DEUTSCHE EUROSHOP AG
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2021
INHALT
Zusammengefasster Lagebericht................................................................................................ 1
Grundlagen des Konzerns .......................................................................................................... 1
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie ................................................................................ 1
Steuerungssystem..................................................................................................................................... 2
Wirtschaftsbericht ....................................................................................................................... 3
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen..................................................... 3
Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns ..................................... 6
Ertragslage des Konzerns ......................................................................................................................... 8
Finanzlage des Konzerns ........................................................................................................................ 15
Vermögenslage des Konzerns ................................................................................................................ 18
Nachtragsbericht........................................................................................................................21
Prognosebericht.........................................................................................................................21
Risikobericht..............................................................................................................................23
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems.................................... 23
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem.......................................................................... 24
Einschätzung der Gesamtrisikoposition .................................................................................................. 25
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken .................................................................................................... 26
Chancenbericht..........................................................................................................................32
Übernahmerelevante Angaben ..................................................................................................33
Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB).......................................................34
Berichterstattung zum Einzelabschluss der Deutsche EuroShop AG.........................................35
ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informationen gelten, soweit nicht gesondert
vermerkt, sowohl für den Konzern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel
des zusammengefassten Lageberichts wird über den Einzelabschluss der Deutsche EuroShop AG
berichtet.
Der Vergütungsbericht ist nicht mehr Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Er wird
gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prüfung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätestens
bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Einladung zur Hauptversammlung veröffentlicht.
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie
Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in
Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in
Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21
Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze
erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren.
Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf
Shoppingcentern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Weitere
Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang
aufgeführt.
Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der
Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.
Ziele und Strategie
Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in
Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung
haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter,
der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein
wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung
in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland.
Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.
Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an
Shoppingcenter-Projektentwicklungen im Frühstadium beteiligen.
Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der
Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze
bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration
(durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten.
Diversifiziertes Shoppingcenter Portfolio
Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und
europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen
Anlage II
Seite 1
in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an
Investitionssicherheit bieten.
Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren
Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die
Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es
beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn
sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten.
Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und
Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen
einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen
Objekte im Portfolio.
Differenziertes Mietensystem
Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während
Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien
zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management der
Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte
Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus
einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete
zusammensetzt.
Konzept des Erlebnis-Shoppings
Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger
ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE Unternehmensgruppe entwickelt, plant,
realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im
Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem
professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur
für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre,
sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping
zum Erlebnis. Vor Ausbruch der Corona-Pandemie haben durchschnittlich täglich 500.000 bis 600.000
Menschen die 21 Deutsche EuroShop-Center besucht und sich von der Branchenvielfalt, aber auch von
Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen verschiedenster Art
begeistern lassen. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und
Spektakuläres geboten wird. Wir sind zuversichtlich, nach Überwindung der Pandemie wieder eine
vergleichbare durchschnittliche Besucheranzahl in unseren Centern begrüßen zu dürfen.
Steuerungssystem
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen
und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands
sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.
Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen
Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die
Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes),
EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Aufgrund der
coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußenstände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell
teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend
Anlage II
Seite 2
zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu
Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern.
Auf Basis einer dreijährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte
Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unterjährig
(quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung
mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen
Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und
Nachvermietungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies ermöglicht es, rechtzeitig erforderliche
Sofortmaßnahmen zu ergreifen.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen
Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche
Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die
alle von der Hauptversammlung gewählt werden.
Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG.
Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt
ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptversammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die
für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die
Fassung betreffen.
Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu
finden.
WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist trotz anhaltender Pandemielage und zunehmender Liefer- und
Materialengpässe nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Berichtsjahr um 2,7 % gestiegen.
Trotz dieser Erholung konnte der massive Einbruch des BIP im Vorjahr (-5,0 %) damit noch nicht
kompensiert werden, so dass das BIP 2021 im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 noch um 2,0 %
niedriger ausfiel.
Die Wirtschaftsleistung hat sich 2021 im Vergleich zum Vorjahr in nahezu allen Bereichen wieder erhöht.
Nur das Baugewerbe, das 2020 noch zugelegt hatte, musste aufgrund von Kapazitäts- und
Materialengpässen einen leichten Rückgang um -0,4 % hinnehmen. Im Vergleich zu 2019 jedoch konnte
kein Wirtschaftsbereich, ausgenommen das Baugewerbe und der Bereich Information und Kommunikation,
die auch während der Pandemie Zuwächse verzeichneten, bisher wieder an das Vorkrisenniveau
anknüpfen. Insbesondere waren die Wirtschaftsbereiche sonstige Dienstleistungen (u.a. Sport, Kultur und
Unterhaltung) sowie Handel, Verkehr und Gastgewerbe von den Corona-Schutz- und
-
Schließungsmaßnahmen weiterhin betroffen; die preisbereinigte Bruttowertschöpfung in diesen Bereichen
sank im Vergleich zu 2019 um 9,9 % bzw. 2,3 %.
Die privaten Konsumausgaben stabilisierten sich 2021 auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres. Die
Mehrwertsteuersenkung im 2. Halbjahr 2020 bedingte, dass der Erwerb langlebiger Gebrauchsgüter
vorgezogen wurde und diese Ausgaben somit 2021 fehlten. Hingegen stiegen die privaten
Konsumausgaben für kurzlebige Konsumgüter, und auch für Reisen wurde wieder mehr ausgegeben. Wie
2020 führte die unsichere Pandemielage zu einer deutlich höheren Sparquote (15 %) der privaten Haushalte
als im Vergleich zur Vorkrisenzeit. Die Konsumausgaben des Staates waren neben dem Export auch im
Anlage II
Seite 3
Jahr 2021 ein wesentlicher Wachstumstreiber und stiegen preisbereinigt um 3,4 %. Gründe für den Anstieg
der Staatsausgaben waren unter anderem die Beschaffung und Bereitstellung von Impfstoffen, die im
Frühjahr 2021 eingeführten kostenlosen Antigen-Schnelltests sowie der Betrieb von Test- und Impfzentren.
Die Öffnungsschritte im Frühsommer 2021 belebten die Nachfrage nach neuen Beschäftigten, so dass die
Zahl der Arbeitslosen sich auf einen Jahresdurchschnitt von 2,6 Millionen reduzierte. Dies entsprach einer
Arbeitslosenquote von 5,7 % (i. Vj. 5,9 %). Nach dem bisherigen Höchststand von 6 Millionen Personen in
Kurzarbeit im April 2020 hat sich die jahresdurchschnittliche Kurzarbeiterzahl von 2,94 Millionen auf 1,85
Millionen reduziert.
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2020 deutlich um 3,1 %. Ursächlich hierfür waren
u. a. Basiseffekte wie die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze sowie der Preisverfall der
Mineralölprodukte im 2. Halbjahr 2020. Aber auch Lieferengpässe bedingten einen deutlichen Preisanstieg
im Berichtsjahr. Energieprodukte verteuerten sich um 10,4 %, Waren um 4,3 %, Nahrungsmittel um 3,2 %
und Dienstleistungen um 2,1 %.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Reallöhne und -gehälter der Arbeitnehmer im
Berichtsjahr um 0,1 % gesunken. Während im Jahr 2020 vor allem der vermehrte Einsatz von Kurzarbeit
zur negativen Nominal- und Reallohnentwicklung beigetragen hatte, zehrte 2021 die hohe Inflation den
Nominallohnanstieg auf.
Basierend auf vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes erzielte der deutsche
Einzelhandel (inklusive Onlinehandel) im Berichtsjahr nominal 2,9 % und real 0,7 % mehr Umsatz als 2020.
Zur positiven Umsatzentwicklung des Einzelhandels trug erneut vor allem der Onlinehandel mit einem
Wachstum um etwa ein Fünftel bei. Der schon in der Vergangenheit kontinuierlich und stark gewachsene
Onlinehandel hat auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie durch das Ausweichen der Konsumenten auf
diese Einkaufsoption einen weiteren Wachstumsschub erhalten. Es ist davon auszugehen, dass der
stationäre Einzelhandel seinen Umsatzanteil nach Normalisierung der Pandemiesituation nicht vollständig
zurückgewinnen kann.
Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop wird neben dem Onlinehandel zum
einen durch die Geschäfte der jeweiligen Innenstädte sowie der Einkaufszentren im Einzugsgebiet
bestimmt. Zum anderen befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb mit den Innenstädten
benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm,
Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg
wichtige Wettbewerber dar.
Weiterer Wettbewerb für den innerstädtischen Einzelhandel kann durch die Ansiedlung von
Factory-/Designer-Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese, aber auch teilweise
in Stadtlagen entstehen. Allerdings wurden über Jahre verfolgte Planungen für Designer-Outlet-Center in
Wuppertal und jüngst in Remscheid, im Einzugsgebiet unseres Wuppertaler Shoppingcenters, wieder
aufgegeben.
Einzelhandel
Nach Berechnungen von JLL, einem Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, war 2021 bei den
Vertragsabschlüssen für Einzelhandelsflächen in Deutschland nach dem coronabedingten Einbruch des
Vorjahres wieder ein Aufwärtstrend zu beobachten. Insgesamt wurden 434.600 qm in 952 Transaktionen
vermittelt. Dies entspricht einem Zuwachs von 13 % zum Vorjahr. Das Vorkrisenniveau 2019 mit 499.900
qm wurde trotz der deutlichen Belebung jedoch noch nicht wieder erreicht. Gefragt waren 2021
insbesondere Flächen mit mehr als 1.000 qm, auf die 53 % des Vermietungsumsatzes entfielen. Der
Handelsverband Deutschland (HDE) sieht allerdings gerade innerstädtische Händler als besonders von
Nachwirkungen der Corona-Krise betroffen und schätzt, dass 2021 etwa 16.100 (4,7 %) von 344.300
Geschäften und Filialen in Deutschland dauerhaft geschlossen wurden.
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Seite 4
Gemäß HDE stieg der Umsatz im Onlinegeschäft im Vergleich zum Vorjahr um 19,2 % auf nunmehr ca.
86,7 Mrd. € an. Das entspricht einem Anteil von etwa 14,7 % am gesamten Einzelhandelsumsatz 2021, der
sich nach HDE-Angaben auf 587,8 Mrd. € belief. Der stationäre Einzelhandel in Deutschland verzeichnete
2021 einen nominalen Umsatzrückgang von 0,7 %, wobei der für Shoppingcenter wichtige stationäre
Modehandel coronabedingt einen weiteren Umsatzverlust von 9 % hinnehmen musste.
Der stationäre Lebensmittelhandel war von Lockdown-Maßnahmen nicht betroffen und konnte sich 2021
über ein leichtes Umsatzplus von 0,8 % freuen. Der stationäre Non-Food-Handel verzeichnete einen
Umsatzrückgang von 2,1 %.
Immobilienmarkt
Der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland verzeichnete - nach Angaben von JLL - mit 111,1 Mrd. €
(i. Vj. 81,5 Mrd. €) ein Rekordjahr. Das Plus von 36 % gegenüber 2020 dokumentiere den Mangel an
renditebringenden Alternativen zur Immobilie. Dabei dominierten mit rund 73 % des Transaktionsvolumens
weiterhin die Assetklassen Büro und Wohnen. Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel ein Anteil von 8 %
(i. Vj. 13 %). Dabei lag mit über 70 % des investierten Kapitals der Schwerpunkt bei den
Einzelhandelsimmobilien auf Fachmärkten, Supermärkten, Discountern sowie lebensmittelgeankerten
Fachmarktzentren.
Investitionen in deutsche Shoppingcenter summierten sich – nach Berechnungen des Immobilienmaklers
CBRE - im Gesamtjahr 2021 auf rund 0,93 Mrd. € (i. Vj. 1,5 Mrd. €), was einem weiteren Rückgang von 38
% gegenüber dem bereits niedrigen Niveau des Vorjahres entspricht. JLL konstatierte für das Teilsegment
Shoppingcenter eine anhaltende Käufer-Zurückhaltung, da diese – ebenso wie Warenhäuser und
innerstädtische Geschäftshäuser – substanziell unter pandemiebedingten Einschränkungen litten. Der
Anteil von Shoppingcentern am Investitionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien lag daher 2021 nur bei 9,8
%.
JLL beobachtete einen Rückgang bzw. eine stabile Entwicklung der Spitzenrenditen in den einzelnen
Sektoren. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende
unverändert bei durchschnittlich 4,85 % (i. Vj. 4,85 %).
Entwicklung des Aktienkurses
Nach einem Jahresschlusskurs (Xetra) 2020 von 18,45 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop ohne
eindeutige Tendenz in die ersten Wochen des Jahres 2021 gestartet und bewegte sich dabei in einem
Korridor von etwa 16 € bis 19 €. Im Anschluss tendierte die DES-Aktie erneut uneinheitlich und ging ab
Anfang Juni bei Kursen um die 20 € in eine leichte Erholungsphase. Dabei wurde der Jahreshöchstkurs am
13. August 2021 mit 21,30 € erreicht. Im weiteren Jahresverlauf entwickelte sich die Aktie – analog zur
Peergroup – wieder rückläufig und verzeichnete am 3. und 13. Dezember 2021 bei jeweils 14,00 € das
tiefste Niveau im Berichtsjahr. Am 30. Dezember 2021 ging die Aktie mit einem Jahresschlusskurs von
14,64 € aus dem Handel. Unter Berücksichtigung der am 23. Juni 2021 ausgeschütteten Dividende von
0,04 € je Aktie entspricht dies einer Performance von -20,5 % (i. Vj. -30,2 %). Der SDAX gewann im selben
Zeitraum 11,2 % hinzu. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop AG belief sich Ende 2021 auf 0,9
Mrd. €.
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Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des
Konzerns
Wesentliche Konzernkennzahlen
01.01.-
01.01.-
in Mio. €
31.12.2021
31.12.2020
+/-
-5,5 %
-5,4 %
-1,6 %
-2,1 %
-0,9 %
Umsatzerlöse
211,8
152,5
125,6
122,0
122,3
55,6
224,1
161,2
127,6
124,5
123,3
54,6
EBIT
EBT (ohne Bewertungsergebnis1)
EPRA2 Earnings
FFO
Eigenkapitalquote in %3
LTV-Verhältnis in %4
LTV-Verhältnis (quotal) in %4
30,5
32,9
33,3
35,8
01.01.-
01.01.-
in €
31.12.2021
31.12.2020
+/-
-2,5 %
-1,0 %
2,8 %
EPRA2 Earnings je Aktie
1,97
1,98
2,02
2,00
FFO je Aktie
EPRA2 NTA je Aktie
38,43
37,38
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen
Stückaktien
61.783.594
61.783.594
0,0 %
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 European Public Real Estate Association
3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4
Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu
langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Der LTV (quotal)
wird dabei auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
Die Corona-Pandemie hatte auch im Geschäftsjahr 2021 deutlich negative Auswirkungen auf den Deutsche
EuroShop Konzern. Insbesondere die ersten fünf Monate waren durch angeordnete Geschäftsschließungen
massiv beeinflusst. Mit Wiedereröffnung der Geschäfte im Frühsommer hat sich die Lage deutlich
verbessert. Die Menschen kamen wieder in die Städte, suchten die Gemeinschaft und persönliche
Erlebnisse, nutzten mit Freude auch die Shoppingvielfalt des stationären Einzelhandels und genossen die
Gastronomie. Aber auch diese Phase war weiterhin von Einschränkungen geprägt, die sich nachteilig auf
das Geschäftsmodell des Konzerns auswirkten. In der Mehrzahl der Shoppingcenter des Deutsche
EuroShop Konzerns waren 2021 durchgängig Masken zu tragen und es existierten verschiedene
Zugangsbeschränkungen, die mit der Zunahme der Infektionszahlen ab Herbst auch weiter verschärft
wurden - beispielsweise 2G (geimpft oder genesen) bzw. 2G+ (geimpft oder genesen und getestet) im
Einzelhandel und Gastronomie.
Die Kundenfrequenzen in unseren Shoppingcentern spiegeln dabei den Verlauf der Pandemie im Jahr 2021
wider. Während die Frequenz im ersten Quartal 2021 noch bei 36 % des Vor-Corona-Niveaus lag und sich
insbesondere ab dem zweiten und dritten Quartal auf 75 % verbesserte, sank die Frequenz im vierten
Quartal auf 69 % wieder ab. Insgesamt lag die Kundenfrequenz im Jahr 2021 bei 59 % des Vor-Corona-
Niveaus. Besser als die Kundenfrequenzen entwickelten sich im Jahresverlauf die Umsätze unserer Mieter.
Im Jahr 2021 lagen diese durchschnittlich bei 69 % des Vorkrisenniveaus. Dabei waren die Shoppingcenter
im Vorteil, die mit weniger Beschränkungen belegt waren. Insbesondere der unterjährige Wegfall der
Maskenpflicht in einigen Centern des Konzerns wirkte sich positiv auf diese Standorte aus. Hier zeichnete
Anlage II
Seite 6
sich das Aufholpotenzial für die Kundenfrequenzen und die Mieterumsätze ab, das mit den weiteren
Lockerungen der Beschränkungen verbunden ist.
Zur Bewältigung der negativen Aus- und Nachwirkungen der Lockdownphasen auf den stationären
Einzelhandel hat der Konzern proaktiv partnerschaftliche Lösungen vorgeschlagen und mit dem Hauptteil
seiner Mieter Einigungen erzielt. Darüber hinaus brachten die deutlich verbesserten staatlichen
Unterstützungsprogramme den Einzelhändlern ebenfalls etwas Entlastung, was zur Bestandssicherung der
Immobilien des Konzerns beiträgt. Der Deutsche EuroShop Konzern selbst hat für das Geschäftsjahr 2021
einen Betrag von 2 Mio. € im Rahmen der Überbrückungshilfe III bewilligt bekommen. Die Vermietungsquote
lag zum Bilanzstichtag bei 94,3 % nach 95,4 % zum Jahresende 2020.
