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4 8 Deutsche EuroShop im Überblick Bericht des Aufsichtsrats 14 Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 24 Zusammen gefasster Lagebericht 27 Grundlagen des Konzerns 29 Wirtschaftsbericht 47 Nachtragsbericht 47 Prognosebericht 50 Risikobericht 60 Chancenbericht 61 Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen 61 Übernahmerelevante Angaben 63 Erklärung zur Unternehmen sführung 63 Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG 68 Konzern abschluss 70 Konzernbilanz 72 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 73 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 74 Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung 76 Konzern-Kapital flussrechnung 77 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 113 Information und Service 115 Anteilsbesitz (Anlage zum Konzernanhang) 116 Versicherung des gesetzlichen Vertreters 117 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 125 Berichterstattung nach EPRA 136 Kontakt und Impressum
4 Deutsche EuroShop im Überblick in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis¹) EBT (ohne Bewertungsergebnis¹) Bewertungsergebnis¹ Konzernergebnis FFO² je Aktie Ergebnis je Aktie EPRA Earnings³ je Aktie Eigenkapital⁴ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %⁴ LTV-Verhältnis in % EPRA LTV in %⁵ Liquide Mittel Net Tangible Assets (EPRA) Net Tangible Assets je Aktie (EPRA) Dividende je Aktie 2025 270,4 213,6 214,4 -66,7 147,8 14,4 215,1 1,95 2,84 1,92 2.170,1 2.433,7 4.603,8 47,1 41,3 43,4 387,4 2.154,6 28,45 1,00⁶ 2024 271,4 217,4 216,3 -51,1 165,2 -14,6 123,5 2,14 1,62 2,12 2.145,7 2.218,7 4.364,4 49,2 39,2 41,1 212,4 2.198,0 29,02 2,65 +/- -0,4 % -1,7 % -0,9 % -30,4 % -10,5 % 198,5 % 74,1 % -8,9 % 75,3 % -9,4 % 1,1 % 9,7 % 5,5 % 82,4 % -2,0 % -2,0 % ¹ Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt ² Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an- gepasst. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider. ³ Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. ⁴ Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital ⁵ EPRA LTV: Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilien- vermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. ⁶ Vorschlag
6 Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € FFO je Aktie in € 273,3 271,4 270,4 212,7 216,3 214,4 169,5 165,2 147,8 2,28 2,14 1,95 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025
8 Unternehmen . Bericht des Aufsichtsrats Bericht des Aufsichtsrats Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, als neuer Vorsitzender des Aufsichtsrats informiere ich Sie im Folgenden über die Arbeit des Gremiums im abgelaufenen Geschäftsjahr. Bis zum 27. Juni 2025 stand Herr Reiner Strecker dem Aufsichtsrat vor. Er leitete das Gremium 13 Jahre lang und prägte die Entwicklung der Gesellschaft in dieser Zeit maß- geblich. Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop dankt Herrn Strecker für sein langjähriges und erfolgreiches Engagement sehr herzlich. Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vor- stand Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2025 wahr- genommen und die Entwicklung des Deutsche EuroShop Konzerns intensiv begleitet. Der Vorstand hat die strategi- sche Ausrichtung des Unternehmens mit dem Aufsichtsrat abgestimmt und regelmäßig über den Stand der Strategie- umsetzung berichtet. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand bei der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über den Geschäftsverlauf und die strategische Entwicklung unterrichtet. Darüber hinaus informierte er meinen Vorgänger im Amt des Aufsichtsratsvorsitzenden und mich unverzüglich über alle wesentlichen Ereignisse von besonderer Bedeutung für die Unternehmensführung und -überwachung. In regelmäßigen Telefonkonferenzen mit dem Vorstand wurde ich auch zwischen den Sitzungs- terminen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse fort- laufend ausführlich unterrichtet. Das Präsidium wurde 2025 fortlaufend über die aktuellen Entwicklungen und im Vorfeld über beabsichtigte, weiterreichende Ent- scheidungen des Vorstands informiert. Schwerpunkte der Beratungen In seinen regelmäßigen Beratungen befasste sich der Auf- sichtsrat detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanagement der Gesell- schaft. In diesem Zusammenhang prüfte er auch das Vor- liegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Überwachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurde der Aufsichtsrat fortlaufend informiert. Er beschäftigte sich mit der Entwicklung der Bestandsobjekte, insbesondere mit deren Umsatz-, Frequenz- und Mieten- entwicklung, den Außen- und Vermietungsständen, dem Zahlungsverhalten der Mieter sowie mit der Liquiditätslage des Unternehmens. Schwerpunkte der Beratungen im Geschäftsjahr 2025 lagen auf der Weiterentwicklung der Finanzierungsstrategie der Gesellschaft, insbesondere im Zusammenhang mit der erstmaligen Erlangung eines Credit Ratings und der Ausgabe einer Unternehmensan- leihe, sowie auf Entwicklungsmöglichkeiten für das Immobilienportfolio der Gesellschaft, insbesondere im Hin- blick auf zukünftiges Wachstum und ESG (Environmental, Social und Governance). Mit dem Vorstand hat der Aufsichtsrat regelmäßig über die Entwicklungen an den Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Einzelhandelsmärkten und die Auswirkungen auf die aktuelle und mittelfristige Situation der Gesellschaft gesprochen. Dabei wurden Finanzierungs- und Refinanzierungsmöglichkeiten erörtert. Regelmäßig wurde dem Aufsichtsrat über die Umsatzentwicklung bei den Mietern sowie über die Kreditpolitik der Banken berichtet. Vorstand und Aufsichtsrat haben zudem regelmäßig die Bewertung der Gesellschaft durch die Börse bzw. deren Teilnehmer diskutiert und Peergroup-Vergleiche angestellt. Auch im Berichtsjahr hat sich der Aufsichtsrat mit bereits in Kraft getretenen sowie mit absehbaren Gesetzes- änderungen befasst, die für die Gesellschaft von Bedeutung sind.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 9 Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsrats- präsidium haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf erörtert. In den regelmäßigen Sitzun- gen hat der Vorstand den Aufsichtsrat u. a. über die Folgen geopolitischer Krisen, politischer Unwägbarkeiten und der wirtschaftlichen Lage auf das operative Geschäft infor- miert. Im Vordergrund standen dabei die Auswirkungen auf Inflation und Zinsen sowie auf das Konsumverhalten. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines Ausschusses bedurften, hat dieser in den plan- mäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Zudem wurden für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vorstands bei Bedarf schriftliche Umlaufbeschlüsse vom Aufsichtsrat oder vom zuständigen Ausschuss gefasst. Alle Beschlüsse im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig. Zur Vermeidung von Interessenkonflikten enthielten sich die Betroffenen gegebenenfalls ihrer Stimme. In einzelnen Sitzungen hat der Aufsichtsrat zeitweise in Abwesenheit des Vorstands getagt. Sitzungen, Telefon- und Videokonferenzen Im Geschäftsjahr 2025 fanden vier ordentliche Aufsichts- ratssitzungen statt, davon wurden drei als Video- konferenzen und eine in Präsenz durchgeführt. Insbesondere im Zusammenhang mit einem Ratingprozess und einer erstmaligen Anleiheemission wurden darüber hinaus zwei außerordentliche Aufsichtsratssitzungen per Videokonferenz abgehalten. Außerhalb der Sitzungen wurden zwei Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst. Das Präsidium tagte einmal per Videokonferenz, der Prüfungsausschuss traf sich in Videokonferenzen fünfmal. Der Kapitalmarktausschuss tagte im Geschäftsjahr 2025 einmal per Videokonferenz. Es gab im Berichtsjahr kein Aufsichtsratsmitglied, das nur an der Hälfte oder an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrats und der Ausschüsse, denen es angehört, teilgenommen hat. Die individuellen Präsenzen der Aufsichtsratsmitglieder bei den Aufsichtsratssitzungen und den Sitzungen der Ausschüsse sind in der nach- folgenden Übersicht zu finden: Aufsichtsrat Peter Ballon (Vors.) (seit 27.06.2025) Reiner Strecker (Vors.) (bis 27.06.2025) Chantal Schumacher (Stv. Vors.) Benjamin Bianchi (bis 21.01.2026) Henning Eggers Lemara Grant (bis 27.06.2025) Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Todd Liker (seit 27.06.2025) Claudia Plath Mitglied seit Ablauf der Bestellung Plenum/ ordentlich und außer- ordentlich Präsidium Prüfungs- ausschuss Kapitalmarkt- ausschuss 2025 Hauptversammlung 2030 2012 Hauptversammlung 2025 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2019 Hauptversammlung 2029 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2022 Hauptversammlung 2027 2013 Hauptversammlung 2028 2025 Hauptversammlung 2030 2019 Hauptversammlung 2029 3/3 3/3 5/6 6/6 5/6 3/3 6/6 5/6 6/6 3/3 6/6 - 1/1 - 1/1 1/1 - - - - - - - 3/3 5/5 - 5/5 - - - - - 2/2 - - - - - - 1/1 1/1 1/1 - 1/1
10 Unternehmen . Bericht des Aufsichtsrats Februar-Videokonferenz (außerordentlich) Die erste Aufsichtsratssitzung im Geschäftsjahr fand am 13. Februar 2025 als außerordentliche Sitzung in Form einer Videokonferenz statt. Der Aufsichtsrat befasste sich insbesondere mit der möglichen Erlangung eines Credit Ratings und erstmaligen Ausgabe einer Unternehmensan- leihe. Der Vorsitzende des Kapitalmarktausschusses berichtete über die Beratungen im Januar 2025 und die Empfehlung des Kapitalmarktausschusses hierzu sowie über alternative zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand die Chancen und Risiken des geplanten Vorhabens sowie daraus resul- tierende Anforderungen an die Gesellschaft und genehmigte anschließend die weiteren Vorbereitungen für einen Ratingprozess und eine mögliche Anleiheemission. März-Videokonferenz In der ersten ordentlichen Sitzung in Form einer Video- konferenz am 25. März 2025 erläuterten der Vorstand und die Vertreter des Wirtschaftsprüfers den Jahresabschluss 2024 für die Gesellschaft und den Konzern sowie die Prüfungshandlungen und -ergebnisse. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses berichtete über die Beratungen des Prüfungsausschusses hierzu und dessen zwei voran- gegangene Sitzungen im Januar und März 2025. Im Vorder- grund des Geschäftsjahres 2024 standen zusätzlich zum regulären Geschäftsverlauf strategische Investitions- projekte in mehreren Shoppingcentern sowie verschiedene Darlehensaufnahmen und -refinanzierungen. Der Vorstand erläuterte seinen Dividendenvorschlag von 1,00 € pro Aktie, dem der Aufsichtsrat zustimmte. Der Aufsichtsrat billigte den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss der Gesellschaft; damit ist der Jahresabschluss festgestellt. Er billigte zudem den Konzernabschluss. Der Vorstand präsentierte anschließend den aktuellen Projektstand des Rating- und Anleiheprozesses, ein ent- sprechendes Marktupdate und die Aussichten für eine zukünftige Anleiheemission. Der Vorstand berichtete weiterhin über die Entwicklungen im Shoppingcenter- portfolio und hier insbesondere über die Entwicklung wesentlicher operativer Kennzahlen wie Besucherzahlen, Mieterumsätze und Vermietungsquoten, welche sich infolge der jüngsten Investitionsprojekte verbesserten. Er thematisierte außerdem aktuelle Marktentwicklungen und das Konsumverhalten der Besucher. Vorstand und Auf- sichtsrat legten die vorläufigen Tagesordnungspunkte für eine Hauptversammlung im Juni 2025 fest, inkl. des vor- genannten Dividendenvorschlags, des erneuten Vorschlags zur Wahl von RSM Ebner Stolz als Abschlussprüfer, der Beschlussfassung über die Vergütungssysteme für Vor- stand und Aufsichtsrat, sowie der geplanten Wahlen zum Aufsichtsrat. Der Vorsitzende des Präsidiums berichtete dem Aufsichtsrat über die Sitzung des Präsidiums im März 2025. Das Präsidium beschloss in seiner Funktion als Nominierungsausschuss mit Zustimmung des Aufsichts- rats, die Bestellung von Hans-Peter Kneip als Vorstand (CEO und CFO) bis zum 30. September 2028 zu verlängern. Juni-Videokonferenz (außerordentlich) In einer weiteren außerordentlichen Sitzung in Form einer Videokonferenz am 5. Juni 2025 befasste sich der Auf- sichtsrat erneut mit dem Ratingprozess und der möglichen Ausgabe einer Unternehmensanleihe. Der Vorstand prä- sentierte das zu erwartende Rating, die vorherrschenden Bedingungen am Anleihemarkt, den geplanten Green Bond sowie mögliche Finanzierungsalternativen. Er erläuterte außerdem die beabsichtigten Darlehensrückführungen, Dividendenzahlungen und Investitionen, für die der Emissionserlös aus der Anleihe verwendet werden soll. Nach eingehender Diskussion des Vorhabens im Aufsichts- rat stimmte dieser dem Beschluss des Vorstands zur Aus- gabe einer Anleihe mit einem Gesamtnennbetrag von bis zu 500 Mio. € mit einem Rating von BBB- durch Standard & Poor‘s zu. Schließlich befasste sich der Aufsichtsrat mit der Vorbereitung der Hauptversammlung am 27. Juni 2025, insbesondere mit den Vorschlägen zur Wahl von Herrn Todd Liker und Herrn Peter Ballon in den Aufsichtsrat. Der Einladung zu dieser Hauptversammlung hatte der Aufsichtsrat bereits am 14. Mai 2025 im Umlauf- verfahren zugestimmt. Juni-Videokonferenz Die ordentliche Sitzung am 30. Juni 2025 fand in Form einer Videokonferenz statt. Der Aufsichtsrat wählte Herrn Peter Ballon zum neuen Aufsichtsratsvorsitzenden, besetzte infolge der von der Hauptversammlung neu gewählten Aufsichtsratsmitglieder die Ausschüsse teil- weise neu und beschloss eine Änderung der Geschäfts- ordnung für den Aufsichtsrat. Das Gremium befasste sich mit den Ergebnissen der am 27. Juni 2025 stattgefundenen Hauptversammlung der Gesellschaft. Die Hauptver- sammlung nahm den von 1,00 € pro Aktie auf 2,65 € pro Aktie erhöhten Dividendenvorschlag an. Der Aufsichtsrat hatte am 19. Juni 2025 einem entsprechenden Beschluss des Vorstands im Umlaufverfahren zugestimmt. Der Vor- stand präsentierte dem Aufsichtsrat den planmäßigen Abschluss des Ratingprozesses sowie der Anleiheemission
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 11 von 500 Mio. € im Juni 2025, welche mit einem Kupon von 4,5 % bei rund 3,5 Mrd. € Investorennachfrage sehr erfolg- reich umgesetzt wurde. Der Vorstand stellte dem Auf- sichtsrat anschließend die Ergebnisse des ersten Quartals sowie eine Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2025 vor. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses informierte den Aufsichtsrat über die Inhalte der letzten Sitzung des Prüfungsausschusses im Mai 2025. Der Vorstand berichtete zu den jüngsten Entwicklungen im Einzelhandel sowie über Besucherfrequenzen, Handelsumsätze und Vermietungs- quoten im Shoppingcenterportfolio der Gesellschaft. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand aktuelle Investitionsprojekte, den Transaktionsmarkt für Einzel- handelsimmobilien und mögliche zukünftige Ankaufsop- portunitäten. Abschließend beriet der Aufsichtsrat über die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie über weitere rechtliche Entwicklungen, die zukünftig Rele- vanz für die Gesellschaft entfalten könnten. September-Videokonferenz Die ordentliche Sitzung des Aufsichtsrats am 30. Septem- ber 2025 fand erneut als Videokonferenz statt. Der Vor- stand erläuterte die Ergebnisse des ersten Halbjahres, die aktuelle Hochrechnung für das Gesamtjahr 2025 sowie die Bewertung des Immobilienportfolios zum 30. Juni 2025. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses unterrichtete das Gesamtgremium über die Themen der letzten Sitzung des Prüfungsausschusses im August 2025. Der Vorstand berichtete über die jüngsten Entwicklungen im operativen Geschäft sowie über wesentliche Vertragsverhandlungen im Portfolio. Weiterhin diskutierte der Aufsichtsrat mit dem Vorstand potenzielle Investitionsmaßnahmen, welche zur Gewinnung zusätzlicher attraktiver Mieter in den Shopping- centern der Gesellschaft beitragen sollen. Im Fokus der September-Sitzung stand außerdem ein Statusbericht zur Umsetzung der ESG-Strategie der Gesellschaft auf Port- folio- und Konzernebene. U. a. durch eine Wesentlichkeits- analyse, die Rezertifizierung der Shoppingcenter, ein Green Finance Framework, die Ausgabe eines Green Bonds, neue ESG-Policys sowie Prozessverbesserungen konnten wesentliche Fortschritte erzielt werden. Der Vorstand erläuterte dem Aufsichtsrat neben den Entwicklungen am Anleihemarkt die aktuelle Finanzierungsstruktur der Gesellschaft und diesbezügliche strukturelle Ver- besserungen, welche im Laufe des Geschäftsjahres erzielt werden konnten. Der Aufsichtsrat stimmte dem Beschluss des Vorstands über die Einziehung von 720.465 eigenen Aktien, resultierend aus einem Aktienrückkaufprogramm, zu. Abschließend befasste sich das Gremium mit der zukünftigen strategischen Entwicklung der Gesellschaft sowie mit organisatorischen Fragen. November-Sitzung (Präsenz) In der ordentlichen Sitzung am 25. November 2025, welche in Präsenz im Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim statt- fand, erörterte der Vorstand die Neunmonatsergebnisse und die Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2025. Zudem stellte er die Planung für die Geschäftsjahre 2026 bis 2030 vor, welche vom Aufsichtsrat anschließend genehmigt wurde. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses erläuterte die Themen der letzten Sitzung des Prüfungs- ausschusses im November 2025. Der Aufsichtsrat diskutierte mit dem Vorstand wesentliche operative Themen und Kennzahlen, die aktuelle Asset- und Portfolio- strategie sowie für das kommende Geschäftsjahr geplante Projekte. Im Fokus der November-Sitzung standen außer- dem die neuen ESG-Policys der Gesellschaft, welche im November 2025 veröffentlicht wurden. Der Vorstand berichtete im Rahmen eines Finanzierungsupdates u. a. über die in der September-Sitzung beschlossene und zwischenzeitlich erfolgte Einziehung der eigenen Aktien der Gesellschaft und die erfolgreiche Rückzahlung der aus- gewählten Bankdarlehen im Zusammenhang mit der Anleiheemission im Juni 2025. Abschließend beschäftigte sich das Gremium mit der zukünftigen Organisation im Aufsichtsrat, u. a. mit der Besetzung des Aufsichtsrats- präsidiums sowie der Versammlungsleitung der nächsten Hauptversammlung. Gremien/Ausschüsse Der Aufsichtsrat hat mit dem Aufsichtsratspräsidium, dem Prüfungsausschuss und dem Kapitalmarktausschuss drei feste Ausschüsse gebildet. Die Ausschüsse sind mit drei bzw. bis zum 30. Juni 2025 mit vier (Kapitalmarktaus- schuss) Mitgliedern besetzt. Das Aufsichtsratspräsidium bildet gleichzeitig den Nominierungsausschuss. Die Anzahl der festen Ausschüsse und der Ausschussmitglieder erscheint dem Aufsichtsrat im Hinblick auf die Größe der Gesellschaft und die Anzahl der Mitglieder des Aufsichts- rats nach wie vor angemessen. Der Prüfungsausschuss erteilte den Prüfungsauftrag an den von der Hauptver- sammlung gewählten Abschlussprüfer, überwachte die von diesem erbrachten Leistungen und befasste sich mit der Kontrolle der Qualität der Abschlussprüfung.
12 Unternehmen . Bericht des Aufsichtsrats Das Präsidium in seiner gleichzeitigen Funktion als Nominierungsausschuss tagte am 24. März. Es fanden fünf Sitzungen des Prüfungsausschusses statt: am 20. Januar und 17. März zur Berichterstattung von Vorstand und Abschlussprüfer über den Jahresabschluss 2024 sowie am 12. Mai, 8. August und 10. November zur Erörterung der Zwischenberichte 2025 mit dem Vorstand. Am 2. Januar kam der Kapitalmarktausschuss zu einer Sitzung zusammen. Corporate Governance Im Februar 2025 und Februar 2026 hat der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand eine jeweils aktualisierte Entsprechens erklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission gemäß § 161 AktG abgegeben und auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG dauerhaft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Aufsichtsrats- und Vorstandsmitglieder haben am Jahresanfang 2026 schriftlich erklärt, dass keine Interessenkonflikte im Geschäftsjahr 2025 entstanden sind. Eine Kompetenzmatrix der Mitglieder des Aufsichtsrats ist in der „Erklärung zur Unternehmensführung“ veröffent- licht. Das Kompetenzprofil des Gremiums wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst. Der Aufsichtsrat hat im Jahr 2017 beschlossen, dass der Aufsichtsratsvorsitzende gemäß den Empfehlungen des DCGK und der „Leitsätze für den Dialog zwischen Investor und Aufsichtsrat“ Gespräche mit Investoren über aufsichts- ratsbezogene Themen führen kann. Im Geschäftsjahr 2025 wurden keine derartigen Gespräche geführt. Im Geschäftsjahr 2025 waren drei Mitglieder des Auf- sichtsrats unabhängig. Jahresabschluss der AG und des Konzerns zum 31. Dezember 2025 In der Prüfungsausschusssitzung am 13. März 2026 und in der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 30. März 2026 haben sich der Prüfungsausschuss bzw. der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und dem Konzernab- schluss nach den IFRS Accounting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, der Deutsche EuroShop AG, jeweils zum 31. Dezember 2025, sowie mit dem zusammen- gefassten Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2025 befasst. Weiterhin wurde dem Aufsichtsrat der Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen („Abhängigkeitsbericht“) für 2025 und der Vergütungsbericht für 2025 zur Prüfung vor- gelegt. Die aus Sicht des Abschlussprüfers besonders wichtigen Sachverhalte in der Prüfung des Jahres- und des Konzernabschlusses, des Abhängigkeitsberichts und des Vergütungsberichts wurden für den Aufsichtsrat gut nachvollziehbar erläutert. Der Aufsichtsrat teilt die Einschätzung des Abschlussprüfers zur Bedeutung dieser Sachverhalte für den Jahres- und Konzernabschluss, den Abhängigkeitsbericht und den Vergütungsbericht. Die Abschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss- prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden dem Aufsichtsrat rechtzeitig vorgelegt. Der von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 gewählte Abschlussprüfer RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuer- beratungsgesellschaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Abschlussprüfer hat dabei die Übereinstimmung der Bilanzierung, Bewertung und Konsolidierungsmaßnahmen im Konzernabschluss mit den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Darüber hinaus hat der Abschlussprüfer im Rah- men seiner Beurteilung des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat, um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, früh- zeitig zu erkennen. Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Beratung des Jahresabschlusses und des Konzern- abschlusses anlässlich der Prüfungsausschusssitzung am 13. März 2026 und der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 30. März 2026 teil und erläuterten die wesentlichen Ergebnisse. Der Aufsichtsrat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass keine Einwendungen gegen die Abschlüsse, den Abhängigkeits- bericht und Vergütungsbericht sowie die Prüfung durch den Abschlussprüfer zu erheben sind. Der zusammengefasste Lagebericht entspricht nach der Überzeugung des Auf- sichtsrats den gesetzlichen Anforderungen. Der Aufsichtsrat stimmt den Aussagen im Lagebericht zur weiteren Unter- nehmensentwicklung zu. Der Aufsichtsrat hat dem Ergebnis der Abschlussprüfung seine Zustimmung erteilt, den Jahresabschluss festgestellt und den Konzernabschluss gebilligt. Zudem hat sich der Aufsichtsrat dem Gewinn- verwendungsvorschlag des Vorstands angeschlossen,
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 13 wonach vom Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2025 in Höhe von 204.909.602,71 € ein Teilbetrag in Höhe von 75.743.854,00 € zur Ausschüttung einer Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Stückaktie verwendet und der verbleibende Teilbetrag von 129.165.748,71 € auf neue Rechnung vorgetragen werden soll. Auf Grundlage des aktuellen Marktumfelds blickt die Deutsche EuroShop optimistisch in die Zukunft. Wesent- liche Rahmenbedingungen wie Zinsen und Inflation haben sich weitgehend stabil entwickelt und befinden sich auf einem für das Geschäftsmodell der Gesellschaft förder- lichen Niveau. Zwar existieren weiterhin geopolitische Krisen, politische Unwägbarkeiten und Rezessionsängste, welche das Konsumverhalten dämpfen und den Einzel- handel vor Herausforderungen stellen. Die Besucherzahlen waren dementsprechend leicht rückläufig, wohingegen sich die Mieterumsätze im Shoppingcenterportfolio der Gesellschaft positiv entwickelt haben. Mit der gezielten Weiterentwicklung des Immobilienportfolios und einer auf Stabilität und Dauerhaftigkeit ausgerichteten Finanzierung wird die Resilienz der Gesellschaft gestärkt und die Grund- lage für eine nachhaltige Wertentwicklung geschaffen. Im Geschäftsjahr 2025 hat das Unternehmen wichtige Investitionsprojekte erfolgreich umgesetzt und zahlreiche neue Mieter für seine Shoppingcenter gewonnen. Mit der Erlangung eines Investment Grade Credit Ratings und der Ausgabe ihres ersten Green Bonds hat die Deutsche EuroShop neue Finanzierungsquellen erschlossen und die Kapital- und Finanzierungsstruktur weiter diversifiziert und optimiert. Bis Mitte des Jahres 2027 sind keine Refinanzierungen offen; gleichzeitig verfügt die Gesell- schaft über signifikante Liquiditätsreserven und damit über finanzielle Freiräume für zusätzliche Investitionen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Deutsche EuroShop für ihren Einsatz und die im Geschäftsjahr 2025 erzielten Ergebnisse. Hamburg, 30. März 2026 Peter Ballon, Vorsitzender
14 Unternehmen . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Die Deutsche EuroShop ist ein transparentes Unternehmen, dessen Handeln auf einen langfristigen Erfolg ausgerichtet ist. Diese Orientierung zur Beständigkeit ist wesentlicher Teil unserer Unternehmenskultur. Auf Basis der recht- lichen und unternehmensspezifischen Rahmen- bedingungen für die Führung eines börsennotierten Unter- nehmens wollen wir das Vertrauen von Investoren, Kreditgebern, Mitarbeitern, Geschäftspartnern und der Öffentlichkeit in die Leitung und Kontrolle unserer Gesell- schaft fördern. Dieses Ziel deckt sich mit den Anforderungen einer anspruchsvollen Corporate Governance. Der Vorstand berichtet in dieser Erklärung – zugleich auch für den Aufsichtsrat – gemäß Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie gemäß § 289f Abs. 1 HGB über die Unternehmensführung. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten bilden dabei die Grund- lage einer angestrebten hohen Visibilität und zugleich Rentabilität. Die Finanzierung bestehender und neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis erfolgen und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 50 % dauerhaft nicht übersteigen. Die Finanzierungsstrategie der Deutsche EuroShop stützt sich auf besicherte Darlehens- finanzierungen einerseits und unbesicherte Finanzierun- gen auf Basis eines Investment Grade Ratings anderer- seits. Im Sinne der Risikostreuung soll die Finanzierungsstruktur zukünftig weiter diversifiziert werden, sowohl im Hinblick auf die Finanzierungspartner als auch auf die genutzten Finanzierungsinstrumente. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Finanzierungen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten, bei gleichzeitig möglichst niedrigen Finanzierungskosten. Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio Die Deutsche EuroShop AG verfügt über ein diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shopping- centern. Bei Investitionen konzentrieren wir uns auf 1a-Lagen von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, um einen hohen Grad an Investitionssicherheit zu gewährleisten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen unserer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strate- gie legen wir stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit unseres Portfolios. Wir beobachten den Markt kontinuier- lich und nehmen durch Zu- und Verkäufe Portfolio- anpassungen vor, wenn sich entsprechende wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wett- bewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio, u. a. durch stetige Investitionen.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 15 Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil unseres Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigen- tümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgen wir mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen branchen- und umsatz- abhängige Mieten, die während der Mietlaufzeit in der Regel durch indexierte Mindestmieten abgesichert sind. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement haben wir an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit rund 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Wir sehen in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Eine ausgewogene Mischung internationaler, nationaler und regionaler Konzepte trägt zu einem abwechslungsreichen Einkaufserlebnis bei. Im langfristigen Durchschnitt besuchen zwischen 400.000 bis 500.000 Menschen täglich unsere 21 Center und lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Themenwelten, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu lebendigen Marktplätzen, auf denen stets Neues und Besonderes geboten wird. Dazu kommen laufend neue Angebote und Serviceleistungen, die im Rahmen der ständig fort- schreitenden Integration des stationären Handels und des Online-Handels entstehen. Arbeitsweisen von Vorstand und Aufsichtsrat Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wird zwi- schen Vorstand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte zu unterrichten. Vorstand und Aufsichtsrat befassen sich in definierten Abständen und detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risiko- und Chancenmanagement der Gesellschaft. In diesem Zusammenhang werden die formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Steuerung und Über- wachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten überprüft. Die wesentlichen Ein- flussgrößen für das Geschäft werden vom Vorstand ermittelt und der Aufsichtsrat wird darüber informiert. Die Gremien beraten die Entwicklung der Bestandsobjekte, deren Umsatzentwicklung, Außen- und Vermietungs- stände, bauliche Maßnahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitionskostenentwicklung etwaiger Neubau- projekte. Die Umsatzentwicklung und das Zahlungsver- halten der Mieter werden im Detail beobachtet, um daraus gegebenenfalls frühzeitig Konsequenzen abzuleiten. Neue Investitionsmöglichkeiten werden vom Vorstand geprüft und gegebenenfalls dem Aufsichtsrat im Rahmen der turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen vorgestellt. Die Investitionsentscheidungen werden vom Vorstand getroffen und danach dem Aufsichtsrat im Rahmen einer Entscheidungsvorlage zur Zustimmung vorgelegt. Zudem wird zwischen Vorstand und Aufsichtsrat über die Entwicklung an den Kapital- und Kreditmärkten und die Auswirkungen auf die Strategie der Gesellschaft sowie die Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung diskutiert. Der Aufsichtsrat und die Ausschüsse erörtern mit dem Vorstand bei Bedarf weitere aktuelle Themen. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, werden regelmäßig in den planmäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Eine wesentliche Bedeutung in der Bericht- erstattung des Vorstands haben der Onlinehandel mit seinen Auswirkungen auf Frequenzen und Umsätze in den Centern sowie die eingeleiteten Schritte, um strategische Vorteile unserer Shoppingcenter mit den Chancen des E-Commerce bestmöglich zu verbinden. Im Geschäftsjahr 2025 haben für das operative Geschäft die Entwicklung der Inflation, der Zinsen und des Konsumverhaltens sowie die Weiterentwicklung unserer Shoppingcenter, u. a. durch Investitionsprojekte, im Vordergrund der Erörterungen und Entscheidungen gestanden. Daneben haben sich Vorstand und Aufsichtsrat intensiv mit der Optimierung der Kapital- und Finanzierungsstruktur des Unternehmens sowie mit der zukünftigen Strategie im Hinblick auf das Immobilien- portfolio, ESG (Environmental, Social und Governance) und die Finanzierung befasst.
