DEUTSCHE EUROSHOP AG
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2022
INHALT
Zusammengefasster Lagebericht .................................................................................................................. 1
Grundlagen des Konzerns.............................................................................................................................. 1
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie ................................................................................ 1
Steuerungssystem..................................................................................................................................... 3
Wirtschaftsbericht......................................................................................................................................... 4
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen..................................................... 4
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns ..................................... 7
Ertragslage des Konzerns ......................................................................................................................... 8
Finanzlage des Konzerns ........................................................................................................................ 15
Vermögenslage des Konzerns ................................................................................................................ 18
Nachtragsbericht ......................................................................................................................................... 21
Prognosebericht .......................................................................................................................................... 21
Risikobericht................................................................................................................................................ 23
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems.................................... 23
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem.......................................................................... 25
Einschätzung der Gesamtrisikoposition .................................................................................................. 26
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken .................................................................................................... 27
Chancenbericht............................................................................................................................................ 33
Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen........................................... 34
Übernahmerelevante Angaben ................................................................................................................... 34
Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB)....................................................................... 35
Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG ......................................................... 36
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informationen gelten, soweit nicht gesondert
vermerkt, sowohl für den Konzern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel
des zusammengefassten Lageberichts wird über den Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG
berichtet.
Der Vergütungsbericht ist nicht mehr Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Er wird
gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prüfung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätestens
bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Einladung zur Hauptversammlung veröffentlicht.
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie
Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in
Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in
Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21
Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze
erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren.
Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf
Shoppingcentern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Weitere
Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang
aufgeführt.
Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der
Deutsche-EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.
Ziele und Strategie
Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in
Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung
haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter,
der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein
wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung
in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland.
Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.
Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an
Shoppingcenter-Projektentwicklungen im Frühstadium beteiligen.
Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihren
Pool an Kreditgebern und Finanzierungsquellen zu erhalten und zu erweitern. Die Gesellschaft hat ihre
Investitionstätigkeit in der Vergangenheit hauptsächlich durch besicherte Kredite bei verschiedenen
Kreditgebern finanziert. Zur weiteren Diversifizierung ihrer Kapital- und Finanzierungsstruktur, insbesondere
in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen, prüft die
Unternehmensführung eine Weiterentwicklung der Kapital- und Finanzierungsstruktur. Dabei werden auch
Marktchancen für die Emission eines oder mehrerer Kapitalmarktinstrumente abgewogen. Die LTV-Quote
des Konzerns könnte infolgedessen auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 % erhöht werden. Eine Emission
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steht unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen und soll, abhängig vom
Finanzierungsinstrument, über ein „Investment Grade“-Rating verfügen. Darüber hinaus wurde durch die
von der Hauptversammlung am 30. August 2022 beschlossene und am 16. September 2022 im
Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung aus Rücklagen (verbunden mit einer Kapitalherabsetzung
in gleicher Höhe) die künftige Dividendenfähigkeit der Gesellschaft erhöht.
Diversifiziertes Shoppingcenter Portfolio
Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und
europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen
in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an
Investitionssicherheit bieten.
Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren
Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die
Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es
beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn
sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten.
Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und
Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen
einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen
Objekte im Portfolio.
Differenziertes Mietensystem
Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während
Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien
zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management der
Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte
Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus
einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete
zusammensetzt.
Konzept des Erlebnis-Shoppings
Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger
ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE-Unternehmensgruppe entwickelt, plant,
realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im
Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem
professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur
für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre,
sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping
zum Erlebnis. Täglich besuchen 400.000 bis 500.000 Menschen die 21 Deutsche-EuroShop-Center und
lassen sich von der Branchen- und Gastronomievielfalt, dem Freizeitangebot sowie von Aktionen wie
Autoausstellungen, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern.
Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird.
Omni-Channel-Ansatz
Die Verbindung von Offline- und Online-Welt gewinnt aus Sicht der Deutsche EuroShop zunehmend an
Bedeutung. Um diesen Omni-Channel-Ansatz in den eigenen Centern anzubieten, unterstützt die
Gesellschaft die von der ECE Marketplaces entwickelte „Digital Mall“, die darauf abzielt, dass Kunden
Produkte, die sofort in einem Einkaufszentrum verfügbar sind, bequem und mit wenigen Klicks über ihr
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Smartphone oder über das Internet recherchieren und perspektivisch reservieren und bestellen können.
Ende 2022 waren in allen ECE-gemanagten Shoppingcentern insgesamt über 89 Handelspartner in 62
Shoppingcentern und 850 Shops mit über drei Millionen zum Verkauf stehenden Produkten verbunden. Im
Rahmen des Digital-Mall-Konzepts sollen Einkaufszentren als Mikrologistik-Hubs dienen können. Die
Deutsche EuroShop sieht dabei im Standortnetz der von der ECE Marketplaces verwalteten
Shoppingcenter in Deutschland ein Alleinstellungsmerkmal, da rund 80 % der Bevölkerung in Deutschland
nur 45 Autominuten von einem der über 100 von der ECE Marketplaces verwalteten Einkaufszentren
entfernt wohnen.
Steuerungssystem
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen
und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands
sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.
Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen
Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die
Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Für den Konzern sind diese Umsatz, EBIT (Earnings before
Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from
Operations) je Aktie. Aufgrund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußenstände der letzten
drei Jahre wurde ergänzend bis auf Weiteres die Collection Ratio zu Steuerungszwecken genutzt. Die
Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen
gegenüber den Mietern. Für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG sind die
Beteiligungserträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungsindikatoren.
Auf Basis einer dreijährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte
Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unterjährig
(quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung
mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen
Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und
Nachvermietungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erforderliche
Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen
Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche
Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die
alle von der Hauptversammlung gewählt werden.
Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG.
Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt
ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptversammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die
für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die
Fassung betreffen.
Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu
finden.
Anlage II
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WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist trotz nachlassender Pandemielage im Jahresverlauf 2022 aufgrund der
Folgen des Krieges in der Ukraine mit steigenden Energiepreisen, Liefer- und Materialengpässen sowie
weiteren Preissteigerungen nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Berichtsjahr nur um
1,8 % (2021: 2,6 %) gestiegen. Der massive Einbruch des BIP nach Ausbruch der Corona-Pandemie konnte
damit wieder aufgeholt werden, so dass das BIP um 0,6 % höher als im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr
2019 ausfiel.
Die Wirtschaftsleistung hat sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr in den einzelnen Bereichen unterschiedlich
entwickelt. Sonstige Dienstleistungen (+6,3 %), zu denen auch die Unterhaltungsbranche gehört, sowie die
Bereiche Verkehr und Gastgewerbe (+4,0 %) wiesen deutliche Nachholeffekte nach Aufhebung der
Schutzmaßnahmen auf. Das Baugewerbe musste hingegen aufgrund von Material- und Fachkräftemangel,
steigenden Baukosten sowie zunehmend höheren Finanzierungskosten einen deutlichen Rückgang (-2,3
%) hinnehmen.
Die privaten Konsumausgaben waren der wichtigste Wachstumstreiber mit einem preisbereinigten Anstieg
von 4,6 % im Vergleich zu 2021. Sie erreichten damit fast das Vor-Pandemie-Niveau von 2019.
Nachholeffekte nach Aufhebung der Schutzmaßnahmen führten insbesondere in den Bereichen
Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen sowie im Bereich Freizeit, Unterhaltung und Kultur zu
deutlich höheren Ausgaben. Die Konsumausgaben des Staates stiegen nach zwei Jahren, die durch
Ausgaben im Zusammenhang mit der Bekämpfung der Corona-Pandemie geprägt waren, preisbereinigt nur
moderat um 1,1 %. Die deutliche Reduzierung der Ausgaben für die Pandemiebekämpfung wurde durch
höhere Ausgaben für Schutzsuchende aus der Ukraine und anderen Staaten kompensiert. Der
Nachholeffekt bei den privaten Konsumausgaben spiegelt sich auch in der Sparquote wider, die im
Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozentpunkte auf 11,2 % sank. Die Sparquote bewegt sich damit wieder nah
am langjährigen Durchschnitt.
Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung sind auch 2022 weiter gesunken, so dass die Zahl der Arbeitslosen
sich auf einen Jahresdurchschnitt von 2,4 Mio. reduzierte. Dies entsprach einer Arbeitslosenquote von
5,3 % (2021: 5,7 %). Auch die Anzahl der Personen in Kurzarbeit ging im Jahresdurchschnitt von 1,85 Mio.
im Jahr 2021 auf 0,43 Mio. im Berichtsjahr erneut deutlich zurück.
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2022 deutlich um 7,9 %. Ursächlich hierfür waren
insbesondere die extremen Preisanstiege für Energie und Nahrungsmittel seit Beginn des Krieges in der
Ukraine. Energieprodukte verteuerten sich um 34,7 %, Waren um 13,5 %, Nahrungsmittel um 13,4 % und
Dienstleistungen um 2,9 %.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Reallöhne und -gehälter der Arbeitnehmer im
Berichtsjahr um 4,1 % gesunken. Während im Jahr 2021 vor allem der vermehrte Einsatz von Kurzarbeit
zur negativen Nominal- und Reallohnentwicklung beigetragen hatte, zehrte 2022 die hohe Inflation den
Nominallohnanstieg auf, obwohl dieser mit 3,4 % so hoch war wie seit 2008 nicht mehr.
Basierend auf vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes erzielte der deutsche
Einzelhandel (inklusive Onlinehandel) im Berichtsjahr nominal ein Umsatzplus von 7,8 %; real jedoch
musste der Einzelhandel inflationsbedingt einen Umsatzrückgang von 0,6 % im Vergleich zu 2021
hinnehmen. Neben den deutlichen Preisanstiegen, insbesondere für Lebensmittel und Energie, kann hierzu
auch der Wegfall der Corona-Schutzmaßnahmen in der Gastronomie beigetragen haben, die im Vorjahr
noch für einen Rekordumsatz im Lebensmitteleinzelhandel gesorgt hatten. Der Einzelhandel mit Textilien,
Bekleidung, Schuhen und Lederwaren hatte real mit 27,0 % im Vergleich zum Vorjahr den höchsten
Umsatzzuwachs. Die coronabedingten Verluste der Vorjahre wurden damit jedoch noch nicht vollständig
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kompensiert. Im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 lag der Umsatz in diesem Bereich real immer noch
7,6 % niedriger.
Zur positiven Umsatzentwicklung des Einzelhandels trug der Onlinehandel 2022 mit einem nominalen
Rückgang um 2,0 % (real -6,9 %) nicht bei. Der in der Vergangenheit kontinuierlich und stark gewachsene
Onlinehandel hat nach zwei durch das coronabedingte Ausweichen der Konsumenten auf diese
Einkaufsoption starken Jahren einen Wachstumsdämpfer erhalten. Es ist dennoch davon auszugehen, dass
der stationäre Einzelhandel seinen Umsatzanteil nach Normalisierung der Pandemiesituation nicht
vollständig zurückgewinnen kann.
Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop wird neben dem Onlinehandel zum
einen durch die Geschäfte der jeweiligen Innenstädte sowie der Einkaufszentren im Einzugsgebiet
bestimmt. Zum anderen befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb mit den Innenstädten
benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm,
Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg
wichtige Wettbewerber dar.
Weiterer Wettbewerb für den innerstädtischen Einzelhandel kann durch die Ansiedlung oder Erweiterung
von Factory-/Designer-Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese, aber auch
teilweise in Stadtlagen entstehen. Aktuell gibt es umstrittene Planungen, ein Designer-Outlet-Center im
saarländischen Zweibrücken zu erweitern, das im Einzugsgebiet des Saarpark-Centers in Neunkirchen
liegt.
Einzelhandel
Nach Berechnungen von JLL, einem Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, war 2022 bei den
Vertragsabschlüssen für Einzelhandelsflächen in Deutschland mit -3 % nur leicht unter dem Vorjahr.
Insgesamt wurden 421.000 qm in 914 Transaktionen vermittelt. Der Textilsektor lag mit einem Anteil von
33 % wieder an der Spitze der Flächenumsätze, während im Vorjahr die Gastronomie und Food-Branche
dominierten. Laut BTE Handelsverband Textil lag der Umsatz mit Mode, Schuhen und Accessoires 2022
fast wieder auf dem Vor-Corona-Niveau. Allerdings gab es deutliche Unterschiede zwischen den
Absatzkanälen. So verlor der Onlinehandel zwar gegenüber 2021 real 6,9 % Umsatz, gegenüber 2019 liegt
er aber mit geschätzten 34 % stark im Plus. Dagegen hinkte der stationäre Mode-, Schuh- und
Lederwarenhandel noch deutlich hinter den Vor-Corona-Werten hinterher. Im Vergleich zu 2021 steigerten
Modehäuser, Schuhläden und Lederwarengeschäfte ihren Umsatz zwar um etwa ein Viertel, zum Niveau
von 2019 fehlen aber immer noch rund 8 %.
Gemäß HDE lag der Umsatz im Onlinehandel 2022 bei ca. 85,0 Mrd. €. Das entspricht einem Anteil von
etwa 13,5 % (2021: 14,7 %) am gesamten Einzelhandelsumsatz, der sich nach HDE-Angaben auf 631,9
Mrd. € (2021: 589,5 Mrd. €) belief. Der stationäre Einzelhandel in Deutschland verzeichnete 2022 einen
nominalen Umsatzanstieg von 8,8 %, wobei der für Shoppingcenter wichtige stationäre Modehandel den
Umsatz um etwa 27 % (preisbereinigt) steigern konnte – was sich allerdings mit der niedrigen Vorlage
aufgrund des langen Lockdowns im Frühjahr 2021 erklären lässt.
Während der Umsatz des stationären Lebensmittelhandels preisbereinigt um 4,6 % zurückging,
verzeichnete der stationäre Non-Food-Handel einen Umsatzanstieg von 2,0 %.
Immobilienmarkt
Der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland musste 2022 – nach Angaben von JLL – nach dem
Rekordjahr 2021 mit einem Transaktionsvolumen von 111 Mrd. € ein deutliches Minus von 41 % hinnehmen
und landete bei 66 Mrd. €. Maßgeblich hierfür sind die gestiegenen Zinsen, die die Attraktivität der
klassischen Finanzanlagen für institutionelle Anleger gegenüber Immobilien wieder deutlich aufgewertet
haben. Mit rund 55 % des Transaktionsvolumens dominierten weiterhin die Assetklassen Büro und Wohnen,
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deren Anteil am Gesamtvolumen jedoch im Vorjahr noch 73 % betragen hatte. Auf Einzelhandelsimmobilien
entfiel ein Anteil von 14 % (i. Vj. 8 %).
Investitionen in deutsche Shoppingcenter summierten sich – nach Berechnungen des Immobilienmaklers
CBRE – im Gesamtjahr 2022 auf rund 2,7 Mrd. € (2021: 0,9 Mrd. €), was nahezu einer Verdreifachung
gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung war vor allem auf die Übernahme der Deutsche
EuroShop AG durch Oaktree und CURA zurückzuführen, die im dritten Quartal erfolgte. JLL spricht von
einem „Revival“ der Shoppingcenter, CBRE nennt es ein „Comeback“.
JLL beobachtete teilweise deutliche Anstiege der Spitzenrenditen in den einzelnen Sektoren zwischen 15
Basispunkten für Shoppingcenter und 90 Basispunkten für Logistikimmobilien, die durch die gestiegenen
Zinsen getrieben waren. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen demnach
zum Jahresende bei durchschnittlich 5,00 % (2021: 4,85 %).
Entwicklung des Aktienkurses
Nach einem Jahresschlusskurs (Xetra) 2021 von 14,64 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop mit einem
positiven Trend in die ersten Wochen des Jahres 2022 gestartet und kletterte bis zum 17. Februar 2022 auf
einen Kurs von 18,36 €. In den folgenden Tagen fiel der Aktienkurs im Zusammenhang mit der unsicheren
Lage in der Ukraine sowie der folgenden Invasion durch Russland, die am 24. Februar 2022 begann. Die
DES-Aktie verzeichnete den tiefsten Kurs des Jahres am 7. März 2022 mit 14,02 €. Im Anschluss erholte
sich der Kurs wieder etwas. Mit der Veröffentlichung des Abschlusses einer Investorenvereinbarung im
Hinblick auf ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot durch Oaktree und CURA am 23. Mai 2022
pendelte sich der Kurs der Aktie auf einem Niveau zwischen etwa 22,00 € und 22,50 € ein. Nach Ablauf der
weiteren Annahmefrist am 26. Juli 2022 ist der Aktienkurs zunächst leicht gefallen und dann wiederum
kurzfristig bis zum 15. August 2022 auf den Jahreshöchstkurs von 26,38 € angestiegen. In den folgenden
Wochen verlor die Aktie wieder etwas, oszillierte ab Mitte September um das Niveau von 22,00 € und
beendete am 30. Dezember 2022 das Jahr mit einem Schlusskurs von 22,12 €. Unter Berücksichtigung der
am 2. September 2022 ausgeschütteten Dividende von 1,00 € je Aktie entsprach dies einer Performance
von +57,5 %. Der SDAX verlor im selben Zeitraum 27,3 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop
belief sich Ende 2022 auf 1,4 Mrd. €.
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Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des
Konzerns
Wesentliche Konzernkennzahlen
01.01.-
01.01.-
in Mio. €
31.12.2022
31.12.2021
+/-
Umsatzerlöse
212,8
211,8
0,5 %
EBIT
152,4
152,5
0,0 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis1)
130,2
125,6
3,7 %
EPRA2 Earnings
129,6
122,0
6,3 %
FFO
130,1
122,3
6,4 %
Eigenkapitalquote in %3
55,7
55,6
LTV-Verhältnis in %4
30,3
30,5
EPRA2 LTV in %5
33,1
33,2
01.01.-
01.01.-
in €
31.12.2022
31.12.2021
+/-
EPRA2 Earnings je Aktie
2,10
1,97
6,6 %
FFO je Aktie
2,11
1,98
6,6 %
EPRA2 NTA je Aktie
37,81
38,43
-1,6 %
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen
Stückaktien
61.783.594
61.783.594
0,0 %
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 European Public Real Estate Association
3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4
Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu
langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
5
EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und
Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, Eigengenutzte
Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung
und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
Die nachlassenden Einflüsse und Nachwirkungen der Corona-Pandemie, die das Vorjahr noch maßgeblich
beeinflusst hatten, haben zu einer operativen Aufhellung im Geschäftsjahr 2022 geführt. Jedoch war das
Berichtsjahr vor allem durch den Krieg in der Ukraine, gestörte Lieferketten, die Energie-Krise und die
deutlich steigende Inflation belastet.
