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2 Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis¹) EPRA² Earnings⁸ FFO⁷ Konzernergebnis in € EPRA² Earnings je Aktie⁸ FFO⁷ je Aktie Ergebnis je Aktie 01.01.- 30.06.2026 01.01.- 30.06.2025 133,3 104,9 105,4 70,4 68,0 69,6 71,2 01.01.- 30.06.2026 0,90 0,92 0,94 131,4 103,2 103,9 75,1 70,7 74,4 69,8 01.01.- 30.06.2025 0,93 0,98 0,92 Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien⁶ 75.743.854 75.743.854 in Mio. € Eigenkapital³ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %³ LTV-Verhältnis in %⁴ EPRA² LTV in %⁵ Liquide Mittel 30.06.2026 31.12.2025 2.169,2 2.439,0 4.608,2 47,1 41,5 43,6 371,6 2.170,1 2.433,7 4.603,8 47,1 41,3 43,4 387,4 +/- 1,5 % 1,6 % 1,4 % -6,3 % -3,8 % -6,5 % 2,0 % +/- -3,2 % -6,1 % 2,2 % 0,0 % +/- 0,0 % 0,2 % 0,1 % -4,1 % 1 2 3 4 5 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswer- ten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (net- to)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien berücksichtigt in der Vergleichsperiode die erworbenen eigenen Aktien. 6 7 Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. Bei den Einmaleffekten handelt es sich um Aufwendungen aus der Umwandlung der Gesellschaft in eine europäische Aktiengesellschaft (SE) (Vorjahr: aus der vorzeiti- gen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns). 8 Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der Umwandlung in eine europäische Aktiengesellschaft (SE) (Vorjahr: aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns). Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen..
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Brief des Vorstands 3 Brief des Vorstands Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen und Leser, die Deutsche EuroShop hat sich im ersten Halbjahr 2026 in einem weiterhin anspruchsvollen Umfeld operativ gut ent- wickelt. Die Konsumstimmung blieb verhalten und geo- politische Unsicherheiten prägten die gesamtwirtschaftliche Lage. In diesem Umfeld zeigte sich erneut die besondere Stabilität unseres Geschäftsmodells und die Attraktivität unserer Shoppingcenter. Die Umsätze unserer Mieter in den Shoppingcentern ent- wickelten sich im Berichtszeitraum erfreulich und stiegen um 2,4 % an. Die Besucherfrequenz lag dabei um 1,3 % unter dem Vorjahreswert. Die Vermietungsquote blieb auf einem hohen Niveau und lag zum Halbjahresende bei 95,4 % nach 95,7 % zum Jahresende 2025. Der Umsatz des Deutsche EuroShop Konzerns erhöhte sich um 1,5 % auf 133,3 Mio. €. Hierzu trugen insbesondere gestiegene Vertragsmieten sowie Abfindungen von Mietern bei. Das Nettobetriebsergebnis erhöhte sich um 1,6 % auf 104,9 Mio. €, während das EBIT um 1,4 % auf 105,4 Mio. € stieg. Das EBT ohne Bewertungsergebnis ging um 6,3 % auf 70,4 Mio. € zurück. Wesentliche Ursache war der gestiegene Zinsaufwand im Zusammenhang mit der im Jahr 2025 begebenen Anleihe. Die Immobilienwerte haben sich im ers- ten Halbjahr 2026 infolge des weiteren Mietwachstums erneut leicht positiv entwickelt. Das Konzernergebnis erhöhte sich dadurch auf 71,2 Mio. € (+2,0 %). Die EPRA Earnings erreichten 0,90 € je Aktie, die Funds from Operations 0,92 € je Aktie. Sehr erfreulich entwickelte sich weiterhin das Main-Taunus- Zentrum. Der im April 2025 eröffnete Food Garden hat sich in seinem ersten Betriebsjahr als starke Bereicherung des Centers etabliert und trägt positiv zur Besucherentwicklung bei. Die jüngste Auszeichnung mit einem DGNB-Zertifikat in Gold bestätigt zugleich den hohen Nachhaltigkeitsstandard des Projekts. Auf unserer ordentlichen Hauptversammlung am 18. Juni 2026 stimmten die Aktionärinnen und Aktionäre sämtlichen Beschlussvorschlägen zu. Damit wurden u. a. eine Dividende von 1,00 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2025 sowie die Umwandlung der Gesellschaft in eine Europäische Gesell- schaft (Societas Europaea, kurz: SE) beschlossen. Mit der Eintragung in das Handelsregister am 31. Juli 2026 wurde die Umwandlung in eine Europäische Gesellschaft erfolgreich abgeschlossen. Die Deutsche EuroShop firmiert seitdem als Deutsche EuroShop SE. Die neue Rechtsform trägt unserer europäischen Ausrichtung Rechnung, ohne dass sich Änderungen am Geschäftsmodell, an der Börsen- notierung oder an den Rechten unserer Aktionärinnen und Aktionäre ergeben. Vor dem Hintergrund der planmäßigen Geschäftsentwicklung bestätigen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2026. Ich danke Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen. Hamburg, im August 2026 Hans-Peter Kneip
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Grundlagen des Konzerns 4 Grundlagen des Konzerns Geschäftsmodell des Konzerns Die Deutsche EuroShop SE (vormals: Deutsche EuroShop AG) ist seit dem 31. Juli 2026 eine europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE). Der Sitz der Gesellschaft ist unverändert in Hamburg. Die Deutsche EuroShop SE ist Deutschlands einzige börsennotierte Gesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erst- klassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der ver- mieteten Flächen in den Einkaufszentren. Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an 16 Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern zu 50 % bis 95 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufs- zentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen vergeben. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop SE. Sie ist verantwortlich für Unternehmens strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop Konzern ist zen- tral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Das Grundkapital belief sich zum 30. Juni 2026 auf 75.743.854,00 € und war in 75.743.854 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesent- lichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus- geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutsch- land. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Der Deutsche EuroShop Konzern ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig seine Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel- gerichtet weiterentwickelt. Der Deutsche EuroShop Kon- zern finanziert seine Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unterschiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emission von Anleihen und vergleichbaren alter- nativen Instrumenten verfügt die Deutsche EuroShop SE über ein Investment Grade Rating. Ziel der Deutsche EuroShop SE ist es, dieses Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwan- kender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Deutsche EuroShop Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vor- behalt der vorherrschenden Marktbedingungen, in einer Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop SE leitet den Konzern nach den Bestimmungen der SE-Verordnung (Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 des Rates vom 8. Oktober 2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)), des SE- Ausführungsgesetzes (SEAG) sowie des Aktiengesetzes (AktG). Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäfts- verfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditäts- überschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirt- schaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungs- indikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations) je Aktie.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Wirtschaftsbericht 5 Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Die deutsche Wirtschaft stand nach Ansicht des Bundes- ministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWE) im ersten Halbjahr 2026 noch ganz im Zeichen der Auswirkungen des Konflikts im Nahen Osten und der deutlichen Energie- und Rohstoffpreissteigerungen. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im ersten Quartal 2026 zwar gegenüber dem Vor- jahresquartal – preis- und kalenderbereinigt – um 0,3 % gestiegen. Die Konsumnachfrage blieb jedoch angesichts geopolitischer Unsicherheiten und höherer Energiepreise gedämpft. Vor allem konsumnahe Bereiche wie der Einzel- handel und das Gaststättengewerbe bekamen die Zurück- haltung infolge der Kaufkraftverluste und erhöhten Unsicherheit zu spüren. Die preisbereinigten Einzelhandelsumsätze sind nach vor- läufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes im Juni 2026 gegenüber Mai 2026 kalender- und saisonbe- reinigt real (preisbereinigt) um 1,1 % gesunken. Im ersten Halbjahr 2026 erzielte der Einzelhandel nach vorläufigen Ergebnissen real 0,7 % mehr Umsatz als im Vorjahreszeit- raum. Die Inflationsrate in Deutschland lag laut Statistischem Bundesamt zum Ende des ersten Halbjahres 2026 bei 2,3 % (Vorjahr: 2,0 %). Im Juli 2026 wird die Inflationsrate voraus- sichtlich 2,8 % betragen. Die Energiepreise stiegen im Juli 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat voraussichtlich um 8,3 %. Auf der Zinsseite hat die EZB im Juni 2026 die Leitzinsen aufgrund erhöhter Inflationsrisiken infolge gestiegener Energiepreise um 25 Basispunkte angehoben. Am Arbeitsmarkt war im Juni nach Ansicht der Bundes- agentur für Arbeit nur wenig Veränderung zu sehen. Die Arbeitslosenquote lag im Juni wie im Vorjahr bei 6,2 %, während die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung zuletzt leicht rückläufig war. Im Juli nahm die Arbeitslosig- keit und Unterbeschäftigung vor allem aus jahreszeitlichen Gründen spürbar zu. Die Arbeitslosenquote lag im Juli bei 6,4 %, nach 6,3 % im Juli des Vorjahres. Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechsel ten laut dem Immobilienberatungsunternehmen Savills im ers ten Halbjahr 2026 Gewerbe- und Wohnimmobilien für ca. 14,7 Mrd. € den Eigentümer. Das Transaktionsvolumen lag damit auf dem Niveau des Vorjahres (ca. 14,4 Mrd. €). Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien lag laut BNP Paribas Real Estate im ersten Halbjahr mit 2,3 Mrd. € bzw. mit einem Rückgang von 21 % deutlich unter der Vor- jahresperiode. Auf Shoppingcenter entfällt davon laut BNP Paribas Real Estate ein Anteil von 14 % des Transaktions- volumens. BNP Paribas Real Estate sieht die Spitzen- renditen für Shoppingcenter im zweiten Quartal 2026 um 10 Basispunkte auf 6,0 % erhöht, während Savills von einer Erhöhung von 5,8 % um 20 Basispunkte auf ebenfalls 6,0 % ausgeht. Die tschechische Wirtschaft zeigte im ersten Halbjahr 2026 eine hohe Widerstandsfähigkeit. Das BIP wuchs im ersten Quartal 2026 um 2,2 % gegenüber dem Vorjahr. Wesent- liche Wachstumstreiber waren der private Konsum sowie steigende Realeinkommen. Die Entwicklung im Einzelhandel in Tschechien profitierte von kräftigen Reallohnzuwächsen. Das Verbraucherver- trauen blieb trotz geopolitischer Belastungen vergleichs- weise stabil, wodurch die Konsumnachfrage unterstützt wurde. Die Umsätze im Einzelhandel stiegen laut Tsche- chischem Statistikamt im Juni real um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresmonat, während sie im Vergleich zum Mai um 0,1 % leicht zurückgingen. Die Inflation bewegte sich nahe dem Zielwert der Tsche- chischen Nationalbank. Für 2026 erwartet die National- bank eine durchschnittliche Inflationsrate von rund 2,2 %. Polen zählte im ersten Halbjahr 2026 weiterhin zu den wachstumsstärkeren Volkswirtschaften Europas. Im ersten Halbjahr 2026 stiegen die Einzelhandelsumsätze laut Pol- nischem Statistikamt im Jahresvergleich real um 3,5 %. Allerdings verlor die Konsumdynamik gegenüber Jahres- beginn an Schwung. Höhere Energiepreise und ein nach- lassendes Realeinkommenswachstum wirkten bremsend. Die Inflation entwickelte sich in Polen rückläufig und erreichte im Juni 2,5 %, nach 3,1 % im Mai. Damit näherte sich die Teuerungsrate dem Inflationsziel der Nationalbank Polens an.