16 Unternehmen . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Für zustimmungspflichtige Geschäfte des Vorstands werden auch Telefon- oder Videokonferenzen mit dem Aufsichtsrat oder den Ausschüssen durchgeführt und schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst. Zusammensetzung und Vielfalt Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hat die im Jahr 2012 für seine Zusammen- setzung konkretisierten Ziele im Jahr 2015 um ein Diversi- tätskonzept ergänzt, 2017 beides bestätigt und zuletzt im Jahr 2019 aktualisiert. Es orientiert sich an den Bedürf- nissen einer börsennotierten Gesellschaft, die mit kleinem Personalstamm langfristige Investitionen mit hohem Kapitaleinsatz tätigt. Vor diesem Hintergrund soll sich der Aufsichtsrat zusammensetzen aus mehrheitlich von der Gesellschaft und vom Vorstand unabhängigen Mitgliedern beiderlei Geschlechts, die über besondere Kenntnisse und Erfahrungen aus dem Einzelhandel, der Vermietung von Einzelhandelsflächen sowie im Management von Shopping- centern, aus der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung börsennotierter Immobiliengesellschaften sowie der Rechnungslegung und internen Kontrollverfahren nach deutschen und/oder internationalen Vorschriften, im Bereich Recht, ESG und der Unternehmensführung verfügen. Der Frauenanteil im Aufsichtsrat soll mindestens 30 % betragen. Die Altersgrenze für Mitglieder des Aufsichtsrats beträgt 70 Jahre. Der Aufsichtsrat ist zudem der Auffassung, dass für Aufsichtsratsmitglieder die wesentlichen Kriterien „Qualifikation“ und „Fähigkeit“ gelten sollen. Eine Regelgrenze für die Zugehörigkeits- dauer zum Aufsichtsrat ist daher nicht festgelegt. Welche Kompetenzen von den einzelnen Mitgliedern des Aufsichtsrats erfüllt werden, hat die Gesellschaft seit 2015 offengelegt. Corporate Governance 2025 Die Deutsche EuroShop AG entspricht allen Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der zum Zeitpunkt der Abgabe der aktuellen Entsprechens- erklärung am 11. Februar 2026 geltenden Fassung vom 28. April 2022 (Kodex 2022). Vorstand und Aufsichtsrat Vorstand und Aufsichtsrat haben die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2025 wahrgenommen. Die strategische Ausrichtung des Unter- nehmens wurde zwischen Vorstand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte und die Risikosituation infor- miert. Über die Schwerpunkte seiner Tätigkeit im Geschäftsjahr 2025 informiert der Aufsichtsrat ausführlich im Geschäftsbericht 2025 der Deutsche EuroShop AG. Im Geschäftsjahr 2025 existierten keine Berater- oder sonstigen Dienstleistungs- bzw. Werkverträge zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats und der Gesellschaft. Vergütungssystem und Vergütungsbericht Das geltende Vergütungssystem für die Mitglieder des Vor- stands gemäß § 87a Abs. 1 und 2 Satz 1 AktG, das von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 gebilligt wurde, sowie die von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 beschlossene Billigung des Vergütungsberichts für das Geschäftsjahr 2024 und der Vermerk über dessen Prüfung durch den Abschlussprüfer sind auf der Website der Deut- sche EuroShop AG unter www.deutsche-euroshop.de öffentlich zugänglich. Unter derselben Internetadresse werden der Vergütungsbericht über das Geschäftsjahr 2025 und der Vermerk des Abschlussprüfers gemäß § 162 AktG öffentlich zugänglich gemacht.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 17 Die Kompetenzmatrix zum Stichtag 31. Dezember 2025 sieht wie folgt aus: Kom pe tenzmatrix Peter Ballon (Vor sit- zender) Chantal Schumacher (stell- vertretende Vorsit zende) Benjamin Bianchi (bis 21.01.2026) Henning Eggers Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Todd Liker Claudia Plath X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X Name Kompetenzprofil Ein zel handel Im mo bi li en Un ter neh mens- führung Rech nungs le gung/ Ab schluss prüfung Fi nan zie rung Ka pi tal markt Recht ESG Der Deutsche Corporate Governance Kodex legt fest, dass ein Aufsichtsratsmitglied „dann als nicht unabhängig anzu- sehen (ist), wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesellschaft, deren Orga- nen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessen- konflikt begründen kann“. Drei der insgesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats sind sowohl von der Gesellschaft und vom Vorstand als auch vom kontrollierenden Aktionär unabhängig im Sinne des Corporate Governance Kodex. Dabei handelt es sich um Peter Ballon (seit 27. Juni 2025), Reiner Strecker (bis 27. Juni 2025), Chantal Schumacher und Dr. Henning Kreke. Der Aufsichtsrat hat bei der Beurteilung der Unabhängig- keit von Herrn Strecker und Herrn Dr. Kreke berücksichtigt, dass diese dem Aufsichtsrat seit mehr als zwölf Jahren angehörten bzw. angehören. Der vorgenannte vom Corpo- rate Governance Kodex empfohlene Zeitraum ist einer von mehreren Indikatoren, der allein betrachtet die ansonsten bestehende Unabhängigkeit von Herrn Strecker und Herrn Dr. Kreke nicht einschränkt, da sie in keiner persönlichen oder geschäftlichen Beziehung zur Gesellschaft oder zu deren Vorstand standen bzw. stehen, die einen wesent- lichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann. Herr Strecker und Herr Dr. Kreke zeigten bzw. zeigen durch ihre Amtsführung, dass sie weiterhin über die notwendige kritische Distanz zur Gesellschaft und deren Vorstand verfügen. Die Dauer der Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat liegt zwi- schen 0,5 und 12,5 Jahren, der Durchschnitt bei rund 4,5 Jahren (Stichtag 31. Dezember 2025).
18 Unternehmen . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Name Funktion erstmals seit Chantal Schumacher Benjamin Bianchi (bis 21.01.2026) Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Henning Eggers Claudia Plath Peter Ballon Todd Liker Durchschnitt: Stellvertretende Vorsitzende Vorsitzender 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 30.08.2022 20.06.2013 12.06.2019 12.06.2019 27.06.2025 27.06.2025 Der Aufsichtsrat beurteilt seine Wirksamkeit und die seiner Ausschüsse (Selbstbeurteilung) regelmäßig auf der Grund- lage eines Fragenkatalogs. Die Aufsichtsratsmitglieder haben die Möglichkeit, Kritik zu äußern, Anregungen zu geben und Verbesserungen vorzuschlagen. Aus dieser Effizienzprüfung ergeben sich mögliche Konsequenzen, die im Aufsichtsrat diskutiert und gegebenenfalls in der Auf- sichtsratsarbeit umgesetzt werden. Die letzte Selbst- beurteilung erfolgte von Februar bis März 2024. Für die D&O-Versicherung des Aufsichtsrats ist kein Selbst- behalt vorgesehen. Ein Selbstbehalt hat nach Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat keine Auswirkungen auf das Verantwortungsbewusstsein und die Loyalität, mit denen die Gremienmitglieder die ihnen übertragenen Aufgaben und Funktionen wahrnehmen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat hat neun Mitglieder, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Der Aufsichtsrat hat die Informations- und Berichts- pflichten des Vorstands festgelegt. Neben einem aus drei Mitgliedern bestehenden Aufsichtsratspräsidium (gleich- zeitig Nominierungsausschuss) wurden ein aus drei bis zur HV, die über… beschließt HV im Jahr Zugehörigkeit zum Aufsichts- rat per 12/2025 in Jahren 2026 2026 2026 2026 2027 2028 2028 2029 2029 2027 2027 2027 2027 2028 2029 2029 2030 2030 3,5 3,5 3,5 3,5 12,5 6,5 6,5 0,5 0,5 4,5 Mitgliedern bestehender Prüfungsausschuss sowie ein aus vier (bis 30. Juni 2025) bzw. drei Mitgliedern bestehender Kapitalmarktausschuss gebildet. Dem Aufsichtsrat gehören bzw. gehörten an: Peter Ballon, Vorsitzender (seit 27. Juni 2025) Reiner Strecker, Vorsitzender (bis 27. Juni 2025) Chantal Schumacher, stellvertretende Vorsitzende Benjamin Bianchi (bis 21. Januar 2026) Henning Eggers Lemara Grant (bis 27. Juni 2025) Stuart Keith Dr. Volker Kraft Dr. Henning Kreke Todd Liker (seit 27. Juni 2025) Claudia Plath
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 19 Dem Aufsichtsratspräsidium gehören Herr Ballon (seit 30. Juni 2025), Herr Dr. Kraft und Herr Liker (beide seit 25. November 2025) an. Vormals gehörten dem Präsidium Herr Strecker (bis 27. Juni 2025), Herr Bianchi und Herr Eggers (beide bis 25. November 2025) an. Vorsitzender des Präsidiums ist der Aufsichtsratsvorsitzende. Das Präsi- dium berät bei eiligen Geschäftsangelegenheiten und fasst entsprechende Beschlüsse. Zudem ist es für die Vorbereitung von Personalangelegenheiten des Vorstands zuständig. Das Aufsichtsratspräsidium nimmt gleichzeitig die Aufgaben eines Nominierungsausschusses wahr. Dem Prüfungsausschuss gehören Frau Schumacher als Financial Expert und Vorsitzende sowie Herr Eggers und Frau Plath (seit 30. Juni 2025) als weitere Financial Experts an. Herr Strecker gehörte dem Prüfungsausschuss bis zum 27. Juni 2025 an. Der Prüfungsausschuss ist für Fragen zur Rechnungslegung, Prüfung und Aufstellung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses zuständig. Er überwacht die Abschlussprüfung und beurteilt die Qualität der Arbeit des Abschlussprüfers. Weiterhin prüft er die Wirksamkeit der internen Kontroll- und Risikomanagementsysteme und die Corporate-Gover- nance-Grundsätze des Unternehmens. Ehemalige Vorstandsmitglieder der Gesellschaft und der Aufsichts- ratsvorsitzende übernehmen generell nicht den Vorsitz des Prüfungsausschusses, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Frau Schumacher qualifiziert sich als Finanzexpertin sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschluss- prüfung durch ihre Ausbildung (MBA mit Spezialisierung auf Finanzen im Jahr 1999) und ihre beruflichen Tätig- keiten im Allianz-Konzern (1999–2022), u. a. als Leiterin Controlling sowie Chief Financial Officer in verschiedenen Tochtergesellschaften des Konzerns. Von 2021 bis 2024 war Frau Schumacher Mitglied des Aufsichtsrats und Vor- sitzende des Prüfungsausschusses bei der Ratingagentur Scope SE & Co. KGaA, Berlin. Seit 2025 ist sie Mitglied des Verwaltungsrats und Vorsitzende des Prüfungsaus- schusses bei Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) und Mitglied des Verwaltungsrats bei Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat (Spuerkeess), Luxemburg (Luxemburg). Herr Eggers qualifiziert sich als Finanzexperte sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschlussprüfung durch seine Ausbildung (Steuerberater seit 1999) und seine berufliche Tätigkeit als Mitarbeiter und Steuerberater bei PKF Fasselt Schlage Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (1995–2000). Seit 2013 ist Herr Eggers Mitglied der Geschäftsführung der KG CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. und dort für Rechnungslegung und Finanzen zuständig. Frau Plath qualifiziert sich als Finanzexpertin sowohl für Rechnungslegung als auch für Abschlussprüfung durch ihre Ausbildung (Diplom-Kauffrau im Jahr 1996) und ihre berufliche Tätigkeit in den Bereichen Controlling und Asset Management (1996-2012) sowie als Managing Director Finance und CFO (2013-2020) der ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co.KG. Seit 2021 ist Frau Plath als CFO der ECE Group Verwaltung G.m.b.H. tätig. Damit wird die Anforderung des Finanzmarktintegritäts- stärkungsgesetzes (FISG) erfüllt, wonach ein Ausschuss- mitglied über Erfahrung in der Rechnungslegung und ein weiteres Mitglied über Erfahrung in der Abschlussprüfung verfügen muss. Dem Kapitalmarktausschuss gehören die Herren Keith, Dr. Kreke und Dr. Kraft an. Frau Plath gehörte dem Kapital- marktausschuss bis zum 30. Juni 2025 an. Vorsitzender des Kapitalmarktausschusses ist Herr Dr. Kreke. Die dem Aufsichtsrat im Zusammenhang mit der Ausnutzung eines genehmigten und eines bedingten Kapitals zustehenden Befugnisse werden dem Ausschuss zur Entscheidung und Erledigung übertragen. Daneben werden diesem Aus- schuss auch die Entscheidungen über die Zustimmung des Aufsichtsrats bei Finanzierungsvereinbarungen über- tragen, wenn diese die Kriterien eines zustimmungs- pflichtigen Geschäfts erfüllen. Vorstand Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unter- nehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlich- keiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie, bei mehreren Vorstands- mitgliedern, in einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Zu den Geschäftsführungsaufgaben des Vorstands zählen in erster Linie die Führung des Konzerns, die Festlegung der strategischen Ausrichtung, die Planung sowie die Ein- richtung, Durchführung und Überwachung eines Risiko- managements. Die Bestellung und Abberufung von Mit- gliedern des Vorstands erfolgt auf Grundlage der §§ 84, 85 AktG. Das Diversitätskonzept des Aufsichtsrats für den Vorstand aus 2015 wurde im April 2017 konkretisiert und erweitert. Demnach soll sich der Vorstand zusammensetzen aus
20 Unternehmen . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Mitgliedern beiderlei Geschlechts mit einem Frauenanteil von mindestens 30 %. Die Zusammensetzung des Vor- stands soll sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft mit kleinem Personalstamm orientieren. Dabei sollten die Anforderungen an die Rechnungslegung bei hohem Kapitaleinsatz ebenso wie die weit überwiegend nationalen Aktivitäten bei der langfristigen Investition in Handelsimmobilien berücksichtigt werden. Von den Vor- standsmitgliedern werden Kenntnisse und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren nach deutscher und/oder inter- nationaler Rechnungslegung, im Einzelhandel sowie im Management von Shoppingcentern, in der Eigenkapital- und Fremdkapitalfinanzierung, im Kapitalmarkt, im Bereich ESG, der Unternehmens- und Personalführung, bei Unter- nehmenskäufen und -zusammenschlüssen sowie Immobilienkäufen und -verkäufen erwartet. Die Kenntnis- und Erfahrungsschwerpunkte sollen sich bei mehreren Vorstandsmitgliedern gegenseitig ergänzen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder beträgt 60 Jahre. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG bestand zum 31. Dezember 2025 aus einem Mitglied. Hans-Peter Kneip geb. am 11. Juli 1979 erste Bestellung: 1. Oktober 2022 bestellt bis: 30. September 2028 Hans-Peter Kneip wurde mit seinem Eintritt in die Deutsche EuroShop AG im Jahr 2022 Mitglied des Vorstands. Er fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop Konzern und ist im Vorstand auch für ESG-Fragen zuständig. Der Aufsichtsrat sorgt gemeinsam mit dem Vorstand für eine langfristige Nachfolgeplanung. Einem zeitlich ver- schobenen Ende der Bestellungszeiten von Vorstands- mitgliedern in Kombination mit deren jeweiligen Erfah- rungs- und Kenntnisschwerpunkten kommt hierbei eine besondere Aufmerksamkeit des Aufsichtsrats zu. Die Gespräche und Verhandlungen über eine mögliche Ver- längerung der Bestellung beginnen üblicherweise spätes- tens ein Jahr vor dem Ende der laufenden Bestellung, sodass interne und externe Nachfolgen möglich sind. Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2025 durch Hans- Peter Kneip als Alleinvorstand geleitet. Frauenquote Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben sich mit dem 2015 in Kraft getretenen Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst befasst und entsprechende Quoten festgelegt. Für den Aufsichtsrat wie auch für den Vorstand wurde eine Frauenquote von mindestens 30 % festgelegt. Der Vorstand hat die gleiche Zielgröße für die Führungsebenen unterhalb des Vorstands festgelegt. Aufgrund der Mitarbeiterzahl von sieben gibt es nur eine Führungsebene unterhalb des Vorstands. Für den neunköpfigen Aufsichtsrat wurde die Quote seit Festlegung 2015 mit drei weiblichen Mitgliedern bis zur Amtsniederlegung durch Lemara Grant zum Ablauf der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 erfüllt. Im Zusammenhang mit dem öffentlichen Übernahmeangebot auf die Aktien der Gesellschaft im Jahr 2022 hatten sich die die Hercules BidCo gemeinschaftlich kontrollierende
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 21 Oaktree Capital Group Holdings GP, LLC und die Kommandit- gesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. bilateral darauf verständigt, dass sie jeweils berechtigt sind, drei Mitglieder zur Wahl durch die Hauptversammlung vorzuschlagen. Da Lemara Grant Aktionärsvertreterin von Oaktree Capital Management war, wurde auf Wunsch von Oaktree Capital Management Todd Liker als Nachfolge- kandidat benannt und von der Hauptversammlung gewählt. Im Vorstand lag die Frauenquote zum 31. Dezember 2025 bei 0 %. Der Vorstand ist zum aktuellen Zeitpunkt nur mit einer Person besetzt. Die Einhaltung der Frauenquote wäre erst mit einer Ausweitung des Vorstands auf zwei oder drei Mitglieder angemessen und sinnvoll darstellbar. Die Frauenquote in der Führungsebene unterhalb des Vor- stands, die aus vier Personen besteht, lag zum 31. Dezem- ber 2025 bei 25 %. Aufgrund der geringen Zahl von (zudem teils langjährigen) Mitarbeitern in der Führungsebene unterhalb des Vorstands sowie der Gesellschaft insgesamt ist es der Gesellschaft nicht immer möglich, die ent- sprechende Zielgröße zu erreichen oder zu halten. Das zuletzt erfolgte Absinken innerhalb des Geschäftsjahres 2024 von 33 % auf 25 % und damit unter die Zielgröße ergab sich rechnerisch aus der Erhöhung der Zahl der Per- sonen in der Führungsebene von drei auf vier infolge der Neueinstellung eines männlichen Mitarbeiters, der sich aufgrund seiner Berufsausbildung und -erfahrung als beste Wahl durchgesetzt hat. Aktienbesitz Vorstand Der Vorstand hielt zum 31. Dezember 2025 15.144 Aktien und damit weniger als 1 % am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Aufsichtsrat Mitglieder des Aufsichtsrats hielten zum 31. Dezember 2025 260 Aktien sowie indirekte Beteiligungen im Umfang von insgesamt 0,24 % und damit in Summe weniger als 1 % am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Neben den allgemeinen rechtlichen Bestimmungen zur Information der Öffentlichkeit regeln zusätzlich die Geschäftsordnungen des Vorstands und des Aufsichtsrats die Berichtspflichten der Vorstands- und Aufsichtsrats- mitglieder bei Geschäften mit Aktien der Gesellschaft oder darauf bezogenen Erwerbs- oder Veräußerungsrechten sowie Rechten, die unmittelbar vom Börsenkurs der Gesell- schaft abhängen. Directors’ Dealings Der Deutsche EuroShop AG sind im Geschäftsjahr 2025 keine Wertpapiertransaktionen von Mitgliedern des Vor- stands oder des Aufsichtsrats bzw. von bestimmten, den Organmitgliedern nahestehenden Personen gemäß Art. 19 MAR gemeldet worden. Beziehungen zu den Aktionären In der Hauptversammlung üben die Aktionäre ihre Rechte in Angelegenheiten der Gesellschaft aus. Die Hauptver- sammlung wählt die Mitglieder des Aufsichtsrats und beschließt über die Entlastung des Vorstands und des Auf- sichtsrats. Sie entscheidet über die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über Satzungsänderungen der Gesellschaft. Änderungen der Satzung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptver- sammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Ände- rungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Die Hauptversammlung, in der Vorstand und Auf- sichtsrat Rechenschaft über das abgelaufene Geschäfts- jahr ablegen, findet jährlich statt. Bei der Beschlussfassung in der Hauptversammlung gewährt jede Aktie eine Stimme („one share, one vote“). Jeder Aktionär ist berechtigt, an
22 Unternehmen . Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025 Rechnungslegung und Abschlussprüfung Die Rechnungslegung des Deutsche EuroShop Konzerns erfolgt auf Grundlage des § 315a Handelsgesetzbuch (HGB) in grundsätzlicher Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS). Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB erstellt. Für die Aufstellung der Abschlüsse ist der Vorstand verantwort- lich. Die Beauftragung des Jahresabschlussprüfers über- nimmt die Vorsitzende des Prüfungsausschusses, wobei der Jahresabschlussprüfer zuvor von der Hauptver- sammlung gewählt wurde. Die erhöhten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Abschlussprüfers werden dabei erfüllt. Auf der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 wurde die RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, für das Geschäftsjahr 2025 erneut zum Abschluss- und Konzernabschlussprüfer gewählt. Die Prüfung des Jahres- abschlusses wird vom Wirtschaftsprüfer Till Kohlschmitt verantwortet. RSM Ebner Stolz hat im Geschäftsjahr 2025 andere Bestätigungsleistungen bezüglich der Erteilung eines Comfort-Letters und damit zusammenhängender Bestätigungen bezüglich Bescheinigungen im Zusammen- hang mit der Zinsschranke sowie bezüglich Prüfungs- leistungen für den Abschlussprüfer des übergeordneten Konzernabschlusses der Hercules Holding S.à. r.l., Luxem- burg (Stadt), erbracht. RSM Ebner Stolz hat im Geschäfts- jahr 2025 keine sonstigen Leistungen für die Gesellschaft erbracht. der Hauptversammlung teilzunehmen, dort zur Tages- ordnung zu sprechen und Fragen zu stellen. Nach Abklingen der Corona-Pandemie kehrte die Gesellschaft im Geschäfts- jahr 2023 zu einer Hauptversammlung in Präsenz zurück. Die Amtszeit von zwei Aufsichtsratsmitgliedern endete mit Ablauf der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 plan- mäßig für Herrn Reiner Strecker und durch Niederlegung ihres Aufsichtsratsmandats für Frau Lemara Grant. Dafür wurden Herr Todd Liker sowie Herr Peter Ballon von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 neu in den Aufsichts- rat gewählt. Herr Benjamin Bianchi hat sein Aufsichtsrats- mandat mit Wirkung zum 21. Januar 2026 niedergelegt. Viermal jährlich berichtet die Gesellschaft den Aktionären und der Öffentlichkeit nach einem Finanzkalender über die Geschäftsentwicklung sowie die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Daneben wird durch Mitteilungen direkt an die Öffentlichkeit und die Medien über Aktivitäten der Gesellschaft berichtet. Informationen, die den Aktien- kurs wesentlich beeinflussen können, werden nach recht- lichen Vorgaben als Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht. Im Rahmen der Investor-Relations-Aktivitäten präsentiert der Vorstand regelmäßig in physischen bzw. virtuellen Kon- ferenzen vor Analysten sowie auf Investorenver- anstaltungen. Analystenkonferenzen, z. B. anlässlich der Ergebnisveröffentlichungen, werden im Internet, für alle Interessenten zugänglich, übertragen. Zudem bietet die Deutsche EuroShop über ihre Internetseiten Finanz- informationen und weitere Informationen über den Deutsche EuroShop Konzern. Compliance Management Der Vorstand hat ein Compliance Management eingerichtet, welches für eine Holding zweckmäßig ist und die Anforderungen des Gesetzes und der Corporate Gover- nance bei einem wesentlichen, nahestehenden Dienst- leister angemessen berücksichtigt. Im Geschäftsjahr 2019 wurden das Compliance Management und das Interne Kontrollsystem (IKS) insbesondere an die Anforderungen des ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechte- richtlinie), welches am 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, angepasst. Ein Hinweisgebersystem (sogenanntes Whistle- blower-System) für anonyme interne und externe Hinweise hat die Gesellschaft seit dem ersten Quartal 2018 ein- gerichtet. Das System wird laufend an die aktuellen Anforderungen angepasst.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 23 Entsprechenserklärung Im Februar 2026 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft gemeinsam ihre Entsprechenserklärung nach § 161 AktG zu den Empfehlungen der Regierungs- kommission Deutscher Corporate Governance Kodex abgegeben. Die Erklärung wurde auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.deutsche-euroshop.de dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht. Gemeinsame Erklärung des Vorstands und des Auf- sichtsrats der Deutsche EuroShop AG zu den Empfeh- lungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gemäß § 161 AktG Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG erklären, dass den Empfehlungen der „Regierungs- kommission Deutscher Corporate Governance Kodex“ in der Fassung vom 28. April 2022 ohne Ausnahme ent- sprochen wurde und wird. Hamburg, 11. Februar 2026 Vorstand und Aufsichtsrat Deutsche EuroShop AG
25 27 Grundlagen des Konzerns 27 Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie 28 Steuerungssystem 29 Wirtschaftsbericht 29 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmen bedingungen 32 Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns 33 39 44 Ertragslage des Konzerns Finanzlage des Konzerns Vermögenslage des Konzerns 47 Nachtragsbericht 47 Prognosebericht 50 Risikobericht 50 Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems 51 Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem 51 Einschätzung der Gesamtrisikoposition 52 Darstellung wesentlicher Einzelrisiken 60 Chancenbericht 61 Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen 61 Übernahmerelevante Angaben 63 Erklärung zur Unternehmen sführung 63 Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 27 Grundlagen des Konzerns Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie Die Deutsche EuroShop AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands einzige Aktien- gesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erst- klassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Diese werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop AG an 16 Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 % be teiligt ist. Weitere Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzern- anhang aufgeführt. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmens strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem we sent- lichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus- geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutsch- land. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten tragen zur Rentabilität bei. Der Deutsche EuroShop Konzern ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig seine Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel- gerichtet weiterentwickelt. Der Deutsche EuroShop Konzern finanziert seine Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unterschiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emission von Anleihen und vergleich- baren alternativen Instrumenten verfügt die Deutsche EuroShop AG über ein Investment Grade Rating. Ziel der Deutsche EuroShop AG ist es, dieses Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwankender Zinsen und tendenziell strengerer Kredit- auflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Deutsche EuroShop Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Markt- bedingungen, in einer Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen. Diversifiziertes Shoppingcenter-Portfolio Der Deutsche EuroShop Konzern verfügt über ein aus- gewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und euro- päischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1-a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Ein- wohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicherheit bieten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstums- geschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolio- anpassungen vor, wenn sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungs- strukturen kann sich die Deutsche EuroShop AG auf unter- schiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wert- optimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio.
28 Zusammengefasster Lagebericht . Grundlagen des Konzerns Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchst- mögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management des Deutsche EuroShop Konzerns mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen- mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete zusammensetzt. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop AG an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg („ECE Market- places“), ausgelagert. Die ECE-Unternehmensgruppe ent- wickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit etwa 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Markt- führer. Die Deutsche EuroShop AG sieht in einem profes- sionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Täglich besuchen 400.000 bis 500.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop Center und lassen sich von der Branchen- und Gastro- nomievielfalt, dem Freizeitangebot sowie von Aktionen wie Modenschauen, Wissens- und Erlebnisausstellungen sowie Kinderattraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Ein- kaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Omnichannel-Ansatz Die Deutsche EuroShop AG sieht eine immer engere Ver- bindung des stationären Handels mit dem Onlinehandel. Als Vermieterin von vielfältigen Flächen an erstklassigen Standorten fördert sie seit Jahren einen Omnichannel- Ansatz – für ihre Centerstandorte wie auch für ihre Mieter. Die Center des Portfolios sind die Kernelemente für die Einkaufserlebnisse der Gäste. Darüber hinaus fungieren sie als umfangreiches Warenlager. Die Betrachtung der Center als Micro-Hubs ermöglicht nicht nur einen höheren Absatz beim Einzelhändler und schnellere Lieferzeiten für Kunden, sondern leistet auch einen Beitrag zur CO₂- Reduktion durch verkürzte Transportwege. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäfts- ordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditäts- überschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirt- schaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungs- indikatoren) ab. Für den Konzern sind diese: Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations) je Aktie. Für den handelsrechtlichen Jahres- abschluss der Deut sche EuroShop AG sind die Beteiligungs- erträge und das Ergebnis vor Steuern die Leistungs- indikatoren. Auf Basis einer fünfjährigen Mittelfristplanung je Shop- ping center wird einmal jährlich eine aggregierte Konzern- planung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungs- größen werden festgelegt. Unterjährig (quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungsgrößen, wie beispielsweise Umsätze unserer Mieter, Besucherfrequenzen sowie Vermietungsstand, überwacht. Dies soll ermöglichen, rechtzeitig erfor der liche Sofortmaßnahmen im Konzern zu treffen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Be stim mun- gen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstands- mitglieder und wesentliche Geschäfte des Vorstands be nötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden. Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 29 Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmen bedingungen Die deutsche Wirtschaft beendete das Jahr 2025 im Plus. Die Wirtschaftsleistung nahm nach zwei Rezessionsjahren wieder leicht zu. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2025 preisbereinigt um 0,2 % (2024: -0,2 %). Das Wachstum sei vor allem auf die gestiegenen Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates zurückzuführen. Demgegenüber gaben die Exporte erneut nach. Die Export- wirtschaft sah sich im Berichtsjahr heftigem Gegenwind ausgesetzt durch die höheren US-Zölle, die Euro-Auf- wertung und die stärkere Konkurrenz aus China. Zudem hielt die Investitionszurückhaltung an. Sowohl in Ausrüstungen als auch Bauten wurde 2025 weniger investiert als im Vorjahr. Die Bruttowertschöpfung des verarbeitenden Gewerbes nahm 2025 im dritten Jahr in Folge ab (-1,3 %), wenngleich weniger stark als in den beiden Vorjahren. Große Bereiche wie Maschi nenbau und Automobil hatten weiterhin Ein- bußen aufgrund stärkerer Konkurenz auf den Absatz- märkten zu verzeichnen. Für das Baugewerbe war 2025 erneut ein schwieriges Jahr. Die Bruttowertschöpfung nahm erneut ab (-3,6 %), während die Zahl der Insolvenzen weiter anstieg. Anhaltend hohe Baupreise bremsten insbesondere den Hochbau. Im Dienstleistungssektor zeigte sich ein gemischtes Bild. Während die preisbereinigte Bruttowertschöpfung der Unternehmensdienstleister (-0,8 %) und der sonstigen Dienstleister, etwa für Sport, Unterhaltung und Erholung, (-0,3 %) zurückging, stieg sie im Bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe an (+1,2 %). Zu diesem Anstieg trug insbesondere der Einzelhandel bei. Das Gastgewerbe erwirtschaftete hingegen weniger als im Vorjahr. Im Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesund- heit wuchs die Wertschöpfung ebenfalls erneut (+1,4 %). Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahres- durchschnitt 2025 gemäß Statistischem Bundesamt wie im Vorjahr um 2,2 %. Damit habe sich die Entwicklung der Verbraucherpreise stabilisiert. 2023 hatte die Preis- steigerung noch bei 5,9 %, 2022 sogar bei 6,9 % gelegen. Die Reallöhne setzten ihren positiven Trend auch im ver- gangenen Jahr fort: Im dritten Quartal 2025 lagen sie um 2,7 % höher als im Vorjahresquartal. Die privaten Konsumausgaben nahmen laut dem Statisti- schen Bundesamt preisbereinigt erneut leicht zu (+1,4 %). Am stärksten stiegen die Konsumausgaben für Gesundheit (+3,8 %) und Mobilität (+2,7 %), letzteres vor allem aufgrund gestiegener Pkw-Käufe. Für Gastronomie und Beherbergung gaben die Konsumenten dagegen erneut weniger aus (-0,6 %). Der Zuwachs des Staatskonsums fiel mit 1,5 % noch etwas stärker aus als der Zuwachs des privaten Konsums. Neben gestiegenen Ausgaben für soziale Sach- und Pflege- leistungen erhöhten sich vom Staat gezahlte Arbeit- nehmerentgelte. Die wirtschaftliche Schwäche Deutschlands wirkt sich gemäß Bundesagentur für Arbeit deutlich am Arbeitsmarkt aus. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland erhöhte sich im Jahresdurchschnitt 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 161.000 auf 2.948.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote stieg damit um 0,3 %-Punkte auf 6,3 % im Jahresdurch- schnitt gegenüber 2024. In Tschechien lag die Inflationsrate 2025 bei 2,5 % gegen- über 2,4 % im Vorjahr. Die Preise für Waren stiegen ins- gesamt um 1,1 % und die Preise für Dienstleistungen um 4,7 % im Jahr 2025. Die Verbraucherpreise in Polen stiegen im Dezember 2025 um 2,4 % gegenüber dem entsprechenden Monat des Vor- jahres (mit einem Anstieg der Preise für Dienstleistungen um 5,2 % und für Waren um 1,3 %). 2025 haben sich die polnischen Verbraucherpreise um 3,6 % gegenüber dem Vorjahr erhöht.