Die Kundenfrequenzen waren 2022 mit rund +36 % erfreulich besser als im von langen Lockdownphasen
geprägten Vorjahr. Verglichen mit der von der Pandemie unbeeinflussten Vergleichsperiode 2019 lagen die
Besucherzahlen bei ca. 80 %. Die Umsätze der Mieter bewegten sich im Durchschnitt um etwa 34 % über
dem Vorjahr bzw. bei 82 % des Niveaus von 2019. Die Collection Ratio, das Verhältnis von
Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern, erreichte mit 98,5 %
wieder ein sehr hohes Niveau (i. Vj. 94,8 %). Die Vermietungsquote lag zum Bilanzstichtag unverändert bei
94,3 %.
Während das Vorjahr noch massiv von Geschäftsschließungen im ersten Halbjahr betroffen war, was
Wertberichtigungen in Höhe von 25,0 Mio. € erforderlich machte, konnten diese 2022 auf 8,1 Mio. € reduziert
werden. Die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Mitte 2022 vollzogenen Übernahme der Mehrheit
der Anteile an der Deutsche EuroShop AG durch das Bieterkonsortium aus Oaktree Capital Management
und CURA Vermögensverwaltung, die Vorbereitung der Anfang 2023 vollzogenen Kapitalmaßnahme und
des Erwerbs weiterer Anteile an Shoppingcenterbeteiligungen sowie die Neubesetzung des Vorstandes
führten zu einem deutlichen Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 12,6 Mio. €. Bei nahezu
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unveränderten Umsatzerlösen bedingen diese beiden gegenläufigen Effekte, dass das EBIT mit
152,4 Mio. € auf Vorjahresniveau (i. Vj. 152,5 Mio. €) verharrte. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung
(EBT ohne Bewertung) stieg um 3,7 % auf 130,2 Mio. €. Die EPRA Earnings und die um Bewertungs- und
Sondereffekte bereinigten FFO lagen bei 129,6 Mio. € bzw. bei 130,1 Mio. € und damit um 6,3 % bzw. 6,4 %
über dem Vorjahr.
Die Prognose für das Geschäftsjahr 2022 wurde im letztjährigen Abschluss wie folgt benannt: Leicht
niedrigere Umsatzerlöse, EBIT auf Vorjahresniveau, leicht steigendes EBT (ohne Bewertungsergebnis) und
ein FFO je Aktie im Korridor von 1,95 € bis 2,05 €. Während sich EBIT und EBT (ohne Bewertungsergebnis)
im Rahmen der Erwartungen bewegten, haben sich die Umsatzerlöse und der FFO je Aktie besser als
prognostiziert entwickelt. Maßgeblich hierfür waren insbesondere niedrigere Mietforderungsausfälle und
geringere Rückgänge der Mieten als zuvor angenommen.
Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns aus Sicht des Vorstandes trotz der Belastungsfaktoren
des Geschäftsjahres (Krieg in der Ukraine, Energiekrise und deutlich gestiegene Inflation) operativ positiv
entwickelt. Die Vermögenslage des Konzerns wertet der Vorstand bei einer Eigenkapitalquote von 55,7 %
und einem LTV von 30,3 % weiterhin als sehr solide. Darüber hinaushat sich die Finanzlage des Konzerns
mit einem Liquiditätsbestand von 334,9 Mio. € weiter verbessert.
Ertragslage des Konzerns
Veränderung
in T€
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
+/-
in %
Umsatzerlöse
212.811
211.752
1.059
0,5%
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-37.213
-32.547
-4.666
-14,3%
Wertberichtigung und Ausbuchung
von Forderungen
-8.130
-25.029
16.899
67,5%
NOI
167.468
154.176
13.292
8,6%
Sonstige betriebliche Erträge
5.504
6.265
-761
-12,1%
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-20.540
-7.940
-12.600
-158,7%
EBIT
152.432
152.501
-69
0,0%
At-equity-Ergebnis
12.926
29.612
Bewertungsergebnis (at-equity)
16.604
-4.092
Latente Steuern (at-equity)
-7
132
At-equity-Ergebnis (operativ)
29.523
25.652
3.871
15,1%
Zinsaufwendungen
-36.107
-39.188
3.081
7,9%
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
-15.954
-13.408
-2.546
-19,0%
Übriges Finanzergebnis
272
7
265
3.785,7%
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
-22.266
-26.937
4.671
17,3%
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
130.166
125.564
4.602
3,7%
Bewertungsergebnis
-89.746
-58.821
Bewertungsergebnis (at-equity)
-16.604
4.092
Bewertungsergebnis (mit at-equity)
-106.350
-54.729
-51.621
-94,3%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-5.060
-3.293
-1.767
-53,7%
Latente Steuern
2.594
-7.465
Latente Steuern (at-equity)
7
-132
Latente Steuern (mit at-equity)
2.601
-7.597
10.198
134,2%
Konzernergebnis
21.357
59.945
-38.588
-64,4%
Anlage II
Seite 8
Umsatzerlöse auf Vorjahresniveau
Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von
behördlich
angeordneten
Geschäftsschließungen
betroffen war, konnten die Mieter ihre Geschäfte 2022
durchgehend öffnen. Die für die Schließungsphasen 2021
gewährten
Mietzugeständnisse
finden
sich
im
Wesentlichen in der Position „Wertberichtigung und
Ausbuchung von Forderungen“ des Vorjahres wieder und
nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher
liegen die Umsatzerlöse mit 212,8 Mio. € trotz des
Wegfalls der Schließungsphasen nur leicht über denen
des Vorjahres.
Die insbesondere im ersten Quartal 2022 weiterhin
geltenden
Schutzmaßnahmen
und
anhaltenden
Auswirkungen der Corona-Pandemie wie Ausfälle von in
Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, niedrigere
Umsatzmieten sowie längere Nachvermietungszeiten und höhere Leerstände bedingen, dass die
Umsatzerlöse weiterhin von ihrem Vor-Pandemie-Niveau entfernt blieben.
Umsatzerlöse
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2022
31.12.2021
+/-
in %
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
34.291
34.442
-151
-0,4%
Altmarkt-Galerie, Dresden
24.162
24.283
-121
-0,5%
A10 Center, Wildau
17.925
18.317
-392
-2,1%
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim
17.201
17.044
157
0,9%
Herold-Center, Norderstedt
11.844
11.794
50
0,4%
Billstedt-Center, Hamburg
10.468
10.732
-264
-2,5%
Allee-Center, Hamm
9.970
10.036
-66
-0,7%
Forum, Wetzlar
9.743
9.522
221
2,3%
City-Galerie, Wolfsburg
8.311
9.039
-728
-8,1%
City-Arkaden, Wuppertal
8.116
8.601
-485
-5,6%
Rathaus-Center, Dessau
7.347
7.442
-95
-1,3%
Stadt-Galerie, Hameln
6.941
6.344
597
9,4%
City-Point, Kassel
6.733
7.465
-732
-9,8%
DES Verwaltung GmbH
1.159
837
322
38,5%
Inland
174.211
175.898
-1.687
-1,0%
Galeria Baltycka, Danzig
16.707
15.823
884
5,6%
Olympia Center, Brünn
21.893
20.031
1.862
9,3%
Ausland
38.600
35.854
2.746
7,7%
Gesamt
212.811
211.752
1.059
0,5%
Anlage II
Seite 9
Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer Instandhaltungsaufwendungen
Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 37,2 Mio. € (i. Vj. 32,5 Mio. €), die im
Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudever-
sicherungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 14,3 % erhöht. Der
Anteil der operativen Centeraufwendungen am Umsatz stieg von 15,4 % auf 17,5 %. Ursache hierfür waren
geplante und nachgeholte Instandhaltungsmaßnahmen.
Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigten im Vorjahr den wesentlichen
Teil der vereinbarten und erwarteten Mietzugeständnisse zur Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen der
weitreichenden Geschäftsschließungen Anfang 2021. Des Weiteren mussten sowohl im Vorjahr als auch
2022 ausfallgefährdete Forderungen wertberichtigt und Forderungen insolvenzbedingt ausgebucht werden.
Insgesamt haben sich die erforderlichen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen im
Vergleich zum Vorjahr von 25,0 Mio. € auf 8,1 Mio. € reduziert.
Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus
Erstattungen und Schadensersatzzahlungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten
Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten,
beliefen sich auf 5,5 Mio. € (i. Vj. 6,3 Mio. €) und lagen damit unterhalb des Vorjahres. Dabei wirkten sich
eine ertragswirksam vereinnahmte Corona-Beihilfe in Höhe von 2,0 Mio. € sowie die Rückerstattung eines
geleisteten Straßenausbaubeitrages aus 2018 in Höhe von 0,5 Mio. € im Vorjahr positiv aus.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der
Verwaltung und Personalkosten handelt, lagen mit 20,5 Mio. € (i. Vj. 7,9 Mio. €) – insbesondere aufgrund
höherer Beratungsaufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots, der Vorbereitung des Erwerbs
weiterer Anteile an Shoppingcenterbeteiligungen Anfang 2023 in Verbindung mit einer Kapitalerhöhung
sowie der Abfindungszahlungen an ausgeschiedene Vorstände – deutlich über der Vorjahresperiode.
EBIT unverändert
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 152,4 Mio. € auf Vorjahresniveau (i. Vj. 152,5 Mio. €).
Den geringeren Wertberichtigungen standen höhere Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten sowie
gestiegene sonstige betriebliche Aufwendungen gegenüber.
Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert
Das at-equity-Ergebnis (operativ) war im Vorjahr coronabedingt durch höhere Wertberichtigungen auf
Mietforderungen und Umsatzausfälle belastet und verbesserte sich 2022 um 3,8 Mio. € auf 29,5 Mio. € (i.
Vj. 25,7 Mio. €). Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 3,1 Mio. € gesenkt werden.
Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen vereinbarten
Anschlussfinanzierungen für das Billstedt-Center Hamburg, die City-Galerie Wolfsburg und die Altmarkt-
Galerie Dresden positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des
verbesserten EBIT um 2,5 Mio. € auf 15,9 Mio. € erhöht.
Anlage II
Seite 10
Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2022
31.12.2021
+/-
in %
Allee-Center, Magdeburg
8.316
8.196
120
1,5%
Phoenix-Center, Harburg
6.675
6.708
-33
-0,5%
Stadt-Galerie, Passau
7.410
7.282
128
1,8%
Saarpark-Center, Neunkirchen
6.016
5.845
171
2,9%
City-Arkaden, Klagenfurt
6.725
6.314
411
6,5%
Árkád, Pécs
4.415
4.229
186
4,4%
Sonstige
38
40
-2
-5,0%
Umsatzerlöse
39.595
38.614
981
2,5%
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
-5.891
-5.693
-198
-3,5%
Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen
-1.827
-3.833
2.006
52,3%
NOI
31.877
29.088
2.789
9,6%
Sonstige betriebliche Erträge
1.212
605
607
100,3%
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-644
-699
55
7,9%
EBIT
32.445
28.994
3.451
11,9%
Zinserträge
10
0
10
-
Zinsaufwendungen
-2.713
-3.172
459
14,5%
Finanzergebnis
-2.703
-3.172
469
14,8%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-219
-170
-49
-28,8%
At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
29.523
25.652
3.871
15,1%
Bewertungsergebnis
-16.604
4.092
-20.696
-505,8%
Latente Steuern
7
-132
139
105,3%
Gewinn- oder Verlustanteil
12.926
29.612
-16.686
-56,3%
EBT (ohne Bewertungsergebnis) erhöht
Das verbesserte EBIT und at-equity-Ergebnis sowie die weiter gesunkenen Zinsaufwendungen führten zu
einer Steigerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 125,6 Mio. € um 3,7 % auf 130,2 Mio. €.
Bewertungsergebnis negativ
Der deutliche Zinsanstieg im Berichtsjahr hat sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens des
Konzerns (IAS 40) ausgewirkt und resultiert in einem Bewertungsverlust von -106,3 Mio. € (i. Vj. -54,7
Mio. €).
Von dem Bewertungsverlust auf das Immobilienvermögen entfielen, nach Berücksichtigung des Anteils der
Fremdgesellschafter, -89,7 Mio. € (i. Vj. -58,8 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen
Immobilienvermögens und -16,6 Mio. € (i. Vj. 4,1 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der
nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen.
Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um
-3,0 % abgewertet (i. Vj. -1,5 %), wobei die Bandbreite der Bewertungsänderungen zwischen -6,3 % und
3,4 % lag. Der Vermietungsstand lag zum Jahresende unverändert zum Vorjahr bei 94,3 %.
Anlage II
Seite 11
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich infolge der verbesserten Ergebnisse auf 5,1 Mio. €
(i. Vj. 3,3 Mio. €) erhöht.
Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, wurden im
Berichtsjahr als Folge des Rückgangs der Immobilienverkehrswerte um 2,6 Mio. € reduziert (i. Vj. Erhöhung
um 7,6 Mio. €).
EPRA Earnings über, Konzernergebnis unter
dem Vorjahr
Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis
ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund
gegenüber
dem
Vorjahr
geringeren
Wertberichtigungen auf Mietforderungen auf 129,6
Mio. bzw. 2,10 je Aktie erholt. Das
€
€
Konzernergebnis lag mit 21,4 Mio. € um 38,5 Mio. €
unter der Vorjahresvergleichsperiode (59,9 Mio. €)
und das Ergebnis je Aktie reduzierte sich von 0,97 €
auf 0,35 €.
EPRA EARNINGS
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
je Aktie in
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
21.357
0,35
59.945
0,97
Bewertungsergebnis Investment Properties1
106.350
1,72
54.729
0,89
Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen2
1.889
0,03
7.284
0,11
EPRA Earnings
129.596
2,10
121.958
1,97
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
Anlage II
Seite 12
Entwicklung der Funds from Operations
Die Funds from Operations (FFO) dienen der
Finanzierung unserer laufenden Investitionen in
Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung
unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis
für
Dividendenausschüttungen.
Wesentliche
Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit
des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung
der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von
122,3 Mio. € um 6,4 % auf 130,1 Mio. € bzw. von
1,98 € auf 2,11 € je Aktie.
FUNDS FROM OPERATIONS
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
je Aktie in
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
21.357
0,35
59.945
0,97
Bewertungsergebnis Investment Properties1
106.350
1,72
54.729
0,89
Aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots2
4.997
0,08
0
0,00
Latente Steuern1
-2.601
-0,04
7.597
0,12
FFO
130.103
2,11
122.271
1,98
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 nach Berücksichtigung von Steuern
Anlage II
Seite 13
Ertragslage der Segmente
In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den
Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir
verweisen auch auf unsere Ausführungen zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang):
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2022
31.12.2021
+/-
in %
Umsatzerlöse
227.952
226.449
1.503
0,7%
- Inland
182.590
184.061
-1.471
-0,8%
- Ausland
45.362
42.388
2.974
7,0%
EBIT
181.842
166.459
15.383
9,2%
- Inland
142.421
132.798
9.623
7,2%
- Ausland
39.421
33.661
5.760
17,1%
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
147.100
128.074
19.026
14,9%
- Inland
114.459
101.323
13.136
13,0%
- Ausland
32.641
26.751
5.890
22,0%
Die Corona-Pandemie hatte als weltweites Ereignis auf alle unsere Shoppingcenter starke negative
Auswirkungen, auf die von den Ländern in Form von Einschränkungen und Schutzmaßnahmen
unterschiedlich reagiert wurde. Dementsprechend unterschiedlich haben sich auch die Umsatzerlöse und
damit auch das EBIT sowie EBT (ohne Bewertungsergebnis) in den Segmenten im Vergleich zum Vorjahr
erholt.
Anlage II
Seite 14
Finanzlage des Konzerns
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements
Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur
Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei
fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche
EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und
Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und
Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern
(inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten. Dabei werden auch Marktchancen
für eine Emission von Kapitalmarktinstrumenten eruiert. Eine Neuordnung der Kapital- und
Finanzierungsstruktur könnte die LTV-Quote des Konzerns zukünftig auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 %
erhöhen.
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch
derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Diese
Sicherungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Die Deutsche EuroShop AG hat zudem
Zugang zu kurzfristigen Finanzierungsinstrumenten, um unmittelbar auf Investitionsmöglichkeiten reagieren
zu können. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender
Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig angelegt.
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2022 wies der Deutsche-EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
in Mio. €
31.12.2022
31.12.2021
Veränderung
Bilanzsumme
4.208,1
4.278,8
-70,7
Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter)
2.343,4
2.377,8
-34,4
Eigenkapitalquote in %
55,7
55,6
0,1
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.144,3
1.173,3
-29,0
Loan to value (LTV) in %
30,3
30,5
-0,2
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.343,4 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital
der Konzernaktionäre (2.036,2 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (307,2 Mio. €)
zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der gezahlten Dividende reduziert (i. Vj.
2.377,8 Mio. €). Die Eigenkapitalquote stieg gegenüber dem Vorjahr auf 55,7 % (i. Vj. 55,6 %) und ist damit
weiterhin auf einem hohen und soliden Niveau.
Finanzverbindlichkeiten
in T€
31.12.2022
31.12.2021
Veränderung
Langfristige Bankverbindlichkeiten
1.464.917
1.264.748
200.169
Kurzfristige Bankverbindlichkeiten
14.334
237.366
-223.032
Summe
1.479.251
1.502.114
-22.863
Abzüglich liquider Mittel
334.943
328.839
6.104
Nettofinanzverbindlichkeiten
1.144.308
1.173.275
-28.967
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich im Berichtsjahr aufgrund von
planmäßigen Tilgungen von 1.502,1 Mio. € um 22,9 Mio. € auf 1.479,3 Mio. €. Zusammen mit dem Anstieg
Anlage II
Seite 15
der liquiden Mittel um 6,1 Mio. € lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.144,3 Mio. € per saldo um
29,0 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2021 (1.173,3 Mio. €).
Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der
langfristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 30,3 % (i. Vj. 30,5 %) des langfristigen
Vermögens fremdfinanziert (LTV).
Der EPRA LTV1, welcher auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und
Tochterunternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 33,1 % (i. Vj. 33,2 %).
