity Ergebnis (operativ) hauptsächlich wegen
der Veränderung des Konsolidierungskreises um 21,0 Mio. € auf 8,5 Mio. € vermindert.
Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften ist um 7,2 Mio. € gestiegen. Hier wirkte sich ebenfalls die
Veränderung des Konsolidierungskreises, aber auch der im Rahmen der Anschlussfinanzierung für das
Main-Taunus-Zentrum erhöhte Zinssatz und Darlehensbetrag aus.
Anlage II
Seite 11
Das übrige Finanzergebnis konnte um 5,2 Mio. € gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund von
Zinserträgen aus der kurzfristigen Anlage von liquiden Mitteln deutlich gesteigert werden.
Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2023
31.12.2022
+/-
in %
City-Arkaden, Klagenfurt
7.017
6.725
292
4,3 %
Árkád, Pécs
4.752
4.415
337
7,6 %
Allee-Center, Magdeburg
0
8.316
-8.316
-100 %
Phoenix-Center, Harburg
0
6.675
-6.675
-100 %
Stadt-Galerie, Passau
0
7.410
-7.410
-100 %
Saarpark-Center, Neunkirchen
0
6.016
-6.016
-100 %
Sonstige
40
38
2
5,3 %
Umsatzerlöse
11.809
39.595
-27.786
-70,2 %
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-1.337
-5.891
4.554
77,3 %
Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen
-144
-1.827
1.683
92,1 %
NOI
10.328
31.877
-21.549
-67,6 %
Sonstige betriebliche Erträge
394
1.212
-818
-67,5 %
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-477
-644
167
25,9 %
EBIT
10.245
32.445
-22.200
-68,4 %
Zinserträge
9
10
-1
-10,0 %
Zinsaufwendungen
-1.365
-2.713
1.348
49,7 %
Finanzergebnis
-1.356
-2.703
1.347
49,8 %
Tatsächlicher Steueraufwand
-393
-219
-174
-79,5 %
At-Equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
8.496
29.523
-21.027
-71,2 %
Bewertungsergebnis
-3.426
-16.604
13.178
79,4 %
Latente Steuern
-65
7
-72
-
Gewinn- oder Verlustanteil
5.005
12.926
-7.921
-61,3 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis) durch Minderheitenkauf stark gestiegen
Der Erwerb der Minderheitenanteile führte zu einer deutlichen Steigerung des EBT (ohne
Bewertungsergebnis) von 130,2 Mio. € auf 169,5 Mio. € (+30,2 %). Im Pro-forma-Vergleich hat sich das
EBT (ohne Bewertungsergebnis) um 19,8 Mio. € (+13,3 %) erhöht.
Bewertungsergebnis negativ
Die weiterhin hohen Zinsen und der anhaltend rückläufige Investmentmarkt für Immobilien im Berichtsjahr
haben sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt, woraus
ein Bewertungsverlust von -209,1 Mio. € (i. Vj. -106,3 Mio. €) resultierte.
Von dem Bewertungsverlust auf das Immobilienvermögen entfielen, nach Berücksichtigung des Anteils der
Fremdgesellschafter, -205,7 Mio. € (i. Vj. -89,7 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen
Immobilienvermögens und -3,4 Mio. € (i. Vj. -16,6 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der
nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen.
Anlage II
Seite 12
Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen auf
Basis des vergleichbaren Konzerns um -4,2 % abgewertet (i. Vj. -3,0 %), wobei die Bandbreite der
Bewertungsänderungen zwischen -17,9 % und +2,9 % lag. Der Vermietungsstand hat sich zum Jahresende
auf 93,3 % (i. Vj. 94,3 %) reduziert.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich aufgrund der verbesserten Ergebnisse auf
5,4 Mio. € (i. Vj. 5,1 Mio. €) erhöht.
Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, wurden im
Berichtsjahr als Folge des Rückgangs der Immobilienverkehrswerte um 6,8 Mio. € reduziert (i. Vj.
2,6 Mio. €).
EPRA Earnings über, Konzernergebnis
unter dem Vorjahr
Die
EPRA
Earnings,
die
das
Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich
durch den Erwerb der Minderheitenanteile um
42,8 Mio. € auf 172,4 Mio. € bzw. um 0,19 € auf
2,29 € je Aktie verbessert. Aber auch im Pro-
forma-Vergleich kam es zu einer Steigerung um
19,5 Mio. €, insbesondere durch die Erträge aus
Nebenkostenabrechnungen und aus der
Auflösung von Wertberichtigungen sowie den
geringeren
Beratungsaufwendungen
im
Vergleich zum Vorjahr. Das Konzernergebnis lag
aufgrund des niedrigeren Bewertungs-
ergebnisses mit -38,3 Mio. € um 59,6 Mio. €
deutlich unter dem Vorjahr (21,4 Mio. €). Das
Ergebnis je Aktie reduzierte sich entsprechend
von 0,35 € auf -0,51 €.
EPRA EARNINGS
01.01.-31.12.2023
01.01.-31.12.2022
je Aktie in
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
-38.277
-0,51
21.357
0,35
Bewertungsergebnis Investment Properties1
209.127
2,78
106.350
1,72
Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung
des Konsolidierungskreises2
7.258
0,10
0
0,00
Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen3
-5.719
-0,08
1.889
0,03
EPRA Earnings
172.389
2,29
129.596
2,10
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
75.136.922
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern
3 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
Anlage II
Seite 13
Entwicklung der Funds from Operations
Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden
Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen
Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesentliche
Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden
bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 130,1 Mio. €
um 31,7 % auf 171,3 Mio. € bzw. von 2,11 € auf 2,28 € je Aktie. Im Pro-forma-
Vergleich erhöhten sich die FFO um 14,5 % (+21,7 Mio. €).
FUNDS FROM OPERATIONS
01.01.-31.12.2023
01.01.-31.12.2022
je Aktie in
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
-38.277
-0,51
21.357
0,35
Bewertungsergebnis Investment Properties1
209.127
2,78
106.350
1,72
Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung
des Konsolidierungskreises2
7.258
0,10
0
0,00
Aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots3
0
0,00
4.997
0,08
Latente Steuern1
-6.769
-0,09
-2.601
-0,04
FFO
171.339
2,28
130.103
2,11
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
75.136.922
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile und nach Berücksichtigung von Steuern
3 nach Berücksichtigung von Steuern
Anlage II
Seite 14
Ertragslage der Segmente
In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den
Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir
verweisen auch auf unsere Ausführungen zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang):
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2023
31.12.2022
+/-
in %
Umsatzerlöse
262.636
227.952
34.684
15,2 %
- Inland
209.436
182.590
26.846
14,7 %
- Ausland
53.200
45.362
7.838
17,3 %
EBIT
221.410
181.842
39.568
21,8 %
- Inland
172.981
142.421
30.560
21,5 %
- Ausland
48.429
39.421
9.008
22,9 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
184.810
147.100
37.710
25,6 %
- Inland
143.274
114.459
28.815
25,2 %
- Ausland
41.536
32.641
8.895
27,3 %
Im Rahmen des Erwerbs der weiteren Anteile an sechs Objektgesellschaften zu Beginn des
Geschäftsjahres 2023 wurden die Anteile an der Galeria Baltycka in Danzig auf 100 % sowie bei fünf
weiteren Objektgesellschaften, die dem Segment Inland zuzuordnen sind, auf 75 % bis 100 % erhöht. Der
Ankauf der weiteren Anteile hat über beide Segmente hinweg zu einer deutlichen Steigerung geführt.
Anlage II
Seite 15
Finanzlage des Konzerns
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements
Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur
Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei
fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche
EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und
Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und
Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern
(inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten. Dabei werden auch Marktchancen
für eine Emission von Kapitalmarktinstrumenten eruiert. Eine Neuordnung der Kapital- und
Finanzierungsstruktur könnte die Verschuldungsquote (LTV) des Konzerns zukünftig auf eine Bandbreite
von 50 % bis 60 % erhöhen.
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch
derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Diese
Sicherungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Die Deutsche EuroShop AG hat zudem
Zugang zu kurzfristigen Finanzierungsinstrumenten, um unmittelbar auf Investitionsmöglichkeiten reagieren
zu können. Nicht benötigte Liquidität wird - bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender
Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden - kurzfristig angelegt.
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2023 wies der Deutsche-EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
in Mio. €
31.12.2023
31.12.2022
Veränderung
Bilanzsumme
4.460,2
4.208,1
252,1
Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter)
2.379,0
2.343,4
35,6
Eigenkapitalquote in %
53,3
55,7
-2,4
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.341,5
1.144,3
197,2
Loan to value (LTV) in %1
33,2
30,2
3,0
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.379,0 Mio. € (i. Vj. 2.343,4 Mio. €), das sich
aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (2.119,6 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter
(259,4 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Anfang 2023 durchgeführten
Kapitalerhöhung und trotz der im September 2023 gezahlten Dividende insgesamt erhöht. Bei gleichzeitiger
Erhöhung der Bilanzsumme aufgrund des Minderheitenerwerbs sank die Eigenkapitalquote gegenüber dem
Vorjahr auf 53,3 % (i. Vj. 55,7 %), lag damit aber weiterhin auf einem hohen und soliden Niveau.
1 Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und wird jetzt innerhalb der Investment Properties
ausgewiesen. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde das Vorjahr angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“ im Konzernanhang.
Anlage II
Seite 16
Finanzverbindlichkeiten
in T€
31.12.2023
31.12.2022
Veränderung
Langfristige Bankverbindlichkeiten
1.665.679
1.464.917
200.762
Kurzfristige Bankverbindlichkeiten
11.921
14.334
-2.413
Summe
1.677.600
1.479.251
198.349
Abzüglich liquider Mittel
336.071
334.943
1.128
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.341.529
1.144.308
197.221
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr aufgrund des
Minderheitenerwerbs und der Erhöhung bestehender Darlehen von 1.479,3 Mio. € um 198,3 Mio. € auf
1.677,6 Mio. €.
Zusammen
mit
nahezu
gleichbleibenden
liquiden
Mitteln
lagen
die
Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.341,5 Mio. € per saldo um 197,2 Mio. € über dem Stand zum Jahresende
2022 (1.144,3 Mio. €).
Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der
langfristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 33,2 % (i. Vj. 30,2 %) des langfristigen
Vermögens fremdfinanziert (LTV).
Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und
Tochterunternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 34,8 % (i. Vj. 33,5 %).
EPRA Loan to Value (EPRA LTV) 1
Werte quotal in T€
31.12.2023
31.12.2022
Veränderung
Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten
1.601.506
1.481.149
120.357
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16
Verbindlichkeit)
292
354
-62
Sonstige Verbindlichkeiten (netto)
14.415
19.517
-5.102
Liquide Mittel
-322.233
-330.894
8.661
Nettofinanzverschuldung
1.293.980
1.170.126
123.854
Investment Properties
3.720.967
3.497.107
223.860
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16
Nutzungsrecht)
286
351
-65
Immaterielle Vermögenswerte
23
29
-6
Immobilienvermögen
3.721.276
3.497.487
223.789
EPRA LTV in %
34,8
33,5
1,3
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2023 waren für durchschnittlich 5,8 Jahre
(i. Vj. 6,8 Jahre) zu 2,43 % p. a. (i. Vj. 2,43 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die
konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 20 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich um
Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
1 Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und wird jetzt innerhalb der Investment Properties
ausgewiesen. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde das Vorjahr angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“ im Konzernanhang.
Anlage II
Seite 17
Darlehensstruktur
per 31. Dezember 2023
Anteil der
Durchschnitts-
Darlehen
Betrag
Duration
zinssatz
Zinsbindung
in %
in Mio. €
in Jahren
in %
bis 1 Jahr
0,0 %
0,0
0,0
0,00 %
1 bis 5 Jahre
41,6 %
697,6
3,4
2,50 %
5 bis 10 Jahre
58,4 %
980,0
7,5
2,37 %
Gesamt
100,0 %
1.677,6
5,8
2,43 %
Von 23 Darlehen im Konzern sind bei 20 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken
vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 38 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR),
zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Verschuldungsquote und zum Verhältnis
zwischen Darlehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2023
eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2024 erfüllt.
Im Geschäftsjahr 2024 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von
19,4 Mio. € für die zum 31. Dezember 2023 bestehenden Darlehen. In den Jahren 2025 bis 2027 wird die
durchschnittliche Tilgungsleistung für die bestehenden Darlehen bei 13,0 Mio. € p. a. liegen.
Im Jahr 2025 sind Darlehen in Höhe von 58,4 Mio. € und im Jahr 2026 in Höhe von 230,7 Mio. € zu
prolongieren.
Investitionsanalyse
Im Geschäftsjahr 2023 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des
Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 43,4 Mio. € nach 39,5 Mio. € im Vorjahr.
Liquiditätsanalyse
in T€
01.01.-31.12.2023
01.01.-31.12.2022
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
175.063
140.625
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-62.952
-39.498
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-110.983
-95.023
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
1.128
6.104
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
334.943
328.839
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
336.071
334.943
Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 175,1 Mio. € (i. Vj. 140,6 Mio. €)
stellt den Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenter-
Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die
Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Tilgungen und Investitionen zu finanzieren.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte
(43,4 Mio. €; i. Vj. 39,5 Mio. €) sowie den Barkaufpreis (39,2 Mio. €) für den Erwerb weiterer Anteile an
zuvor at-equity bilanzierten Beteiligungen abzüglich der erworbenen liquiden Mittel (19,8 Mio. €).
Anlage II
Seite 18
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von -111,0 Mio. € beinhaltete den Mittelzufluss aus der im
Februar 2023 durchgeführten Kapitalerhöhung in Höhe von 61,9 Mio. (nach Abzug von
€
Transaktionskosten in Höhe von 2,3 Mio. €), den Mittelabfluss aus den laufenden Tilgungen der
Finanzverbindlichkeiten von 13,0 Mio. €, den Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
von 60,9 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die Konzernaktionäre von 191,2 Mio. € (i. Vj. 61,8 Mio.
€), die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 9,9 Mio. € (i. Vj. 10,4 Mio. €), die Auszahlung für den
Erwerb weiterer Kommanditanteile im Rahmen des Minderheitenerwerbs von 19,5 Mio. € sowie die
Auszahlung für den Erwerb eigener Anteile von 0,2 Mio. €.
Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr leicht um 1,2 Mio. € auf 336,1 Mio. € (i. Vj. 334,9
Mio. €).
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme steigt deutlich
Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag
aufgrund des Erwerbs der Minderheitenanteile deutlich um 252,1 Mio. € auf 4.460,2 Mio. €. Auf Pro-forma-
Basis sank die Bilanzsumme um 207,7 Mio. €.
31.12.2022
in T€
31.12.2023
Veränderung
(angepasst) 1
Kurzfristige Vermögenswerte
368.244
361.032
7.212
Langfristige Vermögenswerte
4.091.953
3.847.074
244.879
Kurzfristige Verpflichtungen
76.427
59.085
17.342
Langfristige Verpflichtungen
2.004.723
1.805.654
199.069
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
2.379.047
2.343.367
35.680
Bilanzsumme
4.460.197
4.208.106
252.091
Kurzfristige Vermögenswerte auf Vorjahresniveau
Zum Jahresende beliefen sich die kurzfristigen Vermögenswerte mit 368,2 Mio. € nahezu auf dem Niveau
des Vorjahres (361,0 Mio. €). Die liquiden Mittel betrugen zum Bilanzstichtag 336,1 Mio. € (i. Vj.