30 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Einzelhandel Immobilienmarkt Der Einzelhandel in Deutschland hat nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2025 real (preisbereinigt) 2,7 % mehr Umsatz erwirtschaftet als im Vorjahr. Gegenüber dem Jahr 2021, als der Einzelhandel den bisher höchsten Umsatz seit Beginn der Zeitreihe des Statistischen Bundesamtes im Jahr 1994 erzielt hatte, lag der Jahresumsatz 2025 nach den vorläufigen Ergebnissen real um 0,1 % niedriger. Gemäß HDE Handelsverband Deutschland stieg der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im Berichts- jahr um 3,0 % auf 683,7 Mrd. €. Der Umsatz im Online- handel stieg 2025 um 3,9 % auf 92,3 Mrd. €. Das entsprach einem Anteil von etwa 13,5 % (2024: 13,3 %) am gesamten Einzelhandelsumsatz. Die Konkurrenzsituation der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin wesentlich von folgenden Faktoren bestimmt: dem Onlinehandel, den innerstädtischen Geschäften und Einkaufszentren im unmittelbaren Einzugsgebiet und den innerstädtischen Centern benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wich- tige Wettbewerber dar. Hinzu kommt ein wachsender Wettbewerb durch die Ansiedlung oder Erweiterung von Factory-/Designer- Outlet-Centern außerhalb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese bzw. inzwischen auch in Stadtlagen. Aktuell gibt es Planungen, ein Designer-Outlet-Center im saarländischen Zweibrücken zu erweitern, das im Einzugsgebiet des Saarpark-Centers in Neunkirchen liegt. Weiterhin ist für 2027 die Eröffnung eines Outlet-Centers in Remscheid, im Einzugsgebiet der City-Arkaden Wuppertal, geplant. Der Umsatz im Einzelhandel stieg in Tschechien im Dezem- ber 2025 gegenüber dem Vorjahr real um 1,8 %; im Monats- vergleich sank er um 0,1 %. Für das gesamte Jahr 2025 stieg der Umsatz im tschechischen Einzelhandel um 3,5 %. Im Zeitraum Januar bis Dezember 2025 stiegen die Einzel- handelsumsätze in Polen im Vergleich zum Vorjahr preis- bereinigt um 4,3 %. Nach Berechnungen von JLL legte der deutsche Invest- mentmarkt für Handelsimmobilien 2025 mit einem leicht rückläufigen Transaktionsvolumen von 33,9 Mrd. € nach 35,4 Mrd. € im Vorjahr eine Pause ein (-4 %). Mit 10,2 Mrd. € entfielen wie im Vorjahr 30 % des Transaktionsvolumens auf den Wohnsektor. Mit mehr als 6,5 Mrd. € bzw. 19 % (Vorjahr: 16 %) des Transaktionsvolumens belegten Einzel- handelsimmobilien den zweiten Platz, gefolgt von Logistik- immobilien mit einem Volumen von knapp 6,5 Mrd. € bzw. 19 % (Vorjahr: 22 %) und von Büroimmobilien mit einem Volumen von rund 6,3 Mrd. € (19 %, Vorjahr: 15 %). Die Belebung bei Einzelhandelsimmobilien setzte sich fort. Das im Vergleich zum Vorjahr gestiegene Transaktions- volumen war 2025 getrieben von den beiden über alle Assetklassen hinweg größten Transaktionen – dem Verkauf des Warenhauses Oberpollinger in München für rund 380 Mio. € und des Designer Outlet Centers Neumünster für rund 350 Mio. €. Neben innerstädtischen Waren- und Geschäftshäusern machte sich die Belebung auch in einer nach wie vor konstanten Nachfrage nach Supermärkten und lebensmittelgeankerten Fachmärkten bemerkbar. Die internationale Handelspolitik hat sich laut JLL nach den Aufregungen und Diskussionen rund um die Zollpolitik der USA gegen Ende des Jahres 2025 wieder etwas beruhigt. Die Spitzenrenditen für Immobilien zeigten 2025 laut JLL nur wenig Veränderung. In einzelnen Assetklassen gab es uneinheitliche Bewegungen. Für die Top-Shoppingcenter in Deutschland lagen die Spitzenrenditen unverändert zum Jahresende bei durchschnittlich 5,90 % (2024: 5,90 %). Das Neuvermietungsvolumen von Einzelhandelsimmo- bilien lag nach Berechnungen von JLL 2025 bei 519.500 m² und damit um 8,6 % über dem Vorjahr (478.300 m²). Die Zahl der Abschlüsse legte im Jahresvergleich von 932 auf 954 zu. Besonders bemerkenswert sei gemäß JLL die kon- stant hohe Bedeutung internationaler Konzepte für den deutschen Einzelhandelsmarkt. Die expansivste Mieter- gruppe waren erneut die Textilhändler, die ihre Spitzen- position beim Flächenumsatz im Gesamtjahr 2025 mit 136.878 m² erfolgreich behaupteten und damit etwa 26 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. In der Textil- branche entfiel davon auf den Bereich Young Fashion knapp die Hälfte des Anmietungsvolumens. Die Branche Gastro- nomie/Food belegte mit 113.293 m² (22 % des Gesamt- umsatzes) den zweiten Platz, was gemäß JLL die anhaltende Bedeutung des Lebensmitteleinzelhandels und der Gastro- nomie für die Belebung der Innenstädte unterstreicht.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 31 Entwicklung des Aktienkurses Der Jahresschlusskurs (Xetra) der Aktie der Deutsche EuroShop lag zum 31. Dezember 2024 bei 18,50 €. In den ersten Wochen des Jahres 2025 bewegte sich der Kurs ohne größere Ausschläge in einem engen Korridor zwi- schen 18,00 € und 19,00 €, den er in der zweiten Märzhälfte zunächst nach oben durchbrechen konnte. Im weiteren Verlauf kam es – wie bei vielen Aktien weltweit im Zuge der Diskussionen über mögliche US-Zölle – zu einer deut- lichen Abwärtsbewegung. Am 7. April 2025 erreichte die Aktie mit 17,26 € den niedrigsten Stand des Jahres. Im Anschluss setzte eine kräftige Erholung ein, die sich insbesondere in den zwei Wochen vor der Hauptver- sammlung der Deutsche EuroShop beschleunigte. Zu die- ser waren die Aktionäre am 27. Juni 2025 nach Hamburg eingeladen. In diesem Zeitraum markierte die Aktie am 25. Juni 2025 mit 23,20 € den höchsten Kurs des Jahres. In den darauffolgenden Monaten bewegte sich der Kurs erneut überwiegend in einer Bandbreite zwischen 18,00 € und 19,00 €. Zum Jahresende schloss die Aktie bei 18,84 €. Unter Berücksichtigung der am 2. Juli 2025 aus- geschütteten Dividende von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 ergibt sich für das Gesamtjahr 2025 eine Gesamtperformance von +15,3 %. Der Small-Cap- Index SDAX verzeichnete im gleichen Zeitraum eine Entwicklung von +25,3 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Jahresende 2025 auf rund 1,43 Mrd. €.
32 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns in Mio. € Umsatzerlöse¹ EBIT¹ EBT (ohne Bewertungsergebnis)¹ ² EPRA³ Earnings⁹ FFO¹ ⁴ Eigenkapitalquote in %⁵ LTV-Verhältnis in %⁶ EPRA³ LTV in %⁷ in € EPRA³ Earnings je Aktie⁶ ⁹ FFO je Aktie⁴ EPRA³ NTA je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien⁸ 01.01.- 31.12.2025 270,4 214,4 147,8 145,2 147,6 47,1 41,3 43,4 01.01.- 31.12.2025 1,92 1,95 28,45 75.743.854 01.01.- 31.12.2024 271,4 216,3 165,2 161,6 162,5 49,2 39,2 41,1 01.01.- 31.12.2024 2,12 2,14 29,02 76.090.428 ± -0,4% -0,9% -10,5% -10,1% -9,2% ± -9,4% -8,9% -2,0% -0,5% ¹ ² ³ ⁴ ⁵ ⁶ ⁷ ⁸ ⁹ Bedeutsame Leistungsindikatoren Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an ge- passt. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider. Inklusive Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Proper- ties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobi- lienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien der Vergleichsperiode berücksichtigt zeitgewichtet die erworbenen eigenen Aktien. Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der "Best Practice Recommendations" der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. Im Geschäftsjahr 2025 verlief das operative Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns stabil und erwartungsgemäß. Bei einer weiterhin leicht positiven Entwicklung der Umsätze unserer Mieter gingen die Besucherzahlen leicht zurück: Unsere Mieter konnten gegenüber der Vorjahresperiode eine Steigerung der Handelsumsätze um 2,2 % erzielen, während die Besucherfrequenz in unseren Shoppingcentern um -0,4 % sank. Der Vermietungsstand hat sich von 95,4 % im Vorjahr auf 95,7 % zum Bilanzstichtag erhöht und lag damit auf einem hohen Niveau. Der EPRA Vermietungsstand hat sich von 93,3 % auf 95,0 % erhöht. Die Prognose für das Geschäftsjahr 2025 wurde im letzt- jährigen Abschluss wie folgt benannt: Umsatz in einer Bandbreite von 268 bis 276 Mio. €, leicht rückläufiges EBIT im Korridor von 209 bis 217 Mio. €, operatives Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) in einer Spanne von 150 bis 158 Mio. € sowie FFO zwischen 145 bis 153 Mio. € bzw. 1,91 € bis 2,02 € je Aktie. Mit der Veröffent- lichung der Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 wurden die Prognosen in Anbetracht der Entwicklung im November wie folgt präzisiert: Umsatz: 268 bis 273 Mio. € EBIT: 211 bis 216 Mio. € EBT (ohne Bewertungsergebnis): 144 bis 149 Mio. € FFO: 146 bis 151 Mio. € Aufgrund von gewährten Mietanreizen, die über die Lauf- zeit zu verteilen sind (z. B. Baukostenzuschüsse und miet- freie Zeiten), sowie aufgrund von gesunkenen Umsatz-
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 33 erlösen aus Umlagen von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen waren die Umsatzerlöse planmäßig leicht rückläufig im Geschäftsjahr 2025 und lagen mit 270,4 Mio. € in der prognostizierten Bandbreite. Das EBIT des Geschäftsjahres 2025, das aufgrund von gestiegenen operativen Centeraufwendungen rückläufig zum Vorjahr war, lag mit 214,4 Mio. € ebenfalls innerhalb der Prognose. Das EBT (ohne Be wer tungs ergebnis) von 147,8 Mio. € sowie die FFO mit 147,6 Mio. € lagen ebenfalls innerhalb der prognostizierten Bandbreiten. Insgesamt hat sich die Ertragslage des Konzerns aus Sicht des Vorstands trotz der weiter anhaltenden Belastungs- faktoren des Geschäftsjahres (Rezession, geopolitische Unsicherheiten und Konflikte) operativ positiv entwickelt. Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns wertet der Vorstand bei einer Eigenkapitalquote von 47,1 % und einem LTV von 41,3 % weiterhin als sehr solide. Insgesamt ist der Vorstand mit dem operativen Geschäftsverlauf 2025 sehr zufrieden. Ertragslage des Konzerns in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI 01.01.- 31.12.2025 270.393 -49.584 -7.185 213.624 01.01.- 31.12.2024 271.403 -46.252 -7.731 217.420 Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) 10.937 -10.113 214.448 11.228 -2.613 34 8.649 -62.617 -14.589 -2.739 4.626 -66.670 9.074 -10.189 216.305 16.581 -8.231 474 8.824 -49.083 -14.397 -1.876 5.408 -51.124 ± -1.010 -3.332 546 -3.796 1.863 76 -1.857 -175 -13.534 -192 -863 -782 -15.546 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 147.778 165.181 -17.403 Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis 11.804 2.613 14.417 -7.228 60.117 -34 60.083 -22.870 8.231 -14.639 -8.115 -18.439 -474 -18.913 215.050 123.514 29.056 887 78.996 91.536 Veränderung in % -0,4 -7,2 7,1 -1,7 20,5 0,7 -0,9 -2,0 -27,6 -1,3 -46,0 -14,5 -30,4 -10,5 198,5 10,9 417,7 74,1
34 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Umsatzerlöse in Mio € 271,4 270,4 -0,4 % 2024 2025 Umsatzerlöse in T€ Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach Altmarkt-Galerie, Dresden A10 Center, Wildau Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim Allee-Center, Magdeburg Phoenix-Center, Harburg Saarpark-Center, Neunkirchen Billstedt-Center, Hamburg Herold-Center, Norderstedt Allee-Center, Hamm Stadt-Galerie, Passau Forum, Wetzlar City-Arkaden, Wuppertal Rathaus-Center, Dessau City-Galerie, Wolfsburg City-Point, Kassel Stadt-Galerie, Hameln DES Verwaltung GmbH Summe Inland Olympia Center, Brünn Galeria Bałtycka, Danzig Summe Ausland Summe Gesamt Umsatzerlöse leicht rückläufig Die Umsatzerlöse von 270,4 Mio. € (i. Vj. 271,4 Mio. €) reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,0 Mio. € (-0,4 % like-for-like). Während sich die Umsatzerlöse aus Mindestmieteinnahmen, u. a. aufgrund von gestiegenen Vertragsmieten, erhöht haben, waren die Umsatzmieten leicht rückläufig im Vergleich zum Vorjahr. Erlöse aus Umlagen von Grund- steuern und Versicherungsaufwendungen haben sich um 1,8 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grundsteuerreform überwiegend gesunkenen Grundsteuerbelastung der Shoppingcenter. 01.01.- 31.12.2025 37.572 24.370 17.889 17.192 16.656 12.347 11.596 11.100 10.920 10.384 9.849 8.793 8.301 7.574 7.558 5.985 5.127 1.484 224.697 26.486 19.210 45.696 01.01.- 31.12.2024 35.845 24.113 18.058 17.498 16.965 13.835 11.817 11.353 11.231 9.924 10.330 9.991 8.355 7.591 8.137 6.526 5.219 1.408 228.196 24.800 18.407 43.207 ± 1.727 257 -169 -306 -309 -1.488 -221 -253 -311 460 -481 -1.198 -54 -17 -579 -541 -92 76 -3.499 1.686 803 2.489 270.393 271.403 -1.010 Veränderung in % 4,8 1,1 -0,9 -1,7 -1,8 -10,8 -1,9 -2,2 -2,8 4,6 -4,7 -12,0 -0,6 -0,2 -7,1 -8,3 -1,8 5,4 -1,5 6,8 4,4 5,8 -0,4
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 35 Operative Centeraufwendungen über dem Vorjahr Finanzergebnis planmäßig niedriger Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -66,7 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-51,1 Mio. €), maß- geblich bedingt durch den um 13,5 Mio. € gestiegenen Zins- aufwand. Hier wirkten sich die im Juni 2025 begebene Anleihe sowie die Darlehenserhöhungen im Juni 2024 für das Allee-Center Hamm sowie für das Allee-Center Mag- deburg und die erstmalige Darlehensaufnahme im August 2024 für das Rathaus-Center Dessau aus. Die Zinserträge lagen mit 4,6 Mio. € leicht unter dem Niveau des Vorjahres (5,4 Mio. €). Die übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von 2,7 Mio. € (i. Vj. 1,9 Mio. €) resultierten aus der Ablösung von Swaps im Zuge der vorzeitigen Rückzahlung der zugrunde liegenden Darlehen für die Stadt-Galerie Hameln sowie für die Stadt-Galerie Passau 2025 bzw. resultierten im Vorjahr aus der Ablösung des Swaps im Zuge der lang- fristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für das Allee-Center Hamm zu verbesserten Konditionen. Die operativen Centeraufwendungen des Geschäftsjahres von 49,6 Mio. € (i. Vj. 46,3 Mio. €), die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben- kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen um 7,2 % über dem Vor- jahr. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen bedingt durch Ein- malaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturmschaden. Erstattungsfähige Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt und die Erstattung in den sonstigen betrieb- lichen Erträgen erfasst. Die Grundsteueraufwendungen sind demgegenüber aufgrund der durch die Grundsteuer- reform gesunkenen Grundsteuerbelastung nachhaltig zurückgegangen. Geringerer Wertberichtigungsbedarf Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderun- gen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. € (7,1 %) auf 7,2 Mio. € (i. Vj. 7,7 Mio. €) reduziert. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf 10,9 Mio. € (i. Vj. 9,1 Mio. €) und lagen damit über dem Vor- jahr (1,9 Mio. €). Sie resultierten im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Miet- forderungen (2,6 Mio. €, i. Vj. 3,2 Mio. €), aus Erstattungen von Versicherungen (2,3 Mio. €, i. Vj. 0,8 Mio. €), aus der Auflösung von Rückstellungen (2,0 Mio. €, i. Vj. 1,5 Mio. €) sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkosten- abrechnungen (1,2 Mio. €, i. Vj. 1,4 Mio. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größten- teils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personal- kosten handelte, waren mit 10,1 Mio. € auf Vorjahresniveau (i. Vj. 10,2 Mio. €). EBIT leicht unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 214,4 Mio. € trotz gestiegener sonstiger betrieblicher Erträge leicht unter dem Vorjahr (216,3 Mio. €), was im Wesentlichen auf das gesunkene Nettobetriebsergebnis (NOI) im Zusammenhang mit gestiegenen operativen Centeraufwendungen zurückzuführen ist.
36 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Anteilige und aufsummierte Gewinn- und Verlustrechnung der Gemeinschaftsunternehmen in T€ City-Arkaden, Klagenfurt Árkád, Pécs Sonstige Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT Zinserträge Zinsaufwendungen Finanzergebnis Tatsächlicher Steueraufwand At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Latente Steuern Gewinn- oder Verlustanteil 01.01.- 31.12.2025 7.388 5.141 47 12.576 01.01.- 31.12.2024 6.950 5.027 41 12.018 -1.753 -274 10.549 332 -410 10.471 29 -1.325 -1.296 -492 8.683 2.579 -34 -1.673 -203 10.142 600 -298 10.444 56 -1.366 -1.310 -311 8.823 8.231 -474 11.228 16.580 Veränderung in % 6,3 2,3 14,6 4,6 -4,8 -35,0 4,0 -44,7 -37,6 0,3 -48,2 3,0 1,1 -58,2 -1,6 -68,7 92,8 -32,3 ± 438 114 6 558 -80 -71 407 -268 -112 27 -27 41 14 -181 -140 -5.652 440 -5.352 EBT (ohne Bewertungsergebnis) rückläufig Aufgrund des gesunkenen Finanzergebnisses sowie des leicht rückläufigen EBIT hat sich das EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) um 10,5 % auf 147,8 Mio. € reduziert (i. Vj. 165,2 Mio. €). Bewertungsergebnis Die Immobilienwerte haben sich 2025 leicht positiv ent- wickelt und resultierten inklusive der Investitionen in den Immobilienbestand in einem Bewertungsergebnis von 14,4 Mio. € (i. Vj. -14,6 Mio. €). Aufgrund steigender Ver- tragsmieten hat sich die Immobilienbewertung im Berichts- jahr stabilisiert und es erfolgte nach Jahren rückläufiger Bewertungen wieder eine leichte Aufwertung des Immobilienbestands. Vom Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens ent- fielen, nach Berücksichtigung des Anteils der Fremd- gesellschafter, 11,8 Mio. € (i. Vj. -22,9 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilien- vermögens und 2,6 Mio. € (i. Vj. 8,2 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurde das Immobilienvermögen im Ge schäfts jahr um 1,4 % aufgewertet (i. Vj. 0,7 %), maßgeb- lich bedingt durch laufende Investitionen in Höhe von 32,2 Mio. € in das im Konzern ausgewiesene Immobilienver-
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 37 EPRA Earnings in Mio € / in € je Aktie 122,0 129,6 172,4 161,6 145,2 1,97 2,10 2,29 2,12 1,92 2021 61,8 2022 61,8 2023 75,1 2024 76,1 2025 75,7 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. EPRA Earnings rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis aus- klammern, haben sich um 16,4 Mio. € auf 145,2 Mio. € bzw. um 0,20 € auf 1,92 € je Aktie verringert, ins- besondere aufgrund des rückläufigen EBIT sowie des gesunkenen Finanzergebnisses. mögen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertände- rungen von 14,9 Mio. € sowie durch laufende Investitionen in Höhe von 0,5 Mio. € in das Immobilienvermögen der nach at-equity bilanzierten Gemeinschafts unter nehmen bei unrealisierten Gewinnen aus Marktwertän de rungen von 2,6 Mio. €. Die Bandbreite der Be wer tungs änderungen der Objekte lag zwischen -2,9 % und +10,0 %. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich aufgrund des leicht rückläufigen EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) auf 7,2 Mio. € (i. Vj. 8,1 Mio. €) verringert. Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at- equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, haben sich im Berichtsjahr als Folge der schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % bis 2027 auf 10 % ab 2032 um 60,1 Mio. € reduziert (i. Vj. um 18,9 Mio. € erhöht). Konzernergebnis deutlich verbessert Das Konzernergebnis lag aufgrund einmaliger Erträge aus der Auflösung von latenten Steuern sowie aufgrund des gestiegenen Be wer tungsergebnisses mit 215,1 Mio. € um 91,5 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (123,5 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich entsprechend von 1,62 € auf 2,84 €. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Einmaleffekte¹ ³ Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen² EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 01.01.-31.12.2025 01.01.-31.12.2024 in T€ 215.050 -14.417 2.739 -58.153 145.219 je Aktie in € 2,84 -0,19 0,04 -0,77 1,92 75.743.854 in T€ 123.514 14.639 1.876 21.556 161.585 je Aktie in € 1,62 0,19 0,02 0,29 2,12 76.090.428 ¹ ² ³ Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der "Best Practice Recommendations" der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen.
38 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Funds from Operations (FFO) in Mio. € 162,5 147,6 -9,2 % 2024 2025 Entwicklung der Funds from Operations Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finan- zierung unserer laufenden Investitionen in Bestands- objekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenaus- schüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, sowie nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO verringerten sich von 162,5 Mio. € auf 147,6 Mio. € bzw. von 2,14 € auf 1,95 € je Aktie. Funds from Operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen¹ ² Einmaleffekte¹ ² Latente Steuern² FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 01.01.-31.12.2025 01.01.-31.12.2024 in T€ 215.050 -14.417 4.280 2.739 -60.083 147.569 je Aktie in € 2,84 -0,19 0,05 0,04 -0,79 1,95 75.743.854 in T€ 123.514 14.639 3.528 1.876 18.913 162.470 je Aktie in € 1,62 0,19 0,05 0,03 0,25 2,14 76.090.428 ¹ ² Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend an ge- passt. Der bereinigte FFO spiegelt zutreffender die laufende Entwicklung der operativen Cashflows wider.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 39 Ertragslage der Segmente In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochterunternehmen und die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Anteil quotal ein- bezogen. Dabei wird zwischen den Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Aus- land“) unterschieden (wir verweisen auch auf unsere Aus- führungen zur Segmentberichterstattung im Konzern- anhang): in T€ Umsatzerlöse - Inland - Ausland EBIT - Inland - Ausland EBT (ohne Bewertungsergebnis) - Inland - Ausland 01.01.- 31.12.2025 261.156 203.152 58.004 210.462 160.021 50.441 159.671 114.985 44.686 01.01.- 31.12.2024 262.144 206.961 55.183 213.130 164.970 48.160 169.625 128.119 41.506 ± -988 -3.809 2.821 -2.668 -4.949 2.281 -9.954 -13.134 3.180 Veränderung in % -0,4 -1,8 5,1 -1,3 -3,0 4,7 -5,9 -10,3 7,7 Finanzlage des Konzerns Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihre Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und ziel- gerichtet weiterentwickelt. Die Gesellschaft finanziert ihre Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unter- schiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emis- sion von Anleihen und vergleichbaren alternativen Instru- menten verfügt die Deutsche EuroShop über ein Invest- ment Grade Rating. Ziel der Gesellschaft ist es, dieses Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwankender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen, in einer Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen. Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Die Deut sche EuroShop AG hat zudem Zugang zu kurzfristigen Finan zierungsin stru- menten, um unmittelbar auf Investitionsmöglichkeiten reagieren zu können. Nicht benötigte Liquidität wird – bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung lau- fender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden – kurz- fristig angelegt.
40 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Finanzierungsanalyse Zum 31. Dezember 2025 wies der Deutsche EuroShop Konzern folgende Finanzkennzahlen aus: in Mio. € Bilanzsumme Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter) Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverbindlichkeiten Loan to Value (LTV) in % 31.12.2025 4.603,8 2.170,1 47,1 1.704,0 41,3 31.12.2024 4.364,4 2.145,7 49,2 1.595,9 39,2 Veränderung 239,4 24,4 -2,1 108,1 2,1 Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.170,1 Mio. € (i. Vj. 2.145,7 Mio. €), das sich aus dem Eigen- kapital der Konzernaktionäre (1.901,5 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (268,6 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der im Juli 2025 gezahlten Dividende (200,7 Mio. €) ver- ringert. Die Bilanzsumme ist im Zusammenhang mit der am 18. Juni 2025 mit einem Nennbetrag von 500 Mio. € begebenen Anleihe (Green Bond) um 239,4 Mio. € gestiegen. Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd- gesellschaftern) von 47,1 % hat sich aufgrund der genannten Dividendenausschüttung sowie der begebenen Anleihe gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (49,2 %) ver- ringert. Sie lag damit aber weiterhin auf einem soliden Niveau. Finanzverbindlichkeiten in T€ Langfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Summe Abzüglich liquider Mittel Nettofinanzverbindlichkeiten 31.12.2025 1.938.879 152.536 2.091.415 387.405 1.704.010 31.12.2024 1.795.909 12.465 1.808.374 212.438 1.595.936 Veränderung 142.970 140.071 283.041 174.967 108.074 Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 1.808,4 Mio. € um 283,0 Mio. € auf 2.091,4 Mio. €, maßgeblich aufgrund der im Juni 2025 begebenen Anleihe. In diesem Zusammen- hang wurden Darlehen des Herold-Center Norderstedt und der Stadt-Galerie Hameln vollständig sowie Darlehen der Stadt-Galerie Passau und des City-Point Kassel anteilig getilgt. Trotz im Zuge der Begebung der Anleihe gestiegenen liquiden Mittel lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.704,0 Mio. € per Saldo um 108,1 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2024 (1.595,9 Mio. €). Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlich- keiten dienen ausschließlich der Finanzierung der lang- fristigen Vermögenswerte. Damit waren am Bilanzstichtag 41,3 % (i. Vj. 39,2 %) des langfristigen Vermögens fremd- finanziert (LTV). Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Kon- zerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochter- unternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 43,4 % (i. Vj. 41,1 %).
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 41 EPRA Loan to Value (EPRA LTV) Werte quotal in T€ Bank- und Anleiheverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel Nettofinanzverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % 31.12.2025 2.013.192 166 9.440 -377.393 1.645.405 3.793.810 159 27 3.793.996 43,4 31.12.2024 1.731.232 230 8.495 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 12 3.744.490 41,1 Veränderung 281.960 -64 945 -176.211 106.630 49.555 -64 15 49.506 2,3 Die Konditionen der Finanzverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2025 waren durchschnittlich für 4,9 Jahre (i. Vj. 5,5 Jahre) zu 3,16 % p. a. (i. Vj. 2,60 % p. a.) gesichert. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält für die konso- lidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 18 Banken und Sparkassen. Dabei handelt es sich um Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik.
42 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Finanzverbindlichkeitenstruktur per 31. Dezember 2025 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre Gesamt Anteil der Darlehen in % 6,6 50,8 42,6 100,0 Betrag in Mio. € 137,5 1.063,3 890,6 2.091,4 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 0,7 4,1 6,4 4,9 2,08 3,16 3,33 3,16 Finanzverbindlichkeitenstruktur per 31. Dezember 2024 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre Gesamt Anteil der Darlehen in % 0,0 38,3 61,7 100,0 Betrag in Mio. € 0,0 691,8 1.116,6 1.808,4 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 0,0 3,0 7,0 5,5 0,00 2,36 2,75 2,60 Die endfällige Anleihe hat eine feste Laufzeit bis zum 15. Oktober 2030 mit einem Coupon von 4,50 % p.a. Die in den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen sind Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal 60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe- Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungsgrad (Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 31. Dezember 2025 lagen der Anleihe-LTV bei 40,4 %, der Anleihe-Secured-LTV bei 28,6 % und der Anleihe-ICR bei 4,2. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauf- lagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene ein- zuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mietein- nahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Alle Auflagen wurden im Geschäftsjahr 2025 eingehalten. Die Anleihe- und Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2026 erfüllt.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 43 Im Geschäftsjahr 2026 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von 19,4 Mio. € für die zum 31. Dezember 2025 bestehenden Darlehen. In den Jahren 2027 bis 2029 wird die durchschnittliche Tilgungs- leistung für die bestehenden Darlehen bei 18,6 Mio. € p. a. liegen. Im Jahr 2026 sind Darlehen in Höhe von 135,9 Mio. € und im Jahr 2027 sind Darlehen in Höhe von 46,4 Mio. € zu prolongieren. Es besteht eine Darlehensvereinbarung für eine kurz- fristige Betriebsmittellinie in Höhe von 50,0 Mio. €, die zum 31. Dezember 2025 nicht in Anspruch genommen wurde. Investitionsanalyse Im Geschäftsjahr 2025 wurden die Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 32,2 Mio. € nach 47,2 Mio. € im Vorjahr. 01.01.- 31.12.2025 132.927 -32.282 74.323 174.967 212.438 387.405 01.01.- 31.12.2024 160.433 -40.288 -243.778 -123.633 336.071 212.438 lichkeiten betrifft die im Juni 2025 begebene Anleihe. Im Mittelabfluss aus den Tilgungen sind neben der Regel- tilgung auf den Darlehensbestand die vorzeitigen Rück- zahlungen der Darlehen Herold-Center Norderstedt sowie Stadt-Galerie Hameln und die anteiligen Tilgungen der Darlehen Stadt-Galerie Passau sowie City-Point Kassel enthalten. Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr um 175,0 Mio. € auf 387,4 Mio. € (i. Vj. 212,4 Mio. €), maßgeblich bedingt durch die begebene Anleihe. Liquiditätsanalyse in T€ Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Kon- zerns in Höhe von 132,9 Mio. € (i. Vj. 160,4 Mio. €) stellt den Betrag dar, den der Konzern nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Zinsen und Tilgungen und Investitionen zu finanzieren. Investitionen Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cash- wirksamen in die Bestandsobjekte (32,2 Mio. €, i. Vj. 47,2 Mio. €) sowie im Vorjahr Einzahlungen aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen in Höhe von 6,9 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 74,3 Mio. € (i. Vj. -243,8 Mio. €) beinhaltete den Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 493,9 Mio. €, den Mittelabfluss aus Tilgungen der Finanzverbindlich- keiten von 208,5 Mio. €, die Auszahlung der Dividende an die Konzernaktionäre von 200,7 Mio. € (i. Vj. 346,6 Mio. €), die Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 10,2 Mio. € (i. Vj. 10,2 Mio. €) sowie im Vorjahr die Aus- zahlung für den Erwerb eigener Anteile von 14,8 Mio. €. Der Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbind-
44 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht Vermögenslage des Konzerns Bilanzsumme steigt leicht Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns erhöhte sich um 239,4 Mio. € auf 4.603,8 Mio. €. gegenüber dem letzten Bilanzstichtag im Wesentlichen aufgrund eines höheren Bestands an liquiden Mitteln sowie gestiegenen Investment Properties. Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva Passiva 4.364,4 244,0 4.120,4 4.603,8 425,9 4.177,9 4.603,8 4.364,4 202,2 2.231,5 2.151,5 67,2 2.170,1 2.145,7 2024 2025 2025 2024 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) in T € Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Bilanzsumme 31.12.2025 425.922 4.177.910 202.224 2.231.509 2.170.099 4.603.832 31.12.2024 244.048 4.120.357 67.198 2.151.511 2.145.696 4.364.405 Veränderung 181.874 57.553 135.026 79.998 24.403 239.427
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 45 Kurzfristige Vermögenswerte nach Anleihe- begebung deutlich erhöht Kurzfristige und langfristige Verpflichtungen steigen Zum Jahresende haben sich die kurzfristigen Vermögens- werte mit 425,9 Mio. € deutlich erhöht im Vergleich zum Vorjahr (244,0 Mio. €). Maßgebend hierfür war insbesondere der höhere Bestand an liquiden Mitteln (+175,0 Mio. €), der im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe abzüglich Darlehenstilgungen resultierte. Die liquiden Mittel mach- ten zum Bilanzstichtag 387,4 Mio. € (i. Vj. 212,4 Mio. €) aus. Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sind um 1,5 Mio. € auf 16,3 Mio. € (i. Vj. 14,7 Mio. €) leicht gestiegen. Die kurzfristigen Verpflichtungen erhöhten sich ins- besondere aufgrund eines 2026 zur Verlängerung anstehenden Bankdarlehens um 135,0 Mio. € auf 202,2 Mio. €. Die langfristigen Verpflichtungen stiegen von 2.151,5 Mio. € um 80,0 Mio. € auf 2.231,5 Mio. € an, maßgeblich bedingt durch die begebene Anleihe, während sich die vollständige Tilgung der Darlehen des Herold-Center Norderstedt und der Stadt-Galerie Hameln sowie die anteilige Darlehens- tilgung der Stadt-Galerie Passau und des City-Point Kassel gegenläufig auswirkten. Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 16,9 Mio. € um 5,4 Mio. € auf 22,3 Mio. €. Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.170,1 Mio. € insbesondere auf- grund der ausgeschütteten Dividenden von insgesamt 200,7 Mio. € bei einem Konzernergebnis von 215,1 Mio. € um -24,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.145,7 Mio. €). Die Ver bindlichkeiten aus Kommanditein- lagen nicht be herr schender Gesellschafter waren mit 268,6 Mio. € insbesondere aufgrund von Bewertungs- gewinnen im Vergleich zum Vorjahr (261,2 Mio. €) leicht angestiegen. Langfristige Vermögenswerte steigen leicht Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögens- werte von 4.120,4 Mio. € um 57,6 Mio. € auf 4.177,9 Mio. € leicht erhöht. Mit 90,7 % (i. Vj. 94,4 %) stellten sie weiterhin den bedeutendsten Posten der Bilanzsumme dar. Die Investment Properties waren dabei mit 4.020,7 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen (3.966,7 Mio. €). Aus den Investitionskosten in die Bestandsobjekte resul- tierten Zugänge von 42,2 Mio. € und aus der Bewertung des Immobilienbestands Aufwertungen in Höhe von 11,8 Mio. €. Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen erhöhten sich ins- besondere im Zusammenhang mit Bewertungsgewinnen um 3,6 Mio. € auf 105,2 Mio. €.
Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 31. Dezember 2025 lagen bei 2.154,6 Mio. € gegenüber 2.198,0 Mio. € im Vorjahr. Aufgrund des gesunkenen Eigenkapitals, maß- geblich bedingt durch die Dividenden aus schüttung des Geschäftsjahres 2025, sanken die NTA je Aktie um 0,57 € von 29,02 € auf 28,45 € je Aktie (-2,0 %). 46 Zusammengefasster Lagebericht . Wirtschaftsbericht EPRA Net Tangible Assets in Mio € / in € je Aktie 2.374,4 2.335,9 2.414,4 2.198,0 2.154,6 38,43 37,81 31,58 29,02 28,45 2021 61,8 2022 61,8 2023 76,5 2024 75,7 2025 75,7 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. EPRA NTA Eigenkapital Negativer Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹ Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente¹ Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 01.01.-31.12.2025 01.01.-31.12.2024 in T€ 1.901.467 0 1.901.467 je Aktie in € 25,10 0,00 25,10 in T€ 1.884.540 3.128 1.887.668 je Aktie in € 24,88 0,04 24,92 304.900 -27 -51.719 2.154.621 4,03 0,00 -0,68 28,45 362.055 -12 -51.719 2.197.992 4,78 0,00 -0,68 29,02 75.743.854 75.743.854 ¹ Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 47 Nachtragsbericht Mit Vertrag vom 18. Februar 2026 wurde das Darlehen der Árkád Pécs bis 2031 verlängert. Darüber hinaus wurde die Finanzierung des Olympia Brno mit Vertrag vom 6. März 2026 bis 2031 verlängert. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss- erstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Prognosebericht Erwartete Entwicklung der Rahmen- bedingungen Nach mehreren Jahren mit einer teils rückläufigen, teils stagnierenden Wirtschaftsleistung zeichnet sich laut Jahreswirtschaftsbericht 2026 des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zum Jahreswechsel 2025/2026 eine schrittweise Erholung ab. Bestimmend für die Lage der deutschen Wirtschaft und die anhaltende Wachstums- und Investitionsschwäche wären weiterhin strukturelle Faktoren, wie Regulierungsdichte und Bürokratie, der Investitionsstau bei Infrastruktur und Digitalisierung, das rückläufige Erwerbspersonenpotenzial aufgrund des demografischen Wandels, die im internationalen Vergleich hohen Energiekosten sowie hohe Abgaben und Steuern. Auch befindet sich die Weltwirtschaft in einem tief- greifenden Wandel. Geopolitische und geoökonomische Spannungen, Protektionismus und die strategische Nut- zung von Ressourcen als machtpolitisches Instrument gewinnen seit Jahren zunehmend an Bedeutung, während multilaterale Institutionen und Regelwerke zunehmend herausgefordert werden. Hiervon ist die tief in inter- nationale Wertschöpfungsketten integrierte deutsche Wirt- schaft besonders betroffen. Die Bundesregierung geht daher für das Jahr 2026 von einem realen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Höhe von 1,0 % aus. Die Investitionen des Bundes wür- den im Vergleich zum Soll 2025 um 11,3 % auf insgesamt rund 128,7 Mrd. € ansteigen. Hiermit könne eine Ver- besserung der gesamtwirtschaftlichen Rahmen- bedingungen für alle Wirtschaftsakteure erreicht werden. Bei den Verbraucherpreisen erwartet die Bundesregierung eine Zunahme von 2,1 %, knapp oberhalb der Zielmarke von 2,0 %. Die Euro päische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinssätze auf ihrer ersten Sitzung des Jahres 2026 im Februar unverändert gelassen. Nach der letzten Zinssenkung im März 2025 blieben die Zinssätze damit zum fünften Mal in Folge unverändert. Die aktuelle Beurteilung der EZB würde erneut bestätigen, dass sich die Inflation auf mittlere Sicht bei dem Zielwert von 2 % stabilisieren dürfte. Die Wirt- schaft zeige sich in einem schwierigen globalen Umfeld nach wie vor robust. Die niedrige Arbeitslosigkeit, solide Bilanzen im privaten Sektor, die allmähliche Umsetzung der Pläne für öffentliche Ausgaben für Verteidigung und Infrastruktur sowie die stützenden Auswirkungen der ver- gangenen Leitzinssenkungen würden das Wachstum fördern. Zugleich sei der Ausblick nach wie vor von Unsicherheit geprägt, was insbesondere auf anhaltende globale handelspolitische Unsicherheiten und geopolitische Spannungen zurückzuführen sei. Auf dem Investmentmarkt erwartet JLL für 2026 ein Anziehen des Investmentgeschehens, gerade vor dem Hintergrund einer sich verbessernden Konjunktur und damit einer stärkeren Nachfrage auf den Vermietungs- märkten. Eine steigende Risikobereitschaft seitens der Investoren wird laut JLL nur in Ausnahmefällen zu sehen sein, gleichzeitig würde das Interesse an alternativen Anlagen wie Infrastruktur und Rechenzentren wachsen. Auf Jahressicht 2026 prognostiziert JLL ein Transaktions- volumen von bis zu 40 Mrd. €. Der Einzelhandel würde nach Ansicht des Handelsver- bands Deutschland (HDE) im Jahr 2026 vor einem heraus- fordernden Jahr stehen. Einzelhandelsumsätze prognos- tiziert der HDE auf 697 Mrd. €, was ein Umsatzplus von 2 % bedeuten würde. Für den Onlinehandel prognostiziert der Verband ein nominales Umsatzplus von 4,4 % % (real: 3,5 %). Die Rahmenbedingungen für den Konsum und den
48 Zusammengefasster Lagebericht . Prognosebericht Einzelhandel würden auch im Jahr 2026 schwierig bleiben. Um die Lage für die Handelsunternehmen zu verbessern, fordert der HDE die Politik auf, Kostentreiber wie die hohen Energiepreise abzusenken. Aber auch die Gewerkschaft ver.di sieht der Verband in der im April 2026 anstehenden Tarifrunde in der Verantwortung und warnt deshalb vor weiteren Belastungen durch unverhältnismäßige Forde- rungen. Das reale BIP-Wachstum Tschechiens wird sich gemäß Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen der Europäi- schen Kommission im Jahr 2026 voraussichtlich auf 1,9 % belaufen. Der Konsum der privaten Haushalte dürfte wäh- rend des Prognosezeitraums der wichtigste Wachstums- motor bleiben. Die Inflation wird für 2026 bei 2,1 % erwartet. Für 2026 wird gemäß Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen der Europäischen Kommission eine Beschleunigung des Wirtschaftswachstums in Polen auf 3,5 % prognostiziert. Der Beitrag des privaten Konsums dürfte weiterhin robust bleiben, jedoch aufgrund des lang- sameren Wachstums des verfügbaren Einkommens schwächer ausfallen als im Vorjahr. Die Inflationser- wartung für 2026 liegt bei 2,9 %. Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertrags- situation unseres Konzerns basiert auf a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren und b) der Annahme, dass es unter Berücksichtigung der vorgehend dargestellten Rahmenbedingungen im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen kann. Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop Konzerns für das Jahr 2026 beinhaltet keine zukünftigen Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren sind eben- falls nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorher- sehbar sind. Umsatz 2026 Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2025 von 270,4 Mio. € lagen leicht unter dem Vorjahr. Während sich die Umsatzerlöse aus Mindestmieteinnahmen (Anteil am Gesamtumsatz 94,5 %), u. a. aufgrund von gestiegenen Ver- tragsmieten, erhöht haben, waren die Umsatzmieten (Anteil am Gesamtumsatz 3,1 %) leicht rückläufig im Ver- gleich zum Vorjahr. Erlöse aus Umlagen von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen haben sich um 1,8 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grund- steuerreform überwiegend gesunkenen Grundsteuer- belastung der Shoppingcenter. Unter der Annahme leicht steigender Mindestmieteinnahmen sollte der Umsatz für 2026 in einer Bandbreite von 269 bis 277 Mio. € liegen. Operative Ergebnisse für 2026 Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 214,4 Mio. € war 2025 durch das leicht rückläufige NOI im Zu sammen- hang mit gestiegenen operativen Centeraufwendungen bei planmäßig zum Vorjahr rückläufigen Umsatzerlösen geprägt. Für 2026 erwarten wir ein gegenüber dem Berichtsjahr leicht steigendes EBIT zwischen 211 und 219 Mio. €. 2025 lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) bei 147,8 Mio. €. Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Effekten auf das EBIT wirkte sich das niedrigere Finanzergebnis aus. Für 2026 gehen wir aufgrund eines geplant höheren Zinsaufwands von einem leicht rückläufigen Niveau des EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) im Vergleich zum Geschäftsjahr 2025 aus. Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) wird in einer Bandbreite von 134 bis 142 Mio. € erwartet.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 49 Entwicklung FFO 2026 Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichts- jahr auf 147,6 Mio. € (i. Vj. 162,5 Mio. €). Der Rückgang zum Vorjahr war maßgeblich durch höhere Zinsaufwendungen geprägt. Für 2026 erwarten wir aufgrund der beim EBT beschriebenen Effekte die FFO zwischen 134 bis 142 Mio. € bzw. 1,77 € bis 1,87 € je Aktie1. Wir sehen der Entwicklung des Geschäftsjahres 2026 ins- gesamt positiv entgegen und rechnen mit einer leicht posi- tiven bzw. stabilen Entwicklung von Umsatz und EBIT. Für das EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO gehen wir aufgrund geplant höherer Zinsaufwendungen von einem leicht rückläufigen Niveau im Vergleich zum Geschäftsjahr 2025 aus. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) in Mio. € Funds From Operations in Mio. € Ziel 269– 277 Ziel 211– 219 216,3 214,4 271,4 270,4 Ziel 134– 142 165,2 147,8 Ziel 134– 142 162,5 147,6 2024 2025 2026 2024 2025 2026 2024 2025 2026 2024 2025 2026 Für das Geschäftsjahr 2025 hat der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat angesichts der vorhandenen Liquidi- tät und des operativen Ausblicks beschlossen, der Haupt- versammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie vorzuschlagen. Die Gesellschaft behält sich vor, ihren Beschlussvorschlag vor oder spätestens in der Hauptversammlung anzupassen, falls sich dies auf- grund neu eingetretener Umstände für die Ausschüttung einer höheren Dividende als möglich und zweckmäßig erweisen sollte. Dividendenpolitik Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deut sche EuroShop AG gehört es, aus der langfristigen Vermiet ung von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditäts über - schuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige Dividen- den an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft laufend Möglichkeiten, ihre Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in hohem Maße von den vorherrschenden wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzie rungs- bedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab. 1 Aktienanzahl ohne Berücksichtigung eigener Aktien
50 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht Risikobericht Grundsätze des Risiko- managementsystems und des internen Kontrollsystems1 Die Strategie der Deutsche EuroShop AG zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und langfristig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen anhaltend hohen Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemessenen und nach- haltigen Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Über- wachung der Einhaltung der Strategie und, hierauf auf- bauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Über- wachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bil- den den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand ver- antwortlich ist. Der Aufsichtsrat wird regelmäßig und wenn erforderlich umgehend durch den Vorstand über identi- fizierte Risiken informiert. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems. Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prüfungsauftrags für die Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmens- gefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren, welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung und Kontrolle der identifizierten Risiken. Im Berichtsjahr lagen dem Vorstand keine Informationen vor, die auf wesentliche Ineffizienzen bei der Wirksamkeit oder auf die Unangemessenheit des internen Kontroll- systems bzw. des Risikomanagementsystems schließen ließen. Grundsätzlich ist aber zu berücksichtigen, dass ein internes Kontrollsystem, unabhängig von der Gestaltung, keine absolute Sicherheit dafür liefert, Fehler in unseren Geschäftsprozessen aufzudecken. Risikoanalyse Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazu- gehörigen Objektgesellschaften unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte sowie einmal jährlich mittelfristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand über- prüft und analysiert diese Berichte, indem er u. a. folgende Informationen zur Risikoeinschätzung heranzieht: 1. Bestandsobjekte Entwicklung der Außenstände Entwicklung der Vermietungsstände Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern Abweichungen von geplanten Objektergebnissen Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen 2. Im Bau befindliche Objekte sowie größere Baumaßnahmen bei Bestandsobjekten Entwicklung der Vorvermietung Bautenstand Budgetstand Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von Auszahlungsvoraussetzungen 1 Dieser Abschnitt ist kein prüfungspflichtiger Bestandteil des zusammengefassten Lageberichts. Die Angaben sind somit nicht durch den Abschlussprüfer geprüft.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 51 Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Veränderungen betrachtet werden, die von den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzel- handelsumsätze fließen in das Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet. Risikoinventar Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahr- scheinlichkeiten unter Berücksichtigung von kompensie- renden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewertet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenario- rechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsent- wicklung) verändert werden, wie sich Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann. Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende Risiken. Im Falle von bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung. Rechnungslegungsbezogenes internes Kontrollsystem Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestand- teil des internen Kontrollsystems, deren Überwachungs- und Kontrollfunktion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei sollen Regelungen und Leitlinien die Ordnungs- mäßigkeit der internen und externen Rechnungslegung und die Einhaltung rechtlicher Vorschriften sicherstellen sowie Risiken aus der Rechnungslegung rechtzeitig identi- fizieren. Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Repor- tings erfolgen die Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informationen für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefassten Lagebericht im Rechnungswesen der Holdinggesellschaft mithilfe der Konsolidierungssoftware ConMezzo. Des Weiteren erfolgen manuelle Prozess- kontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung beauftragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Die Überwachung des internen Kontrollsystems erfolgt durch den Aufsichtsrat. Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten Organisati- ons-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die voll- ständige Erfassung, Aufbereitung und Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der Konzernrechnungslegung. Zur Vermeidung von Risiken aus dem Abschluss- erstellungsprozess sind insbesondere IT-gestützte sowie manuelle Plausibilitätsprüfungen, das Prinzip der Funktionstrennung sowie das „Vier-Augen-Prinzip“ imple- mentiert. Im Rahmen der Jahres- und Konzernabschluss- prüfung wird die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems vom Konzernabschlussprüfer eingeschätzt. Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG ein- bezogenen Tochterunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglich- keit verfügt, deren Geschäfts- und Finanzpolitik zu bestimmen. Einschätzung der Gesamtrisikoposition Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß der Risiko- Matrix wird auf Basis der Auswirkungen auf EBIT und FFO für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Für das Bewertungsrisiko werden darüber hinaus die bilanziellen Auswirkungen (Veränderung der Investment Properties bzw. Bilanzsumme) betrachtet. Es erfolgt eine konsolidierte Betrachtung des Schadensausmaßes. Mög- liche Einflüsse auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der Gesamtrisikoposition aufgrund anhaltender geopolitischer Konflikte sind derzeit nicht quantifizierbar. Die Einzel- risiken und die Gesamtrisikoposition werden laufend über- wacht und regelmäßig neu bewertet.
52 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht Risiko-Matrix € Bewertungsrisiko . i o M 0 5 > : h c o h Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Finanzierungs- risiken Vermietungsrisiko Markt- und Branchenrisiko Mietausfallrisiko Organisationsrisiko e h ö h s n e d a h c S € . i o M 0 5 – 5 : l e t t i i o M 5 s i b : g n i r e g m € Nachhaltigkeits- . risiken Rechtliches Risiko IT-Risiko Schadensrisiko Währungsrisiko gering: 0 – 25 % mittel: 25 – 50 % hoch: > 50 % Eintrittswahrscheinlichkeit Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebenen Überwachungssystems geeignete Maß- nahmen getroffen, um bestandsgefährdende Ent- wicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenzuwirken. Der Vorstand hat – wie in den Vorjahren – zur Beurteilung, in welchem Maße der Konzern einzelne Risiken bzw. das Zusammentreffen verschiedener Einzelrisiken tragen kann, Simulationen anhand einer konsolidierten Liquidi- tätsplanung vorgenommen. Dem Vorstand sind danach keine Risiken oder Risikoaggregationen bekannt, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden würden. Auch sieht der Vorstand den Konzern hinreichend aufgestellt, um zukünftige sich bietende Chan- cen nutzen zu können, ohne dabei unvertretbare Risiken eingehen zu müssen. Darstellung wesentlicher Einzelrisiken Bewertungsrisiko Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie, der Entwicklung der Kapitalmarkt- zinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beein- flusst. Diese Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrs- bewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein, die aufgrund der Anwendungen von IAS 40 direkte Auswirkungen auf den Bilanzansatz der Investment Properties sowie das Bewertungsergebnis hat. Steigende Kapitalmarktzinsen können sich nachteilig auf die Bewertung des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns auswirken, da die zur Berechnung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienportfolios ver- wendeten Abzinsungs- und Kapitalisierungszinssätze dadurch tendenziell steigen, während die für die Anteile an den Shoppingcentern gezahlten Marktpreise tendenziell sinken. Steigende Zinsen wirken sich daher in der Regel negativ auf den Marktwert des Immobilienportfolios des Deutsche EuroShop Konzerns aus. Die bilanzielle Ver- änderung aus der Verkehrsbewertung kann sich auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierun- gen (beispielsweise Einhaltung von Verschuldungskenn- zahlen) sowie auf die Konditionen von Neu- und Anschluss- finanzierungen auswirken, da sinkende Verkehrswerte zu einem Anstieg der Verschuldungskennzahlen führen. Durch die Beauftragung von externen unabhängigen und branchenerfahrenen Gutachtern sowie durch die kritische Würdigung der Gutachten durch die Gesellschaft wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen getroffen, um das Bewertungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-, Kosten- und Vermietungs- management der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE Marketplaces GmbH & Co. KG, Hamburg, als europäischer Marktführer im Bereich des Managements von Shoppingcentern betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten Allgemeinzustand gehalten werden. Die in die Bewertung des Immobilienportfolios ein- fließenden Schätzparameter, wie abgeleitete Zinssätze, Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachver- mietungszeiten, sind mit Unsicherheit behaftet.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 53 Geopolitische Konflikte, politische Unwägbarkeiten sowie Rezessionsängste können zu einer erhöhten Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung führen. Stei- gende Inflationsraten sowie ein höheres Zinsniveau können einen wesentlichen negativen Einfluss auf die Schätzpara- meter haben. Trotz der aktuell moderaten Inflationsrate sowie des sich stabilisierenden Zinsniveaus besteht weiterhin Unsicherheit über die künftige Entwicklung, sodass wesentliche Marktwertveränderungen nicht aus- geschlossen werden können. Eine Erhöhung des Kapitali- sierungszinsatzes um 25 Basispunkte hätte eine Abwertung des Immobilienbestands zum 31. Dezember 2025 um 94,7 Mio. € zur Folge. Wir verweisen diesbezüglich darüber hinaus auf die im Anhang dargestellten Sensitivitäten (Abschnitt „Investment Properties“ des Konzernanhangs). Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe des Bewertungsrisikos schätzen wir unver- ändert als hoch ein. Markt- und Branchenrisiken In Deutschland lag der Anteil der stationär getätigten Ein- käufe mit 86,5 % nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (86,7 %). Es ist zu erwarten, dass der Onlinehandel zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamt- einzelhandelsumsatz steigern wird. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Mode, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die insbesondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiterhin eine große Anziehungskraft auf Kunden aus. Steigende Besucherzahlen zeigen, dass attraktive, groß- flächige und in ihrem jeweiligen Einzugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shoppingerlebnis bieten können, sich im Wettbewerb weiterhin nachhaltig behaupten und als resilient erweisen. Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Ver- mietungsmarkt angebotene zusätzliche Einzelhandels- mietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner- oder außerstäd- tischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von Einzelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären Einzelhandelsumsätze auf ins- gesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. So wurde beispielsweise in Hamburg durch Uni- bail-Rodamco-Westfield die großflächige Projektent- wicklung „Überseequartier“ realisiert, ein gemischt genutztes Center innerhalb der Hamburger HafenCity, das zu Beginn des zweiten Quartals 2025 eröffnet wurde. Aktu- ell ergeben sich daraus keine wesentlichen Effekte auf unsere Shoppingcenter in Hamburg und Norderstedt. Ein erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wett- bewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mög- liche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandels- umsätzen in den Onlinehandel und damit einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften Mietvertragskonditionen, beispielsweise auf- grund hoher Baukostenzuschüsse, abgeschlossen werden, wodurch EBIT und FFO sinken würden. Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem mög- lichen Druck auf die Raumleistungen begegnet der statio- näre Einzelhandel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute Einzelhandelslagen, mit Sortiments- optimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und Betonung der individuellen Beratung beim Einkauf. Außerdem gewinnt die Verknüpfung von stationärem Han- del und Onlinewelt weiter an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandelsunternehmen insbesondere in Bezug auf die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten unterschiedlich weit vorangekommen und erfolgreich. Die Ausrichtung auf Omnichannel-Konzepte des Handels nimmt kontinuierlich zu. Da die Präsenz vor Ort im Rahmen der Omnichannel- Ausrichtig essenziell für den Erfolg des Onlinehandels ist, bieten sich daraus Chancen für die Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns. Die Integration von Mietern, die Dienstleistungen erbringen, wie Ärzte, Friseure oder behördliche Einrichtungen, aber auch die Gastronomie, ist ein wichtiger Teil im Mietermix der Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns, da einerseits die Besucher ein entsprechendes Angebot an Dienstleistungen erwarten und andererseits diese Dienst- leistungen nur vor Ort erbracht werden können, sodass sie die Besucherfrequenz in den Shoppingcentern erhöhen. Der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center wird kontinuierlich weiter gestärkt. Hierzu gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomie- flächen weiterhin unsere Investitionsprogramme „At-your- Service“ und „Mall Beautification“. Ziel ist es, die Aufent- halts- und Servicequalität durch gezielte Investitionen zu erhöhen, u. a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne Kids-Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels Touchscreen- oder Smartphone-
54 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Zur Erhöhung der Centerattraktivität wird auch der Ausbau des Entertainmentangebots geprüft und vorangetrieben; bei- spielsweise wurde 2024 ein Trampolinpark-Konzept in unserem Rhein-Neckar-Zentrum erfolgreich umgesetzt und in dessen Nachbarschaft entstanden weitere attraktive Angebote im Bereich Entertainment sowie Gastronomie. Im Main-Taunus-Zentrum wurde der „Food Garden“ im zweiten Quartal 2025 eröffnet, der das kulinarische Angebot des Centers deutlich erweitert und die Besucher- frequenz erhöht hat. Solche und andere Investitionen ver- bessern zudem die überregionale Anziehungskraft der Standorte. Der Abschluss möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchen- risiken. Unsicherheiten aufgrund geopolitischer Konflikte, steigen- der Inflationsraten oder eines erhöhten Zinsniveaus kön- nen einen direkten negativen Einfluss auf den privaten Konsum haben. Darüber hinaus können hohe Energie- preise für den Einzelhandel zu einer massiven Belastung werden, wenn diese nicht vollständig an die Kunden weiter- gegeben werden können. Kostensteigerungen sowie even- tuelle Energieengpässe können zu Lieferschwierigkeiten bei den Herstellern führen und damit den Umsatz unserer Mieter nachhaltig belasten. Wir stufen die Schadenshöhe weiterhin als mittel ein, wäh- rend die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist. Vermietungsrisiko Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells des Deutsche EuroShop Konzerns hängt im Besonderen von der Ver- mietung der Einzelhandelsflächen und der Erzielung sta- biler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen ist der Deutsche EuroShop Konzern im Vergleich zu Unternehmensgruppen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt von der kurz- fristigen Wirtschaftsentwicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der stärkeren Kon- junkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszu- schließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Einfluss auf das Geschäft des Deutsche EuroShop Konzerns haben könnte. Unsicherheit aufgrund unklarer politischer Verhältnisse, konjunkturelle Schwankungen sowie das globale Wirt- schaftswachstum haben neben den strukturellen Ver- änderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss auf Flä- chennachfrage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Weiterer Einfluss geht von Insolvenzen im Einzelhandel aus. Die Zahl der Firmeninsolvenzen ist laut Statistischem Bundesamt in Deutschland im Zeitraum Januar bis Novem- ber 2025 um 10,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen und wird für 2026 auf weiterhin hohem Niveau erwartet. Das Risiko besteht somit darin, dass Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miethöhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen, beispielsweise hinsicht- lich Mietvertragslaufzeiten, Nebenkostenumlagen oder erforderlichen Baukostenzuschüssen, vermietet werden können. Zudem kann es zu niedrigeren Umsatzmiet- beteiligungen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Darüber hinaus kann sich der für die Ver- handlungen im Rahmen der Neuvermietung notwendige Zeitraum länger als in der Planung angenommen erstrecken. In der Folge würden die Einnahmen sowie das EBIT gerin- ger ausfallen als kalkuliert und eventuell aufgrund des verringerten FFO Ausschüttungsreduzierungen nötig wer- den. Zudem können geringere Mieteinnahmen Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzie- rungen sowie die Konditionen von Neu- und Anschluss- finanzierungen haben. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Ver- lust des gesamten Objekts führen. Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungsmanagements an pro- fessionelle und marktstarke Asset Manager, aktuell die ECE Marketplaces, sowie durch eine intensive Markt- beobachtung mit einem laufenden und frühzeitigen Moni- toring anstehender regulärer oder potenziell zu erwartender außerplanmäßiger Vermietungen. Darüber hinaus schließt der Deutsche EuroShop Konzern, soweit marktseitig durchsetzbar, vorzugsweise mittel- und lang- fristige Mietverträge mit anteilig hohen Mindestmietenver- einbarungen ab. Zinsen und Energiekosten beeinflussen die Flächennach- frage, Miethöhen und die Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Die Dauer für eine Flächenneuvermietung hat sich zusätzlich im Ver- gleich zu Vorjahren verlängert. Eine längere Nachver- mietungszeit kann sich auch negativ auf die Bewertung auswirken.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 55 Aufgrund weiterhin herausfordernder wirtschaftlicher und konjunktureller Rahmenbedingungen bleiben Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken auch in der Folge signifikant. Wir bewerten die Schadenshöhe weiterhin als mittel, wäh- rend die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterhin hoch ist. Mietausfallrisiko Zum Ende des Geschäftsjahres 2025 hat die Anzahl von Firmeninsolvenzen deutlich zugenommen. Aufgrund von Insolvenzen oder aufgrund sich verschlechternder Per- formance und Bonität von Mietern, gegebenenfalls aus- gelöst durch schwere externe politische oder kon- junkturelle Schocks, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen. Das Risiko des Miet- ausfalls beinhaltet neben der vollständigen Miete die umlagefähigen Nebenkosten sowie etwaige Rechtsverfol- gungs- und Rückbaukosten, sodass sich eine Belastung des EBITs ergeben würde. Mietausfälle können darüber hinaus Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen haben. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern, insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und Außenstände der Mie- ter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachver- mietungsmaßnahmen bei auftretenden Negativent- wicklungen wird das Risiko reduziert. Zudem stellen die Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten, die einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kom- pensieren können. Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilanzierung berücksichtigt. Diese summierten sich im Geschäftsjahr 2025 auf 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€). Höhere Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr 2026 sind in Anbetracht des Strukturwandels im stationären Einzel- handel sowie in Abhängigkeit von der konjunkturellen Ent- wicklung im Rahmen der derzeit schwierigen gesamtwirt- schaftlichen Rahmenbedingungen nicht auszuschließen und würden sowohl das EBIT als auch den FFO belasten. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird abweichend zum Vor- jahr, insbesondere aufgrund der allgemein deutlichen Zunahme von Firmeninsolvenzen als hoch eingeschätzt (i. Vj. mittel), während die Schadenshöhe im mittleren Bereich auf dem Niveau des Vorjahres bewertet wird. Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Ausgaben für Investitionsprojekte oder Instandhaltungs- maßnahmen können höher ausfallen als auf Basis von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel ergeben. Risiken aus Kosten- überschreitungen bei laufenden Investitionsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen werden dadurch reduziert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in der Regel an bonitätsstarke Generalunter- nehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die von uns beauftragten Unternehmen ein profes- sionelles Projektmanagement gewährleistet. Kostenüber- schreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. Langfristig steigende Energiepreise, höhere CO₂-Kosten sowie strenge gesetzliche Vorgaben (z. B. CO₂-Bepreisung, Energieeffizienzanforderungen) erhöhen die Betriebs- kosten. Grundsätzlich kann ein Großteil der Nebenkosten an die Mieter umgelegt werden, jedoch verbleibt ein nicht unerheblicher Teil beim Vermieter, sodass sich hier Kosten- steigerungen unmittelbar auswirken. Mittelbar können die Belastungen aus den Kostensteigerungen dazu führen, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es sogar zur Beendigung von Mietverhältnissen kommt, mit der Folge von möglichen längeren Leerstandszeiten und eventuell erforderlichen Umbaumaßnahmen. Der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen Investitionen würde demnach steigen. Zur Eindämmung des Kostenrisikos, insbesondere aufgrund steigender Energiepreise, werden unsere Shoppingcenter energetisch überprüft und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen, umgesetzt. Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Recht- sprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen bei den Nebenkostenabrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastungen an Mieter bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen kön- nen. Neben dem finanziellen Schaden kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Basis aktu- eller Rechtsprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass
