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Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis¹) EPRA² Earnings FFO⁷ Konzernergebnis in € EPRA² Earnings je Aktie FFO⁷ je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien⁶ in Mio. € Eigenkapital³ Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %³ LTV-Verhältnis in %⁴ EPRA² LTV in %⁵ Liquide Mittel x 01.01.- 30.09.2025 197,4 155,5 155,4 107,5 100,9 108,8 93,5 x x 01.01.- 30.09.2025 1,33 1,44 1,23 75.743.854 x x 30.09.2025 2.044,2 2.506,2 4.550,4 44,9 42,0 44,2 376,0 x 01.01.- 30.09.2024 200,0 163,1 162,8 125,0 117,6 124,7 82,5 01.01.- 30.09.2024 1,54 1,64 1,08 76.186.237 31.12.2024 2.145,7 2.218,7 4.364,4 49,2 39,2 41,1 212,4 +/- -1,3% -4,7% -4,5% -13,9% -14,2% -12,8% 13,4% +/- -13,6% -12,2% 13,9% -0,6% +/- -4,7% 13,0% 4,3% 77,0% 1 2 3 4 5 6 7 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association Inklusive Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobi- lienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien berücksichtigt (in der Vergleichsperiode zeitgewichtet) die erworbenen eigenen Aktien. Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. 2
Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2025 verlief unser operatives Geschäft weitgehend im Rahmen unserer Erwartungen. Während das erste Quartal – beeinflusst durch kalender- und wetterbedingte Effekte – noch unter dem Vorjahr lag, zeigte sich im weiteren Jahresverlauf eine erfreuliche Entwicklung der Besucherfrequenzen und Mieterumsätze. Die Besucherfrequenzen in unseren 21 Shoppingcentern lagen zwar kumuliert noch um 0,2 % unter dem Niveau der Vorjahresperiode, doch im Verlauf der Berichtsperiode zeichnete sich ein klarer Aufwärtstrend ab. Auch die Umsätze unserer Mieter entwickelten sich positiv und lagen um 2,2 % über dem Vorjahreswert. Die Vertragsmieten stiegen like-for-like um 0,4 % an. Unsere Umsatzerlöse beliefen sich in den ersten neun Monaten auf 197,4 Mio. €, was einem Rückgang von 1,3 % entsprach. Gestiegenen Vertragsmieten standen gewährte Mietanreize sowie niedrigere Umlagen von Grundsteuern und Versicherungen gegenüber – positive Impulse durch eine gesunkene Belastung unserer Shoppingcenter und Mietpartner, welche sich jedoch umsatzmindernd aus- wirkten. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) sank um 4,7 % auf 155,5 Mio. € und das EBIT verringerte sich um 4,5 % auf 155,4 Mio. €, geprägt durch Einmalaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten, welche zu gestiegenen operativen Centeraufwendungen führten. Das EBT ohne Bewertung lag mit 107,5 € um 13,9 % unter dem Vorjahres- wert – maßgeblich bedingt durch einen Anstieg des Zins- aufwands um 8,8 Mio. €. Das Bewertungsergebnis profi- tierte von den gestiegenen Mieterträgen und verbesserte sich um 31,2 Mio. € auf 4,5 Mio. €. In der Folge erhöhte sich das Konzernergebnis um 13,4 % auf 93,5 Mio. €. Die EPRA Earnings je Aktie beliefen sich auf 1,33 €, der FFO je Aktie auf 1,44 €. Beide Werte blieben damit unter den Ver- gleichswerten des Vorjahreszeitraums (1,54 € bzw. 1,64 €). Deutsche EuroShop the MALL s life „Im Verlauf der Berichts- periode zeichnete sich ein klarer Aufwärtstrend ab.