334,9 Mio. €).
Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 1,4 Mio. € auf 13,4 Mio. € (i. Vj. 12,0
Mio. €) gestiegen.
Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 14,1 Mio. € um 4,6 Mio. € auf 18,7 Mio. €.
1 Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und wird jetzt innerhalb der Investment Properties
ausgewiesen. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde das Vorjahr angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“ im Konzernanhang.
Anlage II
Seite 19
Langfristige Vermögenswerte steigen aufgrund Minderheitenerwerb
Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 3.847,1 Mio. € um 244,9 Mio. € auf
4.092,0 Mio. € erhöht. Mit 91,7 % (i. Vj. 91,4 %) stellen sie weiterhin den bedeutendsten Posten der
Bilanzsumme dar.
Die Investment Properties erhöhten sich dabei um 595,2 Mio. € auf 3.947,0 Mio. € (+17,8 %). Während aus
dem Erwerb der Minderheitenanteile und den Investitionskosten in die Bestandsobjekte Zugänge von
773,0 Mio. € bzw. 43,4 Mio. € resultierten, ergaben sich aus der Bewertung des Immobilienbestands
Abwertungen in Höhe von 229,4 Mio. €.
Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen reduzierten sich im Wesentlichen durch den Abgang der vier at-
equity Gesellschaften, die aufgrund des Erwerbs weiterer Anteile nun in diesem Berichtsjahr vollkonsolidiert
werden, von 443,1 Mio. € um 350,4 Mio. € auf 92,7 Mio. €. Neben dem Abgang der at-equity
Gesellschaften, der 361,7 Mio. € ausmacht, ist die Veränderung auf die Neubewertung der Anteile im
Rahmen des Abgangs (12,7 Mio. €), auf das anteilige Ergebnis (5,0 Mio. €) und die Entnahmen des
Geschäftsjahres (8,3 Mio. €) zurückzuführen.
Kurz- und langfristige Verpflichtungen erhöhten sich
Die kurzfristigen Verpflichtungen erhöhten sich insbesondere aufgrund von Steuerverbindlichkeiten um
17,3 Mio. € auf 76,4 Mio. €
Die langfristigen Verpflichtungen stiegen aufgrund des Minderheitenerwerbs von 1.805,6 Mio. € um
199,2 Mio. € auf 2.004,8 Mio. € an. Auf Basis des vergleichbaren Konzerns haben sich die langfristigen
Verpflichtungen um 47,0 Mio. € erhöht, was durch die Erhöhung bestehender Darlehen um 60,9 Mio. €
bedingt ist.
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.379,0 Mio. € aufgrund
der Kapitalerhöhung um 314,1 Mio. €, der ausgeschütteten Dividende von 191,2 Mio. € und des
Konzernergebnisses von -38,3 Mio. € um 35,7 Mio. € über dem Eigenkapital des Vorjahres (2.343,4 Mio. €).
Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter sanken dabei aufgrund
Anlage II
Seite 20
des Minderheitenerwerbs um 47,8 Mio. € und die Marktwerte der Swaps haben sich mit 1,0 Mio. €
eigenkapitalmindernd ausgewirkt.
Net Tangible Assets nach EPRA
Die Net Tangible Assets (NTA) zum
31. Dezember 2023 lagen bei 2.414,4 Mio. €
gegenüber 2.335,9 Mio. € im Vorjahr. Aufgrund
der höheren Anzahl der ausgegebenen
Stückaktien sanken die NTA je Aktie um 6,23 €
von 37,81 € auf 31,58 € je Aktie (-16,5 %).
EPRA NTA
31.12.2023
31.12.2022
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Eigenkapital
2.119.667
27,72
2.036.237
32,96
Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1
6.427
0,08
5.637
0,09
Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente
2.126.094
27,80
2.041.874
33,05
Latente Steuern auf Investment Properties und
derivative Finanzinstrumente1
340.042
4,45
345.789
5,60
Immaterielle Vermögenswerte
-23
0,00
-29
0,00
Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter
Steuern
-51.719
-0,67
-51.719
-0,84
EPRA NTA
2.414.394
31,58
2.335.915
37,81
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum
Bilanzstichtag
76.455.319
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Anlage II
Seite 21
NACHTRAGSBERICHT
Die außerordentliche Hauptversammlung der Deutsche EuroShop AG vom 8. Januar 2024 hat den
Gewinnverwendungsbeschluss vom 29. August 2023 angepasst und die Ausschüttung einer weiteren
Dividende aus dem Bilanzgewinn 2022 in Höhe von 1,95 € je Aktie beschlossen. Dies entspricht einer
Gesamtdividende von 149.081 T€. Der Restbetrag des Bilanzgewinns von 350.919 T€ wurde auf neue
Rechnung vorgetragen.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
PROGNOSEBERICHT
Rahmenbedingungen
Der Geschäftserfolg der Deutsche EuroShop hängt im Wesentlichen von der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung ab. Dies gilt aufgrund der hohen Exportabhängigkeit unseres Kernmarktes Deutschland sowohl
für die Weltwirtschaft als auch für die spezifische Entwicklung der Binnenwirtschaft in unseren fünf
europäischen Märkten. Eine prosperierende Wirtschaftstätigkeit, basierend auf stabilen politischen
Rahmenbedingungen und guten Handelsbeziehungen sowie funktionierenden internationalen
Wertschöpfungsketten, ist dabei ein wesentlicher Einflussfaktor für die Entwicklung des jeweiligen
Bevölkerungseinkommens, des Konsumklimas sowie der Einzelhandelsumsätze.
Die Bundesregierung erwartet in ihrem im Februar 2024 veröffentlichten Jahreswirtschaftsbericht ein sehr
geringes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 0,2 % für das laufende Jahr. Das erwartete nur geringe
Wachstum des Welthandels, von dem Deutschland als Exportnation insbesondere betroffen ist, wirkt sich
belastend aus. Bei einer stabilen Entwicklung des Arbeitsmarktes und einer voraussichtlichen
Abschwächung der Verbraucherpreissteigerung werden für 2024 steigende Reallöhne erwartet. Dies dürfte
zu einem Anstieg des privaten Verbrauchs um 1,1 % führen. Die Bundesregierung prognostiziert eine
niedrigere Inflationsrate von 2,8 % im Vergleich zu 2023, wo sie bei 5,9 % lag.
Der Arbeitsmarkt erwies sich im Jahr 2023 trotz der wirtschaftlichen Schwächephase als sehr robust. Auch
für 2024 wird trotz Fachkräftemangel und schwacher Wachstumsaussichten nur mit einem leichten Anstieg
der Arbeitslosenquote von 5,7 % auf 5,9 % gerechnet.
Die Projektion ist aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen mit einer hohen Unsicherheit behaftet.
Insbesondere können geopolitische Krisen, wie der Krieg in der Ukraine, die Auseinandersetzungen im
Nahen Osten und die zuletzt erfolgten Angriffe auf Handelsschiffe im Roten Meer zu erneuten
Energiepreisanstiegen und Lieferengpässen führen. Auch können eine deutlich schwächere wirtschaftliche
Entwicklung in China oder den USA oder die Eskalation bestehender oder neuer Konflikte zu einer
Verzögerung der erwarteten Erholung führen.
Anlage II
Seite 22
Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung
Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop-Konzerns für das Jahr 2024 beinhaltet keine
zukünftigen Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer
Einkaufszentren sind ebenfalls nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorhersehbar sind.
Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertragssituation unseres Konzerns basiert auf
a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren und
b) der Annahme, dass es unter Berücksichtigung der vorgehend dargestellten Rahmenbedingungen
im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von
Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen können.
Umsatz 2024
Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2023 von 273,3 Mio. € lagen über unseren Erwartungen. Neben
insbesondere inflationsbedingten Mietsteigerungen waren weiterhin höhere Abfindungen und
Umsatzmieten für Vorjahre maßgebend. Unter Annahme leicht steigender Mieten sowie geringerer
Umsatzmieten und Abfindungen sollte der Umsatz für 2024 in einer Bandbreite von 268 bis 274 Mio. €
liegen.
Operative Ergebnisse für 2024 leicht rückläufig
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 212,7 Mio. € war 2023 durch Erträge und Aufwendungen
im Zusammenhang mit dem Erwerb weiterer Anteile an Shoppingcentern sowie mit einmaligen Erträgen
aus Nebenkostenabrechnungen für die coronabelasteten Jahre insgesamt positiv beeinflusst. Für 2024
erwarten wir daher ein leicht rückläufiges EBIT zwischen 204 bis 210 Mio. €.
Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) bei 169,5 Mio. €.
Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Effekten auf das EBIT wirkten sich über den Erwartungen liegende
Zinserträge positiv auf das operative Ergebnis aus. Unter Berücksichtigung höherer Zinsen aus geplanten
Aufvalutierungen bestehender Bestandsdarlehen und niedrigerer Zinserträge gehen wir für 2024 von einem
operativen Ergebnis in einer Bandbreite von 149 bis 155 Mio. € aus.
Entwicklung FFO 2024
Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichtsjahr aufgrund der dargelegten positiven
Entwicklung auf 2,28 € je Aktie und damit über unserer im August 2023 angepassten Prognose (2,08 € bis
2,18 € je Aktie). Maßgeblich hierfür waren einmalige Erträge aus Nebenkostenabrechnungen und aus der
Auflösung von Wertberichtigungen, die insbesondere die coronabelasteten Jahre betrafen.
Für 2024 erwarten wir keine vergleichbaren Einmalerträge, sodass die FFO zwischen 146 bis 152 Mio. €
bzw. 1,91 € bis 1,99 € je Aktie liegen werden.
Bei der Angabe der FFO je Aktie wurden keine Aktienrückkäufe des Geschäftsjahres 2024 berücksichtigt.
Anlage II
Seite 23
Wir sehen der Entwicklung des Geschäftsjahres 2024 insgesamt positiv entgegen: Ohne Berücksichtigung
der Einmaleffekte des Berichtsjahres rechnen wir mit einer stabilen bis leicht positiven Entwicklung von
Umsatz und EBIT. Für das EBT und die FFO gehen wir aufgrund eines niedrigeren Finanzergebnisses von
einem leicht rückläufigen Niveau im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023 aus.
Dividendenpolitik
Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deutsche EuroShop gehört es, aus der langfristigen Vermietung
von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige
Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft laufend Möglichkeiten, ihre
Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. So wurde auf der außerordentlichen
Hauptversammlung der Deutsche EuroShop AG am 8. Januar 2024 der Gewinnverwendungsbeschluss
vom 29. August 2023 angepasst und eine weitere Dividende aus dem Bilanzgewinn 2022 beschlossen. Die
Sonderdividende in Höhe von 1,95 € je Aktie entsprach einem Gesamtbetrag von 149.081 T€ und gelangte
am 11. Januar 2024 zur Auszahlung.
Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre
Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in hohem Maße von den
vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzierungsbedarf für weiteres Wachstum
sowie anderen Faktoren ab.
Für das Geschäftsjahr 2023 hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat angesichts der nach der im
Januar 2024 erfolgten Dividendenauszahlung vorhandenen Liquidität und des operativen Ausblicks
beschlossen, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,80 € je Aktie
vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält sich vor, ihren Beschlussvorschlag vor oder spätestens in der
Hauptversammlung anzupassen, falls sich dies aufgrund neu eingetretener Umstände, insbesondere der
Schaffung weiterer Liquidität durch den Abschluss von Darlehensverträgen, für die Ausschüttung einer
höheren Dividende als möglich und zweckmäßig erweisen sollte.
Anlage II
Seite 24
RISIKOBERICHT
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen
Kontrollsystems1
Die Strategie der Deutsche EuroShop zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und
langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen
Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nachhaltigen
Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Überwachung
der Einhaltung der Strategie und, hierauf aufbauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und
Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das
Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und
begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt
des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identifizierte
Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrages für die
Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende
Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen.
Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren,
welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung
und Kontrolle der identifizierten Risiken.
Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der
Wirksamkeit oder Unangemessenheit des internen Kontrollsystems bzw. des Risikomanagementsystems
schließen ließen. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein internes Kontrollsystem, unabhängig
von der Gestaltung, keine absolute Sicherheit dafür liefert, Fehler in unseren Geschäftsprozessen
aufzudecken.
1 Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch
den Abschlussprüfer geprüft.
Anlage II
Seite 25
Risikoanalyse
Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend
über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften
unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte
sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und
analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung
heranzieht:
1. Bestandsobjekte
▪
Entwicklung der Außenstände
▪
Entwicklung der Vermietungsstände
▪
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern
▪
Abweichungen von geplanten Objektergebnissen
▪
Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen
2. Im Bau befindliche Objekte
▪
Entwicklung der Vorvermietung
▪
Bautenstand
▪
Budgetstand
▪
Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von
Auszahlungsvoraussetzungen
Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von
den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von
Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das
Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet.
Risikoinventar
Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst
und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksichtigung von
kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft
und bei Bedarf aktualisiert.
Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter
der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich
Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine
Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann.
Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von
bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung.
Anlage II
Seite 26
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem
Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren
Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei sollen interne
Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicherstellen.
Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die
Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen
für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der
Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfolgen hier manuelle
Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der
Rechnungslegung beauftragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Der Konzernabschlussprüfer führt zudem
im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in
Bezug auf die Rechnungslegung.
Einschränkende Hinweise
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten
Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und
Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der
Konzernrechnungslegung.
Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche
Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die
Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit
hinsichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der
Konzernrechnungslegung gewährleisten.
Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop
einbezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop mittelbar oder unmittelbar über die
Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen.
Anlage II
Seite 27
Einschätzung der Gesamtrisikoposition
Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß wird
auf Basis der Auswirkungen für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Dabei erfolgt eine
konsolidierte Betrachtung. Mögliche Einflüsse auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Höhe der Einzelrisiken
sowie auf die Bewertung der Gesamtrisikoposition aufgrund des Ukraine-Krieges sowie des Nahost-
Konflikts sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzelrisiken und die Gesamtrisikoposition werden laufend
überwacht und regelmäßig neu bewertet.
Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete
Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen
entgegenzuwirken.
Der Vorstand hat, wie im Vorjahr, zur Beurteilung, in welchem Maße der Konzern einzelne Risiken bzw. das
Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen kann, Simulationen anhand einer konsolidierten
Liquiditätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach keine Risiken oder Risikoaggregationen
bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden würden. Auch sieht der
Vorstand den Konzern hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chancen nutzen zu können,
ohne dabei unvertretbare Risiken eingehen zu müssen.
Anlage II
Seite 28
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken
Bewertungsrisiko
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits
insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und
den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie,
der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-
Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese
Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die
beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch
unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vorgaben des IAS 40 im
Konzernabschluss ergebniswirksam erfasst und können zu einer sehr hohen Volatilität des
Konzernergebnisses führen. Zudem kann die Verkehrsbewertung der Bestandsimmobilien auch Einfluss
auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von
Verschuldungskennzahlen) sowie die Konditionen von Neu- und Anschlussfinanzierungen haben.
Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie unsere
eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im
Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen
getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-,
Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter
Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE als dem europäischen
Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern betreut. Ein aktives
Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten
Allgemeinzustand gehalten werden.