56 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht zusätzliche Kosten rechtlich und/oder wirtschaftlich in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Neben- kosten umgelegt werden können. Steigende Bewirtschaftungskosten würden zu einer Belastung des EBIT und in der Folge zu einem geringeren FFO führen, was das Ausschüttungspotenzial reduzieren würde. Wir bewerten die Schadenshöhe abweichend zum Vorjahr als mittel (i. Vj.: gering), während die Eintrittswahrschein- lichkeit weiterhin im mittleren Bereich liegt. Finanzierungsrisiken Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzern- finanzierungen überwiegend langfristige Kreditverträge sowie eine langfristige Unternehmensanleihe mit jeweils fixen Zinsvereinbarungen. Anschlussfinanzierungen wer- den aktuell für zwei Shoppingcenter verhandelt. Darüber hinaus stehen unmittelbar keine Neu- und Anschluss- finanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2027). Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zins- änderungen angemessen reagieren zu können. Das Finan- zierungsrisiko wird durch den Abschluss langfristiger Ins- trumente mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen von in der Regel fünf bis zehn Jahren und festen Zinssätzen redu- ziert. Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volks- wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorher- sehbar. Die zunehmende Volatilität der Kapitalmärkte, ins- besondere durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinflusst, wirkt sich dabei grundsätzlich risikoerhöhend aus. Es ist nicht auszuschließen, dass Anschluss- finanzierungen von Darlehen oder Unternehmensanleihen nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden können. Dies hätte einen negativen Effekt auf den FFO. Für zukünftige Refinanzierungen zu angemessenen Kon- ditionen, insbesondere im Hinblick auf unbesicherte Unter- nehmensanleihen, ist für die Deutsche EuroShop der Erhalt eines Investment Grade Ratings von wesentlicher Bedeutung. Verschlechterungen des Ratings könnten sich negativ auf die Konditionen von Refinanzierungen von aus- laufenden Unternehmensanleihen auswirken, was wiede- rum negative Auswirkungen auf den FFO zur Folge hätte. Im Zusammenhang mit der Unternehmensanleihe hat der Deutsche EuroShop Konzern Verpflichtungen, bestimmte Finanzkennzahlen (Financial Covenants: Net Loan-to-Value Ratio, Net Secured Loan-to-Value Ratio, Interest Coverage Ratio), Reporting-Verpflichtungen sowie weitere Ver- pflichtungen einzuhalten. Die Nichteinhaltung dieser Ver- pflichtungen kann zu Kündigungsrechten und Zahlungs- verpflichtungen in Bezug auf die Unternehmensanleihe führen. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Rege- lungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesell- schaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähig- keit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis von Darlehen zu Marktwerten (LTV). Diese Auflagen, die regelmäßig über- prüft werden, könnten die Fähigkeit des Deutsche EuroShop Konzerns einschränken, seine zukünftigen Betriebs- und Kapitalbedürfnisse zu finanzieren und Akquisitionen und andere Geschäftsaktivitäten zu verfolgen. Die Fähigkeit, diese Auflagen zu erfüllen, hängt von einer Reihe von Fak- toren ab, von denen einige außerhalb der Kontrolle des Konzerns liegen können, wie z. B. eine Verschlechterung der Branchen- und Immobilienmärkte oder eine Abweichung von den Annahmen in der Langzeitplanung und in der Prognose. Die Nichteinhaltung einer Finanzver- einbarung könnte schwerwiegende Folgen für den Deut- sche EuroShop Konzern haben. Sollten Tochterunter- nehmen der Deutsche EuroShop AG gegen finanzielle oder andere einschränkende Vereinbarungen verstoßen, könn- ten Kreditgeber unter bestimmten Umständen eine Sondertilgung eines bestimmten Prozentsatzes des Dar- lehensbetrags verlangen, Barabzüge vornehmen oder die jeweilige Finanzierung vorzeitig kündigen. Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanz- sektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabe- praxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauf- lagen deutlich verschlechtert oder die Ausgabe von Anleihen und alternativen Finanzierungsinstrumenten erschwert wird. Auch könnten Insolvenzen von Immobilien- gesellschaften das Vertrauen in den Immobiliensektor und damit die Kreditvergabepraxis der Banken und den Kapital- markt negativ beeinflussen. Dies hätte eine negative Aus- wirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft sowie auf den FFO. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Ver- schlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesell-
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 57 schaften oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschluss- finanzierung bereit sind. Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kre-ditverträge einerseits sowie der Nutzung des Kapital- marktes andererseits, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie ein solides Unternehmensrating und die Einhaltung angemessener Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält der Kon- zern in seinen Zielmärkten zu einer Vielzahl von Invest- ment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken sowie Kapital- marktinvestoren langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Finanzierungszugang ermöglichen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hat sich im Zusammenhang mit der zunehmenden Volatilität der Kapitalmärkte auf mit- tel erhöht (Vj. gering). Die Schadenshöhe des Risikos wird aufgrund des gestiegenen Volumens von Finanzverbind- lichkeiten und des in diesem Zuge gestiegenen LTV abweichend zum Vorjahr mit mittel bewertet (Vj. gering). Nachhaltigkeitsrisiken Deutschland hat sich mit dem Klimaschutzprogramm 2030 verpflichtet, ehrgeizige Klimaziele zu erreichen. Das Klima- schutzgesetz ist mit den gesetzlich verbindlichen nationa- len Klimazielen der Kern der deutschen Klimapolitik. Bis 2045 soll Deutschland treibhausgasneutral sein. Abweichend davon wird Hamburg nach dem Volksent- scheid im Oktober 2025 Klimaneutralität bis 2040 gesetz- lich festschreiben, was für unsere Shoppingcenter in Har- burg und Billstedt relevant sein wird. Die Immobilienbranche ist ein großer Energieverbraucher und da fast 40 % der globalen Kohlendioxidemissionen durch den Bau und Betrieb von Gebäuden verursacht werden, sind Eigentümer von Gewerbeimmobilien mit erheblichen Risiken durch den Klimawandel und potenziellen zukünftigen Kosten für die Reduzierung von Kohlendioxidemissionen und anderen damit verbundenen Umweltauswirkungen konfrontiert. Zehn Shoppingcenter aus dem Portfolio des Deutsche EuroShop Konzerns wurden vor der Jahrtausendwende errichtet, elf danach. Die älteren Shoppingcenter (der Altersmedian lag Ende 2025 bei 24 Jahren) wurden zwar größtenteils saniert und seitdem renoviert, es werden jedoch weitere Investitionen nötig werden, um beispiels- weise restriktivere Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Zur Erreichung dieses Ziels erforderliche Maßnahmen kön- nen dazu führen, dass der Deutsche EuroShop Konzern weitere erhebliche Investitionen in seine Shoppingcenter tätigen muss. Die Shoppingcenter des Deutsche EuroShop Konzerns sind mit Gold bzw. in einem Fall Platin durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen („DGNB“) zertifiziert. Anpassungen der Kriterien der DGNB können für zukünftige Rezertifizierungen zusätzliche Investitionen und Verbesserungen der Shoppingcenter erfordern. Der Deutsche EuroShop Konzern könnte daher erheblichen Investitions- und Modernisierungskosten ausgesetzt sein. Die Nachfrage nach Immobilien mit erhöhten ESG-Stan- dards könnte weiter steigen und die Finanzierung oder Veräußerung von Immobilien in Zukunft erschweren. Die Nichteinhaltung von ESG-Maßnahmen und/oder neuen Energieeffizienzstandards oder ein Versäumnis des Deut- sche EuroShop Konzerns, seine ESG-Strategie anderweitig umzusetzen, könnte dem Deutsche EuroShop Konzern einen Reputationsschaden zufügen. Darüber hinaus könnte eine geringere Nachfrage von Banken und Investoren, die zunehmend nach ESG-konformen Vermögenswerten suchen, den Deutsche EuroShop Konzern daran hindern, Shoppingcenter zu finanzieren oder zu veräußern, die die- sen Standards nicht entsprechen, oder solche Finanzie- rungen oder Veräußerungen nur mit potenziell erheblichen Zugeständnissen ermöglichen. Steigende Erwartungen von Mietern, Investoren und Besuchern hinsichtlich Klima- und Energieleistungen sowie verändertes Verhalten aufgrund klimabezogener Sensibilisierung können die Attraktivität einzelner Standorte beeinflussen. Durch die frühzeitige Analyse und Planung der Umsetzung entsprechender Maßnahmen in unseren Shoppingcenter- immobilien sowie durch die Unterstützung durch quali- fizierte Asset Manager und Berater soll sichergestellt wer- den, dass die Anforderungen und Maßnahmen rechtzeitig und im richtigen Umfang effizient erfolgen. Die ent- sprechenden Maßnahmen werden sukzessive und im Rah- men der Instandhaltungszyklen für die Center individuell geprüft, bewertet und die Investitionsbedarfe in die lang- fristigen Planungen für die Center einbezogen. Hierdurch wird eine kosteneffiziente und zeitlich verteilte Weiter- entwicklung der Immobilien unter – soweit vorhanden – Einbeziehung öffentlicher Fördermittel erreicht. Die erfolg- reiche Rezertifizierung der Shoppingcenter durch die DGNB sowie die Platzierung des ersten Green Bond im Juni des Berichtsjahres, im Zusammenhang mit dem veröffent- lichten Green Finance Framework, zeigen den Erfolg der kontinuierlichen Umsetzung entsprechender Maßnahmen im Deutsche EuroShop Konzern. Darüber hinaus hat der Deutsche EuroShop Konzern die Nachhaltigkeitsstrategie weiter gestärkt und in diesem Rahmen ESG-Policys ein-
58 Zusammengefasster Lagebericht . Risikobericht geführt, die einen klaren, strukturierten Rahmen für ver- antwortungsvolle Unternehmensführung und nachhaltiges Wirtschaften schaffen. ordnungsgemäß gekündigt werden) und überwiegend eine Kündigungsklausel aus wichtigem Grund, falls das Shoppingcenter an einen Dritten verkauft wird. Regulierungen und Anforderungen an die externe Bericht- erstattung im Zusammenhang mit der EU-Klima-Taxono- mie haben in den Vorjahren deutlich zugenommen. Diese Anforderungen bedingen zusätzliche Anforderungen an das interne Kontrollsystem sowie die Governance und das Monitoring sowie für die erforderliche externe Bericht- erstattung. Im Dezember des Berichtsjahres wurde auf EU-Ebene eine Einigung bezüglich des Omnibus-I-Pakets erzielt, mit dem Nachhaltigkeitspflichten für Unternehmen reduziert werden sollen. Der Deutsche EuroShop Konzern fällt dadurch aufgrund der Schwellenwerte aus dem Anwenderkreis der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) heraus. Im Kontext der erfolgreichen Schritte im Rahmen der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie des Deutsche EuroShop Konzerns sowie des Wegfalls der umfangreichen Berichtspflichten der CSRD bewerten wir die Eintrittswahr- scheinlichkeit abweichend zum Vorjahr als gering, wäh- rend die bilanzielle Schadenshöhe unverändert als gering eingeschätzt wird. Organisationsrisiko Aufgrund der schlanken Organisationsstruktur mit einem Vorstand und sieben Mitarbeitern ist der Deutsche EuroShop Konzern einerseits maßgeblich auf externe Dienstleister angewiesen und andererseits kurzfristig abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Deutsche EuroShop Konzern unterhält Vertrags- beziehungen mit Dienstleistern wie Centermanagement- Gesellschaften im Rahmen des gewöhnlichen Geschäfts- betriebs. Das gesamte Centermanagement ist an die ECE Marketplaces ausgelagert. Die Dienstleistungen der ECE Marketplaces werden im Rahmen von Dienstleistungsver- trägen mit der jeweiligen Objektgesellschaft für jedes Shoppingcenter auf unabhängiger Basis erbracht. ECE Marketplaces ist im Rahmen dieser Verträge u. a. mit der Durchführung des Centermanagements beauftragt, das die Vermietung auf der Grundlage standardisierter Verträge umfasst, darüber hinaus Instandhaltung, Buchhaltung, Ver- trags- und Rechtsangelegenheiten sowie technische Pla- nung und Architekturangelegenheiten vorsieht. In der Regel haben diese Centermanagement-Verträge eine Lauf- zeit von zehn bis 15 Jahren (mit automatischer Ver- längerung um zwei bis fünf Jahre, sofern sie nicht Im Falle der Kündigung aller oder eines wesentlichen Teils dieser Verträge durch ECE Marketplaces wäre der Deutsche EuroShop Konzern gezwungen, entweder die Funktionen des Asset Managements zu internalisieren und eigene Res- sourcen aufzubauen, was voraussichtlich zu höheren Kos- ten führen würde, oder innerhalb eines relativ kurzen Zeit- raums und zu potenziell ungünstigeren Bedingungen Verträge mit anderen Dienstleistern hinsichtlich des Centermanagements und weiterer durch die ECE erbrachter Leistungen abzuschließen. Mit Blick auf die geringe Mitarbeiterzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft temporär beein- trächtigen. Aufgrund des weiter zunehmenden Fachkräfte- mangels steigt das Risiko, in angemessener Zeit Ersatz zu rekrutieren. Darüber hinaus ergeben sich insbesondere aufgrund steigender Komplexität von marktseitigen The- men erhöhte Anforderungen für neue Mitarbeiter, was die Ersatzrekrutierung zunehmend erschwert. Durch Ver- tretungsregelungen und die Dokumentation von wesent- lichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigungen so weit wie möglich reduziert. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird aufgrund des zunehmenden Fachkräftemangels sowie der steigenden Komplexität abweichend zum Vorjahr als mittel bewertet, während die bilanzielle Schadenshöhe unverändert als gering eingeschätzt wird. Währungsrisiko Die Aktivitäten des Deutsche EuroShop Konzerns finden ausschließlich im Wirtschaftsraum der Europäischen Union statt. Überschaubare Währungsrisiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weit- gehend abgesichert. Ein Risiko besteht darin, dass Mieter durch einen nachhaltigen Kursverfall des ungarischen
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 59 Grunderwerbsteuergesetzes sowie der diesbezüglichen Verwaltungsauffassung nachträglich Steuerpflichten im Rahmen von Share Deals auslösen. In Pandemielagen oder anderen Krisensituationen besteht das Risiko, dass Gesetz- geber in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzes- änderungen vornehmen, die beispielsweise Mietern temporäre Erleichterungen bezüglich ihrer Mietzahlungs- verpflichtungen in behördlich angeordneten und pande- miebedingten Geschäftsschließungszeiträumen erlaubten. Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertrags- lage haben könnten. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. IT-Risiko Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgen durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detail- lierte Zugriffsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hin- sichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebs- relevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung und regelmäßig auf mehreren Speichermedien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem Sys- tem sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der Lage sein könnten, die dann deutlich höheren fremdwährungsbasierten Mieten zu zahlen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. Schadensrisiko Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasserschäden, Vandalismus, Terror). Es kön- nen Kosten durch die Instandsetzung und Mietausfälle ent- stehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Ver- sicherungen weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw. ein hinreichender Ver- sicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darü- ber hinaus können Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Ver- sicherers zu möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltend- machung von Versicherungsschäden führen. Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätz- lich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und Einbruch- schutz sowie zur Vermeidung von Vandalismus aktiv gesichert. Ein weiteres Risiko stellen zunehmende Extremwetter- ereignisse, wie beispielsweise extreme Stürme, Fluten, Hitze- oder Trockenperioden, dar, die zu Schäden an Gebäuden, Betriebsunterbrechungen oder erhöhtem Instandhaltungsaufwand führen können und sich damit sowohl auf unsere Mieter sowie deren Kunden, aber ins- besondere auch auf die Shoppingcenterimmobilien aus- wirken können. Dem Risiko möglicher Auswirkungen, wie Schäden, wird durch entsprechenden Versicherungsschutz sowie vorbereitende Maßnahmen begegnet. Die Eintrittswahrscheinlichkeit und die bilanzielle Schadenshöhe stufen wir unverändert als gering ein. Rechtliches Risiko Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauf- fassung und Rechtsprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Beispielsweise können Änderungen des
fristig zu steigern. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum den Diversifikationseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstrukturen, der guten Reputation bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft opportu- nistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können. Darüber hinaus können sich Chancen aus einem besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten am Kapitalmarkt sowie aus attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten ins- besondere in einem Marktumfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen ergeben, die zu posi- tiven Effekten auf EBT und FFO führen können. 60 Zusammengefasster Lagebericht . Chancenbericht Chancenbericht Der Deutsche EuroShop Konzern ist Teil eines sich dyna- misch und strukturell wandelnden Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Heraus- forderungen des wachsenden Onlinehandels stellt und viele Transformationsprozesse verstärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Bereits vor der Pan- demie war ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisitionen oder Kooperationen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filialnetz verschaffen. Hin- ter dieser Entwicklung steht die Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz wäh- rend der Schließungsphase der Pandemie in der Lage waren, zufriedenstellende Umsätze generieren zu können, zumal dieser Vertriebsansatz neue Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und -service eröffnet und damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Trans- formation des Einzelhandels zu einem weitgehend integ- rierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre Einzelhandelsflächen und damit auch Shoppingcenter weiterhin eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung der Kunden- frequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns belegt dies. Darüber hi- naus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosten- effizienten Lieferservice an. Aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erst- klassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Onlinehandel sowie der konzeptio- nellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der zunehmenden komple- mentären Bedeutung von Shop-Flächen für den Onlinehandel sehen wir auch in der aktuell noch einmal beschleunigten Phase der Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäftserfolge erzielen zu können. Die Deutsche EuroShop AG hat Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven Inves titionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shopping- centern zu wachsen und die Erträge der Gesellschaft lang-
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 61 Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unter nehmen Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt, der folgende Schlusserklärung enthält: „Ich erkläre, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechts- geschäften und anderen Maßnahmen nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechts- geschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat und dadurch, dass die Maßnahmen getroffen oder unter- lassen wurden, nicht benachteiligt worden ist.“ Übernahmerelevante Angaben Die Aktien der Deutsche EuroShop AG werden u. a. an der Börse in Frankfurt am Main gehandelt. Sie befanden sich am 31. Dezember 2025 zu 77,2 % (i. Vj. 76,4 %) im Besitz der Hercules BidCo GmbH, die aufgrund von Stimmbin- dungsvereinbarungen u. a. Alexander Otto zuzurechnen sind. Im Hinblick auf die Angaben zu direkten oder indirekten Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimm- rechte überschreiten, verweisen wir auf den Anhang und den Konzernanhang. Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2025 75.743.854 € (i. Vj. 76.464.319 €) und ist in 75.743.854 (i. Vj. 76.464.319) nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesell- schaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustanden. Der Auf- sichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirk- sam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „13. Eigenkapital und Rück- lagen“ im Konzernanhang. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vor- stands sind in den §§ 84, 85 AktG und § 7 der Satzung geregelt. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vor- stand aus einer oder mehreren Personen; im Übrigen bestimmt der Aufsichtsrat die Anzahl der Vorstands- mitglieder. Die Änderung der Satzung erfolgt nach §§ 179, 133 AktG sowie § 13 der Satzung. Nach § 13 Nr. 4 der Sat- zung ist der Aufsichtsrat ermächtigt, Änderungen und Ergänzungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fas- sung betreffen. Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Auf- sichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapi- tal 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Er mächtigung kein Gebrauch gemacht. Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor- stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien über die Börse zurück- erworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 0,942 % am Bilanzstichtag. Im Jahr 2025 wurden keine
62 Zusammengefasster Lagebericht . Übernahmerelevante Angaben Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels. Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer Über- nahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG ent- halten, betreffen hauptsächlich die Unternehmensanleihe sowie Kreditfazilitäten bzw. Darlehensverträge. Im Über- nahmefall haben die jeweiligen Finanzierungsgeber gegebenenfalls das Recht, die Instrumente zu kündigen und fällig zu stellen bzw. die Rückzahlung zu verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Drit- ter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein. weiteren eigenen Aktien erworben. Mit Wirkung zum 1. Oktober 2025 wurden 720.465 Stück eigene Aktien ein- gezogen und das Grundkapital entsprechend herabgesetzt. Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuldver- schreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Bar- leistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe- rer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver- schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer- den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Er mächtigung kein Gebrauch gemacht. Mit zwei Mitarbeitern wurde eine sogenannte Change-of- Control-Regelung vereinbart. Danach haben sie ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzeitigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden. Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert, ein öffentliches Übernahmeangebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz (WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting vollzogen wird. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Fall eine Einmalzahlung in Höhe von drei Bruttomonatsgehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit, maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 63 Erklärung zur Unternehmen sführung (§ 289f, § 315d HGB) Die gemeinsame Erklärung gemäß § 289f, § 315d HGB über die Unternehmensführung und zum Corporate Gover- nance Kodex ist auf der Website der Deutsche EuroShop AG veröffentlicht unter: www.deutsche-euroshop.de/EZU Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesell- schaft verantwortlich für die Bereiche Unter nehmens- strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom Geschäftsverlauf der operativen Gesell- schaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risi- ken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchen- bezogene Rahmenbedingungen“, „Geschäftsverlauf und Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Konzerns“, „Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zu sam- men gefassten Lagebericht. Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB) – unter Beachtung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der Konzernabschluss nach den Regelungen der IFRS aufgestellt wurde.
64 Zusammengefasster Lagebericht . Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Ertragslage der Deutsche EuroShop AG (HGB) in T€ Sonstige betriebliche Erträge Personalaufwand Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen Beteiligungserträge Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresüberschuss Gewinnvortrag Entnahmen aus Kapitalrücklagen Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen 01.01.- 31.12.2025 977 -2.853 01.01.- 31.12.2024 233 -2.399 -9.688 52.433 -13.123 27.746 21.383 49.129 50.781 12.361 92.639 -3.169 61.448 -9.330 46.783 2.047 48.830 202.672 0 0 Bilanzgewinn 204.910 251.502 Veränderung in % 319 -19 -206 -15 -41 -41 945 1 100 100 ± 744 -454 -6.519 -9.015 -3.793 -19.037 19.336 299 -151.891 12.361 92.639 -46.592 Aufgrund über Plan liegender Beteiligungserträge bei gleichzeitig höheren Zinsaufwendungen im Zusammen- hang mit der Anpassung der Finanzierungsstruktur sowie in diesem Zusammenhang angefallener sonstiger betrieb- licher Aufwendungen lag das Ergebnis vor Steuern mit 27,7 Mio. € unter dem Vorjahr (46.783 T€), aber innerhalb der prognostizierten Bandbreite (25,0 Mio. € bis 31,0 Mio. €). Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belaufen sich auf Erträge in Höhe von 21,4 Mio. € gegenüber 2,0 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfielen 22,1 Mio. € auf latente Steuern (i. Vj. 4,1 Mio. €) sowie -0,7 Mio. € auf zu zahlende Steuern (i. Vj. -2,0 Mio. €). Die Erträge aus latenten Steuern stehen im Zusammehang mit dem Absinken des Körperschaft- steuersatzes von 15 % auf 10 %. Das Geschäftsjahr 2025 der Deutsche EuroShop AG war durch einen Rückgang der Beteiligungserträge, den Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen sowie ein gesunkenes Finanzergebnis geprägt. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 6,5 Mio. € erhöht. Maßgeblich hierfür waren insbesondere Aufwendungen für Provisionen sowie Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der im Juni 2025 begebenen Anleihe. Wesentliche Ertragskomponenten der Gesellschaft sind die Beteiligungserträge von 52,4 Mio. € (i. Vj. 61,4 Mio. €), die um 9,0 Mio. € unter dem Vorjahr, aber oberhalb der Prognose des Vorjahres (31 Mio. € bis 37 Mio. €) lagen. Das Ergebnis der Beteiligungen hat sich insbesondere aufgrund von geringeren Aufwendungen für Investitionen in Miet- bereiche und Instandhaltungen besser als geplant ent- wickelt. Das Finanzergebnis ist durch Zinsaufwendungen in Höhe von 12,2 Mio. € aus der im Juni des Berichtsjahres begebenen Anleihe belastet. Darüber hinaus wurden Wert- berichtigungen auf die Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG in Höhe von 3,1 Mio. € (i. Vj. 9,3 Mio. €) erfasst.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 65 Vermögenslage der Deutsche EuroShop AG (HGB) 31.12.2025 1.152.706 104 6.294 263.918 1.030 1.424.052 758.821 14.875 591.897 58.459 1.424.052 31.12.2024 1.049.221 66 4.329 33.401 0 1.087.017 910.414 7.013 89.055 80.535 1.087.017 Veränderung ± 103.485 38 1.965 230.517 1.030 337.035 -151.593 7.862 502.842 -22.076 337.035 in T€ Finanzanlagen Übriges Anlagevermögen Forderungen und übrige Vermögenswerte Kasse und Bankguthaben Aktive Rechnungsabgrenzung Aktiva Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Passive latente Steuern Passiva Der Anstieg der Finanzanlagen im Geschäftsjahr 2025 betraf maßgeblich Zugänge aus Einlagen bei den Beteiligungsunternehmen aus Mitteln der Anleihe, zwecks Tilgung der Darlehen Norderstedt und Hameln sowie anteiliger Tilgung des Darlehens Passau auf Objektgesell- schaftsebene. Gegenläufig wirkten sich die getätigten Ent- nahmen in Höhe der freien Liquidität aus den Beteiligungs- gesellschaften gemindert um die anteiligen handelsrechtlichen Jahresüberschüsse 2025 sowie die Abschreibung auf Finanzanlagen aus. Der höhere Bestand an liquiden Mitteln resultiert im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe, abzüglich der Einlagen bei den Beteiligungsunternehmen sowie der Aus- schüttung an die Anteilseigner. Die auf der Hauptversammlung im Juni 2025 beschlossene Dividende von 200,7 Mio. € reduzierte das Eigenkapital ent- sprechend. Gleichzeitig stieg das Fremdkapital durch die im Juni 2025 in Höhe von 500 Mio. € begebene Anleihe. Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG verringerte sich dementsprechend auf 53,3 % (i. Vj. 83,8 %). Sie liegt damit weiterhin auf einem soliden Niveau.
66 Zusammengefasster Lagebericht . Berichterstattung zum Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG Finanzlage der Deutsche EuroShop AG (HGB) in T€ Jahresüberschuss Ergebnisneutrale Liquiditätsausschüttungen der Beteiligungsgesellschaften Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen Zahlungsunwirksame Aufwendungen aus Transaktionskosten Auflösung/Zuführung latente Ertragsteuern 1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit Auszahlungen aus zusätzlichen Pflichteinlagen Auszahlungen aus Darlehensgewährungen 2. Auszahlungen an Beteiligungsgesellschaften Ein-/Auszahlungen aus Unternehmensanleihen Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen 3. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 4. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen 5. Erwerb eigener Anteile 6. Dividende für das Vorjahr Liquiditätsbestand Jahresanfang Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestands (Zwischensumme 1.–6.) Liquiditätsbestand Jahresende 01.01.– 31.12.2025 49.129 84.570 3.074 5.000 -22.076 119.697 -183.517 -7.612 -191.129 493.855 0 493.855 8.815 0 -200.721 33.401 230.517 263.918 01.01.– 31.12.2024 48.830 250.801 9.331 0 -4.091 304.871 0 0 0 0 -341 -341 -2.150 -14.800 -346.609 92.430 -59.029 33.401 Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit in Höhe von 119,7 Mio. € hat sich im Vergleich zum Vorjahr (304,9 Mio. €) verringert. Hier wirkten sich die im Vergleich zum Vorjahr geringeren Ergebnisse der Beteiligungen sowie die zusätz- lichen Ausschüttungen von Liquidität aus den Darlehens- erhöhungen für Passau, Magdeburg und Hamm des Vor- jahres aus. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergab sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 758,8 Mio. € von 8,4 % gegenüber 21,5 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie reduzierte sich von 4,01 € auf 1,58 €. Die Auszahlungen an Beteiligungsgesellschaften betreffen maßgeblich Einlagen bei den Tochterunternehmen zur voll- ständigen Tilgung der Darlehen Norderstedt und Hameln sowie zur anteiligen Tilgung des Darlehens Passau aus Mit- teln der begebenen Anleihe. Aus der im Juni des Berichtsjahres begebenen Anleihe resultierten Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von 493,9 Mio. €. Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage im Geschäftsjahr 2025 ist aus Sicht des Vorstands als sehr zufriedenstellend zu beurteilen. Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB) Das Management erwartet, dass sich die wesentlichen Leistungsindikatoren wie folgt entwickeln: Beteiligungs- erträge von 43 Mio. € bis 49 Mio. € und damit unter dem Niveau von 2025 (52,4 Mio. €) sowie ein Ergebnis vor Steuern zwischen 14 Mio. € und 20 Mio. €, welches aufgrund der geplanten Zinsaufwendungen deutlich unter dem Wert von 2025 (27,7 Mio. €) liegen wird. Für das Geschäftsjahr 2026 sehen wir uns trotz der geplant rückläufigen Beteiligungserträge und des rückläufigen Ergebnisses vor Steuern weiterhin sehr gut aufgestellt. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ver- änderungen des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein Liquiditätsendbestand von 263,9 Mio. €. Hamburg, 26. März 2026
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 67 Zukunftsbezogene Aussagen Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-).
69 70 Konzernbilanz 72 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 73 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 74 Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung 76 Konzern-Kapital flussrechnung 77 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025
70 Konzernabschluss . Konzernbilanz Konzernbilanz Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Anhang 31.12.2025 31.12.2024 7. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 51.746 291 4.020.721 105.152 4.177.910 16.258 22.259 387.405 425.922 51.731 371 3.966.721 101.534 4.120.357 14.711 16.899 212.438 244.048 Summe Aktiva 4.603.832 4.364.405
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 71 Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Eigene Anteile Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen Summe Passiva Anhang 31.12.2025 31.12.2024 75.744 781.582 1.044.141 0 1.901.467 1.938.879 291.302 268.632 1.328 2.500.141 152.536 6.537 14.021 15.886 13.244 202.224 76.464 793.943 1.014.853 -720 1.884.540 1.795.909 350.887 261.156 4.715 2.412.667 12.465 7.349 16.876 12.669 17.839 67.198 4.603.832 4.364.405 13. 14. 16. 17. 15. 14. 15. 15. 18. 15.
72 Konzernabschluss . Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€), unverwässert Ergebnis je Aktie (€), verwässert Anhang 19. 20. 21. 10., 22. 23. 24. 9., 25. 26. 17. 27. 28. 29. 29. 01.01.- 31.12.2025 270.393 -34.051 -15.533 -7.185 213.624 01.01.- 31.12.2024 271.403 -31.350 -14.902 -7.731 217.420 10.937 -10.113 214.448 11.228 -62.617 -14.589 -2.739 4.626 -64.091 11.804 162.161 52.889 215.050 2,84 2,84 9.074 -10.189 216.305 16.581 -49.083 -14.397 -1.876 5.408 -43.367 -22.870 150.068 -26.554 123.514 1,62 1,62
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 73 Konzern- Gesamtergebnisrechnung in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre Anhang 01.01.- 31.12.2025 215.050 01.01.- 31.12.2024 123.514 13. 13. 3.129 -531 2.598 217.648 217.648 3.298 -530 2.768 126.282 126.282
74 Konzernabschluss . Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung Anzahl Aktien in T€ 01.01.2024 Gesamtergebnis Erwerb eigene Anteile Dividendenauszahlungen 31.12.2024 01.01.2025 Gesamtergebnis Einziehung eigene Anteile Entnahmen aus Kapitalrücklagen Dividendenauszahlungen 31.12.2025 Anhang 13. 13. 13. 13. 13. im Umlauf Gezeichnetes Kapital 76.464 76.455.319 0 0 0 76.464 75.743.854 -711.465 75.743.854 0 76.464 0 -720 0 0 75.743.854 75.744 Kapital rücklage 793.943 0 0 0 793.943 793.943 0 0 -12.361 0 781.582
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 75 Andere Gewinn rücklagen 1.252.635 123.514 -14.089 -346.609 1.015.451 Gesetzliche Gewinn rücklage 2.000 0 0 0 2.000 Gewinn rücklage Cashflow Hedges -5.366 2.768 0 0 -2.598 Eigene Anteile -9 0 -711 0 -720 1.015.451 215.050 0 12.361 -200.721 1.042.141 2.000 0 0 0 0 2.000 -2.598 2.598 0 0 0 0 -720 0 720 0 0 0 Summe 2.119.667 126.282 -14.800 -346.609 1.884.540 1.884.540 217.648 0 0 -200.721 1.901.467
76 Konzernabschluss . Konzern-Kapital flussrechnung Konzern-Kapital flussrechnung in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Investitionen in Investment Properties Verkauf von Investment Properties Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Erwerb eigene Aktien Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode Anhang 28. 7., 24. 27. 9. 10., 11. 18. 15. 26. 28. 8. 8. 14., 29. 14. 15. 13. 17. 13. 12. 12. 01.01.- 31.12.2025 215.050 01.01.- 31.12.2024 123.514 -52.889 64.091 151 -11.804 7.610 -12.504 3.217 -15.595 197.328 -57.618 4.626 -11.409 132.927 -32.196 0 -86 -32.282 493.855 -208.518 -104 0 -10.190 -200.721 74.323 174.967 212.438 387.405 26.554 43.367 140 22.870 7.801 -4.441 -4.453 -7.265 208.087 -44.855 5.408 -8.207 160.433 -47.179 6.906 -15 -40.288 158.428 -30.520 -103 -14.800 -10.174 -346.609 -243.778 -123.633 336.071 212.438
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 77 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Grundlagen des Konzernabschlusses 1. Allgemeine Angaben Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, Deutschland. Der Sitz der Gesell- schaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen. Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde in Übereinstimmung mit den IFRS Accounting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzu- wendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezem- VOLLKONSOLIDIERTE TOCHTERUNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2025 NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2025 NACH DER AT-EQUITY-METHODE EINBEZOGENE ASSOZIIERTE UNTERNEHMEN Stand 01.01./31.12.2025 ber 2025 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 am 26. März 2026 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als weitere Bestand- teile die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang. Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€. Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs. Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. Dezember 2025, erstellt. 2. Konsolidierungskreis Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert: Inland ¹ Ausland ¹ Gesamt 15 0 0 4 4 1 19 4 1 ¹ Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann.
