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2 Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis¹) EPRA² Earnings FFO⁷ Konzernergebnis in € EPRA² Earnings je Aktie FFO⁷ je Aktie Ergebnis je Aktie 01.01.- 31.03.2026 01.01.- 31.03.2025 67,6 53,3 53,5 35,7 34,7 35,4 28,4 66,3 53,1 53,4 39,7 38,5 39,3 31,9 01.01.- 31.03.2026 01.01.- 31.03.2025 0,45 0,46 0,38 0,51 0,52 0,42 Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien⁶ 75.743.854 75.743.854 in Mio. € Eigenkapital³ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %³ LTV-Verhältnis in %⁴ EPRA² LTV in %⁵ Liquide Mittel 31.03.2026 31.12.2025 2.202,1 2.434,4 4.633,5 47,5 40,6 42,6 417,1 2.170,1 2.433,7 4.603,8 47,1 41,3 43,4 387,4 +/- 2,0% 0,3% 0,2% -10,1% -9,9% -9,9% -10,7% +/- -11,8% -11,5% -9,5% 0,0% +/- 1,5% 0,0% 0,6% 7,7% 1 2 3 4 5 6 7 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswer- ten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (net- to)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien berücksichtigt in der Vergleichsperiode die erworbenen eigenen Aktien. Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst.
5 Brief des Vorstands Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen und Leser, die Deutsche EuroShop ist gut in das Geschäftsjahr 2026 gestartet. Unsere operativen Kennzahlen entwickelten sich im ersten Quartal planmäßig, auch wenn das wirtschaft- liche Umfeld weiterhin von verhaltener Konsumstimmung und geopolitischen Unsicherheiten geprägt war. Die Besucherfrequenz in unseren Shoppingcentern lag im Berichtszeitraum um 0,5 % unter dem Vorjahreswert. Dabei wirkten sich insbesondere die in diesem Jahr vergleichs- weise strengen Winterwochen belastend auf die Kunden- frequenz aus. Gleichzeitig profitierte das erste Quartal davon, dass das Ostergeschäft teilweise noch in den Berichtszeitraum fiel. Die Umsätze unserer Mieter stiegen gegenüber dem Vorjahresquartal um 5,0 %. Der Umsatz des DES-Konzerns erhöhte sich um 2,0 % auf 67,6 Mio. €, insbesondere durch gestiegene Vertragsmieten und Abfindungen von Mietern. Die operativen Center- aufwendungen bewegten sich infolge eines Anstiegs nicht umlagefähiger Kosten über dem Vorjahresniveau. Gleichzeitig verringerte sich der Wertberichtigungsbedarf auf Mietforderungen. Dementsprechend erhöhte sich das Nettobetriebsergebnis (NOI) um 0,3 % auf 53,3 Mio. € und das EBIT um 0,2 % auf 53,5 Mio. €. Das EBT ohne Bewertungsergebnis reduzierte sich um 10,1 % auf 35,7 Mio. €, im Wesentlichen aufgrund eines im Zusammenhang mit der im Jahr 2025 begebenen Anleihe um 4,8 Mio. € gestiegenen Zinsaufwands. Das Konzern- ergebnis ging um 10,7 % auf 28,4 Mio. € zurück. Die operativen Kennzahlen EPRA Earnings und FFO lagen bei 0,45 € bzw. 0,46 € je Aktie und damit unter den Vergleichs- werten des Vorjahres von 0,51 € bzw. 0,52 € je Aktie. Ein besonderer Höhepunkt des bisherigen Jahres war das 25-jährige Börsenjubiläum der Deutsche EuroShop. Gemeinsam mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, ehemaligen Verantwortlichen und langjährigen Wegbegleitern kehrten wir Ende Januar an den Ort unseres Börsengangs zurück – in den Handelssaal der Deutsche Börse in Frankfurt. Dort läuteten wir die Opening Bell und blickten auf ein Vierteljahrhundert Kapitalmarktgeschichte zurück. Dieser besondere Moment steht sinnbildlich für die Kontinuität, Verlässlichkeit und langfristige Ausrichtung unseres Unternehmens. Vor dem Hintergrund der planmäßigen Geschäfts- entwicklung im ersten Quartal bestätigen wir unsere im März veröffentlichte Prognose für das Geschäftsjahr 2026. Ich danke Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen. Hamburg, im Mai 2026 Hans-Peter Kneip
6 Quartalsmitteilung zum 31. März 2026 . Geschäftsentwicklung Geschäftsentwicklung Ertragslage in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis 01.01.- 31.03.2026 01.01.- 31.03.2025 ± Veränderung in % 67.582 -12.276 -2.030 53.276 2.721 -2.474 53.523 66.274 -10.983 -2.165 53.126 2.156 -1.849 53.433 2.182 2.108 -8 0 2.174 -17.741 -3.447 1.182 -17.832 35.691 -3.369 8 -3.361 -1.537 -2.352 0 -2.352 28.441 21 0 2.129 -12.991 -3.606 715 -13.753 39.680 -3.414 -21 -3.435 -1.338 -3.048 0 -3.048 31.859 1.308 -1.293 135 150 565 -625 90 45 -4.750 159 467 -4.079 -3.989 74 -199 696 -3.418 2,0 -11,8 6,2 0,3 26,2 -33,8 0,2 2,1 -36,6 4,4 65,3 -29,7 -10,1 2,2 -14,9 22,8 -10,7 Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht Operative Centeraufwendungen über dem Vorjahr Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht um 1,3 Mio. € (2,0 %). Maßgebend hierfür waren insbesondere gestiegene Vertragsmieten (+1,6 %) sowie um 0,6 Mio. € höhere Erlöse aus Abfindungen von Mietern. Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres von 12,3 Mio. € (i. Vj. 11,0 Mio. €), die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben- kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen insbesondere aufgrund