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 6 Geschäftsentwicklung Ertragslage in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Übrige Finanzaufwendungen Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) 01.01.- 30.06.2026 01.01.- 30.06.2025 133.328 -25.419 -3.002 104.907 5.691 -5.231 105.367 7.099 -2.878 218 4.439 -35.593 -6.737 2.919 0 -34.972 131.363 -24.308 -3.841 103.214 5.099 -4.379 103.934 4.988 -747 69 4.310 -26.715 -7.219 1.597 -774 -28.801 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 70.395 75.133 Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis 9.872 2.878 12.750 -3.557 -8.187 -218 -8.405 71.183 9.520 747 10.267 -3.429 -12.126 -69 -12.195 69.776 Veränderung in % 1,5 -4,6 21,8 1,6 11,6 -19,5 1,4 3,0 -33,2 6,7 82,8 100,0 -21,4 -6,3 24,2 -3,7 31,1 2,0 ± 1.966 -1.112 839 1.693 592 -852 1.433 129 -8.878 482 1.322 774 -6.171 -4.738 2.483 -128 3.790 1.407
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 7 Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Vergleich zur Vorjahresperiode leicht um 2,0 Mio. € (1,5 %). Maßgebend hierfür waren insbesondere gestiegene Vertragsmieten (+1,6 %) sowie um 0,3 Mio. € höhere Erlöse aus Abfindungen von Mietern. Operative Centeraufwendungen über dem Vorjahr Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres von 25,4 Mio. € (i. Vj. 24,3 Mio. €) umfassen im Wesentlichen Aufwendungen für Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudever- sicherungen und Instandhaltungen. Die Aufwendungen lagen insbesondere aufgrund höherer nicht umlagefähiger Nebenkosten für die Erneuerung technischer Anlagen sowie Aufwendungen für Versicherungsschäden um 4,6 % über dem Vorjahr. Geringerer Wertberichtigungsbedarf Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderun- gen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Mio. € (21,8 %) auf 3,0 Mio. € (i. Vj. 3,8 Mio. €) reduziert. Nettobetriebsergebnis (NOI) Leicht steigende Umsatzerlöse sowie rückläufiger Wert- berichtigungsbedarf haben trotz gestiegener Grundstücks- betriebs- und -verwaltungskosten zu einem um 1,6 % erhöhten Nettobetriebsergebnis (NOI) von 104,9 Mio. € (i. Vj. 103,2 Mio. €) geführt. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen Erträge aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen, aus Versicherungsleistungen sowie aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen, beliefen sich auf 5,7 Mio. € (i. Vj. 5,1 Mio. €) und lagen damit leicht über dem Vorjahres- zeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 5,2 Mio. € (i. Vj. 4,4 Mio. €), bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelt, waren insbesondere aufgrund von Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der geplanten SE-Umwandlung sowie der gestiegenen Aufsichtsratsver- gütung über Vorjahresniveau. EBIT leicht oberhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 105,4 Mio. € leicht über dem Vorjahr (103,9 Mio. €), was im Wesentlichen auf gestiegene Umsatzerlöse zurück- zuführen ist. Finanzergebnis planmäßig niedriger Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -35,0 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-28,8 Mio. €), maßgeblich bedingt durch den um 8,9 Mio. € gestiegenen Zinsaufwand. Hier wirkte sich insbesondere die im Juni 2025 begebene Anleihe aus. Die Zinserträge lagen mit 2,9 Mio. € über dem Niveau des Vorjahres (1,6 Mio. €). EBT (ohne Bewertungsergebnis) planmäßig rückläufig Aufgrund des Rückgangs des Finanzergebnisses hat sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) um 6,3 % auf 70,4 Mio. € reduziert (i. Vj. 75,1 Mio. €). Positives Bewertungsergebnis durch steigen- de Vertragsmieten Die Immobilienwerte haben sich im ersten Halbjahr 2026 leicht positiv entwickelt und resultierten inklusive der Investitionen in den Immobilienbestand in einem Bewertungs- ergebnis von 12,8 Mio. €. Aufgrund steigender Vertragsmieten erfolgte wie im Vorjahr eine leichte Aufwertung des Immobilienbestands. Unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter entfielen 9,9 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern aus- gewiesenen Immobilienvermögens und 2,9 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Die Marktwertveränderungen der einzelnen Immobilienwerte lagen dabei in einer Bandbreite von -5,6 % bis +4,3 %. Der Vermietungsstand hat sich im Vergleich zum letzten Bilanz- stichtag leicht um 0,3 Prozentpunkte auf 95,4 % verringert. Der EPRA Vermietungsstand ist von 95,0 % auf 94,8 % leicht zurückgegangen.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 8 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis erhöht Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich auf 3,6 Mio. € (i. Vj. 3,4 Mio. €) erhöht. Der Aufwand aus latenten Steuern, der im Wesentlichen aus gestiegenen Marktwerten bei gleichzeitiger planmäßiger Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens resultierte, machte 8,4 Mio. € (i. Vj. 12,2 Mio. €) aus. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Einmaleffekte¹ ³ Latente Steueranpassungen gemäß EPRA² EPRA Earnings Das Konzernergebnis lag mit 71,2 Mio. € um 2,0 % oberhalb der Vergleichsperiode (69,8 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie belief sich auf 0,94 € (i. Vj. 0,92 €). EPRA Earnings leicht rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich um 2,7 Mio. € bzw. um 0,03 € je Aktie verringert. 