EPRA Loan to Value (EPRA LTV)
Werte quotal in T€
31.12.2022
31.12.2021
Veränderung
Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten
1.481.149
1.504.549
-23.400
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16
Verbindlichkeit)
354
88
266
Liquide Mittel
-330.894
-324.339
-6.555
Nettofinanzverschuldung
1.150.609
1.180.298
-29.689
Investment Properties
3.474.145
3.544.148
-70.003
Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16
Nutzungsrecht)
351
86
265
Immaterielle Vermögenswerte
29
32
-3
Sonstige Vermögenswerte (netto)
3.445
6.600
-3.155
Immobilienvermögen
3.477.970
3.550.866
-72.896
EPRA LTV in %
33,1
33,2
-0,1
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2022 waren für durchschnittlich 6,8 Jahre
(i. Vj. 4,7 Jahre) zu 2,43 % p. a. (i. Vj. 2,09 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die
konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 18 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich um
Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
1 Im Februar 2022 wurden überarbeitete „Best Practice Recommendations“ der EPRA veröffentlicht, die als wesentliche Neuerung
den EPRA Loan to Value vorsahen. Der EPRA LTV entspricht nahezu unserem zuvor bereits berichteten LTV (quotal), welcher
ebenfalls auf Basis des Anteils des Konzerns an den Vermögenswerten und Schulden der Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen
ermittelt wurde. Abweichend zum bisherigen LTV (quotal) bezieht der EPRA LTV noch zusätzliche Vermögenswerte und Schulden
mit ein. Dabei ist der wesentliche weitere Posten die Sonstigen Vermögenswerte (netto), welche die Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen und sonstige Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen,
Steuerverbindlichkeiten, sonstige Rückstellungen und sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten beinhalten. Der EPRA LTV ersetzt in
der Berichterstattung die bisherige Kennzahl LTV (quotal). Zur Überleitung des EPRA LTV verweisen wir auch auf unsere „EPRA
Berichterstattung“ in unserem Geschäftsbericht.
Anlage II
Seite 16
Von 18 Darlehen im Konzern sind bei 14 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken
vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 29 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR),
zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Verschuldungsquote und zum Verhältnis
zwischen Darlehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2022
eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2023 erfüllt.
Hinsichtlich der Unsicherheiten zum Planungszeitraum als Folge der Corona-Pandemie und des Ukraine-
Kriegs verweisen wir auf den Nachtragsbericht.
Im Geschäftsjahr 2023 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von
14,8 Mio. €. In den Jahren 2024 bis 2026 wird die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 13,3 Mio. € p. a.
liegen.
Ein Anfang 2023 auslaufendes Darlehen in Höhe von 209,1 Mio. € wurde bereits 2022 prolongiert. Im Jahr
2025 ist ein Darlehen in Höhe von 58,7 Mio. € zu prolongieren.
Investitionsanalyse
Im Geschäftsjahr 2022 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des
Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 39,5 Mio. € nach 18,8 Mio. € im Vorjahr.
Liquiditätsanalyse
in T€
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
140.625
130.266
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-39.498
-18.791
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-95.023
-48.666
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
6.104
62.809
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
328.839
266.030
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
334.943
328.839
Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 140,6 Mio. € (i. Vj. 130,3 Mio. €)
stellt den Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenter-
Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die
Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Tilgungen und Investitionen zu finanzieren.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte
(39,5 Mio. €; i. Vj. 18,8 Mio. €).
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von -95,0 Mio. € beinhaltete den Mittelabfluss aus den
laufenden Tilgungen der Finanzverbindlichkeiten von 25,5 Mio. €, den Mittelzufluss aus der Aufnahme von
Finanzverbindlichkeiten von 2,7 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die Konzernaktionäre von
61,8 Mio. € (i. Vj. 2,5 Mio. €) sowie die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 10,4 Mio. € (i. Vj.
6,5 Mio. €).
Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um 6,1 Mio. € auf 334,9 Mio. € (i. Vj. 328,8 Mio. €).
Anlage II
Seite 17
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme leicht rückläufig
Die Bilanzsumme des Konzerns reduzierte sich um 70,7 Mio. € von 4.278,8 Mio. € auf 4.208,0 Mio. €.
in T€
31.12.2022
31.12.2021
Veränderung
Kurzfristige Vermögenswerte
382.858
377.900
4.958
Langfristige Vermögenswerte
3.825.248
3.900.890
-75.642
Kurzfristige Verpflichtungen
59.085
279.230
-220.145
Langfristige Verpflichtungen
1.805.654
1.621.780
183.874
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
2.343.367
2.377.780
-34.413
Bilanzsumme
4.208.106
4.278.790
-70.684
Kurzfristige Vermögenswerte auf Vorjahresniveau
Zum Jahresende beliefen sich die kurzfristigen Vermögenswerte mit 382,9 Mio. € nahezu auf dem Niveau
des Vorjahres (377,9 Mio. €). Die liquiden Mittel betrugen zum Bilanzstichtag 334,9 Mio. € (i. Vj.
328,8 Mio. €).
Anlage II
Seite 18
Die Collection Ratio, als das Verhältnis von
Zahlungseingängen zu Miet- und
Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern, hat
sich im Jahr 2022 in den einzelnen Monaten wie folgt
entwickelt
(Anpassungen
aus
vereinbarten
Mietreduzierungen wurden bereits berücksichtigt):
Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 5,8 Mio. € auf 17,0 Mio. € (i. Vj. 22,8
Mio. €) gesunken.
Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich insbesondere aufgrund der gewährten Mietincentives von
26,3 Mio. € um 4,6 Mio. € auf 30,9 Mio. €.
Langfristige Vermögenswerte sinken aufgrund leichter Abwertung des Immobilienvermögens
Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 3.900,9 Mio. € um 75,7 Mio. € auf
3.825,2 Mio. € reduziert. Mit 90,9 % (i. Vj. 91,2 %) stellen sie weiterhin den bedeutendsten Anteil der
Bilanzsumme dar.
Die Investment Properties reduzierten sich dabei um 63,6 Mio. € auf 3.330,0 Mio. € (-1,9 %). Während die
Zugänge und Investitionskosten der Bestandsobjekte bei 39,5 Mio. € lagen, ergaben sich aus der
Bewertung des Immobilienbestands Abwertungen in Höhe von 103,1 Mio. €.
Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen reduzierten sich von 455,3 Mio. € um 12,3 Mio. € auf 443,1 Mio. €.
Die Veränderung ist auf das anteilige Ergebnis (12,9 Mio. €) und die Entnahmen des Geschäftsjahres
(25,2 Mio. €) zurückzuführen.
Kurz- und langfristige Verpflichtungen insgesamt rückläufig
Die kurzfristigen Verpflichtungen von 59,1 Mio. € umfassten im Vorjahr noch die 2022 auslaufenden
Darlehen, die mittlerweile verlängert wurden.
Die langfristigen Verpflichtungen erhöhten sich von 1.621,8 Mio. € um 183,8 Mio. € auf 1.805,6 Mio. € im
Wesentlichen bedingt durch die Verlängerung der 2022 ausgelaufenen Darlehen sowie aufgrund des
Saldos aus planmäßigen Tilgungen und der Neuaufnahme von langfristigen Darlehen.
Anlage II
Seite 19
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.343,4 Mio. € aufgrund
der ausgeschütteten Dividende von 61,8 Mio. € und des Konzernergebnisses von 21,4 Mio. € um
34,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.377,8 Mio. €). Die Abfindungsansprüche der
Fremdgesellschafter sanken dabei um 7,8 Mio. € und die Marktwerte der Swaps haben sich mit 13,8 Mio. €
eigenkapitalerhöhend ausgewirkt.
Net Tangible Assets nach EPRA
Die Net Tangible Assets (NTA) zum 31. Dezember
2022 lagen bei 2.335,9 Mio. € oder 37,81 € je Aktie
gegenüber 2.374,4 Mio. € oder 38,43 € je Aktie im
Vorjahr. Damit sind die Net Tangible Assets um 0,62 €
je Aktie (-1,6 %) gegenüber dem Vorjahr gesunken.
EPRA NTA
31.12.2022
31.12.2021
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Eigenkapital
2.036.237
32,96
2.062.866
33,39
Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1
5.637
0,09
23.398
0,38
Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente
2.041.874
33,05
2.086.264
33,77
Latente Steuern auf Investment Properties und
derivative Finanzinstrumente1
345.789
5,60
339.937
5,50
Immaterielle Vermögenswerte
-29
0,00
-32
0,00
Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter
Steuern
-51.719
-0,84
-51.719
-0,84
EPRA NTA
2.335.915
37,81
2.374.450
38,43
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum
Bilanzstichtag
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Anlage II
Seite 20
NACHTRAGSBERICHT
Der Deutsche-EuroShop-Konzern hat am 12. Januar 2023 sechs Kaufverträge zum Erwerb weiterer Anteile
an sechs Objektgesellschaften, an denen er mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, abgeschlossen (siehe
Erläuterungen in Konzernanhang Abschnitt „2. Konsolidierungskreis / Unternehmenserwerb nach dem
Bilanzstichtag“). Zur Finanzierung dieser Erwerbe hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am
gleichen Tag beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft, unter teilweiser Ausnutzung des
genehmigten Kapitals, um bis zu 14.710.375 € durch Ausgabe von bis zu 14.710.375 auf den Namen
lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und Sacheinlage zu erhöhen. Nach Ende der Bezugsfrist
hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 1. Februar 2023 den endgültigen Umfang der
Kapitalerhöhung auf 14.680.725 neue Aktien festgelegt. Das Grundkapital der Gesellschaft erhöhte sich
dementsprechend um 14.680.725 € auf 76.464.319 €. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden Aktien
gegen Barmittel in Höhe von 64.252 T€ und in Höhe von 251.384 T€ gegen Einlage von
Kaufpreisforderungen aus dem Erwerb der weiteren Anteile an sechs Objektgesellschaften gezeichnet.
Mit Datum vom 31. März 2023 hat die Gesellschaft mit der Großaktionärin Hercules BidCo GmbH, Hamburg,
einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein
zinsloses Darlehen, sofern ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungsbeschluss auf der
kommenden oder zukünftigen Hauptversammlungen der Gesellschaft zu einem Unterschreiten der jeweils
geltenden Mindestliquidität (derzeit 100.000 T€) führen sollte. Die aus Sicht des Vorstands und des
Aufsichtsrats angemessene Mindestliquidität wird anhand der Unternehmensplanung regelmäßig neu
bewertet. Die entsprechende Darlehensfazilität ist grundsätzlich auf unbestimmte Zeit geschlossen und
umfasst anfänglich 500.000 T€, die sich jedoch im Zeitablauf bei Eintreten vereinbarter Ereignisse
reduzieren kann. Der Darlehensvertrag steht noch unter Vorbehalt der Zustimmung des Aufsichtsrats der
Gesellschaft.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
PROGNOSEBERICHT
Rahmenbedingungen
Der Geschäftserfolg der Deutsche EuroShop hängt im Wesentlichen von der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung ab. Dies gilt aufgrund der hohen Exportabhängigkeit unseres Kernmarktes Deutschland sowohl
für die Weltwirtschaft als auch für die spezifische Entwicklung der Binnenwirtschaft in unseren fünf
europäischen Märkten. Eine prosperierende Wirtschaftstätigkeit, basierend auf stabilen politischen
Rahmenbedingungen und guten Handelsbeziehungen sowie funktionierenden internationalen
Wertschöpfungsketten, ist dabei ein wesentlicher Einflussfaktor für die Entwicklung des jeweiligen
Bevölkerungseinkommens, des Konsumklimas sowie der Einzelhandelsumsätze.
Die Bundesregierung erwartet in ihrem Ende Januar 2023 veröffentlichten Jahreswirtschaftsbericht ein sehr
geringes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 0,2 % für das laufende Jahr. Dabei wird auch 2023
durch die wirtschaftlichen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine geprägt sein, welche bereits 2022 zu
einem drastischen Anstieg der Energie- und Nahrungsmittelpreise geführt hatten. Für 2023 erwartet die
Bundesregierung eine im Vergleich zu 2022 niedrigere Inflationsrate von 6 % im Jahresdurchschnitt, die
damit jedoch weiterhin auf einem sehr hohen Niveau liegen wird. Dabei werden sich die per Gesetz
eingeführten Strom- und Gaspreisbremsen dämpfend auf die hohen Preissteigerungen auswirken. Die
Entlastungsmaßnahmen werden jedoch nicht verhindern, dass es bei den privaten Haushalten zu realen
Einkommens- und Kaufkraftverlusten kommen wird, die eine Belastung der binnenwirtschaftlichen
Entwicklung erwarten lassen.
Anlage II
Seite 21
Die Erholung am Arbeitsmarkt im Jahr 2022 wird nach Prognose der Bundesregierung durch die
wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Krieges 2023 vorerst zum Erliegen kommen. Es wird mit einem leichten
Anstieg der Arbeitslosenquote von 5,3 % auf 5,4 % gerechnet.
Die Projektion ist aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen weithin mit einer hohen Unsicherheit
behaftet. Insbesondere können ein erneuter Energiepreisanstieg mit entsprechenden Zinsmaßnahmen der
Zentralbanken zur Eindämmung der Inflation oder ein nochmaliger regionaler oder globaler Ausbruch der
Corona-Pandemie mit negativen Auswirkungen auf Nachfrage und Lieferketten zu einer deutlich
ungünstigeren Entwicklung führen.
Erwartete Ertragslage
Die nachlassenden Einflüsse und Nachwirkungen der Corona-Pandemie
haben einerseits zu einer operativen Aufhellung des Geschäfts im Berichtsjahr
geführt. Andererseits wurde der private Konsum vor allem durch den Krieg in
der Ukraine, gestörte Lieferketten, die Energie-Krise und die deutlich
gestiegenen Inflationsraten belastet. Die operativen Zahlen unserer Mieter,
insbesondere die Kundenfrequenzen und Mieterumsätze, haben sich 2022
positiv entwickelt und die Collection Ratios haben sich normalisiert. Wir
erwarten für 2023, dass die Inflation zwar eingedämmt wird, jedoch vorerst auf
einem hohen Niveau verharrt. Auch wenn die Mehrzahl der Mietverträge eine
Indexierung vorsehen, besteht das Risiko, dass aufgrund der wirtschaftlichen
Belastungen für die Mieter nicht sämtliche Mietsteigerungen durchgesetzt
werden können. Gleiches gilt für die umlegbaren Nebenkosten, die aufgrund
von Preissteigerungen von einzelnen Mietern eventuell nicht mehr getragen
werden könnten. Vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen
herausfordernden Rahmenbedingungen und unter Berücksichtigung der
Anfang 2023 durchgeführten Kapitalerhöhung wird stabiles Geschäftsjahr 2023
mit Funds from Operations (FFO) von 2,00 € bis 2,10 € je Aktie erwartet. Dabei werden die Umsatzerlöse,
das EBIT und das EBT (ohne Bewertungsergebnis) aufgrund des Erwerbs weiterer Anteile an sechs
Shoppingcentern Anfang 2023 (siehe Abschnitt „Nachtragsbericht“) deutlich oberhalb der Werte des Jahres
2022 liegen.
Bei der Schätzung der FFO für 2023 wurde der Erwerb der weiteren Anteile an sechs Shoppingcentern und
deren Finanzierung mittels einer Kapitalerhöhung berücksichtigt. Die Anschaffungsnebenkosten (u. a.
Grunderwerbsteuer), etwaige Unterschiedsbeträge aus der erstmaligen Vollkonsolidierung sowie
Zinseffekte aus der Zeitwertbewertung der Darlehen wurden bei der Prognose der FFO nicht
miteinbezogen.
Dividendenpolitik
Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deutsche EuroShop gehört es, aus der langfristigen Vermietung
von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige
Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft laufend Möglichkeiten, ihre
Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. Im Geschäftsjahr 2022 hat die Deutsche EuroShop
ihre Dividendenkapazität durch die Auflösung gebundener Kapitalrücklagen erhöht. Hierfür erfolgte eine
Kapitalerhöhung aus den Rücklagen in Verbindung mit einer anschließenden Kapitalherabsetzung, die von
der Hauptversammlung am 30. August 2022 beschlossen und am 16. September 2022 in das
Handelsregister eingetragen wurden. Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den
Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden
hängt jedoch in hohem Maße von den vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem
Finanzierungsbedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab.
Anlage II
Seite 22
Bedingt durch die Unsicherheiten hinsichtlich Umfang und Dauer der Corona-Pandemie hat die Deutsche
EuroShop signifikante Liquiditätsreserven angespart. Aufgrund der nachlassenden Pandemie und der
Stabilisierung des operativen Geschäfts soll der Liquiditätsbestand der Gesellschaft nun wieder auf ein
normales Niveau reduziert werden. Für das Geschäftsjahr 2022 hat der Vorstand gemeinsam mit dem
Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen Liquidität und des stabilen operativen Ausblicks beschlossen, der
Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 2,50 € je Aktie vorzuschlagen.
RISIKOBERICHT
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen
Kontrollsystems2
Die Strategie der Deutsche EuroShop zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und
langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen
Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nachhaltigen
Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Überwachung
der Einhaltung der Strategie und, hierauf aufbauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und
Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das
Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und
begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt
des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identifizierte
Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrages für die
Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende
Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen.
Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren,
welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung
und Kontrolle der identifizierten Risiken.
Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der
Wirksamkeit oder Unangemessenheit des internen Kontrollsystems bzw. des Risikomanagementsystem
schließen ließ. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein internes Kontrollsystem, unabhängig von
der Gestaltung, keine absolute Sicherheit liefert, Fehler in unseren Geschäftsprozessen aufzudecken.
2 Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch
den Abschlussprüfer geprüft.
Anlage II
Seite 23
Risikoanalyse
Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend
über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften
unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte
sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und
analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung
heranzieht:
1. Bestandsobjekte
▪
Entwicklung der Außenstände
▪
Entwicklung der Vermietungsstände
▪
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern
▪
Abweichungen von geplanten Objektergebnissen
▪
Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen
2. Im Bau befindliche Objekte
▪
Entwicklung der Vorvermietung
▪
Bautenstand
▪
Budgetstand
▪
Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von
Auszahlungsvoraussetzungen
Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von
den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von
Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das
Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet.
Risikoinventar
Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst
und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksichtigung von
kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft
und bei Bedarf aktualisiert.
Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter
der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich
Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine
Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann.
Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von
bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung.
Anlage II
Seite 24
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem
Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren
Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei sollen interne
Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicherstellen.
Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die
Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen
für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der
Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfolgen hier manuelle
Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der
Rechnungslegung beauftragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Der Konzernabschlussprüfer führt zudem
im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in
Bezug auf die Rechnungslegung.
Einschränkende Hinweise
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten
Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und
Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der
Konzernrechnungslegung.
Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche
Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die
Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit
hinsichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der
Konzernrechnungslegung gewährleisten.
Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop
einbezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop mittelbar oder unmittelbar über die
Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen.
Anlage II
Seite 25
Einschätzung der Gesamtrisikoposition
Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß wird
auf Basis der Auswirkungen für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Dabei erfolgt eine
konsolidierte Betrachtung. Die Nachwirkungen der Corona-Pandemie sind weiterhin ein wesentlicher Faktor
bei der Analyse und Bewertung der Einzelrisiken des Deutsche EuroShop Konzerns. Mögliche Einflüsse
auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der
Gesamtrisikoposition aufgrund des Ukraine-Krieges sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzelrisiken und
die Gesamtrisikoposition werden laufend überwacht und regelmäßig neu bewertet.
Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete
Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen
entgegenzuwirken.
Der Vorstand hat, wie im Vorjahr, zur Beurteilung, in welchem Maße der Konzern einzelne Risiken abzw.
das Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen kann, Simulationen anhand einer konsolidierten
Liquiditätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach keine Risiken oder Risikoaggregationen
bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden würden. Auch sieht der
Vorstand den Konzern hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chancen nutzen zu können,
ohne dabei unvertretbare Risiken eingehen zu müssen.
Anlage II
Seite 26
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken
Bewertungsrisiko
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits
insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und
den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie,
der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-
Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese
Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die
beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch
unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vorgaben des IAS 40 im
Konzernabschluss ergebniswirksam erfasst und können zu einer sehr hohen Volatilität des
Konzernergebnisses führen. Zudem kann die Verkehrsbewertung der Bestandsimmobilien auch Einfluss
auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von
Verschuldungskennzahlen) sowie die Konditionen von Neu- und Anschlussfinanzierungen haben.
Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie unsere
eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im
Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen
getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-,
Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter
Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE als dem europäischen
Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern betreut. Ein aktives
Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten
Allgemeinzustand gehalten werden.
Während in den letzten beiden Jahren die Corona-Pandemie unmittelbare Auswirkungen auf die Bewertung
des Immobilienportfolios hatte, werden die einfließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze,
Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachvermietungszeiten, derzeit maßgeblich durch die
mittelbaren Folgen des Ukraine-Krieges mit steigender Inflation und Zinssätzen beeinflusst. Auch ist nicht
absehbar, welche Auswirkungen die geänderte Corona-Politik der Chinesischen Zentralregierung auf die
Weltwirtschaft hat. Aufgrund der daraus anhaltenden großen Unsicherheit über die künftige Entwicklung
können kurzfristig entstehende wesentliche Marktwertveränderungen nicht ausgeschlossen werden. Die
Wahrscheinlichkeit und Schadenshöhe des Bewertungsrisikos ist daher unverändert als hoch anzusehen.
Markt- und Branchenrisiken
Die Corona-Pandemie und die ergriffenen behördlichen Hygiene- und Schutzmaßnahmen haben sich in
Form von Umsatzausfällen massiv auf den stationären Einzelhandel ausgewirkt. Neben den temporären
Geschäftsschließungen in den Jahren 2020 und 2021, die den Hauptteil unserer Mieter betrafen, bestanden
auch Anfang 2022 weiterhin Einschränkungen, die sich negativ auf den stationären Einzelhandel
auswirkten. Die verschiedenen Zugangsbeschränkungen, wie beispielsweise 2G und 2G+ sowie eine
Maskenpflicht, wurden 2022 sukzessive aufgehoben. Das Erlebnis Shopping, der Marktplatzgedanke sowie
der Treffpunkt- und Freizeitcharakter der Center trat in Phasen, in denen Zugangsbeschränkungen
bestanden, in den Hintergrund. Zudem haben die Schließungsmaßnahmen und die Angst vor Ansteckung
das Kaufverhalten wesentlich und zum Teil auch nachhaltig beeinflusst. In Deutschland stieg der Anteil
online getätigter Einkäufe im Jahr 2022 auf 14,7 %.
Der Onlinehandel wird zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamteinzelhandelsumsatz
steigern. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Mode, Schuhe und
Unterhaltungselektronik, die insbesondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses
allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große Anziehungskraft auf Kunden
Anlage II
Seite 27
aus. Nach der Wiedereröffnung der Geschäfte war eine schnelle und deutliche Erholung der
Kundenfrequenzen zu beobachten. Die Besucherzahlen lagen zwar noch unterhalb der Werte vor Corona,
jedoch zeigen sie, dass sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende
Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes
Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter behaupten können.
Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche
Einzelhandelsmietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner-
oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von
Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären
Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. Ein
erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine
mögliche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Onlinehandel und damit
einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko,
dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften
Mietvertragskonditionen abgeschlossen werden.
Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet
der stationäre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute
Einzelhandelslagen, mit Sortimentsoptimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und
Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von Offline- und
Onlinewelt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf
die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit vorangekommen und erfolgreich. Eine
fehlende oder nur geringe Onlinepräsenz führte dazu, dass während der Phasen pandemiebedingter
Geschäftsschließungen bzw. Einschränkungen zahlreiche stationäre Einzelhändler keine oder nur deutlich
geringere Vertriebsmöglichkeiten hatten. Als Folge wurden die Unternehmensreserven bei den betroffenen
Mietpartnern mit andauerndem Pandemieverlauf stark in Anspruch genommen ‒ eine Reihe von
Einzelhändlern musste daraufhin Insolvenz anmelden. Die der Höhe nach limitierten staatlichen
Unterstützungsmaßnahmen sowie das Entgegenkommen der Vermieter konnten diesen Schaden nur zum
Teil kompensieren.
Seit Beginn der Corona-Pandemie ist ein verstärkter Trend bei den Einzelhändlern erkennbar, die
Entwicklung bzw. Ausweitung eigener Omnichannel-Strategien zu verstärken. Die Deutsche EuroShop AG
begleitet diese Entwicklungen aktiv durch vielfältige Maßnahmen. Im Zentrum der Aktivitäten steht die
Integration der Offline- und Online-Shopping-Welt durch das Digital-Mall-Konzept, bei dem die in einem
Shoppingcenter sofort verfügbaren Produkte für die Kunden bequem und mit wenigen Klicks über das
Smartphone oder Internet sichtbar, perspektivisch reservierbar und bestellbar werden sollen. Die Digital-
Mall wurde bis Ende 2019 in ihrer Grundfunktion („Produktsuche“) bereits bei allen unseren deutschen
Shoppingcentern umgesetzt. Das Angebot ist in der Markteinführungsphase noch begrenzt. Ende 2022
waren jedoch bereits über 3,1 Millionen Produkte verfügbar und das Omnichannel-Angebot wächst
kontinuierlich durch die sukzessive Anbindung einer immer größeren Zahl von Händlern und Standorten.
Darüber hinaus wird der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center weiter gestärkt. Hierzu
gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits 2018 gestarteten
Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“, auch wenn diese coronabedingt
angepasst bzw. zeitlich teilweise verschoben wurden. Ziel ist es, die Aufenthalts- und Servicequalität durch
gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne
Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels
Touchscreen- oder Smartphone-Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur Erhöhung der
Centerattraktivität wird auch der Ausbau des Entertainmentangebots geprüft und vorangetrieben;
beispielsweise hat im Jahr 2021 ein Indoor-Skydive-Konzept in unserem Rhein-Neckar-Zentrum erfolgreich
eröffnet und derzeit entsteht im Main-Taunus Zentrum der „Foodgarden“, der das kulinarische Angebot des
Centers deutlich erweitern wird. Solche Investitionen verbessern zudem die überregionale Anziehungskraft
Anlage II
Seite 28
der Standorte. Der Abschluss möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller
Einzelhandelssegmente vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken.
Als Folge des Ukraine-Krieges und der getroffenen Sanktionen gegen Russland sind die Energiepreise
2022 deutlich angestiegen und haben maßgeblich zur Verlangsamung des wirtschaftlichen Wachstums,
insbesondere in Europa, geführt. Neben den gestiegenen Kosten hat die anhaltende Unsicherheit über den
weiteren Verlauf des Krieges das Konsumverhalten der Verbraucher getrübt. Für den Einzelhandel können
steigende Energiepreise zu einer massiven Belastung werden, wenn diese nicht vollständig an die Kunden
weitergegeben werden können. Zudem können die Kostensteigerungen sowie eventuelle Energieengpässe
zu Lieferschwierigkeiten bei den Herstellern führen und damit den Umsatz unserer Mieter nachhaltig
belasten. Auch ist noch nicht absehbar, welche gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen die geänderte
Corona-Politik Chinas haben wird. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheiten haben wir die Schadenshöhe
und die Eintrittswahrscheinlichkeit der Markt- und Branchenrisiken unverändert auf hoch gesetzt.
Vermietungsrisiko
Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells der Deutsche EuroShop AG hängt im Besonderen von der
Vermietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer
geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen
ist die Deutsche EuroShop AG im Vergleich zu Unternehmen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt
von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der
stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszuschließen, dass eine Veränderung der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche EuroShop AG haben
könnte.
Konjunkturelle Schwankungen haben neben den strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt einen
Einfluss auf Flächennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Das Risiko besteht somit darin, dass
Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen,
beispielsweise hinsichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können.
Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmietbeteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote
kommen.
In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell
Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht
mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten
Objekts führen.
Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an professionelle und
marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und
frühzeitigen Monitoring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger
Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und
langfristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenvereinbarungen ab.
Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die
Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Auch die Dauer für eine
Flächenneuvermietung hat sich verlängert und zu einem höheren Leerstand geführt. So stieg die
Leerstandsquote von 2,9 % Ende 2019 auf 5,7 % Ende 2022 an.
Aufgrund der massiven Auswirkungen der Geschäftsschließungen und Einschränkungen in den letzten drei
Jahren auf unsere Mieter und der damit einhergehenden erhöhten pandemiebedingten Insolvenz- und
Nachvermietungsrisiken haben wir die Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit des
Vermietungsrisikos unverändert auf hoch gesetzt.
Anlage II
Seite 29
Mietausfallrisiko
Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere
externe politische oder konjunkturelle Schocks sowie durch pandemiebedingte behördliche
flächendeckende Geschäftseinschränkungen bzw. Schließungsanordnungen und damit einhergehende
Gesetzgebungsmaßnahmen, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen.
Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie
etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern,
insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen.
Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und
Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei
auftretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel
entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kompensieren
können.
Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten
sich im Geschäftsjahr 2022 auf 8,1 Mio. € (i. Vj. 25,0 Mio. €). Hohe Wertberichtigungen im laufenden
Geschäftsjahr sind in Anbetracht des deutlichen Strukturwandels im stationären Einzelhandel sowie in
Abhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung, die insbesondere vom weiteren Verlauf des Ukraine-
Krieges und der Entwicklung der Corona-Pandemie in China beeinflusst wird, nicht auszuschließen.
Dementsprechend haben wir die Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit unverändert auf hoch
belassen.
Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko
Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen
bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter
bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden
kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue
Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich
in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können.
Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Anforderungen der EU-Klima-Taxonomie können sich zukünftig
erhöhte Investitionsbedarfe ergeben. Die entsprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rahmen
der Instandhaltungszyklen für die Center individuell geprüft, bewertet und in die langfristigen Planungen für
die Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiterentwicklung der
Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht.
Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als auf Basis
von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine
unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel
ergeben.
Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen
werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich
Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in
der Regel an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die
von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet.
Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden.
Der Ukraine-Krieg hat insbesondere zu steigenden Energiekosten geführt und damit un- und -mittelbaren
Einfluss auf das Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko. Grundsätzlich kann ein Großteil der Nebenkosten an
die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht unerheblicher Teil beim Vermieter, so dass sich hier
Anlage II
Seite 30
Kostensteigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die Belastungen aus den Kostensteigerungen
dazu führen, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es sogar zur Beendigung von
Mietverhältnissen kommt, mit der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und eventuell
erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen
Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung des Kostenrisikos aus steigenden Energiepreisen
werden unsere Shoppingcenter energetisch überprüft und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen, wie
beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt.
Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen
bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine
Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen
negativen Effekt auf EBT und FFO.
Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzernfinanzierungen langfristige Zinssicherungen. Derzeit stehen
unmittelbar (erst wieder planmäßig im Jahr 2025) keine Neu- und Anschlussfinanzierungen an, so dass aus
heutiger Sicht im Konzern kein Zinsänderungsrisiko erkennbar ist. Das Zinsumfeld wird laufend überwacht,
um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Zinsänderungsrisiko wird bei neuen
Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger Darlehen mit Zinsbindungsfristen
von bis zu zehn Jahren reduziert.
Die Deutsche EuroShop AG setzt vereinzelt derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting
von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen
feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungsgeschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten,
Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszahlungen sowie die
Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft
identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit
einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit
dem Grundgeschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere
Risiken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen
Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt.
Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen des Ukraine-Kriegs auf den
Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche Verschärfung des Online-
Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanzsektors könnten dazu führen, dass sich
die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe
sowie Kreditauflagen deutlich verschlechtert. Dies hätte eine negative Auswirkung auf die Ertrags- und
Finanzlage der Gesellschaft. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des
Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung
der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute
nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung bereit sind. Die Deutsche EuroShop AG begegnet diesem
Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen
Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie die Einhaltung konservativer Verschuldungsquoten. Darüber
hinaus unterhält die Gesellschaft in ihren Zielmärkten zu einer Vielzahl von Investment-, Geschäfts- und
Hypothekenbanken langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Kapitalmarktzugang
ermöglichen.
Für das 2023 auslaufende Darlehen des Konzerns in Höhe von 209 Mio. € wurde bereits 2022 eine
Anschlussfinanzierung abgeschlossen.
Anlage II
Seite 31
Währungsrisiko
Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen
Union
statt.
Überschaubare
Währungsrisiken
ergeben
sich
bei
den
osteuropäischen
Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine
Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden
sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an
den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen
Kursverfall des ungarischen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der
Lage sein könnten, die dann deutlich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen.
Schadensrisiko
Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe
Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die
Instandsetzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen
weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden
hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden
Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw.
ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können
Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu
möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen.
Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und
Einbruchschutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert.
Rechtliches Risiko
Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage,
Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Aufgrund der
Corona-Pandemie haben verschiedene Gesetzgeber in Europa, darunter auch in Deutschland und Polen,
in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzesänderungen vorgenommen, die Mietern temporäre
Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungsverpflichtungen in behördlich angeordneten und
pandemiebedingten Geschäftsschließungszeiträumen bieten können. Die genaue Auslegung und Wirkung
dieser Gesetze ist in vielen Fällen aufgrund fehlender Präzedenzfälle und -urteile noch nicht möglich.
Aufgrund der in der Pandemiesituation geführten, regelmäßig konsensorientierten Verhandlungen mit
unseren Mietern bezüglich einer möglichen und angemessenen Schadensbegrenzung bzw. -teilung für die
betroffenen Zeiträume gehen wir aktuell nicht von einem erhöhten rechtlichen Risiko aus. Der Gesellschaft
sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertragslage
haben könnten.
Personalrisiko
Mit Blick auf die geringe Mitarbeitendenzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig
von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust
von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeitender könnte das
Tagesgeschäft temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumentation von
wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen minimal gehalten.
IT-Risiko
Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung.
Die Wartung und Pflege des Systems erfolgt durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter
und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich
Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente
Anlage II
Seite 32
Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von
außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung
und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf
unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.
CHANCENBERICHT
Die Deutsche EuroShop AG ist Teil eines sich dynamisch und strukturell wandelnden
Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich aktuell den Herausforderungen des stark
wachsenden Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden,
verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-
Pandemie hat dabei den Handlungsdruck und die erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit deutlich
erhöht. Auch war vor der Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und
Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre
Einzelhandelsketten und deren Filialnetz verschaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die
Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele
Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz während der
Schließungsphase in der Lage waren, Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue
Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und
-service eröffnet und damit
Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend
integrierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch
Shoppingcenter weiter eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung
der Kundenfrequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns
belegt dies. Darüber hinaus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für
einen schnellen und kosteneffizienten Lieferservice an.
Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten
Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den
Onlinehandel über die Digital Mall sowie der konzeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-,
Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der zunehmenden komplementären Bedeutung von Shop-Flächen
für den Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal beschleunigten Phase der
Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können.
Durch die Anfang 2023 vollzogene Portfoliooptimierung durch den Ankauf weiterer Minderheitenanteile
(Näheres siehe „Nachtragsbericht“) sehen wir Chancen, die Erträge der Gesellschaft langfristig zu steigern,
die Agilität des Unternehmens zu erhöhen sowie einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten
am Kapitalmarkt zu erreichen. Zusätzliche attraktive Finanzierungsmöglichkeiten können insbesondere in
einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen zu positiven Effekten auf
EBT und FFO führen.
Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven
Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shoppingcentern zu wachsen.
Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum
den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibilität bei der
Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken und als
verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft
opportunistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können.
Anlage II
Seite 33
BERICHT DES VORSTANDS ÜBER DIE BEZIEHUNGEN ZU
VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
erstellt, der folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und anderen Maßnahmen
nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen
oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene
Gegenleistung erhalten hat und dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht
benachteiligt worden ist.“
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
Die Aktien der Deutsche EuroShop werden unter anderem an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt.
Sie befanden sich am 31. Dezember 2022 zu 84,38 % im Besitz der Hercules BidCo GmbH, die aufgrund
von Stimmbindungsvereinbarungen u.a. Alexander Otto (i. Vj. 20,03 %) zuzurechnen sind. Im Hinblick auf
die Angaben zu direkten oder indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreiten,
verweisen wir auf den Anhang und den Konzernanhang.
Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2022 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nennwertlose
Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der
Satzung geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vorstand aus einer oder mehreren Personen;
im Übrigen bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstandsmitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt
nach §§ 179, 133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Satzung ist der Aufsichtsrat ermächtigt,
Änderungen und Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen.
Gemäß § 5 der Satzung war der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen,
auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes
Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum Auslaufen des genehmigten Kapitals 2017 wurde von dieser
Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 30. August 2022 wurde der Vorstand ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 29. Juni 2027 einmal oder mehrfach um insgesamt
bis zu 18.535.078 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien
gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2022) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2022
wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Hinsichtlich der Inanspruchnahme des
genehmigten Kapitals Anfang 2023 verweisen wir auf den Abschnitt „Nachtragsbericht“.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt,
eigene Aktien der Gesellschaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte
dieses geringer sein – des bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni
2023 zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2022 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2021 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats bis zum 17. Juni 2026 einmalig oder mehrmals Wandelschuldverschreibungen im
Gesamtnennbetrag von bis zu 200 Mio. € mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und
den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Teilschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf
neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 10.000.000 Stück (10,0 Mio. €) nach
näherer Maßgabe der Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu
gewähren (Bedingtes Kapital 2021). Die Wandelschuldverschreibungen können auch mit einer variablen
Anlage II
Seite 34
Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung wie bei einer Gewinnschuldverschreibung
vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann. Bis zum 31.
Dezember 2022 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of-Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie
ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein
Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft
mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden.
Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert,
ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz
(WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen
neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird.
Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in
Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit,
maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche-EuroShop-Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit
Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels.
