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Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 finanzbericht H1Halbjahres- zum 30. Juni 2025 the MALL s life
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis1) EPRA2 Earnings FFO8 Konzernergebnis in € EPRA2 Earnings je Aktie FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien6 in Mio. € Eigenkapital3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA2 NTA EPRA2 NTA je Aktie in € Eigenkapitalquote in %3 LTV-Verhältnis in %4,7 EPRA2 LTV in %5 Liquide Mittel 01.01.– 30.06.2025 131,4 103,2 103,9 75,1 69,9 74,0 69,8 01.01.– 30.06.2025 0,92 0,98 0,92 01.01.– 30.06.2024 132,8 106,4 107,4 82,1 80,6 81,1 59,5 01.01.– 30.06.2024 1,06 1,06 0,78 +/- -1,1 % -3,0 % -3,2 % -8,4 % -13,3 % -8,8 % 17,3 % +/- -13,2 % -7,5 % 17,9 % 75.743.854 76.283.452 -0,7 % 30.06.2025 2.017,6 2.753,1 4.770,7 2.077,9 27,43 42,3 42,5 44,7 595,8 31.12.2024 2.145,7 2.218,7 4.364,4 2.198,0 29,02 49,2 39,2 41,1 212,4 +/- -6,0 % 24,1 % 9,3 % -5,5 % -5,5 % 180,5 % 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 Inkl. Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilien- vermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. 6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien berücksichtigt (in der Vergleichsperiode zeitgewichtet) die erworbenen eigenen Aktien. 7 Die Ermittlung des LTV erfolgte ohne Berücksichtigung der liquiden Mittel der Dividende für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von 200,7 Mio. €, die am 3. Juli 2025 ausgezahlt wurde. Unter Berücksichtigung der zum Stichtag 30. Juni 2025 vorhandenen gesamten Liquidität würde sich ein LTV von 37,6 % ergeben. 8 Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. 2 2
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Brief des Vorstands Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, wir blicken auf ein erstes Halbjahr 2025 zurück, in dem sich unser operatives Geschäft weit gehend im Rahmen unserer Erwartungen ent wickelt hat. Die Besucherfrequenz in unseren Shopping centern lag 1 % unter dem Vorjahresniveau, die Umsätze unserer Mieter stiegen hingegen um 1,3 % an. Die Mindestvertragsmieten erhöhten sich like-for-like um 0,5 %. Das zweite Quartal fiel im Hinblick auf Besucherfrequenz und Mieterumsätze im Vergleich zum Vorjahres zeitraum positiv aus, während das erste Quartal – bedingt durch kalender und witterungs bedingte Einflüsse – unter dem Niveau des entsprechenden Vor jahres zeitraums lag. Ins gesamt ergibt sich für das erste Halbjahr eine zufriedenstellende Entwicklung. Unsere Umsatzerlöse gingen leicht um 1,1 % auf 131,4 Mio. € zurück und das Netto betriebs- ergebnis (NOI) verringerte sich angesichts gestiegener operativer Centeraufwendungen um 3,0 % auf 103,2 Mio. €. Das EBIT ging auf 103,9 Mio. € zurück (-3,2 %). Gestiegenen Vertragsmieten standen im ersten Halbjahr 2025 neben höheren Abgrenzungen ein malige Umlage- und Kosteneffekte gegen über, wodurch sich Umsatzerlöse, NOI und EBIT insgesamt reduziert haben. Das EBT (ohne Bewertung) reduzierte sich um 8,4 % auf 75,1 Mio. €, was in erster Linie auf einen Anstieg des Zinsaufwands um 3,9 Mio. € zurückzuführen ist. Durch die gestiegenen Vertragsmieten fiel das Bewertungsergebnis mit 10,3 Mio. € um knapp 23 Mio. € bes ser aus. Das Konzernergebnis lag dadurch mit 69,8 Mio. € deutlich (+17,3 %) über dem „Ein bedeutender Meilenstein war die erfolgreiche Platzierung unseres ersten Green Bonds.“ Hans-Peter Kneip, Vorstand (CEO/CFO) Vorjahreshalbjahr. Die EPRA Earnings und die FFO je Aktie beliefen sich auf 0,92 € bzw. 0,98 € und lagen damit unter den Vergleichs werten des Vorjahres (jeweils 1,06 €). Ein herausragendes Ereignis im ersten Halbjahr war die Eröffnung des neuen „Food Garden“ im Main-Taunus-Zentrum (MTZ) am 10. April. Auf rund 9.000 m² ist ein modernes, archi tektonisch ansprechendes und nachhaltig kon zipiertes Gastronomieareal entstanden, das die Aufenthaltsqualität im Center spürbar steigert. Seit der Eröffnung ist die Besucherfrequenz im MTZ um über 17 % gestiegen – ein deutliches Zeichen für die hohe Akzeptanz des neuen Angebots. Das Main-Taunus-Zentrum zählt zu den besucher und umsatzstärksten Einkaufs zentren Deutschlands. Ein weiterer bedeutender Meilenstein war die erfolgreiche Platzierung unseres ersten Green 3 3
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Bonds im Juni 2025. Die Anleihe mit einem Volumen von 500 Mio. € und einer Laufzeit bis Oktober 2030 war siebenfach überzeichnet – ein starkes Signal für das Vertrauen institutio neller Investoren in unser Geschäftsmodell, unsere ESG-Strategie und unsere finanzielle Solidität. Mit dieser Emission erweitern wir unsere Finanzierungsmöglichkeiten gezielt und schaffen zusätzlichen Spielraum für nach haltige Investitionen. Der Nettoerlös dient der allgemeinen Unternehmensfinanzierung und fließt im Einklang mit unserem Green Finance Framework auch in förderfähige grüne Projekte. Auf unserer Hauptversammlung am 27. Juni 2025 haben wir wichtige Weichen für die Zukunft gestellt. Unsere Aktionärinnen und Aktionäre stimmten allen Tagesordnungs punkten mit großer Mehrheit zu und ermög lichten damit eine Dividendenzahlung von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024. Mit Reiner Strecker verabschieden wir einen langjährigen Wegbegleiter, der die Entwicklung der Deutsche EuroShop über viele Jahre entscheidend geprägt und mit seinem Engagement Maßstäbe gesetzt hat. Ihm folgt mit Peter M. Ballon ein international renom mierter Immobilienexperte als Vorsitzender des Aufsichtsrats nach. Vor dem Hintergrund der erwartungsgemäßen Entwicklung im ersten Halbjahr bestätigen wir unsere im März veröffentlichte Prognose für das Gesamtjahr 2025. Ich danke Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen. Hamburg, im August 2025 Hans-Peter Kneip 4 4