Die Auswirkungen der Pandemie und der Ladenschließungen in den ersten fünf Monaten des
Geschäftsjahres und deren Nachwirkungen zeigen sich in den Finanzkennzahlen des Konzerns. Der
Umsatz in Höhe von 211,8 Mio. € (-5,5 %) und das EBIT in Höhe von 152,5 Mio. € (-5,4 %) lagen unter den
Werten des Vorjahres, das ebenfalls
–
allerdings in deutlich geringerem Umfang
–
von
Geschäftsschließungen betroffen war. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung)
sank um 1,6 % auf 125,6 Mio. €. Die EPRA Earnings und die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten
FFO lagen bei 122,0 Mio. € bzw. bei 122,3 Mio. € und damit um 2,1 % bzw. 0,9 % unter dem Vorjahr. Die
Collection Ratio, die das Verhältnis der gezahlten zur fälligen Miete beschreibt, hat sich hingegen auf 94,8 %
nach 89,6 % im Jahr 2020 verbessert.
Aufgrund der im Geschäftsjahr 2021 bestehenden großen Unsicherheit hinsichtlich des Ausmaßes und der
Dauer der substanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Geschäft der Mieter und damit auf
den Geschäftsausblick des Konzerns, konnte dieser erst mit der temporären Entspannung der
Infektionslage im Sommer 2021 im Rahmen der Veröffentlichung des Halbjahresabschlusses mit einer
Zielbandbreite des FFO je Aktie von 1,70 € bis 1,90 € für 2021 beziffert werden. Mit einem FFO je Aktie von
1,98 € wurde dieser Korridor übertroffen. Maßgeblich hierfür waren insbesondere niedrigere Ausfälle und
geringere Rückgänge bei den Mieten als zuvor angenommen.
Anlage II
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Ertragslage des Konzerns
Veränderung
in T€
01.01.-31.12.2021
211.752
01.01.-31.12.2020
224.104
+/-
-12.352
-4.259
in %
-5,5%
Umsatzerlöse
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
Wertberichtigung und Ausbuchung
von Forderungen
-32.547
-28.288
-15,1%
-25.029
154.176
6.265
-29.218
166.598
2.400
4.189
-12.422
3.865
14,3%
-7,5%
NOI
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
EBIT
161,0%
-2,3%
-7.940
-7.759
-181
152.501
161.239
-8.738
-5,4%
At-equity-Ergebnis
29.612
-4.092
132
-51.482
73.786
717
Bewertungsergebnis (at-equity)
Latente Steuern (at-equity)
At-equity-Ergebnis (operativ)
Zinsaufwendungen
25.652
-39.188
-13.408
7
23.021
-43.716
-13.501
547
2.631
4.528
93
11,4%
10,4%
0,7%
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
Übriges Finanzergebnis
-540
-98,7%
19,9%
-1,6%
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
-26.937
125.564
-33.649
127.590
6.712
-2.026
-58.821
4.092
-355.845
-73.786
Bewertungsergebnis (at-equity)
Bewertungsergebnis (mit at-equity)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Latente Steuern
-54.729
-3.293
-429.631
-4.267
374.902
975
87,3%
22,8%
-7.465
-132
55.308
-717
Latente Steuern (at-equity)
Latente Steuern (mit at-equity)
Konzernergebnis
-7.597
54.591
-62.189
-113,9%
59.945
-251.717
311.662
123,8%
Anlage II
Seite 8
Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie
beeinflusst
Die Umsatzerlöse im Konzern sanken im
Geschäftsjahr um 5,5 % von 224,1 Mio. € auf
211,8 Mio. €. Hier wirkten sich insbesondere die
mit den Mietern vereinbarten Mietzugeständnisse
aus, die in der Regel einen Mietverzicht in Höhe
von 50 % für die Schließungsphasen vorsahen.
Diese werden ab dem Zeitpunkt der schriftlichen
Fixierung
direkt
in
den
Umsatzerlösen
berücksichtigt. Bis zu diesem Zeitpunkt beinhalten
die Umsatzerlöse die ursprüngliche geschuldete
Miete und die Mietzugeständnisse finden sich in
den Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf
Forderungen wieder.
Des Weiteren resultierten aus der Corona-
Pandemie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, ein teilweiser Wegfall von
Umsatzmieten, längere Nachvermietungszeiten und höhere Leerstände sowie im Durchschnitt angepasste
Mietkonditionen. Dies waren weitere Faktoren für den Rückgang der Umsatzerlöse und die verschlechterte
Ertragslage.
Umsatzerlöse
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2021
31.12.2020
+/-
-1.273
-1.712
-3.667
-713
in %
-3,6%
-6,6%
-16,7%
-4,0%
-6,6%
-5,6%
-12,6%
-2,7%
-7,7%
-8,7%
-14,6%
-6,9%
-2,7%
-27,4%
-7,6%
26,4%
-5,7%
6,2%
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach
Altmarkt-Galerie, Dresden
A10 Center, Wildau
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim
Herold-Center, Norderstedt
Billstedt-Center, Hamburg
Allee-Center, Hamm
Forum, Wetzlar
34.442
24.283
18.317
17.044
11.794
10.732
10.036
9.522
35.715
25.995
21.984
17.757
12.633
11.366
11.482
9.786
-839
-634
-1.446
-264
City-Galerie, Wolfsburg
City-Arkaden, Wuppertal
City-Point, Kassel
9.039
9.796
-757
8.601
9.419
-818
7.465
8.741
-1.276
-548
Rathaus-Center, Dessau
Stadt-Galerie, Hameln
DES Verwaltung GmbH
Inland
7.442
7.990
6.344
6.520
-176
837
1.153
-316
175.898
15.823
20.031
35.854
190.337
12.517
21.250
33.767
-14.439
3.306
-1.219
2.087
Galeria Baltycka, Danzig
Olympia Center, Brünn
Ausland
Gesamt
211.752
224.104
-12.352
-5,5%
Anlage II
Seite 9
Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer nicht umlegbarer Nebenkosten
Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 32,5 Mio. € (i. Vj. 28,3 Mio. €), die im
Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudever-
sicherungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 15,1 % erhöht. Der
Anteil der operativen Centeraufwendungen am Umsatz stieg von 12,6 % auf 15,4 %. Ursache hierfür waren
höhere leerstandsbedingte, nicht umlegbare Nebenkosten, die trotz der umgehend eingeleiteten
Kostensenkungsmaßnahmen nicht vollständig kompensiert werden konnten.
Coronabedingte Wertberichtigungen belasteten erneut das Geschäftsjahr
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben auch 2021 mit 25,0 Mio. € (i. Vj. 29,2
Mio. €) das Ergebnis deutlich belastet. Die Höhe der Wertberichtigungen war dabei abhängig vom jeweiligen
Stand der Verhandlungen mit den Mietern hinsichtlich lockdownbedingter Mietreduzierungen sowie vom
Zahlungsverhalten der Mieter.
Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen des Berichtszeitraumes berücksichtigen mit
17,8 Mio. € sowohl die bereits vertraglich vereinbarten Mietzugeständnisse – soweit sie nicht direkt die
Umsatzerlöse reduzierten – als auch die erwarteten weiteren Mietzugeständnisse auf zum Bilanzstichtag
bestehende Forderungen. Zusätzlich mussten insbesondere insolvenzbedingte Forderungen ausgebucht
oder einzelwertberichtigt werden (7,2 Mio. €).
Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus
Erstattungen und Schadensersatzzahlungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten
Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten,
beliefen sich auf 6,3 Mio. € (i. Vj. 2,4 Mio. €) und lagen damit oberhalb des Vorjahres. Dabei wirkten sich
eine ertragswirksam vereinnahmte Corona-Beihilfe in Höhe von 2,0 Mio. € sowie die Rückerstattung eines
geleisteten Straßenausbaubeitrages aus 2018 in Höhe von 0,5 Mio. € positiv aus.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der
Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 7,9 Mio. € auf Vorjahresniveau (7,8 Mio. €).
EBIT unterhalb des Vorjahres
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 152,5 Mio. € unter dem Vorjahr (161,2 Mio. €), was im
Wesentlichen auf den coronabedingten Umsatzrückgang sowie die Ausbuchung und Wertberichtigung der
aufgelaufenen Mietrückstände zurückzuführen ist.
Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert
Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich mit -26,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (i. Vj.
-33,6 Mio. €) verbessert. Das at-equity Ergebnis (operativ) war zwar wiederum durch coronabedingte
Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle negativ belastet, jedoch war der Effekt
geringer als im Vorjahr. Zudem wirkte sich eine günstigere Anschlussfinanzierung positiv auf das at-equity
Ergebnis aus. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 4,5 Mio. € gesenkt werden.
Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen vereinbarten
Anschlussfinanzierungen für die City-Arkaden Wuppertal, das Billstedt-Center und die City-Galerie
Wolfsburg positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich leicht um 0,1 Mio. €
verringert.
Anlage II
Seite 10
Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen
01.01.-
Veränderung
01.01.-
in T€
31.12.2021
8.196
6.708
7.282
6.314
5.845
4.229
40
31.12.2020
+/-
38
in %
0,5%
Allee-Center, Magdeburg
Phoenix-Center, Harburg
Stadt-Galerie, Passau
City-Arkaden, Klagenfurt
Saarpark-Center, Neunkirchen
Árkád, Pécs
8.158
7.084
7.004
5.790
5.824
4.209
29
-376
278
-5,3%
4,0%
524
9,1%
21
0,4%
20
0,5%
Sonstige
12
42,9%
1,4%
Umsatzerlöse
38.614
-5.693
-3.833
29.088
605
38.098
-6.324
-5.013
26.761
364
517
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten
Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen
NOI
630
10,0%
23,5%
8,7%
1.180
2.327
241
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
EBIT
66,2%
-82,0%
8,4%
-699
-384
-315
2.253
-6
28.994
0
26.741
6
Zinserträge
-100,0%
14,7%
-100,0%
12,5%
-80,9%
11,4%
105,5%
81,6%
157,5%
Zinsaufwendungen
-3.172
0
-3.720
88
548
Übriges Finanzergebnis
Finanzergebnis
-88
-3.172
-170
-3.626
-94
454
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
-76
25.652
4.092
-132
23.021
-73.786
-717
2.631
77.878
585
Latente Steuern
Gewinn- oder Verlustanteil
29.612
-51.482
81.094
EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt pandemiebedingt
Die Verbesserung des Finanzergebnisses (ohne Bewertungsergebnis) konnte den Rückgang des EBIT
nicht kompensieren, so dass sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) im Vorjahresvergleich von 127,6
Mio. € auf 125,6 Mio. € (um -1,6 %) reduzierte.
Bewertungsergebnis im veränderten Marktumfeld leicht negativ
Die Corona-Pandemie hatte sich – wie im Vorjahr – ebenfalls negativ auf die Bewertung des
Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt. Die Auswirkungen der anhaltenden Pandemie
sind auch nach der Wiedereröffnung des Einzelhandels und der Gastronomie unter Auflagen weiter spürbar
und haben zu einer weiteren Anpassung der Immobilienwerte geführt.
Das Bewertungsergebnis resultierte im Berichtsjahr mit -54,7 Mio. € (i. Vj. -427,6 Mio. €) aus der Bewertung
des Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) und im Vorjahr mit 2,0 Mio. € aus der Wertberichtigung
des Geschäfts- oder Firmenwertes Olympia Brno. Die Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwertes
Olympia Brno im Vorjahr war eine Folge der Auflösung der im Rahmen des Ankaufs zu bildenden latenten
Anlage II
Seite 11
Steuern. Der Wertberichtigung stand ein entsprechender Ertrag aus der Auflösung latenter Steuern im Jahr
2020 gegenüber.
Von dem Bewertungsverlust auf das Immobilienvermögen entfielen, nach Berücksichtigung des Anteils der
Fremdgesellschafter, -58,8 Mio. € (i. Vj. -353,8 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen
Immobilienvermögens und 4,1 Mio. € (i. Vj. -73,8 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der
nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen.
Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um
-1,5 % abgewertet (i. Vj. -10,7 %), wobei die Bandbreite der Bewertungsänderungen zwischen -7,9 % und
2,9 % lag. Bei im Geschäftsjahresverlauf aufgrund von fehlenden Markttransaktionen weitgehend
unveränderten Marktrenditen wirkten sich hier insbesondere angepasste Marktmieten und längere
Nachvermietungszeiträume aus. Der Vermietungsstand lag zum Jahresende bei 94,3
(-1,1 Prozentpunkte).
%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich infolge der rückläufigen Ergebnisse auf 3,3 Mio. €
(i. Vj. 4,3 Mio. €) reduziert.
Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, wurden im
Berichtsjahr als Folge der Abschreibungen der Steuerbilanzwerte und des Rückgangs der
Immobilienverkehrswerte um 7,6 Mio. € erhöht (i. Vj. Auflösung von 54,6 Mio. €).
EPRA Earnings rückläufig
Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis
ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund
des Umsatzrückgangs auf 122,0 Mio. € bzw. 1,97 €
je Aktie reduziert.
Das Konzernergebnis lag mit 59,9 Mio. € deutlich um
311,6 Mio. € über der Vergleichsperiode (-251,7
Mio. €),
in
der
ein
signifikant
höherer
Bewertungsverlust verzeichnet wurde. Das Ergebnis
je Aktie erhöhte sich entsprechend von -4,07 € um
5,04 € auf 0,97 €.
EPRA EARNINGS
01.01.-31.12.2021
je Aktie in
01.01.-31.12.2020
je Aktie in
in T€
€
0,97
0,89
0,00
0,00
0,11
in T€
€
-4,07
6,92
0,00
0,03
-0,86
Konzernergebnis
59.945
54.729
0
-251.717
427.623
-88
Bewertungsergebnis Investment Properties1
Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente1
Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert
Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen2
0
2.008
7.284
-53.290
EPRA Earnings
121.958
1,97
124.536
2,02
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
Anlage II
Seite 12
Entwicklung der Funds from Operations
Die Funds from Operations (FFO) dienen der
Finanzierung unserer laufenden Investitionen in
Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung
unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als
Basis für Dividendenausschüttungen. Wesentliche
nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns
gehörende Einmaleffekte werden bei der
Ermittlung der FFO eliminiert. 2021 reduzierten
sich die FFO leicht von 123,3 Mio. € auf 122,3 Mio.
€ bzw. je Aktie um 0,02 € auf 1,98 €. Als
ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuell
deutlichen Anstieg der Mietaußenstände nicht
wider, so dass ergänzend die Analyse des
Zahlungsverhaltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist. Diese lag 2021
durchschnittlich bei 94,8 % (i. Vj. 89,6 %).
FUNDS FROM OPERATIONS
01.01.-31.12.2021
je Aktie in
01.01.-31.12.2020
je Aktie in
in T€
€
in T€
€
Konzernergebnis
59.945
54.729
0
0,97
0,89
0,00
0,12
1,98
-251.717
427.623
2.008
-4,07
6,92
0,03
-0,88
2,00
Bewertungsergebnis Investment Properties1
Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert
Latente Steuern1
7.597
122.271
-54.591
123.323
FFO
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Anlage II
Seite 13
Ertragslage der Segmente
In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den
Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir
verweisen auch auf unsere Ausführungen zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang):
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2021
31.12.2020
+/-
in %
Umsatzerlöse
- Inland
226.449
184.061
42.388
238.391
197.880
40.511
-11.942
-13.819
1.877
-5,0%
-7,0%
4,6%
- Ausland
EBIT
166.459
175.330
-8.871
-9.995
-5,1%
-7,0%
- Inland
132.798
142.793
- Ausland
33.661
32.537
1.124
3,5%
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
128.074
101.323
26.751
132.015
106.530
25.485
-3.941
-5.207
1.266
-3,0%
-4,9%
5,0%
- Inland
- Ausland
Die Corona-Pandemie hatte als weltweites Ereignis auf alle unsere Shoppingcenter massive negative
Auswirkungen, auf die von den Ländern in Form von Einschränkungen und Schutzmaßnahmen
unterschiedlich reagiert wurde. Im Vergleich zum Vorjahr gab es in unseren ausländischen Shoppingcentern
insgesamt weniger Schließungstage, während deren Anzahl in Deutschland anstieg. Dementsprechend
haben sich die Umsatzerlöse und damit auch das EBIT sowie EBT (ohne Bewertungsergebnis) in den
Segmenten im Vergleich zum Vorjahr gegensätzlich entwickelt.
Dabei ist auch maßgeblich, dass in einzelnen unserer ausländischen Center eine Aussetzung der
Mietzahlungsverpflichtung während der Schließungen gesetzlich vorgesehen war. Dies bedingte, dass sich
im Segment Ausland bereits ein höherer Anteil der Mietzugeständnisse im Jahr 2020 ergebniswirksam
ausgewirkt hatte, während im Segment Inland ein Teil erst in das Ergebnis 2021 eingeflossen ist.
Anlage II
Seite 14
Finanzlage des Konzerns
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements
Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur
Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei
fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche
EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und
Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und
Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern
(inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten.
Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch
derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Die
Sicherungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Über eine verfügbare Kreditlinie wird die
Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten reagieren zu können.
Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder
zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig angelegt.