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer
Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich bilaterale
Kreditfazilitäten sowie mehrere Darlehensverträge. Im Übernahmefall haben die jeweiligen Kreditgeber das
Recht, die Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung der Darlehen zu
verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche
EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein.
ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F, § 315D
HGB)
Die zusammengefasste Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum
Corporate Governance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop veröffentlicht unter
www.deutsche-euroshop.de/EZU
Anlage II
Seite 35
BERICHTERSTATTUNG ZUM JAHRESABSCHLUSS DER
DEUTSCHE EUROSHOP AG
Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft verantwortlich für die Bereiche
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als
Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom
Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche
EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu
auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene
Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“,
„Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht.
Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen
Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der
Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde.
Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2022
31.12.2021
+/-
in %
Sonstige betriebliche Erträge
459
3.829
-3.370
-88%
Personalaufwand
-4.277
-1.997
-2.280
-114%
Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
-13.489
-4.658
-8.831
-190%
Beteiligungserträge
46.700
41.533
5.167
12%
Finanzergebnis
-9.194
-3.931
-5.263
-134%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
1.011
-4.069
5.080
125%
Jahresüberschuss
21.210
30.707
-9.497
-31%
Gewinnvortrag
35
41.312
-41.277
Ertrag aus der Kapitalherabsetzung
723.034
0
723.034
Auflösung und Einstellung in andere Gewinnrücklagen
-53.118
-10.200
-42.918
Bilanzgewinn
691.161
61.819
629.342
Das Geschäftsjahr 2022 der Deutsche EuroShop AG war auf der einen Seite durch die Verbesserung der
Beteiligungsergebnisse geprägt, die im Vorjahr noch wesentlich durch die Auswirkungen der Corona-
Pandemie beeinflusst waren, auf der anderen Seite war es jedoch mit deutlich höheren sonstigen
betrieblichen Aufwendungen und der Wertberichtigung des Beteiligungsansatzes an der Saarpark Center
Neunkirchen KG belastet. Dies begründet auch, warum das erwartete Ergebnis vor Steuern (28,0 Mio. € bis
34,0 Mio. €) mit 20,2 Mio. € nicht erreicht wurde. Das Vorjahr profitierte zudem von einmaligen Erträgen,
denen keine entsprechenden Erträge im Geschäftsjahr gegenüberstehen, so dass sich das Ergebnis vor
Steuern von 34,8 Mio. € um 14,6 Mio. € auf 20,2 Mio. € reduzierte.
Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge ist durch eine im Vorjahr erfolgte Zuschreibung des
Beteiligungsansatzes an der Saarpark Center Neunkirchen KG (1,6 Mio. €) sowie durch die im Vorjahr
enthaltene Corona-Beihilfe in Höhe von 2,0 Mio. € begründet. Die Corona-Beihilfe wurde durch die
Deutsche EuroShop AG für sich und ihre verbundenen deutschen Unternehmen beantragt und sieht eine
anteilige Fixkostenerstattung vor. Die Weiterreichung des Anteils der Beihilfe, der den verbundenen
Unternehmen zuzurechnen ist, wurde in Höhe von 1,8 Mio. € in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen
des Vorjahres erfasst.
Anlage II
Seite 36
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 8,8 Mio. € erhöht.
Maßgeblich hierfür waren Aufwendungen im Zusammenhang mit der Mitte 2022 vollzogenen Übernahme
der Mehrheit der Anteile an der Deutsche EuroShop AG durch das Bieterkonsortium aus Oaktree Capital
Management und CURA Vermögensverwaltung, die Vorbereitung der Anfang 2023 durchgeführten
Kapitalmaßnahme und des Erwerbs weiterer Anteile an Shoppingcenterbeteiligungen sowie die
Neubesetzung des Vorstandes.
Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft sind die Beteiligungserträge von 46,7 Mio. € (i. Vj. 41,5
Mio. €), die um 5,2 Mio. € über dem Vorjahr und oberhalb der Prognose des Vorjahres (36 Mio. € bis 42
Mio. €) lagen. Das Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund der Reduzierung der
erforderlichen Wertberichtigungen auf Forderungen verbessert, die für 2022 höher erwartet wurden.
Gegenläufig haben sich geplante und nachgeholte Instandhaltungsmaßnahmen ergebnismindernd in
einzelnen Beteiligungen ausgewirkt.
Das Finanzergebnis ist durch die Wertberichtigung der Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen
KG in Höhe von 5,3 Mio. € belastet, die auf Basis eines externen Bewertungsgutachtens für die Beteiligung
vorgenommen wurde.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen 1,0 Mio. € gegenüber einem Aufwand von 4,1 Mio.
€ im Vorjahr. Hiervon entfielen 1,5 Mio. € auf die Auflösung von passiven latenten Steuern (i. Vj. Erhöhung
um 3,6 Mio. €) sowie 0,5 Mio. € (i. Vj. 0,5 Mio. €) auf zu zahlende Steuern.
Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
in T€
31.12.2022
31.12.2021
+/-
Finanzanlagen
1.099.246
1.159.112
-59.866
Übriges Anlagevermögen
69
104
-35
Forderungen und übrige Vermögenswerte
849
3.439
-2.590
Kasse und Bankguthaben
139.518
119.069
20.449
Aktiva
1.239.682
1.281.724
-42.042
Eigenkapital
1.049.438
1.090.010
-40.572
Rückstellungen
3.069
1.966
1.103
Verbindlichkeiten
104.156
105.201
-1.045
Passive latente Steuern
83.019
84.547
-1.528
Passiva
1.239.682
1.281.724
-42.042
Der Rückgang der Finanzanlagen resultierte aus den im Geschäftsjahr 2022 getätigten Entnahmen aus den
Beteiligungsgesellschaften, gemindert um die anteiligen handelsrechtlichen Jahresüberschüsse.
Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG lag nahezu unverändert bei 84,7 % und damit weiterhin
auf einem sehr soliden und hohen Niveau.
Anlage II
Seite 37
Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2022
31.12.2021
Jahresüberschuss
21.210
30.707
Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen
der Beteiligungsgesellschaften
55.773
11.414
Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen
5.324
-1.637
Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern
-1.528
3.557
1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
80.779
44.041
2. Auszahlungen für Neuinvestments
0
0
3. Einzahlungen aus Eigenmitteln
0
0
Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen
-1.988
-1.799
4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
-1.988
-1.799
5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen
3.442
87
6. Dividende für das Vorjahr
-61.784
-2.471
Liquiditätsbestand Jahresanfang
119.069
79.211
Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes
(Zwischensumme 1.- 6.)
20.449
39.858
Liquiditätsbestand Jahresende
139.518
119.069
Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von 80,8 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr
(44,0 Mio. €) deutlich erhöht. Hier wirkten sich die im Vorjahr geringeren Ergebnisse der Beteiligungen und
der teilweise Verzicht auf Ausschüttungen zur Stärkung der Liquidität in den Beteiligungen aus. Für das
abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 1.369,0
Mio. € von 5,9 % gegenüber 3,2 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie erhöhte sich von 0,71 € auf
1,31 €.
Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultieren aus planmäßigen Tilgungen der langfristigen
Bankdarlehen.
Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein
Liquiditätsendbestand von 139,5 Mio. €.
Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Bei der Prognose für das Geschäftsjahr 2023 ist die Anfang 2023 erfolgte Aufstockung von Anteilen an
sechs Shoppingcentergesellschaften berücksichtigt worden (Näheres siehe „Nachtragsbericht“). Das
Management erwartet, dass sich die wesentlichen Leistungsindikatoren stabil wie folgt entwickeln:
Beteiligungserträge von 45 Mio. € bis 51 Mio. € und damit auf dem Niveau von 2022 (46,7 Mio. €) sowie ein
Ergebnis vor Steuern zwischen 36 Mio. € und 42 Mio. €, welches damit leicht über dem Wert von 2022
liegen wird.
Hamburg, 31. März 2023
Anlage II
Seite 38
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens
des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht
eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der
Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet,
Verschlechterungen mit Minus (-).
Anlage II
Seite 39
DEUTSCHE EUROSHOP AG
KONZERNABSCHLUSS 2022
Inhalt
Konzernbilanz....................................................................................................................................................................3
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung............................................................................................................................4
Konzern-Gesamtergebnisrechnung ..................................................................................................................................5
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung...................................................................................................................6
Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................................................................7
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2022 ....................................................................................................................8
Grundlagen des Konzernabschlusses...........................................................................................................................8
1.
Allgemeine Angaben .........................................................................................................................................8
2.
Konsolidierungskreis .........................................................................................................................................9
3.
Konsolidierungsgrundsätze.............................................................................................................................11
4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen .......................................................................12
5.
Währungsumrechnung....................................................................................................................................12
6.
Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden..................................................................................13
Erläuterungen zur Konzernbilanz ................................................................................................................................19
7.
Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen ...........................................................................................19
8.
Investment Properties .....................................................................................................................................19
9.
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen.......................................................................................................22
10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen...............................................................................................24
11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte ...........................................................................................................24
12. Liquide Mittel ...................................................................................................................................................25
13. Eigenkapital und Rücklagen............................................................................................................................25
14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten .....................................................................................26
15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten..................................................................................27
16. Passive latente Steuern ..................................................................................................................................28
17. Abfindungsansprüche von Kommanditisten....................................................................................................29
18. Sonstige Rückstellungen.................................................................................................................................29
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ........................................................................................30
Anlage I
Seite 1
19. Umsatzerlöse ..................................................................................................................................................30
20. Grundstücksbetriebskosten.............................................................................................................................30
21. Grundstücksverwaltungskosten ......................................................................................................................31
22. Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte....................................................................31
23. Sonstige betriebliche Erträge..........................................................................................................................31
24. Sonstige betriebliche Aufwendungen..............................................................................................................31
25. Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-
equity bilanziert werden ...........................................................................................................................................32
26. Bewertungsergebnis .......................................................................................................................................32
27. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ......................................................................................................32
28. Ergebnis je Aktie .............................................................................................................................................33
Segmentberichterstattung ...........................................................................................................................................33
Sonstige Angaben .......................................................................................................................................................35
29. Finanzinstrumente und Risikomanagement....................................................................................................35
30. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................38
31. Sonstige finanzielle Verpflichtungen ...............................................................................................................38
32. Anzahl der Mitarbeitenden ..............................................................................................................................38
33. Honorar des Abschlussprüfers........................................................................................................................38
34. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex ..........................................................................38
35. Nahestehende Personen nach IAS 24............................................................................................................38
36. Stimmrechtsmitteilungen.................................................................................................................................39
37. Aufsichtsrat und Vorstand...............................................................................................................................41
38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ...............................................................................................................44
Angaben zum Beteiligungsbesitz ................................................................................................................................45
Anlage I
Seite 2
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNBILANZ
Aktiva in T€
Anhang
31.12.2022
31.12.2021
Passiva in T€
Anhang
31.12.2022
31.12.2021
VERMÖGENSWERTE
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Langfristige Vermögenswerte
Eigenkapital und Rücklagen
Immaterielle Vermögenswerte
7.
Gezeichnetes Kapital
Sachanlagen
7.
Kapitalrücklage
Investment Properties
8.
Gewinnrücklagen
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
9.
Summe Eigenkapital
13.
Langfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
14.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
10.
Passive latente Steuern
16.
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
11.
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
17.
Liquide Mittel
12.
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
15.
Steuerverbindlichkeiten
15.
Sonstige Rückstellungen
18.
Sonstige Verbindlichkeiten
15.
Kurzfristige Verpflichtungen
Summe Aktiva
Summe Passiva
Anlage I
Seite 3
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
Umsatzerlöse
19.
Grundstücksbetriebskosten
20.
-26.652
-23.076
Grundstücksverwaltungskosten
21.
-10.561
-9.471
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller
Vermögenswerte
10., 22.
-8.130
-25.029
Nettobetriebsergebnis (NOI)
Sonstige betriebliche Erträge
23.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
24.
-20.540
-7.940
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen,
die nach at-equity bilanziert werden
9., 25.
Zinsaufwendungen
-36.107
-39.188
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
17.
-15.954
-13.408
Zinserträge
Finanzergebnis
-38.863
-22.977
Bewertungsergebnis
26.
-89.746
-58.821
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
27.
-2.466
-10.758
Konzernergebnis
Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert
28.
Anlage I
Seite 4
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
Konzernergebnis
Posten, die unter bestimmten Bedingungen
zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus
Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung
von Zahlungsströmen
13.
Latente Steuern auf direkt mit dem Eigen-
kapital verrechnete Wertänderungen
13.
-3.963
-594
Summe des direkt im Eigenkapital
erfassten Ergebnisses
Gesamtergebnis
Anteil Konzernaktionäre
Anlage I
Seite 5
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
Anzahl
Andere
Gesetzliche
Gewinnrücklage
Aktien
Gezeichnetes
Kapital-
Gewinn-
Gewinn-
Cashflow
in T€
Anhang
im Umlauf
Kapital
rücklage
rücklagen
rücklage
Hedges
Summe
01.01.2021
61.783.594
-20.281
Gesamtergebnis
Dividendenauszahlungen
13.
-2.471
-2.471
31.12.2021
61.783.594
-18.135
01.01.2022
61.783.594
-18.135
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung
13.
723.034.380
-723.034
-723.034
Kapitalherabsetzung
13.
-723.034.380
-723.034
Dividendenauszahlungen
13.
-61.784
-61.784
31.12.2022
61.783.594
-4.337
Anlage I
Seite 6
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2022
31.12.2021
Konzernergebnis
Ertragsteuern
26.
Finanzergebnis
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen
23.
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment
Properties und sonstiges Bewertungsergebnis
25.
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen
9.
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Vermögenswerte
10., 11.
-11.500
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen
18.
Veränderungen der Verbindlichkeiten
15.
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Gezahlte Zinsen
-36.269
-38.922
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Ertragsteuern
26.
-4.463
-3.487
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Investitionen in Investment Properties
8.
-39.483
-18.732
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
-15
-59
Cashflow aus Investitionstätigkeit
-39.498
-18.791
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
14., 28.
Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten
14.
-25.450
-46.258
Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
15.
-96
-98
Auszahlungen an Kommanditisten
17.
-10.442
-6.517
Auszahlungen an Konzernaktionäre
13.
-61.784
-2.471
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-95.023
-48.666
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
12.
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
12.
Anlage I
Seite 7
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022
GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES
1. Allgemeine Angaben
Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die
Deutsche EuroShop AG
,
Hamburg ,
Deutschland . Der Sitz der
Gesellschaft befindet sich im
Heegbarg 36, 22391 Hamburg . Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen.
Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die
Verwaltung, Nutzung und Verwertung
von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an
Einzelhandelsimmobilien.
Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und
der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestandteile die
Konzern-Eigenkapitalveränderungs- rechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang.
Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€.
Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen
vorgenommen und Annahmen getroffen
werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für
Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis
der Erträge und Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können
von diesen Schätzungen abweichen. Bei der Bewertung der Investment Properties stellen insbesondere
die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres
siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Properties“).
Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des
Anhangs.
Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den
Stichtag des Konzernabschlusses, den
31. Dezember 2022, erstellt.
Anlage I
Seite 8
2. Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.
| Stand 01.01./31.12.2022 | Inland 1 | Ausland 1 | Gesamt |
| Vollkonsolidierte Tochterunternehmen | 11 | 4 | 15 |
| Nach der at-equity-Methode einbezogene | |||
| Gemeinschaftsunternehmen | 4 | 3 | 7 |
| Nach der at-equity-Methode einbezogene | |||
| assoziierte Unternehmen | 0 | 1 | 1 |
1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie:
-
Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann,
-
schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und
-
diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.
Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben.
Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 677.817 T€ (i. Vj. 693.992 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 39.308 T€ (i. Vj. 37.235 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten betrugen 209.412 T€ (i. Vj. 209.412 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen sich auf 9.868 T€ (i. Vj. 9.208 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 34.291 T€ (i. Vj. 34.442 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von -22 T€ (i. Vj. 9.968 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 7.443 T€ (i. Vj. 3.215 T€) geleistet.
Gemeinschaftsunternehmen
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Die Deutsche EuroShop AG ist mit 75 % an der Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg, beteiligt. Aufgrund gesellschaftsrechtlicher Vereinbarungen verfügt die Deutsche EuroShop AG nicht über die Mehrheit der Stimmrechte und übt bei dieser Gesellschaft nicht die alleinige Kontrolle aus.
Assoziierte Unternehmen
Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert.
Anlage I
Seite 9
Beteiligungsunternehmen
Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2022 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen.
Anteilsbesitz
Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteilgungsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochterunternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben.
Unternehmenserwerb nach dem Bilanzstichtag
Am 12. Januar 2023 hat der Deutsche EuroShop Konzern sechs Kaufverträge zum Erwerb weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, abgeschlossen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Gesellschaften:
| vor | Erwerb | nach | ||
| Anteil des Konzerns | Erwerb | 2023 | Erwerb | |
| 1. | Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg | 50% | 50% | 100% |
| 2. | Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg | 75% | 25% | 100% |
| 3. | Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg | 50% | 40% | 90% |
| 4. | Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, | 50% | 25% | 75% |
| Hamburg | ||||
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, | ||||
| 5. | Hamburg | 74% | 26% | 100% |
| 6. | Forum Wetzlar KG, Hamburg | 65% | 35% | 100% |
Die Verkäufer haben sich verpflichtet, unter bestimmten Voraussetzungen und auf Anforderung der Deutsche EuroShop AG, die aus dem Verkauf resultierende Kaufpreisforderung (inklusive aufgelaufener Zinsen) in die Deutsche EuroShop AG gegen Gewährung neuer Aktien einzulegen. Der Gesamtkaufpreis (inklusive aufgelaufener Zinsen) beläuft sich auf 304.070 T€ und wurde mittels einer Kapitalerhöhung finanziert (näheres hinsichtlich der Kapitalerhöhung siehe Abschnitt „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“).