01.01.-30.06.2026 je Aktie in € in T€ 01.01.-30.06.2025 je Aktie in € in T€ 71.183 -12.750 301 9.224 67.958 0,95 -0,17 0,00 0,12 0,90 69.776 -10.267 774 10.420 70.703 0,92 -0,14 0,01 0,14 0,93 Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien 75.743.854 75.743.854 1 2 3 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Betreffen latente Steuern auf Investment Properties Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der Umwandlung in eine europäische Aktiengesellschaft (SE) (Vorjahr: aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rah- men der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns). Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € Funds from Operations je Aktie in € 131,4 133,3 103,9 105,4 75,1 70,4 0,98 0,92 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 9 Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesent- liche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 74,4 Mio. € auf 69,6 Mio. € bzw. von 0,98 € auf 0,92 € je Aktie. Funds from Operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen¹ ² Einmaleffekte¹ ² Latente Steuern¹ FFO 01.01.-30.06.2026 je Aktie in € in T€ 01.01.-30.06.2025 je Aktie in € in T€ 71.183 -12.750 2.510 301 8.405 69.649 0,94 -0,17 0,04 0,00 0,11 0,92 69.776 -10.267 1.903 774 12.195 74.381 0,92 -0,14 0,03 0,01 0,16 0,98 Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien 75.743.854 75.743.854 1 2 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. Bei den Einmaleffekten handelt es sich um Aufwendungen aus der Umwandlung der Gesellschaft in eine europäische Aktiengesellschaft (SE) (Vorjahr: aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns). Finanz- und Vermögenslage Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 4,4 Mio. € auf 4.608,2 Mio. € erhöht (von 4.603,8 Mio. € zum 31. Dezember 2025). in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Bilanzsumme 4.608.210 4.603.832 30.06.2026 31.12.2025 Veränderung 405.086 4.203.124 119.037 2.319.967 2.169.206 425.922 4.177.910 202.224 2.231.509 2.170.099 -20.836 25.214 -83.187 88.458 -893 4.378
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 10 Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva Passiva 4.603,8 425,9 4.177,9 4.608,2 405,1 4.203,1 4.608,2 4.603,8 119,0 2.320,0 202,2 2.231,5 2.169,2 2.170,1 2025 2026 2026 2025 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Eigenkapitalquote bei 47,1 % Verbindlichkeiten Die Eigenkapitalquote (inklusive der Anteile von Fremd- gesellschaftern) von 47,1 % ist unverändert genüber dem letzten Bilanzstichtag (47,1 %). Sie liegt weiterhin auf einem gewohnt soliden Niveau. Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. Juni 2026 mit 2.094,3 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgungen einerseits sowie gestiegenen Verbindlichkeiten für Anleihezinsen andererseits um 2,9 Mio. € leicht über dem Stand zum Jahresende 2025. Zum 30. Juni 2026 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 8,2 Mio. € auf 299,5 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen verringerten sich um 5,8 Mio. €.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 11 Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. Juni 2026 lagen mit 2.159,2 Mio. € um 4,6 Mio. € über den NTA zum Jahres- ende 2025 (2.154,6 Mio. €). Die NTA je Aktie erhöhten sich korrespondierend um 0,06 € von 28,45 € auf 28,51 € je Aktie (0,2 %). EPRA NTA Eigenkapital Latente Steuern auf Investment Properties¹ Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 30.06.2026 je Aktie in € 25,04 in T€ 1.896.906 314.030 -22 -51.719 2.159.195 31.12.2025 in T€ 1.901.467 je Aktie in € 25,10 4,15 0,00 -0,68 28,51 304.900 -27 -51.719 2.154.621 4,03 0,00 -0,68 28,45 75.743.854 75.743.854 ¹ Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Loan to Value (EPRA LTV) Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Kon- zerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochter- unternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 43,6 % (zum 31. Dezember 2025 43,4 %). Der LTV, der demgegen- über die Tochterunternehmen vollständig sowie die Gemeinschaftsunternehmen mit dem at-equity- Beteiligungsansatz berücksichtigt, beläuft sich zum Bilanz- stichtag auf 41,5 % (zum 31. Dezember 2025 41,3 %). EPRA LTV Werte quotal in T€ Bank- und Anleiheverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel Nettofinanzverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % 30.06.2026 2.015.402 150 10.063 -362.740 1.662.875 3.815.156 143 22 2.013.192 166 9.440 -377.393 1.645.405 3.793.810 159 27 3.815.321 3.793.996 43,6 43,4 31.12.2025 Veränderung 2.210 -16 623 14.653 17.470 21.346 -16 -5 21.325 0,2
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 12 Prognosebericht Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die deutsche Wirtschaft steht derzeit nach Ansicht des Kie- ler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) im Spannungsfeld gegenläufiger Kräfte: Während die Finanzpolitik für expansive Impulse sorgt, bremsen die Folgen des Iran-Kon- flikts die wirtschaftliche Dynamik. Die deutsche Wirtschaft zeigt zwar zaghafte Erholungssignale, strukturelle Hemm- nisse stehen einer breit angelegten und kräftigen Belebung der wirtschaftlichen Aktivität jedoch entgegen. Während laut IfW bislang kaum Anzeichen für kräftige Zuwächse bei den Exporten und den Unternehmensinvestitionen erkenn- bar sind – wie sie für frühere Erholungsphasen charakte- ristisch waren –, dürften vor allem die öffentlichen Investitionen und der Konsum gespeist durch die expansive Finanzpolitik anziehen. Das geht aus der Sommerprognose des IfW hervor, das nun mit etwas geringeren