78 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Tochterunternehmen Assoziierte Unternehmen Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutter- unternehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie: Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unternehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert. Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen Beteiligungsunternehmen ausüben kann, schwankenden Renditen/Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist und diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann. Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben. Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen Der Konzern ist mit 52,01 % an der Main-Taunus- Zentrum KG, Hamburg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übri- gen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 685.721 T€ (i. Vj. 670.721 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 27.528 T€ (i. Vj. 29.401 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten (ohne Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter) summierten sich auf 220.765 T€ (i. Vj. 220.359 T€), die kurzfristigen Schuld- posten beliefen sich auf 4.085 T€ (i. Vj. 4.958 T€). Die Gesell- schaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 37.572 T€ (i. Vj. 35.845 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kom- manditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von 16.390 T€ (i. Vj. 12.791 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 8.599 T€ (i. Vj. 7.910 T€) geleistet. Gemeinschaftsunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizu- legenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value-Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezem- ber 2025 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen. Anteilsbesitz Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Beteiligungsbesitzes ist dem Konzernanhang als Anlage beigefügt. Die Aufstellung des Beteiligungsbesitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochterunter- nehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahres- abschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben. 3. Konsolidierungsgrundsätze Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Ein- beziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögens- werten ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge wer- den nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt. Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at- equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung, um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert. Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 79 4. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Rechnungslegungsstandards Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevan- ten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt: Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Keine wesentlichen Auswirkungen Keine wesentlichen Auswirkungen Keine wesentlichen Auswirkungen Erwarteter Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2026 Änderungen / Standard Verträge, die sich auf naturabhängigen Strom beziehen (Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7) 01.01.2026 Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten (Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7) Jährliche Verbesse- rungen an den IFRS Rechnungslegungs- standards (Band 11) 01.01.2026 Voraussichtliche Änderungen Klarstellung zur Anwendung der „own Möglichkeit, Verträge über Strom aus use exemption“ naturabhängigen erneuerbaren Energiequellen unter bestimmten Voraussetzungen als Sicherungsinstrument zu verwenden Zusätzliche Angabepflichten im Hinblick auf die Auswirkungen der Verträge auf finanzielle Leistungsfähigkeit und künftigen Cashflow Änderungen der Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte durch das sogenannte SPPI-Kriterium Definition nicht rückgriffsberechtigter Offenlegungspflichten für finanzieller Vermögenswerte Eigenkapitalinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet und als erfolgsneutral klassifiziert werden Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen durch einen Erstanwender (IFRS 1 - Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards) Angabe der abgegrenzten Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Transaktionspreis (IFRS 7 – Finanzinstrumente: Angaben) Ausbuchung von Leasingverpflichtungen durch den Leasingnehmer (IFRS 9 – Finanzinstrumente) Transaktionspreis Bestimmung eines „De-facto-Agenten“ (IFRS 10 – Konzernabschlüsse) Anschaffungskostenmethode (IAS 7 – Kapitalflussrechnungen)
80 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Erwarteter Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2027 Änderungen / Standard Darstellung und An- gaben im Abschluss (IFRS 18) Voraussichtliche Änderungen Vorgaben für die Gliederung der Entfall von Ausweiswahlrechten in der Kapitalflussrechnung für erhaltene und gezahlte Zinsen und Dividenden Gewinn- und Verlustrechnung Startpunkt der indirekten Methode der Kapitalflussrechnung ist zukünftig das Betriebsergebnis Vorgaben zu Anhangangaben bezüglich Management-defined Performance Measures (MPMs) sowie Aggregations- und Disaggregationsregeln für den Anhang Im Jahr der Erstanwendung sind die Vergleichszahlen entsprechend anzupassen. Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Nach IFRS 18 haben Gesellschaften mit einer „spezi- fischen Hauptgeschäftstätigkeit“ besondere Regelun- gen zu beachten, die insbesondere die Zuordnung von Aufwendungen und Erträgen zum operativen Bereich betreffen. Dazu gehören gem. IFRS 18 u. a. Unterneh- men, die in spezifische Vermögenswerte investieren, insbesondere „Investment Property Companies“. Da der Deutsche EuroShop Konzern ausschließlich in Shopping- centerimmobilien investiert (Investment Properties), fällt der Deutsche EuroShop Konzern unter die Regelungen der „spezifischen Geschäftstätigkeiten“ des IFRS 18. Der Deutsche EuroShop Konzern arbeitet derzeit daran, alle Auswirkungen der Änderungen auf die Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, die Kapitalflussrechnung sowie den Anhang des Konzerns zu ermitteln. Die zu- nächst erwarteten wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss sind wie folgt: Gewinn- und Verlustrechnung: Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden aufgrund der spezifischen Hauptgeschäftstätigkeit des Konzerns weiterhin in den Umsatzerlösen ausgewiesen. Das Bewertungsergebnis, das die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts der Investment Properties beinhaltet, wird zukünftig im operati- ven Bereich ausgewiesen. Zinserträge werden zukünftig im Investitions- bereich ausgewiesen. Die Ergebnisanteile der Kommanditisten (nicht beherrschende Anteile) werden zukünftig unter- halb der neu einzufügenden Summe „Jahres- ergebnis“ ausgewiesen. Bilanz: Der Geschäfts- und Firmenwert wird zukünftig als separater Posten ausgewiesen Kapitalflussrechnung: Erhaltene Zinsen und gezahlte Zinsen werden in der Kapitalflussrechnung jeweils den Investitionstätigkeiten und den Finanzierungstätigkeiten zugeordnet. Angaben: Es werden neue Angaben hinzugefügt: (a) Leistungskennzahlen Funds from Operations, EPRA Earnings, EPRA Loan-to-Value, EPRA Net Tangible Assets; (b) bestimmte Aufwendungen nach Art, wenn die Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung nach Funktionen dargestellt werden; und (c) eine Überleitung für jeden Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung zwischen den gemäß IFRS 18 neu dargestellten Beträgen und den zuvor gemäß IAS 1 dargestellten Beträgen. Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Konzern haben werden. Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzungen abweichen. Schätzungen und Annahmen Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schät- zungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Einfluss auf die angegebenen Beträge für Ver- mögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis der Erträge und Schätzungen und Annahmen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen in Bezug auf zukünftige Ereig- nisse. Die Annahmen und Schätzungen, die Vermögensgegen- stände und Schulden am stärksten beeinflussen können, betreffen die Annahmen und Schätzungen im Rahmen der Ermittlung der Verkehrswerte der Investment Properties.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 81 Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 auf Basis eines Discoun- ted-Cashflow (DCF)-Verfahrens. Veränderungen der Markt- werte werden entsprechend erfolgswirksam erfasst im Bewertungsergebnis und mittelbar im at-equity-Ergebnis. Sie wirken sich auf die Ertragslage der Deutsche EuroShop AG aus. Die Einordnung von finanziellen Vermögenswerten und Schulden in Kategorien kann ermessensbehaftet sein. Ermessensentscheidungen können in Bezug auf die Umsatzrealisierung nach IFRS 15 erforderlich sein, die sich auf die Höhe sowie die zeitliche Verteilung der Umsatz- erlöse auswirken können. Bei der Bewertung der Investment Properties bestehen wesentliche Schätzunsicherheiten. Insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor stellen wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Properties“). Ungewisse Steuerpositionen bei laufenden und latenten Steuern unterliegen Schätzungen und Annahmen bezüg- lich des Eintritts zukünftiger Ereignisse, die Einfluss auf die Höhe der Steueraufwendungen und Steuerschulden haben können. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden in dem Maße angesetzt, wie es wahrscheinlich ist, dass zukünftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, die gegen die Verlustvorträge verrechnet werden können. Zu jedem Stichtag erfolgt eine Über- prüfung der Annahmen und Schätzungen bezüglich der Wahrscheinlichkeit zukünftig zur Verfügung stehender zu versteuernder Ergebnisse im Hinblick auf die Verrechnung mit vorhandenen Verlustvorträgen. Darüber hinaus bestehen Annahmen und Schätzungen bei der Festlegung von Nutzungsdauern sowie bei der Bilan- zierung und Bewertung von Rückstellungen. Wahlrechts- und Ermessensausübungen Wahlrechts- und Ermessensausübungen, die die Beträge im Abschluss am stärksten beeinflussen können, sind folgende: Die Bewertung der Investment Properties erfolgt nach IAS 40 zum Verkehrswert. Eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten hätte einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte sowie die entsprechenden Ertrags- und Aufwandspositionen. Die Einordnung von Beteiligungen als nach der Equity- Methode zu bewertende Beteiligung basiert auf der Beurteilung des maßgeblichen Einflusses bzw. der gemein- schaftlichen Führung und kann ermessensbehaftet sein. Die Berücksichtigung von Kündigungs- und Verlängerungs- optionen bei der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS 16 kann ermessensbehaftet sein. Die Beurteilung von zukunftsbezogenen Informationen im Rahmen der Ermittlung von Wertberichtigungen auf Forderungen ist ermessensbehaftet. 5. Währungsumrechnung Berichtswährung des Konzerns ist Euro (€). Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungs- union gelegenen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichtswährung dieser Ein- heiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Währung auf- gestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funk- tionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unter- nehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt. Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungs- zeitpunkts umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen sind, sind zum Stich- tagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirksam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umgerechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrechnungskurse der Bilanz und der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung differieren, wird erfolgswirk- sam berücksichtigt.
82 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt: 1 € = Ungarischer Forint (HUF) Polnischer Zloty (PLN) Tschechische Krone (CZK) 6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Ertrags- und Aufwandsrealisation Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietver- trags erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit erlösschmälernd verteilt. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher wer- den die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazu- gehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenommen sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäudever- sicherung). Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücksbetriebskosten enthaltenen Auf- wendungen erfolgen über die Umsatzerlöse (unsaldierter Ausweis). Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit der Inan- spruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Ver- ursachung ergebniswirksam gebucht. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden perioden- gerecht erfasst. Bestimmung beizulegender Zeitwert 31.12.2025 31.12.2024 Stichtags- kurs 385,40 4,23 24,25 Durch- schnittskurs 397,91 4,24 24,69 Stichtags- kurs 411,35 4,27 25,19 Durch- schnittskurs 397,07 4,31 24,73 der wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren sowie Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten. Basierend auf den in den Bewertungstechniken ver- wendeten Inputfaktoren werden die beizulegenden Zeit- werte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair- Value-Hierarchie eingeordnet: Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden. Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren. Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungsmethoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren. Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regel- mäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neubeurteilung zum Ende des Geschäfts- jahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2025 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwi- schen den Hierarchiestufen. Immaterielle Vermögenswerte Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finan- zielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten wird regelmäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige Überprüfung Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Software und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 83 Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenserwerbs als positiver Unterschieds- betrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem bei- zulegenden Zeitwert angesetzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkeiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplanmäßigen Abschreibungen (Wert- minderungen), bilanziert. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegen- stände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasingverträgen. Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittel- generierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zugeordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezem- ber 2025 hat, wie im Vorjahr, keinen Wertberichtigungs- bedarf ergeben. Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Über- prüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus bei- zulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhalts- punkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Ver- mögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor. Investment Properties Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungs- kostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizu- legenden Zeitwerts) bilanziert werden. Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per saldo) im Bewertungsergebnis aus- gewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungs- zwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzu- schreiben. Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswerten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell auf- genommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivier- baren Kosten dieser Vermögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht den Kosten die- ser Vermögenswerte hinzugerechnet. Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäfts- jahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind.
84 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Finanzinstrumente Die Klassifizierung von Immobilien als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte setzt voraus, dass die Immobilien im gegenwärtigen Zustand veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist und erwartungsgemäß innerhalb von zwölf Monaten erfolgen wird. Als höchstwahrscheinlich wird eine Veräußerung angesehen, wenn der Plan zur Veräußerung beschlossen wurde, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und mit dem Vermarktungsprozess begonnen wurde. Investment Properties, die in der Bilanz unter den zur Ver- äußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten aus- gewiesen werden, sind nach IAS 40 mit dem Marktwert zu bewerten. Konzern als Leasingnehmer Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Leasingverhältnis nach IFRS 16 begründet und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlich- keit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasing- verbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremdkapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingver- hältnisses linear abgeschrieben. Die Leasingverbindlich- keit verringert sich durch die geleisteten Leasingzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils. Zuwendungen der öffentlichen Hand Zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie hatte der Konzern 2022 Überbrückungshilfe III in Höhe von 2,0 Mio. € beantragt. Die beantragte Überbrückungshilfe III ist als Zuwendung der öffentlichen Hand ergebniswirksam einzubuchen, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass der Konzern die mit der Zuwendung ver- bundenen Bedingungen erfüllen und die Zuwendung gewährt wird. Der Ertrag aus der Zuwendung wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen und die Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen gezeigt. Der Antrag wurde Mitte Februar 2022 bewilligt und ausgezahlt. Die Schlussabrechnung über die gewährte Beihilfe wurde im Oktober 2023 eingereicht und im Juni 2025 bewilligt. Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden wer- den in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsichtlich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird. Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Vermögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanz- instruments und dem Geschäftsmodell des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Vermögenswert gehalten wird. Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögens- werte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertberichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätzlich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internationalen Rechnungslegungsstandards ist im Stan- dard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremd- gesellschafter von Personenhandelsgesellschaften auf- grund eines möglichen Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäfts- jahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Rege- lung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rück- zahlungsbetrag zu bilanzieren ist. Finanzverbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten, die im Wesentlichen Bank- verbindlichkeiten und Unternehmensanleihen betreffen, werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt, unter Berücksichtigung von direkt zurechenbaren Transaktionskosten sowie Agien bzw. Dis- agien, was den Anschaffungskosten entspricht. In der Folge
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 85 Latente Steuern Nach IAS 12 werden für alle abzugsfähigen temporären Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz latente Steuern bilanziert. Die Bewertung erfolgt anhand der Steuersätze, deren Gültigkeit für die Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zu erwarten sind. Dabei werden die Steuersätze und -vorschriften zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden. Gegenwärtig werden im Wesentlichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immobilien sowie Finanzverbindlichkeiten und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein Steuersatz von 10 % bis 15 % Körperschaftsteuer, in Abhängigkeit von der Periode, in der sich die temporären Differenzen realisieren, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steu- ern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern ein Steuersatz von 21 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 23 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern ver- rechnet. Sonstige Rückstellungen Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für als gegen eine Inanspruchnahme sprechen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst. Eigene Aktien Eigene Aktien wurden mit dem geleisteten Entgelt, das direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten beinhaltete, direkt vom Eigenkapital abgesetzt. Der Nominalbetrag von 1,00 € je Aktie wurde vom Gezeichneten Kapital abgezogen und das Aufgeld vom Nominalbetrag als Reduzierung der anderen Gewinnrücklagen erfasst. Mit Wirkung zum 1. Okto- ber 2025 wurden die eigenen Aktien eingezogen und das Kapital entsprechend herabgesetzt. werden Finanzverbindlichkeiten mit den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzins- methode bewertet und ausgewiesen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt. Sonstige Verbindlichkeiten Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen. Derivative Finanzinstrumente Zinssicherungsgeschäfte wurden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Veränderungen wurden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungs- geschäfts identisch waren, erfolgsneutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wurde regel- mäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Ver- tragsmodalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben war, wurde das Sicherungsgeschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultierte aus diskontierten Cash- flows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wur- den. Im Berichtsjahr wurden die verbliebenen Zins- sicherungsgeschäfte aufgrund der Rückzahlung der zugrunde liegenden Darlehen vorzeitig beendet. At-equity bilanzierte Finanzanlagen Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschafts- unternehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenkapital des assoziierten Unter- nehmens/Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern über- prüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen dafür vor- liegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht.
86 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Erläuterung zur Konzernbilanz 7. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen in T€ Anschaffungskosten Stand 01.01. Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Abgänge Stand 31.12. Abschreibungen Stand 01.01. Zugänge Abgänge Stand 31.12. Buchwert 01.01. Buchwert 31.12. Geschäfts- oder Firmenwert Software und Softwarelizenzen Betriebs- und Geschäftsausstattung 2025 2024 2025 2024 2025 2024 53.867 53.867 0 0 0 53.867 -2.148 0 0 -2.148 51.719 51.719 0 0 0 53.867 -2.148 0 0 -2.148 51.719 51.719 148 0 29 0 177 -136 -14 0 -150 12 27 148 0 0 0 148 -125 -11 0 -136 23 12 1.381 1.343 0 57 0 1.438 -1.010 -137 0 -1.147 371 291 36 45 -43 1.381 -894 -129 13 -1.010 449 371 Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erst- konsolidierungszeitpunkt (29. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Werthaltigkeit des Firmenwerts ist realisierbar, sofern – im Falle einer Veräußerung – die derzeit bestehenden gesellschafts- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen weiterhin wie bisher nutzbar sind. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstichtag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen von 202 T€ (i. Vj. 305 T€). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Lea- sing von Pkw. 8. Investment Properties in T€ Buchwert zum 01.01. Abgänge Veränderungen Mietanreize Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen Buchwert zum 31.12. 2025 3.966.721 0 6.923 32.196 14.881 4.020.721 2024 3.947.021 -6.300 4.744 47.179 -25.923 3.966.721 In den Investment Properties ist unverändert ein aktivier- tes Erbbaurecht von 322 T€ enthalten. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet. Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 87 Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. Dezember 2025 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Ins- titution of Chartered Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgut- achten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis. Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungs- mittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisier- ten Einzahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs- zinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewendet. Der Kapitalisierungszinssatz wurde individu- ell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleich- barer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation sowie Miet- und Kostenent- wicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berück- sichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risiko- profil hinsichtlich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören z. B. die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Ent- wicklung des Wettbewerbsumfelds. Die Diskontierungs- zinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Dif- ferenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen. Der Abgang des Vorjahres resultierte aus dem Verkauf eines Grundstücks in Polen. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, die bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 31.12.2025 31.12.2024 Inland 1,64 11,50 7,01 5,74 Ausland 0,63 6,41 7,82 6,13 Gesamt 1,43 10,46 7,18 5,82 Inland 1,67 13,10 6,90 5,70 Ausland 0,93 7,50 7,63 5,96 Gesamt 1,52 11,96 7,05 5,75 Die Mietsteigerungsrate gibt dabei den gewichteten Durch- schnitt über die Immobilien an. Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte sowie politische Ver- änderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt wer- den, insbesondere in Verbindung mit steigender Inflation und sich erhöhender Marktzinsen. Es kann daher zu Markt- wertänderungen kommen. Etwaige Wertveränderungen werden kontinuierlich beobachtet und diese in unsere zukünftige Berichterstattung einbezogen. Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitäts- analyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basis- punkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungs- ergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils):
88 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,64 11,50 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 5,74 7,01 in Mio. € 99,1 -90,6 -33,8 34,6 -55,6 58,2 -77,2 85,4 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 0,63 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 6,41 7,82 6,13 in Mio. € 20,5 -19,0 -8,0 9,0 -14,0 14,0 -17,5 20,0 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2025 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,43 10,46 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 7,18 5,82 in Mio. € 119,6 -109,5 -41,8 43,6 -69,6 72,2 -94,7 105,4 in % 3,3 -3,0 -1,1 1,1 -1,8 1,9 -2,6 2,8 in % 2,6 -2,4 -1,0 1,2 -1,8 1,8 -2,2 2,6 in % 3,2 -2,9 -1,1 1,2 -1,8 1,9 -2,5 2,8
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 89 Im Vorjahr führte die Änderung der Parameter zu folgen- den Ergebnissen: Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,67 13,10 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 5,70 6,90 in Mio. € 98,3 -92,6 -35,4 32,0 -56,7 53,6 -79,8 83,8 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 0,93 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 7,50 7,63 5,96 in Mio. € 24,0 -21,0 -7,5 8,5 -14,0 14,0 -17,5 20,0 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 31.12.2024 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,52 11,96 Basis Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte - 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte 7,05 5,75 in Mio. € 122,3 -113,6 -42,9 40,5 -70,7 67,6 -97,3 103,8 in % 3,3 -3,1 -1,2 1,1 -1,9 1,8 -2,7 2,8 in % 3,1 -2,8 -1,0 1,1 -1,8 1,8 -2,3 2,6 in % 3,3 -3,0 -1,1 1,1 -1,9 1,8 -2,6 2,8
90 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 9. Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen in T€ Buchwert zum 01.01. Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Anteiliges Ergebnis Zugänge 2025 101.534 -7.610 11.228 0 2024 92.741 -7.801 16.581 13 Buchwert zum 31.12. 105.152 101.534 Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der at-equity- Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shopping- center. Der Zugang im Vorjahr betraf eine unwesentliche Beteiligung an einer Komplementär-GmbH. Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Mietsteigerungsrate von 1,43 % angenommen (i. Vj. 1,52 %). Von den prognostizierten Mieten wurden im Durch- schnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 10,46 % (i. Vj. 11,96 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 89,54 % (i. Vj. 88,04 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertbe- richtigungen) bei 18,3 % (i. Vj. 17,0 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2025 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,60 % gegenüber 6,61 % im Vor- jahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktions- kosten (Net Initial Yield) von 6,22 % gegenüber 6,24 % im Vorjahr. In dem Immobilienwert sind ausstehende und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilende gewährte Mieteranreize in Höhe von 41.577 T€ (i. Vj. 34.654 T€) ent- halten. Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2025 dargestellt: Hierarchiestufen IFRS 13 in T€ Investment Properties Level 1 Level 2 Level 3 0 0 4.020.721 Zwischen 2024 und 2025 erfolgten keine Wechsel zwischen den Hierarchiestufen. Die Objekte sind überwiegend grund- pfandrechtlich belastet. Es bestehen besicherte Finanz- verbindlichkeiten in Höhe von 1.593.730 T€ (i. Vj. 1.808.374 T€) sowie unbesicherte Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen in Höhe von 492.938 T€ (i. Vj. 0 T€). Die Mieteinnahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte lagen bei 270.393 T€ (i. Vj. 271.403 T€). Die direkt zurechen- baren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertbe- richtigungen) beliefen sich auf 49.584 T€ (i. Vj. 46.252 T€).
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 91 Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesent- lichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldposten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Kon- zern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt: in T€ Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresfehlbetrag/-überschuss Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Wien ¹ Hamburg ² 31.12.2025 218.923 3.919 2.773 84.926 84.926 2.384 580 31.12.2024 213.908 4.338 3.453 85.971 85.970 2.570 567 31.12.2025 106.026 5.489 4.166 0 0 36.743 24.450 31.12.2024 104.026 6.282 3.817 24.450 24.450 12.497 600 14.775 -1.931 10.706 4.570 0 15.276 0 15.276 13.899 -1.861 10.186 9.612 0 19.798 0 19.798 10.281 -707 7.578 655 -1.053 7.180 0 7.180 10.054 -736 8.075 6.851 -1.562 13.364 0 13.364 ¹ ² Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 882 T€ (i. Vj. 909 T€), das Jahresergebnis lag bei -46 T€ (i. Vj. 24 T€) Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg. Der Equity-Ansatz belief sich auf 26 T€ (i. Vj. 26 T€), das Jahresergebnis lag bei -1 T€ (i. Vj. 1 T€)
92 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt: EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien Einkaufs- Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg 60.119 9.899 5.093 4.806 0 -5.165 64.853 7.638 5.353 2.285 -4.725 32.622 6.682 4.038 3.425 13 -2.636 36.681 3.590 3.789 328 -2.885 In T€ Equity-Ansatz am 01.01.2024 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewer- tungsergebnis) davon Bewer- tungsergebnis Zugang Einlagen/Entnahmen Equity-Ansatz am 31.12.2024 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewer- tungsergebnis) davon Bewer- tungsergebnis Einlagen/Entnahmen Equity-Ansatz am 31.12.2025 Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Miet- abrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teil- weise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronats- erklärungen. Die Bewertung des Forderungsbestands zum 31. Dezem- ber 2025 sowie die unterjährige Ausbuchung von Forde- rungen resultierten insgesamt in Aufwendungen von 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€). 11. Sonstige kurzfristige Vermögenswerte in T€ Sonstige Forderungen an Mieter Barkautionen Forderungen aus Ver- sicherungsschäden Forderungen aus Um- satzsteuer Vorausgezahlte Cen- termarketingkosten Übrige Vermögens- werte 31.12.2025 31.12.2024 7.258 4.054 1.647 261 146 3.787 3.906 609 586 691 8.893 22.259 7.320 16.899 67.766 37.386 Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten über- wiegend Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenab- rechnungen. 10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in T€ Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen zum 31.12. 2025 2024 32.555 29.831 Wertberichtigungen Stand 01.01. Verbrauch Veränderung der Wert- berichtigungen für erwartete Ausfälle Wertberichtigungen Stand 31.12. -15.120 2.773 -12.532 1.388 -3.950 -3.976 -16.297 -15.120 16.258 14.711 Forderungsspiegel In T€ Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Ver- mögenswerte (Vorjahres- werte) Gesamt 16.258 bis 1 Jahr 16.139 (14.711) 22.259 (16.899) 38.517 (14.697) 22.259 (16.899) 38.398 (31.610) (31.596) über 1 Jahr 119 (14) 0 (0) 119 (14)
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 93 Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) waren zum Bilanzstichtag im Wesent- lichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig. 12. Liquide Mittel in T€ Konten in laufender Rechnung Termin-/Festgelder kurzfristig Kassenbestände 31.12.2025 31.12.2024 317.603 115.437 69.800 2 97.000 1 387.405 212.438 Der deutliche Anstieg der liquiden Mittel im Vergleich zum Vorjahr steht im Zusammenhang mit dem im Juni 2025 begebenen Green Bond abzüglich Darlehenstilgungen. Die Termin- und Festgelder hatten und haben eine kurz- fristige Anlagedauer von weniger als drei Monaten. 13. Eigenkapital und Rücklagen Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigen- kapitalveränderungsrechnung ersichtlich. Das Grundkapital beträgt 75.743.854 € (i.Vj. 76.464.319 €) und ist in 75.743.854 (i. Vj. 76.464.319) nennwertlose Namensaktien (Stückaktien) eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. Zum 31. Dezember 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustanden. Der Aufsichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirksam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Die Hauptversammlung vom 29. August 2023 hat den Vor- stand ermächtigt, bis zum 28. August 2028 eigene Aktien im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam- werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals über die Börse zu erwerben. Die Verwendungszwecke der aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien können dem Beschluss zu Punkt 10 der Tagesordnung der Haupt- versammlung vom 29. August 2023 entnommen werden. Die Aktien können u. a. unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre im Rahmen von Unternehmenszusammen- schlüssen und Unternehmenserwerben verwendet oder gegen Barzahlung an Dritte zu einem Preis veräußert wer- den, der den Börsenpreis zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht wesentlich unterschreitet. Die Aktien können vom Aufsichtsrat im Rahmen der Festlegung der variablen Ver- gütung den Vorständen der Gesellschaft zugesagt und übertragen werden und ohne weiteren Hauptver- sammlungsbeschluss eingezogen werden. Die Ermächtigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels in eigenen Aktien genutzt werden. Auf die erworbenen Aktien dürfen zusammen mit eigenen Aktien, die sich bereits im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71d und 71e AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des jeweiligen Grund- kapitals der Gesellschaft entfallen. In Ausübung dieser Ermächtigung hat der Vorstand der Deutsche EuroShop AG mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollten bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grund- kapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volumen des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbsnebenkosten) wurde auf 15,0 Mio. € festgelegt. Im Zeitraum vom 21. Dezember 2023 bis 11. Dezember 2024 wurden 720.465 Stück eigene Aktien zu einem Anschaffungspreis (ohne Anschaffungs- nebenkosten) von 15,0 Mio. € bei einem Durchschnittskurs von 20,82 € je Aktie über die Börse zurückerworben. Dies entspricht einem Anteil am Grundkapital von 720.465 € bzw. 0,942 % am Bilanzstichtag. Mit Wirkung zum 1. Okto- ber 2025 wurden 720.465 Stück eigene Aktien eingezogen und das Grundkapital entsprechend herabgesetzt. Mit Beschluss der Hauptversammlung am 29. August 2023 wurde der Vorstand ebenfalls ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. August 2028 einmal oder mehrfach in Teilbeträgen um insgesamt bis zu 38.232.159 € durch Ausgabe neuer auf den Namen lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2023). Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. August 2023 wurde der Vorstand darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. August 2028 einmalig oder mehrmals Wandel- und/oder Optionsschuld-
94 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 verschreibungen oder eine Kombination dieser Instru- mente im Gesamtnennbetrag von bis zu 1,5 Mrd. € gegen Barleistung und/oder Sacheinlagen, insbesondere gegen die Beteiligung an anderen Unternehmen, zu begeben und den Inhabern der jeweiligen, unter sich gleichberechtigten Schuldverschreibungen Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten auf neue Stückaktien der Gesellschaft in einer Gesamtzahl von bis zu 38.232.159 Stück nach nähe- rer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren. Die Schuldver- schreibungen sowie die Wandlungs- und Optionsrechte bzw. -pflichten können mit und ohne Laufzeit begeben wer- den. Die Schuldverschreibungen können mit einer festen oder variablen Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung auch wie bei einer Gewinnschuldverschreibung vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann (Bedingtes Kapital 2023). Bis zum 31. Dezember 2025 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Der Bilanzgewinn des Vorjahres der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 251.502 T€ wurde mit Beschluss der Haupt- versammlung vom 27. Juni 2025 zur Ausschüttung einer Dividende von 2,65 € je Aktie, dies entspricht einer Gesamt- dividende von 200.721 T€, verwendet und der Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 50.781 T€ wurde auf neue Rechnung vorgetragen. Der Vorstand und der Aufsichtsrat planen, der Hauptver- sammlung im Juni 2026 vorzuschlagen, den Bilanzgewinn 2025 der Deutsche EuroShop AG von 204.910 T€ für eine Dividende in Höhe von 1,00 € je dividendenberechtigte Aktie zu verwenden sowie den Restbetrag von 129.166 T€ auf neue Rechnung vorzutragen. Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrück- lage Kosten für die Kapitalerhöhungen (nach Steuern) ent- halten. Im Berichtsjahr wurden aus der Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB 12.361 T€ entnommen und den Gewinnrücklagen zugeführt. Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS-Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge. Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich in die folgenden Komponenten: 2025 in T€ Cashflow Hedges vor Steuern Steuern Netto 3.129 -531 2.598 2024 in T€ Cashflow Hedges vor Steuern Steuern Netto 3.298 -530 2.768 14. Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen Bei den Finanzverbindlichkeiten handelt es sich um Dar- lehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden, sowie um eine Unternehmensanleihe. Als Sicherheit für die Darlehen dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.593.730 T€ (i. Vj. 1.808.374 T€). Darüber hi- 31.12.2025 31.12.2024 langfristig 1.445.941 492.938 1.938.879 kurzfristig 147.789 4.747 langfristig 1.795.909 0 kurzfristig 12.465 0 152.536 1.795.909 12.465 naus bestehen branchenübliche Sicherheiten, wie die Abtretung von Mietforderungen oder die Verpfändung von Bankguthaben. Die Unternehmensanleihe ist unbesichert.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 95 wertänderungen kommen, die sich auf einzelne Kreditauf- lagen (beispielsweise LTV) auswirken können. Etwaige Wertveränderungen werden kontinuierlich beobachtet und diese in unsere zukünftige Berichterstattung einbezogen. Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resul- tieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen: in T€ Buchwert zum 01.01. Liquiditätswirksame Veränderungen Nicht liquiditätswirksame Veränderungen Buchwertänderung nach der Effektiv- zinsmethode 2025 1.808.374 2024 1.677.600 285.337 127.908 -2.296 2.866 Buchwert zum 31.12. 2.091.415 1.808.374 Die liquiditätswirksamen Veränderungen entfallen mit 493.855 T€ (i. Vj. 158.428 T€) auf die Aufnahme langfristiger Finanzverbindlichkeiten und mit 208.518 T€ (i. Vj. 30.520 T€) auf die Tilgung kurzfristiger Finanzverbindlichkeiten sowie Sondertilgungen im Rahmen von Refinanzierungen. Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten neben den im Jahr 2026 zur Refinanzierung anstehenden Dar- lehen den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2026 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungs- leistungen, die Anfang 2026 beglichen wurden. Der Rückgang der Bankverbindlichkeiten betrifft ins- besondere die außerplanmäßigen Tilgungen von Darlehen für das Herold-Center Norderstedt mit 119.214 T€, die Stadt-Galerie Passau mit 34.500 T€ sowie die Stadt- Galerie Hameln mit 23.750 T€. Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen betreffen die fortgeführten Anschaffungskosten des im Juni 2025 begebenen Green Bonds mit einem Nominalvolumen von 500 Mio. € und einem Coupon von 4,5 %. Die Laufzeit des Green Bonds endet am 15. Oktober 2030. Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebnis- wirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 29 T€ (i. Vj. 29 T€) aufwandswirksam erfasst. Insgesamt sind Zinsauf- wendungen für Bankverbindlichkeiten in Höhe von 62.617 T€ (i. Vj. 49.083 T€) im Finanzergebnis enthalten. Die in den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen sind Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal 60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe- Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungsgrad (Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 31. Dezember 2025 betragen der Anleihe-LTV 40,4 %, der Anleihe-Secured-LTV 28,6 % und der Anleihe-ICR 4,2. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungs- fähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Ver- hältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Zum 31. Dezember 2025 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2026 erfüllt. Die europäische und die globale Wirtschaft werden mög- licherweise weiterhin durch geopolitische Spannungen und Konflikte beeinträchtigt. Erhöhte handelspolitische Unsicherheiten oder Handelskonflikte sowie politische Ver- änderungen können zusätzlich das gesamtwirtschaftliche Wachstum erheblich gefährden. Die Bedingungen auf den Immobilienmärkten können dadurch beeinträchtigt wer- den, insbesondere in Verbindung mit steigender Inflation und sich erhöhender Marktzinsen. Es kann daher zu Markt-
96 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 15. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten in T€ Mietkautionen Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Mietern Umsatzsteuer Kreditorische Debitoren Leasingverbindlichkeiten Zinsswaps Übrige 31.12.2025 31.12.2024 langfristig 0 0 0 0 428 0 900 kurzfristig 4.181 3.976 2.678 1.434 99 0 877 langfristig 0 0 0 0 528 3.128 1.059 kurzfristig 6.030 3.762 2.533 4.553 103 0 858 1.328 13.245 4.715 17.839 Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Verpflichtungen aus gewährten Baukostenzuschüssen sowie Mietvoraus- zahlungen. Die Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) wurden im Berichtsjahr aufgrund der vorzeitigen Rückführung der zugrunde liegenden Darlehen beendet. Im Vorjahr beliefen sich die Barwerte auf 3.128 T€. Verbindlichkeitsspiegel In T€ Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Gesamt 2.091.415 (1.808.374) 6.537 (7.349) 14.021 (16.876) 14.572 (22.554) 2.126.545 kurzfristig 152.536 (12.465) 6.537 (7.349) 14.021 (16.876) 13.244 (17.839) 186.338 langfristig 1.938.879 (1.795.909) 0 (0) 0 (0) 1.328 (4.715) 1.940.207 (Vorjahreswerte) (1.855.153) (54.529) (1.800.624)
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 97 16. Passive latente Steuern Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuerlichen temporären Differenzen und Verlustvor- trägen: in T€ 31.12.2025 31.12.2024 Aktive latente Steuern 0 0 0 0 12.355 675 13.030 -13.030 0 Passive latente Steuern 278.471 21.025 4.835 0 0 0 304.332 -13.030 291.302 Aktive latente Steuern 0 0 0 531 9.451 675 10.657 -10.657 0 Passive latente Steuern 337.820 19.922 3.802 0 0 0 361.544 -10.657 350.887 Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 12.419 T€ (i. Vj. 8.107 T€) zwischen dem im Konzernabschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesellschaften („Outside Basis Differences“), auf die keine latenten Steuern gebildet wur- den, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist. Die Gesellschaft hat aus der Anwendung des Gesetzes zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland einen steuerlichen Anpassungseffekt aus nunmehr sinkenden Steuersätzen von 82.693 T€ berechnet. Hierbei wurde ver- einfachend davon ausgegangen, dass Bewertungsunter- schiede bei den Immobilien erst ab dem Geschäftsjahr 2032 und damit mit 10 % realisiert werden. Für den Zeit- raum jährlich absinkender Steuersätze von 2028 bis 2032 wurden Differenzen bezogen auf die Effektivzinsmethode errechnet. Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Finanzverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Zinsswaps (erfolgsneutral bewertet) Verlustvorträge Übrige Latente Steuern vor Saldierung Saldierung Latente Steuern nach Saldierung Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuersätze anzuwenden, die nach der der- zeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden. Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 10 % bis 15 % kal- kuliert, aufgrund der schrittweisen Absenkung des Körper- schaftsteuersatzes von 15 % bis 2027 auf 10 % ab 2032. Weiterhin wurde der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt. Zum Bilanzstichtag bestehen gewerbesteuerliche Verlust- vorträge in Höhe von 81.278 T€ (i. Vj. 50.470 T€) sowie körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 16.545 T€ (i. Vj. 0 T€), für die aktive latente Steuern inso- weit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hin- reichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Von den latenten Steuern wurden bis zum Bilanzstichtag 3.306 T€ (i. Vj. 3.837 T€) direkt gegen das Eigenkapital erfasst.