Durch den Hinzuerwerb sind die vier zuvor als Gemeinschaftsunternehmen (Nr. 1. – 4.) mittels der at-equity- Methode in den Konzern einbezogenen Gesellschaften zukünftig als Tochterunternehmen zu berücksichtigen. Im Rahmen des Wechsels der Konsolidierungsmethode werden die bisherigen at-equity- Beteiligungen neu bewertet. Aus der Neubewertung resultiert 2023, insbesondere durch die Zeitwertbewertung der Darlehen, ein Bewertungsgewinn in Höhe von 12.666 T€. Bei der erstmaligen Einbeziehung der vier Gesellschaften als Tochterunternehmen ist den zugehenden Vermögenswerten und Schulden die gewährte Gegenleistung gegenüberzustellen. Die dabei entstehenden Unterschiedsbeträge wurden hinsichtlich weiterer stiller Reserven oder Lasten untersucht und anschließend in Höhe von insgesamt 7.765 T€ im Bewertungsergebnis 2023 ergebniswirksam erfasst. In der folgenden Tabelle sind für die vier Gesellschaften die Anfang 2023 zugehenden Vermögenswerte und Schulden sowie die ergebniswirksamen erfassten Unterschiedsbeträge dargestellt:
Anlage I
Seite 10
| Immobilienkomm | ||||
| Allee-Center | anditgesellschaft | Stadt-Galerie | Saarpark Center | |
| Magdeburg KG, | FEZ Harburg, | Passau KG, | Neunkirchen KG, | |
| in T€ | Hamburg | Hamburg | Hamburg | Hamburg |
| Langfristige Vermögenswerte | ||||
| Investment Properties | 217.000 | 227.000 | 157.000 | 172.000 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | ||||
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||
| Leistungen | 759 | 667 | 520 | 672 |
| Liquide Mittel | 5.660 | 4.603 | 3.801 | 5.696 |
| Übrige kurzfristige | ||||
| Vermögenswerte | 898 | 423 | 261 | 273 |
| Langfristige Verpflichtungen | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | -99.080 | 0 | -48.158 |
| Abfindungsansprüche von | ||||
| Kommanditisten | 0 | -32.840 | 0 | -12.766 |
| Kurzfristige Verpflichtungen | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 0 | -213 | 0 | 25 |
| Übrige kurzfristige Verpflichtungen | -1.342 | -2.042 | -690 | -2.852 |
| Summe identifizierbares | ||||
| Nettovermögen zum beizulegenden | ||||
| Zeitwert | 222.975 | 98.518 | 160.892 | 114.890 |
| Neubewerteter at-equity-Ansatz | 111.488 | 65.679 | 120.669 | 63.828 |
| Kaufpreis Anteile | 112.769 | 29.440 | 39.435 | 46.203 |
| Gegenleistung | 224.257 | 95.119 | 160.104 | 110.031 |
| Unterschiedsbetrag | 1.282 | -3.399 | -788 | -4.859 |
Aus dem Erwerb der verbleibenden Anteile an den Gesellschaften 5. und 6. resultiert ein Aufwand in Höhe von 7.766 T€, der sich aus der Differenz zwischen den abgehenden Abfindungsansprüchen von Kommanditisten (68.457 T€) und der gewährten Gegenleistung (76.223 T€) ergibt.
Die Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb der sechs weiteren Gesellschaftsanteile von rund 21 Mio. € werden im Bewertungsergebnis 2023 erfasst und beinhalten im Wesentlichen die Grunderwerbsteuer. Eine Veranlagung der Grunderwerbsteuer erfolgte bis zur Aufstellung dieses Abschlusses noch nicht und basiert auf der bestmöglichen Schätzung.
Wäre der Erwerb der weiteren Gesellschaftsanteile bereits zum 1. Januar 2022 erfolgt, hätten sich die Umsatzerlöse des Konzerns um weitere 50.290 T€ und das Ergebnis vor Steuern (ohne Bewertungsergebnis) um weitere 19.442 T€ erhöht.
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt.
Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at-equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert.
Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert.
Anlage I
Seite 11
4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen
Neue Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind erstmalig verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2022 enden:
| Auswirkungen auf | |||
| Vermögens-, Finanz- | |||
| und Ertragslage bzw. | |||
| Anwendungs- | Cashflows der Deutsche | ||
| Änderungen / Standard | zeitpunkt (EU) | Änderungen | EuroShop AG |
| Belastende Verträge – Kosten für | 01.01.2022 | Die Änderung konkretisiert, welche Kosten bei | Keine Auswirkungen |
| die Erfüllung des Vertrags | der Beurteilung, ob ein Vertrag belastend ist, | ||
| (Änderung an IAS 37) | zu berücksichtigen sind. | ||
| Verweis auf das Rahmenkonzept | 01.01.2022 | Ein veralteter Verweis in IFRS 3 auf das | Keine Auswirkungen |
| (Änderung an IFRS 3) | Rahmenkonzept wurde aktualisiert und | ||
| nochmals klargestellt, dass | |||
| Eventualforderungen bei | |||
| Unternehmenszusammenschluss nicht | |||
| angesetzt werden dürfen. | |||
| Annual Improvements Project | 01.01.2022 | Punktuelle Überarbeitung von IFRS 1, IFRS 9, | Keine wesentlichen |
| IFRS 16 und IAS 41 | Auswirkungen |
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt:
| Auswirkungen auf | |||
| Erwarteter | Vermögens-, Finanz- und | ||
| Anwendungs- | Ertragslage bzw. Cashflows | ||
| Änderungen / Standard | zeitpunkt (EU) | Voraussichtliche Änderungen | der Deutsche EuroShop AG |
| Klassifizierung von Schulden als | 01.01.2024 | Klarstellung der Einordnung der | Keine wesentlichen |
| kurz- oder langfristig | Verbindlichkeiten als | Auswirkungen | |
| (Änderung an IAS 1) | kurz- und langfristig | ||
| Angabe von | 01.01.2023 | Die Änderungen sollen die Ersteller von | Keine wesentlichen |
| Rechnungslegungsmethoden | IFRS-Abschlüssen bei der Entscheidung | Auswirkungen | |
| (Änderung an IAS 1) | unterstützen, welche Bilanzierungs- und | ||
| Bewertungsmethoden wesentlich und damit | |||
| angabepflichtig sind. | |||
| Definition | 01.01.2023 | Mit der Änderung wurde eine Definition für | Keine wesentlichen |
| rechnungslegungsbezogener | rechnungslegungsbezogene Schätzungen | Auswirkungen | |
| Schätzungen | eingeführt, die klarstellt, wie sich | ||
| (Änderung an IAS 8) | Änderungen von Schätzungen von | ||
| Änderungen der | |||
| Rechnungslegungsmethoden und | |||
| Fehlerkorrekturen unterscheiden. | |||
| Latente Steuern in | 01.01.2023 | Die Änderung engt die Ausnahmeregel ein, | Die Änderung ist prospektiv |
| Zusammenhang mit | nach der latente Steuern beim erstmaligen | anzuwenden und kann sich auf | |
| Vermögenswerten und | Zugang von Vermögenswerten und | künftige Transaktionen | |
| Schulden aus einer einzigen | Schulden nicht anzusetzen sind. | auswirken. | |
| Transaktion | |||
| (Änderung an IAS 12) |
Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden.
5. Währungsumrechnung
Konzernwährung ist der Euro (€).
Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Einheiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung
Anlage I
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aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funktionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt.
Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt.
Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt:
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | |||
| Durch- | Durch- | |||
| Stichtags- | schnitts- | Stichtags- | schnitts- | |
| 1 € = | kurs | kurs | kurs | kurs |
| Ungarischer Forint (HUF) | 400,25 | 391,33 | 369,00 | 358,51 |
| Polnischer Zloty (PLN) | 4,69 | 4,69 | 4,60 | 4,57 |
| Tschechische Krone (CZK) | 24,12 | 24,86 | 24,86 | 25,41 |
6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ertrags- und Aufwandsrealisation
Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt. Der jeweils zum Bilanzstichtag noch nicht verteilte Anteil der gewährten Mieteranreize wird unter den kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse werden, soweit sie Forderungen betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als Forderungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzieller Vermögenswerte ausgebucht. Mietzugeständnisse, die den Zeitraum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als Änderung des Mietvertrages behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlaufzeit verteilt. Von diesem Vorgehen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlungen, die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als variable Leasingzahlung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen erfasst.
Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Aufwendungen erfolgt über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis).
Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert.
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Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam gebucht.
Bestimmung beizulegender Zeitwert
Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige
Überprüfung
der
wesentlichen
nicht
beobachtbaren
Inputfaktoren
sowie
Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten.
Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:
Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden.
Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren.
Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.
Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäftsjahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2022 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen.
Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver Unterschiedsbetrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und
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13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen.
Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezember 2022 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungsbedarf ergeben.
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor.
Investment Properties
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden Zeitwertes) bilanziert werden.
Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair- Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben.
Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell aufgenommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivierbaren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind.
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von 12 Monaten erfolgen wird. Als
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höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde.
Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten.
Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet, und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils.
Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hat der Konzern 2021 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung verbundenen Bedingungen erfüllen wird und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022 bewilligt und ausgezahlt. Eine Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe ist bis zum 30. Juni 2023 einzureichen.
Finanzinstrumente
Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird.
Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird.
Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Davon ausgenommen waren im Vorjahr die Forderungen, die durch die zeitweise Einstellung der Mietzahlungen als Folge der Corona-Pandemie gegenüber den Mietern entstanden sind und für die bis zum letzten Bilanzstichtag noch keine vertragliche Einigung mit dem Mieter geschlossen werden konnte. Die Wertberichtigung für diese Forderungen wurde auf Basis der erwarteten zu gewährenden Mietzugeständnisse bemessen.
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Standard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter
von
Personenhandelsgesellschaften
aufgrund
eines
möglichen
Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer
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Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist.
Finanzverbindlichkeiten
Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten ausgewiesen. Davon abgesetzt sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich als Aufwand erfasst werden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen.
Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt, die die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos variabel verzinslicher Darlehen, deren Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wird regelmäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Vertragsmodalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cashflows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wurden. Die Zinssicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben gleichlautende Endfälligkeiten.
At-equity bilanzierte Finanzanlagen
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unternehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vorliegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
Latente Steuern
Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz unter Verwendung des gegenwärtig gültigen Steuersatzes latente Steuern bilanziert. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuersatz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 %
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für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 19 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet.
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für eine Inanspruchnahme als dagegen sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst.
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ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ
7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
| Betriebs- und | ||||||
| Geschäfts- oder | Software und | Geschäftsaus- | ||||
| Firmenwert | Softwarelizenzen | stattung | ||||
| in T€ | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 |
| Anschaffungskosten Stand 01.01. | 53.867 | 53.867 | 135 | 105 | 884 | 837 |
| Zugang aus Nutzungsrechten | ||||||
| (IFRS 16) | 0 | 0 | 0 | 0 | 329 | 45 |
| Zugänge | 0 | 0 | 8 | 37 | 7 | 11 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | -7 | 0 | -9 |
| Stand 31.12. | 53.867 | 53.867 | 143 | 135 | 1.220 | 884 |
| Abschreibungen Stand 01.01. | -2.148 | -2.148 | -103 | -92 | -640 | -507 |
| Zugänge | 0 | 0 | -11 | -29 | -144 | -142 |
| Abgänge | 0 | 0 | 0 | 18 | 0 | 9 |
| Stand 31.12. | -2.148 | -2.148 | -114 | -103 | -784 | -640 |
| Buchwert 01.01. | 51.719 | 51.719 | 32 | 13 | 244 | 330 |
| Buchwert 31.12. | 51.719 | 51.719 | 29 | 32 | 436 | 244 |
Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsolidierungszeitpunkt (31. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen von 373 T€ (i. Vj. 142 T€). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Leasing von PKW.
8. Investment Properties
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Buchwert zum 01.01. | 3.393.554 | 3.437.145 |
| Zugänge | 0 | 0 |
| Abgänge | 0 | 0 |
| Aktivierte bauliche Maßnahmen | 39.483 | 18.732 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | -103.042 | -62.323 |
| Buchwert zum 31.12. | 3.329.995 | 3.393.554 |
In den Investment Properties ist unverändert ein aktiviertes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet.
Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen.
Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2022 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die
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vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgutachten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisierten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwicklung des Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen.
In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt:
Bewertungsparameter
| in % | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Mietsteigerungsrate | 1,77 | 1,34 |
| Kostenquote | 12,51 | 11,59 |
| Diskontierungsrate | 6,90 | 6,06 |
| Kapitalisierungszinssatz | 5,32 | 5,24 |
Der Betrieb von Einkaufszentren war im Vergleich zum Vorjahr in geringerem Maße von gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen zum Schutz vor der Corona-Pandemie betroffen. Abweichend von der Vorjahresbewertung wurden wieder Umsatzmieten in der Bewertung berücksichtigt. Dabei beschränkt sich der Ansatz jedoch auf Mieter, die im Jahr 2021 Umsatzmieten gezahlt haben. Ein zusätzlicher coronabedingter Mietverlust wurde in der Bewertung nicht mehr angesetzt. Auch wurde die Wiedervermietungswahrscheinlichkeit an die geänderte Situation angepasst.
Das volle Ausmaß des Krieges in der Ukraine und dessen langfristige gesamtwirtschaftliche Folgen sind derzeit nicht absehbar. Auswirkungen aufgrund der gestiegenen Inflationsraten und Zinsen auf die Immobilienmärkte sind jedoch jetzt schon zu beobachten. Abhängig von der Dauer und dem weiteren Verlauf des Krieges kann es zu Marktwertveränderungen kommen. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein.
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Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter
| Basis | Änderung Parameter | in Mio. € | in % | |
| + 0,25 %-Punkte | 139,8 | 4,0 | ||
| Mietsteigerungsrate | 1,77 | - 0,25 %-Punkte | -94,5 | -2,7 |
| + 1,00 %-Punkte | -35,0 | -1,0 | ||
| Kostenquote | 12,51 | - 1,00 %-Punkte | 40,7 | 1,2 |
| + 0,25 %-Punkte | -67,5 | -1,9 | ||
| Diskontierungsrate | 6,90 | - 0,25 %-Punkte | 64,3 | 1,8 |
| + 0,25 %-Punkte | -98,7 | -2,8 | ||
| Kapitalisierungszinssatz | 5,32 | - 0,25 %-Punkte | 106,2 | 3,0 |
Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,77 % angenommen (i. Vj. 1,34 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 12,51 % (i. Vj. 11,59 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 87,49 % (i. Vj. 88,41 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertberichtigungen) bei 17,5 % (i. Vj. 15,4 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2022 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,37 % gegenüber 5,78 % im Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,01 % gegenüber 5,45 % im Vorjahr.
Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mieteranreize in Höhe von 21.826 T€ (i. Vj. 13.267 T€) in Abzug gebracht. Diese werden, soweit es sich um mietfreie Zeiten handelt, unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Weitere sonstige Zugeständnisse wie beispielsweise Baukostenzuschüsse werden unter den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2022 dargestellt:
Hierarchiestufen IFRS 13
| in T€ | Level 1 | Level 2 | Level 3 |
| Investment Properties | 0 | 0 | 3.329.995 |
Die
Objekte
sind
überwiegend
grundpfandrechtlich
belastet.
Es
bestehen
besicherte
Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 1.479.251 T€ (i. Vj. 1.502.114 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte betrugen 212.811 T€ (i. Vj. 211.752 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberichtigungen) betrugen 37.213 T€ (i. Vj. 32.547 T€).
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9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Buchwert zum 01.01. | 455.341 | 444.517 |
| Erhaltene Ausschüttungen und | ||
| Kapitalrückzahlungen | -25.198 | -18.788 |
| Anteiliges Ergebnis | 12.926 | 29.612 |
| Buchwert zum 31.12. | 443.069 | 455.341 |
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter.
Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt:
| Immobilienkommandit- | ||||||
| Allee-Center Magdeburg KG, | gesellschaft | Stadt-Galerie Passau KG, | ||||
| Hamburg | FEZ Harburg, Hamburg | Hamburg | ||||
| in T€ | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Langfristige Vermögenswerte | 216.434 | 220.211 | 225.206 | 228.733 | 155.838 | 161.653 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 7.883 | 7.606 | 7.489 | 7.868 | 5.744 | 4.883 |
| - davon liquide Mittel | 5.660 | 4.772 | 4.603 | 4.214 | 3.801 | 2.342 |
| Langfristige Schulden | 0 | 0 | 111.818 | 113.710 | 0 | 0 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 0 | 0 | 111.818 | 113.710 | 0 | 0 |
| Kurzfristige Schulden | 1.342 | 2.091 | 4.146 | 4.391 | 690 | 596 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 0 | 0 | 2.104 | 2.072 | 0 | 0 |
| Umsatzerlöse | 16.632 | 16.391 | 13.350 | 13.416 | 9.879 | 9.709 |
| Zinsergebnis | 6 | 0 | -1.969 | -2.848 | 6 | 0 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 14.004 | 12.515 | 8.173 | 6.088 | 8.555 | 7.521 |
| Bewertungsergebnis | -3.777 | 217 | -3.534 | 1.461 | -5.999 | 2.035 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Jahresfehlbetrag/-überschuss | 10.227 | 12.732 | 4.639 | 7.549 | 2.556 | 9.556 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 10.227 | 12.732 | 4.639 | 7.549 | 2.556 | 9.556 |
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| EKZ Eins Errichtungs- und | ||||||
| Saarpark Center | Betriebs Ges.m.b.H. & Co | Einkaufs-Center Arkaden | ||||
| Neunkirchen KG, Hamburg | OG, Wien 1 | Pécs KG, Hamburg | ||||
| in T€ | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Langfristige Vermögenswerte | 171.126 | 180.029 | 207.861 | 211.423 | 95.000 | 98.000 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 7.515 | 7.131 | 7.191 | 5.512 | 6.410 | 6.124 |
| - davon liquide Mittel | 5.696 | 5.042 | 4.657 | 4.032 | 4.331 | 5.210 |
| Langfristige Schulden | 58.785 | 58.764 | 88.250 | 89.315 | 35.195 | 35.810 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | 58.862 | 58.837 | 88.250 | 89.315 | 25.650 | 26.250 |
| Kurzfristige Schulden | 2.904 | 2.680 | 2.959 | 2.422 | 1.915 | 1.684 |
| - davon Finanzverbindlichkeiten | -25 | -25 | 541 | 567 | 600 | 600 |
| Umsatzerlöse | 12.031 | 11.690 | 13.450 | 12.628 | 8.829 | 8.458 |
| Zinsergebnis | -676 | -677 | -1.931 | -1.963 | -813 | -832 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 8.445 | 8.077 | 9.331 | 8.569 | 6.686 | 5.108 |
| Bewertungsergebnis | -9.732 | 82 | -4.118 | 3.440 | -3.049 | -68 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 0 | 0 | 0 | 0 | -412 | -600 |
| Jahresfehlbetrag/-überschuss | -1.287 | 8.159 | 5.213 | 12.009 | 3.226 | 4.440 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | -1.287 | 8.159 | 5.213 | 12.009 | 3.226 | 4.440 |
1 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz betrug 912 T€ (i. Vj. 915 T€), der Jahresüberschuss betrug 32 T€ (i. Vj. Jahresfehlbetrag von 24 T€).
Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| EKZ Eins | ||||||
| Errichtungs- | ||||||
| Immobilien- | und | Einkaufs- | ||||
| kommanditge- | Stadt- | Saarpark | Betriebs | Center | ||
| Allee-Center | sellschaft | Galerie | Center | Ges.m.b.H. | Arkaden | |
| Magdeburg KG, | FEZ Harburg, | Passau KG, | Neunkirchen | & Co OG, | Pécs KG, | |
| in T€ | Hamburg | Hamburg | Hamburg | KG, Hamburg | Wien | Hamburg |
| Equity-Ansatz am 01.01.2022 | 112.863 | 59.251 | 124.455 | 62.858 | 62.599 | 33.315 |
| Anteiliges Ergebnis | 5.114 | 2.320 | 1.917 | -643 | 2.607 | 1.611 |
| - davon EBT (ohne | ||||||
| Bewertungsergebnis) | 7.002 | 4.087 | 6.416 | 4.223 | 4.666 | 3.343 |
| - davon Bewertungsergebnis | -1.888 | -1.767 | -4.499 | -4.866 | -2.059 | -1.525 |
| Einlagen/Entnahmen | -6.489 | -3.205 | -5.703 | -3.739 | -3.284 | -2.778 |
| Equity-Ansatz am 31.12.2022 | 111.488 | 58.366 | 120.669 | 58.476 | 61.922 | 32.148 |
Anlage I
Seite 23
10.Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Forderungen aus Lieferungen und | ||
| Leistungen zum 31.12. | 26.883 | 39.494 |
| Wertberichtigungen Stand 01.01. | -16.731 | -21.135 |
| Verbrauch | 9.254 | 12.209 |
| Veränderung der Wertberichtigungen für | ||
| erwartete Ausfälle | -2.415 | -7.805 |
| Wertberichtigungen Stand 31.12. | -9.892 | -16.731 |
| 16.991 | 22.763 |
Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teilweise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen.
Als Folge der Corona-Pandemie haben Mieter insbesondere in den Geschäftsjahren 2020 und 2021 ihre Zahlungen teilweise nicht vollständig geleistet, was zu einem Anstieg des Forderungsbestandes in diesen Jahren führte. Im Berichtsjahr konnte der Forderungsbestand wieder reduziert werden. Die Bewertung des Forderungsbestandes zum 31. Dezember 2022 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forderungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 8.130 T€ (i. Vj. 25.029 T€).
11.Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
| in T€ | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Abgegrenzte Mieteranreize | 17.660 | 11.220 |
| Vorausgezahlte Center-Marketingkosten | 3.804 | 4.198 |
| Barkautionen | 3.334 | 3.917 |
| Sonstige Forderungen an Mieter | 2.931 | 1.842 |
| Corona-Beihilfe | 0 | 2.000 |
| Übrige Vermögenswerte | 3.195 | 3.121 |
| 30.924 | 26.298 |
Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten überwiegend Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen.
Forderungsspiegel
| in T€ | Gesamt | bis 1 Jahr | über 1 Jahr |
| Forderungen aus Lieferungen | 16.991 | 16.991 | 0 |
| und Leistungen | (22.763) | (22.763) | (0) |
| Sonstige | 30.924 | 30.924 | 0 |
| Vermögenswerte | (26.298) | (26.298) | (0) |
| 47.915 | 47.915 | 0 | |
| (Vorjahreswerte) | (49.061) | (49.061) | (0) |
Anlage I
Seite 24
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig.
12.Liquide Mittel
| in T€ | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Konten in laufender Rechnung | 294.942 | 328.837 |
| Termin-/Festgelder kurzfristig | 40.000 | 0 |
| Kassenbestände | 1 | 2 |
| 334.943 | 328.839 |
13.Eigenkapital und Rücklagen
Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Gemäß § 5 der Satzung war der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum Auslaufen des genehmigten Kapitals 2017 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 30. August 2022 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 29. Juni 2027 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 18.535.078 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2022) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2022 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Hinsichtlich der Inanspruchnahme des genehmigten Kapitals Anfang 2023 verweisen wir auf Abschnitt „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt, eigene Aktien der Gesellschaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023 zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2022 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2021 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 17. Juni 2026 einmalig oder mehrmals Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von bis zu 200 Mio. € mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Teilschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 10.000.000 Stück (10,0 Mio. €) nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren (Bedingtes Kapital 2021). Die Wandelschuldverschreibungen können auch mit einer variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann. Bis zum 31. Dezember 2022 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Anlage I
Seite 25
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 30. August 2022 wurde das Grundkapital der Deutsche EuroShop AG über eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln um 723.034 T€ auf 784.818 T€ durch Umwandlung eines Teilbetrags der Kapitalrücklage in Höhe von 723.034 T€ erhöht. Mit gleichem Datum wurde eine ordentliche Kapitalherabsetzung von 784.818 T€ um 723.034 T€ auf 61.784 T€ durch Einstellung des Herabsetzungsbetrages in die anderen Gewinnrücklagen beschlossen.
Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 61.819 T€ wurde zur Ausschüttung einer Dividende von 1,00 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 61.784 T€, verwendet und der Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 35 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung im August 2023 vorschlagen, den Bilanzgewinn 2022 der Deutsche EuroShop AG von 691.161 T€ für eine Dividende in Höhe von 2,50 € je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 500.000 T€ auf neue Rechnung vorzutragen.
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrücklage Kosten für die Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern enthalten.
Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge.
Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden Komponenten:
| 2022 | |||
| in T€ | vor Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow Hedges | 17.761 | -3.963 | 13.798 |
| 2021 | |||
| in T€ | vor Steuern | Steuern | Netto |
| Cashflow Hedges | 2.740 | -594 | 2.146 |
14.Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Bankverbindlichkeiten | 1.464.917 | 14.334 | 1.264.748 | 237.366 |
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.479.251 T € ( i. Vj. 1.502.114 T€) .
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2023, abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2023 beglichen wurden.
Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebniswirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 26 T€ (i. Vj. 27 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsaufwendungen für Bankverbindlichkeiten in Höhe von 36.107 T€ (i. Vj. 39.188 T€) im Finanzergebnis enthalten.
Anlage I
Seite 26
Gegenwärtig enthalten 14 von insgesamt 20 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei handelt es sich um insgesamt 29 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2022 eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2023 erfüllt. Das volle Ausmaß des Krieges in der Ukraine und dessen langfristige gesamtwirtschaftliche Folgen sind derzeit nicht absehbar. Auswirkungen aufgrund der gestiegenen Inflationsraten und Zinsen auf die Immobilienmärkte sind jedoch jetzt schon zu beobachten. Abhängig von der Dauer und dem weiteren Verlauf des Krieges kann es zu Marktwertveränderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauflagen (bspw. LTV) auswirken können. Wir beobachten die Situation und etwaige Wertveränderungen kontinuierlich und beziehen diese in unsere zukünftige Berichterstattung ein.
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen:
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Buchwert zum 01.01. | 1.502.114 | 1.541.428 |
| Liquiditätswirksame Veränderungen | -22.701 | -39.580 |
| Nicht liquiditätswirksame Veränderungen | ||
| Buchwertänderung nach der | ||
| Effektivzinsmethode | -162 | 266 |
| Buchwert zum 31.12. | 1.479.251 | 1.502.114 |
Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit 2.749 T€ (i. Vj. 6.678 T€) aus der Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 25.450 T€ (i. Vj. 46.258 T€) aus der Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten.
15.Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | |||
| in T€ | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig |
| Zinsswaps | 5.637 | 0 | 23.398 | 0 |
| Mietkautionen | 0 | 4.932 | 0 | 4.669 |
| Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern | 0 | 10.477 | 0 | 15.534 |
| Umsatzsteuer | 0 | 649 | 0 | 1.552 |
| Kreditorische Debitoren | 0 | 5.589 | 0 | 3.729 |
| Leasingverbindlichkeiten | 624 | 72 | 367 | 98 |
| Übrige | 72 | 3.224 | 230 | 621 |
| 6.333 | 24.943 | 23.995 | 26.203 |
Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag 5.637 T€ (i. Vj. 23.398 T€) betrugen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvorauszahlungen.
Anlage I
Seite 27
Verbindlichkeitenspiegel
| in T€ | Gesamt | kurzfristig | langfristig |
| Finanzverbindlichkeiten | 1.479.251 | 14.334 | 1.464.917 |
| (1.502.114) | (237.366) | (1.264.748) | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 8.067 | 8.067 | 0 |
| (5.345) | (5.345) | (0) | |
| Steuerverbindlichkeiten | 474 | 474 | 0 |
| (196) | (196) | (0) | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 31.276 | 24.943 | 6.333 |
| (50.198) | (26.203) | (23.995) | |
| 1.519.068 | 47.818 | 1.471.250 | |
| (Vorjahreswerte) | (1.557.853) | (269.110) | (1.288.743) |
16.Passive latente Steuern
Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und Verlustvorträgen:
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | |||
| Aktive | Passive | Aktive | Passive | |
| latente | latente | latente | latente | |
| in T€ | Steuern | Steuern | Steuern | Steuern |
| Investment Properties | 0 | 289.235 | 0 | 287.851 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 53.066 | 0 | 52.569 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | ||||
| - Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) | 1.300 | 0 | 5.263 | 0 |
| Verlustvorträge | 5.465 | 0 | 988 | 0 |
| Übrige | 1.132 | 0 | 1.132 | 0 |
| Latente Steuern vor Saldierung | 7.897 | 342.301 | 7.383 | 340.420 |
| Saldierung | -7.897 | -7.897 | -7.383 | -7.383 |
| Latente Steuern nach Saldierung | 0 | 334.404 | 0 | 333.037 |
Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden.
Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt.
Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag 3.874 T€ (i. Vj. 7.836 T€) direkt gegen das Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 8.220 T€ (i. Vj. 6.321 T€) zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist.
Anlage I
Seite 28
17.Abfindungsansprüche von Kommanditisten
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Abfindungsanspruch zum 01.01. | 314.914 | 311.525 |
| Ergebnisanteile | 15.954 | 13.408 |
| Anteiliges Bewertungsergebnis | -13.296 | -3.502 |
| Auszahlungen | -10.442 | -6.517 |
| Abfindungsanspruch zum 31.12. | 307.130 | 314.914 |
Die Abfindungsansprüche von Kommanditisten beinhalten die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter an den Gesellschaften Main-Taunus-Zentrum KG, Forum Wetzlar KG und Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind.
18.Sonstige Rückstellungen
| Stand | Stand | ||||
| in T€ | 01.01.2022 | Verbrauch | Auflösung | Zuführung | 31.12.2022 |
| Bereits erbrachte, | |||||
| noch nicht | |||||
| abgerechnete | |||||
| Instandhaltungs- | |||||
| und Bauleistungen | 2.399 | 1.932 | 327 | 2.850 | 2.990 |
| Honorare | 806 | 72 | 3 | 891 | 1.622 |
| Übrige | 6.915 | 4.869 | 695 | 5.304 | 6.655 |
| 10.120 | 6.873 | 1.025 | 9.045 | 11.267 |
Die übrigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen Leistungen und Personalaufwendungen.
Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
Anlage I
Seite 29
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
19.Umsatzerlöse
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Mindestmieteinnahmen | 201.010 | 203.117 |
| Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen | 6.055 | 5.684 |
| Umsatzmieten | 4.243 | 1.678 |
| Übrige | 1.503 | 1.273 |
| 212.811 | 211.752 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare Mieteinnahmen | 212.811 | 211.752 |
Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen.
Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf:
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Fälligkeit innerhalb eines Jahres | 194.810 | 185.340 |
| Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre | 495.342 | 490.080 |
| Fälligkeit nach 5 Jahren | 162.294 | 157.845 |
| 852.446 | 833.265 |
20.Grundstücksbetriebskosten
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | 8.502 | 8.613 |
| Grundsteuer | 6.062 | 5.455 |
| Center-Marketing | 5.127 | 3.861 |
| Instandhaltungen und Reparaturen | 2.978 | 1.630 |
| Gebäudeversicherung | 1.841 | 1.557 |
| Übrige | 2.142 | 1.960 |
| 26.652 | 23.076 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 26.652 | 23.076 |
Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre.
Anlage I
Seite 30
21.Grundstücksverwaltungskosten
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten | 10.561 | 9.471 |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 10.561 | 9.471 |
Die Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig.
22.Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Wertberichtigungen | 3.222 | 9.217 |
| Abgänge finanzieller Vermögenswerte | 4.908 | 15.812 |
| 8.130 | 25.029 | |
| davon gemäß IAS 40 den Investment Properties | ||
| direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen | 8.130 | 25.029 |
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“.
23.Sonstige betriebliche Erträge
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Auflösungen von Wertberichtigungen | 1.863 | 1.464 |
| Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 1.025 | 898 |
| Corona-Beihilfe | 0 | 2.000 |
| Übrige | 2.616 | 1.903 |
| 5.504 | 6.265 |
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadensersatz, Versicherungsentschädigungen und sonstigen Erstattungen.
24.Sonstige betriebliche Aufwendungen
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten | 12.416 | 1.841 |
| Personalaufwand | 4.277 | 1.997 |
| Gutachterkosten | 713 | 620 |
| Marketingkosten | 598 | 505 |
| Währungsverluste | 268 | 163 |
| Aufsichtsratsvergütungen | 256 | 263 |
| Gebühren und Beiträge | 170 | 198 |
| Abschreibungen | 155 | 171 |
| Finanzierungskosten | 125 | 171 |
| Übrige | 1.562 | 2.011 |
| 20.540 | 7.940 |
Anlage I
Seite 31
In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzerngesellschaften in Höhe von 412 T€ (i. Vj. 361 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 94 T€ (i. Vj. 234 T€), wovon 6 T€ (i. Vj. 146 T€) auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen.
25.Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen | 12.910 | 29.600 |
| Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen | 16 | 12 |
| Ergebnisse aus at-equity-Gesellschaften | 12.926 | 29.612 |
Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von -16.604 T€ (i. Vj. 4.092 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 29.742 T€ (i. Vj. 25.822 T€).
26.Bewertungsergebnis
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Unrealisierte Marktwertveränderungen | -103.042 | -62.323 |
| Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile | 13.296 | 3.502 |
| -89.746 | -58.821 |
27.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Tatsächlicher Steueraufwand | -5.060 | -3.293 |
| Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland | 3.033 | -6.239 |
| Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland | -439 | -1.226 |
| -2.466 | -10.758 |
Anlage I
Seite 32
Steuerliche Überleitungsrechnung
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 2.466 T€ (i. Vj. 10.758 T€) leiten sich von einem erwarteten Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet.
| in T€ | 2022 | 2021 |
| Konzernergebnis vor Ertragsteuern | 23.823 | 70.703 |
| Theoretische Ertragsteuer 32,28 % | -7.690 | -22.823 |
| Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen | 1.303 | 4.069 |
| Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen | 3.085 | 7.062 |
| Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen | -80 | 446 |
| Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 521 | 717 |
| Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag | 395 | -229 |
| Tatsächliche Ertragsteuer | -2.466 | -10.758 |
Im Geschäftsjahr 2022 ergibt sich ohne Berücksichtigung der aperiodischen Steueraufwendungen/ -erträge ein effektiver Ertragsteuersatz von 12,0 %.
28.Ergebnis je Aktie
| 2022 | 2021 | |
| Anteil der Konzernaktionäre am | ||
| Jahresergebnis (T€) | 21.357 | 59.945 |
| Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien | 61.783.594 | 61.783.594 |
| Unverwässertes und verwässertes Ergebnis | ||
| je Aktie (€) | 0,35 | 0,97 |
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Verwässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht.
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns.
Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der
Anlage I
Seite 33
Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
Aufteilung nach geografischen Segmenten
| 01.01.- | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2022 |
| Umsatzerlöse | 182.590 | 45.362 | 227.952 | -15.141 | 212.811 |
| EBIT | 142.421 | 39.421 | 181.842 | -29.410 | 152.432 |
| Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 12.926 | 12.926 |
| Zinserträge | 85 | 66 | 151 | 121 | 272 |
| Zinsaufwendungen | -28.047 | -6.846 | -34.893 | -1.214 | -36.107 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 114.459 | 32.641 | 147.100 | -16.934 | 130.166 |
| 31.12.2022 | |||||
| Investment Properties | 2.797.177 | 676.968 | 3.474.145 | -144.150 | 3.329.995 |
| Zugänge und aktivierte bauliche | |||||
| Maßnahmen Investment Properties | 23.525 | 12.822 | 36.347 | 3.136 | 39.483 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 443.069 | 443.069 |
| Sonstiges Segmentvermögen | 204.845 | 35.407 | 240.252 | 143.071 | 383.323 |
| Segmentvermögen | 3.002.022 | 712.375 | 3.714.397 | 493.709 | 4.208.106 |
| Segmentschulden | 1.206.398 | 320.745 | 1.527.143 | 644.726 | 2.171.869 |
| 01.01.- | |||||
| in T€ | Inland | Ausland | Summe | Überleitung | 31.12.2021 |
| Umsatzerlöse | 184.061 | 42.388 | 226.449 | -14.697 | 211.752 |
| EBIT | 132.798 | 33.661 | 166.459 | -13.958 | 152.501 |
| Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und | |||||
| assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 29.612 | 29.612 |
| Zinserträge | 5 | 1 | 6 | 1 | 7 |
| Zinsaufwendungen | -31.481 | -6.912 | -38.393 | -795 | -39.188 |
| EBT (ohne Bewertungsergebnis) | 101.323 | 26.751 | 128.074 | -2.510 | 125.564 |
| 31.12.2021 | |||||
| Investment Properties | 2.866.680 | 677.468 | 3.544.148 | -150.594 | 3.393.554 |
| Zugänge und aktivierte bauliche | |||||
| Maßnahmen Investment Properties | 14.524 | 3.800 | 18.325 | 407 | 18.732 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 0 | 0 | 0 | 51.719 | 51.719 |
| Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 | 455.341 | 455.341 |
| Sonstiges Segmentvermögen | 212.456 | 42.218 | 254.674 | 123.502 | 378.176 |
| Segmentvermögen | 3.079.136 | 719.686 | 3.798.822 | 479.968 | 4.278.790 |
| Segmentschulden | 1.243.136 | 326.180 | 1.569.316 | 646.608 | 2.215.924 |
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG).
Anlage I
Seite 34
Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzerninternen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -17.283 T€ (i. Vj. -4.434 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -17.181 T€ (i. Vj. -4.434 T€) sowie im Segmentvermögen mit 141.137 T€ (i. Vj. 123.030 T€) und in den Segmentschulden mit 4.476 T€ (i. Vj. 2.207 T€) enthalten.