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Grundlagen des Konzerns Deutsche EuroShop the MALL s life GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Ham- burg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilien- portfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die aus- gewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufs- zentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesell- schaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an 16 Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shopping- centern mit 50 % bis 95 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsver- trägen vergeben. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmens- strategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organi- siert. Das Grundkapital belief sich zum 30. Juni 2025 auf 76.464.319,00 € und war in 76.464.319 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Zum 30. Juni 2025 besaß die Deutsche EuroShop AG 720.465 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. ZIELE UND STRATEGIE Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Invest- ments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innen- stadtlagen und an etablierten Standorten, die das Poten- zial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in ver- schiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihre Finanzierungsquellen zu erweitern und im Sinne der Risikostreuung zu diversifizieren. Dementsprechend wird die Kapital- und Finanzierungsstruktur laufend und zielgerichtet weiterentwickelt. Die Gesellschaft finanziert ihre Investitionstätigkeit durch besicherte Darlehen bei unterschiedlichen Kreditgebern sowie durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt. Für die Emis- sion von Anleihen und vergleichbaren alternativen Instru- menten verfügt die Deutsche EuroShop über ein Invest- ment Grade Rating. Ziel der Gesellschaft ist es, dieses Rating beizubehalten und zukünftig zu optimieren, um in einem Marktumfeld schwankender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen flexibel aufgestellt zu sein. Die LTV-Quote des Konzerns soll sich infolgedessen, unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen, in einer Bandbreite von 40 % bis 50 % bewegen. STEUERUNGSSYSTEM Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Kon- zern nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquidi- tätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungs indikatoren) ab. Dies sind Umsatz, Earnings before Interest and Taxes (EBIT), Earnings before Taxes (EBT) ohne Bewertungsergebnis und Funds from Opera- tions (FFO). 5
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Wirtschaftsbericht GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Nach Ansicht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) zeichnet sich nach der Belebung der deutschen Wirtschaft zu Jahresbeginn im zweiten Quartal des Berichtsjahres eine schwächere Dynamik ab. Trotz aufgehellter Geschäftserwartungen bleiben Industrie- produktion und Auftragseingänge volatil. Der Außenhandel wirkt wachstumsdämpfend, da Ausfuhren – vor allem in die USA – nach den Vorzieheffekten im ersten Quartal zurückgingen. Die Binnenkonjunktur zeigt eine uneinheit- liche Entwicklung: Zuletzt rückläufigen Einzelhandels- umsätzen stehen Zuwächse bei Pkw-Neuzulassungen von Privatpersonen und gestiegene Umsätze im Gastgewerbe gegenüber. Anhaltende geopolitische Unsicherheiten und ein unverändert schwacher Arbeitsmarkt dämpfen die Konsumlaune der privaten Haushalte. Insgesamt scheint die Belebung im zweiten Quartal nicht weiter Tritt zu fas- sen – auch wegen auslaufender Vorzieheffekte und andauernder Unsicherheit über die US-Zollpolitik. Die Inflationsrate ist im Juni leicht auf +2,0 % gefallen im Ver- gleich zum Juni des Vorjahres. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) – nachdem es zu Jahresbeginn 2025 noch um 0,3 % gestiegen war – im zweiten Quartal 2025 preis- und kalenderbereinigt um 0,1 % gesunken. Im Vorjahresvergleich war das BIP im zweiten Quartal 2025 preis- und kalenderbereinigt um 0,4 % höher als im zweiten Quartal 2024. Die Arbeits- losenquote lag Ende Juni 2025 bei 6,2 % (Vorjahr: 5,8 %). Die Verbraucherstimmung in Deutschland präsentiert sich im Juni des Berichtsjahres nach Einschätzung des Konsumforschungsunternehmens GfK ohne klaren Trend. Konjunktur- und Einkommenserwartung verbessern sich, während die Anschaffungsneigung nahezu unverändert bleibt und die Sparneigung zunimmt. Nach zuvor drei Anstiegen musste das Konsumklima damit wieder einen kleinen Dämpfer hinnehmen, wofür vor allem die gestiegene Sparneigung verantwortlich sei, da sie die positiven Impulse durch verbesserte Einkommensaus- sichten derzeit konterkariere. Der Umsatz der Einzelhandelsunternehmen in Deutsch- land ist nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Juni 2025 gegenüber Mai 2025 kalender- und saisonbereinigt real (preisbereinigt) um 1,0 % und nominal (nicht preisbereinigt) um 0,8 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat Juni 2024 wuchs der Umsatz real um 4,9 % und nominal um 5,8 %. Im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln stieg der kalen- der- und saisonbereinigte Umsatz im Juni 2025 gegen- über dem Vormonat real um 1,8 % und nominal um 1,4 %. Im Vergleich zum Vorjahresmonat Juni 2024 wuchsen die Umsätze hier real um 7,4 % und nominal um 7,7 %. Im Internet- und Versandhandel verzeichnete der Umsatz im Juni 2025 ein Umsatzplus von real 9,0 % und nominal 8,5 %, während der Umsatz im Vergleich zum Vorjahres- monat real um 20,4 % und nominal um 19,9 % wuchs. Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten laut Immobilienberatungsunternehmen Savills im er- sten Halbjahr 2025 Gewerbe- und Wohnimmobilien für ca. 13,3 Mrd. € den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahres- periode bedeutet dies einen Rückgang um 13 %. Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien lag im ers- ten Halbjahr mit 3,0 Mrd. € ebenfalls um 13 % unter der Vorjahresperiode. Auf Shoppingcenter entfällt davon laut BNP Paribas Real Estate aufgrund des Verkaufs des Designer- Outlets Berlin und einiger kleinerer Investments von Einkaufszentren ein Anteil von 16 % des Transaktions- volumens. Bei den wenigen von Savills im letzten Quartal beobachteten Transaktionen im Core-Segment wurden die Spitzenrenditen des Vorquartals bestätigt. Diese liegen deshalb unverändert bei 5,8 % für Shoppingcenter. 6 6