Zuwachs- raten des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,8 % für das laufende Jahr rechnet (Frühjahrsprognose: 1,5 %). Die deutlich gestiegenen Rohstoffpreise infolge des Iran-Kon- flikts zehren nach Ansicht des IfW an der Kaufkraft und schlagen sich in einem Anstieg der Inflationsrate auf 2,8 % in 2026 nieder. Auch im kommenden Jahr 2027 wird die Inflation mit 2,3 % voraussichtlich leicht erhöht bleiben. Die Stimmung der Konsumenten scheint sich nach Ansicht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWE) auf einem niedrigen Niveau stabilisiert zu haben. Das Konsumbarometer des Handelsverbands Deutschland HDE e.V. (HDE) stieg im Juni 2026 leicht an und auch das Konsumklima der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) erholte sich moderat, wobei sich die Einkommens- erwartungen etwas aufhellten, während die Anschaffungs- neigung auf einem niedrigen Niveau verblieb. Solange die Energiepreise deutlich erhöht bleiben und die geopolitische Unsicherheit anhält, ist laut BMWE eine spürbare Erholung des privaten Konsums nicht zu erwarten. Die Erholung am Arbeitsmarkt wird nach Ansicht des ifo Instituts erst mit Verzögerung sichtbar werden. Die Arbeitslosenquote dürfte 2026 bei 6,3 % liegen und 2027 auf 6,1 % sinken. Für 2026 wird für Tschechien gemäß Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen der Europäischen Kommission eine Verlangsamung des Wachstums auf 1,8 % (vormals 1,9 %) erwartet, bedingt durch den Energiepreisanstieg aufgrund des Iran-Konflikts sowie einen negativen Beitrag der Nettoexporte. Das Verbrauchervertrauen wurde im April 2026 durch zunehmende Unsicherheit und höhere Energiepreise beeinträchtigt. Trotz dieser jüngsten Ent- wicklungen wird 2026 ein Anstieg des privaten Konsums um knapp 3 % prognostiziert, der durch ein weiteres Wachstum der Reallöhne und einen allmählichen Rück- gang der Sparquoten der privaten Haushalte gestützt wird. Die Inflation wird 2026 bei 2,7 % (vormals 2,1 %) erwartet. Das Wirtschaftswachstum in Polen dürfte gemäß General- direktion Wirtschaft und Finanzen der Europäischen Kom- mission 2026 mit 3,5 % weiterhin stark ausfallen, gestützt durch einen robusten privaten Konsum und ein hohes Niveau an EU-finanzierten Investitionen. Die Inflation wird 2026 aufgrund eines Anstiegs der Energiepreise voraus- sichtlich auf 3,6 % (vormals 2,9 %) steigen. Es wird erwartet, dass der private Konsum 2026 durch den Rückgang des realen verfügbaren Einkommens, der auf höhere Energie- preise und ein nachlassendes Lohnwachstum zurückzu- führen ist, negativ beeinflusst wird. Erwartete Ertrags- und Finanzlage Das erste Halbjahr 2026 war von einem planmäßigen Ver- lauf des operativen Geschäfts geprägt. Wir lassen unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2026 unverändert: Umsatz: 269–277 Mio. € Operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): 211–219 Mio.€ Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis: 134–142 Mio.€ Funds from Operations (FFO): 134–142 Mio. €
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Geschäftsentwicklung 13 Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € Funds From Operations in Mio. € 271,4 270,4 Ziel 269– 277 Ziel 211– 219 165,2 147,8 Ziel 134– 142 162,5 147,6 Ziel 134– 142 216,3 214,4 2024 2025 2026 2024 2025 2026 2024 2025 2026 2024 2025 2026 Dividende Risikobericht Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat der Hauptversammlung vom 18. Juni 2026 die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie für das Ge schäfts jahr 2025 vorgeschlagen. Die Hauptversam- mlung hat diesem Vorschlag zugestimmt. Die Dividende wurde am 23. Juni 2026 ausgezahlt. Der Iran-Konflikt kann zu zusätzlichen Unsicherheiten bei Mietern, Kapitalgebern sowie Aktionären führen. Wesent- liche direkte Auswirkungen sehen wir aktuell nicht. Durch steigende Inflationsraten, insbesondere aufgrund höherer Energiekosten, sowie durch ein ansteigendes Zinsniveau können sich indirekte Auswirkungen ergeben, die aktuell noch nicht abschätzbar sind. Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich darüber hinaus keine weiteren wesentlichen Änderungen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2025 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2025, Abschnitt „Risikobericht“) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Konzernbilanz 14 Konzernbilanz Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen Summe Passiva 30.06.2026 31.12.2025 51.741 279 4.042.721 108.383 4.203.124 11.451 22.069 371.566 405.086 51.746 291 4.020.721 105.152 4.177.910 16.258 22.259 387.405 425.922 4.608.210 4.603.832 30.06.2026 31.12.2025 75.744 781.582 1.039.580 1.896.906 2.019.578 299.488 272.300 901 2.592.267 74.720 7.216 12.818 11.146 13.137 119.037 75.744 781.582 1.044.141 1.901.467 1.938.879 291.302 268.632 1.328 2.500.141 152.536 6.537 14.021 15.886 13.244 202.224 4.608.210 4.603.832
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 15 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unter- nehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€) 01.04.- 30.06.2026 01.04.- 30.06.2025 01.01.- 30.06.2026 01.01.- 30.06.2025 65.746 -9.411 -3.732 -972 51.631 2.970 -2.757 51.844 4.917 -17.852 -3.290 0 1.737 -14.488 13.241 50.597 -7.855 42.742 0,56 65.089 -9.476 -3.849 -1.676 50.088 2.943 -2.530 50.501 2.880 -13.724 -3.613 -774 882 -14.349 12.934 49.086 -11.169 37.917 0,50 133.328 -17.814 -7.605 -3.002 104.907 5.691 -5.231 105.367 7.099 -35.593 -6.737 0 2.919 -32.312 9.872 82.927 -11.744 71.183 0,94 131.363 -16.717 -7.591 -3.841 103.214 5.099 -4.379 103.934 4.988 -26.715 -7.219 -774 1.597 -28.123 9.520 85.331 -15.555 69.776 0,92