Finanzierungsanalyse
Zum 31. Dezember 2021 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:
in Mio. €
31.12.2021
31.12.2020
Veränderung
Bilanzsumme
4.278,8
2.377,8
55,6
4.237,4
2.314,8
54,6
41,4
63,0
Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter)
Eigenkapitalquote in %
1,0
Nettofinanzverbindlichkeiten
Loan to value (LTV) in %
1.173,3
30,5
1.275,4
32,9
-102,1
-2,4
Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.377,8 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital
der Konzernaktionäre (2.062,9 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (314,9 Mio. €)
zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund des positiven Konzernergebnisses erhöht (i. Vj.
2.314,8 Mio. €). Die Eigenkapitalquote stieg gegenüber dem Vorjahr auf 55,6 % (i. Vj. 54,6 %) und ist damit
weiterhin auf einem hohen und soliden Niveau.
Finanzverbindlichkeiten
in T€
31.12.2021
1.264.748
237.366
31.12.2020
1.359.612
181.816
Veränderung
-94.864
Langfristige Bankverbindlichkeiten
Kurzfristige Bankverbindlichkeiten
Summe
55.550
1.502.114
328.839
1.541.428
266.030
-39.314
Abzüglich liquider Mittel
Nettofinanzverbindlichkeiten
62.809
1.173.275
1.275.398
-102.123
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich im Berichtsjahr aufgrund von
planmäßigen Tilgungen sowie der Rückführung der über den letzten Bilanzstichtag kurzfristig mit 30 Mio. €
in Anspruch genommenen Kreditlinie von 1.541,4 Mio. € um 39,3 Mio. € auf 1.502,1 Mio. €. Zusammen mit
dem Anstieg der liquiden Mittel um 62,8 Mio. € lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.173,3 Mio. € per
saldo um 102,1 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2020 (1.275,4 Mio. €).
Anlage II
Seite 15
Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der
langfristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 30,5 % (i. Vj. 32,9 %) des langfristigen
Vermögens fremdfinanziert (LTV). Bezogen auf die Betrachtungsweise der Segmentberichterstattung, die
auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen
abstellt, ergab sich am Bilanzstichtag ein LTV von 33,3 % (i. Vj. 35,8 %).
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2021 waren für durchschnittlich 4,7 Jahre
(i. Vj. 5,1 Jahre) zu 2,09 % p. a. (i. Vj. 2,18 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die
konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 22 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich um
Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
Von 20 Darlehen im Konzern sind bei 14 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken
vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 29 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR),
zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Verschuldungsquote und zum Verhältnis
zwischen Darlehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wurden eingehalten oder
einvernehmlich mit den Banken ausgesetzt. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und
Einschätzung 2022 erfüllt. Hinsichtlich der Unsicherheiten zum Planungszeitraum als Folge der Corona-
Pandemie und des Ukraine-Konflikts verweisen wir auf den Nachtragsbericht.
Im Geschäftsjahr 2022 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von
13,4 Mio. €. In den Jahren 2023 bis 2025 wird die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 10,6 Mio. € p. a.
liegen.
Im Geschäftsjahr 2022 stehen vier Darlehen in Höhe von insgesamt 225,6 Mio. € zur Refinanzierung an,
wobei ein Darlehen über 105,7 Mio. € bereits Anfang 2022 verlängert werden konnte. 2023 ist dann ein
Darlehen in Höhe von 209,1 Mio. € zu prolongieren, und 2025 ein Darlehen in Höhe von 58,7 Mio. €.
Investitionsanalyse
Im Geschäftsjahr 2021 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung der
Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 18,7 Mio. € nach 15,1 Mio. € im Vorjahr.
Anlage II
Seite 16
Liquiditätsanalyse
in T€
01.01.-31.12.2021
130.266
01.01.-31.12.2020
111.088
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
-18.791
-14.576
-48.666
21.431
62.809
117.943
266.030
148.087
328.839
266.030
Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 130,3 Mio. € (i. Vj. 111,1 Mio. €)
stellt den Betrag dar, den das Unternehmen nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der
Shoppingcenter-Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche
EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Tilgungen und Investitionen
zu finanzieren.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte
(18,8 Mio. €; i. Vj. 15,1 Mio. €).
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von -48,7 Mio. € beinhaltete den Mittelabfluss aus den
laufenden Tilgungen der Finanzverbindlichkeiten von 46,3 Mio. € (inklusive der im Januar 2021
zurückgeführten kurzfristigen Inanspruchnahme der Kreditlinie von 30,0 Mio. €), den Mittelzufluss aus der
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 6,7 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die
Konzernaktionäre von 2,5 Mio. € (i. Vj. 0,0 Mio. €) sowie die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von
6,5 Mio. € (i. Vj. 7,5 Mio. €).
Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um 62,8 Mio. € auf 328,8 Mio. € (i. Vj. 266,0 Mio. €).
Anlage II
Seite 17
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme leicht rückläufig
Die Bilanzsumme des Konzerns erhöhte sich um 41,4 Mio. € von 4.237,4 Mio. € auf 4.278,8 Mio. €.
in T€
31.12.2021
31.12.2020
Veränderung
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Verpflichtungen
Langfristige Verpflichtungen
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Bilanzsumme
377.900
3.900.890
279.230
303.657
3.933.724
211.169
74.243
-32.834
68.061
-89.661
63.009
41.409
1.621.780
2.377.780
4.278.790
1.711.441
2.314.771
4.237.381
Kurzfristige Vermögenswerte durch den Aufbau liquider Mittel gestiegen
Zum Jahresende beliefen sich die kurzfristigen Vermögenswerte auf 377,9 Mio. €. Das entsprach einem
Anstieg von 74,2 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (303,7 Mio. €) und resultierte im Wesentlichen aus den um
62,8 Mio. € höheren liquiden Mitteln zum Bilanzstichtag (328,8 Mio. €; i. Vj. 266,0 Mio. €).
Anlage II
Seite 18
Die Collection Ratio, als das Verhältnis von
Zahlungseingängen zu Miet- und
Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern,
hat sich coronabedingt im Jahr 2021 bis Ende
Februar 2022 in den einzelnen Monaten wie folgt
entwickelt
(Anpassungen
aus
vereinbarten
Mietreduzierungen wurden bereits berücksichtigt):
Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 3,0 Mio. € auf 22,8 Mio. € (i. Vj. 19,8
Mio. €) gestiegen.
Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich insbesondere aufgrund der gewährten Mietzugeständnisse
von 17,8 Mio. € um 8,5 Mio. € auf 26,3 Mio. €.
Langfristige Vermögenswerte sinken aufgrund von Abwertungen auf das Immobilienvermögen
Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 3.933,7 Mio. € um 32,8 Mio. € auf
3.900,9 Mio. € reduziert. Mit 91,2 % (i. Vj. 92,8 %) stellen sie weiterhin den bedeutendsten Anteil der
Bilanzsumme dar.
Die Investment Properties reduzierten sich dabei um 43,6 Mio. € auf 3.393,6 Mio. € (-1,3 %). Während die
Zugänge und Investitionskosten der Bestandsobjekte bei 18,7 Mio. € lagen, ergaben sich aus der
Bewertung des Immobilienbestands Abwertungen in Höhe von 62,3 Mio. €.
Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen erhöhten sich von 444,5 Mio. € um 10,8 Mio. € auf 455,3 Mio. €.
Die Veränderung ist auf das anteilige Ergebnis (29,6 Mio. €) und die Entnahmen des Geschäftsjahres
(18,8 Mio. €) zurückzuführen.
Kurz- und langfristige Verpflichtungen insgesamt rückläufig
Die kurzfristigen Verpflichtungen von 279,2 Mio. € umfassen u.a. vier Mitte 2022 auslaufende Darlehen in
Höhe von insgesamt 225,6 Mio. €, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 105,7 Mio. € bereits
zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses verlängert werden konnte.
Die langfristigen Verpflichtungen reduzierten sich von 1.711,4 Mio. € um 89,6 Mio. € auf 1.621,8 Mio. € im
Wesentlichen durch die Umgliederung der Mitte 2022 auslaufenden Darlehen in die kurzfristigen
Verpflichtungen sowie aufgrund des Saldos aus planmäßigen Tilgungen und der Neuaufnahme von
langfristigen Darlehen.
Anlage II
Seite 19
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.377,8 Mio. € aufgrund
des positiven Konzernergebnisses um 63,0 Mio. € über dem Eigenkapital des Vorjahres (2.314,8 Mio. €).
Die Abfindungsansprüche der Fremdgesellschafter stiegen dabei um 3,4 Mio. € und die Marktwerte der
Swaps haben sich mit 2,1 Mio. € eigenkapitalerhöhend ausgewirkt. Die ausgeschüttete Dividende hingegen
war mit 2,5 Mio. € eigenkapitalmindernd.
Net Tangible Assets nach EPRA
Die Net Tangible Assets (NTA) zum 31. Dezember
2021 lagen bei 2.374,4 Mio. € oder 38,43 € je
Aktie gegenüber 2.309,7 Mio. € oder 37,38 € je
Aktie im Vorjahr. Damit sind die Net Tangible
Assets um 1,05 € je Aktie (2,8 %) gegenüber dem
Vorjahr gestiegen.
EPRA NTA
31.12.2021
31.12.2020
in T€
je Aktie in €
in T€
je Aktie in €
Eigenkapital
Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1
2.062.866
23.398
33,39
0,38
2.003.246
26.138
32,42
0,42
Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente
2.086.264
33,77
2.029.384
32,84
Latente Steuern auf Investment Properties und
derivative Finanzinstrumente1
339.937
-32
5,50
0,00
332.059
-13
5,38
0,00
Immaterielle Vermögenswerte
Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter
Steuern
-51.719
-0,84
-51.719
-0,84
EPRA NTA
2.374.450
38,43
2.309.711
37,38
Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum
Bilanzstichtag
61.783.594
61.783.594
1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Anlage II
Seite 20
NACHTRAGSBERICHT
Das Jahr 2022 ist mit einem deutlichen Anstieg der Zahl der Corona-Neuinfektionen gestartet, die im
Frühjahr in Deutschland neue Höchstwerte erreichten. Die bereits Ende 2021 verschärften
Schutzmaßnahmen und Einschränkungen (u.a. FFP2 Maskenpflicht, 2G, 2G+) wurden deswegen
beibehalten und haben den Einzelhandel und die Gastronomie deutlich belastet. Seit Mitte Februar 2022
werden diese Maßnahmen schrittweise gelockert, wobei nicht ausgeschlossen werden kann, dass es bei
einem erneuten Anstieg der Infektionszahlen, beispielsweise aufgrund einer neuen Virusvariante, wieder
zu einer Verschärfung der Regelungen kommt.
Anfang Januar 2022 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass im Fall einer Geschäftsschließung, die
aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein
Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313
Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Der BGH führte aus, dass die Anwendbarkeit des § 313 BGB nicht
automatisch zu einem Anspruch auf Anpassung der Miete führt und es vielmehr einer umfassenden und
auf den Einzelfall bezogenen Abwägung bedarf. Da mit vielen Mietern im Zusammenhang mit Corona
bereits Vertragsanpassungen vereinbart oder ihnen angeboten worden sind bzw. diese staatliche Corona-
Hilfen erhalten haben, erwartet der DES-Konzern hieraus keine weiteren wesentlichen Inanspruchnahmen,
jedoch können diese aber auch nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Der Krieg in der Ukraine, der mit dem Einmarsch russischer Truppen auf das ukrainische Hoheitsgebiet im
Februar 2022, in Europa herrscht, hatte keinen Einfluss auf den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021.
Der Krieg wird neben dem unfassbaren Leid für die betroffenen Menschen auch Auswirkungen für die global
vernetzte Wirtschaft haben. Mögliche Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns werden
laufend überwacht. Die aktuelle Situation ist sehr dynamisch. Die Auswirkungen des Krieges lassen sich
aktuell noch nicht einschätzen und werden wesentlich davon abhängig sein, wann es gelingt, den Krieg zu
beenden.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
PROGNOSEBERICHT
Rahmenbedingungen
Der Geschäftserfolg der Deutsche EuroShop hängt im Wesentlichen von der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung ab. Dies gilt aufgrund der hohen Exportabhängigkeit unseres Kernmarktes Deutschland sowohl
für die Weltwirtschaft als auch für die spezifische Entwicklung der Binnenwirtschaft in unseren fünf
europäischen Märkten. Eine prosperierende Wirtschaftstätigkeit, basierend auf stabilen politischen
Rahmenbedingungen und guten Handelsbeziehungen sowie funktionierenden internationalen
Wertschöpfungsketten, ist dabei ein wesentlicher Einflussfaktor für die Entwicklung des jeweiligen
Bevölkerungseinkommens, des Konsumklimas sowie der Einzelhandelsumsätze.
Die Bundesregierung erwartet in ihrem Ende Januar 2022 (vor Ausbruch des Ukrainekrieges)
veröffentlichten Jahreswirtschaftsbericht ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 3,6 % für das
laufende Jahr. Dabei werde die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal noch durch die Corona-Pandemie und
die entsprechenden Beschränkungen belastet sein und mit angenommener Abflachung des
Infektionsgeschehens und der Rücknahme der Einschränkungen deutlich an Fahrt gewinnen.
Die Erholung am Arbeitsmarkt im Jahr 2021 trotz konjunktureller Schwächen aufgrund von Lieferengpässen
und coronabedingten Einschränkungen im Dienstleistungsbereich wird sich nach Erwartung der
Bundesregierung fortsetzen. Es wird mit einer weiteren Reduzierung der Arbeitslosenquote von 5,7 % auf
Anlage II
Seite 21
5,1 % gerechnet. Die steigende Erwerbstätigkeit und höhere Löhne werden ein kräftiges Wachstum beim
privaten Konsum ermöglichen (Projektion: +6,0 %).
Die Projektion ist aufgrund der Ungewissheit über den weiteren Verlauf der Pandemie mit einer hohen
Unsicherheit
behaftet.
Insbesondere
können
weiterreichende
und
länger
andauernde
Eindämmungsmaßnahmen erforderlich werden als angenommen. Weiterhin kann das globale
Infektionsgeschehen zu internationalen Einschränkungen und Lieferengpässen führen, die wiederum
Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum haben können. Ein weiterer bedeutender Unsicherheitsfaktor
ist der Ukrainekrieg, der sich ebenfalls negativ auf das Wirtschaftswachstum auswirken kann.
Erwartete Ertragslage
Mit der Rücknahme der Corona-Schutzmaßnahmen im zweiten Quartal 2021
hatten sich die operativen Zahlen unserer Mieter, insbesondere die
Kundenfrequenzen und Mieterumsätze, positiv entwickelt und auch die
Collection Ratios hatten sich verbessert. Der Anstieg der Infektionszahlen im
Herbst 2021 und die in diesem Zusammenhang verordneten
Schutzmaßnahmen haben diesen Trend gestoppt. Insbesondere die
Einführung von 2G+ kurz vor dem für den Einzelhandel so essenziell wichtigen
Weihnachtsgeschäft hat unsere Mieter hart getroffen. Trotzdem hat die
Entwicklung im zweiten und dritten Quartal 2021 gezeigt, dass der stationäre
Einzelhandel, auch unterstützt durch die fortschreitende Vernetzung von Off-
und Onlinehandel, weiter eine hohe Attraktivität für die Konsumenten hat. Es
ist zu beobachten, dass die Menschen sich nach dem Erlebnisshopping, der
Begegnung mit anderen Menschen und dem haptischen Erleben der Ware
sehnen. Wir sind daher in Bezug auf die Pandemie zuversichtlich, dass sich
2022 mit den für das erste Quartal angekündigten Lockerungen positiv für
unsere Mieter entwickeln wird und wir damit wieder ein deutlich stabileres und
besser planbares Mietniveau erreichen werden. Allerdings können die Auswirkungen des Ukrainekrieges
auf die Lieferketten, Energieversorgung- und preise sowie auf das Konsumverhalten der Kunden und damit
den stationären Einzelhandel derzeit nicht quantifiziert werden.
Wir konnten zuletzt eine spürbar positive Entwicklung der operativen Kennzahlen beobachten, auch wenn
diese aktuell teilweise noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegen. Es kann damit zu weiteren
insolvenzbedingten Mietreduzierungen bzw. -ausfällen bei unseren Mietern kommen; zudem ist unsicher,
inwieweit die fortschreitende Immunisierung ausreichend sein wird, um einen wiederholten Anstieg der
Infektionszahlen im Herbst 2022 zu verhindern und den Schutz auch vor möglichen neuen Virusmutationen
zu gewährleisten.
Der stationäre Einzelhandel steht damit vor dem Hintergrund der noch nicht überstandenen Pandemielage
und des Ausbruchs des Ukrainekrieges weiterhin vor besonderen Herausforderungen, aus denen sich
fortgesetzt erhöhte Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen und geschäftlichen Entwicklung ergeben.
Auf Basis der aktuellen Situation erwarten wir für das Geschäftsjahr 2022 insgesamt Funds from Operations
(FFO) von 1,95 € bis 2,05 € je Aktie (2021: 1,98 €). Dabei gehen wir von leicht niedrigeren Umsatzerlösen
(2021: 211,8 Mio. €), einem EBIT (2021: 152,5 Mio. €) auf Vorjahresniveau sowie einem leicht steigenden
EBT (ohne Bewertungsergebnis) (2021: 125,6 Mio. €) aus.