7 nicht umlagefähiger Aufwendungen für die Erneuerung technischer Anlagen sowie für Versicherungsschäden um 11,8 % über dem Vorjahr. Zinsaufwand. Hier wirkte sich insbesondere die im Juni 2025 begebene Anleihe aus. Die Zinserträge lagen mit 1,2 Mio. € leicht über dem Niveau des Vorjahres (0,7 Mio. €). Geringerer Wertberichtigungsbedarf EBT (ohne Bewertungsergebnis) planmäßig rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderun- gen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Mio. € (6,2 %) auf 2,0 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €) reduziert. Aufgrund des Rückgangs des Finanzergebnisses hat sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) um 10,1 % auf 35,7 Mio. € reduziert (i. Vj. 39,7 Mio. €). Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Bewertungsergebnis Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen Erträge aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen, aus Versicherungsleistungen sowie aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen, beliefen sich auf 2,7 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €) und lagen aufgrund höherer Erträge aus Versicherungsleistungen über dem Vorjahresquartal. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 2,5 Mio. € (i. Vj. 1,8 Mio. €), bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelt, waren insbesondere aufgrund von Zuführungen zu Rückstellungen für Short Term sowie Long Term Incentives über Vorjahresniveau. EBIT leicht oberhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 53,5 Mio. € leicht über dem Vorjahr (53,4 Mio. €), was im Wesentlichen auf gestiegene Umsatzerlöse zurück- zuführen ist. Finanzergebnis planmäßig niedriger Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -17,8 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-13,8 Mio. €), maßgeblich bedingt durch den um 4,8 Mio. € gestiegenen Das Bewertungsergebnis von 3,4 Mio. € (i. Vj. 3,4 Mio. €) beinhaltet die Investitionskosten, die in unseren Bestands- objekten (einschließlich des at-equity-Anteils) angefallen sind. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 1,5 Mio. € (i. Vj. 1,3 Mio. €) erhöht. Latente Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens resul- tierten, machten 2,4 Mio. € (i. Vj. 3,0 Mio. €) aus. Konzernergebnis verringert Das Konzernergebnis lag mit 28,4 Mio. € um 10,7 % unter- halb der Vergleichsperiode (31,9 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie belief sich auf 0,38 € (i. Vj. 0,42 €). EPRA Earnings leicht rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich um 3,9 Mio. € bzw. um 0,06 € je Aktie verringert. Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Latente Steueranpassungen gemäß EPRA² EPRA Earnings 01.01.-31.03.2026 01.01.-31.03.2025 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 28.441 3.361 2.869 34.671 0,38 0,04 0,03 0,45 31.859 3.435 3.252 38.546 0,42 0,05 0,04 0,51 Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien 75.743.854 75.743.854 1 2 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente
8 Quartalsmitteilung zum 31. März 2026 . Geschäftsentwicklung Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesent- liche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 39,3 Mio. € auf 35,4 Mio. € bzw. von 0,52 € auf 0,46 € je Aktie. Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen¹ ² Latente Steuern¹ FFO 01.01.-31.03.2026 01.01.-31.03.2025 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 28.441 3.361 1.248 2.352 35.402 0,38 0,04 0,01 0,03 0,46 31.859 3.435 915 3.048 39.257 0,42 0,05 0,01 0,04 0,52 Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien 75.743.854 75.743.854 1 2 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € Funds from Operations je Aktie in € 66,3 67,6 53,4 53,5 39,7 35,7 0,52 0,46 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026