Während in den letzten drei Jahren die Corona-Pandemie unmittelbare Auswirkungen auf die Bewertung
des Immobilienportfolios hatte, werden die einfließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze,
Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachvermietungszeiten, derzeit maßgeblich durch die
mittelbaren Folgen des Ukraine-Krieges mit steigender Inflation und Zinssätzen beeinflusst. Weiterhin
führen der Nahost-Konflikt, politische Unwägbarkeiten sowie Rezessionsängste zu einer erhöhten
Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Aufgrund der daraus anhaltenden großen
Unsicherheit über die künftige Entwicklung können kurzfristig entstehende wesentliche
Marktwertveränderungen nicht ausgeschlossen werden. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe
des Bewertungsrisikos sind daher unverändert als hoch anzusehen.
Markt- und Branchenrisiken
Die Corona-Pandemie und die ergriffenen behördlichen Hygiene- und Schutzmaßnahmen haben sich in
Form von Umsatzausfällen massiv auf den stationären Einzelhandel ausgewirkt und dem Onlinehandel in
den Jahren der Pandemie einen regelrechten Boom beschert. Vom Wegfall aller Schutzmaßnahmen Anfang
2022 und Nachholeffekten konnte der stationäre Einzelhandel bereits im Vorjahr profitieren und 2023 erneut
Anteile am Gesamtumsatz dazugewinnen. Insgesamt stieg der Anteil stationär getätigter Einkäufe in
Deutschland im Jahr 2023 auf 87,0 % (i. Vj. 86,6 %).
Es ist zu erwarten, dass der Onlinehandel auch zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am
Gesamteinzelhandelsumsatz steigern wird. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die
Segmente Mode, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die insbesondere auch in Shoppingcentern stark
vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große
Anziehungskraft auf Kunden aus. Nach der Wiedereröffnung der Geschäfte war eine schnelle und deutliche
Erholung der Kundenfrequenzen zu beobachten. Die Besucherzahlen lagen zwar noch unterhalb der Werte
vor Corona, jedoch zeigen sie, dass sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet
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führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein
besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter behaupten können.
Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche
Einzelhandelsmietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner-
oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von
Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären
Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. So wurde
beispielsweise in Hamburg eine großflächige Projektentwicklung durch die Unibail-Rodamco-Westfield SE
für das Westfield Hamburg-Überseequartier realisiert, ein gemischt genutztes Center innerhalb der
Hamburger HafenCity, das Ende April 2024 eröffnet werden soll. Ein erhöhtes bzw. verbessertes
Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mögliche nachhaltige
Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Onlinehandel und damit einhergehend nachhaltig
sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und
Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften Mietvertragskonditionen
abgeschlossen werden.
Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet
der stationäre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute
Einzelhandelslagen, mit Sortimentsoptimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und
Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von Offline- und
Onlinewelt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf
die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit vorangekommen und erfolgreich. Eine
fehlende oder nur geringe Onlinepräsenz führte dazu, dass während der Phasen pandemiebedingter
Geschäftsschließungen bzw. Einschränkungen zahlreiche stationäre Einzelhändler keine oder nur deutlich
geringere Vertriebsmöglichkeiten hatten. Als Folge wurden die Unternehmensreserven bei den betroffenen
Mietpartnern mit andauerndem Pandemieverlauf stark in Anspruch genommen ‒ eine Reihe von
Einzelhändlern musste daraufhin Insolvenz anmelden. Die der Höhe nach limitierten staatlichen
Unterstützungsmaßnahmen sowie das Entgegenkommen der Vermieter konnten diesen Schaden nur zum
Teil kompensieren.
Der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center wird kontinuierlich weiter gestärkt. Hierzu
gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits 2018 gestarteten
Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“, auch wenn diese coronabedingt
angepasst bzw. zeitlich teilweise verschoben wurden. Ziel ist es, die Aufenthalts- und Servicequalität durch
gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne
Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels
Touchscreen- oder Smartphone-Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur Erhöhung der
Centerattraktivität wird auch der Ausbau des Entertainmentangebots geprüft und vorangetrieben;
beispielsweise wurde im Jahr 2021 ein Indoor-Skydiving-Konzept in unserem Rhein-Neckar-Zentrum sehr
erfolgreich umgesetzt und in dessen Nachbarschaft entstehen derzeit weitere attraktive Angebote im
Bereich Entertainment sowie Gastronomie. Im Main-Taunus-Zentrum wird aktuell der „Foodgarden“
realisiert, der das kulinarische Angebot des Centers deutlich erweitern wird. Solche und andere
Investitionen verbessern zudem die überregionale Anziehungskraft der Standorte. Der Abschluss möglichst
langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert darüber hinaus
die Markt- und Branchenrisiken.
Seit Ausbruch des Ukraine-Krieges sind als mittelbare Folge Inflation und Zinsen deutlich angestiegen und
haben maßgeblich zur Verlangsamung des wirtschaftlichen Wachstums, insbesondere in Europa, geführt.
Neben den gestiegenen Kosten haben die anhaltende Unsicherheit über den weiteren Verlauf des Ukraine-
Krieges, das Aufflammen des Nahost-Konflikts sowie die Haushaltskrise in Deutschland das
Konsumverhalten der Verbraucher getrübt. Für den Einzelhandel können steigende Energiepreise zu einer
massiven Belastung werden, wenn diese nicht vollständig an die Kunden weitergegeben werden können.
Anlage II
Seite 30
Zudem können die Kostensteigerungen sowie eventuelle Energieengpässe zu Lieferschwierigkeiten bei den
Herstellern führen und damit den Umsatz unserer Mieter nachhaltig belasten. Aufgrund der anhaltenden
Unsicherheiten haben wir die Schadenshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit der Markt- und
Branchenrisiken unverändert auf hoch gesetzt.
Vermietungsrisiko
Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells der Deutsche EuroShop AG hängt im Besonderen von der
Vermietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer
geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen
ist die Deutsche EuroShop AG im Vergleich zu Unternehmen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt
von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der
stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszuschließen, dass eine Veränderung der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche EuroShop AG haben
könnte.
Konjunkturelle Schwankungen haben neben den strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt einen
Einfluss auf Flächennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Das Risiko besteht somit darin, dass
Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen,
beispielsweise hinsichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können.
Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmietbeteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote
kommen.
In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell
Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Zudem können geringere Mieteinnahmen Einfluss auf die
Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen sowie die Konditionen von Neu- und
Anschlussfinanzierungen haben. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr
ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts
führen.
Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an professionelle und
marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und
frühzeitigen Monitoring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger
Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und
langfristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenvereinbarungen ab.
Die wirtschaftlichen Nachwirkungen der Corona-Pandemie, die gestiegenen Energiekosten und Zinsen
beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und
Neuvermietungen. Auch die Dauer für eine Flächenneuvermietung hat sich verlängert und zu einem
höheren Leerstand geführt. So stieg die EPRA-Leerstandsquote von 2,9 % Ende 2019 auf 6,7 % Ende 2023
an.
Die Pandemie hatte mit Geschäftsschließungen und Einschränkungen im Handel in den Jahren 2020 bis
2022 starke negative Auswirkungen auf unsere Mieter. Aufgrund weiterhin herausfordernder wirtschaftlicher
und konjunktureller Rahmenbedingungen bleiben Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken auch in der Folge
signifikant, so dass wir die Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit des Vermietungsrisikos
unverändert auf hoch gesetzt haben.
Anlage II
Seite 31
Mietausfallrisiko
Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere
externe politische oder konjunkturelle Schocks, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen
Belastungen kommen. So können Mietausfälle auch Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen haben.
Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie
etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern,
insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen.
Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und
Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei
auftretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel
entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kompensieren
können.
Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten
sich im Geschäftsjahr 2023 auf 8,9 Mio. € (i. Vj. 8,1 Mio. €). Höhere Wertberichtigungen im laufenden
Geschäftsjahr sind in Anbetracht des Strukturwandels im stationären Einzelhandel sowie in Abhängigkeit
von der konjunkturellen Entwicklung im Rahmen der derzeit schwierigen gesamtwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen nicht auszuschließen. Dementsprechend haben wir die Schadenshöhe unverändert
auf hoch belassen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit haben wir nach den Jahren der unmittelbaren
Auswirkungen durch die Corona Pandemie wieder auf mittel gesetzt.
Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko
Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen
bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter
bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden
kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue
Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich
in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können.
Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Anforderungen der EU-Klima-Taxonomie können sich zukünftig
erhöhte Investitionsbedarfe ergeben. Die entsprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rahmen
der Instandhaltungszyklen für die Center individuell geprüft, bewertet und in die langfristigen Planungen für
die Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiterentwicklung der
Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht.
Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als auf Basis
von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine
unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel
ergeben.
Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen
werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich
Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in
der Regel an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die
von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet.
Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden.
Der Ukraine-Krieg hat insbesondere zu steigenden Energiekosten geführt und damit un- und mittelbaren
Einfluss auf das Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko. Grundsätzlich kann ein Großteil der Nebenkosten an
die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht unerheblicher Teil beim Vermieter, so dass sich hier
Kostensteigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die Belastungen aus den Kostensteigerungen
Anlage II
Seite 32
dazu führen, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es sogar zur Beendigung von
Mietverhältnissen kommt, mit der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und eventuell
erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen
Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung des Kostenrisikos aufgrund steigender
Energiepreise werden unsere Shoppingcenter energetisch überprüft und wirtschaftlich sinnvolle
Maßnahmen, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt.
Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen
bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine
Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen
negativen Effekt auf EBT und FFO.
Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzernfinanzierungen langfristige Zinssicherungen. Derzeit stehen
unmittelbar keine Neu- und Anschlussfinanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2025), so dass aus
heutiger Sicht im Konzern kein Zinsänderungsrisiko erkennbar ist. Das Zinsumfeld wird laufend überwacht,
um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Zinsänderungsrisiko wird bei neuen
Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch den Abschluss langfristiger Darlehen mit
Zinsbindungsfristen von bis zu zehn Jahren reduziert.
Die Deutsche EuroShop AG setzt vereinzelt derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting
von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen
feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungsgeschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten,
Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszahlungen sowie die
Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft
identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit
einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit
dem Grundgeschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere
Risiken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen
Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt.
Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen (wie
der Ukraine-Krieg und der Nahost-Konflikt) auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien
sowie eine deutliche Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des
Finanzsektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf
Kreditmargen, Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deutlich verschlechtert. Auch
könnten Insolvenzen von Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise der Signa-Gruppe sowie im Bereich
der Projektentwicklung, das Vertrauen in den Immobiliensektor und damit die Kreditvergabepraxis der
Banken negativ beeinflussen. Dies hätte eine negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der
Gesellschaft. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen.
Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner
Objektgesellschaften oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung
einer Anschlussfinanzierung bereit sind. Die Deutsche EuroShop AG begegnet diesem Finanzierungsrisiko
durch den Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von
Kreditfälligkeiten sowie die Einhaltung konservativer Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält die
Gesellschaft in ihren Zielmärkten zu einer Vielzahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken
langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Kapitalmarktzugang ermöglichen.
Währungsrisiko
Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen
Union
statt.
Überschaubare
Währungsrisiken
ergeben
sich
bei
den
osteuropäischen
Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine
Anlage II
Seite 33
Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden
sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an
den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen
Kursverfall des ungarischen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der
Lage sein könnten, die dann deutlich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen.
Schadensrisiko
Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe
Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die
Instandsetzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen
weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden
hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden
Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw.
ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können
Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu
möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen.
Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und
Einbruchschutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert.
Rechtliches Risiko
Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage,
Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Beispielsweise
haben aufgrund der Corona-Pandemie verschiedene Gesetzgeber in Europa, darunter auch Deutschland
und Polen, in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzesänderungen vorgenommen, die Mietern
temporäre Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungsverpflichtungen in behördlich angeordneten und
pandemiebedingten Geschäftsschließungszeiträumen erlaubten. Solche Gesetze könnten auch in anderen
Krisensituationen kurzfristig erlassen werden.
Aufgrund der auch in der Pandemiesituation geführten, regelmäßig konsensorientierten Verhandlungen mit
unseren Mietern bezüglich einer möglichen und angemessenen Schadensbegrenzung bzw. -teilung für die
betroffenen Zeiträume gehen wir aktuell nicht von einem erhöhten rechtlichen Risiko aus. Der Gesellschaft
sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertragslage
haben könnten.
Personalrisiko
Mit Blick auf die geringe Mitarbeitendenzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig
von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust
von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeitender könnte das
Tagesgeschäft temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumentation von
wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen gering gehalten.
IT-Risiko
Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung.
Die Wartung und Pflege des Systems erfolgen durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter
und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich
Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente
Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von
außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung
und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf
unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.
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Seite 34
CHANCENBERICHT
Die Deutsche EuroShop AG ist Teil eines sich dynamisch und strukturell wandelnden
Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Herausforderungen des wachsenden
Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen
die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-Pandemie hat dabei den
Handlungsdruck und die erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit deutlich erhöht. Auch war vor der
Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw.
sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filialnetz
verschaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach
Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem
Omnichannel-Vertriebsansatz während der Schließungsphase in der Lage waren, zufriedenstellende
Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue Möglichkeiten in den Bereichen
Kundenansprache und -service eröffnet und damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der
Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend integrierten Omnichannel-Vertrieb spielen
attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch Shoppingcenter weiter eine wichtige Rolle. Die
für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung der Kundenfrequenzen und Mieterumsätze nach
Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns belegt dies. Darüber hinaus bieten sich stationäre
Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosteneffizienten Lieferservice
an.
Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten
Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den
Onlinehandel sowie der konzeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und
Treffpunktcharakters und der zunehmenden komplementären Bedeutung von Shop-Flächen für den
Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen
Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können.
Durch die Anfang 2023 vollzogene Portfoliooptimierung durch den Ankauf weiterer Minderheitenanteile
sehen wir Chancen, die Erträge der Gesellschaft langfristig zu steigern, die Agilität des Unternehmens zu
erhöhen sowie einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt zu erreichen.
Zusätzliche attraktive Finanzierungsmöglichkeiten können insbesondere in einem Marktumfeld steigender
Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen zu positiven Effekten auf EBT und FFO führen.
Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven
Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shoppingcentern zu wachsen.
Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum
den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibilität bei der
Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken und als
verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft
opportunistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können.
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BERICHT DES VORSTANDS ÜBER DIE BEZIEHUNGEN ZU
VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
erstellt, der folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und anderen Maßnahmen
nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen
oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene
Gegenleistung erhalten hat und dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht
benachteiligt worden ist.“
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
Die Aktien der Deutsche EuroShop werden unter anderem an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt.
Sie befanden sich am 31. Dezember 2023 zu 76,4 % (i. Vj. 84,4 %) im Besitz der Hercules BidCo GmbH,
die aufgrund von Stimmbindungsvereinbarungen unter anderem Alexander Otto zuzurechnen sind. Im
Hinblick auf die Angaben zu direkten oder indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte
überschreiten, verweisen wir auf den Anhang und den Konzernanhang.
Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2023 76.464.319 € und ist in 76.464.319 nennwertlose
Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Zum 31. Dezember 2023 besaß die Deutsche EuroShop AG 9.000
eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen. Wir verweisen auch
auf die Ausführungen im Abschnitt „13. Eigenkapital und Rücklagen“ im Konzernanhang. Der rechnerische
Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der
Satzung geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vorstand aus einer oder mehreren Personen;
im Übrigen bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstandsmitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt
nach §§ 179, 133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Satzung ist der Aufsichtsrat ermächtigt,
Änderungen und Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen.