Voraussetzungen hierfür sind eine nachhaltige Beherrschbarkeit der Pandemielage ohne
Geschäftsschließungen bzw. ohne wesentliche Einschränkungen für den Centerbetrieb, eine sich auch vom
Ukrainekrieg wenig belastete und im Jahresverlauf weiter positiv entwickelnde private Konsumneigung und
die damit einhergehende weitere Erholung der Mieterumsätze und der Collection Ratio. Grundlage dieser
Erwartungen ist dabei auch, dass die in Deutschland zugesagten und zuletzt bis 30. Juni 2022 verlängerten
staatlichen Corona-Unterstützungsprogramme weiter einem wesentlichen Teil unserer betroffenen Mieter
gewährt und zeitnah ausgezahlt werden.
Anlage II
Seite 22
Dividendenpolitik
Seit unserer letztjährigen Hauptversammlung und der vollständigen Wiedereröffnungs-Erlaubnis für die
Geschäfte im Juni 2021 konnten wir unsere Liquidität trotz der deutlich negativen Nachwirkungen der
Lockdowns sowie der Auswirkungen der Geschäftsschließungen weiter aufbauen. Mit der Zielsetzung zur
Rückkehr zu einer verlässlichen Dividendenpolitik und unter Fortsetzung der Fokussierung auf die
Sicherung der Liquidität der Gesellschaft hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen,
der Hauptversammlung vorzuschlagen, eine Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie auszuschütten.
RISIKOBERICHT
Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen
Kontrollsystems
Die Strategie der Deutsche EuroShop zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und
langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen
Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nachhaltigen
Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Überwachung
der Einhaltung der Strategie und, hierauf aufbauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und
Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das
Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und
begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt
des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identifizierte
Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrages für die
Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende
Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen.
Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren,
welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung
und Kontrolle der identifizierten Risiken.
Risikoanalyse
Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend
über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften
unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte
sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und
analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung
heranzieht:
1. Bestandsobjekte
▪
▪
▪
▪
▪
Entwicklung der Außenstände
Entwicklung der Vermietungsstände
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern
Abweichungen von geplanten Objektergebnissen
Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen
Anlage II
Seite 23
2. Im Bau befindliche Objekte
▪
▪
▪
▪
Entwicklung der Vorvermietung
Bautenstand
Budgetstand
Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von
Auszahlungsvoraussetzungen
Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von
den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von
Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das
Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet.
Risikoinventar
Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst
und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksichtigung von
kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft
und bei Bedarf aktualisiert.
Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter
der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich
Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine
Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann.
Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von
bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung.
Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem
Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren
Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei stellen interne
Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicher.
Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die
Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen
für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der
Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfolgen hier manuelle
Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der
Rechnungslegung beauftragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Der Konzernabschlussprüfer führt zudem
im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in
Bezug auf die Rechnungslegung.
Einschränkende Hinweise
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten
Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und
Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der
Konzernrechnungslegung.
Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche
Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die
Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
Anlage II
Seite 24
eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit
hinsichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der
Konzernrechnungslegung gewährleisten.
Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop
einbezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop mittelbar oder unmittelbar über die
Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen.
Einschätzung der Gesamtrisikoposition
Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß wird
auf Basis der Auswirkungen für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Dabei erfolgt eine
konsolidierte Betrachtung. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind weiterhin der wesentliche Faktor
bei der Analyse und Bewertung der Einzelrisiken des Deutsche EuroShop Konzerns. Mögliche Einflüsse
auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der
Gesamtrisikoposition aufgrund des Ukraine-Konflikts sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzelrisiken und
die Gesamtrisikoposition werden laufend überwacht und regelmäßig neu bewertet.
Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete
Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen
entgegenzuwirken. Zur Beurteilung der möglichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den
Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns hat der Vorstand verschiedene Szenariorechnungen
durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch die Auswirkung auf die Liquidität des Konzerns und
die Einhaltung von Kreditauflagen überprüft.
Dem Vorstand sind danach keine Risiken bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des
Konzerns gefährden könnten.
Anlage II
Seite 25
Darstellung wesentlicher Einzelrisiken
Bewertungsrisiko
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits
insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und
den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie,
der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-
Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese
Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die
beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch
unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vorgaben des IAS 40 im
Konzernabschluss ergebniswirksam erfasst und können zu einer sehr hohen Volatilität des
Konzernergebnisses führen. Zudem kann die Verkehrsbewertung der Bestandsimmobilien auch Einfluss
auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von
Verschuldungskennzahlen) sowie die Konditionen von Neu- und Anschlussfinanzierungen haben.
Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie unsere
eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im
Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen
getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-,
Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter
Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE als dem europäischen
Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern betreut. Ein aktives
Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten
Allgemeinzustand gehalten werden.
Die Corona-Pandemie hat unmittelbare Auswirkungen auf die in die Bewertung des Immobilienportfolios
einfließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze, Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und
Nachvermietungszeiten. Aufgrund der andauernden und möglichen nachgelagerten belastenden
Auswirkungen der Corona-Pandemie ist die Wahrscheinlichkeit und Schadenshöhe des Bewertungsrisikos
unverändert als hoch anzusehen.
Markt- und Branchenrisiken
Die Corona-Pandemie und die ergriffenen behördlichen Hygiene- und Schutzmaßnahmen haben sich in
Form von Umsatzausfällen massiv auf den stationären Einzelhandel ausgewirkt. Neben den temporären
Geschäftsschließungen in den beiden letzten Geschäftsjahren, die den Hauptteil unserer Mieter betrafen,
bestehen weiterhin Einschränkungen, die sich negativ auf den stationären Einzelhandel auswirken. So
werden verschiedene Zugangsbeschränkungen, wie bspw. 2G und 2G+ sowie eine Maskenpflicht, zur
Eindämmung der Pandemie als erforderlich angesehen. Das Erlebnis Shopping, der Marktplatzgedanke
sowie der Treffpunkt- und Freizeitcharakter der Center tritt dabei in diesen Phasen in den Hintergrund.
Zudem beeinflussen die Lockdowns das Kaufverhalten wesentlich und zum Teil auch nachhaltig. Die
Schließungen haben dazu geführt, dass sich der Anteil der online getätigten Käufe deutlich erhöht hat. In
Deutschland stieg deren Anteil 2021 auf 14,7 %.
Der Onlinehandel wird auch zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamteinzelhandelsumsatz
steigern. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Mode, Schuhe und
Unterhaltungselektronik, die zusammen rund 45 % am gesamten Onlineumsatz ausmachen und die
insbesondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben
attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große Anziehungskraft auf Kunden aus. Nach der
Wiedereröffnung der Geschäfte war in den beiden letzten Geschäftsjahren jeweils eine schnelle und
deutliche Erholung der Kundenfrequenzen zu beobachten. Die Besucherzahlen lagen zwar noch unterhalb
Anlage II
Seite 26
der Werte vor Corona, jedoch zeigen sie, dass sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen
Einzugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie
ein besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter behaupten können.
Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche
Einzelhandelsmietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner-
oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von
Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären
Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. Ein
erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine
mögliche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Onlinehandel und damit
einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko,
dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften
Mietvertragskonditionen abgeschlossen werden.
Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet
der stationäre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute
Einzelhandelslagen, mit Sortimentsoptimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und
Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von Offline- und
Onlinewelt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf
die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit vorangekommen und erfolgreich. Eine
fehlende oder nur geringe Onlinepräsenz führt dazu, dass während der Phasen pandemiebedingter
Geschäftsschließungen bzw. Einschränkungen zahlreiche stationäre Einzelhändler keine oder nur deutlich
geringere Vertriebsmöglichkeiten haben. Als Folge werden die Unternehmensreserven bei den betroffenen
Mietpartnern mit andauerndem Pandemieverlauf stark in Anspruch genommen - eine Reihe von
Einzelhändlern musste bereits Insolvenz anmelden. Die der Höhe nach limitierten staatlichen
Unterstützungsmaßnahmen sowie das Entgegenkommen der Vermieter konnten dabei diesen Schaden nur
zum Teil kompensieren.
Seit Beginn der Corona-Pandemie ist ein verstärkter Trend bei den Einzelhändlern erkennbar, die
Entwicklung bzw. Ausweitung eigener Omnichannel-Strategien zu verstärken. Die Deutsche EuroShop AG
begleitet diese Entwicklungen aktiv durch vielfältige Maßnahmen. Im Zentrum der Aktivitäten steht die
Integration der Offline- und Online-Shopping-Welt durch das Digital-Mall-Konzept, bei dem die in einem
Shoppingcenter sofort verfügbaren Produkte für die Kunden bequem und mit wenigen Klicks über das
Smartphone oder Internet sichtbar, perspektivisch reservierbar und bestellbar werden sollen. Die Digital-
Mall wurde bis Ende 2019 in ihrer Grundfunktion („Produktsuche“) bereits bei allen unseren deutschen
Shoppingcentern umgesetzt. Das Angebot ist in der Markteinführungsphase noch begrenzt. Ende 2021
waren jedoch bereits über 3,1 Millionen Produkte verfügbar und das Omnichannel-Angebot wächst
kontinuierlich durch die sukzessive Anbindung einer immer größeren Zahl von Händlern und Standorten.
Darüber hinaus wird der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center weiter gestärkt. Hierzu
gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits 2018 gestarteten
Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“, auch wenn diese coronabedingt
angepasst bzw. zeitlich teilweise verschoben wurden. Ziel ist es, die Aufenthalts- und Servicequalität durch
gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne
Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels
Touchscreen- oder Smartphone-Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur Erhöhung der
Centerattraktivität wird auch der Ausbau des Entertainmentangebots geprüft und vorangetrieben;
beispielsweise hat im Jahr 2021 ein Indoor-Skydive-Konzept in unserem Rhein-Neckar-Zentrum erfolgreich
eröffnet und verbessert seitdem auch die überregionale Anziehungskraft des Standortes. Der Abschluss
möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert
darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken.
Anlage II
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Seit Beginn der Corona-Pandemie und bis zu einer deutlichen Entspannung der Pandemielage dominieren
die massiven Auswirkungen der Geschäftsschließungen bzw. -restriktionen das Geschäft unserer Mieter
und beeinflussen damit auch unsere Ertragskraft. Auf der Grundlage wirtschaftlicher Notwendigkeiten,
rechtlicher Rahmenbedingungen und im Sinne einer nachhaltigen und langfristigen Zusammenarbeit mit
unseren Mietpartnern kann es auch zukünftig notwendig sein, der Pandemielage angemessen und flexibel
wirtschaftliche Lösungen (beispielsweise temporäre Mietreduzierungen) mit unseren Mietpartnern zu
suchen. Entsprechend haben wir die Schadenshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit der Markt- und
Branchenrisiken unverändert auf hoch gesetzt.
Vermietungsrisiko
Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells der Deutsche EuroShop AG hängt im Besonderen von der
Vermietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer
geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen
ist die Deutsche EuroShop AG im Vergleich zu Unternehmen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt
von der kurzfristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der
stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszuschließen, dass eine Veränderung der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche EuroShop AG haben
könnte.
Konjunkturelle Schwankungen haben neben den strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt einen
Einfluss auf Flächennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Das Risiko besteht somit darin, dass
Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen,
beispielsweise hinsichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können.
Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmietbeteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote
kommen.
In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell
Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht
mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten
Objekts führen.
Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an professionelle und
marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und
frühzeitigen Monitoring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger
Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und
langfristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenvereinbarungen ab.
Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die
Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Auch die Dauer, bis eine Fläche neu
vermietet wird, hat sich verlängert und zu einem höheren Leerstand geführt. So stieg die Leerstandsquote
von 2,9 % Ende 2019 auf 5,7 % Ende 2021 an.
Aufgrund der massiven Auswirkungen der Geschäftsschließungen auf unsere Mieter und der damit
einhergehenden erhöhten pandemiebedingten Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken haben wir die
Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit des Vermietungsrisikos unverändert auf hoch gesetzt.
Mietausfallrisiko
Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere
externe politische oder konjunkturelle Schocks sowie durch pandemiebedingte behördliche
flächendeckende Geschäftseinschränkungen bzw. Schließungsanordnungen und damit einhergehender
Gesetzgebungsmaßnahmen, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen.
Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie
Anlage II
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etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern,
insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen.
Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und
Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei
auftretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel
entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kompensieren
können.
Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten
sich im Geschäftsjahr 2021 auf 25,0 Mio. € (i. Vj. 29,2 Mio. €) und waren, wie im Vorjahr, zum ganz
überwiegenden Teil pandemiebedingt. Hohe Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr sind in
Anbetracht des deutlichen Strukturwandels im stationären Einzelhandel sowie in Abhängigkeit von der
konjunkturellen Entwicklung und insbesondere vom weiteren Verlauf der Pandemie nicht auszuschließen.
Dementsprechend haben wir die Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit unverändert auf hoch
belassen.
Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko
Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen
bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter
bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden
kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue
Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich
in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können.
Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Anforderungen der EU-Klima-Taxonomie können sich zukünftig
erhöhte Investitionsbedarfe ergeben. Die entsprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rahmen
der Instandhaltungszyklen für die Center individuell geprüft, bewertet und in die langfristigen Planungen für
die Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiterentwicklung der
Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht.
Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als auf Basis
von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine
unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel
ergeben.
Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen
werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich
Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in
der Regel an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die
von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet.
Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden.
Die Corona-Pandemie hat mittelbaren Einfluss auf das Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko. In den
coronabedingten Mietzugeständnissen ist regelmäßig vorgesehen, dass die Nebenkosten von den Mietern
auch während der Schließungsphase geleistet werden. Falls allerdings Mieterverhältnisse gehäuft beendet
werden, kann dies längere Leerstandszeiten und Umbaumaßnahmen bedingen, so dass der Anteil der nicht
umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen Investitionen steigt. Die Wahrscheinlichkeit, dass es zu
Budgetüberschreitungen und zusätzlichen Kosten kommt, stufen wir daher, wie im Vorjahr, als mittel ein.
Anlage II
Seite 29
Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen
bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine
Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen
negativen Effekt auf EBT und FFO.
Zum Bilanzstichtag bestanden für den Großteil der Konzernfinanzierungen langfristige Zinssicherungen.
Aus den derzeit anstehenden Neu- und Anschlussfinanzierungen ist aus heutiger Sicht im Konzern kein
Zinsänderungsrisiko erkennbar. Auf Basis des aktuellen Zinsniveaus und der vorliegenden Kreditangebote
wird erwartet, dass die Anschlussfinanzierungen zu niedrigeren Zinssätzen als die Ursprungsfinanzierungen
abgeschlossen werden können und die geplanten Zinssätze mit hinreichender Sicherheit erreichbar sind.
Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das
Zinsänderungsrisiko wird bei neuen Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger
Darlehen mit Zinsbindungsfristen von bis zu zehn Jahren reduziert.
Die Deutsche EuroShop AG setzt vereinzelt derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting
von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen
feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungsgeschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten,
Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszahlungen sowie die
Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft
identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit
einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit
dem Grundgeschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere
Risiken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen
Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt.
Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen direkten und indirekten Auswirkungen der Corona-
Pandemie auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche
Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanzsektors könnten
dazu führen, dass sich die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen,
Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deutlich verschlechtert. Dies hätte eine
negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. In Extremsituationen könnte es zu
einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge
einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften oder einer Änderung der
Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung oder Verlängerung
von Kreditlinien bereit sind. Die Deutsche EuroShop AG begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den
Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten
sowie die Einhaltung konservativer Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält die Gesellschaft in
ihren Zielmärkten zu einer Vielzahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken langfristige
Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Kapitalmarktzugang ermöglichen.
Für die 2022 auslaufenden vier Darlehen des Konzerns in Höhe von 225,6 Mio. € werden zurzeit
Prolongationen oder Umfinanzierungen verhandelt, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von
105,7 Mio. € zum Zeitpunkt der Aufstellung des Abschlusses bereits verlängert werden konnte.
Währungsrisiko
Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen
Union
statt.
Überschaubare
Währungsrisiken
ergeben
sich
bei
den
osteuropäischen
Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine
Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden
sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an
den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen
Anlage II
Seite 30
Kursverfall des ungarischen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der
Lage sein könnten, die dann deutlich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen.
Schadensrisiko
Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe
Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die
Instandsetzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen
weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden
hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden
Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw.
ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können
Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu
möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen.
Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und
Einbruchschutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert.
Rechtliches Risiko
Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage,
Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Aufgrund der
Corona-Pandemie haben verschiedene Gesetzgeber in Europa, darunter auch in Deutschland und Polen,
in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzesänderungen vorgenommen, die Mietern temporäre
Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungsverpflichtungen in behördlich angeordneten und
pandemiebedingten Geschäftsschließungszeiträumen bieten können. Die genaue Auslegung und Wirkung
dieser Gesetze ist in vielen Fällen aufgrund fehlender Präzedenzfälle und -urteile noch nicht möglich.
Aufgrund der in der Pandemiesituation geführten, regelmäßig konsensorientierten Verhandlungen mit
unseren Mietern bezüglich einer möglichen und angemessenen Schadensbegrenzung bzw. -teilung für die
betroffenen Zeiträume gehen wir aktuell nicht von einem erhöhten rechtlichen Risiko aus. Der Gesellschaft
sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertragslage
haben könnten.
Personalrisiko
Mit Blick auf die geringe Mitarbeitendenzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig
von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust
von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeitender könnte das
Tagesgeschäft temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumentation von
wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen minimal gehalten.
IT-Risiko
Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung.
Die Wartung und Pflege des Systems erfolgt durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter
und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich
Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente
Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von
außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung
und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf
unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.