“ Hans-Peter Kneip, Vorstand (CEO/CFO) Ein besonderes Highlight stellte die Eröffnung des neuen „Food Garden“ im Main-Taunus-Zentrum im April dar. Das moderne, nachhaltig konzipierte Gastronomieareal erfreut sich seit seiner Eröffnung großer Beliebtheit – die Besucher- frequenz im MTZ stieg seitdem um rund 17 %. Mit dem in diesen Wochen fertiggestellten „Food & Fun Park“ wird auch das Rhein-Neckar-Zentrum um eine attraktive Retail- tainment-Komponente erweitert, mit neuen Mietern aus Gastronomie, Sport und Entertainment. Ein finanzieller Meilenstein war die erstmalige Erlangung eines Unternehmensratings und die Erschließung des Kapitalmarkts für die zukünftige Unternehmens- finanzierung. Mit der erfolgreichen Platzierung unseres ersten Green Bonds im Juni haben wir unsere Finanzierungs- quellen erweitert und die Finanzierungsstruktur diversi- fiziert. Die Anleihe mit einem Volumen von 500 Mio. € und einer Laufzeit bis Oktober 2030 war stark überzeichnet und spiegelt das Vertrauen institutioneller Investoren in unsere Strategie und Solidität wider. Der Nettoerlös dient der allgemeinen Unternehmensfinanzierung und fließt – im Einklang mit unserem Green Finance Framework – in förderfähige nachhaltige Projekte. 3
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 Auf der ordentlichen Hauptversammlung Ende Juni stimmten unsere Aktionärinnen und Aktionäre allen Tages- ordnungspunkten mit großer Mehrheit zu. Neben der Beschlussfassung einer Dividende von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 wurde mit Peter M. Ballon ein neuer Vorsitzender des Aufsichtsrats gewählt. In Anbetracht der vorstehenden Entwicklungen in den ersten neun Monaten präzisieren wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2025. Wir erwarten den Umsatz im unteren Bereich sowie das EBIT und die FFO im mittleren Bereich der ursprünglichen Prognose. Das EBT ohne Bewertungsergebnis wird u. a. infolge höherer Zinsaufwendungen durch die angepasste Finanzierungs- struktur leicht unterhalb der ursprünglichen Prognose erwartet. Umsatz: 268 bis 273 Mio. € (bisher: 268 bis 276 Mio. €) EBIT: 211 bis 216 Mio. € (bisher: 209 bis 217 Mio. €) EBT ohne Bewertungsergebnis: 144 bis 149 Mio. € (bisher: 150 bis 158 Mio. €) FFO: 146 bis 151 Mio. € (bisher: 145 bis 153 Mio. €) Ich danke Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen und Ihre Verbundenheit mit der Deutsche EuroShop. Hamburg, im November 2025 Vorstand 4
Geschäftsentwicklung the MALL s life Deutsche EuroShop Veränderung 01.01.- 30.09.2024 ± in % ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen xNOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen xEBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Übrige Finanzaufwendungen xFinanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) xEBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) xKonzernergebnis x 01.01.- 30.09.2025 197.432 -36.585 -5.360 155.487 7.039 -7.128 155.398 6.733 -232 94 6.595 -44.581 -10.438 3.302 -2.739 -47.861 199.964 -31.055 -5.816 163.093 6.716 -7.010 162.799 11.591 -5.033 175 6.733 -35.798 -10.920 4.022 -1.876 -37.839 -2.532 -5.530 456 -7.606 323 -118 -7.401 -138 -8.783 482 -720 -863 -10.022 107.537 124.960 -17.423 4.292 232 4.524 -5.120 -13.330 -94 -13.424 93.517 x -31.695 5.033 -26.662 -5.309 -10.357 -175 -10.532 82.457 31.186 189 -2.892 11.060 -1,3 -17,8 7,8 -4,7 4,8 -1,7 -4,5 -2,0 -24,5 4,4 -17,9 -46,0 -26,5 -13,9 117,0 3,6 -27,5 13,4 5