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Konzern-Gesamtergebnisrechnung 16 Konzern- Gesamtergebnisrechnung in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre 01.04.- 30.06.2026 42.742 01.04.- 30.06.2025 37.917 01.01.- 30.06.2026 71.183 01.01.- 30.06.2025 69.776 0 0 0 42.742 42.742 896 -144 752 38.669 38.669 0 0 0 71.183 71.183 1.216 -198 1.018 70.794 70.794 Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung Anzahl Aktien im Umlauf 75.743.854 Gezeich- netes Kapital- Kapital rücklage 76.464 793.943 Andere Gewinn- rücklagen 1.015.451 Gesetz- liche Gewinn- rücklage 2.000 Gewinn- rücklage Cashflow Hedges -2.598 Eigene Anteile -720 0 0 69.776 0 1.018 0 Summe 1.884.540 70.794 75.743.854 0 0 76.464 793.943 -200.721 884.506 0 2.000 0 -1.580 0 -720 -200.721 1.754.613 in T€ 01.01.2025 Gesamtergebnis Dividenden- auszahlungen 30.06.2025 01.01.2026 75.743.854 75.744 781.582 1.042.141 2.000 Gesamtergebnis Dividenden- auszahlungen 0 0 0 0 71.183 -75.744 0 0 30.6.2026 75.743.854 75.744 781.582 1.037.580 2.000 0 0 0 0 0 0 0 0 1.901.467 71.183 -75.744 1.896.906
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Konzern-Kapital flussrechnung 17 Konzern-Kapital flussrechnung in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Ertragsteuerzahlungen Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 01.01.- 30.06.2026 71.183 01.01.- 30.06.2025 69.776 11.744 32.312 73 -9.872 3.867 8.022 -4.740 10.906 123.496 -32.690 2.919 -7.972 85.753 -8.952 -56 -9.008 0 -10.679 -104 -6.057 -75.744 -92.584 -15.839 387.405 371.566 15.555 28.123 75 -9.520 4.310 976 -1.433 -1.749 106.113 -24.435 1.597 -6.479 76.796 -13.191 -78 -13.269 493.855 -168.355 -26 -5.608 0 319.866 383.393 212.438 595.831
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Anhangsangaben 18 Anhangsangaben Grundlagen des Konzern zwischen abschlusses Allgemeine Angaben Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop SE (vormals: Deutsche EuroShop AG), Hamburg, Deutsch- land. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Heeg- barg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handels- register Hamburg (HRB 200592 (vormals: HRB 91799)) eingetragen. Die Deutsche EuroShop SE konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Grundlagen der Erstellung des Konzern- zwischenabschlusses Der Konzernzwischenabschluss für den Zeitraum 1. Januar 2026 bis 30. Juni 2026 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 „Zwischenberichterstattung“, wie in der EU anzu- wenden, aufgestellt. Der Konzern zwischenabschluss sollte im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 gelesen werden. Wesentliche Aus- wirkungen aus der erstmaligen Anwendung neuer Stan- dards oder Interpretation haben sich im Zeitraum der Zwischen berichterstattung nicht ergeben. Konsolidierungskreis Im Berichtszeitraum haben keine Akquisitionen oder Ver- käufe stattgefunden. Wir verweisen bezüglich der Angaben zum Konsolidierungskreis auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Für den Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2026 wurden die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden wie auf den Konzernabschluss zum 31. Dezem- ber 2025 angewendet. Erläuternde Angaben zur Konzernbilanz und Konzern- Gewinn- und Verlustrechung Investment Properties Die Investment Properties haben sich im ersten Halb- jahr 2026 wie folgt entwickelt: in T€ Buchwert zum 01.01. Abgänge Veränderungen Mietanreize Aktivierte bauliche Maß- nahmen Unrealisierte Marktwertver- änderungen Buchwert zum 30.06. (Vj. 31.12.) 2026 4.020.721 2025 3.966.721 0 188 0 6.923 8.952 32.196 12.860 14.881 4.042.721 4.020.721 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Markt- wert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2026 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2025, eine Bewertung durch den Gutachter Jones Lang LaSalle SE (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Dabei kam wie zum 31. Dezember 2025 die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF-Methode in unserem Geschäftsbericht 2025, Abschnitt „Investment Properties“. Es handelte sich um ein Bewertungsverfahren des Levels 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter 30.06.2026 31.12.2025 in % Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz Inland Ausland Gesamt Inland Ausland Gesamt 1,75 11,58 7,04 5,77 1,09 6,24 7,93 6,20 1,61 10,46 7,23 5,86 1,64 11,50 7,01 5,74 0,63 6,41 7,82 6,13 1,43 10,46 7,18 5,82
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Erläuternde Angaben 19 Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitäts- analyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basis- punkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungs- ergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 30.06.2026 Basis Änderung Parameter in Mio. € Mietsteigerungsrate 1,75 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz + 1,00 %-Punkte 11,58 - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 7,04 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 5,77 - 0,25 %-Punkte 96,6 -94,3 -37,8 31,0 -59,4 56,1 -82,6 81,9 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 30.06.2026 Basis Änderung Parameter in Mio. € Mietsteigerungsrate 1,09 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz + 1,00 %-Punkte 6,24 - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 7,93 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 6,20 - 0,25 %-Punkte 20,0 -19,0 -9,0 8,5 -14,0 14,0 -17,5 19,0 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 30.06.2026 Mietsteigerungsrate 1,61 - 0,25 %-Punkte Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz + 1,00 %-Punkte 10,46 - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 7,23 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 5,86 - 0,25 %-Punkte in Mio. € 116,6 -113,3 -46,8 39,5 -73,4 70,1 -100,0 100,8 in % 3,2 -3,1 -1,3 1,0 -2,0 1,9 -2,7 2,7 in % 2,5 -2,4 -1,1 1,1 -1,8 1,8 -2,2 2,4 in % 3,1 -3,0 -1,2 1,0 -1,9 1,8 -2,6 2,6