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
SONSTIGE ANGABEN
29.Finanzinstrumente und Risikomanagement
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Bewertungs- | Fortgeführte | |||||
| kategorie nach | Buchwerte | Anschaffungs- | Fair Value | Fair Value | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | 31.12.2022 | kosten | erfolgswirksam | erfolgsneutral | 31.12.2022 |
| Finanzielle Vermögenswerte | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | AC | 16.991 | 16.991 | 16.991 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 6.556 | 6.556 | 6.556 | ||
| Liquide Mittel | AC | 334.943 | 334.943 | 334.943 | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten 2 | FLAC | 1.479.251 | 1.479.251 | 1.326.993 | ||
| Abfindungsansprüche von Kommanditisten | FLAC | 307.130 | 307.130 | 307.130 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | FLAC | 8.067 | 8.067 | 8.067 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 20.333 | 20.333 | 20.333 | ||
| Erfolgsneutral bewertete | ||||||
| Zinssicherungsgeschäfte 2 | n. a. | 5.637 | 5.637 | 5.637 | ||
| Wertansatz nach IFRS 9 | ||||||
| Bewertungs- | Fortgeführte | |||||
| kategorie nach | Buchwerte | Anschaffungs- | Fair Value | Fair Value | Fair Value | |
| in T€ | IFRS 9 | 31.12.2021 | kosten | erfolgswirksam | erfolgsneutral | 31.12.2021 |
| Finanzielle Vermögenswerte | ||||||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | AC | 22.763 | 22.763 | 22.763 | ||
| Sonstige Vermögenswerte | AC | 6.247 | 6.247 | 6.247 | ||
| Liquide Mittel | AC | 328.839 | 328.839 | 328.839 | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||||||
| Finanzverbindlichkeiten 2 | FLAC | 1.502.114 | 1.502.114 | 1.522.818 | ||
| Abfindungsansprüche von Kommanditisten | FLAC | 314.914 | 314.914 | 314.914 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | FLAC | 5.345 | 5.345 | 5.345 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 22.715 | 22.715 | 22.715 | ||
| Erfolgsneutral bewertete | ||||||
| Zinssicherungsgeschäfte 2 | n. a. | 23.398 | 23.398 | 23.398 | ||
1
Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
2
Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
3
Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC)
Anlage I
Seite 35
Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien
Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab.
Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13).
Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13).
Risikomanagement
Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risikoanalyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Marktrisiken
Liquiditätsrisiko
Die Liquidität des Deutsche EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2022 wie folgt dar:
| Buchwert | Kapitaldienst | Kapitaldienst | Kapitaldienst | |
| in T€ | 31.12.2022 | 2023 | 2024 - 2027 | ab 2027 |
| Bankverbindlichkeiten | 1.479.251 | 50.715 | 591.575 | 1.087.257 |
Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem 31. Dezember 2022 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil 2023 fällig.
Bis August 2022 bestand eine Kreditlinie in Höhe von 150.000 T€, die von den kreditgebenden Banken im Rahmen des Übernahmeangebots und des daraus resultierenden Kontrollwechsels gekündigt wurde. Eine Inanspruchnahme der Kreditlinie im Jahr 2022 erfolgte bis zu diesem Zeitpunkt nicht.
Anlage I
Seite 36
Kredit- und Ausfallrisiko
Im Konzern bestehen wesentliche Ausfallrisiken bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die coronabedingt bis zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung nicht vollständig beglichen waren (wir verweisen auch auf Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“).
Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter gestellten und werthaltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 8.130 T€ (i. Vj. 25.029 T€) im Aufwand erfasst worden.
Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 47.915 T€ (i. Vj. 49.061 T€).
Währungs- und Bewertungsrisiko
Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken.
Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse.
Zinsrisiko
Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt. Diese gibt, basierend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unterliegenden finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für aufgenommene Kredite und die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 3.608 T€ (i. Vj. 5.218 T€) führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am Bilanzstichtag waren Kredite in Höhe von 93.000 T€ (i. Vj. 104.900 T€) durch derivative Finanzinstrumente abgesichert.
Kapitalmanagement
Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer Dividende ab.
| in T€ | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Eigenkapital | 2.343.367 | 2.377.780 |
| Eigenkapitalquote in % | 55,7% | 55,6% |
| Nettofinanzverschuldung | 1.144.308 | 1.173.275 |
Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Abfindungsansprüche von Kommanditisten.
Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mittel.
Anlage I
Seite 37
30.Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt.
Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“).
31.Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 57,1 Mio. €.
Für die Investitionsmaßnahmen, die 2023 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 10,4 Mio. €.
32.Anzahl der Mitarbeitenden
Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich fünf (i. Vj. fünf) Angestellte beschäftigt.
33.Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2022 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 525 T€ (i. Vj. 365 T€). Davon betreffen 412 T€ (i. Vj. 361 T€) Abschlussprüfungsleistungen. Des Weiteren wurden andere Bestätigungsleistungen in Höhe von 113 T€ (i. Vj. 4 T€) durch den Abschlussprüfer erbracht.
34.Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop unter Investor Relations > Corporate Governance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden:
https://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Corporate-Governance/Entsprechenserklaerung
35.Nahestehende Personen nach IAS 24
Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vorstands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prüfung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätestens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Einladung zur Hauptversammlung veröffentlicht.
Anlage I
Seite 38
Die Hercules BidCo GmbH hält zum Bilanzstichtag 84,38 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemeinschaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Gruppe und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. – letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE-Unternehmensgruppe und CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24.
Die Honorare für Dienstleistungsverträge und Zuschussvereinbarungen mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 26.326 T€ (i. Vj. 19.205 T€). Dem standen Einnahmen aus Mietverträgen und Mallvermarktungen mit der ECE-Unternehmensgruppe in Höhe von 9.597 T€ (i. Vj. 7.673 T€) gegenüber. Die Forderungen gegen die ECE-Unternehmensgruppe beliefen sich auf 6.997 T€ (i. Vj. 5.494 T€) und die Verbindlichkeiten betrugen 5.039 T€ (i. Vj. 1.321 T€).
Nach dem Bilanzstichtag am 12. Januar 2023 hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft ARENA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. KG und der KG Vermögensverwaltungsgesellschaft Einkaufs-Center Danzig, die alle letztlich ebenfalls von Herrn Alexander Otto kontrolliert werden, Anteilskaufverträge über den Erwerb von weiteren Anteilen an der Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, an der Forum Wetzlar KG sowie an der Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG gegen einen Kaufpreis von insgesamt 91.979 T€ abgeschlossen (wir verweisen auch auf Abschnitt „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“).
Die Lieferungs- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Personen erfolgten zu marktüblichen Konditionen.
36.Stimmrechtsmitteilungen
Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte:
| Aktionär | Bestands- | Vorgang zur Schwellen… | Neuer Stimm- | davon direkt | davon |
| meldung zum | (in %) | rechts Anteil | (in %) | zuzu- | |
| (in %) | rechnen | ||||
| (in %) | |||||
| Oaktree Capital Group Holdings | 03.02.2023 | ...unterschreitung (75) | 73,96 | 0,00 | 73,961 |
| GP, LLC, Wilmington, DE, | |||||
| Vereinigte Staaten von Amerika | |||||
| CURA Vermögensverwaltung | 03.02.2023 | ...unterschreitung (75) | 73,96 | 0,00 | 73,962 |
| G.m.b.H., Hamburg | |||||
| Alexander Otto | 03.02.2023 | Freiwillige Konzernmitteilung | 76,69 | 0,46 | 76,233 |
| aufgrund Schwellenberührung | |||||
| eines Tochterunternehmens | |||||
| Thomas Armbrust | 03.02.2023 | ...überschreitung (3) | 3,44 | 0,01 | 3,43 |
Anlage I
Seite 39
| Aktionär | Bestands- | Vorgang zur Schwellen… | Neuer Stimm- | davon direkt | davon |
| meldung zum | (in %) | rechts Anteil | (in %) | zuzu- | |
| (in %) | rechnen | ||||
| (in %) | |||||
| Maren Otto | 03.02.2023 | ...überschreitung (5) | 7,75 | 0,32 | 7,43 |
| Oaktree Capital Group Holdings | 10.08.2022 | ...überschreitung (75) | 84,38 | 0,00 | 84,38 |
| GP, LLC, Wilmington, DE, | |||||
| Vereinigte Staaten von Amerika | |||||
| CURA Vermögensverwaltung | 10.08.2022 | ...überschreitung (75) | 84,38 | 0,00 | 84,38 |
| G.m.b.H., Hamburg | |||||
| Alexander Otto | 10.08.2022 | ...überschreitung (75) | 84,38 | 0,57 | 83,81 |
| Claudia Morales Ramón und | 10.08.2022 | ...unterschreitung (3) | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| David Schorr | |||||
| The Goldman Sachs Group, | 09.08.2022 | ...unterschreitung (3) | 2,04 | 0,00 | 2,044 |
| Inc., Wilmington, DE, Vereinigte | |||||
| Staaten von Amerika | |||||
| Morgan Stanley, Wilmington, | 22.07.2022 | ...unterschreitung (3) | 2,46 | 0,00 | 2,465 |
| DE, Vereinigte Staaten von | |||||
| Amerika | |||||
| JPMorgan Chase & Co., | 20.07.2022 | ...unterschreitung (3) | 0,29 | 0,00 | 0,296 |
| Wilmington, DE, Vereinigte | |||||
| Staaten von Amerika | |||||
| Norwegisches | 14.07.2022 | ...unterschreitung (3) | 1,26 | 0,00 | 1,26 |
| Finanzministerium im Auftrag | |||||
| des Königreichs Norwegen, | |||||
| Oslo, Norwegen | |||||
| BlackRock, Inc., Wilmington, | 11.07.2022 | ...unterschreitung (3) | 2,95 | 0,00 | 2,957 |
| DE, Vereinigte Staaten von | |||||
| Amerika | |||||
| UBS Group AG, Zürich, Schweiz | 11.07.2022 | ...unterschreitung (3) | 2,38 | 0,00 | 2,388 |
| DWS Investment GmbH, | 05.07.2022 | ...unterschreitung (3) | 0,77 | 0,00 | 0,77 |
| Frankfurt am Main |
Anlage I
Seite 40
| Aktionär | Bestands- | Vorgang zur Schwellen… | Neuer Stimm- | davon direkt | davon |
| meldung zum | (in %) | rechts Anteil | (in %) | zuzu- | |
| (in %) | rechnen | ||||
| (in %) | |||||
| PGGM Coöperatie U.A., Zeist, | 21.06.2022 | ...unterschreitung (3) | 1,53 | 0,00 | 1,53 |
| Niederlande | |||||
| State Street Corporation, | 31.03.2020 | ...unterschreitung (3) | 1,22 | 0,00 | 1,22 |
| Boston, MA, Vereinigte Staaten | |||||
| von Amerika |
1 Zusätzlich wurde uns von Oaktree Capital Group Holdings GP, LLC eine „Put-Option“ (3,06 %) gemeldet.
2 Zusätzlich wurde uns von CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. eine „Put-Option“ (3,06 %) gemeldet.
3 Zusätzlich wurde uns von Alexander Otto eine „Put-Option“ (3,06 %) gemeldet.
4 Zusätzlich wurden uns von The Goldman Sachs Group, Inc. ein „Right to Recall“ (2,19 %), ein „Right of Use” (0,71 %) sowie ein
Swap (0,07 %) gemeldet.
5 Zusätzlich wurden uns von Morgan Stanley ein „Right of recall over securities lending agreements“ (0,41 %) sowie ein „Retail
Structured Product“ (0,00 %) gemeldet.
6 Zusätzlich wurde uns von JPMorgan Chase & Co. ein “Equity Swap” (0,47 %) gemeldet.
7 Zusätzlich wurden uns von BlackRock, Inc. „Lent Securities (right to recall)“ (1,16 %) gemeldet.
8 Zusätzlich wurden uns von UBS Group AG „Right to recall lent shares“ (0,00 %) sowie „Right to use over shares” (0,02 %)
gemeldet.
Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte.
37.Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender
Selbstständiger Unternehmensberater, Hamburg
•
akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal
•
Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz)
•
ECKES AG, Nieder-Olm (seit 01.04.2022; Vorsitz)
Chantal Schumacher, München, Stellv. Vorsitzende (seit 30.08.2022)
Global Program Director, Allianz SE, München (bis 31.12.2022), Selbstständige Unternehmensberaterin
(seit 01.01.2023)
•
Scope SE & Co. KGaA, Berlin
Benjamin P. Bianchi, London (Vereinigtes Königreich) (seit 30.08.2022)
Partner, Oaktree Capital Management (UK) LLP, London (Vereinigtes Königreich)
Dr. Anja Disput, Bad Soden am Taunus (bis 30.08.2022)
Partnerin von Disput Hübner Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main
Anlage I
Seite 41
Karin Dohm, Kronberg im Taunus, Stellvertretende Vorsitzende (bis 30.08.2022)
Mitglied des Vorstands, Hornbach AG und Hornbach Management AG, Bornheim bei Landau/Pfalz
•
Hornbach Immobilien AG, Bornheim
•
CECONOMY AG, Düsseldorf
•
Danfoss A/S, Norborg (Dänemark) (seit 25.03.2022)
Henning Eggers, Halstenbek
Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg
•
ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg
Lemara Dee Grant, London (Vereinigtes Königreich) (seit 30.08.2022)
Vice President und European Tax Counsel, Oaktree Capital Management (UK) LLP, London (Vereinigtes
Königreich)
Stuart E. Keith, London (Vereinigtes Königreich) (seit 30.08.2022)
Senior Vice President (bis 28.02.2023), Managing Director (seit 01.03.2023), Oaktree Capital
Management, London (Vereinigtes Königreich)
Dr. Volker Kraft, Hamburg (seit 30.08.2022)
Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg
•
Aliansce Sonae Shopping Centers S.A., Sao Paulo/Brasilien
Dr. Henning Kreke, Hagen / Westfalen
Geschäftsführender Gesellschafter, Let's Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen / Westfalen
•
Douglas GmbH, Düsseldorf (Vorsitz)
•
Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen)
•
Encavis AG, Hamburg
•
Axxum Holding GmbH, Wuppertal
•
Noventic GmbH, Hamburg
•
Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf
•
Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee
Alexander Otto, Hamburg (bis 23.05.2022)
CEO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
SITE Centers Corp. Inc., Beechwood, USA
•
Peek & Cloppenburg KG, Düsseldorf
•
Verwaltungsgesellschaft Otto mbH, Hamburg
Claudia Plath, Hamburg
CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
CECONOMY AG, Düsseldorf
•
MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
Anlage I
Seite 42
Klaus Striebich, Besigheim (bis 30.08.2022)
Geschäftsführer, RaRE Advise, Besigheim
•
Unternehmensgruppe Dr. Eckert GmbH, Berlin
•
Klier Hairgroup GmbH, Wolfsburg
•
Bez & Roth GmbH & Co. KG, Bietigheim-Bissingen (seit 24.06.2022)
•
Sinn GmbH, Hagen (bis 03.09.2022)
Roland Werner, Hamburg (bis 30.08.2022)
Vorsitzender des Vorstands, Bijou Brigitte modische Accessoires AG, Hamburg
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 256 T€ (i. Vj. 263 T€).
Vorstand
Hans-Peter Kneip, Düsseldorf, Vorstand (seit 01. Oktober 2022)
Wilhelm Wellner, Hamburg, Sprecher des Vorstands (bis 20. April 2022)
Olaf Borkers, Hamburg, Mitglied des Vorstands (bis 30. September 2022)
Die gewährten Zuwendungen des Vorstands – ohne Versorgungsaufwand – betrugen insgesamt 1.336 T€ (i. Vj. 1.127 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 675 T€ (i. Vj. 585 T€). An ehemalige Vorstände wurden 2.057 T€ (i. Vj. 0 T€) gewährt.
Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separaten, auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht.
Anlage I
Seite 43
38.Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der Deutsche EuroShop Konzern hat am 12. Januar 2023 sechs Kaufverträge zum Erwerb weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, abgeschlossen (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „2. Konsolidierungskreis / Unternehmenserwerb nach dem Bilanzstichtag“). Zur Finanzierung des Erwerbs hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am gleichen Tag beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft, unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals, um bis zu 14.710.375 € durch Ausgabe von bis zu 14.710.375 auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und Sacheinlage zu erhöhen. Nach Ende der Bezugsfrist hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 1. Februar 2023 den endgültigen Umfang der Kapitalerhöhung auf 14.680.725 neue Aktien festgelegt. Das Grundkapital der Gesellschaft erhöhte sich dementsprechend um 14.681 T€ auf 76.464 T€. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden Aktien gegen Barmittel in Höhe von 64.252 T€ und in Höhe von 251.384 T€ gegen Einlage von Kaufpreisforderungen aus dem Erwerb der weiteren Anteile an sechs Objektgesellschaften gezeichnet.
Mit Datum vom 31. März 2023 hat die Gesellschaft mit der Großaktionärin Hercules BidCo GmbH, Hamburg, einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein zinsloses Darlehen, sofern ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungsbeschluss auf der kommenden oder zukünftigen Hauptversammlungen der Gesellschaft zu einem Unterschreiten der jeweils geltenden Mindestliquidität (derzeit 100.000 T€) führen sollte. Die aus Sicht des Vorstands und des Aufsichtsrats angemessene Mindestliquidität wird anhand der Unternehmensplanung regelmäßig neu bewertet. Die entsprechende Darlehensfazilität ist grundsätzlich auf unbestimmte Zeit geschlossen und umfasst anfänglich 500.000 T€, die sich jedoch im Zeitablauf bei Eintreten vereinbarter Ereignisse reduzieren kann. Der Darlehensvertrag steht noch unter Vorbehalt der Zustimmung des Aufsichtsrats der Gesellschaft.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
Hamburg, 31. März 2023
Deutsche EuroShop AG
Der Vorstand
Hans-Peter Kneip
Anlage I
Seite 44
ANGABEN ZUM BETEILIGUNGSBESITZ – ANLAGE ZUM ANHANG
Angaben zum Beteiligungsbesitz gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2022:
| Anteil am | |
| Name und Sitz des Unternehmens | Eigenkapital |
| Vollkonsolidierte Unternehmen: | |
| DES Verwaltung GmbH, Hamburg | 100% |
| DES Management GmbH, Hamburg | 100% |
| DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1, 2 | 100% |
| DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100% |
| A10 Center Wildau GmbH, Hamburg | 100% |
| Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg | 52,01% |
| Forum Wetzlar KG, Hamburg | 65% |
| Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100% |
| Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1 | 100% |
| Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1, 2 | 100% |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg | 74% |
| Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen | 99,99% |
| CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen | 100% |
| City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg | 100% |
| Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik | 100% |
| Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): | |
| Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg | 50% |
| Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg | 75% |
| CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg | 50% |
| Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg | 50% |
| EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich | 50% |
| Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg | 50% |
| Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, Hamburg | 50% |
| Assoziierte Unternehmen: | |
| EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich | 50% |
1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. 2 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Lageberichts gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
Anlage I
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