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 UMSATZERLÖSE IM VERGLEICH ZUM VORJAHR NIEDRIGER Die Umsatzerlöse verringerten sich im Vergleich zu den ersten neun Monaten 2024 leicht um 2,5 Mio. € (-1,3 %). Während sich die Vertragsmieten zum Vorjahr leicht erhöht haben (+0,4 %), sind die Umsatzerlöse aus Mieteinahmen aufgrund von gewährten Mietanreizen, die über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilen sind, insgesamt leicht zurück- gegangen. Erlöse aus Umlagen von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen haben sich um 1,2 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grund- steuerreform überwiegend gesunkenen Grundsteuer- belastung der Shoppingcenter. OPERATIVE CENTERAUFWENDUNGEN ÜBER DEM VORJAHR Die operativen Centeraufwendungen, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben- kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen im Berichtszeitraum mit 36,6 Mio. € um 17,8 % über dem Vorjahr, im Wesentlichen bedingt durch Einmalaufwendungen aus nicht umlage- fähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturm- schaden. Die erstattungsfähigen Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt und die Erstattungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst. Die Grundsteueraufwendungen sind demgegen- über nachhaltig aufgrund der durch die Grundsteuerreform gesunkenen Grundsteuerbelastung zurückgegangen. ERFORDERLICHE WERTBERICHTIGUNGEN RÜCKLÄUFIG Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forde- rungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. € (7,8 %) auf 5,4 Mio. € verringert. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Miet- forderungen, aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erstattungen von Versicherungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 7,0 Mio. € und lagen damit über der Vergleichsperiode des Vorjahres (6,7 Mio. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, haben sich leicht auf 7,1 Mio. € erhöht (i. Vj. 7,0 Mio. €). 6 EBIT LEICHT UNTERHALB DES VORJAHRES Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 155,4 Mio. € leicht unter dem Vorjahr (162,8 Mio. €), was neben leicht rückläufigen Umsatzerlösen im Wesentlichen auf gestiegene operative Centeraufwendungen zurückzu- führen ist. FINANZERGEBNIS PLANMÄSSIG NIEDRIGER Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -47,9 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-37,8 Mio. €), maßgeblich bedingt durch den um 8,8 Mio. € gestiegenen Zinsaufwand. Hier wirkten sich die Darlehenserhöhungen im Juni 2024 für das Allee-Center Hamm sowie das Allee- Center Magdeburg und die erstmalige Darlehensaufnahme im August 2024 für das Rathaus-Center Dessau sowie die im Juni 2025 begebene Anleihe aus. Die Zinserträge lagen mit 3,3 Mio. € leicht unter dem Vorjahr (4,0 Mio. €). Für die Stadt-Galerie Hameln sowie die Stadt-Galerie Passau fielen darüber hinaus übrige Finanzaufwendungen in Höhe von 2,7 Mio. € aus der Ablösung von Swaps im Zuge der Rück- zahlung der zugrunde liegenden Darlehen an. EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) RÜCKLÄUFIG Aufgrund des gesunkenen Finanzergebnisses sowie des leicht rückläufigen EBIT hat sich das EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) um 13,9 % auf 107,5 Mio. € reduziert (i. Vj. 125,0 Mio. €). BEWERTUNGSERGEBNIS Das Bewertungsergebnis belief sich in den ersten neun Monaten 2025 inklusive der erhöhten Investitionen in den Immobilienbestand auf 4,5 Mio. € (i. Vj. -26,7 Mio. €). Unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter entfielen von der Bewertung des Immobilienvermögens 4,3 Mio. € auf den Konzern und ein Gewinn von 0,2 Mio. € auf die nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunter- nehmen. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich leicht auf -5,1 Mio. € (i. Vj. -5,3 Mio. €) verringert. Der Aufwand aus latenten Steuern, der im Wesentlichen aus gestiegenen Marktwerten bei gleichzeitiger planmäßiger Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens resultierte, machte 13,4 Mio. € (i. Vj. 10,5 Mio. €) aus.