98 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Die Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter beinhalten die Eigen- kapitalanteile der Fremdgesellschafter, die nach den Rege- lungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind. 17. Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter in T€ Abfindungsanspruch zum 01.01. Ergebnisanteile Anteiliges Bewertungsergebnis Auszahlungen Abfindungsanspruch zum 31.12. 2025 2024 261.156 14.589 259.380 14.397 3.077 -10.190 -2.447 -10.174 268.632 261.156 18. Sonstige Rückstellungen in T€ Bereits erbrachte, noch nicht abgerechnete Instandhaltungs- und Bauleistungen Honorare Übrige Stand 01.01.2025 Verbrauch Auflösung Zuführung Stand 31.12.2025 2.333 2.297 8.039 12.669 2.009 936 5.192 8.137 246 392 759 1.397 2.851 1.784 8.116 12.751 2.929 2.753 10.204 15.886 Die übrigen Rückstellungen beinhalten wie im Vorjahr im Wesentlichen ausstehende Abrechnungen von erhaltenen Leistungen und Personalaufwendungen. Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 99 Erläuterung zur Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung 19. Umsatzerlöse in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieten Übrige davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare Mieteinnahmen 2025 255.445 2024 253.922 5.773 8.288 887 7.558 8.679 1.244 270.393 271.403 270.393 271.403 20. Grundstücksbetriebskosten in T€ Nicht umlegbare Nebenkosten Grundsteuer Centermarketing Instandhaltungen und Reparaturen Gebäudeversicherung Übrige davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2025 2024 16.053 5.158 4.368 2.637 2.619 3.216 11.174 8.276 4.612 2.484 2.526 2.278 34.051 31.350 34.051 31.350 Die Mindestmieteinnahmen sind gemindert durch gewährte Mietanreize, wie Baukostenzuschüsse oder mietfreie Zei- ten, die über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilen sind. In geringem Umfang betreffen die Mindestmieteinnahmen Umsatzerlöse aus der Mallvermietung. Bei den übrigen Umsatzerlösen handelt es sich im Wesent- lichen um Abfindungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen. Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit lang- fristigen Mietzeiträumen. Die künftigen Mindestleasing- zahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf: Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesent- lichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Neben- kostennachzahlungen für Vorjahre. Der Anstieg ist im Wesentlichen bedingt durch Einmalaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturm- schaden. Die erstattungsfähigen Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt und sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst. Die Grundsteueraufwendungen sind demgegenüber auf- grund der durch die Grundsteuerreform gesunkenen Grundsteuerbelastung nachhaltig zurückgegangen. 21. Grundstücksverwaltungskosten in T€ Fälligkeit innerhalb eines Jahres Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahre Fälligkeit nach 5 Jahren 2025 2024 246.603 237.388 571.478 145.003 569.347 144.978 963.084 951.713 in T€ Centermanagement- / Geschäftsbesorgungskosten 2025 2024 15.533 14.902 davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 15.533 14.902 Die Centermanagement-/Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig.
100 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 22. Wertberichtigungen und Abgänge finan- zieller Vermögenswerte 24. Sonstige betriebliche Aufwendungen in T€ Wertberichtigungen Abgänge finanzieller Vermögenswerte davon gem. IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2025 6.582 603 7.185 2024 7.047 684 7.731 7.185 7.731 Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „10. For- derungen aus Lieferungen und Leistungen“. 23. Sonstige betriebliche Erträge in T€ Auflösungen von Wertberichtigungen Erträge aus Versicherungs- leistungen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Erträge aus Nebenkosten- abrechnungen Vorjahre Übrige 2025 2024 2.557 3.188 2.287 796 2.018 1.454 1.184 2.891 10.937 1.414 2.222 9.074 Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Schadenersatz und sonstigen Erstattungen. in T€ Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten Personalaufwand Gutachterkosten Marketingkosten Finanzierungskosten Währungsverluste Aufsichtsratsvergütungen Abschreibungen Gebühren und Beiträge Übrige 2025 2024 2.953 2.854 1.044 914 618 245 188 151 111 1.035 3.128 2.399 2.016 718 335 178 188 140 140 947 10.113 10.189 In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Aufwendungen für die Prüfung von Konzern- gesellschaften in Höhe von 687 T€ (i. Vj. 641 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet Löhne und Gehälter in Höhe von 2.711 T€ (i. Vj. 2.275 T€), soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung in Höhe von 142 T€ (i. Vj. 124 T€), wovon im Vorjahr 1 T€ auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen. 25. Gewinn- oder Verlustanteile von assozi- ierten Unternehmen und Gemeinschaftsunter- nehmen, die nach at-equity bilanziert werden in T€ Ergebnisse aus Gemein- schaftsunternehmen Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen Ergebnisse aus at-equity- Gesellschaften 2025 2024 11.250 16.573 -22 8 11.228 16.581 Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von 2.613 T€ (i. Vj. 8.231 T€). Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 9.142 T€ (i. Vj. 9.134 T€).
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 101 26. Zinsaufwendungen Steuerliche Überleitungsrechnung in T€ Immobilienfinanzierungen und Unternehmensanleihen Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten Übrige 2025 2024 57.611 44.820 4.999 7 4.228 35 62.617 49.083 Die Zinsaufwendungen aus der Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten, die einerseits die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach der Effektivzins- methode im Zusammenhang mit Bewertungsunter- schieden aus der Erstkonsolidierung bei Bankverbindlich- keiten sowie andererseits die Abgrenzung von Transaktionskosten betreffen, sind nicht zahlungswirksam. 27. Bewertungsergebnis in T€ Unrealisierte Marktwert- veränderungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Gewinn aus der Veräußerung 2025 2024 14.881 -25.923 -3.077 2.447 0 606 11.804 -22.870 Der Gewinn aus der Veräußerung des Vorjahres resultierte aus einem Grundstücksverkauf in Polen. 28. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in T€ Tatsächlicher Steuer- aufwand Latenter Steueraufwand / -ertrag Inland Latenter Steueraufwand / -ertrag Ausland 2025 2024 -7.228 -8.115 63.850 -26.362 -3.733 52.889 7.923 -26.554 Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 52.889 T€ (i. Vj. -26.554 T€) leiten sich von einem erwarteten Ertrag- steueraufwand, der sich bei Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet. in T€ Konzernergebnis vor Ertragsteuern Theoretische Ertragsteuer 32,28 % Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzern- unternehmen Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunter- nehmen Steuereffekt aus der Ände- rung von Steuersätzen Steuerfreie Erträge / nicht abzugsfähige Aufwendungen Steuereffekt aus nach der at-equity-Methode bilan- zierten Beteiligungen Aperiodischer Steuer- aufwand/-ertrag 2025 2024 162.161 150.068 -52.346 -48.442 6.655 9.510 15.757 13.051 82.693 0 -732 -327 862 0 -346 0 Tatsächliche Ertragsteuer 52.889 -26.554 Im Geschäftsjahr 2025 ergibt sich ein effektiver Ertrag- steuersatz von -32,6 % (i. Vj. 17,7 %). Die Steuersatzunter- schiede bei inländischen Konzernunternehmen sind vor allem auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zurückzuführen, weswegen die Objektgesellschaften teil- weise nicht gewerbesteuerpflichtig sind. Der Steuereffekt aus der Änderung von Steuersätzen betrifft die Auswirkungen der im Jahr 2025 beschlossenen schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % bis zum Jahr 2027 auf 10 % ab dem Jahr 2032 auf die latenten Körperschaftsteuern. Die um diesen Effekt bereinigte Steuerquote läge im Jahr 2025 bei 18,4 %.
102 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 29. Ergebnis je Aktie Anteil der Konzernaktionäre am Jahresergebnis (T€) Gewichtete Anzahl der im Umlauf befindlichen Stückaktien Unverwässertes und verwässertes Ergebnis je Aktie (€) 2025 2024 215.050 123.514 75.743.854 76.090.428 2,84 1,62 Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnitt- liche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Eine potenzielle Ver- wässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien des Vorjahres berücksichtigt zeitgewichtet die bis zum 31. Dezember 2024 erworbenen 711.465 Stückaktien. Das Ergebnis je Aktie ist durch den einmaligen Effekt aus der schrittweisen Absenkung des Körperschaftsteuer- satzes im Berichtsjahr beeinflusst.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 103 Segmentberichterstattung Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Aus- land“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Kon- zerns. Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzel- nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schul- den der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzern- anteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Auf- wendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: in T€ Umsatzerlöse Grundstücks- betriebskosten Grundstücks- verwaltungskosten EBIT¹ Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Kommanditisten zuste- hende Ergebnisanteile Zinserträge Zinsaufwendungen Bewertungsergebnis EBT (ohne Bewer- tungsergebnis)¹ Investment Properties Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilan- zierte Finanzanlagen Sonstiges Segment- vermögen Segmentvermögen Segmentschulden Inland 203.152 Ausland 58.004 Summe 261.156 Überleitung 9.237 29.524 3.959 33.483 13.053 160.021 2.115 50.441 15.168 210.462 568 365 3.986 x 01.01. - 31.12.2025 270.393 34.051 15.533 214.448 0 0 1.625 -43.921 5.462 0 0 272 -6.027 8.955 0 11.228 11.228 0 1.897 -49.948 14.417 -14.589 2.729 -12.669 -2.613 -14.589 4.626 -62.617 11.804 114.985 44.686 159.671 -11.893 147.778 3.015.350 778.460 3.793.810 226.911 31.12.2025 4.020.721 24.518 4.869 29.387 0 0 0 0 0 0 111.698 3.127.048 1.481.689 40.662 819.122 278.285 152.360 3.946.170 1.759.974 2.809 51.719 32.196 51.719 105.152 105.152 273.880 657.662 942.391 426.240 4.603.832 2.702.365 ¹ Die Beträge sind nicht überleitbar, da nur wesentliche Posten der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden.
104 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (ohne Bewer- tungsergebnis)¹ Investment Properties Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilan- zierte Finanzanlagen Sonstiges Segment- vermögen Segmentvermögen Segmentschulden Inland 206.961 164.970 0 3.339 -38.314 Ausland 55.183 48.160 0 409 -7.063 Summe 262.144 213.130 Überleitung 9.259 3.175 01.01. - 31.12.2024 271.403 216.305 0 3.748 -45.377 16.581 1.660 -3.706 16.581 5.408 -49.083 128.119 41.506 169.625 -4.444 165.181 2.980.295 763.960 3.744.255 222.466 31.12.2024 3.966.721 36.110 3.073 39.183 0 0 0 0 0 0 155.438 3.135.733 1.446.671 40.067 804.027 333.837 195.505 3.939.760 1.780.508 7.996 51.719 47.179 51.719 101.534 101.534 48.926 424.645 699.357 244.431 4.364.405 2.479.865 ¹ Der Betrag ist nicht überleitbar, da nur wesentliche Posten der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen wei- tere Angaben nach IFRS 8.33. Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Über- leitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell- schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Umsatz- erlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzern- internen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -4.923 T€ (i. Vj. -5.302 T€) und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -11.278 T€ (i. Vj. -4.149 T€) sowie im Segmentvermögen mit 271.452 T€ (i. Vj. 38.401 T€) und in den Segment- schulden mit 314.407 T€ (i. Vj. 3.288 T€) enthalten.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 105 SONSTIGE ANGABEN 30. Finanzinstrumente und Risikomanagement Wertansatz nach IFRS 9 Bewer- tungskate- gorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2025 Fort geführte Anschaf- fungskosten Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2025 AC AC AC 16.258 13.055 387.405 16.258 13.055 387.405 16.258 13.055 387.405 FLAC 2.091.415 2.091.415 2.029.656 FLAC 268.632 268.632 FLAC FLAC n. a. 6.537 8.598 0 6.537 8.598 268.632 6.537 8.598 0 0 in T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlichkeiten ² Verbindlichkeiten aus Kommandit- einlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte ²
106 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Wertansatz nach IFRS 9 Bewer- tungskate- gorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2024 Fortgeführte Anschaf- fungskosten Fair Value erfolgs- wirksam Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2024 AC AC AC 14.711 8.607 212.438 14.711 8.607 212.438 14.711 8.607 212.438 FLAC 1.808.374 1.808.374 1.728.690 FLAC 261.156 261.156 FLAC FLAC 7.349 13.332 7.349 13.332 261.156 7.349 13.332 n. a. 3.128 3.128 3.128 In T€ FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN Finanzverbindlichkeiten ² Verbindlichkeiten aus Kommandit- einlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssiche- rungsgeschäfte ² Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 ¹ ² ³ Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC) Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzier- ten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzan- lagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Ver- bindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Lauf- zeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buch- werte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizu- legenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden ver- bundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13). Der beizulegende Zeitwert der Unternehmensanleihe wurde aus öffentlich verfüg- baren Börsenkursen abgeleitet. Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zins- sicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Risikomanagement Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement soll gewährleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risiko- analyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 107 Marktrisiken _ Liquiditätsrisiko __ Die Liquidität des Deutsche EuroShop Konzerns wird fort- laufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regelmäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können. Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungs- zahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente stellten sich zum 31. Dezember 2025 wie folgt dar: in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Wesentliche Änderungen der Zahlungsverpflichtungen können sich aus der Verletzung von Covenants ergeben. Bezüglich der Covenants wird auf die Angaben im Abschnitt „Langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten“ verwiesen. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbind- lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der wesentliche Teil im Folgejahr fällig. _ Kredit- und Ausfallrisiko __ Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berück- sichtigung der durch den Mieter gestellten und wert- haltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertbe- richtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 7.185 T€ (i. Vj. 7.731 T€) im Aufwand erfasst worden. Buchwert 31.12.2025 1.593.730 497.685 Kapitaldienst 2026 196.722 22.500 Kapitaldienst 2027–2030 766.835 585.253 Kapitaldienst ab 2031 850.003 0 2.091.415 219.222 1.352.088 850.003 Buchwert 31.12.2024 1.808.374 0 1.808.374 Kapitaldienst 2025 71.963 0 71.963 Kapitaldienst 2026–2029 899.392 0 899.392 Kapitaldienst ab 2030 1.116.271 0 1.116.271 Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 29.313 T€ (i. Vj. 23.318 T€). _ Währungs- und Bewertungsrisiko __ Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im euro- päischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken. Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Pro- perties verweisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ dargestellte Sensitivitätsanalyse. _ Zinsrisiko __ Die Darlehensverbindlichkeiten sowie die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen haben feste Zinskonditionen. Im Vorjahr waren Kredite von 59.000 T€ durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Die variabel verzinsten Kredite wurden im Berichtsjahr vorzeitig zurückgezahlt und die Zinsswaps abgelöst.
108 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 _ Kapitalmanagement __ Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungs- fähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jähr- liche Auszahlung einer Dividende ab. in T€ Eigenkapital Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverschul- dung 31.12.2025 2.170.099 31.12.2024 2.145.696 47,1 49,2 1.704.010 1.595.936 Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter. Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanz- verbindlichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mit- tel. 31. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungs- strömen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirekten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cash- flow aus Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die jederzeit bzw. kurzfristig in Zahlungsmittel umgewandelt werden können. Zum Bilanz- stichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“). 32. Eventualschulden schätzungsweise 11 Mio. €, da eine zwischenzeitliche Inan- spruchnahme als nicht gänzlich unwahrscheinlich ein- geschätzt werden konnte. Unsicherheiten bestehen in Bezug auf die Höhe sowie den Zeitpunkt eines möglichen vorübergehenden Abflusses von Ressourcen. In einem denkbaren gerichtlichen Verfahren gehen wir in letzter Instanz davon aus, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht belastet zu sein. 33. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finan- zielle Verpflichtungen in Höhe von 39,0 Mio. € (i. Vj. 51,2 Mio. €). Für die Investitionsmaßnahmen, die 2026 in unseren Shoppingcentern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 8,9 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €). 34. Anzahl der Mitarbeiter Im Geschäftsjahr waren im Konzern wie im Vorjahr durch- schnittlich sieben Personen beschäftigt. 35. Honorar des Abschlussprüfers Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2025 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 612 T€ (i. Vj. 387 T€). Davon betreffen 432 T€ (i. Vj. 387 T€) Abschlussprüfungsleistungen und 180 T€ (i. Vj. 0 T€) andere Bestätigungsleistungen. Die anderen Bestätigungsleistungen entfallen auf die Erteilung eines Comfort-Letters und damit zusammenhängender Bestätigungen, Bescheinigungen im Zusammenhang mit der Zinsschranke sowie Prüfungsleistungen für den Abschlussprüfer des übergeordneten Konzernabschlusses der Hercules Holding S.à.r.l., Luxemburg (Stadt). 36. Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex Nach § 161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenser- klärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Ver- öffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Corporate Gover- nance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden: Es bestehen Eventualverbindlichkeiten aus Grunderwerb- steuer im Zusammenhang mit dem Ankauf von weiteren Anteilen an einem Tochterunternehmen in Höhe von www.deutsche-euroshop.de/EZU
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 109 Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlust- rechnung ausgewiesen. Die ausgewiesenen nicht umlage- fähigen Anteile in Höhe von 27.788 T€ (i. Vj. 28.330 T€) sind im Wesentlichen in den Posten Grundstücksver- waltungskosten, Grundstücksbetriebskosten, Bewertungs- ergebnis sowie sonstige betriebliche Aufwendungen ent- halten. Dem standen Einnahmen, die insbesondere die Parkhaus- und Mallvermietungen betreffen, mit der ECE- Unternehmensgruppe in Höhe von 14.877 T€ (i. Vj. 14.304 T€) gegenüber, die im Posten Umsatzerlöse ent- halten sind. Die Forderungen gegen die ECE-Unter- nehmensgruppe, die im Posten Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen enthalten sind, beliefen sich auf 4.107 T€ (i. Vj. 5.729 T€) und die Verbindlichkeiten, die im Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten sind, auf 3.161 T€ (i. Vj. 2.575 T€). Im Vorjahr hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. einen Anteils- kaufvertrag über 50 % der Anteile an der Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg, gegen einen Kaufpreis von 13 T€ abgeschlossen. Die Bezüge des Vorstands inklusive Versorgungsaufwand belaufen sich für 2025 auf 865 T€ (i. Vj. 709 T€). Darin ent- halten sind T€ 149 für Long-Term-Incentive-Pläne. Die Rückstellungen für Long-Term-Incentive-Pläne für den Vorstand belaufen sich insgesamt auf 400 T€ (i. Vj. 239 T€), die Zuführungen belaufen sich auf 161 T€. Für den Short- Term-Incentive-Plan belaufen sich die Rückstellungen auf 133 T€ (i. Vj. 112 T€). Für ehemalige Vorstandsmitglieder sind im Berichtsjahr Pensionszahlungen in Höhe von 44 T€ (i. Vj. 40 T€) erfolgt. Die Bezüge des Aufsichtsrats belaufen sich Berichtsjahr wie im Vorjahr auf 188 T€. 37. Nahestehende Personen nach IAS 24 Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vor- stands und Aufsichtsrats der Deutsche EuroShop AG und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichts- rats und des Vorstands sind im Vergütungsbericht erläutert. Er wird gemeinsam mit dem Vermerk zur formellen Prü- fung auf der Website der Deutsche EuroShop AG spätes- tens bis zu dem Zeitpunkt der Bekanntmachung der Ein- ladung zur Hauptversammlung veröffentlicht. Die Hercules BidCo GmbH, Hamburg, hält zum Bilanzstich- tag 77,2 % der Deutsche EuroShop AG und gilt damit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH steht mittelbar unter der gemein- schaftlichen Kontrolle durch die Oaktree Capital Group Hol- dings GP, LLC, Wilmington, DE (Vereinigte Staaten von Ame- rika) und die Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co., Hamburg. Letztere wird wiederum durch Herrn Alexander Otto kontrolliert. Die ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihre Tochter- gesellschaften (zusammen im Folgenden „ECE-Unter- nehmensgruppe“) sowie die CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, welche beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, gelten damit als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Gesellschaft verfügt über eine aufschiebend bedingte Kreditlinie beim nahestehenden Unternehmen Hercules BidCo GmbH. Danach gewährt die Hercules BidCo GmbH der Gesellschaft ein zinsloses Darlehen, wenn ein mit ihrer Stimmenmehrheit gefasster Gewinnverwendungs- beschluss auf einer künftigen Hauptversammlung der Gesellschaft zu einer Unterschreitung der jeweils gelten- den Mindestliquidität von derzeit 100 Mio. € führen sollte. Diese Kreditlinie beträgt zunächst bis zu 500 Mio. € und reduziert sich im Zeitablauf. Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme lagen im Geschäftsjahr 2025 nicht vor; wir verweisen für weitere Details auf unsere Ad-hoc-Mit- teilung vom 31. März 2023. Die Leistungsbeziehungen für Dienstleistungsverträge mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft beliefen sich im Berichtsjahr auf 54.684 T€ (i. Vj. 52.202 T€), die zum Teil als Betriebskosten umlagefähig auf Mieter sind. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen
110 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 38. Stimmrechtsmitteilungen Gemäß § 160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsveränderungen entsprechend den Mit- teilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen ent- nommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimmrechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte: Aktionär Bestands- meldung zum Vorgang zur Schwellen… bzw. Grund der Mitteilung (in %) Neuer Stimm- rechts- anteil davon direkt (in %) davon zuzu- rechnen (in %) Oaktree Capital Group Hol- dings GP, LLC, Wilmington, DE, Vereinigte Staaten von Amerika 13.09.2023 CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg 13.09.2023 Alexander Otto Thomas Armbrust 13.09.2023 13.09.2023 Maren Otto 13.09.2023 ...überschreitung (75) Vollzug von Instrumenten Freiwillige Konzernmitteilung aufgrund Schwellenberührung eines Tochterunternehmens Vollzug von Instrumenten Freiwillige Konzernmitteilung aufgrund Schwellenberührung eines Tochterunternehmens Vollzug von Instrumenten ...unterschreitung (3) Freiwillige Konzernmitteilung aufgrund Schwellenberührung eines Tochterunternehmens 76,44 0,00 76,44 78,62 0,00 78,62 78,62 2,76 0,46 0,01 78,16 2,74 6,55 0,32 6,23 Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimmrechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte. 39. Aufsichtsrat und Vorstand Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bilden- den Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und aus- ländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an:
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 111 President, Royal Capital Inc., Toronto (Kanada) Peter Ballon, Toronto (Kanada), Vorsitzender (seit 27. Juni 2025) Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Cabot Properties, Inc., Boston (USA) Selbstständiger Unternehmensberater Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender (bis 27. Juni 2025) Eckes AG, Nieder-Olm (Vorsitz) Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (Vorsitz) Storch-Ciret Holding GmbH, Wuppertal Chantal Schumacher, München, Stellv. Vorsitzende Benjamin Bianchi, London (Vereinigtes Königreich) (bis 21. Januar 2026) Henning Eggers, Halstenbek Lemara Grant, London (Vereinigtes Königreich) (bis 27. Juni 2025) Stuart Keith, London (Vereinigtes Königreich) Selbstständige Unternehmensberaterin Sompo International Insurance (Europe) SA, Luxemburg (Luxemburg) Banque et Caisse d‘Epargne de l‘Etat (Spuerkeess), Luxemburg (Luxemburg) (seit 1. April 2025) Managing Director, Head of Europe, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H, Hamburg ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg (Vorsitz) (bis 31. Dezember 2025) Senior Vice President, Co-Head of Global Tax Structuring, Oaktree Capital Manage- ment, London (Vereinigtes Königreich) Managing Director, Oaktree Capital Management, London (Vereinigtes Königreich) Dr. Volker Kraft, Hamburg Allos S.A., São Paulo (Brasilien) Geschäftsführer, ECE Real Estate Partners GmbH, Hamburg Geschäftsführender Gesellschafter, Let‘s Go JMK KG und Kreke Immobilien KG, Hagen/Westfalen Douglas AG, Düsseldorf (Vorsitz) Thalia Bücher GmbH, Hagen (Westfalen) Encavis AG, Hamburg Axxum Holding GmbH, Wuppertal Noventic GmbH, Hamburg Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf Slyrs Destillerie GmbH & Co. KG, Schliersee Managing Director, Portfolio Manager und Co-Head of Real Estate, Oaktree Capital Management, New York (USA) Dr. Henning Kreke, Hagen/Westfalen Todd Liker, New York (USA) (seit 27. Juni 2025) Timbers Holdings, LLC, Orlando (USA) Thomas James Homes, LLC, Aliso Viejo (USA) Claudia Plath, Hamburg Mitglied der Geschäftsführung, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf
112 Konzernabschluss . Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2025 Vorstand Hans-Peter Kneip, Düsseldorf Die gewährten Zuwendungen an den Vorstand – ohne Ver- sorgungsaufwand – summierten sich auf insgesamt 833 T€ (i. Vj. 682 T€). Darin enthalten sind kurzfristige erfolgs- bezogene Zuwendungen (Short-Term Incentive) von 133 T€ (i. Vj. 112 T€). Für erfolgsbezogene Long-Term-Incentive- Pläne wurden Rückstellungen über insgesamt 400 T€ (i. Vj. 239 T€) für den Vorstand gebildet. Wir verweisen auf die Erläuterungen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat im separat auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Vergütungsbericht. 40. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Mit Vertrag vom 18. Februar 2026 wurde das Darlehen der Árkád Pécs bis zum Jahr 2031 verlängert. Darüber hinaus wurde mit Vereinbarung vom 6. März 2026 die Finanzie- rung des Olympia Brno bis 2031 verlängert. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschluss- erstellung sind darüber hinaus keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. 41. Konzernabschluss Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Hercu- les Holding S.à.r.l., Luxemburg (Stadt), einbezogen, der nach den gesetzlichen Vorschriften im RCS Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg (Stadt), Luxem- burg, veröffentlicht wird. Hamburg, 26. März 2026 Deutsche EuroShop AG Der Vorstand Hans-Peter Kneip
114 115 Anteilsbesitz (Anlage zum Konzernanhang) 116 Versicherung des gesetzlichen Vertreters 117 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 125 Berichterstattung nach EPRA 136 Kontakt und Impressum
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 115 Anteilsbesitz (Anlage zum Konzernanhang) Angaben zum Beteiligungsbesitz gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2025: Name und Sitz des Unternehmens Vollkonsolidierte Unternehmen: DES Verwaltung GmbH, Hamburg DES Management GmbH, Hamburg DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg¹ ² DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg¹ A 10 Center Wildau GmbH, Hamburg Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg Forum Wetzlar G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg¹ ³ Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg¹ Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg¹ Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg¹ ² Allee-Center Magdeburg G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg¹ ² ³ Stadt-Galerie Passau G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg¹ ³ Saarpark Center Neunkirchen GmbH & Co. KG, Hamburg¹ ³ Phoenix-Center Harburg GmbH & Co. KG, Hamburg¹ Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich Einkaufs-Center Arkaden Pecs G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Arkaden Pecs Verwaltungs G.m.b.H., Hamburg Assoziierte Unternehmen: EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich 1 2 3 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Lageberichts gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Aufstellung eines Anhangs gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Anteil am Eigenkapital in % 100 100 100 100 100 52,01 100 100 100 100 100 100 95,14 75 100 100 100 100 100 50 50 50 50 50
116 Information und Service . Versicherung des gesetzlichen Vertreters Versicherung des gesetzlichen Vertreters Ich versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzern- abschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammen gefassten Lage- bericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäfts- ergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Hamburg, den 26. März 2026 Hans-Peter Kneip Deutsche EuroShop
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 117 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Deutsche EuroShop AG, Hamburg Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zu- sammengefassten Lageberichts Prüfungsurteile Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2025, der Konzern-Gesamtergebnis- rechnung, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 sowie dem Konzern- anhang, einschließlich wesentlicher Informationen zu den Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den mit dem Lagebericht zusammengefassten Konzernlagebericht (nachfolgend: „zusammengefasster Lagebericht“) der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 geprüft. Die auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung (§§ 289f, 315d HGB), auf die im gleichnamigen Abschnitt im zusammengefassten Lagebericht verwiesen wird, sowie die Berichterstattung im Abschnitt „Risikobericht“ im Unterabschnitt „Grundsätze des Risikomanagement- systems und des internen Kontrollsystems“ des zusammengefassten Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhalt- lich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den vom International Accounting Standards Board (IASB) heraus - ge gebenen IFRS Accounting Standards (im Folgenden „IFRS Accounting Standards“), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2025 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 und vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum zusammengefassten Lagebericht erstreckt sich nicht auf die oben genannten nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des zusammengefassten Lageberichts. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungs- mäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Überein- stimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferver- ordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lage- berichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarecht- lichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und
118 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonsti- gen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise aus- reichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Konzernabschlusses Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernab- schlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernab- schlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar: Bewertung der Investment Properties a) Das Risiko für den Konzernabschluss Zum Abschlussstichtag weist die Konzernbilanz Investment Properties mit einem Buchwert von ins- gesamt EUR 4.021 Mio. (Vj. EUR 3.967 Mio.) aus. Dies entspricht 87,3 % (Vj. 90,9 %) der Bilanzsumme. Die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, bewertet die Invest- ment Properties in Übereinstimmung mit IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert (IFRS 13). Im Geschäftsjahr 2025 wird ein saldiertes Bewertungsergebnis in Höhe von EUR 11,8 Mio. (Vj. EUR -22,9 Mio.) ausgewiesen. Dieses hat somit das Konzernergebnis im Geschäfts- jahr 2025 (EUR 215,1 Mio.; Vj. EUR 123,5 Mio.) maß- geblich geprägt. Die Angaben des Konzerns zu den Investment Properties sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden“, „8. Investment Properties“ und „27. Bewer- tungsergebnis“ im Konzernanhang enthalten. Darüber hinaus erfolgen weitere Angaben im Abschnitt „Wirt- schaftsbericht“ des zusammengefassten Lage- berichts. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Investment Properties erfolgt durch den gesetzlichen Vertreter auf Grundlage von Gutachten durch einen externen, international renommierten Sachver- ständigen. Hierzu hat der Gutachter aktuelle Immobilien- und Mieterbestandslisten sowie Ertrags- und Instandhaltungsplanungen erhalten. Der Gut- achter ermittelt darauf aufbauend unter Verwendung aktueller Marktdaten mithilfe international aner- kannter Bewertungsverfahren den beizulegenden Zeitwert. Es kommen dabei Discounted-Cashflow- Verfahren zur Anwendung, mittels dessen künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines Shoppingcenters unter Anwendung eines markt- gerechten, objektspezifischen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes auf den Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 abgezinst werden. Im Geschäfts- jahr 2025 erfolgten durch den Gutachter physische Objektbegehungen bei neun Immobilien. In den letzten 36 Monaten wurden sämtliche Immobilien vom Sach- verständigen physisch in Augenschein genommen. Aus unserer Sicht war die Bewertung der Investment Properties im Rahmen unserer Prüfung von beson- derer Bedeutung, da die Bewertung dieses betrags- mäßig bedeutsamen Postens in einem hohen Maß auf Einschätzungen und Annahmen beruht. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Para- meter können zu wesentlichen Änderungen der bei- zulegenden Zeitwerte führen. Bedeutsame Parameter im abgelaufenen Geschäfts- jahr waren die Mietsteigerungsrate, die Kostenquote sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszins- satz. In deren Entwicklung spiegelt sich die unter- schiedliche Dynamik der Immobilienkaufpreis- und Mietpreisentwicklung wider, die einen wesentlichen Faktor für die Entwicklung der beizulegenden Zeit- werte zum 31. Dezember 2025 gegenüber dem Vorjahr darstellt. Darüber hinaus fordern IAS 40 und IFRS 13 eine Viel- zahl von Anhangangaben, deren Vollständigkeit und Angemessenheit sicherzustellen ist. b) Prüferisches Vorgehen und Schlussfolgerungen Unsere Prüfungshandlungen umfassten die Beurteilung des Bewertungsverfahrens im Hinblick auf die Konformität mit IFRS 13. Wir haben uns von der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 119 Immobilien- und Mieterbestände in Stichproben über- zeugt. Darüber hinaus haben wir bei ausgewählten Shoppingcentern die Ursachen von Wertverän- derungen im Vergleich zum Vorjahr nachvollzogen und hierbei insbesondere die Angemessenheit der heran- gezogenen bewertungsrelevanten Parameter, vor allem die Mietsteigerungsrate, die Kostenquote sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten Objekte beurteilt. Konkrete Sachverhalte haben wir mit dem Gutachter und dem Vorstand schriftlich, tele- fonisch und in persönlichen Gesprächen erörtert. Neben den aufgeführten einzelfallbezogenen Prüfungshandlungen haben wir die Kontrollen vom gesetzlichen Vertreter aufgenommen. Wir haben zwei Immobilien gemeinsam mit dem Gut- achter und weitere drei Immobilien gemeinsam mit den vor Ort verantwortlichen Centermanagern besucht. Wir haben uns zudem von der Unabhängigkeit und Qualifikation des beauftragten externen Gutachters überzeugt. Mit der Kenntnis, dass bereits kleine Ver- änderungen der bewertungsrelevanten Parameter wesentliche Auswirkungen auf die Höhe der Invest- ment Properties haben können, haben wir auch die vom externen Gutachter vorgenommenen Sensitivi- tätsanalysen und die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter gewürdigt. Ferner haben wir die Angemessenheit der zugehörigen Konzernanhangangaben beurteilt. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, hat unseres Erachtens ein sachgerechtes Bewer- tungsverfahren implementiert, das geeignet ist, bei- zulegende Zeitwerte im Einklang mit IFRS 13 zu ermitteln. Die der Bilanzierung zugrundeliegenden Ein- schätzungen des gesetzlichen Vertreters sind aus unserer Sicht hinreichend begründet und ermöglichen eine sachgerechte Abbildung im Konzernabschluss. Sonstige Informationen Der gesetzliche Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die bis zum Datum dieses Bestätigungsvermerkes erlangten sonstigen Informationen umfassen: die auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung, auf die im Abschnitt „Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB)“ des zusammengefassten Lageberichts verwiesen wird. die Berichterstattung im Abschnitt „Risikobericht“ im Unterabschnitt „Grundsätze des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems“ des zusammengefassten Lageberichts. den Bericht des Aufsichtsrats. die weiteren, zum Zeitpunkt dieses Bestätigungsvermerks bereits vorliegenden Teile des Geschäftsberichts („Deutsche EuroShop im Überblick“, „Erklärung zur Unternehmensführung und Corporate Governance 2025“, „Berichterstattung nach EPRA“), aber nicht den Konzernabschluss, nicht die inhaltlich geprüften Angaben im zusammengefassten Lagebericht und nicht unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk und die Versicherung nach § 297 Abs. 2 Satz 4 HGB zum Konzernabschluss und die Versicherung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 315 Abs. 1 Satz 5 HGB zum zusammengefassten Lagebericht. Nach dem Datum dieses Bestätigungsvermerks werden uns voraussichtlich noch folgende sonstige Information zur Verfügung gestellt: die übrigen, bisher nicht veröffentlichten Teile des Geschäftsberichts Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats ver- antwortlich. Für die Erklärung nach § 161 AktG zum Deut- schen Corporate Governance Kodex, die Bestandteile der auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlichten Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289f, § 315d HGB) ist, ist der gesetzliche Vertreter und der Aufsichtsrat ver- antwortlich. Im Übrigen ist der gesetzliche Vertreter für die sonstigen Informationen verantwortlich.