9 Finanz- und Vermögenslage Verbindlichkeiten Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 29,6 Mio. € auf 4.633,5 Mio. € erhöht (von 4.603,8 Mio. € zum 31. Dezember 2025). Eigenkapitalquote bei 47,5 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd- gesellschaftern) von 47,5 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (47,1 %) leicht erhöht. Sie liegt weiterhin auf einem gewohnt soliden Niveau. Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 31. März 2026 mit 2.092,5 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgungen einerseits sowie gestiegenen Verbindlichkeiten für Anleihezinsen andererseits um 1,0 Mio. € leicht über dem Stand zum Jahresende 2025. Zum 31. März 2026 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 2,4 Mio. € auf 293,7 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen verringerten sich um 2,8 Mio. €. Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva Passiva 4.603,8 425,9 4.177,9 4.633,5 455,0 4.178,5 4.633,5 4.603,8 69,8 2.364,6 202,2 2.231,5 2.199,1 2.170,1 2025 2026 2026 2025 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter)
10 Quartalsmitteilung zum 31. März 2026 . Geschäftsentwicklung Nachtragsbericht Risikobericht Der Iran-Konflikt kann zu zusätzlichen Unsicherheiten bei Mietern, Kapitalgebern sowie Aktionären führen. Wesent- liche direkte Auswirkungen sehen wir aktuell nicht. Durch steigende Inflationsraten, insbesondere aufgrund höherer Energiekosten, sowie durch ein ansteigendes Zinsniveau können sich indirekte Auswirkungen ergeben, die aktuell noch nicht abschätzbar sind. Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesent- lichen Änderungen zu den im Risikobericht des zusammen- gefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2025 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2025, Abschnitt „Risiko- bericht“) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestands- gefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2026 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse von wesent- licher Bedeutung eingetreten. Prognosebericht Erwartete Ertrags- und Finanzlage Nach einem planmäßigen Verlauf des ersten Quartals wiederholen wir an dieser Stelle unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2026: Umsatz: 269–277 Mio. € Operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): 211–219 Mio. € Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis: 134–142 Mio. € Funds from Operations (FFO): 134–142 Mio. € Dividendenplanung Für das Geschäftsjahr 2025 hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen Liquidität und des operativen Ausblicks beschlossen, der für den 18. Juni 2026 geplanten ordentlichen Haupt versammlung die Zahlung einer Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält sich vor, ihren Beschlussvorschlag vor oder spätestens in der Haupt- versammlung anzupassen, falls sich dies aufgrund neu eingetretener Umstände für die Ausschüttung einer höheren Dividende als möglich und zweckmäßig erweisen sollte.
Konzernbilanz Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen Summe Passiva 11 31.03.2026 31.12.2025 51.743 255 4.020.721 105.767 4.178.486 11.579 26.332 417.067 454.978 51.746 291 4.020.721 105.152 4.177.910 16.258 22.259 387.405 425.922 4.633.464 4.603.832 31.03.2026 31.12.2025 75.744 781.582 1.072.582 1.929.908 2.069.803 293.653 269.202 1.130 2.633.788 22.658 9.213 14.171 11.707 12.019 69.768 75.744 781.582 1.044.141 1.901.467 1.938.879 291.302 268.632 1.328 2.500.141 152.536 6.537 14.021 15.886 13.244 202.224 4.633.464 4.603.832
12 Quartalsmitteilung zum 31. März 2026 . Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€) 01.01.- 31.03.2026 01.01.- 31.03.2025 67.582 -8.403 -3.873 -2.030 53.276 2.721 -2.474 53.523 2.182 -17.741 -3.447 1.182 -17.824 -3.369 32.330 -3.889 28.441 0,38 66.274 -7.241 -3.742 -2.165 53.126 2.156 -1.849 53.433 2.108 -12.991 -3.606 715 -13.774 -3.414 36.245 -4.386 31.859 0,42
13 Konzern- Gesamtergebnisrechnung in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre 01.01.- 31.03.2026 28.441 01.01.- 31.03.2025 31.859 0 0 0 28.441 28.441 320 -54 266 32.125 32.125 Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung Anzahl Aktien im Umlauf 75.743.854 Gezeich- netes Kapital- Kapital rücklage 76.464 793.943 Andere Gewinn- rücklagen 1.015.451 Gesetz- liche Gewinn- rücklage 2.000 Gewinn- rücklage Cashflow Hedges -2.598 Eigene Anteile -720 Summe 1.884.540 0 0 31.859 0 266 0 32.125 75.743.854 0 0 76.464 793.943 0 1.047.310 0 2.000 0 -2.332 0 -720 0 1.916.665 in T€ 01.01.2025 Gesamtergebnis Dividenden- auszahlungen 31.03.2025 01.01.2026 75.743.854 75.744 781.582 1.042.141 2.000 Gesamtergebnis Dividenden- auszahlungen 0 0 0 0 28.441 0 0 0 31.03.2026 75.743.854 75.744 781.582 1.070.582 2.000 0 0 0 0 0 0 0 0 1.901.467 28.441 0 1.929.908