Deutsche EuroShop the MALL s life KONZERNERGEBNIS DEUTLICH VERBESSERT EPRA EARNINGS LEICHT RÜCKLÄUFIG Das Konzernergebnis lag mit 93,5 Mio. € im Zusammenhang mit dem gestiegenen Bewertungsergebnis um 11,0 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (82,5 Mio. €). Das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 1,08 € auf 1,23 €. Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis aus- klammern, haben sich um 16,7 Mio. € bzw. um 0,21 € je Aktie verringert, insbesondere aufgrund des rückläufigen EBIT sowie des gesunkenen Finanzergebnisses. EPRA EARNINGS Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Latente Steueranpassungen gemäß EPRA² xEPRA Earnings Gewichtete Anzahl der gewinnberechtigten Stück- aktien x 01.01.-30.09.2025 01.01.-30.09.2024 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 93.517 -4.524 11.879 100.872 1,23 -0,06 0,16 1,33 82.457 26.662 8.485 117.604 1,08 0,35 0,11 1,54 75.743.854 x 76.186.237 1 2 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente ENTWICKLUNG DER FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 124,7 Mio. € auf 108,8 Mio. € bzw. von 1,64 € auf 1,44 € je Aktie. Funds from Operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties¹ Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen¹ ² Einmaleffekte¹ ² Latente Steuern¹ xFFO Gewichtete Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien x 01.01.-30.09.2025 01.01.-30.09.2024 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 93.517 -4.524 3.632 2.739 13.424 108.788 1,23 -0,06 0,05 0,04 0,18 1,44 82.457 26.662 3.150 1.876 10.532 124.677 1,08 0,35 0,04 0,03 0,14 1,64 75.743.854 x 76.186.237 1 2 Inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und Einmaleffekte wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. 7
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT in Mio. € (ohne Bewertungsergebnis) FFO je Aktie in € 200,0 197,4 162,8 155,4 125,0 107,5 1,64 1,44 M 9 M 9 M 9 M 9 M 9 M 9 M 9 M 9 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 8
Deutsche EuroShop the MALL s life FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE VERBINDLICHKEITEN VERMÖGENS- UND LIQUIDITÄTSSITUATION Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns ist in Zusammenhang mit der im Juni 2025 mit einem Nenn- betrag von 500,0 Mio. € begebenen Anleihe gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht auf 4.550,4 Mio. € angestiegen. Maßgebend hierfür war insbesondere der höhere Bestand an liquiden Mitteln (+163,6 Mio. €), der im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe abzüglich von Darlehenstilgungen resultierte. EIGENKAPITALQUOTE BEI 44,9 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd- gesellschaftern) hat sich gegenüber dem letzten Bilanz- stichtag (49,2 %) aufgrund der Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von 200,7 Mio. € sowie der Begebung der Anleihe auf 44,9 % verringert. Sie liegt weiterhin auf einem soliden Niveau. Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich zum 30. September 2025 um 287,6 Mio. € auf 2.096,0 Mio. €, maßgeblich bedingt durch die Begebung des Green Bonds im Juni der Berichtsperiode. Gegenläufig wirkte sich die vollständige Tilgung der Darlehen des Herold-Center Norderstedt und der Stadt-Galerie Hameln sowie die anteilige Darlehenstilgung der Stadt-Galerie Passau aus. Zum 30. September 2025 wurden alle Kredit- und Anleiheauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 13,9 Mio. € auf 364,7 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen verringerten sich um 14,0 Mio. €. Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.364,4 244,0 4.550,4 403,5 . 2 1 1 3 . . . 9 0 3 Passiva 4.550,4 62,1 2.444,1 . . 9 0 3 4.364,4 67,2 2.151,5 . 2 1 1 3 . 4.120,4 4.146,9 2.044,2 2.145,7 2024 2025 2025 2024 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 9