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Geschäftsentwicklung ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI 01.01.– 30.06.2025 131.363 -24.308 -3.841 103.214 01.01.– 30.06.2024 132.847 -22.086 -4.318 106.443 Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Übrige Finanzaufwendungen Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) 5.099 -4.379 103.934 4.988 -747 69 4.310 -26.715 -7.219 1.597 -774 -28.801 75.133 9.520 747 10.267 -3.429 -12.126 -69 -12.195 69.776 4.565 -3.656 107.352 9.213 -5.071 148 4.290 -22.770 -7.105 2.162 -1.876 -25.299 82.053 -17.669 5.071 -12.598 -3.036 -6.771 -148 -6.919 59.500 Deutsche EuroShop the MALL s life Veränderung ± -1.484 -2.222 477 -3.229 534 -723 -3.418 20 -3.945 -114 -565 1.102 -3.502 -6.920 22.865 -393 -5.276 10.276 in % -1,1 -10,1 11,0 -3,0 11,7 -19,8 -3,2 0,5 -17,3 -1,6 -26,1 58,7 -13,8 -8,4 181,5 -12,9 -76,3 17,3 UMSATZERLÖSE IM VERGLEICH ZUM VORJAHR NIEDRIGER Die Umsatzerlöse verringerten sich im Vergleich zum ers- ten Halbjahr 2024 leicht um 1,5 Mio. € (-1,1 %). Während sich die Vertragsmieten zum Vorjahr leicht erhöht haben (+0,5 %), sind die Umsatzerlöse aus Mieteinahmen auf- grund von gewährten Mietanreizen, die über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilen sind, insgesamt leicht zurückgegangen. Erlöse aus Umlagen von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen haben sich um 0,7 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der im Zuge der Grund- steuerreform überwiegend gesunkenen Grundsteuer- belastung der Shoppingcenter. 7
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 OPERATIVE CENTERAUFWENDUNGEN ÜBER DEM VORJAHR Die operativen Centeraufwendungen, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Neben- kosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen im Berichtszeitraum mit 24,3 Mio. € um 10,1 % über dem Vorjahr, im Wesentlichen bedingt durch Einmalaufwendungen aus nicht umlagefähigen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Erneuerung technischer Anlagen sowie einem Sturm- schaden. Die vorgenannten Aufwendungen wurden durch die Gebäudeversicherung bereits ersetzt. Die Grund- steueraufwendungen sind demgegenüber aufgrund der durch die Grundsteuerreform gesunkenen Grundsteuer- belastung nachhaltig zurückgegangen. im Juni 2024 für das Allee-Center Hamm sowie das Allee- Center Magdeburg und die erstmalige Darlehensauf- nahme im August 2024 für das Rathaus-Center Dessau aus. Die Zinserträge lagen mit 1,6 Mio. € leicht unter dem Vorjahr (2,2 Mio. €). Für die Stadt-Galerie Hameln fielen darüber hinaus übrige Finanzaufwendungen in Höhe von 0,8 Mio. € aus der Ablösung eines Swaps im Zuge der voll- ständigen Rückzahlung des Darlehens an. EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) RÜCKLÄUFIG Aufgrund des gesunkenen Finanzergebnisses sowie des leicht rückläufigen EBIT hat sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) um 8,4 % auf 75,1 Mio. € reduziert (i. Vj. 82,1 Mio. €). ERFORDERLICHE WERTBERICHTIGUNGEN RÜCKLÄUFIG POSITIVES BEWERTUNGSERGEBNIS DURCH STEIGENDE VERTRAGSMIETEN Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderun- gen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. € (11,0 %) auf 3,8 Mio. € verringert. NETTOBETRIEBSERGEBNIS (NOI) Leicht rückläufige Umsatzerlöse sowie gestiegene Grund- stücksbetriebs- und -verwaltungskosten haben zu einem um 3,0 % gesunkenen Nettobetriebsergebnis (NOI) von 103,2 Mio. € geführt. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen, aus der Auflösung von Rückstellungen sowie aus Nach- zahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 5,1 Mio. € und lagen damit über der Vergleichsperiode des Vorjahres (4,6 Mio. €). Die Immobilienwerte haben sich im ersten Halbjahr 2025 leicht positiv entwickelt und resultierten inkl. der Investiti- onen in den Immobilienbestand in einem Be wer- tungs ergebnis von 10,3 Mio. €. Aufgrund steigender Ver trags- mieten hat sich die Immobilienbewertung stabilisiert und es erfolgte nach Jahren rückläufiger Bewertungen erst malig wieder eine leichte Aufwertung des Immobilienbestands. Unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesell- schafter entfielen 9,5 Mio. € auf die Bewertung des im Kon- zern ausgewiesenen Immobilienvermögens und 0,8 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at- equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Die Marktwertveränderungen der einzelnen Immobilien- werte lagen dabei in einer Bandbreite von -2,8 % bis +3,6 %. Der Vermietungsstand1 hat sich im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag um 0,9 Prozentpunkte auf 94,5 % verringert. Der EPRA Vermietungsstand hat sich von 93,3 % auf 94,7 % erhöht. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, haben sich aufgrund gestiegener Personal- sowie Rechts- und Beratungskosten, u. a. im Zusammenhang mit dem Ratingprozess und der Anleihebegebung, auf 4,4 Mio. € erhöht. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich leicht auf -3,4 Mio. € (i. Vj. -3,0 Mio. €) erhöht. Der Aufwand aus latenten Steuern, der im Wesentlichen aus gestiegenen Marktwerten bei gleichzeitiger planmäßiger Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens resultierte, machte 12,2 Mio. € (i. Vj. 6,9 Mio. €) aus. EBIT LEICHT UNTERHALB DES VORJAHRES KONZERNERGEBNIS DEUTLICH VERBESSERT Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 103,9 Mio. € leicht unter dem Vorjahr (107,4 Mio. €), was neben leicht rück- läufigen Umsatzerlösen im Wesentlichen auf gestiegene ope- rative Centeraufwendungen zurückzuführen ist. Das Konzernergebnis lag mit 69,8 Mio. € im Zusammen- hang mit dem gestiegenen Bewertungsergebnis um 10,3 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (59,5 Mio. €). Das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,78 € auf 0,92 €. FINANZERGEBNIS PLANMÄSSIG NIEDRIGER EPRA EARNINGS LEICHT RÜCKLÄUFIG Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -28,8 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (-25,3 Mio. €), maßgeblich bedingt durch den um 3,9 Mio. € gestiegenen Zinsaufwand. Hier wirkten sich die Darlehenserhöhungen Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis aus- klammern, haben sich um 10,7 Mio. € bzw. um 0,14 € je Aktie verringert, insbesondere aufgrund des rückläufigen EBIT sowie des gesunkenen Finanzergebnisses. 8 8 1 Der Vermietungsstand basiert auf Flächen, während er im Vorjahr auf Markt- mieten basierte, was der Definition des EPRA Vermietungsstands entspricht.