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Erläuternde Angaben Zum 31. Dezember 2025 führte die Änderung der Para- meter zu folgenden Ergebnissen: Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2025 Basis Änderung Parameter in Mio. € Mietsteigerungsrate 1,64 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz + 1,00 %-Punkte 11,50 - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 7,01 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 5,74 - 0,25 %-Punkte 99,1 -90,6 -33,8 34,6 -55,6 58,2 -77,2 85,4 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2025 Basis Änderung Parameter in Mio. € Mietsteigerungsrate 0,63 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz + 1,00 %-Punkte 6,41 - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 7,82 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 6,13 - 0,25 %-Punkte 20,5 -19,0 -8,0 9,0 -14,0 14,0 -17,5 20,0 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate 1,43 - 0,25 %-Punkte Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz + 1,00 %-Punkte 10,46 - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 7,18 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 5,82 - 0,25 %-Punkte in Mio. € 119,6 -109,5 -41,8 43,6 -69,6 72,2 -94,7 105,4 20 in % 3,3 -3,0 -1,1 1,1 -1,8 1,9 -2,6 2,8 in % 2,6 -2,4 -1,0 1,2 -1,8 1,8 -2,2 2,6 in % 3,2 -2,9 -1,1 1,2 -1,8 1,9 -2,5 2,8 Auf Basis der Gutachten ergab sich für das erste Halbjahr 2026 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,64 % gegenüber 6,60 % zum 31. Dezember 2025 bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,25 % gegenüber 6,22 % zum 31. Dezember 2025. Die EPRA Nettoanfangs- rendite für das erste Halbjahr 2026 belief sich auf 5,86 % gegenüber 5,90 % zum Jahresende 2025.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Erläuternde Angaben 21 30.06.2026 31.12.2025 langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig 1.525.989 493.589 58.816 15.904 1.445.941 492.938 147.789 4.747 2.019.578 74.720 1.938.879 152.536 Die ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit lang- fristigen Mietzeiträumen. Zinsaufwendungen in T€ 2026 2025 Immobilienfinanzierungen und Unternehmensanleihen Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten Übrige 32.671 24.433 2.903 19 2.280 2 35.593 26.715 Die Zinsaufwendungen aus der Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten, die einerseits die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach der Effektivzins- methode im Zusammenhang mit Bewertungsunter- schieden aus der Erstkonsolidierung bei Bankverbindlich- keiten sowie andererseits die Abgrenzung von Trans aktionskosten betreffen, sind nicht zahlungswirksam. Finanzverbindlichkeiten in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen Bei den Finanzverbindlichkeiten handelt es sich um Dar- lehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden, sowie um Unternehmensanleihen. Als Sicherheit für die Darlehen dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.584.805 T€ (zum 31. Dezember 2025 1.593.730 T€). Darüber hinaus bestehen branchenübliche Sicherheiten, wie die Abtretung von Mietforderungen oder die Verpfändung von Bankguthaben. Die Unternehmens- anleihe ist unbesichert. Der Rückgang der Bankverbindlichkeiten betrifft plan- mäßige Tilgungen, während sich die Verbindlichkeiten der Unternehmensanleihe insbesondere aufgrund von Zins- abgrenzungen erhöht haben. Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen betreffen die fortgeführten Anschaffungskosten des im Juni 2025 begebenen Green Bonds mit einem Nominalvolumen von 500 Mio. € und einem Coupon von 4,5 %. Die Laufzeit des Green Bonds endet am 15. Oktober 2030. Zum 30. Juni 2026 wurden alle Auflagen der Finanzver- bindlichkeiten eingehalten. Die Auflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch im weiteren Jahresverlauf erfüllt. Umsatzerlöse in T€ 2026 2025 Mindestmieteinnahmen 127.759 126.089 Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieten Übrige davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zu- rechenbare Mietein- nahmen 2.846 1.956 767 3.070 1.743 461 133.328 131.363 133.328 131.363
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Segmentberichterstattung 22 Segmentberichterstattung Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop SE erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („ Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop SE als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: in T€ Umsatzerlöse 01.01.-30.06.2025 EBIT 01.01.-30.06.2025 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 01.01.-30.06.2025 Inland 100.588 (98.836) 79.606 (77.500) 56.949 (56.601) Ausland 28.520 (28.085) 25.258 (24.691) 22.353 (21.925) Summe Überleitung 129.108 4.221 (126.921) 104.864 (102.191) 79.302 (78.526) (4.442) 503 (1.743) -8.907 (-3.393) 01.01.