Anlage II
Seite 31
CHANCENBERICHT
Die Deutsche EuroShop AG ist Teil eines sich dynamisch und strukturell wandelnden
Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich aktuell den Herausforderungen des stark
wachsenden Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden,
verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-
Pandemie hat dabei den Handlungsdruck und die erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit deutlich
erhöht. Auch war vor der Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und
Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre
Einzelhandelsketten und deren Filialnetz verschaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die
Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele
Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz während der
Schließungsphase in der Lage waren, Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue
Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und
-service eröffnet und damit
Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend
integrierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch
Shoppingcenter weiter eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung
der Kundenfrequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns
belegt dies. Darüber hinaus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für
einen schnellen und kosteneffizienten Lieferservice an.
Auf Basis einer zeitnahen Stabilisierung der Pandemielage sehen wir aufgrund der Ansiedelung unserer
Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center, der
zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Onlinehandel über die Digital Mall sowie der
konzeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der
zunehmenden komplementären Bedeutung von Shop Flächen für den Onlinehandel auch in der aktuell
noch einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen
zu können.
Im Rahmen der Finanzierung ergeben sich aufgrund des weiter niedrigen Zinsniveaus grundsätzlich auch
Chancen, Anschluss- und Neufinanzierungen zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Dies hätte einen
positiven Effekt auf EBT und FFO.
Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, nach Bewältigung der besonderen
Herausforderungen der Corona-Pandemie und nach der Stabilisierung der Marktsituation im Rahmen der
klar definierten und selektiven Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren
Shoppingcentern zu wachsen. Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann
ein weiteres externes Wachstum den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der
hohen Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation
bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um nach
einer dauerhaften Entspannung der Pandemielage auch in Zukunft opportunistisch am Transaktionsmarkt
agieren zu können.
Anlage II
Seite 32
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
Die Aktien der Deutsche EuroShop werden unter anderem an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt.
Sie befanden sich am 31. Dezember 2021 zu 20,03 % im Besitz von Alexander Otto (i. Vj. 20,03 %).
Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der
rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen,
auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes
Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2021 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch
gemacht.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt,
eigene Aktien der Gesellschaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte
dieses geringer sein – des bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni
2023 zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2021 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2021 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats bis zum 17. Juni 2026 einmalig oder mehrmals Wandelschuldverschreibungen im
Gesamtnennbetrag von bis zu 200 Mio. € mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und
den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Teilschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf
neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 10.000.000 Stück (10,0 Mio. €) nach
näherer Maßgabe der Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu
gewähren (Bedingtes Kapital 2021). Die Wandelschuldverschreibungen können auch mit einer variablen
Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung wie bei einer Gewinnschuldverschreibung
vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann. Bis zum 31.
Dezember 2021 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of-Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie
ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein
Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft
mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden.
Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert,
ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz
(WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen
neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird.
Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in
Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit,
maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop-Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit
Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels.
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer
Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich bilaterale
Kreditfazilitäten sowie mehrere Darlehensverträge. Im Übernahmefall haben die jeweiligen Kreditgeber das
Recht, die Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung der Darlehen zu
verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche
EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein.
Anlage II
Seite 33
ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F, § 315D
HGB)
Die zusammengefasste Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum
Corporate Governance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop veröffentlicht unter
www.deutsche-euroshop.de/EZU
Anlage II
Seite 34
BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER
DEUTSCHE EUROSHOP AG
Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft verantwortlich für die Bereiche
Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als
Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom
Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche
EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu
auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene
Rahmenbedingungen“, „Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht.
Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen
Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der
Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde.
Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2021
31.12.2020
+/-
3.512
33
in %
1.108%
2%
Sonstige betriebliche Erträge
Personalaufwand
3.829
317
-1.997
-2.030
Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
-4.658
41.533
-3.931
-4.069
30.707
41.312
-10.200
61.819
-3.199
38.059
-13.511
-1.382
18.254
34.629
-9.100
43.783
-1.459
3.474
-46%
9%
Beteiligungsergebnis
Finanzergebnis
9.580
71%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresüberschuss
-2.687
12.453
6.683
-194%
68%
Gewinnvortrag
Einstellung in die Gewinnrücklage
Bilanzgewinn
-1.100
18.036
Auch das Geschäftsjahr 2021 war für die Deutsche EuroShop AG maßgeblich von den Auswirkungen der
Corona-Pandemie beeinflusst. Im Vergleich zum Vorjahr konnte das Ergebnis vor Steuern mit 34,8 Mio. €
um 15,2 Mio. € gesteigert werden (i. Vj. 19,6 Mio. €). Ursächlich hierfür war die im Vorjahr erforderliche
Wertberichtigung in Höhe von 10,1 Mio. € auf die Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen KG, die
auf Basis eines externen Bewertungsgutachtens der Immobilie der Beteiligung vorgenommen wurde und
das Finanzergebnis belastete. Die Wertberichtigung konnte im Berichtsjahr aufgrund der Verbesserung des
Immobilienwertes der Beteiligung wieder um 1,6 Mio. € ergebniswirksam zugeschrieben werden.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalteten im Berichtsjahr, neben der Zuschreibung des
Beteiligungsansatzes an der Saarpark Center Neunkirchen KG (1,6 Mio. €), eine durch die Deutsche
EuroShop AG beantragte Corona-Beihilfe in Höhe von 2,0 Mio. €. Die Corona-Beihilfe wurde durch die
Deutsche EuroShop AG für sich und ihre verbundenen deutschen Unternehmen beantragt und sieht eine
anteilige Fixkostenerstattung vor. Die Weiterreichung des Anteils der Beihilfe, der den verbundenen
Unternehmen zuzurechnen ist, wurde in Höhe von 1,8 Mio. € in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen
erfasst.
Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft war das Beteiligungsergebnis von 41,5 Mio. € (i. Vj.
38,1 Mio. €), das um 3,4 Mio. € über dem Vorjahr lag. Aufgrund von coronabedingten Mietausfällen und
Anlage II
Seite 35
erforderlichen Wertberichtigungen auf Forderungen in den Beteiligungen lagen diese Beteiligungserträge
jedoch weiterhin unterhalb des Vor-Corona-Niveaus. Zudem wurde zur Stärkung der Liquidität bei einzelnen
Beteiligungen auf eine liquiditätswirksame Ausschüttung verzichtet bzw. die mögliche Ausschüttung
reduziert.
Das Finanzergebnis war im Vorjahr durch die Wertberichtigung der Beteiligung an der Saarpark Center
Neunkirchen KG belastet. Des Weiteren haben sich die Zinsaufwendungen aufgrund von planmäßigen
Tilgungen leicht reduziert. Insgesamt hat sich das Finanzergebnis von -13,5 Mio. € auf -3,9 Mio. €
verbessert.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren in einem Aufwand von 4,1 Mio. € gegenüber
1,4 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfielen 3,6 Mio. € auf die Erhöhung von passiven latenten Steuern (i. Vj.
Auflösungen von 0,1 Mio. €) sowie 0,5 Mio. € (i. Vj. 1,5 Mio. €) auf zu zahlende Steuern. Der Rückgang der
zu zahlenden Steuern war auf eine Steuerrechtsänderung in Polen zurückzuführen, die unterjährig zu einem
Wechsel der Steuerschuldnerschaft geführt hat. Zuvor waren die polnischen Steuern durch die Deutsche
EuroShop AG für ihre polnische Beteiligung zu leisten gewesen.
Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Veränderung
in T€
31.12.2021
1.159.112
104
31.12.2020
1.168.713
145
+/-
-9.601
-41
Finanzanlagen
Übriges Anlagevermögen
Forderungen und übrige Vermögenswerte
Kasse und Bankguthaben
Aktiva
3.439
457
2.982
39.858
33.198
28.235
67
119.069
1.281.724
1.090.010
1.966
79.211
1.248.526
1.061.775
1.899
Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Passive latente Steuern
Passiva
105.201
84.547
103.862
80.990
1.339
3.557
33.198
1.281.724
1.248.526
Der Rückgang der Finanzanlagen resultierte aus den im Geschäftsjahr 2021 getätigten Entnahmen aus den
Beteiligungsgesellschaften, gemindert um die anteiligen handelsrechtlichen Jahresüberschüsse.
Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG lag unverändert bei 85,0 % und damit weiterhin auf
einem sehr soliden und hohen Niveau.
Anlage II
Seite 36
Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB)
01.01.-
01.01.-
in T€
31.12.2021
31.12.2020
Jahresüberschuss
30.707
0
18.254
Nicht ausgeschüttete anteilige Gewinnansprüche
Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen
der Beteiligungsgesellschaften
-14.109
11.414
-1.637
3.557
44.041
0
0
10.084
-160
14.069
0
Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen
Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern
1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit
2. Auszahlungen für Neuinvestments
3. Einzahlungen aus Eigenmitteln
0
0
Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen
-1.799
-1.799
87
-1.777
-1.777
-2.108
0
4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen
6. Dividende für das Vorjahr
-2.471
Liquiditätsbestand Jahresanfang
79.211
69.027
Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes
(Zwischensumme 1.- 6.)
39.858
10.184
Liquiditätsbestand Jahresende
119.069
79.211
Aufgrund der geringeren Ergebnisse der Beteiligungen und des teilweisen Verzichts auf Ausschüttungen
zur Stärkung der Liquidität in den Beteiligungen wurde im Berichtsjahr ein Free Cashflow aus operativer
Tätigkeit in Höhe von 44,0 Mio. € erzielt, der wie bereits im Vorjahr (14,1 Mio. €) deutlich unterhalb des Vor-
Corona-Niveaus lag. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Rendite auf das eingezahlte
Eigenkapital in Höhe von 1.369,0 Mio. € von 3,2 % gegenüber 1,0 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie
erhöhte sich von 0,23 € auf 0,71 €.
Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultieren aus planmäßigen Tilgungen der langfristigen
Bankdarlehen.
Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein
Liquiditätsendbestand von 119,1 Mio. €.
Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB)
Das Geschäftsjahr 2022 wird ebenfalls durch die Pandemie beeinflusst sein. Das Management erwartet,
dass die wesentlichen Leistungsindikatoren sich wie folgt entwickeln: Beteiligungserträge von 36 Mio. € bis
42 Mio. € und damit in vergleichbarer Höhe wie 2021 (41,5 Mio. €) und ein Ergebnis vor Steuern unter
Bereinigung der Sondereffekte 2021 (Zuschreibung und Beihilfe) auf Vorjahresniveau, welches damit
zwischen 28 Mio. € und 34 Mio. € liegen (2021 ohne Sondereffekte: 32,9 Mio. €) sollte.
Hamburg, 30. März 2022
Anlage II
Seite 37
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens
des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht
eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der
Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet,
Verschlechterungen mit Minus (-).
Anlage II
Seite 38
DEUTSCHE EUROSHOP AG
KONZERNABSCHLUSS 2021
Inhalt
Konzernbilanz....................................................................................................................................................................3
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung............................................................................................................................4
Konzern-Gesamtergebnisrechnung ..................................................................................................................................5
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung...................................................................................................................6
Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................................................................7
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021 ....................................................................................................................8
Grundlagen des Konzernabschlusses...........................................................................................................................8
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Allgemeine Angaben .........................................................................................................................................8
Konsolidierungskreis .........................................................................................................................................9
Konsolidierungsgrundsätze.............................................................................................................................10
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen .......................................................................11
Währungsumrechnung....................................................................................................................................12
Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden..................................................................................13
Erläuterungen zur Konzernbilanz ...............................................................................................................................18
7.
8.
9.
Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen ...........................................................................................18
Investment Properties .....................................................................................................................................18
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen.......................................................................................................21
10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen...............................................................................................23
11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte ...........................................................................................................23
12. Liquide Mittel ...................................................................................................................................................24
13. Eigenkapital und Rücklagen............................................................................................................................24
14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten .....................................................................................25
15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten..................................................................................26
16. Passive latente Steuern ..................................................................................................................................27
17. Abfindungsansprüche von Kommanditisten....................................................................................................28
18. Sonstige Rückstellungen.................................................................................................................................28
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ........................................................................................29
Anlage I
Seite 1
19. Umsatzerlöse ..................................................................................................................................................29
20. Grundstücksbetriebskosten.............................................................................................................................29
21. Grundstücksverwaltungskosten ......................................................................................................................30
22. Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte....................................................................30
23. Sonstige betriebliche Erträge..........................................................................................................................30
24. Sonstige betriebliche Aufwendungen..............................................................................................................30
25. Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-
equity bilanziert werden ...........................................................................................................................................31
26. Bewertungsergebnis .......................................................................................................................................31
27. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ......................................................................................................31
28. Ergebnis je Aktie .............................................................................................................................................32
Segmentberichterstattung ...........................................................................................................................................32
Sonstige Angaben .......................................................................................................................................................34
29. Finanzinstrumente und Risikomanagement....................................................................................................34
30. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung ..........................................................................................36
31. Sonstige finanzielle Verpflichtungen ...............................................................................................................37
32. Anzahl der Mitarbeitenden ..............................................................................................................................37
33. Honorar des Abschlussprüfers........................................................................................................................37
34. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex ..........................................................................37
35. Nahestehende Personen nach IAS 24............................................................................................................37
36. Stimmrechtsmitteilungen.................................................................................................................................38
37. Aufsichtsrat und Vorstand...............................................................................................................................39
38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ...............................................................................................................41
Angaben zum Beteiligungsbesitz ................................................................................................................................42
Versicherung der gesetzlichen Vertreter.........................................................................................................................43
Anlage I
Seite 2
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNBILANZ
Aktiva in T€
Anhang
31.12.2021
31.12.2020
Passiva in T€
Anhang
31.12.2021
31.12.2020
VERMÖGENSWERTE
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Eigenkapital und Rücklagen
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen
7.
7.
8.
9.
Investment Properties
Gewinnrücklagen
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Langfristige Vermögenswerte
Summe Eigenkapital
13.
Langfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel
14.
16.
17.
15.
10.
11.
12.
Passive latente Steuern
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Verpflichtungen
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten
14.
15.
15.
18.
15.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Steuerverbindlichkeiten
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verpflichtungen
Summe Aktiva
Summe Passiva
Anlage I
Seite 3
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
in T€
Anhang
19.
01.01.-31.12.2021
01.01.-31.12.2020
Umsatzerlöse
Grundstücksbetriebskosten
20.
-23.076
-18.581
Grundstücksverwaltungskosten
Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller
Vermögenswerte
21.
-9.471
-9.707
10., 22.
-25.029
-29.218
Nettobetriebsergebnis (NOI)
Sonstige betriebliche Erträge
23.
24.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
-7.940
-7.759
Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen,
die nach at-equity bilanziert werden
9., 25.
17.
-39.188
-13.408
-51.482
-43.716
-13.501
Zinsaufwendungen
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
Zinserträge
Finanzergebnis
-22.977
-58.821
-10.758
-108.152
-355.845
-302.758
-251.717
-4,07
Bewertungsergebnis
26.
27.
28.
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Konzernergebnis
Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert
Anlage I
Seite 4
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
in T€
Anhang
01.01.-31.12.2021
01.01.-31.12.2020
-251.717
Konzernergebnis
Posten, die unter bestimmten Bedingungen
zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus
Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung
von Zahlungsströmen
13.
13.
-594
Latente Steuern auf direkt mit dem Eigen-
kapital verrechnete Wertänderungen
Summe des direkt im Eigenkapital
erfassten Ergebnisses
-1.531
-246.327
-246.327
Gesamtergebnis
Anteil Konzernaktionäre
Anlage I
Seite 5
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
Anzahl
Aktien
im Umlauf
Andere
Gewinn-
rücklagen
Gesetzliche
Gewinn-
Gewinnrücklage
Cashflow
Gezeichnetes
Kapital
Kapital-
rücklage
in T€
Anhang
13.
rücklage
Hedges
Summe
-246.327
01.01.2020
61.783.594
-251.717
-25.671
Gesamtergebnis
Dividendenauszahlungen
31.12.2020
61.783.594
61.783.594
-20.281
01.01.2021
-2.471
-20.281
Gesamtergebnis
Dividendenauszahlungen
31.12.2021
13.
-2.471
61.783.594
-18.135
Anlage I
Seite 6
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
01.01.-
01.01.-
in T€
Anhang
31.12.2021
31.12.2020
Konzernergebnis
Ertragsteuern
Finanzergebnis
-251.717
-51.041
26.
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen
23.
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment
Properties und sonstiges Bewertungsergebnis
25.
9.
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Vermögenswerte
10., 11.
18.
-11.500
-15.920
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen
Veränderungen der Verbindlichkeiten
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Gezahlte Zinsen
15.
-38.922
-2.084
-43.669
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Ertragsteuern
26.
8.
-3.487
-4.856
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
Investitionen in Investment Properties
-18.732
-15.053
Einzahlungen aus dem Abgang von Investment Properties
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
-59
-18.791
-13
-14.576
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten
14., 28.
Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten
Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
Auszahlungen an Kommanditisten
Auszahlungen an Konzernaktionäre
14.
15.
17.
13.
-46.258
-98
-16.687
-89
-6.517
-2.471
-7.514
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-48.666
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
12.
12.
Anlage I
Seite 7
DEUTSCHE EUROSHOP AG, HAMBURG
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021
GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES
1. Allgemeine Angaben
Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG , Hamburg,
Deutschland
. Der Sitz der
Gesellschaft befindet sich im
Heegbarg 36, 22391 Hamburg
. Die Gesellschaft ist im Handelsregister
Hamburg (HRB 91799) eingetragen.
Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung
von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien.
Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop
AG
wurde in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich
der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC)
und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es
wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezember 2021 von der EU-Kommission übernommen
wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember
2021 am 30. März 2022 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat
weitergeleitet.
Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und
der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestandteile die Konzern-Eigenkapitalveränderungs-
rechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang.
Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€.
Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen
werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Vermögenswerte, Schulden und
Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und Aufwendungen des
Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen.
Bei der Bewertung der Investment Properties stellen insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der
Diskontierungsfaktor wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8.
Investment Properties“).
Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des
Anhangs.
Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den
31. Dezember 2021, erstellt.
Anlage I
Seite 8
2. Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.
Stand 01.01./31.12.2021
Inland 1
Ausland 1
Gesamt
Vollkonsolidierte Tochterunternehmen
11
4
4
15
Nach der at-equity-Methode einbezogene
Gemeinschaftsunternehmen
3
1
7
1
Nach der at-equity-Methode einbezogene
assoziierte Unternehmen
0
1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen
Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihr beherrschten
Unternehmen. Die
Deutsche EuroShop AG
erlangt die Beherrschung, wenn sie:
-
-
-
Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann,
schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und
diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.
Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht
wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien
verändert haben.
Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen
beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in
Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 693.992 T€
(i. Vj. 689.867 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 37.235 T€ (i. Vj. 30.842 T€) aus. Die
langfristigen Schuldposten betrugen 209.412 T€ (i. Vj. 211.814 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen
sich auf 9.208 T€ (i. Vj. 8.759 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 34.442 T€ (i. Vj.
35.714 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in
Höhe von 9.968 T€ (i. Vj. -26.335 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in
Höhe von 3.215 T€ (i. Vj. 3.305 T€) geleistet.
Gemeinschaftsunternehmen
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die
Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Die
Deutsche EuroShop AG ist mit 75 % an der Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg, beteiligt. Aufgrund
gesellschaftsrechtlicher Vereinbarungen verfügt die Deutsche EuroShop AG nicht über die Mehrheit der
Stimmrechte und übt bei dieser Gesellschaft nicht die alleinige Kontrolle aus.
Assoziierte Unternehmen
Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber
keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert.
Anlage I
Seite 9
Beteiligungsunternehmen
Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden
Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der
Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die
Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2021 hat der
Konzern kein Beteiligungsunternehmen.
Anteilsbesitz
Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Anteilsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage
beigefügt. Die Aufstellung des Anteilsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller
Tochterunternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von
bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des
Lageberichts in Anspruch genommen haben.
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu
bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen
Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als
Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Negative
Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt.
Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at-equity bilanziert. Dabei werden die
Anschaffungskosten der Beteiligung um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden
Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert.
Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung
eliminiert.
Anlage I
Seite 10
4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen
Neue Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und
Interpretationen sind erstmalig verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2021
enden:
Auswirkungen auf
Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage bzw.
Anwendungs-
zeitpunkt (EU)
Cashflows der Deutsche
EuroShop AG
Änderungen / Standard
Änderungen
Reform der Referenzzinssätze
(Änderung an IFRS 9, IAS 39,
IFRS 7)
01.01.2021
Erleichterungen für die Fortführung des Hedge
Accounting im Rahmen der Reform des
Referenzzinssatzes
Keine wesentlichen
Auswirkungen
Mietzugeständnisse im
Zusammenhang mit COVID-19
(Änderung an IFRS 16)
01.06.2020
Erleichterungen für den Leasingnehmer bei der
Anwendung der Regelungen des IFRS 16 bei
Änderung des Leasingvertrages aufgrund von
Mietzugeständnissen – die Anwendung der
Erleichterung wurde bis zum 30. Juni 2022
verlängert.
Da der Konzern nur in
geringem Umfang
Leasingverhältnisse hat,
bei denen er selbst
Leasingnehmer ist, und
bei diesen auch keine
Mietzugeständnisse
vereinbart wurden, hatte
die Änderung keine
Auswirkungen.
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und
Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt:
Auswirkungen auf
Erwarteter
Anwendungs-
zeitpunkt (EU)
Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage bzw. Cashflows
der Deutsche EuroShop AG
Änderungen / Standard
Voraussichtliche Änderungen
Klassifizierung von Schulden als
kurz- oder langfristig
01.01.2023
Klarstellung der Einordnung der
Verbindlichkeiten als
Keine wesentlichen
Auswirkungen
(Änderung an IAS 1)
kurz- und langfristig
Gebühren beim 10%-
Barwerttest vor Ausbuchung
finanzieller Schulden (Änderung
an IFRS 9)
01.01.2022
Durch die Änderung wird klargestellt, welche
Gebühren bei der Beurteilung, ob eine
Modifikation einer finanziellen
Verbindlichkeit vorliegt, einbezogen werden
müssen.
Keine wesentlichen
Auswirkungen
Belastende Verträge – Kosten
für die Erfüllung des Vertrags
(Änderung an IAS 37)
01.01.2022
Die Änderung konkretisiert, welche Kosten
bei der Beurteilung, ob ein Vertrag
belastend ist, zu berücksichtigen sind.
Keine Auswirkungen
Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine
Auswirkungen auf den Konzern haben werden.
Neben den verabschiedeten Standards und Interpretationen hat das IFRS Interpretation Committee im
Dezember 2021 eine vorläufige Agenda-Entscheidung im Zusammenhang mit der Beurteilung, ob ein
Unternehmen als Prinzipal oder Agent auftritt, veröffentlicht. Die Entscheidung stellt hinsichtlich der Frage,
ob ein Unternehmen ein Bestandsrisiko für die eingekauften und weiterbelasteten Leistungen trägt, nicht
mehr darauf ab, wie hoch die Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos ist, sondern auf das Vorhandensein
des Risikos an sich. Sollte die im Jahr 2022 erwartete finale Agenda-Entscheidung gleichlautend mit dem
Entwurf sein, dann wäre der Konzern hinsichtlich der weiterbelasteten Betriebskosten als Prinzipal
einzustufen mit der Folge, das abweichend von der bisherigen Behandlung, die weiterbelasteten
Betriebskosten unsaldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung zu zeigen sind. Der Konzern wird die
Änderung der Rechnungslegungsmethode durchführen, wenn es zu einer entsprechenden finalen Agenda
Entscheidung kommt. Die geänderte Rechnungslegungsmethode wird keine Auswirkung auf die Bilanz bzw.
das Eigenkapital haben – es handelt sich ausschließlich um eine geänderte Darstellung in der Gewinn- und
Verlustrechnung.
Anlage I
Seite 11
Ausweisänderung
Seit dem Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer nicht
mehr saldiert ausgewiesen, da diese Kosten zur Leasingkomponente zählen. Dadurch hatten sich die
Umsatzerlöse und die Grundstücksbetriebskosten im Vorjahr um 5.704 T€ erhöht.
Des Weiteren werden seit dem Vorjahr die Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung separat ausgewiesen.
Beide Ausweisänderungen erfolgten innerhalb des Nettobetriebsergebnisses (NOI) der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung.
5. Währungsumrechnung
Konzernwährung ist der Euro (€).
Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelegenen, in den Konzernabschluss
einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige,
integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Einheiten von der
funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung
aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funktionalen Währung, sodass die Bilanz so
umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung
der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt.
Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des
Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert
anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei
stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die
entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt.
Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt:
31.12.2021
31.12.2020
Durch-
schnitts-
kurs
Durch-
schnitts-
kurs
Stichtags-
kurs
Stichtags-
kurs
1 € =
Ungarischer Forint (HUF)
Polnischer Zloty (PLN)
Tschechische Krone (CZK)
369,00
4,60
358,51
4,57
365,13
4,61
351,17
4,44
24,86
25,41
26,24
25,41
Des Weiteren hatte die Deutsche EuroShop AG im Vorjahr ein US-Dollar-Bankkonto, das mit 446 T$
valutierte und zu einem Kurs von 1,23 umgerechnet wurde.
Anlage I
Seite 12
6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ertrags- und Aufwandsrealisation
Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des
Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd
verteilt. Der jeweils zum Bilanzstichtag noch nicht verteilte Anteil der gewährten Mieteranreize wird unter
den kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse werden, soweit sie Forderungen
betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als
Forderungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzieller Vermögenswerte ausgebucht.
Mietzugeständnisse, die den Zeitraum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als
Änderung des Mietvertrages behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlaufzeit
verteilt. Von diesem Vorgehen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlungen,
die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als
variable Leasingzahlung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen
erfasst.
Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“).
Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der
Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für
die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Die Erlöse aus
der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Aufwendungen erfolgt über die
Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis). Wir verweisen hierzu auch auf unsere Erläuterungen im Abschnitt „4.
Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“.
Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit
Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert.
Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt
der Verursachung ergebniswirksam gebucht.
Zinserträge und Zinsaufwendungen werden periodengerecht erfasst.
Bestimmung beizulegender Zeitwert
Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine
regelmäßige
Überprüfung
der
wesentlichen
nicht
beobachtbaren
Inputfaktoren
sowie
Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts
oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten.
Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden
Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:
Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden.
Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die
Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren
Marktdaten basieren.
Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die
Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten
basieren.
Anlage I
Seite 13
Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden,
wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäftsjahres festgestellt, ob es zu einer
Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2021 gab es, wie im
Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen.
Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche
EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche
Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die
Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres
überprüft.
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver
Unterschiedsbetrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzten
Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen
Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder
Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen
und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten,
Einrichtungsgegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und
13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden
jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft.
Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen.
Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich
(zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der
Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31.
Dezember 2021 hat keinen Wertberichtigungsbedarf ergeben (i. Vj. Wertminderung von 2.008 T€).
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die
Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird
ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den
Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert
abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine
Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den
Sachanlagen vor.
Anlage I
Seite 14
Investment Properties
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst
mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach
ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des
IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden
Zeitwertes) bilanziert werden.
Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen
Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair-
Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen
oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu
Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben.
Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von
qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die
Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser
Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell
aufgenommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den
aktivierbaren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht
den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst.
Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, in dem sie
entstanden sind.
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt
voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung
höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von 12 Monaten erfolgen wird. Als
höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen
wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde.
Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen
Vermögenswerten ausgewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten.
Konzern als Leasingnehmer
Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis begründet, und erfasst zum
Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine
Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum
Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des
Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die
geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils.
Anlage I
Seite 15
Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hat der Konzern im Geschäftsjahr 2021
Überbrückungshilfe III in Höhe von 2 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als
Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit
darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung verbundenen Bedingungen erfüllen wird und die
Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und
die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022
bewilligt und ausgezahlt. Eine Schlussabrechnung über die gewährte Beilhilfe ist bis zum 31. Dezember
2022 einzureichen.
Finanzinstrumente
Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der
Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird.
Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9
zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der
Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen
Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird.
Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten
Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich
den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der
über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Davon ausgenommen sind die Forderungen, die durch die
zeitweise Einstellung der Mietzahlungen als Folge der Corona-Pandemie gegenüber den Mietern
entstanden sind und für die bis zum Bilanzstichtag noch keine vertragliche Einigung mit dem Mieter
geschlossen wurde. Die Wertberichtigung für diese Forderungen wurde auf Basis der erwarteten zu
gewährenden Mietzugeständnisse bemessen.
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im
Standard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der
Fremdgesellschafter
von
Personenhandelsgesellschaften
aufgrund
eines
möglichen
Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer
Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von
sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig
ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese
Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist.
Finanzverbindlichkeiten
Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten ausgewiesen. Davon abgesetzt
sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich
als Aufwand erfasst werden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Anlage I
Seite 16
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen
Nennbeträgen.
Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt, die die
Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei
um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos variabel verzinslicher Darlehen, deren
Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt
(wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen
Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des
Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen
wird regelmäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Vertragsmodalitäten von Grund- und
Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem
Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cashflows, die auf
Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wurden. Die Zinssicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben
gleichlautende Endfälligkeiten.
At-equity bilanzierte Finanzanlagen
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden mit ihren
Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am
Eigenkapital des assoziierten Unternehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt
angepasst werden. Der Konzern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vorliegen, dass in
Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
Latente Steuern
Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz
unter Verwendung des gegenwärtig gültigen Steuersatzes latente Steuern bilanziert. Gegenwärtig werden
im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien und ihren steuerlichen
Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher
Steuersatz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 %
für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische
Steuern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 19 % und für österreichische Steuern ein
Steuersatz von 23 % (i. Vj. 25 %) zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern
auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet.
Sonstige Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht
und mehr Gründe für eine Inanspruchnahme als dagegen sprechen. Langfristige Rückstellungen werden
abgezinst.
Anlage I
Seite 17
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ
7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Betriebs- und
Geschäftsaus-
stattung
Geschäfts- oder
Firmenwert
Software und
Softwarelizenzen
in T€
2021
2020
2021
105
2020
105
2021
2020
799
Anschaffungskosten Stand 01.01.
Zugang aus Nutzungsrechten
(IFRS 16)
53.867
53.867
837
0
0
0
0
0
37
0
0
45
11
25
13
Zugänge
Abgänge
0
0
-7
0
-9
0
Stand 31.12.
Abschreibungen Stand 01.01.
Zugänge
53.867
-2.148
0
53.867
-140
-2.008
0
135
-92
-29
18
105
-80
-12
0
884
-507
-142
9
837
-375
-132
0
Abgänge
0
Stand 31.12.
Buchwert 01.01.
Buchwert 31.12.
-2.148
51.719
51.719
-2.148
53.727
51.719
-103
13
-92
25
13
-640
330
244
-507
424
330
32
Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsolidierungszeitpunkt (31. März 2017) der
Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Reduzierung
des Immobilienwertes der Olympia Brno bedingte im Vorjahr eine Auflösung der für Olympia Brno gebildeten
passiven latenten Steuern und in korrespondierender Höhe eine Abwertung des Geschäfts- oder
Firmenwerts um 2.008 T€.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus
Leasingvereinbarungen von 142 T€ (i. Vj. 195 T€). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung
von Büroflächen sowie aus dem Leasing von PKW.
8. Investment Properties
in T€
2021
3.437.145
0
2020
3.822.786
0
Buchwert zum 01.01.
Zugänge
Abgänge
0
-490
Aktivierte bauliche Maßnahmen
Unrealisierte Marktwertveränderungen
Buchwert zum 31.12.
18.732
-62.323
3.393.554
15.053
-400.204
3.437.145
In den Investment Properties ist unverändert ein aktiviertes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür
jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet. Der Abgang
im Vorjahr betraf ein Erbbaugrundstück des Forum Wetzlar.
Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und
Abwertungen.
Anlage I
Seite 18
Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2021 durch den Gutachter Jones
Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die
vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgutachten sind
unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum
Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn
Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungssatz
abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu
werden die stabilisierten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz
kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem
Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell
angewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen
vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und
Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das
objektspezifische Risikoprofil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren
gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwicklung des
Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen
abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im
jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in-
und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen.
In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch
JLL verwendet wurden, dargestellt:
Bewertungsparameter
in %
31.12.2021
1,34
31.12.2020
1,00
Mietsteigerungsrate
Kostenquote
11,59
6,06
12,00
6,07
Diskontierungsrate
Kapitalisierungszinssatz
5,24
5,25
Die behördlich angeordneten flächendeckenden Geschäftsschließungen und weiteren Schutzmaßnahmen
zur Eindämmung der Corona-Pandemie haben Auswirkungen auf die Kundenfrequenzen in den
Shoppingcentern sowie auf die Umsätze und damit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter.
In der Bewertung zum 31. Dezember 2021 wurden die Folgen der Pandemie unter anderem durch den
Nichtansatz von Umsatzmieten bis Juli 2022, die Verlängerung von Nachvermietungszeiträumen und
Reduzierung der Wiedervermietungswahrscheinlichkeit berücksichtigt. Abweichend zum Vorjahr wurden die
Gutachten ohne Hinweis auf eine „wesentliche Bewertungsunsicherheit“ erstellt. Transaktionsvolumen und
weitere relevante Anhaltspunkte liegen wieder auf einem Niveau, das eine entsprechende Bewertung
zulässt.
Anlage I
Seite 19
Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100
Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die
at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter
Basis
Änderung Parameter
in Mio. €
in %
+ 0,25 %-Punkte
- 0,25 %-Punkte
150,3
4,2
Mietsteigerungsrate
Kostenquote
1,34
-101,4
-2,9
+ 1,00 %-Punkte
- 1,00 %-Punkte
-42,9
40,0
-1,2
1,1
11,59
6,06
+ 0,25 %-Punkte
- 0,25 %-Punkte
-70,0
67,0
-2,0
1,9
Diskontierungsrate
Kapitalisierungszinssatz
+ 0,25 %-Punkte
- 0,25 %-Punkte
-104,7
117,0
-2,9
3,3
5,24
Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,34 %
angenommen (i. Vj. 1,00 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs-
und Verwaltungskosten in Höhe von 11,59 % (i. Vj. 12,00 %) abgezogen. Damit ergaben sich
Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 88,41 % (i. Vj. 88,00 %). Im Geschäftsjahr lagen die
tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertberichtigungen) bei 15,4 % (i. Vj.
12,6 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2021 für das
Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 5,78 % gegenüber 5,73 % im
Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,45 % gegenüber
5,41 % im Vorjahr.
Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu
verteilenden gewährten Mieteranreize in Höhe von 13.267 T€ (i. Vj. 5.277 T€) in Abzug gebracht. Diese
werden, soweit es sich um mietfreie Zeiten handelt, unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
ausgewiesen. Weitere sonstige Zugeständnisse wie beispielsweise Baukostenzuschüsse werden unter den
sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden
Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2021
dargestellt:
Hierarchiestufen IFRS 13
in T€
Level 1
Level 2
Level 3
Investment Properties
0
0
3.391.043
Die Objekte sind grundpfandrechtlich belastet. Es bestehen Grundschulden in Höhe von 1.502.114 T€ (i. Vj.
1.541.428 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte betrugen 211.752 T€ (i. Vj.