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Latente Steueranpassungen gemäß EPRA2 EPRA Earnings in T€ 01.01.–30.06.2025 je Aktie in € 0,92 -0,14 0,14 0,92 69.776 -10.267 10.420 69.929 Gewichtete Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente in T€ Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life 01.01.–30.06.2024 je Aktie in € 0,78 0,17 0,11 1,06 59.500 12.598 8.485 80.583 76.283.452 ENTWICKLUNG DER FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesent- liche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 81,1 Mio. € auf 74,0 Mio. € bzw. von 1,06 € auf 0,98 € je Aktie. Funds from Operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen1, 2 Latente Steuern1 FFO in T€ 01.01.–30.06.2025 je Aktie in € 0,92 -0,13 0,03 0,16 0,98 69.776 -10.267 2.280 12.195 73.984 Gewichtete Anzahl der gewinnberechtigten Stückaktien 75.743.854 in T€ 01.01.–30.06.2024 je Aktie in € 0,78 0,16 0,03 0,09 1,06 59.500 12.598 2.095 6.919 81.112 76.283.452 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Aufgrund der erstmaligen Bereinigung der FFO um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € EBT in Mio. € (ohne Bewertungsergebnis) FFO je Aktie in € 132,8 131,4 107,4 103,9 82,1 75,1 1,06 0,98 M 6 M 6 M 6 M 6 M 6 M 6 M 6 M 6 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 9 9
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE VERMÖGENS- UND LIQUIDITÄTSSITUATION Am 18. Juni 2025 hat die Deutsche EuroShop eine Anleihe („Green Bond“) mit einem Nennbetrag von 500 Mio. € begeben, die am Euro MTF Markt der Luxemburger Börse notiert ist. Die Anleihe hat eine Laufzeit von 5,3 Jahren bis zum 15. Oktober 2030 und einen jährlichen Zinssatz von 4,5 %. Im Vorfeld der Anleiheemission erhielt die Deutsche EuroShop von Standard & Poor’s Global Ratings („S&P“) ein langfristiges Emittentenrating von BB+ (stabil). Die Anleihe wird von S&P mit einem Investment Grade Rating von BBB- eingestuft. Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop Konzerns ist in diesem Zusammenhang mit 4.770,7 Mio. € gegenüber dem letzten Bilanzstichtag deutlich angestiegen. Maßgebend hierfür war insbesondere der höhere Bestand an liquiden Mitteln (+383,4 Mio. €), der im Wesentlichen aus der begebenen Anleihe abzüglich von Darlehenstilgungen resultierte. Im Zusammenhang mit dem Green Bond haben sich die Finanzverbindlichkeiten deutlich erhöht. in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) BILANZSUMME 30.06.2025 623.858 4.146.838 262.453 2.490.631 2.017.612 4.770.696 31.12.2024 244.048 4.120.357 67.198 2.151.511 2.145.696 4.364.405 Veränderung 379.810 26.481 195.255 339.120 -128.084 406.291 Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.770,7 Passiva 4.770,7 4.364,4 244,0 . 2 1 1 3 . 4.120,4 623,9 . . 6 0 3 4.146,8 262,5 2.490,6 . . 6 0 3 2.017,6 4.364,4 67,2 2.151,5 . 2 1 1 3 . 2.145,7 2024 2025 2025 2024 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Summe Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 10 10
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life EIGENKAPITALQUOTE BEI 42,3 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremd- gesellschaftern) hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (49,2 %) aufgrund der beschlossenen Aus- schüttung der Dividende für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von EUR 200,7 Mio. € sowie der Begebung der Anleihe auf 42,3 % verringert. Sie liegt weiterhin auf einem soliden Niveau. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 12,3 Mio. € auf 363,2 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen erhöhten sich um 194,1 Mio. €. Maß- gebend hierfür ist mit 200,7 Mio. € insbesondere eine Ver- bindlichkeit für die Ausschüttung der am 27. Juni 2025 auf der Hauptversammlung der Deutsche EuroShop AG beschlossenen Dividende für das Geschäftsjahr 2024. Die Auszahlung der Dividende erfolgte am 2. Juli 2025. VERBINDLICHKEITEN NET TANGIBLE ASSETS NACH EPRA Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich zum 30. Juni 2025 um 327,9 Mio. € auf 2.136,3 Mio. €, maßgeblich bedingt durch die Begebung des Green Bonds im Juni der Berichtsperiode. Gegenläufig wirkte sich die vollständige Tilgung der Darlehen des Herold-Center Norderstedt sowie der Stadt-Galerie Hameln aus. Zum 30. Juni 2025 wurden alle Kredit- und Anleiheauflagen eingehalten. Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. Juni 2025 lagen aufgrund der am 27. Juni 2025 beschlossenen Dividenden- ausschüttung mit 2.077,9 Mio. € um 120,1 Mio. € unter den NTA zum Jahresende 2024 (2.198,0 Mio. €). Die NTA je Aktie reduzierten sich korrespondierend um 1,59 € von 29,02 € auf 27,43 € je Aktie (-5,5 %). EPRA NTA Eigenkapital (ohne Fremdgesellschafter) Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 EIGENKAPITAL OHNE DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag in T€ 1.754.613 1.912 30.06.2025 je Aktie in € 23,16 0,03 in T€ 1.884.540 3.128 31.12.2024 je Aktie in € 24,88 0,04 1.756.525 23,19 1.887.668 24,92 373.131 -26 -51.719 2.077.911 4,92 0,00 -0,68 27,43 362.055 -12 -51.719 2.197.992 4,78 0,00 -0,68 29,02 75.743.854 75.743.854 1 Inkl. des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 11 11
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 EPRA LOAN TO VALUE (EPRA LTV) Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Kon- zerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochter- unternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 44,7 % (i. Vj. 41,1 %). Der LTV, der demgegenüber die Tochter- unternehmen vollständig sowie die Gemeinschaftsunter- nehmen mit dem at-equity-Beteiligungsansatz berück- sichtigt, beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 42,5 % (i. Vj. 39,1 %). Werte quotal in T€ Bank- und Anleiheverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Verbindlichkeit) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel NETTOFINANZVERSCHULDUNG Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte IMMOBILIENVERMÖGEN EPRA LTV IN % 30.06.2025 2.058.625 230 209.533 -584.732 1.683.656 3.767.466 223 26 3.767.715 44,7 31.12.2024 1.731.232 230 8.495 -201.182 1.538.775 3.744.255 223 12 3.744.490 41,1 Veränderung 327.393 0 201.038 -383.550 144.881 23.211 0 14 23.225 3,6 PROGNOSEBERICHT WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Die deutsche Wirtschaft sieht nach Ansicht des Kieler Ins- tituts für Weltwirtschaft (IfW) etwas Licht am Ende des konjunkturellen Tunnels. Sie dürfte dieses Jahr etwas kräftiger zulegen als bislang erwartet. Das geht aus der Sommerprognose des IfW hervor, das nun mit etwas höhe- ren Zuwachsraten des Bruttoinlandsprodukts von 0,3 % für das laufende Jahr (Frühjahrsprognose: 0,0 %) rechnet. Die wirtschaftliche Dynamik dürfte sich zunächst weiter- hin gedämpft entwickeln, auch im Lichte möglicher Belastungen durch US-Handelspolitik. Die Frühindikatoren würden die Einschätzung des IfW bestätigen, dass die In- dustrie nach zweijähriger Talfahrt nun - auf niedrigem Niveau - ihren Boden gefunden habe. Die gesamtwirt- schaftlich nun wieder aufwärts gerichtete Entwicklung wäre im Wesentlichen binnenwirtschaftlich getragen. So steige der private Konsum nach zweijähriger Durststrecke wieder und auch die Unternehmensinvestitionen würden nach und nach ins Plus drehen. Die Exporte dürften im laufenden Jahr insgesamt noch einmal um 0,4 % sinken. Der private Konsum würde zwar das hohe Tempo des Jahresauftakts 2025 nicht halten, aber über das Gesamt- jahr um rund 1,0 % wieder deutlicher zulegen können. Zahlreiche Indikatoren deuten laut ifo Institut darauf hin, dass die Krise der deutschen Wirtschaft im Winterhalb- jahr 2024/2025 ihren Tiefpunkt erreicht habe. Die Kauf- kraftgewinne, die sich aus dem Anstieg der realen Ein- kommen ergäben, würden zunehmend verausgabt und nicht mehr gespart. Das ifo Institut hat die Prognose für die Inflationsrate insgesamt für 2025 um 0,2 Prozent- punkte auf 2,1 % gesenkt, vor allem aufgrund gesunkener Energie preise. Am Arbeitsmarkt gibt es laut ifo Institut ebenfalls erste positive Signale. Bereits in den kommen- den Monaten wird im Einklang mit der allmählichen Erholung eine leichte Belebung der Beschäftigung erwartet. Eine starke Beschleunigung des Beschäfti- gungsaufbaus bleibt jedoch aufgrund der demografischen Entwicklung begrenzt - ab 2025 sinkt die Zahl der Perso- nen im erwerbsfähigen Alter. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 6,3 % und damit über dem Vorjahr (6,0 %). 12 12
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE Das erste Halbjahr 2025 war von einem weitgehend plan- mäßigen Verlauf des operativen Geschäfts geprägt. Gestiegenen Vertragsmieten standen neben höheren Abgrenzungen einmalige Umlage- und Kosteneffekte gegenüber. Darüber hinaus hat die Deutsche EuroShop AG im Juni 2025 ihren ersten Green Bond mit einem Nennwert von 500 Mio. € und einem Coupon von 4,5 % begeben, was zu einem Rückgang des Finanzergebnisses führen wird. Wir lassen unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2025 unverändert: Umsatz in Mio. € EBIT in Mio. € Ziel 268– 276 273,3 271,4 Ziel 209– 217 216,3 212,7 Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life Umsatz: 268–276 Mio. € Operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): 209–217 Mio.€ Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis: 150–158 Mio.€ Funds from Operations (FFO): 145–153 Mio. € EBT in Mio. € (ohne Bewertungsergebnis) Funds From Opera- tions in Mio. € 169,5 165,2 Ziel 150– 158 171,3 157,1 Ziel 145- 153 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 2023 2024 2025 DIVIDENDE Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat der Hauptversammlung vom 27. Juni 2025 die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 2,65 € je Aktie für das Ge- schäftsjahr 2024 vorgeschlagen. Die Hauptversam mlung hat diesem Vorschlag zugestimmt. Die Dividende wurde am 2. Juli 2025 ausgezahlt. RISIKOBERICHT Die Deutsche EuroShop hat am 18. Juni 2025 erfolgreich eine Anleihe mit einem Nennbetrag von 500 Mio. € begeben. Im Vorfeld der Anleiheemission erhielt die Deutsche EuroShop von S&P Global Ratings ein langfristiges Emittenten rating von BB+ (stabil). Die neue Anleihe wurde von S&P mit einem Investment Grade Rating von BBB- eingestuft. FINANZIERUNGSRISIKEN Zum Bilanzstichtag bestanden für die Konzernfinan- zierungen langfristige Kreditverträge sowie eine lang- fristige Unternehmensanleihe mit jeweils fixen Zinsver- einbarungen. Derzeit stehen unmittelbar keine Neu- und Anschlussfinanzierungen an (erst wieder planmäßig im Jahr 2026), sodass aus heutiger Sicht im Konzern kein wesentliches Finanzierungsrisiko erkennbar ist. Das Zins- umfeld wird laufend überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Finanzierungs- risiko wird durch den Abschluss langfristiger Instrumente mit Laufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen von in der Regel fünf bis zehn Jahren und festen Zinssätzen reduziert. Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirt- schaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorher- sehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Anschluss- finanzierung von Darlehen oder Unternehmensanleihen nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen negativen Effekt auf die FFO. Für zukünftige Refinanzierungen zu angemessenen Kon- ditionen, insbesondere im Hinblick auf unbesicherte Unternehmensanleihen, ist für die Deutsche EuroShop der Erhalt eines Investment Grade Ratings von wesentlicher Bedeutung. Verschlechterungen des Ratings könnten sich negativ auf die Konditionen von Refinanzierungen von aus- laufenden Unternehmensanleihen auswirken, was wiede- rum negative Auswirkungen auf die FFO zur Folge hätte. Im Zusammenhang mit Unternehmensanleihen muss die Deutsche EuroShop bestimmte Finanzkennzahlen (Financial Covenants: Net Loan-to-Value Ratio, Net Secured 13 13
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Loan-to-Value Ratio, Interest Coverage Ratio), Reporting- Verpflichtungen sowie weitere Verpflichtungen einhalten. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen kann zu Kündigungsrechten und Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf Unternehmensanleihen führen. Die konsolidierten Tochtergesellschaften als Darlehensnehmer müssen darüber hinaus verschiedene festgelegte Finanzkenn- zahlen (Financial Covenants) und andere Verpflichtungen oder Vereinbarungen einhalten. Zum Bilanzstichtag müssen die Darlehensnehmer innerhalb des Deutsche EuroShop Konzerns 35 Auflagen erfüllen. Diese Auflagen, die regel- mäßig überprüft werden, könnten die Fähigkeit des Deutsche EuroShop Konzerns einschränken, seine zukünftigen Betriebs- und Kapitalbedürfnisse zu finanzie- ren und Akquisitionen und andere Geschäftsaktivitäten zu verfolgen. Die Fähigkeit, diese Auflagen zu erfüllen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige außer- halb der Kontrolle des Konzerns liegen können, wie z. B. eine Verschlechterung der Branchen- und Immobilien- märkte oder eine Abweichung von den Annahmen in der Langzeitplanung und in der Prognose. Die Nichteinhaltung einer Finanzvereinbarung könnte schwerwiegende Folgen für den Deutsche EuroShop Konzern haben. Sollten Tochterunternehmen der Deutsche EuroShop AG gegen finanzielle oder andere einschränkende Vereinbarungen verstoßen, könnten Kreditgeber unter bestimmten Umständen eine Sondertilgung eines bestimmten Prozent- satzes des Darlehensbetrags verlangen, Barabzüge vor- nehmen oder die jeweilige Finanzierung vorzeitig kündigen. Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen indirekten Auswirkungen geopolitischer Krisen auf den Betrieb und den Cashflow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche Verschärfung des Online-Wett- bewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanzsektors könnten dazu führen, dass sich die Kredit- vergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finanzierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauf- lagen deutlich verschlechtert oder die Ausgabe von Anleihen und alternativen Finanzierungsinstrumenten erschwert wird. Auch könnten Insolvenzen von Immobilien- gesellschaften das Vertrauen in den Immobiliensektor und damit die Kreditvergabepraxis der Banken und den Kapitalmarkt negativ beeinflussen. Dies hätte eine nega- tive Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft sowie auf die FFO. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungs- marktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften oder einer Änderung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung bereit sind. Der Deutsche EuroShop Konzern begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kreditverträge einerseits sowie die Nutzung des Kapital- marktes andererseits, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie ein solides Unternehmensrating und die Einhaltung angemessener Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält der Kon- zern in seinen Zielmärkten zu einer Vielzahl von Invest- ment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken sowie Kapital- marktinvestoren langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Finanzierungszugang ermöglichen. Der Deutsche EuroShop Konzern setzt in wenigen Fällen derivative Finanzinstrumente im Sinne des Hedge Accounting von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungs geschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten, Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeit- punkte für Zins- und Tilgungszahlungen sowie die Bemes- sungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die in der Regel gleichzeitig Kredit- geber sind. Die Zinsswaps stellen mit dem Grundgeschäft grundsätzlich eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere Risiken bestehen aus den Finanzinstrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen Sicherungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt. Die Schadenshöhe des Risikos und die Eintrittswahr- scheinlichkeit werden weiterhin jeweils als gering ein- geschätzt. Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich darüber hinaus keine weiteren wesentlichen Änderungen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2024 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2024, S. 152 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. 14 14
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Konzernbilanz Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Eigene Anteile Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen Summe Passiva Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life 30.06.2025 51.745 360 3.992.521 102.212 4.146.838 10.910 17.117 595.831 623.858 4.770.696 30.06.2025 76.464 793.943 884.926 -720 1.754.613 2.124.514 363.210 262.999 2.907 2.753.630 11.773 9.631 14.076 11.236 215.737 262.453 4.770.696 31.12.2024 51.731 371 3.966.721 101.534 4.120.357 14.711 16.899 212.438 244.048 4.364.405 31.12.2024 76.464 793.943 1.014.853 -720 1.884.540 1.795.909 350.887 261.156 4.715 2.412.667 12.465 7.349 16.876 12.669 17.839 67.198 4.364.405 15 15
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unter- nehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€) 01.04.– 30.06.2025 65.089 -9.476 -3.849 01.04.– 30.06.2024 66.830 -7.901 -3.871 01.01– 30.06.2025 131.363 -16.717 -7.591 01.01.– 30.06.2024 132.847 -14.715 -7.371 -1.676 50.088 -2.368 52.690 -3.841 103.214 2.943 -2.530 50.501 2.247 -1.946 52.991 5.099 -4.379 103.934 2.880 -13.724 -3.613 -774 882 -14.349 12.934 49.086 -11.169 37.917 0,50 7.146 -11.553 -3.459 -1.876 1.457 -8.285 -12.942 31.764 -4.974 26.790 0,35 4.988 -26.715 -7.219 -774 1.597 -28.123 9.520 85.331 -15.555 69.776 0,92 -4.318 106.443 4.565 -3.656 107.352 9.213 -22.770 -7.105 -1.876 2.162 -20.376 -17.669 69.307 -9.807 59.500 0,78 16 16
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Deutsche EuroShop Konzern- Gesamtergebnisrechnung the the MALL MALL s s life life in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre 01.04.- 30.06.2025 37.917 01.04.- 30.06.2024 26.790 01.01.– 30.06.2025 69.776 01.01.– 30.06.2024 59.500 896 -144 752 38.669 38.669 2.606 -418 2.188 28.978 28.978 1.216 3.984 -198 -645 1.018 70.794 70.794 3.339 62.839 62.839 Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung in T€ 01.01.2024 Gesamtergebnis Erwerb eigene Anteile Dividenden- auszahlungen 30.06.2024 01.01.2025 Gesamtergebnis Dividenden- auszahlungen 30.06.2025 Anzahl Aktien im Umlauf 76.455.319 Kapital- rücklage Gezeich- netes Kapital 76.464 793.943 1.252.635 59.500 Andere Gewinn- rücklagen 0 0 Gesetz- liche Gewinn- rücklage 2.000 0 Gewinn- rücklage Cashflow Hedges -5.366 3.339 Eigene Anteile Summe -9 2.119.667 62.839 0 -350.164 0 0 -6.466 0 0 -350 -6.816 76.105.155 75.743.854 0 -149.081 76.464 793.943 1.156.588 0 76.464 793.943 1.015.451 69.776 0 0 0 2.000 0 -2.027 0 -149.081 -359 2.026.609 2.000 0 -2.598 1.018 -720 1.884.540 70.794 0 75.743.854 0 0 76.464 793.943 -200.721 884.506 0 2.000 0 -1.580 0 -200.721 -720 1.754.613 17 17
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Konzern- Kapitalflussrechnung in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Ertragsteuerzahlungen Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Erwerb eigener Aktien Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestands Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 01.01.– 30.06.2025 69.776 15.555 28.123 75 -9.520 4.310 976 -1.433 -1.749 106.113 -24.435 1.597 -6.479 76.796 -13.191 -78 -13.269 493.855 -168.355 -26 0 -5.608 0 319.866 383.393 212.438 595.831 01.01.– 30.06.2024 59.500 9.807 20.376 67 17.669 4.666 3.063 -3.056 -4.517 107.575 -20.675 2.162 -3.037 86.025 -16.445 -16 -16.461 113.428 -18.813 -50 -6.816 -5.736 -149.081 -67.068 2.496 336.071 338.567 18 18
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life ANHANGSANGABEN ERLÄUTERNDE ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ UND KONZERN-GEWINN- UND VERLUST RECHNUNG GRUNDLAGEN DES KONZERN ZWISCHEN ABSCHLUSSES Investment Properties Allgemeine Angaben Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, Deutschland. Der Sitz der Gesell- schaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen. Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Grundlagen der Erstellung des Konzernzwischenabschlusses Der Konzernzwischenabschluss für den Zeitraum 1. Januar 2025 bis 30. Juni 2025 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 „Zwischenberichterstattung“, wie in der EU anzu- wenden, aufgestellt. Der Konzern zwischenabschluss sollte im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. De- zember 2024 gelesen werden. Wesentliche Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung neuer Standards oder Interpretation haben sich im Zeitraum der Zwischen- berichterstattung nicht ergeben. Konsolidierungskreis Im Berichtszeitraum haben keine Akquisitionen oder Ver- käufe stattgefunden. Wir verweisen bezüglich der An- gaben zum Konsolidierungskreis auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Für den Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2025 wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden angewendet: Finanzverbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten, die im Wesentlichen Bank- verbindlichkeiten und Unternehmensanleihen betreffen, werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt, unter Berücksichtigung von direkt zurechenbaren Transaktionskosten sowie Agien bzw. Dis- agien, was den Anschaffungskosten entspricht. In der Folge werden Finanzverbindlichkeiten mit den fort- geführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet und ausgewiesen. Darüber hinaus wurden für den Konzernzwischenabschluss die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 angewendet. Die Investment Properties haben sich im ersten Halb- jahr 2025 wie folgt entwickelt: in T€ BUCHWERT ZUM 01.01. Veränderung Konsolidierungskreis Veränderungen Mietanreize Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen BUCHWERT ZUM 30.06./31.12. 2025 2024 3.966.721 3.947.021 0 -6.300 2.857 4.744 13.191 47.179 9.752 -25.923 3.992.521 3.966.721 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2025 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2024, eine Bewertung durch den Gut- achter Jones Lang LaSalle SE (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Dabei kam wie zum 31. Dezember 2024 die Discounted- Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF-Methode in unserem Geschäftsbericht 2024 auf S.185 ff. Es handelte sich um ein Bewertungsverfahren des Levels 3 der Bewertungs- hierarchie des IFRS 13. 19 19