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in
Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender
nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023). Bis
zum 31. Dezember 2023 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene
Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein –
bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Bis zum 31.
Dezember 2023 wurden 9.000 Stück eigene Aktien über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem
Anteil am Grundkapital von 0,012 % am Bilanzstichtag.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder
Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnennbetrag von bis zu
1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen
Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten
Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der
Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach näherer Maßgabe der Bedingungen
der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldverschreibungen sowie die
Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben werden. Die
Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die
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Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der
Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2023
wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of-Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie
ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein
Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft
mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden.
Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert,
ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz
(WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen
neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird.
Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in
Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit,
maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche-EuroShop-Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit
Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels.
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer
Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich
Kreditfazilitäten bzw. Darlehensverträge. Im Übernahmefall haben die jeweiligen Kreditgeber das Recht, die
Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung der Darlehen zu verlangen.
Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG
erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein.
ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F, § 315D
HGB)
Die gemeinsame Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum Corporate
Governance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop veröffentlicht unter:
www.deutsche-euroshop.de/EZU
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BERICHTERSTATTUNG ZUM JAHRESABSCHLUSS DER
DEUTSCHE EUROSHOP AG
Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft verantwortlich für die Bereiche
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als
Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom
Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche
EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu
auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene
Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“,
„Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht.
Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen
Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der
Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde.
Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2023
31.12.2022
+/-
in %
Sonstige betriebliche Erträge
275
459
-184
-40 %
Personalaufwand
-1.820
-4.277
2.457
57 %
Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
-5.045
-13.489
8.444
63 %
Beteiligungserträge
76.253
46.700
29.553
63 %
Finanzergebnis
-8.041
-9.194
1.153
13 %
Ergebnis vor Steuern
61.622
20.199
41.423
205 %
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-2.520
1.011
-3.531
-349 %
Sonstige Steuern
-9.820
0
-9.820
-
Jahresüberschuss
49.282
21.210
28.072
132 %
Gewinnvortrag
500.000
35
499.965
Ertrag aus der Kapitalherabsetzung
0
723.034
-723.034
Auflösung und Einstellung in andere Gewinnrücklagen
0
-53.118
53.118
Bilanzgewinn
549.282
691.161
-141.879
Das Geschäftsjahr 2023 der Deutsche EuroShop AG war auf der einen Seite durch die Verbesserung der
Beteiligungsergebnisse und den Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen geprägt, auf der
anderen Seite mit einmaligen sonstigen Steuern (Grunderwerbsteuer) belastet. Die über Plan liegenden
Beteiligungserträge und Zinserträge führten dazu, dass das erwartete Ergebnis vor Steuern mit 61,6 Mio. €
höher als die Prognose (36,0 Mio. € bis 42,0 Mio. €) ausfiel.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 8,4 Mio. € reduziert.
Maßgeblich hierfür waren im Vorjahr Aufwendungen im Zusammenhang mit der Mitte 2022 vollzogenen
Übernahme der Mehrheit der Anteile an der Deutsche EuroShop AG durch das Bieterkonsortium aus
Oaktree Capital Management und CURA Vermögensverwaltung, die Vorbereitung der Anfang 2023
durchgeführten Kapitalmaßnahme und des Erwerbs weiterer Anteile an Shoppingcenterbeteiligungen sowie
die Neubesetzung des Vorstands.
Anlage II
Seite 38
Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft sind die Beteiligungserträge von 76,3 Mio. € (i. Vj. 46,7
Mio. €), die um 29,6 Mio. € über dem Vorjahr und oberhalb der Prognose des Vorjahres (45 Mio. € bis 51
Mio. €) lagen. Das Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund der Abrechnung der
Nebenkosten für Vorjahre ergebniserhöhend in einzelnen Beteiligungen ausgewirkt. Der nicht umlegbare
Anteil der Nebenkosten war, insbesondere in den coronabelasteten Jahren, deutlich höher eingeschätzt
worden.
Das Finanzergebnis ist durch die Wertberichtigung der Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen
KG in Höhe von 6,5 Mio. € (i. Vj. 5,3 Mio. €) belastet.
Bei den sonstigen Steuern handelt es sich um Grunderwerbsteuer, die durch Anteilsvereinigung auf Ebene
der Deutsche EuroShop AG im Zuge des Erwerbs weiterer Anteile an Objektgesellschaften ausgelöst
wurde.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen 2,5 Mio. € gegenüber einem Ertrag von 1,0 Mio. €
im Vorjahr. Hiervon entfielen 1,6 Mio. € auf die Bildung von passiven latenten Steuern (i. Vj. Auflösung von
1,5 Mio. €) sowie 0,9 Mio. € (i. Vj. 0,5 Mio. €) auf zu zahlende Steuern.
Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
in T€
31.12.2023
31.12.2022
+/-
Finanzanlagen
1.314.564
1.099.246
215.318
Übriges Anlagevermögen
50
69
-19
Forderungen und übrige Vermögenswerte
4.383
849
3.534
Kasse und Bankguthaben
92.430
139.518
-47.088
Aktiva
1.411.427
1.239.682
171.745
Eigenkapital
1.222.993
1.049.438
173.555
Rückstellungen
9.597
3.069
6.528
Verbindlichkeiten
94.211
104.156
-9.945
Passive latente Steuern
84.626
83.019
1.607
Passiva
1.411.427
1.239.682
171.745
Der Anstieg der Finanzanlagen resultierte mit 310,2 Mio. € aus dem Erwerb weiterer Anteile an sechs
Objektgesellschaften, an denen die Deutsche EuroShop AG unmittelbar bzw. über die DES Beteiligungs
GmbH & Co. KG mittelbar bereits zu 50 % bis 75 % beteiligt war. Gegenläufig führten die im Geschäftsjahr
2023 getätigten Entnahmen aus den Beteiligungsgesellschaften, gemindert um die anteiligen
handelsrechtlichen Jahresüberschüsse sowie die Abschreibung auf Finanzanlagen, zu einer Reduzierung
der Finanzanlagen.
Zur Finanzierung des Erwerbs erfolgte im Februar 2023 eine Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage,
die zu einem Anstieg des Eigenkapitals um 315,6 Mio. € führte. Die auf der Hauptversammlung im August
2023 beschlossene Dividende von 191,2 Mio. € reduzierte das Eigenkapital entsprechend. Die
Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG erhöhte sich auf 86,6 % (i. Vj. 84,7 %) und ist damit weiterhin
auf einem sehr soliden und hohen Niveau.
Anlage II
Seite 39
Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2023
31.12.2022
Jahresüberschuss
49.282
21.210
Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen
der Beteiligungsgesellschaften
80.815
55.773
Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen
6.463
5.324
Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern
1.607
-1.528
1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
138.167
80.779
2. Auszahlungen für Neuinvestments
-58.753
0
3. Einzahlungen aus Eigenmitteln
64.252
0
Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen
-1.544
-1.988
4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
-1.544
-1.988
5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen
2.151
3.442
6. Erwerb eigener Anteile
-200
0
7. Dividende für das Vorjahr
-191.161
-61.784
Liquiditätsbestand Jahresanfang
139.518
119.069
Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes
(Zwischensumme 1.- 7.)
-47.088
20.449
Liquiditätsbestand Jahresende
92.430
139.518
Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von 138,2 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr
(80,8 Mio. €) erhöht. Hier wirkten sich die im Vorjahr geringeren Ergebnisse der Beteiligungen und die
teilweisen zusätzlichen Ausschüttungen von Liquidität, auf die in den Vorjahren zur Stärkung der Liquidität
in den Beteiligungen verzichtet worden war, aus. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine
Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 1.433,0 Mio. € von 9,6 % gegenüber 5,9 % im Vorjahr.
Der Free Cashflow je Aktie erhöhte sich von 1,31 € auf 1,84 €.
Die Auszahlungen für Neuinvestments beinhalten die im Rahmen des Erwerbs der weiteren Anteile an
sechs Objektgesellschaften geleisteten Barmittel durch die Deutsche EuroShop AG. Die verbleibenden
Kaufpreise wurden durch die Gewährung von Aktien an die Verkäufer beglichen.
Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultierten aus planmäßigen Tilgungen der langfristigen
Bankdarlehen.
Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein
Liquiditätsendbestand von 92,4 Mio. €.
Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im Geschäftsjahr 2023 ist aus Sicht des
Vorstands als sehr zufriedenstellend zu beurteilen.
Anlage II
Seite 40
Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Das Management erwartet, dass sich die wesentlichen Leistungsindikatoren wie folgt entwickeln:
Beteiligungserträge von 37 Mio. € bis 43 Mio. € und damit unter dem Niveau von 2023 (76,3 Mio. €) sowie
ein Ergebnis vor Steuern zwischen 27 Mio. € und 33 Mio. €, welches damit ebenfalls unter dem Wert von
2023 liegen wird.
Für das Geschäftsjahr 2024 sehen wir uns trotz der geplant rückläufigen Beteiligungserträge und dem
ebenfalls rückläufigen Ergebnis vor Steuern sehr gut aufgestellt.
Hamburg, 28. März 2024
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens
des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht
eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der
Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet,
Verschlechterungen mit Minus (-).
Anlage II
Seite 41
DEUTSCHE EUROSHOP AG
KONZERNABSCHLUSS 2023
Inhalt
Konzernbilanz....................................................................................................................................................................3
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung............................................................................................................................4
Konzern-Gesamtergebnisrechnung ..................................................................................................................................5
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung...................................................................................................................6
Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................................................................7
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2023 ....................................................................................................................8
Grundlagen des Konzernabschlusses...........................................................................................................................8
1.
Allgemeine Angaben .........................................................................................................................................8
2.
Konsolidierungskreis .........................................................................................................................................9
3.
Konsolidierungsgrundsätze.............................................................................................................................12
4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen .......................................................................13
5.
Währungsumrechnung....................................................................................................................................14
6.
Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden..................................................................................15
Erläuterungen zur Konzernbilanz ................................................................................................................................20
7.
Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen ...........................................................................................20
8.
Investment Properties .....................................................................................................................................20
9.
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen.......................................................................................................23
10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen...............................................................................................25
11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte ...........................................................................................................25
12. Liquide Mittel ...................................................................................................................................................26
13. Eigenkapital und Rücklagen............................................................................................................................26
14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten .....................................................................................29
15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten..................................................................................30
16. Passive latente Steuern ..................................................................................................................................31
17. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter..........................................32
18. Sonstige Rückstellungen.................................................................................................................................32
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ........................................................................................33
Anlage I
Seite 1
19. Umsatzerlöse ..................................................................................................................................................33
20. Grundstücksbetriebskosten.............................................................................................................................33
21. Grundstücksverwaltungskosten ......................................................................................................................34
22. Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte....................................................................34
23. Sonstige betriebliche Erträge..........................................................................................................................34
24. Sonstige betriebliche Aufwendungen..............................................................................................................35
25. Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-
equity bilanziert werden ...........................................................................................................................................35
26. Bewertungsergebnis .......................................................................................................................................35
27. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ......................................................................................................36
28. Ergebnis je Aktie .............................................................................................................................................36
Segmentberichterstattung ...........................................................................................................................................37
Sonstige Angaben .......................................................................................................................................................39
29. Finanzinstrumente und Risikomanagement....................................................................................................39
30. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................42
31. Sonstige finanzielle Verpflichtungen ...............................................................................................................42
32. Anzahl der Mitarbeitenden ..............................................................................................................................42
33. Honorar des Abschlussprüfers........................................................................................................................42
34. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex ..........................................................................43
35. Nahestehende Personen nach IAS 24............................................................................................................43
36. Stimmrechtsmitteilungen.................................................................................................................................44
37. Aufsichtsrat und Vorstand...............................................................................................................................45
38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ...............................................................................................................46
39. Konzernabschluss...........................................................................................................................................46
Angaben zum Beteiligungsbesitz – Anlage zum Anhang............................................................................................47
Anlage I
Seite 2
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNBILANZ
31.12.2022
Aktiva in T€
Anhang
31.12.2023
(angepasst)1
Passiva in T€
Anhang
31.12.2023
31.12.2022
VERMÖGENSWERTE
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Langfristige Vermögenswerte
Eigenkapital und Rücklagen
Immaterielle Vermögenswerte
7.
Gezeichnetes Kapital
Sachanlagen
7.
Kapitalrücklage
Investment Properties
8.
Gewinnrücklagen
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
9.
Eigene Anteile
-9
Langfristige Vermögenswerte
Summe Eigenkapital
13.
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
10.
Finanzverbindlichkeiten
14.
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
11.
Passive latente Steuern
16.
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht
Liquide Mittel
12.
beherrschender Gesellschafter2
17.
Kurzfristige Vermögenswerte
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
15.
Steuerverbindlichkeiten
15.
Sonstige Rückstellungen
18.
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Kurzfristige Verpflichtungen
Summe Aktiva
Summe Passiva
1 Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards
und Ausweisänderungen“. 2 Die Bezeichnung des Bilanzpostens „Abfindungsansprüche anderer Kommanditisten“ wurde im Berichtsjahr geändert. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue
Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
Seite 3
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2023
01.01.-31.12.2022
Umsatzerlöse
19.
Grundstücksbetriebskosten
20.
-34.808
-26.652
Grundstücksverwaltungskosten
21.
-14.734
-10.561
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller
Vermögenswerte
10., 22.
-8.858
-8.130
Nettobetriebsergebnis (NOI)
Sonstige betriebliche Erträge
23.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
24.
-37.578
-20.540
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen,
die nach at-equity bilanziert werden
9., 25.
Zinsaufwendungen
-43.313
-36.107
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
17.
-13.876
-15.954
Zinserträge
Finanzergebnis
-46.692
-38.863
Bewertungsergebnis
26.
-205.701
-89.746
Ergebnis vor Steuern (EBT)
-39.732
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
27.
-2.466
Konzernergebnis
-38.277
Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert
28.
-0,51
Anlage I
Seite 4
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2023
01.01.-31.12.2022
Konzernergebnis
-38.277
Posten, die unter bestimmten Bedingungen
zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus
Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung
von Zahlungsströmen
13.
-790
Latente Steuern auf direkt mit dem Eigen-
kapital verrechnete Wertänderungen
13.
-239
-3.963
Summe des direkt im Eigenkapital
erfassten Ergebnisses
-1.029
Gesamtergebnis
-39.306
Anteil Konzernaktionäre
-39.306
Anlage I
Seite 5
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
Anzahl
Andere
Gesetzliche
Gewinnrücklage
Aktien
Gezeichnetes
Kapital-
Gewinn-
Gewinn-
Cashflow
Eigene
in T€
Anhang
im Umlauf
Kapital
rücklage
rücklagen
rücklage
Hedges
Anteile
Summe
01.01.2022
61.783.594
-18.135
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung
13.
723.034.380
-723.034
-723.034
Kapitalherabsetzung
13.
-723.034.380
-723.034
Dividendenauszahlungen
13.
-61.784
-61.784
31.12.2022
61.783.594
-4.337
01.01.2023
61.783.594
-4.337
Gesamtergebnis
-38.277
-1.029
-39.306
Kapitalerhöhung
13.
14.680.725
Erwerb eigene Anteile
13.
-9.000
-191
-9
-200
Dividendenauszahlungen
13.