- 30.06.2026 133.328 (131.363) 105.367 (103.934) 70.395 (75.133) 30.06.2026 Segmentvermögen 31.12.2025 3.129.320 833.083 3.962.403 645.807 4.608.210 (3.127.048) (819.122) (3.946.170) (657.662) (4.603.832) davon Investment Properties 3.015.698 799.458 3.815.156 227.565 4.042.721 31.12.2025 (3.015.350) (778.460) (3.793.810) (226.911) (4.020.721) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Über- leitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop SE segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop SE, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Sonstige Angaben 23 Sonstige Angaben Finanzinstrumente und Risikomanagement Wertansatz nach IFRS 9 Bewer- tungskate- gorie nach IFRS 9 Fortgeführ- te Anschaf- fungs- kosten Buchwerte 30.06.2026 Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 30.06.2026 AC AC AC 11.451 17.086 11.451 17.086 371.566 371.566 11.451 17.086 371.566 in T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlichkeiten² FLAC 2.094.298 2.094.298 2.027.312 Verbindlichkeiten aus Kommandit- einlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten FLAC 272.300 272.300 FLAC FLAC 7.216 8.794 7.216 8.794 272.300 7.216 8.794 Wertansatz nach IFRS 9 Bewer- tungskate- gorie nach IFRS 9 Fortgeführ- te Anschaf- fungs- kosten Buchwerte 31.12.2025 Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2025 AC AC AC 16.258 13.055 16.258 13.055 387.405 387.405 16.258 13.055 387.405 In T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlichkeiten² FLAC 2.091.415 2.091.415 2.029.656 Verbindlichkeiten aus Kommandit- einlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten FLAC 268.632 268.632 FLAC FLAC 6.537 8.599 6.537 8.599 268.632 6.537 8.599 Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 ¹ ² ³ Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC)
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Sonstige Angaben 24 Mit Ausnahme der übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sons- tigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liqui- den Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden ver- bundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13). Nahestehende Personen nach IAS 24 Beziehungen zu nahestehenden Personen bestehen wie im letzten Konzernabschluss angegeben. Wir verweisen diesbezüglich grundsätzlich auf die Angaben im Konzern- abschluss zum 31. Dezember 2025. Die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen nicht umlagefähigen Anteile der Honorare für Dienst- leistungsverträge und Zuschussvereinbarungen mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtszeitraum auf 10.162 T€ (i. Vj. 11.803 T€). Dividende Die ordentliche Hauptversammlung vom 18. Juni 2026 hat beschlossen, vom Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2025 der Deutsche EuroShop SE in Höhe von 251.502.280,25 € einen Teilbetrag von 75.743.854,00 € zur Ausschüttung einer Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden und den verbleibenden Teilbetrag von 129.165.748,71 € auf neue Rechnung vorzutragen. Die Auszahlung der Dividende ist am 23. Juni 2026 erfolgt. Nachtragsbericht Mit Eintragung im Handelsregister am 31. Juli 2026 erfolgte die Umwandlung der Gesellschaft in eine europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE). Zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2026 und dem Tag der Abschlussaufstellung sind keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Hamburg, 13. August 2026 Hans-Peter Kneip Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischen- abschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und der Geschäftsverlauf ein- schließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussicht- lichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 13. August 2026 Hans-Peter Kneip Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Pro gnosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaft- lichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minuszeichen (-).
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2026 . Die Shoppingcenter-Aktie 25 Die Shoppingcenter-Aktie Kennzahlen der Aktie Nach einem Jahresschlusskurs 2025 von 18,84 €¹ startete die Aktie der Deutsche EuroShop positiv in das neue Jahr und bewegte sich bis zu einem Höchstkurs von 20,90 € am 27. Februar 2026 in einem Aufwärtstrend. Der am 28. Fe- bruar 2026 begonnene Iran-Konflikt sorgte für rückläufige Kurse, gefolgt von einer leichten Erholung, auch im Vorfeld der Hauptversammlung, zu der unsere Aktionäre am 18. Juni 2026 in Hamburg eingeladen waren. In den fol- genden Tagen tendierte der Börsenkurs schwächer. Der letzte Kurs der ersten sechs Monate lag am 30. Juni 2026 bei 17,56 €, was gleichzeitig der tiefste Stand der Periode war. Unter Berücksichtigung der am 23. Juni 2026 aus- geschütteten Dividende von 1,00 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2025 entspricht dies einer Performance von -1,8 %. Der Small-Cap-Index SDAX gewann im selben Zeit- raum 5,1 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende Juni 2026 auf 1,33 Mrd. €. Finanzkalender 2026 13.08. 21.09. 22.09. 12.11. 10.12. Halbjahresfinanzbericht 2026 Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München Baader Investment Conference, München Quartalsmitteilung 9M 2026 CIC Forum by Market Solutions, digital Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir Sie wünschen weitere Informationen? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir Financial Services/Real Estate 75.743.854,00 € Branche/Industriegruppe Grundkapital am 30.06.2026 Anzahl der Aktien am 30.06.2026 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 20252 Kurs am 30.12.2025 Kurs am 30.06.2026 Tiefst-/Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2026 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 75.743.854 1,00 € 18,84 € 20,35 € 17,56 €/20,90 € 1,33 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, CDAX, EPRA, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – XETRA-Schlusskurse zugrunde. 2 Gezahlt am 23.06.2026 Deutsche EuroShop vs. SDAX und EPRA im Vergleich Januar bis August 2026 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 110 105 100 95 Jan 26 Feb 26 Mrz 26 Apr 26 Mai 26 Jun 26 Jul 26 Aug 26 Deutsche EuroShop EPRA SDAX