14 Quartalsmitteilung zum 31. März 2026 . Konzern-Kapital flussrechnung Konzern-Kapital flussrechnung in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Ertragsteuerzahlungen Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 01.01.- 31.03.2026 28.441 01.01.- 31.03.2025 31.859 3.889 17.824 39 3.369 1.567 -111 -4.179 6.436 57.275 -16.296 1.182 -323 41.838 -4.041 0 -4.041 0 -5.478 -104 -2.554 0 -8.136 29.662 387.405 417.067 4.386 13.774 33 3.414 1.650 610 -2.561 -2.432 50.733 -11.898 715 -4.300 35.250 -4.157 -57 -4.214 0 -19.441 -26 -2.300 0 -21.767 9.269 212.438 221.707
15 Segmentberichterstattung Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („ Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: in T€ Umsatzerlöse 01.01.-31.03.2025 EBIT 01.01.-31.03.2025 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 01.01.-31.03.2025 Inland 51.091 (50.023) 40.208 (39.603) 24.653 (29.767) Ausland 14.341 (13.977) 12.932 (12.818) 11.469 (11.198) Summe Überleitung 65.432 2.151 (64.000) 53.140 (52.421) 36.122 (40.965) (2.274) 383 (1.012) -431 (-1.285) 01.01.- 31.03.2026 67.582 (66.274) 53.523 (53.433) 35.691 (39.680) 31.03.2026 Segmentvermögen 31.12.2025 3.134.941 825.127 3.960.068 673.396 4.633.464 (3.127.048) (819.122) (3.946.170) (657.662) (4.603.832) davon Investment Properties 3.015.341 778.460 3.793.801 226.920 4.020.721 31.12.2025 (3.015.350) (778.460) (3.793.810) (226.911) (4.020.721) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Über- leitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.
16 Quartalsmitteilung zum 31. März 2026 . Sonstige Angaben Sonstige Angaben Die Shoppingcenter-Aktie Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Quartalsmitteilung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesent- lichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Nach einem Jahresschlusskurs 2025 von 18,84 €1 startete die Aktie der Deutsche EuroShop positiv in das neue Jahr. Den Tiefstkurs im Berichtszeitraum wurde mit 18,60 € bereits am 2. Januar 2026 erzielt. Von dort bewegte sich die Aktie bis zu einem Höchstkurs von 20,90 € am 27. Fe- bruar 2026 in einem Aufwärtstrend. Der am 28. Februar 2026 begonnene Krieg im Iran sorgte für leicht rück- läufige Kurse, gefolgt von einer leichten Erholung. Zum Abschluss der ersten drei Monate des Jahres lag der Kurs am 31. März 2026 bei 20,35 €. Das entspricht einer Performance von +8,0 %. Der Small-Cap-Index SDAX ging im selben Zeitraum um 4,0 % zurück. Die Markt- kapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende des ersten Quartals auf 1,54 Mrd. €. Hamburg, 12. Mai 2026 Kennzahlen der Aktie Hans-Peter Kneip Financial Services/Real Estate 75.743.854,00 € Branche/Industriegruppe Grundkapital am 31.03.2026 Anzahl der Aktien am 31.03.2026 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 20252 Kurs am 30.12.2025 Kurs am 31.03.2026 Tiefst-/Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 31.03.2026 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 75.743.854 1,00 € 18,84 € 20,35 € 18,60 €/20,90 € 1,54 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, CDAX, EPRA, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 2 Vorschlag
Deutsche EuroShop vs. SDAX und EPRA im Vergleich Januar bis Mai 2026 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 17 110 105 100 95 90 Jan 26 Feb 26 Mrz 26 Apr 26 Mai 26 Deutsche EuroShop EPRA SDAX Sie wünschen weitere Informationen? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir Finanzkalender 2026 12.05. 18.06. 25.06. 13.08. 21.09. Quartalsmitteilung 3M 2026 Hauptversammlung, Hamburg Baader Small Cap Pearls Day, München Halbjahresfinanzbericht 2026 Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 21.-24.09. Baader Investment Conference, München 12.11. Quartalsmitteilung 9M 2026 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir Zukunftsbezogene Aussagen Rundungen und Veränderungsraten Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aus- sagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Pro- gnosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit einem Plus- zeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minuszeichen (-).