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche An - nahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate1 Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz Inland 1,69 13,11 6,91 5,71 Ausland 0,68 7,28 7,72 6,06 30.6.2025 Gesamt 1,48 11,93 7,07 5,78 Inland 1,67 13,10 6,90 5,70 31.12.2024 Gesamt 1,52 11,96 7,05 5,75 Ausland 0,93 7,50 7,63 5,96 1 Nominelle Mietsteigerungsrate im DCF-Model im Bewertungszeitraum von zehn Jahren unter Einbeziehung von inflationsbedingten Mietindexierungen und Veränderungen der Vermietungsquote Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitäts- analyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basis- punkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungs- ergebnis vor Steuern (inkl. des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Inland – 30.06.2025 Basis Änderung Parameter in Mio. € Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 1,69 13,11 6,91 5,71 + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte 99,9 -95,5 -37,0 33,8 -58,2 56,4 -81,2 83,6 Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Ausland – 30.06.2025 Basis Änderung Parameter in Mio. € Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 0,68 7,28 7,72 6,06 + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter – Gesamt – 30.06.2025 Basis Änderung Parameter Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungs- zinssatz 20 20 1,48 11,93 7,07 5,78 + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte 0,25 %-Punkte 20,6 -20,1 -9,0 8,0 -14,0 13,6 -17,4 18,4 in Mio. € 120,5 -115,6 -46,0 41,8 -72,2 70,0 -98,6 102,0 in % 3,3 -3,2 -1,2 1,1 -1,9 1,9 -2,7 2,8 in % 2,7 -2,6 -1,2 1,0 -1,8 1,8 -2,3 2,4 in % 3,2 -3,1 -1,2 1,1 -1,9 1,9 -2,6 2,7
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life Auf Basis der Gutachten ergab sich für das erste Halb- jahr 2025 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangs- rendite vor Transaktionskosten von 6,52 % gegenüber 6,61 % im Geschäftsjahr 2024 bzw. eine Nettoanfangs- rendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,14 % gegenüber 6,24 % im Jahr 2024. Die EPRA Netto- anfangsrendite für das erste Halbjahr 2025 belief sich auf 5,89 % gegenüber 5,84 % im Vorjahr. Liquide Mittel in T€ Konten in laufender Rechnung Termin-/Festgelder kurzfristig Kassenbestände Der deutliche Anstieg der liquiden Mittel im Vergleich zum Vorjahr steht im Zusammenhang mit dem im Juni 2025 begebenen Green Bond abzüglich von Darlehenstilgungen. Finanzverbindlichkeiten in T€ Bankverbindlichkeiten Unternehmensanleihen Bei den Finanzverbindlichkeiten handelt es sich um Dar- lehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnahmen aufgenommen wurden, sowie um Unternehmensanleihen. Als Sicherheit für die Darlehen dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.643.255 T€ (i. Vj. 1.808.374 T€). Der Rückgang der Bankverbindlichkeiten betrifft ins- besondere die außerplanmäßigen Tilgungen der Darlehen für das Herold-Center Norderstedt mit 119,3 Mio. € sowie für die Stadt-Galerie Hameln mit 23,8 Mio. €. Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen betreffen die fortgeführten Anschaffungskosten des im Juni 2025 begebenen Green Bonds mit einem Nominal- volumen von 500 Mio. € und einem Coupon von 4,5 %. Die Laufzeit des Green Bonds endet am 15. Oktober 2030. Die in den Anleihebedingungen vereinbarten Kennzahlen sind Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe-LTV) von maximal 60,0 %, besicherter Netto-Verschuldungsgrad (Anleihe- Secured-LTV) von maximal 45,0 % sowie Zinsdeckungs- grad (Anleihe-ICR) von mindestens 1,8. Zum 30. Juni 2025 beträgt der Anleihe-LTV 41,8 %, der Anleihe-Secured-LTV 29,9 % und der Anleihe-ICR 4,7. Darüber hinaus enthalten Darlehensverträge Regelungen zu Kreditauflagen, die auf Objekt- bzw. Objektgesellschaftsebene einzuhalten sind, u. a. zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungs- fähigkeit (ICR), zur Veränderung von Miet einnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Ver- hältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). 30.06.2025 382.930 212.900 1 595.831 31.12.2024 115.437 97.000 1 212.438 langfristig 1.632.222 492.292 2.124.514 30.06.2025 kurzfristig 11.033 740 11.773 langfristig 1.795.909 0 1.795.909 31.12.2024 kurzfristig 12.465 0 12.465 Zum 30. Juni 2025 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die Kreditauflagen werden nach aktueller Planung und Einschätzung auch 2026 erfüllt. Umsatzerlöse in T€ Mindest- mieteinnahmen Umlegbare Grund- steuer und Versicherungen Umsatzmieten Übrige davon gemäß IAS 40 den Invest- ment Properties direkt zurechenbare Mieteinnahmen 01.01.- 30.06.2025 01.01.- 30.06.2024 126.089 126.458 3.070 1.743 461 131.363 3.779 2.080 530 132.847 131.363 132.847 Die ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating-Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit lang- fristigen Mietzeiträumen. 21 21
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Zinsaufwendungen in T€ Immobilienfinanzierungen und Unternehmens anleihen Amortisation von Finanzverbindlichkeiten Übrige 01.01.-30.06.2025 24.432 2.280 3 26.715 01.01.-30.06.2024 20.643 2.095 32 22.770 Die Zinsaufwendungen aus der Amortisation von Finanz- verbindlichkeiten, die einerseits die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten nach der Effektivzins- methode im Zusammenhang mit Bewertungsunterschieden aus der Erstkonsolidierung bei Bankverbindlichkeiten sowie andererseits die Abgrenzung von Trans aktionskosten betreffen, sind nicht zahlungswirksam. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der inter- nen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Aus- land“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptent- scheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Aufteilung nach Segmenten Zur Beurteilung des Beitrags der Segmente zu den einzel- nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schul- den der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzern- anteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, auf- geteilt nach Segmenten: in T€ Umsatzerlöse (01.01.–30.06.2024) EBIT (01.01.–30.06.2024) EBT (ohne Bewertungsergebnis) (01.01.–30.06.2024) Inland 98.836 (101.208) 77.500 (81.575) 56.601 (63.794) Ausland 28.085 (26.932) 24.691 (23.785) 21.925 (20.466) Summe 126.921 (128.140) 102.191 (105.360) 78.526 (84.260) Überleitung 4.442 (4.707) 1.743 (1.992) -3.393 (-2.207) Segmentvermögen (31.12.2024) davon Investment Properties (31.12.2024) 3.125.195 (3.135.733) 3.000.506 (2.980.295) 800.226 (804.027) 766.960 (763.960) 3.925.421 (3.939.760) 3.767.466 (3.744.255) 845.275 (424.645) 225.055 (222.466) 01.01.– 30.06.2025 131.363 (132.847) 103.934 (107.352) 75.133 (82.053) 30.06.2025 4.770.696 (4.364.405) 3.992.521 (3.966.721) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segment- übergreifend betrachtet und sind daher in der Über- leitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Ent- sprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segment- vermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Über- leitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen wei- tere Angaben nach IFRS 8.33. 22 22