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 NACHTRAGSBERICHT RISIKOBERICHT Der Aufsichtsrat hat am 30. September 2025 dem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirksam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854,00 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Mit Begebung der Anleihe im Juni 2025 wurde der Abschnitt „Finanzierungsrisiken“ des Risikoberichts aktualisiert. Wir verweisen diesbezüglich auf den Abschnitt „Risikobericht“ im Halbjahresfinanzbericht 2025 (siehe Halbjahresfinanz- bericht zum 30. Juni 2025, S. 13 f.). Zwischen dem Bilanzstichtag 30. September 2025 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. PROGNOSEBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich darüber hinaus keine wesentlichen Änderungen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2024 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2024, S. 152 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestands- gefährdenden Risiken für die Gesellschaft. ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE In Anbetracht der Entwicklung in den ersten neun Monaten präzisieren wir unsere Prognose für das Geschäfts- jahr 2025. Für die Kennzahl EBT senken wir unsere Pro-gnose u. a. infolge höherer Zinsaufwendungen aufgrund der Anpassung der Finanzierungsstruktur leicht ab. Für das Gesamtjahr erwarten wir nun: Umsatz: 268 bis 273 Mio. € (bisher: 268 bis 276 Mio. €) Operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): 211 bis 216 Mio. € (bisher: 209 bis 217 Mio. €) Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis: 144 bis 149 Mio. € (bisher: 150 bis 158 Mio. €) Funds from Operations (FFO): 146 bis 151 Mio. € (bisher: 145 bis 153 Mio. €) Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT in Mio. € (ohne Bewertungsergebnis) Funds From Operations in Mio. € 273,3 271,4 Ziel 268- 273 212,7 216,3 Ziel 211- 216 169,5 165,2 Ziel 144- 149 171,3 157,1 Ziel 146- 151 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 10
Konzernbilanz Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen xLangfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel xKurzfristige Vermögenswerte xSumme Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Eigene Anteile xSumme Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten xLangfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten xKurzfristige Verpflichtungen xSumme Passiva Deutsche EuroShop the MALL s life x 30.09.2025 31.12.2024 51.745 325 3.992.521 102.306 4.146.897 10.512 16.984 376.032 403.528 51.731 371 3.966.721 101.534 4.120.357 14.711 16.899 212.438 244.048 4.550.425 4.364.405 x x 30.09.2025 31.12.2024 76.464 793.943 910.247 -720 1.779.934 2.077.909 364.749 264.283 1.479 2.708.420 18.074 6.631 13.723 9.747 13.896 62.071 76.464 793.943 1.014.853 -720 1.884.540 1.795.909 350.887 261.156 4.715 2.412.667 12.465 7.349 16.876 12.669 17.839 67.198 4.550.425 4.364.405 x 11
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte xNettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen xErgebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge xFinanzergebnis xBewertungsergebnis xErgebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag xKonzernergebnis Ergebnis je Aktie (€) x x 01.07.- 30.09.2025 66.070 -8.454 -3.824 01.07.- 30.09.2024 67.117 -5.264 -3.705 01.01.- 30.09.2025 197.432 -25.170 -11.415 01.01.- 30.09.2024 199.964 -19.979 -11.076 -1.519 52.273 1.940 -2.749 51.464 1.745 -17.866 -3.219 -1.965 1.705 -19.600 -5.228 26.636 -2.895 23.741 0,31 x -1.498 56.650 2.151 -3.354 55.447 2.378 -13.028 -3.815 0 1.860 -12.605 -14.026 28.816 -5.859 22.957 0,30 -5.360 155.487 7.039 -7.128 155.398 6.733 -44.581 -10.438 -2.739 3.302 -47.723 4.292 111.967 -18.450 93.517 1,23 x -5.816 163.093 6.716 -7.010 162.799 11.591 -35.798 -10.920 -1.876 4.022 -32.981 -31.695 98.123 -15.666 82.457 1,08 12