224.104 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberichtigungen) betrugen
32.547 T€ (i. Vj. 28.288 T€).
Anlage I
Seite 20
9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
in T€
2021
2020
Buchwert zum 01.01.
444.517
511.493
Erhaltene Ausschüttungen und
Kapitalrückzahlungen
-18.788
29.612
-15.494
-51.482
444.517
Anteiliges Ergebnis
Buchwert zum 31.12.
455.341
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die
Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der At-Equity Methode in den Konzernabschluss
einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter.
Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende
Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den
Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt:
Immobilienkommandit-
Allee-Center Magdeburg KG,
Hamburg
gesellschaft
FEZ Harburg, Hamburg
Stadt-Galerie Passau KG,
Hamburg
in T€
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
- davon liquide Mittel
220.211
7.606
4.772
0
219.760
5.204
3.319
0
228.733
7.868
227.266
8.749
161.653
159.340
4.883
2.342
0
4.842
2.654
0
4.214
4.939
Langfristige Schulden
113.710
113.710
4.391
67.279
67.279
53.780
50.709
- davon Finanzverbindlichkeiten
Kurzfristige Schulden
0
0
0
0
2.091
0
1.230
0
596
0
965
0
- davon Finanzverbindlichkeiten
2.072
Umsatzerlöse
16.391
0
16.315
0
13.416
-2.848
6.088
1.461
0
14.166
-3.611
5.746
-37.534
0
9.709
0
9.390
7
Zinsergebnis
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
12.515
217
0
11.960
-27.025
0
7.521
2.035
0
6.450
-15.362
0
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresfehlbetrag/-überschuss
Sonstiges Ergebnis
12.732
0
-15.065
0
7.549
0
-31.788
0
9.556
0
-8.912
0
Gesamtergebnis
12.732
-15.065
7.549
-31.788
9.556
-8.912
Anlage I
Seite 21
EKZ Eins Errichtungs- und
Betriebs Ges.m.b.H. & Co
OG, Wien 1
Saarpark Center
Neunkirchen KG, Hamburg
Einkaufs-Center Arkaden
Pécs KG, Hamburg
in T€
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
- davon liquide Mittel
180.029
7.131
5.042
58.764
58.837
2.680
0
177.270
6.989
4.405
58.813
58.812
2.703
0
211.423
5.512
4.032
89.315
89.315
2.422
567
207.880
3.538
1.957
90.433
90.433
3.255
516
98.000
6.124
5.210
35.810
26.250
1.684
600
98.000
5.854
3.614
36.146
26.850
2.666
600
Langfristige Schulden
- davon Finanzverbindlichkeiten
Kurzfristige Schulden
- davon Finanzverbindlichkeiten
Umsatzerlöse
11.690
-677
8.077
82
11.649
-741
12.628
-1.963
8.569
3.440
0
11.580
-1.992
7.066
-21.063
0
8.458
-832
5.108
-68
8.418
-897
Zinsergebnis
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Bewertungsergebnis
6.652
-26.776
0
5.129
-12.131
-1.620
-8.622
0
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Jahresfehlbetrag/-überschuss
Sonstiges Ergebnis
0
-600
4.440
0
8.159
0
-20.124
0
12.009
0
-13.997
0
Gesamtergebnis
8.159
-20.124
12.009
-13.997
4.440
-8.622
1 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz betrug 915 T€
(i. Vj. 924 T€), der Jahresfehlbetrag betrug 24 T€ (i. Vj. 21 T€).
Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
EKZ Eins
Errichtungs-
Immobilien-
kommanditge-
sellschaft
FEZ Harburg,
Hamburg
und
Betriebs
Ges.m.b.H.
& Co OG,
Wien
Einkaufs-
Center
Arkaden
Pécs KG,
Hamburg
Stadt-
Galerie
Passau KG,
Hamburg
Saarpark
Center
Neunkirchen
KG, Hamburg
Allee-Center
Magdeburg KG,
Hamburg
in T€
Equity-Ansatz am 01.01.2021
111.867
57.478
122.413
61.372
58.865
32.522
Anteiliges Ergebnis
- davon EBT (ohne
Bewertungsergebnis)
6.366
3.775
7.167
4.079
6.005
2.220
6.257
109
3.044
731
5.641
1.526
4.038
41
4.285
1.720
2.554
-34
- davon Bewertungsergebnis
Einlagen/Entnahmen
-5.370
112.863
-2.002
59.251
-5.125
-2.593
62.858
-2.271
62.599
-1.427
33.315
Equity-Ansatz am 31.12.2021
124.455
Anlage I
Seite 22
10.Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in T€
2021
2020
Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen zum 31.12.
39.494
40.957
Wertberichtigungen Stand 01.01.
-21.135
-2.484
Verbrauch
12.209
908
Veränderung der Wertberichtigungen für
erwartete Ausfälle
-7.805
-16.731
22.763
-19.559
-21.135
19.822
Wertberichtigungen Stand 31.12.
Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten
Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen erfolgt teilweise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen.
Als Folge der Corona-Pandemie haben Mieter im Berichtsjahr ihre Zahlungen teilweise nicht vollständig
geleistet, was zu einem Anstieg des Forderungsbestandes führte. Die Bewertung des Forderungsbestandes
zum 31. Dezember 2021 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forderungen resultierten insgesamt in
Aufwendungen von 25.029 T€ (i. Vj. 29.218 T€).
11.Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
in T€
31.12.2021
11.220
4.198
31.12.2020
5.277
5.106
3.423
0
Abgegrenzte Mieteranreize
Vorausgezahlte Center-Marketingskosten
Barkautionen
3.917
Corona-Beihilfe
2.000
Sonstige Forderungen an Mieter
Übrige Vermögenswerte
1.842
2.180
1.819
17.805
3.121
26.298
Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten überwiegend Forderungen aus Heiz- und
Nebenkostenabrechnungen.
Forderungsspiegel
in T€
Gesamt
bis 1 Jahr
über 1 Jahr
22.763
(19.822)
22.763
(19.822)
0
(0)
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
26.298
26.298
0
Sonstige
Vermögenswerte
(17.805)
(17.805)
(0)
49.061
49.061
0
(37.627)
(37.627)
(0)
(Vorjahreswerte)
Anlage I
Seite 23
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag
coronabedingt im Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum
Bilanzstichtag nicht überfällig.
12.Liquide Mittel
in T€
31.12.2021
328.837
2
31.12.2020
266.029
1
Konten in laufender Rechnung
Kassenbestände
328.839
266.030
Im Bestand der liquiden Mittel zum 31. Dezember 2020 waren Gelder aus der kurzfristig über den
Bilanzstichtag in Anspruch genommenen Kreditlinie von 30.000 T€ enthalten. Diese wurden Anfang Januar
2021 zurückgezahlt.
13.Eigenkapital und Rücklagen
Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Alle
Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt.
Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.
Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen,
auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage (Genehmigtes
Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2021 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch
gemacht.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt,
eigene Aktien der Gesellschaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte
dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023
zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2021 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2021 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats bis zum 17. Juni 2026 einmalig oder mehrmals Wandelschuldverschreibungen im
Gesamtnennbetrag von bis zu 200 Mio. € mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und
den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Teilschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf
neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 10.000.000 Stück (10,0 Mio. €) nach
näherer Maßgabe der Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu
gewähren (Bedingtes Kapital 2021). Die Wandelschuldverschreibungen können auch mit einer variablen
Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung wie bei einer Gewinnschuldverschreibung
vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann. Bis zum 31.
Dezember 2021 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht.
Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 43.783 T€ wurde zur
Ausschüttung einer Dividende von 0,04 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamtdividende von 2.471 T€,
verwendet und der Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 41.312 T€ wurde auf neue Rechnung
vorgetragen.
Anlage I
Seite 24
Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung am 23. Juni 2022 vorschlagen, den
Bilanzgewinn 2021 der Deutsche EuroShop AG von 61.819 T€ für eine Dividende in Höhe von 1,00 € je
dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 35 T€ auf neue Rechnung
vorzutragen.
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der
Kapitalrücklage Kosten für die Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern
enthalten.
Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten
Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge.
Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden Komponenten:
2021
in T€
vor Steuern
2.740
Steuern
-594
Netto
2.146
Cashflow Hedges
2020
in T€
vor Steuern
6.921
Steuern
-1.531
Netto
5.390
Cashflow Hedges
14.Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
31.12.2021
31.12.2020
kurzfristig
181.816
in T€
langfristig
kurzfristig
langfristig
1.359.612
Bankverbindlichkeiten
1.264.748
237.366
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen
und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte
der Gesellschaften in Höhe von 1.502.114 T€ (i. Vj. 1.541.428 T€).
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten vier Mitte 2022 auslaufende Darlehen in Höhe von
insgesamt 225.586 T€, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 105.700 T€ bereits
abgeschlossen wurde und sich die verbleibenden Finanzierungen in Verhandlung befinden. Des Weiteren
beinhaltet der kurzfristige Anteil den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2022,
abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2022 beglichen wurden, sowie im Vorjahr die
kurzfristige Inanspruchnahme der Kreditlinie (30.000 T€).
Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebniswirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 27 T€
(i. Vj. 28 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsaufwendungen für Bankverbindlichkeiten in
Höhe von 39.188 T€ (i. Vj. 43.716 T€) im Finanzergebnis enthalten.
Gegenwärtig enthalten 14 von insgesamt 20 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei
handelt es sich um insgesamt 29 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur
Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur
Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Alle Auflagen wurden
eingehalten oder einvernehmlich mit den Banken ausgesetzt. Die Kreditauflagen werden nach aktueller
Planung und Einschätzung 2022 erfüllt. Hinsichtlich der Unsicherheiten zum Planungszeitraum als Folge
Anlage I
Seite 25
der Corona-Pandemie und des Ukraine-Konflikts verweisen wir auf Abschnitt „38. Ereignisse nach dem
Bilanzstichtag“.
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht
liquiditätswirksamen Veränderungen:
in T€
2021
1.541.428
-39.580
2020
1.512.347
29.034
Buchwert zum 01.01.
Liquiditätswirksame Veränderungen
Nicht liquiditätswirksame Veränderungen
Buchwertänderung nach der
Effektivzinsmethode
266
47
Buchwert zum 31.12.
1.502.114
1.541.428
15.Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten
31.12.2021
31.12.2020
in T€
langfristig
kurzfristig
0
langfristig
kurzfristig
0
Zinsswaps
23.398
26.138
Mietkautionen
0
4.669
15.534
1.552
3.729
98
0
3.608
7.491
2.364
3.047
44
Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern
Umsatzsteuer
0
0
0
0
Kreditorische Debitoren
Leasingverbindlichkeiten
Übrige
0
0
367
230
23.995
475
238
26.851
621
727
26.203
17.281
Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen
Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag 23.398 T€ (i. Vj.
26.138 T€) betrugen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz-
und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie
Mietvorauszahlungen.
Anlage I
Seite 26
Verbindlichkeitenspiegel
in T€
Gesamt
1.502.114
(1.541.428)
5.345
kurzfristig
237.366
(181.816)
5.345
langfristig
1.264.748
Finanzverbindlichkeiten
(1.359.612)
0
(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Steuerverbindlichkeiten
(3.303)
196
(3.303)
196
0
(456)
(456)
(0)
50.198
26.203
(17.281)
23.995
(26.851)
Sonstige Verbindlichkeiten
(44.132)
1.557.853
269.110
1.288.743
(1.589.319)
(202.856)
(1.386.463)
(Vorjahreswerte)
16.Passive latente Steuern
Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und
Verlustvorträgen:
31.12.2021
31.12.2020
Aktive
latente
Passive
latente
Aktive
latente
Passive
latente
in T€
Steuern
Steuern
Steuern
Steuern
Investment Properties
0
0
287.851
52.569
0
0
284.469
48.799
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Sonstige Verbindlichkeiten
- Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet)
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge
Übrige
5.263
988
0
0
5.857
1.301
1.132
8.290
-8.290
0
0
0
1.132
7.383
-7.383
0
0
0
Latente Steuern vor Saldierung
Saldierung
340.420
-7.383
333.037
333.268
-8.290
324.978
Latente Steuern nach Saldierung
Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der
derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen
wahrscheinlich wieder ausgleichen werden.
Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 %
kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie
teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt.
Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 6.321 T€ (i. Vj. 5.752 T€)
zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der
steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine
latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen
ist.
Anlage I
Seite 27
17.Abfindungsansprüche von Kommanditisten
in T€
2021
2020
351.905
13.501
-46.367
-7.514
Abfindungsanspruch zum 01.01.
Ergebnisanteile
311.525
13.408
-3.502
Anteiliges Bewertungsergebnis
Auszahlungen
-6.517
Abfindungsanspruch zum 31.12.
314.914
311.525
Die Abfindungsansprüche von Kommanditisten beinhalten die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter
an den Gesellschaften Main-Taunus-Zentrum KG, Forum Wetzlar KG und Einkaufs-Center Galeria Baltycka
G.m.b.H. & Co. KG, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind.
18.Sonstige Rückstellungen
Stand
Stand
in T€
01.01.2021
Verbrauch
Auflösung
Zuführung
31.12.2021
Bereits erbrachte,
noch nicht
abgerechnete
Instandhaltungs-
und Bauleistungen
1.664
109
988
89
517
10
2.240
796
2.399
806
Honorare
Übrige
6.540
8.313
4.490
5.567
371
898
5.236
8.272
6.915
10.120
Die übrigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen
Leistungen und Personalaufwendungen.
Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
Anlage I
Seite 28
ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
19.Umsatzerlöse
in T€
2021
2020
Mindestmieteinnahmen
Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen
Umsatzmieten
203.117
5.684
215.582
5.704
950
1.678
Übrige
1.273
1.868
211.752
211.752
224.104
224.104
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare Mieteinnahmen
Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie
Nutzungsentschädigungen.
Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich
auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künftigen
Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende
Fälligkeiten auf:
in T€
2021
2020
Fälligkeit innerhalb eines Jahres
Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre
Fälligkeit nach 5 Jahren
185.340
490.080
157.845
833.265
196.624
499.681
180.965
877.270
20.Grundstücksbetriebskosten
in T€
2021
2020
Nicht umlegbare Nebenkosten
Grundsteuer
8.613
5.455
3.861
1.630
1.557
1.960
23.076
6.419
5.366
2.755
1.382
1.437
1.222
18.581
Center-Marketing
Instandhaltungen und Reparaturen
Gebäudeversicherung
Übrige
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen
23.076
18.581
Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig
auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre.
Anlage I
Seite 29
21.Grundstücksverwaltungskosten
in T€
2021
2020
Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten
9.471
9.707
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen
9.471
9.707
Die Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten
Mieterlösen abhängig.
22.Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte
in T€
2021
2020
Wertberichtigungen
9.217
15.812
25.029
19.768
9.450
Abgänge finanzieller Vermögenswerte
29.218
davon gemäß IAS 40 den Investment Properties
direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen
25.029
29.218
Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“.
23.Sonstige betriebliche Erträge
in T€
2021
2020
Corona-Beihilfe
2.000
1.464
898
0
279
Auflösungen von Wertberichtigungen
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
Übrige
924
1.903
6.265
1.197
2.400
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadensersatz,
Versicherungsentschädigungen und sonstigen Erstattungen.
24.Sonstige betriebliche Aufwendungen
in T€
2021
2020
Personalaufwand
1.997
1.841
620
2.032
1.561
476
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten
Gutachterkosten
Marketingkosten
505
470
Aufsichtsratsvergütungen
Gebühren und Beiträge
Finanzierungskosten
Abschreibungen
263
263
198
220
171
557
171
144
Währungsverluste
163
851
Übrige
2.011
7.940
1.185
7.759
Anlage I
Seite 30
In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von
Konzerngesellschaften in Höhe von 361 T€ (i. Vj. 392 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet
soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 234 T€ (i. Vj.
222 T€), wovon 146 T€ (i. Vj. 146 T€) auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen.
25.Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und
Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden
in T€
2021
29.600
12
2020
-51.493
11
Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen
Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen
Ergebnisse aus at-equity-Gesellschaften
29.612
-51.482
Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis
vor latenten Steuern von 4.092 T€ (i. Vj. -73.786 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity
bilanzierten Gesellschaften beträgt 25.822 T€ (i. Vj. 23.115 T€).
26.Bewertungsergebnis
in T€
2021
2020
Unrealisierte Marktwertveränderungen
-62.323
3.502
0
-400.204
46.367
-2.008
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile
Wertberichtigung Geschäfts- und Firmenwert
-58.821
-355.845
27.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
in T€
2021
2020
Tatsächlicher Steueraufwand
-3.293
-6.239
-1.226
-10.758
-4.267
46.545
8.763
Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland
Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland
51.041
Anlage I
Seite 31
Steuerliche Überleitungsrechnung
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 10.758 T€ leiten sich von einem erwarteten
Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des
Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem
Steuersatz von 32,28 % gerechnet.
in T€
2021
2020
Konzernergebnis vor Ertragsteuern
Theoretische Ertragsteuer 32,28 %
70.703
-302.758
97.730
-22.823
Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen
Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen
Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen
4.069
7.062
446
-6.498
-38.658
-140
Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag
717
-229
-1.391
-2
Tatsächliche Ertragsteuer
-10.758
51.041
Im Geschäftsjahr 2021 ergibt sich ohne Berücksichtigung der aperiodischen Steueraufwendungen/
-erträge ein effektiver Ertragsteuersatz von 15,2 %.
28.Ergebnis je Aktie
2021
59.945
2020
-251.717
61.783.594
-4,07
Anteil der Konzernaktionäre am
Jahresergebnis (T€)
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien
61.783.594
0,97
Unverwässertes und verwässertes Ergebnis
je Aktie (€)
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG
zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der
Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Verwässerung, beispielsweise
durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte
Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht.