-191.161
-191.161
31.12.2023
76.455.319
-5.366
-9
Anlage I
Seite 6
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2023
31.12.2022
Konzernergebnis
-38.277
Ertragsteuern
26.
-1.455
Finanzergebnis
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen
23.
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment
Properties und sonstiges Bewertungsergebnis
25.
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen
9.
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge
2.
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Vermögenswerte
10., 11.
-8.950
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen
18.
Veränderungen der Verbindlichkeiten
15.
-9.817
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Gezahlte Zinsen
-40.302
-36.269
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Ertragsteuern
26.
-5.358
-4.463
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Investitionen in Investment Properties
8.
-43.481
-39.483
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
-16
-15
Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener
Zahlungsmittel
30.
-19.455
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-62.952
-39.498
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
14., 28.
Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten
14.
-12.994
-25.450
Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
15.
-73
-96
Erwerb eigene Aktien
13.
-200
Auszahlungen an Kommanditisten
17.
-9.904
-10.442
Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile
30.
-19.538
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen
13.
Auszahlungen an Konzernaktionäre
13.
-191.161
-61.784
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-110.983
-95.023
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
12.
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
12.
Anlage I
Seite 7
DEUTSCHE EUROSHOP AG ,
HAMBURG
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023
GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES
1. Allgemeine Angaben
Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche
EuroShop
AG , Hamburg , Deutschland . Der Sitz der Gesellschaft befindet sich im
Heegbarg 36, 22391 Hamburg
. Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen.
Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestandteile die Konzern-Eigenkapitalveränderungs- rechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang.
Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€.
Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen. Bei der Bewertung der Investment Properties stellen insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Properties“).
Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs.
Anlage I
Seite 8
2. Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt verändert:
| Inland* | Ausland* | Gesamt | |
| Vollkonsolidierte Tochterunternehmen | |||
| Stand 01.01.2023 | 11 | 4 | 15 |
| Zugänge | 4 | 0 | 4 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 |
| Stand 31.12.2023 | 15 | 4 | 19 |
| Nach der at-equity Methode einbezogene Gemeinschaftsunternehmen | |||
| Stand 01.01.2023 | 4 | 3 | 7 |
| Zugänge | 0 | 0 | 0 |
| Abgänge | -4 | 0 | -4 |
| Stand 31.12.2023 | 0 | 3 | 3 |
| Nach der at-equity Methode einbezogene assoziierte Unternehmen | |||
| Stand 01.01./31.12.2023 | 0 | 1 | 1 |
1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen
Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihr beherrschten
Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie:
-
Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann,
-
schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und
-
diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.
Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht
wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben.
Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
1
Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst.
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
Seite 9
Gemeinschaftsunternehmen
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert.
Assoziierte Unternehmen
Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert.
Beteiligungsunternehmen
Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2023 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen.
Anteilsbesitz
Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteiligungsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochterunternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben.
Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr
Am 12. Januar 2023 hat der Deutsche EuroShop Konzern sechs Kaufverträge zum Erwerb weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, abgeschlossen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Gesellschaften:
| vor | Erwerb | nach | ||
| Anteil des Konzerns | Erwerb | 2023 | Erwerb | |
| Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG (vormals: | ||||
| 1. | Allee-Center Magdeburg KG), Hamburg | 50 % | 50 % | 100 % |
| Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG (vormals: | ||||
| 2. | Stadt-Galerie Passau KG), Hamburg | 75 % | 25 % | 100 % |
| 3. | Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg | 50 % | 40 % | 90 % |
| Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, | ||||
| 4. | Hamburg | 50 % | 25 % | 75 % |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, | ||||
| 5. | Hamburg | 74 % | 26 % | 100 % |
| Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Forum | ||||
| 6. | Wetzlar KG), Hamburg | 65 % | 35 % | 100 % |
Die Verkäufer haben sich verpflichtet, unter bestimmten Voraussetzungen und auf Anforderung der Deutsche EuroShop AG die aus dem Verkauf resultierende Kaufpreisforderung (inklusive aufgelaufener Zinsen) in die Deutsche EuroShop AG gegen Gewährung neuer Aktien einzulegen. Der Gesamtkaufpreis (inklusive aufgelaufener Zinsen) beläuft sich auf 304.070 T€ und wurde mittels einer Kapitalerhöhung finanziert (näheres hinsichtlich der Kapitalerhöhung siehe Abschnitt „13. Eigenkapital und Rücklagen“). Der
Anlage I
Seite 10
Gesamtkaufpreis (inklusive aufgelaufener Zinsen) wurde zu 52.687 T€ mit Barmitteln und zu 251.383 T€
durch die Gewährung von Aktien beglichen.
Durch den Hinzuerwerb sind die vier zuvor als Gemeinschaftsunternehmen (Nr. 1. – 4.) mittels der at-equity-
Methode in den Konzern einbezogenen Gesellschaften zukünftig als Tochterunternehmen zu berücksichtigen. Im Rahmen des Wechsels der Konsolidierungsmethode werden die bisherigen at-equity- Beteiligungen neu bewertet. Aus der Neubewertung resultiert 2023, insbesondere durch die Zeitwertbewertung der Darlehen, ein sonstiger betrieblicher Ertrag in Höhe von 12.666 T€.
Bei der erstmaligen Einbeziehung der vier Gesellschaften als Tochterunternehmen ist den zugehenden
Vermögenswerten und Schulden unter Berücksichtigung latenter Steuern die gewährte Gegenleistung gegenüberzustellen. Die dabei entstehenden Unterschiedsbeträge wurden hinsichtlich weiterer stiller Reserven oder Lasten untersucht und anschließend in Höhe von 3.538 T€ als sonstiger betrieblicher Ertrag und in Höhe von 615 T€ im sonstigen betrieblichen Aufwand ergebniswirksam erfasst. Die Unterschiedsbeträge sind im Wesentlichen durch den Ansatz abweichender Zinssätze im Rahmen der Kaufpreisermittlung der Beteiligungen und der Bewertung im Rahmen der Erstkonsolidierung begründet. In der folgenden Tabelle sind für die vier Gesellschaften die Anfang 2023 zugehenden Vermögenswerte und Schulden sowie die ergebniswirksamen erfassten Unterschiedsbeträge dargestellt:
| Allee-Center | ||||
| Magdeburg | Immobilienkom- | Stadt-Galerie | ||
| G.m.b.H. & | manditgesellschaft | Passau G.m.b.H. | Saarpark Center | |
| Co. KG, | FEZ Harburg, | & Co. KG, | Neunkirchen KG, | |
| in T€ | Hamburg | Hamburg | Hamburg | Hamburg |
| Langfristige Vermögenswerte | ||||
| Investment Properties | 217.000 | 227.000 | 157.000 | 172.000 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | ||||
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||
| Leistungen | 759 | 667 | 520 | 672 |
| Liquide Mittel | 5.660 | 4.603 | 3.801 | 5.696 |
| Übrige kurzfristige | ||||
| Vermögenswerte | 898 | 423 | 261 | 273 |
| Langfristige Verpflichtungen | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | -99.080 | 0 | -48.158 |
| Verbindlichkeiten aus | ||||
| Kommanditeinlagen nicht | ||||
| beherrschender Gesellschafter | 0 | -32.840 | 0 | -12.766 |
| Kurzfristige Verpflichtungen | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | -213 | 0 | 25 |
| Übrige kurzfristige Verpflichtungen | -1.342 | -2.042 | -690 | -2.852 |
| Summe identifizierbares | ||||
| Nettovermögen zum beizulegenden | ||||
| Zeitwert | 222.975 | 98.518 | 160.892 | 114.890 |
| Neubewerteter at-equity-Ansatz | 111.488 | 65.679 | 120.669 | 63.828 |
| Kaufpreis Anteile | 112.769 | 29.440 | 39.435 | 46.203 |
| Gegenleistung | 224.257 | 95.119 | 160.104 | 110.031 |
| Unterschiedsbetrag vor latenten | ||||
| Steuern auf Konzernebene | 1.282 | -3.399 | -788 | -4.859 |
| Anpassung latenter Steuern | -667 | 2.043 | 184 | 3.281 |
| Unterschiedsbetrag nach latenten | ||||
| Steuern auf Konzernebene | 615 | -1.356 | -604 | -1.578 |
Der beizulegende Zeitwert der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entspricht dem bisher
bilanzierten Buchwert, welcher Wertberichtigungen in Höhe von 2.584 T€ enthält.
Die vier Gesellschaften haben seit ihrer Einbeziehung als vollkonsolidierte Unternehmen in den Konzern
53.874 T€ zu den Umsatzerlösen und -10.414 T€ zum Konzernergebnis beigetragen.
Anlage I
Seite 11
Aus dem Erwerb der verbleibenden Anteile an den Gesellschaften 5. und 6. resultiert ein sonstiger
betrieblicher Aufwand in Höhe von 7.766 T€, der sich aus der Differenz zwischen den abgehenden Abfindungsansprüchen von Kommanditisten (68.457 T€) und der gewährten Gegenleistung (76.223 T€) ergibt.
Im Rahmen des Erwerbs der sechs weiteren Gesellschaftsanteile wurden Grunderwerbsteuertatbestände
verwirklicht. Eine vollständige Veranlagung der Grunderwerbsteuer erfolgte bis zur Aufstellung dieses Abschlusses noch nicht und es wurden basierend auf der bestmöglichen Schätzung rund 21 Mio. € hierfür in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst. Von diesen 21 Mio. € entfallen rund 18,1 Mio. € auf den Erwerb der Gesellschaften 1. – 4.
Wäre der Erwerb der weiteren Gesellschaftsanteile bereits zum 1. Januar 2022 erfolgt, hätten sich die
Umsatzerlöse des Konzerns um weitere 51.893 T€ und das Ergebnis vor Steuern (ohne Bewertungsergebnis) um weitere 20.391 T€ erhöht.
Des Weiteren wurden, insbesondere in den letzten drei Monaten des Geschäftsjahres, weitere 5,14 % an
der Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg, zu einem Gesamtkaufpreis von 6.066 T€ erworben. Aus der Differenz zwischen den abgehenden Abfindungsansprüchen von Kommanditisten (5.207 T€) und der gewährten Gegenleistung (6.066 T€) ergibt sich ein sonstiger betrieblicher Aufwand in Höhe von 859 T€.
Zusammenfassend ergibt sich aus dem Erwerb der weiteren Anteile im Geschäftsjahr folgender
Ergebniseffekt:
| 01.01.- | |
| in T€ | 31.12.2023 |
| Sonstige betriebliche Erträge | |
| Neubewertung at-Equity Beteiligungen | 12.666 |
| Negativer Unterschiedsbetrag aus Wechsel | |
| Konsolidierungsmethode | 3.538 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | |
| Positiver Unterschiedsbetrag aus Wechsel | |
| Konsolidierungsmethode | -615 |
| Abgang Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen | |
| nicht beherrschender Gesellschafter | -8.625 |
| Grunderwerbsteuer | -21.000 |
| Ergebniseffekt Erwerb Minderheiten | -14.036 |
| Davon entfällt auf die Gesellschaften mit Wechsel der | |
| Konsolidierungsmethode (Gesellschaften 1. – 4.) | -2.511 |
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu
bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt.
Anlage I
Seite 12
| Auswirkungen auf | |||
| Vermögens-, Finanz- | |||
| und Ertragslage bzw. | |||
| Anwendungs- | Cashflows der Deutsche | ||
| Änderungen / Standard | zeitpunkt (EU) | Änderungen | EuroShop AG |
| Angabe von | 01.01.2023 | Die Änderungen sollen die Ersteller von IFRS- | Keine wesentlichen |
| Rechnungslegungsmethoden | Abschlüssen bei der Entscheidung | Auswirkungen | |
| (Änderung an IAS 1) | unterstützen, welche Bilanzierungs- und | ||
| Bewertungsmethoden wesentlich und damit | |||
| angabepflichtig sind. | |||
| Definition | 01.01.2023 | Mit der Änderung wurde eine Definition für | Keine wesentlichen |
| rechnungslegungsbezogener | rechnungslegungsbezogene Schätzungen | Auswirkungen | |
| Schätzungen | eingeführt, die klarstellt, wie sich Änderungen | ||
| (Änderung an IAS 8) | von Schätzungen von Änderungen der | ||
| Rechnungslegungsmethoden und | |||
| Fehlerkorrekturen unterscheiden. | |||
| Latente Steuern in | 01.01.2023 | Die Änderung engt die Ausnahmeregel ein, | Die Änderung hatte bisher |
| Zusammenhang mit | nach der latente Steuern beim erstmaligen | keine Auswirkungen, kann | |
| Vermögenswerten und Schulden | Zugang von Vermögenswerten und Schulden | sich jedoch bei | |
| aus einer einzigen Transaktion | nicht anzusetzen sind. | zukünftigen Transaktionen | |
| (Änderung an IAS 12) | auswirken. |
| Auswirkungen auf | |||
| Erwarteter | Vermögens-, Finanz- und | ||
| Anwendungs- | Ertragslage bzw. Cashflows | ||
| Änderungen / Standard | zeitpunkt (EU) | Voraussichtliche Änderungen | der Deutsche EuroShop AG |
| Klassifizierung von Schulden als | 01.01.2024 | Klarstellung der Einordnung der | Keine wesentlichen |
| kurz- oder langfristig | Verbindlichkeiten als | Auswirkungen | |
| (Änderung an IAS 1) | kurz- und langfristig | ||
| Lieferantenfinanzierungsver- | 01.01.2024 | Zur Verbesserung der Transparenz von | Keine wesentlichen |
| einbarungen (Änderungen an | Lieferantenfinanzierungsvereinbarungen | Auswirkungen | |
| IAS 7 und IFRS 7) | werden weite Angabepflichten eingeführt. |
4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen
Neue Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind erstmalig verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2023 enden:
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt:
Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden.
Anlage I
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Ausweisänderung
Abweichend vom Vorjahr werden die gewährten Mietanreize, wie mietfreie Zeiten und
Baukostenzuschüsse, nicht mehr von dem Wert der Investment Properties abgezogen und unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bzw. sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen. Die Anpassung erfolgt, da diese Darstellung unserer Einschätzung nach die langfristigen Vermögenswerte besser abbildet. Die Vorjahreswerte in der Konzernbilanz wurden aus Gründen der Vergleichbarkeit des aktuellen Geschäftsjahres mit dem Vorjahr angepasst:
| 2022 | Ausweis- | |||
| in T€ | 2023 | (angepasst) | änderung | 2022 |
| Investment Properties | 3.947.021 | 3.351.821 | 21.826 | 3.329.995 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 13.419 | 11.974 | -5.017 | 16.991 |
| Sonstige kurzfristige Vermögenswerte | 18.754 | 14.115 | -16.809 | 30.924 |
Änderung Postenbezeichnung
Der Bilanzposten „Abfindungsansprüche anderer Kommanditisten“ wurde im Berichtsjahr in
„Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter“ geändert, da die geänderte Postenbezeichnung den Charakter des Bilanzposten besser wiedergibt.
5. Währungsumrechnung
Konzernwährung ist der Euro (€).
Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelegenen, in den Konzernabschluss
einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Einheiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funktionalen Währung, so dass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt.
Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des
Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt.
Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt:
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
| Durch- | Durch- | |||
| Stichtags- | schnitts- | Stichtags- | schnitts- | |
| 1 € = | kurs | kurs | kurs | kurs |
| Ungarischer Forint (HUF) | 382,78 | 380,57 | 400,25 | 391,33 |
| Polnischer Zloty (PLN) | 4,35 | 4,54 | 4,69 | 4,69 |
| Tschechische Krone (CZK) | 24,73 | 24,12 | 24,12 | 24,86 |
Anlage I
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6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ertrags- und Aufwandsrealisation
Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt.
Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse wurden, soweit sie Forderungen betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als Forderungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzieller Vermögenswerte ausgebucht. Mietzugeständnisse, die den Zeitraum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als Änderung des Mietvertrages behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlaufzeit verteilt. Von diesem Vorgehen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlungen, die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als variable Leasingzahlung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen erfasst.
Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Aufwendungen erfolgt über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis).
Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert.
Bestimmung beizulegender Zeitwert
Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige
Überprüfung
der
wesentlichen
nicht
beobachtbaren
Inputfaktoren
sowie
Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten.
Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:
Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden.
Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren.
Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.
Anlage I
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Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert.
Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen.
Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezember 2023 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungsbedarf ergeben.
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor.
Investment Properties
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des
Anlage I
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IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden Zeitwertes) bilanziert werden.
Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair- Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben.
Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell aufgenommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivierbaren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von 12 Monaten erfolgen wird. Als höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde.
Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten.
Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet, und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils.
Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hat der Konzern 2022 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung verbundenen Bedingungen erfüllen wird und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022 bewilligt und ausgezahlt. Die Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe wurde im Oktober 2023 eingereicht.
Anlage I
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Finanzinstrumente
Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird.
Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird.
Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste.
Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Standard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter
von
Personenhandelsgesellschaften
aufgrund
eines
möglichen
Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist.
Finanzverbindlichkeiten
Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten ausgewiesen. Davon abgesetzt sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich als Aufwand erfasst werden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen.
Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt, die die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos variabel verzinslicher Darlehen, deren Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen
Anlage I
Seite 18
At-equity bilanzierte Finanzanlagen
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unternehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vorliegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
Latente Steuern
Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz latente Steuern bilanziert. Die Bewertung erfolgt anhand der Steuersätze, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zu erwarten sind. Dabei werden die Steuersätze und - vorschriften zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien sowie Finanzverbindlichkeiten und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuersatz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 21 % (i. Vj. 19 %) und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet.
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für als gegen eine Inanspruchnahme sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst.
Eigene Aktien
Eigene Aktien werden mit dem geleisteten Entgelt, das direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten beinhaltet, direkt vom Eigenkapital abgesetzt. Der Nominalbetrag von 1 € je Aktie wird vom Gezeichneten Kapital abgezogen und das Aufgeld vom Nominalbetrag als Reduzierung der anderen Gewinnrücklagen erfasst.
Anlage I
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| Betriebs- und | ||||||
| Geschäfts- oder | Software und | Geschäftsaus- | ||||
| Firmenwert | Softwarelizenzen | stattung | ||||
| in T€ | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Anschaffungskosten Stand 01.01. | 53.867 | 53.867 | 143 | 135 | 1.220 | 884 |
| Zugang aus Nutzungsrechten | ||||||
| (IFRS 16) | 0 | 0 | 0 | 0 | 114 | 329 |
| Zugänge | 0 | 0 | 5 | 8 | 11 | 7 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | -2 | 0 |
| Stand 31.12. | 53.867 | 53.867 | 148 | 143 | 1.343 | 1.220 |
| Abschreibungen Stand 01.01. | -2.148 | -2.148 | -114 | -103 | -784 | -640 |
| Zugänge | 0 | 0 | -11 | -11 | -112 | -144 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 0 |
| Stand 31.12. | -2.148 | -2.148 | -125 | -114 | -894 | -784 |
| Buchwert 01.01. | 51.719 | 51.719 | 29 | 32 | 436 | 244 |
| Buchwert 31.12. | 51.719 | 51.719 | 23 | 29 | 449 | 436 |
| 2022 | ||
| in T€ | 2023 | (angepasst)1 |
| Buchwert zum 01.01. | 3.351.821 | 3.409.821 |
| Veränderungen Konsolidierungskreis | 773.000 | 0 |
| Zugänge | 0 | 0 |
| Abgänge | 0 | 0 |
| Veränderungen Mietanreize | 8.084 | 5.559 |
| Aktivierte bauliche Maßnahmen | 43.481 | 39.483 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | -229.365 | -103.042 |
| Buchwert zum 31.12. | 3.947.021 | 3.351.821 |
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ
7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsolidierungszeitpunkt (29. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen.
8. Investment Properties
1
Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst.
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
Seite 20
Bei den Veränderungen Konsolidierungskreis handelt es sich um das Allee-Center Magdeburg, die Stadt- Galerie Passau, das Saarpark Center Neunkirchen und das Phoenix-Center Harburg. Die Beteiligung an den entsprechenden Objektgesellschaften wurde zu Beginn des Geschäftsjahres auf 75 % bis 100 % durch Hinzuerwerb weiterer Anteile aufgestockt, wodurch diese Center erstmalig im Berichtsjahr vollkonsolidiert wurden. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“.
In den Investment Properties ist unverändert ein aktiviertes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet.
Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen.
Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2023 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgutachten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisierten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwicklung des Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen.
In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt:
Bewertungsparameter
| in % | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
| Mietsteigerungsrate | 1,47 | 1,77 |
| Kostenquote | 12,07 | 12,51 |
| Diskontierungsrate | 7,10 | 6,90 |
| Kapitalisierungszinssatz | 5,64 | 5,32 |
Das volle Ausmaß des Krieges in der Ukraine sowie im Nahen Osten und dessen langfristige gesamtwirtschaftliche Folgen sind derzeit nicht absehbar. Instabilität in diesen und anderen Regionen kann die Bedingungen auf den Immobilienmärkten weiter beeinträchtigen, insbesondere in Verbindung mit dem immer noch vorhandenen Inflationsdruck und den gestiegenen Zinsen. Es kann daher zu schnellen
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Marktwertänderungen kommen. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein.
Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 117,9 | 3,2 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,47 | - 0,25 %-Punkte | -108,6 | -2,9 |
| + 1,00 %-Punkte | -41,1 | -1,1 | ||
| Kostenquote | 12,07 | - 1,00 %-Punkte | 45,0 | 1,2 |
| + 0,25 %-Punkte | -67,1 | -1,8 | ||
| Diskontierungsrate | 7,10 | - 0,25 %-Punkte | 71,6 | 1,9 |
| + 0,25 %-Punkte | -93,8 | -2,5 | ||
| Kapitalisierungszinssatz | 5,64 | - 0,25 %-Punkte | 108,1 | 2,9 |
Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,47 % angenommen (i. Vj. 1,77 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 12,07 % (i. Vj. 12,51 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 87,93 % (i. Vj. 87,49 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertberichtigungen) bei 18,1 % (i. Vj. 17,5 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2023 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,64 % gegenüber 6,37 % im Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,25 % gegenüber 6,01 % im Vorjahr.
In dem Immobilienwert sind ausstehende und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilende gewährte Mieteranreize in Höhe von 29.910 T€ (i. Vj. 21.826 T€) enthalten.
Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2023 dargestellt:
Hierarchiestufen IFRS 13
| in T€ | Level 1 | Level 2 | Level 3 |
| Investment Properties | 0 | 0 | 3.947.021 |
Die
Objekte
sind
überwiegend
grundpfandrechtlich
belastet.
Es
bestehen
besicherte
Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 1.677.600 T€ (i. Vj. 1.479.251 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte lagen bei 273.304 T€ (i. Vj. 212.811 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberichtigungen) beliefen sich auf 49.543 T€ (i. Vj. 37.213 T€).
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9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Buchwert zum 01.01. | 443.069 | 455.341 |
| Erhaltene Ausschüttungen und | ||
| Kapitalrückzahlungen | -6.335 | -25.198 |
| Anteiliges Ergebnis | 5.005 | 12.926 |
| Neubewertung | 12.666 | 0 |
| Abgänge | -361.664 | 0 |
| Buchwert zum 31.12. | 92.741 | 443.069 |
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter.
Die Abgänge im Berichtsjahr betreffen die Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Allee- Center Magdeburg KG), die Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, die Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Stadt-Galerie Passau KG) und die Saarpark Center Neunkirchen KG (alle Sitz Hamburg). Die Beteiligungen an den vier Gesellschaften wurden zu Beginn des Geschäftsjahres auf 75 % bis 100 % durch Hinzuerwerb weiterer Anteile aufgestockt, wodurch diese Center erstmalig im Berichtsjahr vollkonsolidiert
wurden.
Wir
verweisen
auf
die
Ausführungen
im
Abschnitt
„2.
Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“.
Anlage I
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| EKZ Eins | ||||||
| Stadt- | Errichtungs- | |||||
| Allee-Center | Immobilien- | Galerie | und | Einkaufs- | ||
| Magdeburg | kommandit- | Passau | Saarpark | Betriebs | Center | |
| G.m.b.H. & | gesellschaft | G.m.b.H. & | Center | Ges.m.b.H. | Arkaden | |
| Co. KG, | FEZ Harburg, | Co. KG, | Neunkirchen | & Co OG, | Pécs KG, | |
| in T€ | Hamburg | Hamburg | Hamburg | KG, Hamburg | Wien | Hamburg |
| Equity-Ansatz am 01.01.2023 | 111.488 | 58.366 | 120.669 | 58.476 | 61.922 | 32.148 |
| Anteiliges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.276 | 2.729 |
| - davon EBT (ohne | ||||||
| Bewertungsergebnis) | 0 | 0 | 0 | 0 | 5.406 | 3.479 |
| - davon Bewertungsergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | -3.130 | -296 |
| Neubewertung | 0 | 7.314 | 0 | 5.352 | 0 | 0 |
| Abgang | -111.488 | -65.680 | -120.669 | -63.828 | 0 | 0 |
| Einlagen/Entnahmen | 0 | 0 | 0 | 0 | -4.079 | -2.255 |
| Equity-Ansatz am 31.12.2023 | 0 | 0 | 0 | 0 | 60.119 | 32.622 |
Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende
Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt:
| EKZ Eins Errichtungs- und | ||||
| Betriebs Ges.m.b.H. & Co | Einkaufs-Center Arkaden | |||
| OG, Wien 1 | Pécs KG, Hamburg | |||
| 31.12.2022 | 31.12.2022 | |||
| in T€ | 31.12.2023 | (angepasst)2 | 31.12.2023 | (angepasst)1 |
| Langfristige Vermögenswerte | 203.884 | 209.912 | 96.000 | 95.000 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 5.786 | 5.140 | 6.873 | 6.410 |
| - davon liquide Mittel | 4.731 | 4.657 | 5.401 | 4.331 |
| Langfristige Schulden | 87.124 | 88.250 | 34.724 | 35.195 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 87.124 | 88.250 | 25.050 | 25.650 |
| Kurzfristige Schulden | 2.309 | 2.959 | 2.905 | 1.915 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 554 | 541 | 600 | 600 |
| Umsatzerlöse | 14.034 | 13.450 | 9.502 | 8.829 |
| Zinsergebnis | -1.924 | -1.931 | -773 | -813 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 10.813 | 9.331 | 6.957 | 6.686 |
| Bewertungsergebnis | -6.261 | -4.118 | -591 | -3.049 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 0 | 0 | -910 | -412 |
| Jahresfehlbetrag/-überschuss | 4.552 | 5.213 | 5.457 | 3.226 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 4.552 | 5.213 | 5.457 | 3.226 |
Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
1
Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity- Ansatz betrug 885 T€ (i. Vj. 912 T€), der Jahresüberschuss betrug 16 T€ (i. Vj. 32 T€).
2
Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
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10.Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
| 2022 | ||
| in T€ | 2023 | (angepasst)1 |
| Forderungen aus Lieferungen und | ||
| Leistungen zum 31.12. | 25.951 | 21.866 |
| Wertberichtigungen Stand 01.01. | -9.892 | -16.731 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | -2.710 | 0 |
| Verbrauch | 2.204 | 9.254 |
| Veränderung der Wertberichtigungen für | ||
| erwartete Ausfälle | -2.134 | -2.415 |
| Wertberichtigungen Stand 31.12. | -12.532 | -9.892 |
| 13.419 | 11.974 |
Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teilweise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen.
Die Bewertung des Forderungsbestandes zum 31. Dezember 2023 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forderungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 8.858 T€ (i. Vj. 8.130 T€).
11.Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
| 31.12.2022 | ||
| in T€ | 31.12.2023 | (angepasst)1 |
| Sonstige Forderungen an Mieter | 5.050 | 2.931 |
| Barkautionen | 3.445 | 3.334 |
| Vorausgezahlte Center-Marketingkosten | 1.661 | 3.804 |
| Forderungen aus Umsatzsteuer | 2.005 | 1.709 |
| Übrige Vermögenswerte | 6.593 | 2.337 |
| 18.754 | 14.115 |
1
Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst.
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
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Forderungsspiegel
| in T€ | Gesamt | bis 1 Jahr | über 1 Jahr |
| Forderungen aus Lieferungen | 13.419 | 13.419 | 0 |
| und Leistungen | (11.974) | (11.974) | (0) |
| Sonstige | 18.754 | 18.754 | 0 |
| Vermögenswerte | (14.115) | (14.115) | (0) |
| 32.173 | 32.173 | 0 | |
| (Vorjahreswerte) | (26.089) | (26.089) | (0) |
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im
Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig.
12.Liquide Mittel
| in T€ | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
| Konten in laufender Rechnung | 286.070 | 294.942 |
| Termin-/Festgelder kurzfristig | 50.000 | 40.000 |
| Kassenbestände | 1 | 1 |
| 336.071 | 334.943 |
13.Eigenkapital und Rücklagen
Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
Das Grundkapital beträgt 76.464.319 € und ist in 76.464.319 nennwertlose Namensaktien (Stückaktien)
eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. Zum 31. Dezember 2023 besaß die Deutsche EuroShop AG 9.000 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene
Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Die Verwendungszwecke der aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien können dem Beschluss zu Punkt 10 der Tagesordnung der Hauptversammlung vom 29. August 2023 entnommen werden. Die Aktien können unter anderem unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen und Unternehmenserwerben verwendet oder gegen Barzahlung an Dritte zu einem Preis veräußert werden, der den Börsenpreis zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet. Die Aktien können vom Aufsichtsrat im Rahmen der Festlegung der variablen Vergütung den Vorständen der Gesellschaft zugesagt und übertragen werden und ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss eingezogen werden. Die Ermächtigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels in eigenen Aktien genutzt werden. Auf die erworbenen Aktien dürfen zusammen mit eigenen Aktien, die sich bereits im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71d und 71e AktG
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zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft entfallen.
In Ausübung dieser Ermächtigung hat der Vorstand der Deutsche EuroShop AG mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollen bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grundkapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) beträgt insgesamt 15,0 Mio. €. Im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 31. Dezember 2023 wurden 9.000 Stück eigene Aktien zu einem Anschaffungspreis (ohne Anschaffungsnebenkosten) von 200 T€ bei einem Durchschnittskurs von 22,21 € je Aktie über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 9.000 € bzw. 0,012 % am Bilanzstichtag.
Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 29. August 2027 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 18.535.078 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2022) zu erhöhen. Der Deutsche EuroShop Konzern hat am 12. Januar 2023 sechs Kaufverträge zum Erwerb weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, abgeschlossen (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „2. Konsolidierungskreis / Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“). Zur Finanzierung des Erwerbs hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am gleichen Tag beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft, unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals, um bis zu 14.710.375 € durch Ausgabe von bis zu 14.710.375 auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und Sacheinlage zu erhöhen. Nach Ende der Bezugsfrist hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 1. Februar 2023 den endgültigen Umfang der Kapitalerhöhung auf 14.680.725 neue Aktien festgelegt. Das Grundkapital der Gesellschaft erhöhte sich dementsprechend um 14.681 T€ auf 76.464 T€. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden Aktien gegen Barmittel in Höhe von 64.252 T€ und in Höhe von 251.384 T€ gegen Einlage von Kaufpreisforderungen aus dem Erwerb der weiteren Anteile an sechs Objektgesellschaften gezeichnet. Die Transaktionskosten der Kapitalerhöhung in Höhe von 2.271 T€ wurden unter Berücksichtigung aktiver latenter Steuern gegen die Kapitalrücklage erfasst. Die Kapitalerhöhung wurde am 3. Februar 2023 in das Handelsregister eingetragen.
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde das nach teilweiser Ausnutzung noch vorhandene Genehmigte Kapital 2022 von 3.854.353,00 € aufgehoben und der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023).
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2021 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 17. Juni 2026 einmalig oder mehrmals Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von bis zu 200 Mio. € mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Teilschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 10.000.000 Stück (10,0 Mio. €) nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren (Bedingtes Kapital 2021). Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde das Bedingte Kapital 2021 aufgehoben und neu gefasst. Demnach ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldverschreibungen sowie die
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Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben werden. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2023 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 691.161 T€ wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 zur Ausschüttung einer Dividende von
2,50
€ je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 191.161 T€, verwendet und der Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 500.000 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen.
Die außerordentliche Hauptversammlung vom 8. Januar 2024 hat den Gewinnverwendungsbeschluss vom 29. August 2023 angepasst und eine weitere Dividende aus dem Bilanzgewinn 2022 in Höhe von
1,95
€ je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 149.081 T€ und einem Vortrag des Restbetrages des Bilanzgewinns von 350.919 T€ auf neue Rechnung, beschlossen (siehe Abschnitt „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“).
Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung im Juni 2024 vorschlagen, den nach der im Januar 2024 erfolgten Ausschüttung einer weiteren Dividende für 2022 verbleibenden Bilanzgewinn 2023 der Deutsche EuroShop AG von 400.201 T€ für eine Dividende in Höhe von
0,80
€ je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 339.036 T€ auf neue Rechnung vorzutragen.
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrücklage Kosten für die Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern enthalten.
Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge.
Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden Komponenten:
2023
| in T€ | vor Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow Hedges | -790 | -239 | -1.029 |
2022
| in T€ | vor Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow Hedges | 17.761 | -3.963 | 13.798 |
Anlage I
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14.Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Bankverbindlichkeiten | 1.665.679 | 11.921 | 1.464.917 | 14.334 |
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekteder Gesellschaften in Höhe von 1.677.600 T€ (i. Vj. 1.479.251 T€).
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2024 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2024 beglichen wurden.
Gegenwärtig enthalten 20 von insgesamt 23 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei handelt es sich um insgesamt 38 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2023 eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2024 erfüllt. Das volle Ausmaß des Krieges in der Ukraine sowie des Konflikts im Nahen Osten und deren langfristige gesamtwirtschaftliche Folgen sind derzeit nicht absehbar. Instabilität in diesen und anderen Regionen kann die Bedingungen auf den Immobilienmärkten weiter beeinträchtigen, insbesondere in Verbindung mit dem immer noch vorhandenen Inflationsdruck und den gestiegenen Zinsen. Es kann daher zu schnellen Marktwertänderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauflagen (bspw. LTV) auswirken können. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein.
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen:
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Buchwert zum 01.01. | 1.479.251 | 1.502.114 |
| Liquiditätswirksame Veränderungen | 47.912 | -22.701 |
| Nicht liquiditätswirksame Veränderungen | ||
| Veränderung Konsolidierungskreis | 147.426 | 0 |
| Buchwertänderung nach der | ||
| Effektivzinsmethode | 3.011 | -162 |
| Buchwert zum 31.12. | 1.677.600 | 1.479.251 |
Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit 60.906 T€ (i. Vj. 2.749 T€) auf die Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 12.994 T€ (i. Vj. 25.450 T€) auf die Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten. Durch die erstmalige Einbeziehung der vier zuvor at-equity bilanzierten Gesellschaften (siehe Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“) haben sich die Finanzverbindlichkeiten um 147.426 T€ erhöht.
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15.Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Zinsswaps | 6.427 | 0 | 5.637 | 0 |
| Mietkautionen | 0 | 6.896 | 0 | 4.932 |
| Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern | 0 | 4.728 | 0 | 10.477 |
| Umsatzsteuer | 0 | 1.684 | 0 | 649 |
| Kreditorische Debitoren | 0 | 4.935 | 0 | 5.589 |
| Leasingverbindlichkeiten | 628 | 99 | 624 | 72 |
| Übrige | 71 | 1.179 | 72 | 3.224 |
| 7.126 | 19.521 | 6.333 | 24.943 | |
Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag bei 6.427 T€ (i. Vj. 5.637 T€) lagen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvorauszahlungen.
Verbindlichkeitenspiegel
| in T€ | Gesamt | kurzfristig | langfristig |
| 1.677.600 | 11.921 | 1.665.679 | |
| Finanzverbindlichkeiten | (1.479.251) | (14.334) | (1.464.917) |
| 10.635 | 10.635 | 0 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | (8.067) | (8.067) | (0) |
| 19.891 | 19.891 | 0 | |
| Steuerverbindlichkeiten | (474) | (474) | (0) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 26.647 | 19.521 | 7.126 |
| (31.276) | (24.943) | (6.333) | |
| 1.734.773 | 61.968 | 1.672.805 | |
| (Vorjahreswerte) | (1.519.068) | (47.818) | (1.471.250) |
Anlage I
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16.Passive latente Steuern
Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und
Verlustvorträgen:
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
| Aktive | Aktive | Passive | ||
| latente | Passive latente | latente | latente | |
| in T€ | Steuern | Steuern | Steuern | Steuern |
| Investment Properties | 0 | 317.982 | 0 | 289.235 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 18.268 | 0 | 53.066 |
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | 5.859 | 0 | 0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | ||||
| - Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) | 1.061 | 0 | 1.300 | 0 |
| Verlustvorträge | 8.455 | 0 | 5.465 | 0 |
| Übrige | 675 | 0 | 1.132 | 0 |
| Latente Steuern vor Saldierung | 10.191 | 342.109 | 7.897 | 342.301 |
| Saldierung | -10.191 | -10.191 | -7.897 | -7.897 |
| Latente Steuern nach Saldierung | 0 | 331.918 | 0 | 334.404 |
Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der
derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden.
Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 %
kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt.
Zum Bilanzstichtag bestehen körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 575 T€ (i. Vj. 3.459 T€)
sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 50.848 T€ (i. Vj. 29.889 T€), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Von den Zuführungen zu den aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge im Geschäftsjahr erfolgten 733 T€ (i. Vj. 0 T€) ergebnisneutral.
Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag 4.367 T€ (i. Vj. 3.874 T€) direkt gegen das
Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 6.544 T€ (i. Vj. 6.492 T€)
zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist.
Anlage I
Seite 31
17.Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Abfindungsanspruch zum 01.01. | 307.130 | 314.914 |
| Ergebnisanteile | 13.876 | 15.954 |
| Anteiliges Bewertungsergebnis | -23.664 | -13.296 |
| Zugang | 45.606 | 0 |
| Abgang | -73.664 | 0 |
| Auszahlungen | -9.904 | -10.442 |
| Abfindungsanspruch zum 31.12. | 259.380 | 307.130 |
Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter beinhalten die
Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind.
Aufgrund des Erwerbs der ausstehenden Anteile an der Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG und an der
Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG zu Beginn des Geschäftsjahres sowie weiterer Anteile an der Saarpark Center Neunkirchen KG zum Ende des Geschäftsjahres sind die entsprechenden Abfindungsansprüche an diesen Gesellschaften in Höhe von 73.664 T€ im Berichtsjahr abgegangen. Die Zugänge von 45.606 T€ betreffen die Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg und die Saarpark Center Neunkirchen KG, deren Anteile zu Beginn des Geschäftsjahres auf 75 % bzw. 90 % durch Erwerb weiterer Anteile aufgestockt wurden. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“.
18.Sonstige Rückstellungen
| Stand | Stand | |||||
| Veränderung | ||||||
| in T€ | 01.01.2023 | Kons.kreis | Verbrauch | Auflösung | Zuführung | 31.12.2023 |
| Bereits erbrachte, | ||||||
| noch nicht | ||||||
| abgerechnete | ||||||
| Instandhaltungs- und | ||||||
| Bauleistungen | 2.991 | 345 | 2.725 | 536 | 5.757 | 5.832 |
| Honorare | 1.622 | 0 | 1.303 | 314 | 2.012 | 2.017 |
| Übrige | 6.654 | 1.298 | 5.720 | 894 | 5.272 | 6.610 |
| 11.267 | 1.643 | 9.748 | 1.744 | 13.041 | 14.459 |
Die übrigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen
Leistungen und Personalaufwendungen.
Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
Anlage I
Seite 32
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
19.Umsatzerlöse
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Mindestmieteinnahmen | 255.512 | 201.010 |
| Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen | 7.425 | 6.055 |
| Umsatzmieten | 7.662 | 4.243 |
| Übrige | 2.705 | 1.503 |
| 273.304 | 212.811 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare Mieteinnahmen | 273.304 | 212.811 |
Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie
Nutzungsentschädigungen.
Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich
auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf:
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Fälligkeit innerhalb eines Jahres | 246.789 | 194.810 |
| Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre | 595.123 | 495.342 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren | 148.635 | 162.294 |
| 990.547 | 852.446 |
20.Grundstücksbetriebskosten
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | 8.183 | 8.502 |
| Grundsteuer | 7.845 | 6.062 |
| Center-Marketing | 7.756 | 5.127 |
| Instandhaltungen und Reparaturen | 6.919 | 2.978 |
| Gebäudeversicherung | 2.249 | 1.841 |
| Übrige | 1.856 | 2.142 |
| 34.808 | 26.652 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 34.808 | 26.652 |
Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig
auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre.
Anlage I
Seite 33
21.Grundstücksverwaltungskosten
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten | 14.734 | 10.561 |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 14.734 | 10.561 |
Die Centermanagement-/Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten
Mieterlösen abhängig.
22.Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Wertberichtigungen | 5.714 | 3.222 |
| Abgänge finanzieller Vermögenswerte | 3.144 | 4.908 |
| 8.858 | 8.130 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 8.858 | 8.130 |
23.Sonstige betriebliche Erträge
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Erträge im Zusammenhang mit der Veränderung | ||
| des Konsolidierungskreises | 16.204 | 0 |
| Erträge aus Nebenkostenabrechnungen Vorjahre | 10.538 | 1.796 |
| Auflösungen von Wertberichtigungen | 4.304 | 1.863 |
| Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 1.744 | 1.025 |
| Übrige | 2.545 | 820 |
| 35.335 | 5.504 |
Hinsichtlich der Erträge im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises verweisen wir
auf die Ausführungen im Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“.
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadensersatz,
Versicherungsentschädigungen und sonstigen Erstattungen.
Anlage I
Seite 34
24.Sonstige betriebliche Aufwendungen
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Grunderwerbsteuer | 21.000 | 0 |
| Aufwendungen im Zusammenhang mit der | ||
| Veränderung des Konsolidierungskreises | 9.240 | 0 |
| Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten | 2.749 | 12.416 |
| Personalaufwand | 1.820 | 4.277 |
| Gutachterkosten | 550 | 713 |
| Marketingkosten | 546 | 598 |
| Finanzierungskosten | 199 | 125 |
| Aufsichtsratsvergütungen | 188 | 256 |
| Gebühren und Beiträge | 183 | 170 |
| Abschreibungen | 123 | 155 |
| Währungsverluste | 36 | 268 |
| Übrige | 944 | 1.562 |
| 37.578 | 20.540 |
Hinsichtlich der Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises und der Grunderwerbsteuer verweisen wir auf die Ausführungen im Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“.
In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzerngesellschaften in Höhe von 552 T€ (i. Vj. 412 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet Löhne und Gehälter in Höhe von 1.720 T€ (i. Vj. 4.183 T€), soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 100 T€ (i. Vj. 94 T€), wovon 1 T€ (i. Vj. 6 T€) auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen.
25.Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen | 4.997 | 12.910 |
| Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen | 8 | 16 |
| Ergebnisse aus at-equity-Gesellschaften | 5.005 | 12.926 |
Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von -3.426 T€ (i. Vj. -16.604 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 8.889 T€ (i. Vj. 29.742 T€).
26.Bewertungsergebnis
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | -229.365 | -103.042 |
| Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile | 23.664 | 13.296 |
| -205.701 | -89.746 |
Anlage I
Seite 35
27.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
| in T€ | 2023 | 2022 |
| Tatsächlicher Steueraufwand | -5.379 | -5.060 |
| Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland | -6.446 | 3.033 |
| Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland | 13.280 | -439 |
| 1.455 | -2.466 |
Steuerliche Überleitungsrechnung
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 1.455 T€ (i. Vj. Steueraufwand 2.466 T€) leiten sich von einem erwarteten Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet.
| In T€ | 2023 | 2022 |
| Konzernergebnis vor Ertragsteuern | -39.732 | 23.823 |
| Theoretische Ertragsteuer 32,28 % | 12.825 | -7.690 |
| Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen | 3.554 | 1.303 |
| Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen | -7.697 | 3.085 |
| Steuereffekt aus der Änderung von Steuersätzen | -5.575 | 0 |
| Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen | -212 | -80 |
| Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 74 | 521 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | -1.058 | 0 |
| Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag | -456 | 395 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | 1.455 | -2.466 |
Im Geschäftsjahr 2023 ergibt sich ohne Berücksichtigung der aperiodischen Steueraufwendungen/ -erträge und der Veränderung des Konsolidierungskreises ein effektiver Ertragsteuersatz von 7,5 %.
28.Ergebnis je Aktie
| 2023 | 2022 | |
| Anteil der Konzernaktionäre am | ||
| Jahresergebnis (T€) | -38.277 | 21.357 |
| Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien | 75.136.922 | 61.783.594 |
| Unverwässertes und verwässertes Ergebnis | ||
| je Aktie (€) | -0,51 | 0,35 |
Anlage I
Seite 36
| 01.01.- | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2023 |
| Umsatzerlöse | 209.436 | 53.200 | 262.636 | 10.668 | 273.304 |
| EBIT | 172.981 | 48.429 | 221.410 | -8.749 | 212.661 |
| Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 5.005 | 5.005 |
| Zinserträge | 2.727 | 287 | 3.014 | 2.478 | 5.492 |
| Zinsaufwendungen | -32.434 | -7.180 | -39.614 | -3.699 | -43.313 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 143.274 | 41.536 | 184.810 | -15.350 | 169.460 |
| 31.12.2023 | |||||
| Investment Properties | 2.985.707 | 735.260 | 3.720.967 | 226.054 | 3.947.021 |
| Zugänge und aktivierte bauliche | |||||
| Maßnahmen Investment Properties | 30.768 | 7.138 | 37.906 | 5.575 | 43.481 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 92.741 | 92.741 |
| Sonstiges Segmentvermögen | 221.561 | 35.514 | 257.075 | 111.641 | 368.716 |
| Segmentvermögen | 3.207.268 | 770.774 | 3.978.042 | 482.155 | 4.460.197 |
| Segmentschulden | 1.317.079 | 343.303 | 1.660.382 | 680.148 | 2.340.530 |
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns.
Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
Aufteilung nach geografischen Segmenten
Anlage I
Seite 37
| 01.01.- | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2022 |
| Umsatzerlöse | 182.590 | 45.362 | 227.952 | -15.141 | 212.811 |
| EBIT | 142.421 | 39.421 | 181.842 | -29.410 | 152.432 |
| Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 12.926 | 12.926 |
| Zinserträge | 85 | 66 | 151 | 121 | 272 |
| Zinsaufwendungen | -28.047 | -6.846 | -34.893 | -1.214 | -36.107 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 114.459 | 32.641 | 147.100 | -16.934 | 130.166 |
| 31.12.2022 | |||||
| (angepasst)1 | |||||
| Investment Properties | 2.819.113 | 677.994 | 3.497.107 | -145.286 | 3.351.821 |
| Zugänge und aktivierte bauliche | |||||
| Maßnahmen Investment Properties | 23.525 | 12.822 | 36.347 | 3.136 | 39.483 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 443.069 | 443.069 |
| Sonstiges Segmentvermögen | 182.909 | 34.381 | 217.290 | 144.207 | 361.497 |
| Segmentvermögen | 3.002.022 | 712.375 | 3.714.397 | 493.709 | 4.208.106 |
| Segmentschulden | 1.206.398 | 320.745 | 1.527.143 | 644.726 | 2.171.869 |
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Die Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises sowie die Grunderwerbsteuer im Rahmen des Erwerbs der Minderheitenanteile sind ebenfalls der Überleitungspalte zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzerninternen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -4.313 T€ (i. Vj. -17.283 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -2.100 T€ (i. Vj. -17.181 T€) sowie im Segmentvermögen mit 97.558 T€ (i. Vj. 141.137 T€) und in den Segmentschulden mit 2.724 T€ (i. Vj. 4.476 T€) enthalten.
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
1
Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst.
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
Seite 38
SONSTIGE ANGABEN
29.Finanzinstrumente und Risikomanagement
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Bewertungs- | Fortgeführte | |||||
| kategorie nach | Buchwerte | Anschaffungs- | Fair Value | Fair Value | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | 31.12.2023 | kosten | erfolgswirksam | erfolgsneutral | 31.12.2023 |
| Finanzielle Vermögenswerte | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | AC | 13.419 | 13.419 | 13.419 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 9.408 | 9.408 | 9.408 | ||
| Liquide Mittel | AC | 336.071 | 336.071 | 336.071 | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten 2 | FLAC | 1.677.600 | 1.677.600 | 1.555.534 | ||
| Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht | ||||||
| beherrschender Gesellschafter | FLAC | 259.380 | 259.380 | 259.380 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | FLAC | 10.635 | 10.635 | 10.635 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 16.017 | 16.017 | 16.017 | ||
| Erfolgsneutral bewertete | ||||||
| Zinssicherungsgeschäfte 2 | n. a. | 6.427 | 6.427 | 6.427 | ||
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Bewertungs- | Buchwerte | Fortgeführte | ||||
| kategorie nach | 31.12.2022 | Anschaffungs- | Fair Value | Fair Value | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | (angepasst)1 | kosten | erfolgswirksam | erfolgsneutral | 31.12.2022 |
| Finanzielle Vermögenswerte | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | AC | 11.974 | 11.974 | 11.974 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 6.556 | 6.556 | 6.556 | ||
| Liquide Mittel | AC | 334.943 | 334.943 | 334.943 | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten 2 | FLAC | 1.479.251 | 1.479.251 | 1.326.993 | ||
| Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht | ||||||
| beherrschender Gesellschafter | FLAC | 307.130 | 307.130 | 307.130 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | FLAC | 8.067 | 8.067 | 8.067 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 20.333 | 20.333 | 20.333 | ||
| Erfolgsneutral bewertete | ||||||
| Zinssicherungsgeschäfte 2 | n. a. | 5.637 | 5.637 | 5.637 | ||
1
Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
2
Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
3
Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC)
1
Der Ausweis der gewährten Mietanreize wurde im Berichtsjahr geändert und zur besseren Vergleichbarkeit das Vorjahr angepasst.
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Anlage I
Seite 39
Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien
Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab.
Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13).
Risikomanagement
Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risikoanalyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Marktrisiken
Liquiditätsrisiko
Die Liquidität des Deutsche EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2023 wie folgt dar:
| Buchwert | Kapitaldienst | Kapitaldienst | Kapitaldienst ab | |
| in T€ | 31.12.2023 | 2024 | 2025 - 2028 | 2028 |
| Bankverbindlichkeiten | 1.677.600 | 60.360 | 838.582 | 1.012.017 |
Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem 31. Dezember 2023 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil 2024 fällig.
Anlage I
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Kredit- und Ausfallrisiko
Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter gestellten und werthaltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 8.858 T€ (i. Vj. 8.130 T€) im Aufwand erfasst worden.
Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 32.173 T€ (i. Vj. 26.089 T€).
Währungs- und Bewertungsrisiko
Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken.
Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse.
Zinsrisiko
Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt. Diese gibt, basierend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unterliegenden finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für aufgenommene Kredite und die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 2.669 T€ (i. Vj. 3.608 T€) führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am Bilanzstichtag waren Kredite in Höhe von 91.000 T€ (i. Vj. 93.000 T€) durch derivative Finanzinstrumente abgesichert.
Kapitalmanagement
Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer Dividende ab.
| in T€ | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
| Eigenkapital | 2.379.047 | 2.343.367 |
| Eigenkapitalquote in % | 53,3% | 55,7 % |
| Nettofinanzverschuldung | 1.341.529 | 1.144.308 |
Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter.
Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mittel.
Anlage I
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30.Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. Die sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge umfassen die Ergebniseffekte im Rahmen des Erwerbs der Minderheitenanteile.
Der bar gezahlte Teil der Kaufpreise im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an zuvor at-equity bilanzierten Beteiligungen (siehe Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“) wird unter dem Posten „Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel“ im Cashflow aus Investitionstätigkeit ausgewiesen. Der Posten umfasst die gezahlten Anschaffungskosten der weiteren Anteile von 39.215 T€ abzüglich der erworbenen liquiden Mittel von 19.760 T€. Die gezahlten Transaktionskosten sind im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit enthalten.
Die im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthaltenen Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen beinhalten den Baremissionserlös aus der im Februar 2023 vollzogenen Kapitalerhöhung von 64.252 T€ abzüglich der Transaktionskosten von 2.271 T€. Des Weiteren werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit die Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile (siehe Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/ Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“) ausgewiesen.
Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“).
31.Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 69,2 Mio. €.
Für die Investitionsmaßnahmen, die 2024 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 4,8 Mio. €.
32.Anzahl der Mitarbeitenden
Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich sechs (i. Vj. fünf) Angestellte beschäftigt.
33.Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2023 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 553 T€ (i. Vj. 525 T€). Davon betreffen 488 T€ (i. Vj. 412 T€) Abschlussprüfungsleistungen. Des Weiteren wurden andere Bestätigungsleistungen im Rahmen der Sachkapitalerhöhung (Werthaltigkeitsbescheinigung) sowie im Zusammenhang mit der prüferischen Durchsicht der Überleitungsrechnungen nach § 4h Abs. 2 Satz 1c) Satz 11 EStG in Höhe von insgesamt 55 T€ und sonstige Leistungen (Übersetzungen) in Höhe von 10 T€ durch den Abschlussprüfer erbracht.
Anlage I
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34.Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop unter Investor Relations > Corporate Governance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden:
www.deutsche-euroshop.de/EZU
35.Nahestehende Personen nach IAS 24
Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vorstands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prüfung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätestens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Einladung zur Hauptversammlung veröffentlicht.
Die Hercules BidCo GmbH, Hamburg, hält zum Bilanzstichtag 76,44 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemeinschaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Capital Group Holdings GP, LLC, Wilmington, DE (Vereinigte Staaten von Amerika) und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg – Letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE Group GmbH &
Co. KG, Hamburg, und ihre Tochtergesellschaften (zusammen im Folgenden „ECE-
Unternehmensgruppe“) sowie die CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24.
Die Honorare für Dienstleistungsverträge und Zuschussvereinbarungen mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 31.922 T€ (i. Vj. 26.326 T€). Dem standen Einnahmen aus Mietverträgen und Mallvermarktungen mit der ECE-Unternehmensgruppe in Höhe von 13.633 T€ (i. Vj. 9.597 T€) gegenüber. Die Forderungen gegen die ECE-Unternehmensgruppe beliefen sich auf 5.729 T€ (i. Vj. 6.997 T€) und die Verbindlichkeiten auf 3.773 T€ (i. Vj. 5.039 T€).
Am 12. Januar 2023 hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft ARENA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg, und der KG Vermögensverwaltungsgesellschaft Einkaufs-Center Danzig, Hamburg, die alle letztlich ebenfalls von Herrn Alexander Otto kontrolliert werden, Anteilskaufverträge über den Erwerb von weiteren Anteilen an der Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, an der Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Forum Wetzlar KG) sowie an der Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG gegen einen Kaufpreis von insgesamt 91.979 T€ abgeschlossen (siehe Abschnitt „2. Konsolidierungskreis/ Unternehmenserwerb im Geschäftsjahr“).
Die Lieferungs- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Personen erfolgten zu marktüblichen Konditionen.
Anlage I
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36.Stimmrechtsmitteilungen
Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende
Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte:
| Aktionär | Bestands- | Vorgang zur Schwellen… | Neuer Stimm- | davon direkt | davon |
| meldung zum | (in %) bzw. Grund der | rechts Anteil | (in %) | zuzu- | |
| Mitteilung | (in %) | rechnen | |||
| (in %) | |||||
| Oaktree Capital Group Holdings GP, | 13.09.2023 | ...überschreitung (75) / | 76,44 | 0,00 | 76,44 |
| LLC, Wilmington, DE, Vereinigte | Vollzug von Instrumenten | ||||
| Staaten von Amerika | |||||
| CURA Vermögensverwaltung | 13.09.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 78,62 | 0,00 | 78,62 |
| G.m.b.H., Hamburg | aufgrund Schwellenberührung | ||||
| eines Tochterunternehmens; | |||||
| Vollzug von Instrumenten | |||||
| Alexander Otto | 13.09.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 78,62 | 0,46 | 78,16 |
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| eines Tochterunternehmens; | |||||
| Vollzug von Instrumenten | |||||
| Thomas Armbrust | 13.09.2023 | ...unterschreitung (3) | 2,76 | 0,01 | 2,74 |
| Maren Otto | 13.09.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 6,55 | 0,32 | 6,23 |
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| eines Tochterunternehmens |
Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der
Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte.
Anlage I
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37.Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender
Selbstständiger Unternehmensberater, Hamburg
•
akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal
•
Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz)
•
ECKES AG, Nieder-Olm (Vorsitz)
Chantal Schumacher, München, Stellv. Vorsitzende
Selbstständige Unternehmensberaterin
•
Scope SE & Co. KGaA, Berlin
Benjamin P. Bianchi, London (Vereinigtes Königreich)
Partner, Oaktree Capital Management (UK) LLP, London (Vereinigtes Königreich)
Henning Eggers, Halstenbek
Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg
•
ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg
Lemara Grant, London (Vereinigtes Königreich)
Senior Vice President, European and Asia Tax Counsel, Oaktree Capital Management (UK) LLP, London (Vereinigtes Königreich)
Stuart E. Keith, London (Vereinigtes Königreich)
Senior Vice President (bis 28.02.2023), Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich)
Dr. Volker Kraft, Hamburg
Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg
•
Allos S.A., São Paulo (Brasilien)
Dr. Henning Kreke, Hagen/Westfalen
Geschäftsführender Gesellschafter, Let's Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen
•
Douglas GmbH, Düsseldorf (Vorsitz)
•
Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen)
•
Encavis AG, Hamburg
•
Axxum Holding GmbH, Wuppertal
•
Noventic GmbH, Hamburg
•
Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf
•
Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee
Anlage I
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Claudia Plath, Hamburg
CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
CECONOMY AG, Düsseldorf
•
MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 188 T€ (i. Vj. 256 T€).
Vorstand
Hans-Peter Kneip, Düsseldorf
Die gewährten Zuwendungen an den Vorstand – ohne Versorgungsaufwand – beliefen sich auf insgesamt 493 T€ (i. Vj. 1.327 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 124 T€ (i. Vj. 675 T€).
Zum 1. Januar 2022 wurde das Long-Term-Incentive-Programm (LTI) für Vorstand und Mitarbeiter eingeführt. Zum 31. Dezember 2023 wurde für den Vorstand eine Rückstellung in Höhe von 156 T€ gebildet. Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separaten, auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht.
38.Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die außerordentliche Hauptversammlung der Deutsche EuroShop AG vom 8. Januar 2024 hat den Gewinnverwendungsbeschluss vom 29. August 2023 angepasst und eine weitere Dividende aus dem Bilanzgewinn 2022 in Höhe von 1,95 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 149.081 T€ und einem Vortrag des Restbetrages des Bilanzgewinns von 350.919 T€ auf neue Rechnung, beschlossen.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
39.Konzernabschluss
Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der
Hercules Holding S.à.r.l.
, Luxemburg (Stadt) einbezogen, der nach den gesetzlichen Vorschriften im RCS Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg (Stadt), Luxemburg, veröffentlicht wird.
Hamburg, 28. März 2024
Deutsche EuroShop AG
Der Vorstand
Hans-Peter Kneip
Anlage I
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| Anteil am | |
| Name und Sitz des Unternehmens | Eigenkapital |
| Vollkonsolidierte Unternehmen: | |
| DES Verwaltung GmbH, Hamburg | 100 % |
| DES Management GmbH, Hamburg | 100 % |
| DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1, 2 | 100 % |
| DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100 % |
| A 10 Center Wildau GmbH, Hamburg | 100 % |
| Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg | 52,01 % |
| Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Forum Wetzlar KG), Hamburg 1, 3 | 100 % |
| Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100 % |
| Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100 % |
| Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1, 2 | 100 % |
| Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Allee-Center Magdeburg KG), Hamburg 1, 2, 3 | 100 % |
| Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG (vormals: Stadt-Galerie Passau KG), Hamburg 1, 3 | 100 % |
| Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg 1, 3 | 95,14 % |
| Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg 1 | 75 % |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg | 100 % |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen | 100 % |
| CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen | 100 % |
| City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg | 100 % |
| Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik | 100 % |
| Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): | |
| CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg | 50 % |
| EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich | 50 % |
| Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, Hamburg | 50 % |
| Assoziierte Unternehmen: | |
| EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich | 50 % |
ANGABEN ZUM BETEILIGUNGSBESITZ – ANLAGE ZUM ANHANG
Angaben zum Beteiligungsbesitz gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2023:
1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
2 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Lageberichts gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. 3 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Anhangs gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
Anlage I
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