Deutsche EuroShop Konzern- Gesamtergebnisrechnung the MALL s life x in T€ xKonzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses x xGesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre x x 01.07.- 30.09.2025 23.741 01.07.- 30.09.2024 22.957 01.01.- 30.09.2025 93.517 01.01.- 30.09.2024 82.457 1.913 -333 1.580 25.321 25.321 x -918 154 -764 22.193 22.193 3.129 -531 2.598 96.115 96.115 x 3.066 -491 2.575 85.032 85.032 Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung in T€ x01.01.2024 Gesamtergebnis Erwerb eigene Anteile Dividenden- auszahlungen x30.09.2024 x01.01.2025 Gesamtergebnis Dividenden- auszahlungen x30.09.2025 Anzahl Aktien im Umlauf 76.455.319 Gezeich- Kapital- netes Kapital rücklage 76.464 793.943 0 0 Andere Gewinn- rücklagen 1.252.635 82.457 Gesetz- liche Gewinn- rücklage 2.000 0 Gewinn- rücklage Cashflow Hedges -5.366 2.575 x Eigene Anteile -9 0 Summe 2.119.667 85.032 -530.677 0 0 -10.557 0 0 -531 -11.088 75.924.642 75.743.854 0 0 76.464 793.943 -346.609 977.926 0 2.000 0 -2.791 76.464 793.943 0 0 1.015.451 93.517 2.000 0 -2.598 2.598 0 -540 -720 0 -346.609 1.847.002 1.884.540 96.115 0 0 -200.721 0 75.743.854 76.464 793.943 908.247 2.000 0 0 0 -200.721 -720 1.779.934 x 13
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 Konzern- Kapitalflussrechnung in T€ xKonzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten xCashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Ertragsteuerzahlungen xNetto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen xCashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Erwerb eigener Aktien Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre xCashflow aus Finanzierungstätigkeit xVeränderungen des Finanzmittelbestands xFinanzmittelbestand am Anfang der Periode xFinanzmittelbestand am Ende der Periode 14 x 01.01.- 30.09.2025 93.517 01.01.- 30.09.2024 82.457 18.450 47.723 114 -4.292 5.961 1.039 -2.922 -7.206 152.384 -40.949 3.302 -8.533 106.204 -17.586 -82 -17.668 493.855 -210.152 -26 0 -7.898 -200.721 75.058 163.594 212.438 376.032 x 15.666 32.981 104 31.695 6.234 1.398 -5.110 -5.436 159.989 -32.648 4.022 -5.940 125.423 -29.615 -30 -29.645 158.428 -25.886 -50 -11.088 -7.958 -346.609 -233.163 -137.385 336.071 198.686
Deutsche EuroShop the MALL s life SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („ Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzel- nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Auf- wendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse 01.01.-30.09.2024 EBIT 01.01.-30.09.2024 EBT (ohne Bewertungsergebnis) 01.01.-30.09.2024 x x x Inland 148.714 (152.519) 116.593 (124.010) 82.818 (96.624) Ausland 42.167 (40.529) 37.045 (36.028) 32.830 (31.028) Summe Überleitung 190.881 6.551 (6.916) (193.048) 1.760 153.638 (160.038) (2.761) 115.648 -8.111 (-2.692) (127.652) Segmentvermögen 31.12.2024 davon Investment Properties 31.12.2024 x x 3.129.017 (3.135.733) 3.000.505 (2.980.295) 802.591 (804.027) 766.960 (763.960) 3.931.608 (3.939.760) 3.767.465 (3.744.255) 618.817 (424.645) 225.056 (222.466) x 01.01.- 30.09.2025 197.432 (199.964) 155.398 (162.799) 107.537 (124.960) x x 30.09.2025 4.550.425 (4.364.405) 3.992.521 (3.966.721) x Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Über- leitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentüber- greifend betrachtet und sind daher in der Überleitungs- spalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segment- vermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Über- leitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. 15