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung,
die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen
Shoppingcentern in
Deutschland
(„Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im
Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis.
Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns.
Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum
Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der
Anlage I
Seite 32
Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen.
Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden
Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
Aufteilung nach geografischen Segmenten
01.01.-
31.12.2021
in T€
Inland
184.061
132.798
Ausland
42.388
33.661
Summe
226.449
166.459
Überleitung
-14.697
Umsatzerlöse
211.752
152.501
EBIT
-13.958
Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und
assoziierten Unternehmen
0
5
0
1
0
6
29.612
1
29.612
7
Zinserträge
Zinsaufwendungen
-31.481
101.323
-6.912
26.751
-38.393
128.074
-795
-2.510
-39.188
125.564
31.12.2021
3.393.554
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
Investment Properties
2.866.680
677.468
3.544.148
-150.594
Zugänge und aktivierte bauliche
Maßnahmen Investment Properties
14.524
0
3.800
0
18.325
0
407
51.719
18.732
51.719
Geschäfts- oder Firmenwert
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Sonstiges Segmentvermögen
Segmentvermögen
0
0
0
455.341
123.502
479.968
646.608
455.341
378.176
4.278.790
2.215.924
212.456
3.079.136
1.243.136
42.218
719.686
326.180
254.674
3.798.822
1.569.316
Segmentschulden
01.01.-
in T€
Inland
197.880
142.793
Ausland
40.511
32.537
Summe
238.391
175.330
Überleitung
-14.287
31.12.2020
Umsatzerlöse
224.104
161.239
EBIT
-14.091
Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und
assoziierten Unternehmen
0
13
0
2
0
15
-51.482
532
-51.482
547
Zinserträge
Zinsaufwendungen
-36.364
106.530
-7.054
25.485
-43.418
132.015
-298
-43.716
EBT (ohne Bewertungsergebnis)
-4.425
127.590
31.12.2020
3.437.145
Investment Properties
2.900.461
680.092
3.580.553
-143.408
Zugänge und aktivierte bauliche
Maßnahmen Investment Properties
16.860
0
1.223
0
18.083
0
-3.030
51.719
15.053
51.719
Geschäfts- oder Firmenwert
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen
Sonstiges Segmentvermögen
Segmentvermögen
0
0
0
444.517
86.382
444.517
304.000
4.237.381
2.234.135
182.872
3.083.333
1.271.512
34.746
714.838
329.576
217.618
3.798.171
1.601.088
439.210
633.047
Segmentschulden
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an
denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten
Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher
in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder
Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet.
Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente
zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG).
Anlage I
Seite 33
Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzerninternen Eliminierungen
mit ihrem EBIT von -4.434 T€ (i. Vj. -4.882 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von
-4.434 T€ (i. Vj. -5.193 T€) sowie im Segmentvermögen mit 123.030 T€ (i. Vj. 86.260 T€) und in den
Segmentschulden mit 2.207 T€ (i. Vj. 2.178 T€) enthalten.
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
SONSTIGE ANGABEN
29.Finanzinstrumente und Risikomanagement
Wertansatz nach IFRS 9
Bewertungs-
kategorie nach
IFRS 9
Fortgeführte
Anschaffungs-
kosten
Buchwerte
31.12.2021
Fair Value
erfolgswirksam
Fair Value
erfolgsneutral
Fair Value
31.12.2021
in T€
Finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Liquide Mittel
AC
AC
AC
22.763
6.247
22.763
6.247
22.763
6.247
328.839
328.839
328.839
Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten 2
FLAC
FLAC
1.502.114
314.914
1.502.114
314.914
1.522.818
314.914
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
FLAC
FLAC
5.345
5.345
5.345
Sonstige Verbindlichkeiten
22.715
22.715
22.715
Erfolgsneutral bewertete
Zinssicherungsgeschäfte 2
n. a.
23.398
23.398
23.398
Wertansatz nach IFRS 9
Fortgeführte
Bewertungs-
kategorie nach
IFRS 9
Buchwerte
31.12.2020
Anschaffungs-
kosten
Fair Value
erfolgswirksam
Fair Value
erfolgsneutral
Fair Value
31.12.2020
in T€
Finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Liquide Mittel
AC
AC
AC
19.822
6.036
19.822
6.036
19.822
6.036
266.030
266.030
266.030
Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten 2
FLAC
FLAC
1.541.428
311.525
1.541.428
311.525
1.566.203
311.525
Abfindungsansprüche von Kommanditisten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
FLAC
FLAC
3.303
3.303
3.303
Sonstige Verbindlichkeiten
13.671
13.671
13.671
Erfolgsneutral bewertete
Zinssicherungsgeschäfte 2
n. a.
26.138
26.138
26.138
1
Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7
2
3
Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI),
Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC)
Anlage I
Seite 34
Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien
Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen
Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten
Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie
liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten
ab.
Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten
entsprechen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller
Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13).
Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um
Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller
Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS
13).
Risikomanagement
Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und
hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen
Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken
frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risikoanalyse besteht im
Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Marktrisiken
Liquiditätsrisiko
Die Liquidität des Deutsche EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die
Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden
Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.
Es besteht eine kurzfristige Kreditlinie in Höhe von 150.000 T€, die bei Bedarf in Anspruch genommen
werden kann. Zum 31. Dezember 2021 wurde die Kreditlinie nicht in Anspruch genommen. Die Kreditlinie
ist durch Grundschulden teilweise gesichert.
Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen
Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2021 wie folgt dar:
Buchwert
31.12.2021
Cashflows
2022
Cashflows
2023 - 2026
Cashflows ab
2026
in T€
Bankverbindlichkeiten
1.502.114
269.860
556.924
822.805
Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die
variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor
dem 31. Dezember 2021 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende
ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen
Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil 2022 fällig.
Kredit- und Ausfallrisiko
Im Konzern bestehen wesentliche Ausfallrisiken bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die
coronabedingt bis zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung nicht vollständig beglichen waren (wir verweisen
auch auf Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“).
Anlage I
Seite 35
Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis
der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen,
werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter
gestellten und werthaltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von
Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die
Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind
Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 25.029 T€ (i. Vj. 29.218 T€) im Aufwand erfasst
worden.
Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen
Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 49.061 T€ (i. Vj. 37.627 T€).
Währungs- und Bewertungsrisiko
Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den
größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken.
Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties verweisen wir auf die im Abschnitt
„8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse.
Zinsrisiko
Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse
durchgeführt. Diese gibt, basierend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unterliegenden
finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das
Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für aufgenommene Kredite und
die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus
um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 5.218 T€ (i. Vj. 6.340 T€)
führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am
Bilanzstichtag waren Kredite in Höhe von 104.900 T€ (i. Vj. 107.400 T€) durch derivative Finanzinstrumente
abgesichert.
Kapitalmanagement
Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel
ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz
erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer
Dividende ab.
in T€
31.12.2021
31.12.2020
Eigenkapital
2.377.780
55,6%
2.314.771
54,6%
Eigenkapitalquote in %
Nettofinanzverschuldung
1.173.275
1.275.398
Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Abfindungsansprüche von Kommanditisten.
Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich
liquider Mittel.
30.Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach
Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und
Finanzierungstätigkeit.
Anlage I
Seite 36
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis
abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätigkeit sowie der
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt.
Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit in
Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im
Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“).
31.Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 70,4 Mio. €.
Für die Investitionsmaßnahmen, die 2022 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen
finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 6,1 Mio. €.
32.Anzahl der Mitarbeitenden
Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich fünf (i. Vj. fünf) Angestellte beschäftigt.
33.Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2021 berechnete Gesamthonorar
beläuft sich auf 365 T€ (i. Vj. 392 T€). Davon betreffen 361 T€ (i. Vj. 388 T€) Abschlussprüfungsleistungen.
Des Weiteren wurden andere Bestätigungsleistungen in Höhe von 4 T€ (i. Vj. 4 T€) durch den
Abschlussprüfer erbracht.
34.Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex
gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der
Deutsche EuroShop unter Investor Relations > Corporate Governance > Entsprechenserklärung den
Aktionären zugänglich gemacht worden:
https://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Corporate-Governance/Entsprechenserklaerung
35.Nahestehende Personen nach IAS 24
Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder
des Vorstands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop und deren nahe Familienangehörige gelten als
nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im
Abschnitt „37. Aufsichtsrat und Vorstand“ sowie im Vergütungsbericht des zusammengefassten
Lageberichts erläutert.
Herr Alexander Otto gilt in seiner Funktion als Mitglied des Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop AG als
nahestehende Person im Sinne des IAS 24. Damit gelten auch die ECE-Unternehmensgruppe und Curatax
GmbH Steuerberatungsgesellschaft, die beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, als
nahestehende Unternehmen. Die Honorare für Dienstleistungsverträge mit diesen beiden Unternehmen
beliefen sich im Berichtsjahr auf 19.205 T€ (i. Vj. 19.209 T€). Dem standen Einnahmen aus Mietverträgen
und Mallvermarktungen mit der ECE-Unternehmensgruppe in Höhe von 7.673 T€ (i. Vj. 8.214 T€)
Anlage I
Seite 37
gegenüber. Die Forderungen gegen die ECE-Unternehmensgruppe beliefen sich auf 5.494 T€ (i. Vj. 4.456
T€) und die Verbindlichkeiten betrugen 1.321 T€ (i.Vj. 965 T€).
Die Lieferungs- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Personen erfolgten zu marktüblichen
Konditionen.
36.Stimmrechtsmitteilungen
Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende
Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33
Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten
Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte
seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte:
Aktionär
Bestands-
meldung zum (in %)
Vorgang zur Schwellen…
Neuer Stimm-
rechtsanteil Eigenbesitz
davon im
davon
zuzu-
(in %)
(in %)
rechnen
(in %)
Johannes Schorr
08.02.2016 ...überschreitung (3)
15.12.2017 ...überschreitung (15)
3,37
1,12
0,00
2,25
AROSA
15,05
15,05
Vermögensverwaltungsgesellschaft
m.b.H., Hamburg
State Street Corporation, Boston,
MA, Vereinigte Staaten von
Amerika
11.03.2019 ...überschreitung (5)
5,02
0,00
5,02
Alexander Otto
01.10.2020 …überschreitung (20)
11.01.2021 …überschreitung (5)
20,02
5,14
0,57
0,00
19,45
5,14
PGGM Coöperatie U.A., Zeist,
Niederlande
The Goldman Sachs Group, Inc.,
Wilmington, DE, Vereinigte Staaten
von Amerika
01.02.2021 ...unterschreitung (3)
0,01
0,00
0,01*
AXA S.A., Paris, Frankreich
01.04.2021 …unterschreitung (3)
2,90
3,59
0,00
0,00
2,90**
BlackRock, Inc., Wilmington, DE,
Vereinigte Staaten von Amerika
17.09.2021 ...überschreitung (3)
3,59***
*Zusätzlich wurden uns hierbei von The Goldman Sachs Group, Inc. eine Wertpapierleihe (1,57 %), ein Swap (0,13 %) sowie ein
CFD (2,31 %) gemeldet.
**Zusätzlich wurde uns hierbei von AXA S.A. eine Wertpapierleihe (0,05 %) gemeldet.
***Zusätzlich wurde uns hierbei von BlackRock, Inc. eine Wertpapierleihe (0,64 %) gemeldet.
Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der
Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte.
Anlage I
Seite 38
37.Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende
Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in
vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender
Persönlich haftender Gesellschafter, Vorwerk & Co. KG, Wuppertal (bis 31.12.21);
Unternehmensberater, Hamburg (seit 01.01.22)
•
•
akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal
Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz)
Karin Dohm, Kronberg im Taunus, Stellvertretende Vorsitzende
Mitglied des Vorstands, Hornbach AG und Hornbach Management AG, Bornheim bei Landau/Pfalz
•
•
Hornbach Immobilien AG, Bornheim (seit 01.04.21; Vorsitz seit 17.09.21)
CECONOMY AG, Düsseldorf
Dr. Anja Disput, Bad Soden am Taunus
Partnerin von Disput Hübner Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main
Henning Eggers, Halstenbek
Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg
•
ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg
Dr. Henning Kreke, Hagen / Westfalen
Geschäftsführender Gesellschafter, Jörn Kreke Holding KG
und Kreke Immobilien KG, Hagen / Westfalen
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Douglas GmbH, Düsseldorf (Vorsitz)
Thalia Bücher GmbH, Hagen / Westfalen
Encavis AG, Hamburg
Axxum Holding GmbH, Wuppertal
Noventic GmbH, Hamburg
Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf
Ferdinand Bilstein GmbH & Co. KG, Ennepetal
Püschmann GmbH & Co. KG, Wuppertal
Con-Pro Industrie-Service GmbH & Co. KG, Peine
Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee (seit 01.05.21)
Alexander Otto, Hamburg
CEO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
•
•
SITE Centers Corp. Inc., Beechwood, USA
Peek & Cloppenburg KG, Düsseldorf
Verwaltungsgesellschaft Otto mbH, Hamburg
Anlage I
Seite 39
Claudia Plath, Hamburg
CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg
•
•
CECONOMY AG, Düsseldorf
MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
Klaus Striebich, Besigheim
Geschäftsführer, RaRE Advise, Besigheim
•
•
•
Unternehmensgruppe Dr. Eckert GmbH, Berlin
Klier Hairgroup GmbH, Wolfsburg
Sinn GmbH, Hagen (bis 03.09.2021)
Roland Werner, Hamburg
Vorsitzender des Vorstands, Bijou Brigitte modische Accessoires AG, Hamburg
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 263 T€
(i. Vj. 263 T€).
Vorstand
Wilhelm Wellner, Hamburg, Sprecher des Vorstands
Olaf Borkers, Hamburg, Mitglied des Vorstands
Die gewährten Zuwendungen des Vorstands – ohne Versorgungsaufwand – betrugen insgesamt 1.127 T€
(i. Vj. 1.180 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 585 T€ (i. Vj. 637 T€).
Am 1. Juli 2018 begann die Laufzeit eines Long-Term-Incentive (LTI 2018), das am 31. Dezember 2021
endet und aus dem sich keine Auszahlungsverpflichtung ergeben hat.
Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separaten auf der
Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht.
Anlage I
Seite 40
38.Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Das Jahr 2022 ist mit einem deutlichen Anstieg der Zahl der Corona-Neuinfektionen gestartet, die im
Frühjahr in
Deutschland
neue Höchstwerte erreichten. Die bereits Ende 2021 verschärften
Schutzmaßnahmen und Einschränkungen (u.a. FFP2-Maskenpflicht, 2G, 2G+) wurden deswegen
beibehalten und haben den Einzelhandel und die Gastronomie deutlich belastet. Seit Mitte Februar 2022
werden diese Maßnahmen schrittweise gelockert, wobei nicht ausgeschlossen werden kann, dass es bei
einem erneuten Anstieg der Infektionszahlen, beispielsweise aufgrund einer neuen Virusvariante, wieder
zu einer Verschärfung der Regelungen kommt.
Anfang Januar 2022 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass im Fall einer Geschäftsschließung, die
aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein
Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs.
1 BGB in Betracht kommt. Der BGH führte aus, dass die Anwendbarkeit des § 313 BGB nicht automatisch
zu einem Anspruch auf Anpassung der Miete führt und es vielmehr einer umfassenden und auf den
Einzelfall bezogenen Abwägung bedarf. Da mit vielen Mietern im Zusammenhang mit Corona bereits
Vertragsanpassungen vereinbart oder ihnen angeboten worden sind bzw. diese staatliche Corona-Hilfen
erhalten haben, erwartet der DES-Konzern hieraus keine weiteren wesentlichen Inanspruchnahmen, jedoch
können diese aber auch nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Der Krieg in der Ukraine, der mit dem Einmarsch russischer Truppen auf das ukrainische Hoheitsgebiet im
Februar 2022, in Europa herrscht, hatte keinen Einfluss auf den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021.
Der Krieg wird neben dem unfassbaren Leid für die betroffenen Menschen auch Auswirkungen für die global
vernetzte Wirtschaft haben. Mögliche Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns werden
laufend überwacht. Die aktuelle Situation ist sehr dynamisch. Die Auswirkungen des Krieges lassen sich
aktuell noch nicht einschätzen und werden wesentlich davon abhängig sein, wann es gelingt, den Krieg zu
beenden.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse
von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
Hamburg, 30. März 2022
Deutsche EuroShop AG
Der Vorstand
Wilhelm Wellner
Olaf Borkers
Anlage I
Seite 41
ANGABEN ZUM BETEILIGUNGSBESITZ
Angaben zum Beteiligungsbesitz gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2021:
Anteil am
Name und Sitz des Unternehmens
Vollkonsolidierte Unternehmen:
Eigenkapital
DES Verwaltung GmbH, Hamburg
100%
100%
100%
100%
100%
52,01%
65%
DES Management GmbH, Hamburg
DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1
DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1
A10 Center Wildau GmbH, Hamburg
Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg
Forum Wetzlar KG, Hamburg
Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1
Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1
Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1
Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg
Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen
CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen
City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg
100%
100%
100%
74%
99,99%
100%
100%
100%
Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik
Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures):
Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg
50%
75%
50%
50%
50%
50%
50%
Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg
CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg
Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg
EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich
Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg
Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, Hamburg
Assoziierte Unternehmen:
EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich
50%
1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen.
Anlage I
Seite 42
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der
Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammengefassten Lagebericht der Geschäftsverlauf
einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und
Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.
Hamburg, den 30. März 2022
Wilhelm Wellner
Olaf Borkers
Anlage I
Seite 43