120 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Konzernabschlussprüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonsti- gen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zu den inhaltlich geprüften Angaben im zusammengefassten Lagebericht oder zu unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage, der von uns zu den vor dem Datum dieses Bestätigungsvermerks erlangten sonstigen Infor- mationen durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Auf- stellung des Konzernabschlusses, der den IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deut- schen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernab- schluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tat- sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver- mögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen in der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irr- tümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses ist der gesetz- liche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Kon- zerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sach- verhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu. Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetz- lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vor- kehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als not- wendig erachtet hat, um die Aufstellung eines zusammen- gefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Auf- stellung des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zu- sammengefassten Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolo- sen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammen- gefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesent- lichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernab- schluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 121 Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deut- schen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Dar- stellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und wer- den als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaft- lichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prü fungs handlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten internen Kontrollen und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzugeben. beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rech nungs legungs - grundsatzes der Fortführung der Unter nehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS Accounting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. planen wir die Konzernabschlussprüfung und führen sie durch, um ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftsbereiche innerhalb des Konzerns einzuholen als Grundlage für die Bildung der Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchsicht der für Zwecke der
122 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Konzernabschlussprüfung durchgeführten Prüfungstätigkeiten. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile. beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten Lageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten Angaben im zusammengefassten Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwort- lichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeit- planung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest- stellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Ver- antwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sach- verhalte, von denen vernünftigerweise angenommen wer- den kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit aus- wirken, und sofern einschlägig, die zur Beseitigung von Unabhängigkeitsgefährdungen vorgenommenen Hand- lungen oder ergriffenen Schutzmaßnahmen. Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, die- jenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzern- abschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sach- verhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach § 317 Abs. 3a HGB Prüfungsurteil Wir haben gemäß § 317 Abs. 3a HGB eine Prüfung mit hin- reichender Sicherheit durchgeführt, ob die in der Datei „529900Y9QTEFHFEKQ736-2025-12-31-1-de.xbri“ ent- haltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts (im Folgenden auch als „ESEF- Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat („ESEF-For- mat“) in allen wesentlichen Belangen entsprechen. In Ein- klang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich diese Prüfung nur auf die Überführung der Informationen des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in das ESEF-Format und daher weder auf die in diesen Wiedergaben ent- haltenen noch auf andere in der oben genannten Datei ent- haltene Informationen. Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genannten Datei enthaltenen und für Zwecke der Offen- legung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in allen wesent- lichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses Prüfungs- urteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammen- gefassten Lageberichts“ enthaltenen Prüfungsurteile zum beigefügten Konzernabschluss und zum beigefügten zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 hinaus geben wir keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen Informationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthaltenen Informationen ab.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 123 Grundlage für das Prüfungsurteil identifizieren und beurteilen wir die Risiken Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Überein- stimmung mit § 317 Abs. 3a HGB unter Beachtung des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der Offen- legung erstellten elektronischen Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3a HGB (IDW PS 410 (06.2022)) durchgeführt. Unsere Ver- antwortung danach ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen“ weitergehend beschrieben. Unsere Wirtschaftsprüfer- praxis hat die Anforderungen an das Qualitätsmanagement des IDW Qualitätsmanagementstandards: Anforderungen an das Qualitätsmanagement in der Wirtschaftsprüfer- praxis (IDW QMS 1 (09.2022)) angewendet. Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für die ESEF-Unter- lagen Der gesetzliche Vertreter der Gesellschaft ist verantwort- lich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den elek- tronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 HGB. Ferner ist der gesetzliche Vertreter der Gesellschaft ver- antwortlich für die internen Kontrollen, die er als not- wendig erachtet, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Prozesses der Erstellung der ESEF-Unterlagen als Teil des Rechnungslegungsprozesses. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – Verstöße gegen die Anfor derungen des § 328 Abs. 1 HGB, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. gewinnen wir ein Verständnis von den für die Prüfung der ESEF-Unterlagen relevanten internen Kontrollen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Kontrollen abzugeben. beurteilen wir die technische Gültigkeit der ESEF-Unterlagen, d.h. ob die die ESEF-Unterlagen enthaltende Datei die Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der zum Abschlussstichtag geltenden Fassung an die technische Spezifikation für diese Datei erfüllt. beurteilen wir, ob die ESEF-Unterlagen eine inhaltsgleiche XHTML-Wiedergabe des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts ermöglichen. beurteilen wir, ob die Auszeichnung der ESEF-Unterlagen mit Inline XBRL-Technologie (iXBRL) nach Maßgabe der Artikel 4 und 6 der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der am Abschlussstichtag geltenden Fassung eine angemessene und vollständige maschinenlesbare XBRL-Kopie der XHTML-Wiedergabe ermöglicht. Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO Wir wurden von der Hauptversammlung am 27. Juni 2025 als Abschlussprüfer gewählt. Gemäß § 318 Abs. 2 HGB gelten wir als Abschlussprüfer des Konzernabschlusses, da kein anderer Prüfer bestellt wurde. Wir wurden am 14. September 2025 von der Vorsitzenden des Prüfungsaus- schusses beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2024 als Abschlussprüfer des Konzernabschlusses der Deutsche EuroShop AG, Hamburg, tätig. Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk ent- haltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.
124 Information und Service . Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers Sonstiger Sachverhalt – Verwendung des Bestätigungsvermerks Unser Bestätigungsvermerk ist stets im Zusammenhang mit dem geprüften Konzernabschluss und dem geprüften zusammengefassten Lagebericht sowie den geprüften ESEF-Unterlagen zu lesen. Der in das ESEF-Format über- führte Konzernabschluss und zusammengefasste Lage- bericht – auch die in das Unternehmensregister einzu- stellenden Fassungen – sind lediglich elektronische Wiedergaben des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts und treten nicht an deren Stelle. Insbesondere sind der ESEF-Vermerk und unser darin enthaltenes Prüfungsurteil nur in Ver- bindung mit den in elektronischer Form bereitgestellten geprüften ESEF-Unterlagen verwendbar. Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Till Kohlschmitt. Hamburg, 27. März 2026 RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Florian Riedl Wirtschaftsprüfer Till Kohlschmitt Wirtschaftsprüfer
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 125 Berichterstattung nach EPRA Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel hat sich als Ziel gesetzt, die Transparenz und Vergleichbarkeit der veröffentlichten Reportings der europäischen börsennotierten Gesellschaften zu ver- bessern. Zu diesem Zweck hat die EPRA in ihren „Best Practices Recommendations“ Kennzahlen definiert. Die Deutsche EuroShop unterstützt als Mitglied der EPRA die- ses Ziel. EPRA Kennzahlen im Überblick Bei der Ermittlung der Kennzahlen wurden die „Best Prac- tices Recommendations“ der EPRA (im Folgenden „BPR“) in ihrer aktuellen Fassung1 verwendet. Im April 2024 wur- den die aktuellen, überarbeiteten BPR veröffentlicht, die als wesentliche Neuerung Ergänzungen bei der Berechnung der EPRA Earnings vorsehen. EPRA Earnings¹ EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA Loan-to-Value (EPRA LTV) EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsren- dite EPRA Kostenquote (inkl. direk- ter Leerstandskosten) EPRA Kostenquote (exkl. direk- ter Leerstandskosten) EPRA Leerstandsquote 31.12.2025 31.12.2024 Veränderung In T€ 145.219 2.402.458 2.154.621 1.893.372 je Aktie in € 1,92 31,72 28,45 25,00 In T€ 161.585 2.441.689 2.197.992 1.900.983 je Aktie in € 2,12 32,24 29,02 25,10 +/- in % -16.366 -39.231 -43.371 -7.611 in % -10,1 -1,6 -2,0 -0,4 31.12.2025 31.12.2024 Veränderung in % 43,4 5,9 5,9 22,6 21,6 5,0 in % 41,1 5,8 5,9 21,1 20,1 6,7 in %-Punkten 2,3 0,1 0,0 1,5 1,5 -1,7 1 Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. 1 Die aktuell gültige Fassung der „Best Practices Recommendations“ der EPRA findet sich unter: www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines
126 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA Überschuss Der EPRA Überschuss (EPRA Earnings) stellt das nach- haltige operative Ergebnis und damit die Basis für die Aus- schüttungsfähigkeit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten kor- rigiert, die keinen nachhaltigen und wiederkehrenden Ein- fluss auf die operative Leistungsfähigkeit haben. Die EPRA Earnings sind damit grundsätzlich vergleichbar mit der von uns genutzten Steuerungsgröße Funds from Opera- tions (FFO). Abweichend von den EPRA Earnings werden bei den FFO sämtliche nicht zahlungswirksame latente Steuern korrigiert. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungs- ergebnis Invest- ment Properties Bewertungs- ergebnis Invest- ment Properties (at-equity) -11.804 -2.613 Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Einmaleffekte¹ ² Latente Steuern in Be- zug auf Anpassungen¹ EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stück- aktien x 01.01. – 31.12.2025 01.01. – 31.12.2024 Veränderung in T€ 215.050 je Aktie in € 2,84 in T€ 123.514 je Aktie in € 1,62 je Aktie in € 1,22 in % 75,3 22.870 -8.231 -14.417 2.739 -58.153 145.219 -0,19 0,04 -0,77 1,92 14.639 1.876 21.556 161.585 0,19 0,02 0,29 2,12 -0,38 0,02 -1,06 -0,20 -200,0 100,0 -365,5 -9,4 75.743.854 76.090.428 1 2 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Die EPRA Earnings wurden in Anwendung der aktuellen Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA erstmalig um Einmaleffekte bereinigt. Dabei handelt es sich um einmalige Aufwendungen aus der vorzeitigen Ablösung von Zinsswaps im Rahmen der Anpassung der Finanzierungsstruktur des Konzerns. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst, um die Vergleichbarkeit herzustellen. EPRA Earnings in Mio € / in € je Aktie 122,0 129,6 172,4 161,6 145,2 1,97 2,10 2,29 2,12 1,92 2021 61,8 2022 61,8 2023 75,1 2024 76,1 2025 75,7 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 127 Net Asset Value EPRA Net Reinstatement Value („EPRA NRV“): Der EPRA NRV ermittelt einen langfristigen Netto ver- mögens wert, der erforderlich wäre, das Unternehmen in der bestehenden Form wiederherzustellen. Bei dieser Betrachtung werden Verkäufe von Vermögenswerten aus- geschlossen und folglich werden latente Steuern nicht mit- einbezogen. Die Erwerbsnebenkosten, die für die Wieder- herstellung aufzuwenden sind, werden mit ihrem Wert gemäß Gutachten wieder hinzugerechnet. EPRA NRV Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹ Latente Steuern auf Investment Properties und de- rivative Finanzinstrumente¹ Geschäfts- und Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern In Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten¹ EPRA NRV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanz- stichtag 31.12.2025 je Aktie in € 25,10 0,00 in T€ 1.901.467 0 31.12.2024 je Aktie in € 24,88 0,04 in T€ 1.884.540 3.128 304.900 4,03 362.055 -51.719 247.810 2.402.458 -0,68 3,27 31,72 -51.719 243.685 2.441.689 4,78 -0,68 3,22 32,24 75.743.854 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Net Tangible Assets („EPRA NTA“): Der EPRA NTA stellt den Nettovermögenswert auf Basis eines langfristig orientierten Geschäftsmodells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. Die Deutsche EuroShop bezieht keine latenten Steuern bei der Ermittlung des EPRA NTA ein, da das langfristige Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop auf die Erzielung von Mieterlösen und nicht auf den kurzfristigen Verkauf von Shoppingcentern ausgerichtet ist.
128 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA NTA EPRA NRV Erwerbsnebenkosten¹ Immaterielle Vermögenswerte EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanz- stichtag in T€ 2.402.458 -247.810 -27 2.154.621 31.12.2025 je Aktie in € 31,72 -3,27 0,00 28,45 75.743.854 in T€ 2.441.689 -243.685 -12 2.197.992 31.12.2024 je Aktie in € 32,24 -3,22 0,00 29,02 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Net Disposal Value („EPRA NDV“): Der EPRA NDV gibt den Nettovermögenswert an, der sich ergibt, wenn die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nicht bis zur jeweiligen Endfälligkeit gehalten werden. Dafür bezieht der EPRA NDV auch Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag mit ihrem Zeitwert ein, die sich bei einer langfristigen Betrachtung voraus- sichtlich nicht realisieren werden. Zudem wird unterstellt, dass sich latente Steuern aus der Bilanz und aus der Zeit- wertbetrachtung der Finanzverbindlichkeiten realisieren werden und daher abzuziehen sind. EPRA NRV/NTA/NDV in € je Aktie 42,10 38,43 32,37 41,49 37,81 34,49 34,78 31,58 28,39 32,24 29,02 25,10 31,72 28,45 25,00 in Mio. € EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV Anzahl der ausgegebenen Stück aktien am Bilanzstichtag in Mio. 2021 2.601,20 2.374,40 2.000,00 2022 2.563,30 2.335,90 2.130,70 2023 2.659,20 2.414,40 2.170,90 2024 2.441,70 2.198,00 1.901,00 2025 2.402,46 2.154,62 1.893,37 61,8 61,8 76,5 75,7 75,7
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 129 EPRA NDV EPRA NRV Erwerbsnebenkosten¹ Zeitwert derivativer Finanzinstrumente¹ Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbind- lichkeiten zu ihrem Buchwert¹ Latente Steuern auf Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert¹ Latente Steuern auf Investment Properties und de- rivative Finanzinstrumente¹ EPRA NDV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanz- stichtag 31.12.2025 je Aktie in € 31,72 -3,27 0,00 in T€ 2.402.458 -247.810 0 31.12.2024 je Aktie in € 32,24 -3,22 -0,04 in T€ 2.441.689 -243.685 -3.128 52.328 0,69 82.699 -8.704 -0,11 -14.537 -304.900 1.893.372 -4,03 25,00 -362.055 1.900.983 1,09 -0,19 -4,78 25,10 75.743.854 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
130 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA Loan-to-Value („EPRA LTV“) Der EPRA LTV gibt das Verhältnis von Nettoverschuldung zum Immobilienvermögen an. Dabei werden die in die Berechnung eingehenden Vermögenswerte und Schulden mit ihrem Konzernanteil quotal einbezogen. Ein weiterer wesentlicher Unterschied zu den im Konzern berichteten LTV-Kennzahlen ist die Berücksichtigung der sonstigen Verbindlichkeiten beim EPRA LTV. EPRA LTV in T€ Bankverbindlichkeiten Wertpapiere Hybride Finanzinstrumente Anleihen Derivative Finanzinstrumente in Fremdwährung Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Eigengenutzte Immobilien (Verbindlichkeiten) Fremdkapital mit Eigenkapitalcharakter Abzüglich Liquide Mittel Nettoverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilien Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen Im Bau befindliches Immobilienvermögen Immaterielle Vermögenswerte (ohne Geschäfts- und Firmenwerte) Sonstige Vermögenswerte (netto) Finanzielle Vermögenswerte Immobilienvermögen EPRA LTV in % Konzern at-equity 31.12.2025 Anteil Fremdgesell- schafter Gesamt ( quotal) 1.593.730 0 0 497.685 0 12.499 166 0 -387.405 1.716.675 4.020.721 159 0 0 27 0 0 4.020.907 54.978 0 0 0 0 -691 0 0 -3.508 50.779 162.460 0 0 0 0 0 0 162.460 -133.201 0 0 0 0 -2.368 0 0 13.520 -122.049 -389.371 0 0 0 0 0 0 -389.371 1.515.507 0 0 497.685 0 9.440 166 0 -377.393 1.645.405 3.793.810 159 0 0 27 0 0 3.793.996 43,4 1 Die Sonstigen Verbindlichkeiten (netto) beinhalten die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Steuerverbindlichkeiten, sonstiger Rückstellungen sowie sonstiger kurzfristiger Verbindlichkeiten.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 131 Konzern at-equity 31.12.2024 Anteil Fremdgesell- schafter Gesamt ( quotal) 1.808.374 0 0 0 0 24.710 230 0 -212.438 1.620.876 3.966.721 223 0 0 12 0 0 3.966.956 55.793 0 0 0 0 -805 0 0 -3.675 51.313 158.960 0 0 0 0 0 0 158.960 -132.935 0 0 0 0 -15.410 0 0 14.931 -133.414 -381.426 0 0 0 0 0 0 -381.426 1.731.232 0 0 0 0 8.495 230 0 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 0 0 12 0 0 3.744.490 41,1
132 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA EPRA Nettoanfangsrendite und EPRA „Topped- up“ Nettoanfangsrendite Die EPRA Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield) ermittelt sich auf Basis der annualisierten Mieterträge zum Bilanz- stichtag abzüglich der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten, die ins Verhältnis zum Verkehrswert der Im mo bilien inklusive der Erwerbsnebenkosten gesetzt werden. Bei der EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite werden bei der Ermittlung der annualisierten Mieterträge ge währte Ver- mietungsanreize einbezogen. EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) und EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite in T€ Verkehrswert Investment Properties Verkehrswert Investment Properties (at-equity) Verkehrswert Investment Properties¹ Abzüglich Erweiterungsflächen¹ Hierbei in Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten¹ Verkehrswert Investment Properties (brutto) Annualisierte Mieteinnahmen¹ Nicht umlagefähige Immobilienaufwendungen¹ Annualisierte Nettomieterträge Mietanreize und sonstige Mietanpassungen¹ Annualisierte „Topped-up“ Nettomieterträge EPRA Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA „Topped-up“ Nettoanfangsrendite 31.12.2025 4.020.721 162.460 4.183.181 -8.860 247.810 4.422.131 291.460 -30.778 260.682 1.614 262.296 5,9 % 5,9 % 31.12.2024 3.966.721 158.960 4.125.681 -8.860 243.685 4.360.506 287.472 -32.989 254.483 1.949 256.432 5,8 % 5,9 % 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 133 EPRA Leerstandsquote EPRA Kostenquote Die EPRA Kostenquote setzt die Summe aus operativen Kosten und Verwaltungskosten ins Verhältnis zu den Miet- einnahmen und ermöglicht somit eine Einschätzung hin- sichtlich der Kosteneffizienz zwischen vergleichbaren Immobilienunternehmen. Die operativen Kosten und Ver- waltungskosten umfassen alle nicht umlegbaren oder weiter be lastbaren Aufwendungen aus der Bewirt schaf tung des Immobilienbestands (ohne Ab schrei bungen, Zinsen und Steuern) sowie die Konzernverwaltungskosten. Eine Aktivierung von Kosten erfolgt nicht. Die EPRA Leerstandsquote errechnet sich aus der Markt- miete für die Leerstandsflächen im Verhältnis zur Markt- miete des Gesamtportfolios zum Bilanzstichtag. EPRA Leerstandsquote in T€ Marktmiete für Leerstand¹ Marktmiete gesamt¹ EPRA Leerstandsquote 31.12.2025 31.12.2024 18.523 276.104 6,7 % 14.113 281.156 5,0 % 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA Kostenquote in T€ Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten¹ Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen¹ Sonstige betriebliche Aufwendungen¹ ohne Finanzierungskosten Sonstige Erlöse aus Weiterberechnungen und Erstattungen¹ EPRA Kosten (inkl. direkter Leerstandskosten) Direkte Leerstandskosten¹ EPRA Kosten (exkl. direkter Leerstandskosten) Umsatzerlöse aus Vermietung (ohne Weiterberechnungen und Erstattungen)¹ EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten)² EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten)³ 01.01.- 31.12.2025 51.337 7.459 9.821 -6.128 62.489 -2.813 59.676 01.01.- 31.12.2024 47.925 7.934 10.152 -7.929 58.082 -2.821 55.261 276.841 275.492 22,6 % 21,6 % 21,1 % 20,1 % 1 2 3 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Die EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 19,9 % (i. Vj. 18,2 %) betragen. Die EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 18,9 % (i. Vj. 17,2 %) betragen.
134 Information und Service . Berichterstattung nach EPRA Investitionen in das Immobilienvermögen Die getätigten Investitionen in das Immobilienvermögen des Konzerns betrugen: EPRA Investitionen Immobilienvermögen Akquisitionen Entwicklungen, Neubau Investment Properties Schaffung zusätzlicher Miet- flächen Ohne Schaffung zusätzlicher Mietflächen Mietincentives EPRA Investitionen Immobilienver- mögen¹ 31.12.2025 31.12.2024 at- equity 0 0 Gesamt 0 0 Konzern 0 0 0 737 347 0 0 32.933 7.270 47.179 4.744 at- equity 0 0 0 -13 -301 Gesamt 0 0 0 47.166 4.443 Konzern 0 0 0 32.196 6.923 39.119 1.084 40.203 51.923 -314 51.609 1 Die Investitionen 2025 und 2024 sind nahezu vollständig im betreffenden Jahr zahlungswirksam erfolgt. Die Investitionen in die Bestandsimmobilien resultieren aus Investitionen in die Centerinfrastruktur und in Mietbereiche sowie aus dem fortgeführten Investitionsprogramm „At- your-Service“. Zinsen wurden im Rahmen der Investitionen nicht aktiviert.
Deutsche EuroShop . Finanzbericht 2025 135 EPRA like-for-like- Umsatzentwicklung Die EPRA like-for-like-Umsatzentwicklung zeigt die Ver- änderungen des Umsatzes aus dem bestehenden Immobilienportfolio. Akquisitionen oder Verkäufe des Be richtsjahres werden dabei nicht berücksichtigt. EPRA like-for-like-Umsatzentwicklung in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieteinnahmen Übrige Umsatzerlöse davon Inland Ausland 2025 255.445 5.773 8.288 887 270.393 like-for-like Veränderung 1.523 -1.785 -391 -357 -1.010 like-for-like Veränderung (in %) 0,6 -23,6 -4,5 -28,7 -0,4 2024 253.922 7.558 8.679 1.244 271.403 224.697 45.696 -3.499 2.489 -1,5 5,8 228.196 43.207
136 Information und Service . Kontakt und Impressum Kontakt und Impressum Herausgeber Deutsche EuroShop AG Heegbarg 36 22391 Hamburg Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79-0 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79-29 www.deutsche-euroshop.de ir@deutsche-euroshop.de Konzept und Design Berichtsmanufaktur, Hamburg Fotos Deutsche EuroShop, ECE Titel: Gabriele Dünwald (Bild generiert mit künstlicher Intelligenz) Verantwortlich für den redaktionellen Inhalt: Deutsche EuroShop AG, Hamburg DISCLAIMER Formulierungshinweis: Aus Gründen der besseren Les- barkeit des Textes wurde, sofern es sich nicht um Zitate handelt, auf genderbezogene Doppelformen verzichtet. Generell wurden stattdessen die Begriffe stets in der kür- zeren, männlichen Schreibweise (z. B. Mitarbeiter) ver- wendet. An dieser Stelle wird mit Gültigkeit für den gesam- ten Geschäftsbericht betont, dass dies als Synonym für die männliche und weibliche Form vereinfacht verwendet wurde und alle männlichen und weiblichen Personen gleichberechtigt angesprochen werden. Autorenbeiträge: Namentlich gekennzeichnete Texte geben nicht unbedingt die Meinung der Deutsche EuroShop AG wieder. Für den Inhalt der Texte sind die jeweiligen Autoren verantwortlich. Marken: Alle in diesem Geschäftsbericht erwähnten Mar- ken- und Warenzeichen oder Produktnamen sind Eigentum ihrer jeweiligen Inhaber. Dies gilt insbesondere für DAX, MDAX, SDAX und Xetra als eingetragene Warenzeichen und Eigentum der Deutsche Börse AG. Rundungen und Veränderungsraten: Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Zukunftsbezogene Aussagen: Dieser Geschäfts- bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Ein- schätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vor- stands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeit- punkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zu - grunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Publikationen für unsere Aktionäre: Ge schäfts bericht (deutsch und englisch), Quartalsmit- teilung 3M, Quartalsmitteilung 9M und Halbjahresfinanz- bericht (deutsch und englisch). Geschäftsbericht im Inter- net: Der Geschäftsbericht der Deutsche EuroShop ist im Internet unter www.deutsche-euroshop.de als PDF-Datei und als ePaper abrufbar.