Quartalsmitteilung zum 30. September 2025 SONSTIGE ANGABEN DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE DIVIDENDE Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat der Hauptversammlung vom 27. Juni 2025 die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 vorgeschlagen. Die Hauptversammlung hat diesem Vorschlag zugestimmt. Die Dividende wurde am 2. Juli 2025 ausgezahlt. VERSICHERUNG DES GESETZLICHEN VERTRETERS Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verblei- benden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 13. November 2025 Nach einem Jahresschlusskurs 2024 von 18,50 €1 bewegte sich die Aktie der Deutsche EuroShop in den ersten Wochen des Jahres 2025 ohne größere Ausschläge seitlich in einem relativ engen Korridor zwischen 18,00 € und 19,00 €, den sie in der zweiten Märzhälfte zunächst nach oben durch- brechen konnte. Im Anschluss erlebte sie – wie die meisten Aktien weltweit infolge der US-Zoll-Diskussionen – eine deutliche Abwärtsbewegung und verzeichnete am 7. April 2025 mit 17,26 € den tiefsten Kurs innerhalb der ersten neun Monate. Es folgte ein starker positiver Trend, insbesondere in den zwei Wochen vor der Hauptver- sammlung, zu der unsere Aktionäre am 27. Juni 2025 in Hamburg eingeladen waren. Dabei erreichte die Aktie am 25. Juni 2025 mit 23,20 € den Höchstkurs im Berichts- zeitraum. In den folgenden Wochen pendelte sie erneut zwischen 18,00 € und 19,00 €. Zum Abschluss der ersten neun Monate 2025 lag der Kurs am 30. September bei 18,52 €. Unter Berücksichtigung der am 2. Juli 2025 ausgeschütteten Dividende von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 entspricht dies einer Performance von +13,3 %. Der Small-Cap-Index SDAX gewann im selben Zeit- raum 23,5 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende September 2025 auf 1,42 Mrd. €. Der Aufsichtsrat hat am 30. September 2025 einem Beschluss des Vorstands zur Einziehung der im Rahmen eines Aktienrückkaufs zwischen Dezember 2023 und Dezember 2024 erworbenen 720.465 eigenen Aktien zugestimmt. Die Kapitalherabsetzung wurde am 1. Oktober 2025 wirksam und das Grundkapital beträgt seitdem 75.743.854,00 €, eingeteilt in 75.743.854 Aktien. Hans-Peter Kneip KENNZAHLEN DER AKTIE Financial Services/Real Estate 76.464.319,00 € Branche/Industriegruppe Grundkapital am 30.09.2025 Anzahl der Aktien am 30.09.2025 (nennwertlose Namensstückaktien) Anzahl eigene Aktien am 30.09.2025 Dividende für 20242 Kurs am 30.12.2024 Kurs am 30.09.2025 Tiefst-/Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.09.2025 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 76.464.319 720.465 2,65 € 18,50 € 18,52 € 17,26 €/23,20 € 1,42 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, CDAX, EPRA, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 2 Gezahlt am 2. Juli 2025 16
Deutsche EuroShop the MALL s life Deutsche EuroShop vs. DAX und EPRA im Vergleich Januar bis November 2025 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 130 125 120 115 110 105 100 95 Dez 24 Mär 25 Jun 25 Sep 25 Deutsche EuroShop Aktie EPRA SDAX FINANZKALENDER 2025 13.11. Quartalsmitteilung 9M 2025 20.11. Kepler Cheuvreux Pan-European Real Estate Conference, London CIC Forum by Market Solutions (virtuell) Sie wünschen weitere Informationen? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79-20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79-29 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir 11.12. 2026 21.01. 19.03. Kepler Cheuvreux German Corporate Conference, Frankfurt Bank of America EMEA Real Estate CEO Conference, London Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergeb- nisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minuszeichen (-). 31.03. Konzernabschluss 2025 28.04. Geschäftsbericht 2025 29.04. JP Morgan Fixed Income IG Real Estate Conference, London 12.05. Quartalsmitteilung 3M 2026 18.06. Hauptversammlung, Hamburg 13.08. Halbjahresfinanzbericht 2026 21.- 23.09. 21.- 24.09. 12.11. Quartalsmitteilung 9M 2026 Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München Baader Investment Conference, München Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir 17