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life Bewertungs - kategorie nach IFRS 9 SONSTIGE ANGABEN Finanzinstrumente in T€ Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen AC Sonstige Vermögenswerte AC AC Liquide Mittel Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten2 Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte2 FLAC FLAC FLAC FLAC n. a. Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 30.06.2025 Fort geführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgs- wirksam Wertansatz nach IFRS 9 Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 30.06.2025 10.910 8.410 595.853 10.910 8.410 595.853 2.136.287 2.136.287 262.999 262.999 9.631 10.584 1.912 9.631 10.584 10.910 8.410 595.853 2.072.418 262.999 9.631 10.584 1.912 1.912 Buchwerte 31.12.2024 Fort geführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgs- wirksam Wertansatz nach IFRS 9 Fair Value erfolgs- neutral Fair Value 31.12.2024 FLAC 14.711 8.607 212.438 14.711 8.607 212.438 in T€ Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen AC Sonstige Vermögenswerte AC Liquide Mittel AC Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten2 Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte2 1 Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 2 Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 3 Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC) 1.808.374 1.808.374 7.349 13.332 7.349 13.332 FLAC FLAC 261.156 261.156 3.128 FLAC n. a. 3.128 14.711 8.607 212.438 1.728.690 261.156 7.349 13.332 3.128 23 23
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzier- ten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungs- kosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den bei- zulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit den Schulden ver- bundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um Zins- sicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert ent- spricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zins- strukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Beziehungen zu nahestehenden Personen bestehen wie im letzten Konzernabschluss angegeben. Wir verweisen diesbezüglich auf die Angaben im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024. NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2025 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Hamburg, 14. August 2025 Hans-Peter Kneip VERSICHERUNG DES GESETZLICHEN VERTRETERS Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ver- mittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäfts- verlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsäch- lichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraus- sichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 14. August 2025 Die Honorare für Dienstleistungsverträge und Zuschuss- vereinbarungen mit der ECE-Unternehmensgruppe und der CURATAX Treuhand GmbH Steuerberatungsgesell- schaft beliefen sich im Berichtszeitraum auf 11.803 T€ (i. Vj. 12.440 T€). Hans-Peter Kneip DIVIDENDE Die ordentliche Hauptversammlung vom 27. Juni 2025 hat beschlossen, vom Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2024 der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 251.502.280,25 € einen Teilbetrag von 200.721.213,10 € zur Ausschüttung einer Dividende von 2,65 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden und den verbleibenden Teil- betrag von 50.781.067,15 € auf neue Rechnung vorzu- tragen. Die Auszahlung der Dividende ist am 2. Juli 2025 erfolgt. 24 24
Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2025 DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs 2024 von 18,50 €1 bewegte sich die Aktie der Deutsche EuroShop in den ersten Wochen des Jahres 2025 ohne größere Ausschläge seit- lich in einem relativ engen Korridor zwischen 18,00 € und 19,00 €, den sie in der zweiten Märzhälfte zunächst nach oben durchbrechen konnte. Im Anschluss erlebte sie – wie die meisten Aktien weltweit infolge der Zoll-Diskussionen – eine deutliche Abwärtsbewegung und verzeichnete am 7. April 2025 mit 17,26 € den tiefsten Kurs innerhalb der ersten sechs Monaten. Es folgte ein starker positiver Trend, insbesondere in der zweiten Junihälfte. Die Aktie erreichte am 25. Juni 2025 mit 23,20 € den Höchstkurs im Berichtszeitraum. Der letzte Kurs des ersten Halbjahres lag am 30. Juni 2025 (gleichzeitig Ex-Dividende-Stichtag) bei 20,45 €. Unter Berücksichtigung der zwei Tage später ausgeschütteten Dividende von 2,65 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2024 entspricht dies einer Performance von +25,1 %. Der Small-Cap-Index SDAX gewann im selben Zeitraum 28,1 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende Juni 2025 auf 1,56 Mrd. €. KENNZAHLEN DER AKTIE Financial Services/Real Estate 76.464.319,00 Branche/Industriegruppe Grundkapital am 30.06.2025 Anzahl der Aktien am 30.06.2025 (nennwertlose Namensstückaktien) Anzahl eigene Aktien am 30.06.2025 Dividende für 20242 Kurs am 30.12.2024 Kurs am 30.06.2025 Tiefst-/Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2025 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 76.464.319 720.465 2,65 € 18,50 € 20,45 € 17,26 €/23,20 € 1,56 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, CDAX, EPRA, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 2 Gezahlt am 2. Juli 2025 Deutsche EuroShop the the MALL MALL s s life life Deutsche EuroShop vs. DAX und EPRA im Vergleich Januar bis August 2025 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 135 130 125 120 115 110 105 100 95 Dez 24 Jan 25 Feb 25 März 25 Apr 25 Mai 25 Juni 25 Juli 25 Aug 25 Deutsche EuroShop Aktie EPRA SDAX FINANZKALENDER 2025 14.08. Halbjahresfinanzbericht 2025 Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 22.09. 23.09. Baader Investment Conference, München 13.11. Quartalsmitteilung 9M 2025 Kepler Cheuvreux Pan-European Real Estate Conference, London 20.11. 11.12. CIC Forum by Market Solutions (virtuell) 2026 21.01. 19.03. Kepler Cheuvreux German Corporate Conference, Frankfurt Bank of America EMEA Real Estate CEO Conference, London Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neu- esten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/Finanzkalender Sie wünschen weitere Informationen? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79-20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79-29 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de/ir Zukunftsbezogene Aussagen Rundungen und Veränderungsraten Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basie- ren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informatio- nen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergeb- nisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minuszeichen (-). 25 25